1、3商业地产的四大要素，可简单概括为：商业地产的四大要素，可简单概括为：1）商业概念规划与主题定位，决定项目成败的关键;2）设计与概念详规，决定硬件标准与动线组织合理性;3）成本与融资，项目开发资金保障;4）运营与推广，提升物业的商业价值;首要一步：从定位到招商首要一步：从定位到招商4第一部分 定位与规划设计第一部分 定位与规划设计5核心要点核心要点内容内容项目项目时间时间4）商业主题概念定位是项目继续深化定位的基础；商业主题概念定位二、商业主题定位1）城市宏观经济水平将决定商业发展的层级，宏观经济影响品牌对城市的认可度以及确定客群的消费水平；2）零售市场及商圈特征分析，帮助确定商业未来的成长空2、间，以及如何获得市场的支撑；3）未来目标消费群体，比如：日常消费半径、不同消费群体结构的消费特征、购物频率和平均花费、以及对不同零售业态的消费选择等；城市宏观经济研究零售市场调研及分析主力消费群体特征研究一、商业定位之市场研究60mins商业定位之市场研究商业地产开发全产业链商业地产开商业地产开发全产业链发全产业链2.商业定位商业定位3.商业设计商业设计4.招商运营招商运营1.金融问题金融问题 发展阶段认知 区位属性 经营模式 目标市场定位 商业业态定位 商业布局定位 结构设计 平面设计 动线设计 空间节点设计 体验性商业设计元素 创新性商业设计 招商执行 运营管理 营销推广 业态定位再调整 3、开发资金来源 产品模式 经营策略 风险控制 商业模式8宏观经济分析城市宏观经济分析：是项目投资策略的基础要件，人均GDP及可支配收入等决定市场基本需求，为项目产品设计及投资风险控制提供参考。城市宏观经济分析城市宏观经济分析地区生产总值（GDP）分析地区生产总值（GDP）分析城市居民人均可支配收入城市居民人均可支配收入社会零售品销售总额社会零售品销售总额常住人口总量常住人口总量旅游人数及旅游收入（/年）旅游人数及旅游收入（/年）实际外商投资总额实际外商投资总额城镇居民恩格尔系数城镇居民恩格尔系数05001,0001,5002,0002,5001998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009单位：亿元0%10%20%30%40%50%60%固定资产投资房地产投资固定资产投资增长率房地产投资增长率西安市西安市GDP及各产业增长