1、南宁华润中心项目发展建议书华润置地（南宁）有限公司Part 1：开发方案建议Part 2：项目财务分析Part 3：一期开发计划Part 4：开发组织架构及阶段划分Part 5：风险评估与控制主要内容南宁华润中心项目发展建议书Part 1：开发方案建议：开发方案建议商业I 主要商业列表项目位于广西南宁市东盟国际商务区最核心位置，西至青秀路、北临民族大道，占地面积 97,923平米。项目土地分为八部分，其中：Part 1：开发方案建议项目概况I-1I-2I-4I-5I-6I-7I-8I-9I-1 用地面积 14,203.46平米I-2 用地面积 8,492.17平米I-4 用地面积 15,6482、平米I-5 用地面积 13,248.07平米I-6,7,8,9 用地面积 46,331.27平米发展背景 华润置地是中国内地最具实力的全国性综合型地产开发商之一，以“住宅开发+投资物业+增值服务”作为商业模式。2007年12月28日，以9.5亿元独家摘牌南宁东盟商务区核心地块（南宁华润中心项目地块），拟复制开发以“万象城”为核心的都市综合体；新加坡政府产业投资有限公司（GIC RE）作为全球最大的主权基金公司之一，看好中国未来发展，并与华润集团结成战略合作伙伴，强强联合、积极拓展中国内地房地产市场；华润与GIC双方合资成立“华润置地（南宁）有限公司”，共同开发南宁华润中心项目。项目概况Part3、 1：开发方案建议项目整体价值定位 致力于开发以“万象城”为核心，集购物中心、5A甲级写字楼、五星级酒店、高尚住宅等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的都市综合体，成为南宁市标志性的建筑群；为股东带来长期、稳定、可观的投资回报，创造良好的远景投资价值并产生深远的社会影响。Part 1：开发方案建议项目概况调整规划条件后的经济技术指标(已获批准)规划指标Part 1：开发方案建议建筑分类地上建筑面积（m2）地下建筑面积（m2）总建筑面积（m2）净用地面积（m2）97,923-总计（m2）569,126317,660359,284886,786 928,410 其中商业（m2）23%24、8%130,899159,355 141,000152,000271,899311,355写字楼（m2）27%32%153,664182,120 82,36089,500236,024271,620住宅（m2）33%38%187,812216,268 66,60079,984254,412296,252酒店（m2）7%12%39,83968,295 27,70037,80067,539106,095容积率5.81-机动车停车位（个）4,500-功能组合Part 1：开发方案建议西写字楼东写字楼购物中心酒店10栋住宅Part 1：开发方案建议功能组合南宁华润中心住宅：南宁市品质最高、配套最好的高5、品质、精装修住宅酒店：南宁市最高端的涉外五星级酒店，并引入全球酒店管理集团进行运营管理写 字 楼：南宁市最高端的甲级写字楼购物中心：广西最大、最具影响力的“现代化、一站式”消费中心购物中心万象城 南宁是一个以第三产业作为经济支柱的城市，零售业占经济份额比例较高，但目前南宁缺乏大型现代化的购物中心；南宁市政府专门成立“香港华润集团南宁万象城都市综合体项目建设工作推进领导小组”，希望加快建成“万象城”，进而带动东盟商务区的开发建设；Part 1：开发方案建议功能组合购物中心万象城（续）东盟商务区建设的进度及质素，将直接影响购物中心的前期回报：核心区当前商业氛围及相关配套设施不够成熟，预计到20126、年片区基本建成；南宁市地铁1号线规划在2013年建成通车（据我司从政府内部了解信息，实际建成通车时间极可能会延迟至2014年），通车后南宁市的东西方向公交系统将有根本性改变；东盟商务区内的领事馆区，一期工程5个领馆在2009年10月竣工投入使用，领事馆区的顺利建成将加快东盟商务区的成熟进度；综上：购物中心可放在首期开发，但应充分考虑核心区的成熟程度，在建设、招商、推广、运营等各方面做好应对的准备。Part 1：开发方案建议功能组合购物中心万象城（续）购物中心规模建议：可出租面积(GLA)约10.4万m2，实用率约为62%。购物中心整体定位：广西最大、最具影响力的集购物、餐饮、娱乐、休闲与时尚生7、活体验为一体的“现代化、一站式”消费中心，广西中高端时尚、商务消费的必到之处。购物中心档次定位：以中档为主，少量中高档/高档元素。10-15%为高档，主要为国际一线商家、品牌；85-90为中至中高档，主要包括国内一线品牌及国内（以大中华地区为主）二、三线商家、品牌。Part 1：开发方案建议功能组合写字楼 目前南宁已有埌东CBD，但尚未出现真正意义上的甲级写字楼，随着越来越多的国内外知名企业进入南宁，高档写字楼市场需求日益增大；写字楼与购物中心是项目的核心形象，早期入市能增加项目的知名度，同时写字楼能为购物中心带来有效消费客群，加快购物中心成熟速度；写字楼建议规模为15.9万m2，分两期开发。8、其中，西写字楼约6.8万m2，建议于项目一期开发；东写字楼约9.1万m2，可依据南宁市写字楼市场情况、首期写字楼市场反应以及区域建设情况灵活调整。Part 1：开发方案建议功能组合注：现我司规划西写字楼（一期）地上建筑面积6.8万，根据南宁市政府南宁市政府关于促进全市超高层建筑建设意见，2009年9月-2011年年12月报建的超高层项目，100米以上建筑面积按一半计入计容面积，则西写字楼实际计容面积5.4万。写字楼（续）西写字楼建设档次定位：南宁最高端的甲级写字楼。南宁第一代城市CBD已建成，但仍无真正意义上的甲级写字楼出现，随着经济高速发展，高端办公物业存在市场空间；西写字楼与万象城同期入市9、，建设档次需与万象城匹配，统一项目形象，以高端物业形象入市；南宁写字楼市场发展水平与国内一线城市还存在一定差距，租金水平较低，西写字楼在建设标准上，建筑经济技术指标可参考深圳华润大厦，机电系统、装修标准在不明显影响整体档次效果的前提下，使用合资或国产产品。东写字楼建设档次定位：国际标准的超高层甲级写字楼。东写字楼位于民族大道及中新路交汇处，具有两个临街展示面，拟在项目后期按超高层甲级写字楼开发，起到巩固并提升南宁华润中心项目高端物业形象的作用。Part 1：开发方案建议功能组合写字楼（续）西写字楼经营方式：租售并举。西写字楼于项目一期开发，可考虑租售并举的方式，在不影响写字楼形象的基础上，针对10、整层以上的买家销售，回笼资金，有效平衡项目开发的现金流压力。东写字楼经营方式：只租不售。华润置地商业地产，以只租不售作为主要经营方式；南宁正处于高速发展的时期，未来增长空间巨大，长期持有有利于我司获得最高的收益。Part 1：开发方案建议功能组合住宅 住宅具备周期短、操作易、回收快、风险小的特点。若与“万象城”同时开发，利于平衡项目短期收支；若晚于“万象城”开发，则价值增值大、利润高；目前南宁商品房销售价格不高，但增长速度较快；2012年开始，东盟商务区及附近区域基本无新住宅项目入市；项目住宅可分布于各期开发，一能平衡前期财务收支，二能获取较大的项目收益。Part 1：开发方案建议功能组合住宅11、（续）规模建议：21.6万m2；项目定位：依托东盟商务区、面向全广西的高品质住宅；档次定位：南宁品质最好、配套最好、物业服务水平最好的都市生活社区；目标消费者：本地及外地高收入者、成功商务人士。Part 1：开发方案建议功能组合酒店 酒店对都市综合体整体形象和档次的提升有较强的作用；酒店投资大、回收长、投资回报相对低，风险相对较大，需放在项目后期，视市场情况、核心区建设情况、首期效果再最终确定；规模建议：4万m2；初步定位建议：南宁最高端的国际商旅涉外五星级酒店；南宁商务办公/会务、涉外接待的最高规格的交流场所。Part 1：开发方案建议功能组合指导思想：符合市场需求，有效平衡财务，分期开发，12、商住协同，适时调整。商业部分万象城购物中心是整个项目的核心形象，需首期入市；写字楼规模较大，根据市场机会及租赁收益模式，需要分期入市；住宅产品对现金流贡献最大，有利于短期回笼现金，分布于各期开发；短期内高端酒店市场需求有限，风险较大，可于项目后期开发入市。根据首期入市的物业组合的不同，有三种可能的分期开发方案，具体如下：Part 1：开发方案建议分期开发计划分期开发计划Part 1：开发方案建议方案一：先开商业+写字楼方案一：先开商业+写字楼功能功能规模规模20092009201020102011201120122012201320132014201420152015201620162017213、01720182018()()上上下下上上下下上上下下上上下下上上下下上上下下上上下下上上下下上上下下上上下下购物中心购物中心180,423写字楼写字楼68,100住宅住宅90,000商业街商业街5,418写字楼写字楼91,000酒店酒店40,000住宅住宅86,000住宅住宅40,000社区商业社区商业10,000分期开发计划Part 1：开发方案建议方案三：先开商业+写字楼+住宅方案三：先开商业+写字楼+住宅功能功能规模规模20092009201020102011201120122012201320132014201420152015201620162017201720182018()()14、上上下下上上下下上上下下上上下下上上下下上上下下上上下下上上下下上上下下上上下下购物中心购物中心180,423住宅住宅90,000商业街商业街5,418写字楼写字楼68,100住宅住宅86,000写字楼写字楼91,000酒店酒店40,000住宅住宅40,000社区商业社区商业10,000分期开发计划Part 1：开发方案建议方案三：先开商业+写字楼+住宅方案三：先开商业+写字楼+住宅功能功能规模规模20092009201020102011201120122012201320132014201420152015201620162017201720182018()()上上下下上上下下上上下下上上下15、下上上下下上上下下上上下下上上下下上上下下上上下下购物中心购物中心180,423住宅住宅90,000商业街商业街5,418写字楼写字楼68,100住宅住宅86,000写字楼写字楼91,000酒店酒店40,000住宅住宅40,000社区商业社区商业10,000财务测算结果（现金流预测期：40年）：三种方案的税后NPV均为正值，且税后IRR均大于长期贷款利率5.94%，财务上均可行。三种方案的财务指标相差不大，说明三种方案整体盈利能力类似。下面从资金筹措角度对三种方案进行对比分析。Part 1：开发方案建议分期开发计划利息保障倍数IRRNPV（万元）EBITDA（万元）EBITDA回报率ROIC（16、资本报酬率）PP（静态）贷款偿还期税前税后税前税后税前税后方案一6.35 10.63%9.24%243,920152,46834,924 9.63%13.81%16.19 17.10 8.15 方案二7.41 11.11%9.50%243,483149,93434,2559.40%13.46%16.85 17.91 7.03 方案三7.02 10.92%9.45%244,322 153,398 34,984 9.61%13.60%16.65 17.55 7.66 Part 1：开发方案建议分期开发计划方案一资金筹措图（单位：万元）资金筹措分析资金筹措分析Part 1：开发方案建议分期开发计划方17、案二资金筹措图（单位：万元）资金筹措分析Part 1：开发方案建议分期开发计划方案三资金筹措图（单位：万元）资金筹措分析 方案二和方案三的首期负债峰值等均小于方案一；住宅提前对缓解项目首期资金压力，改善项目首期现金流作用较为明显Part 1：开发方案建议分期开发计划开发方案开发方案方案一方案一方案二方案二方案三方案三贷款总额（亿元）20.4717.7220.79整体负债峰值数值（亿元）20.2513.3715.29年份2012年2017年2011年2008-2013年（首期）负债峰值数值（亿元）20.2510.3615.29年份2012年2011年2011年贷款偿还期（年）8.157.037.18、66分期开发计划Part 1：开发方案建议建议开发方案 建议以方案三（先开发购物中心+写字楼+住宅）作为最终开发方案，理由如下：方案三是最能体现华润置地商业模式（住宅开发+投资物业+增值服务）在南宁的落地 购物中心与写字楼是整个项目的核心形象，两物业均于一期入市，一能相互促进发展，二能树立项目形象，迅速扩大项目知名度；住宅提前对项目前期现金流有很大的改善；与方案二相比，方案三的长短期收入搭配更合理，且方案二两栋写字楼入市时间过于接近，与南宁华润中心项目写字楼的经营策略不符。开发建议书以下的内容，将基于方案三进行编制。Part 2：项目财务分析：项目财务分析本投资估算是在参考深圳华润中心、杭州万19、象城、沈阳华润中心、成都华润中心其他可类比项目及南宁行业数据基础上完成的，项目投资成本分类如下：土地成本 专业成本 建安成本 管理成本 资金成本Part 2：项目财务分析静态投资成本估算土地成本 在允许范围内，以最大限度减少土地增值税为原则，对华润中心各物业进行地价分摊，具体如下：Part 2：项目财务分析静态投资成本估算土地成本表土地成本表其中契税按土地成交价格的3%计算功能功能计容面积计容面积楼面地价楼面地价地价地价契税契税合计合计（万m（万m2 2）（元/m（元/m2 2）（万元）（万元）（万元）（万元）（万元）（万元）商业1680412,87241913,291住宅21.63,100620、6,9602,182 69,142 写字楼15.380412,298401 12,699 酒店48043,215105 3,320 合计56.91,67595,3453,10698,451合计56.91,67595,3453,10698,451专业成本 包括聘请本项目发展建议书中描述的各专业顾问团队所支付的费用：Part 2：项目财务分析静态投资成本估算专业成本表专业成本表功能功能类型类型规模（万m规模（万m2 2）单价（元/m单价（元/m2 2）合计（万元）合计（万元）商业购物中心18.02254,052商业街0.510054裙楼商业1.0 280280住宅高层住宅10.1 1001,01021、超高层住宅11.5 1001,150写字楼西写字楼6.82401,608东写字楼9.12402,376酒店-4.0 3501,400合计6120511,930合计6120511,930建安成本 包括勘察测量成本、基础工程成本、土建及装修工程成本、机电设备及安装成本、室外环境及绿化工程成本、技术支持服务成本、临时设施及施工管理成本等，并包含不可预见费；建安成本表（见下页）。Part 2：项目财务分析静态投资成本估算建安成本（续）Part 2：项目财务分析静态投资成本估算建安成本表建安成本表功能功能类型类型规模（万m规模（万m2 2）单价（元/m单价（元/m2 2）合计（万元）合计（万元）商业购物22、中心总建筑面积28.7 4,641 133,163 商业建筑面积18.0 7,381 商业街商业建筑面积0.5 2,989 1,619 社区配套商业商业建筑面积1.0 3,318 3,318 住宅-总建筑面积29.0 4,687 136,062-销售面积21.6 6,299 写字楼西写字楼总建筑面积10.5 5,223 54,713 办公面积6.8 8,034 东写字楼总建筑面积14.2 5,694 81,088 办公面积9.1 8,910 酒店-总建筑面积6.8 9,137 61,904-经营面积4.0 15,476 合计-总建筑面积90.8 5,304 471,866 合计-总建筑面积9023、.8 5,304 471,866 管理成本 包括：开发期市场推广费用、公司开办费用、开业筹备费用及行政管理费用等；Part 2：项目财务分析静态投资成本估算功能功能规模（万m规模（万m2 2）单价（元单价（元/mm2 2）合计（万元）合计（万元）商业19.652410,217住宅21.6 1833,953 写字楼15.92714,315 酒店4.0 6802,720 合计合计6134821,204管理成本表管理成本表资金成本 中国人民银行确定的最新5年期以上长期贷款利率为5.94%，以此计算项目资金成本Part 2：项目财务分析静态投资成本估算资金成本表资金成本表资金总成本（万元）资金总成本（24、万元）功能功能资金成本分摊（万元）资金成本分摊（万元）26,350商业8,107住宅8,470 写字楼7,747 酒店2,025 静态投资成本汇总：629,801万元Part 2：项目财务分析静态投资成本估算项目总投资估算表(万元)项目总投资估算表(万元)成本成本商业商业住宅住宅写字楼写字楼酒店酒店合计合计项目项目规模（m2)195,841216,000159,10040,000610,941土地成本13,29169,14212,6993,32098,451专业成本4,3862,1603,9841,40011,930建安成本138,100136,062135,80161,904471,866管25、理成本10,2173,9534,3152,72021,204资金成本8,1078,4707,7472,02526,350合计174,101219,787164,54671,369629,801合计174,101219,787164,54671,369629,801结合项目市场定位，对项目各业态的收入进行预测：Part 2：项目财务分析租赁、销售收入功能功能租售策略租售策略租金租金/销售收入销售收入商业购物中心商业购物中心出租140元/m2/月（2015年）（GLA租金）商业街商业街出租92元/m2/月（2015年）（GLA租金）裙楼商业裙楼商业出租40元/m2/月（2017年）（GLA租金）写26、字楼写字楼出租75元/平米/月（2012年）(GFA租金）酒店酒店委托经营860元/天/间（2017年）(350间)住宅住宅销售15000元/平米（2010年）物业类型物业类型2011201220132014201520162017201820192020202120222023-20262027-2053持有物业购物中心持有物业购物中心+商业街商业街-7%13%35%15%5%5%5%5%5%4%4%4%西写字楼西写字楼-8%8%8%8%5%5%5%5%5%4%4%4%东写字楼东写字楼-8%5%5%5%5%5%4%酒店酒店-860860860950950950950950出售物业住宅出售物业27、住宅-6%12%6%6%6%6%6%-Part 2：项目财务分析租赁、销售收入价格增长率预测：租赁、销售收入Part 2：项目财务分析物业类型物业类型20112012201320142015201620172018201920202021-2053持有物业购物中心持有物业购物中心+商业街商业街-80%80%85%90%95%95%95%95%95%95%西写字楼西写字楼-50%70%80%90%90%90%90%90%90%90%东写字楼东写字楼-50%60%70%80%90%酒店酒店-55%65%70%75%75%出售物业住宅出售物业住宅13.9%27.8%13.9%25.9%9.3%9.328、%-出租率/去化率预测：Part 2：项目财务分析现金流量分析结合上述条件，测算出整体项目现金流量，现将前十年即2008至2017年税前现金流量情况汇总如下：项目名称项目名称2008年年2009年年2010年年2011年年2012年年税前现金净流量（商业、酒店、写字楼）-17,035-1,918-80,411-105,766-15,209 税前现金净流量（住宅）-40,185 0-35,188 23,796 54,727 税前现金净流量-57,220-1,918-115,599-81,969 39,518 项目名称项目名称2013年年2014年年2015年年2016年年2017年年税前现金净流29、量（商业、酒店、写字楼）8,050-34,925-21,681-47,925-11,312 税前现金净流量（住宅）6,336 69,553 3,244 28,290 0 税前现金净流量14,386 34,628-18,438-19,636-11,312 整体项目税前现金流量表（单位：万元）整体项目税前现金流量表（单位：万元）Part 2：项目财务分析现金流量分析整体项目税前现金流量图（单位：万元）整体项目税前现金流量图（单位：万元）盈利能力分析基于上述数据，项目税后IRR为9.45%，税后NPV为15.3亿元，EBITDA回报率为9.61%，本项目盈利能力较强。Part 2：项目财务分析财务评30、价IRRNPV（万元）（万元）EBITDA（万元）（万元）EBITDA回报率回报率净利润率净利润率ROIC（资本报酬率）（资本报酬率）PP（静态）（静态）税前税前税后税后税前税前税后税后税前税前税后税后项目整体10.92%9.45%244,322153,39834,984 9.61%17.00%13.60%16.65 17.55 整体项目财务测算结果(现金流预测期：40年)整体项目财务测算结果(现金流预测期：40年)偿债能力分析 预计在2022年还清全部银行贷款，还款期7.66年；根据经营期内利息测算结果计算，本项目利息保障倍数预计可达7.02倍，说明本项目借款偿还期内有较强的利息支付能力；基31、于上述数据分析，本项目偿债能力较强。Part 2：项目财务分析财务评价Part 3：一期开发计划：一期开发计划Part 3：一期开发计划项目一期开发建筑指标项目项目指标项指标项指标值指标值单位单位购物中心（万象城）总建筑面积286,931m2计容商业建筑面积137,379m2一层半地下商业面积15,595m2负一层地下商业面积27,449m2停车及设备用房地下室面积106,508m2总可出租面积104,083m2机动车停车位1,530个写字楼总建筑面积104,745m2地上建筑面积68,100m2地下建筑面积36,645m2机动车停车位506个住宅（幸福里）总建筑面积127,460m2地上建筑32、面积95,418(含5,418商业街)m2地下建筑面积32,460m2机动车停车位770个总计规划建设净用地面积40,236（未含住宅）m2规划总建筑面积519,136（含住宅）m2机动车停车位2,806个非机动车位1,937个项目一期开发进度安排Part 3：一期开发计划项目一期开发简述项目开发进度图项目开发进度图功能功能规模规模2009200920102010201120112012201220132013()()上上下下上上下下上上下下上上下下上上下下购物中心购物中心180,423住宅住宅90,000商业街商业街5,418写字楼写字楼68,100项目一期开发节点计划 虽然目前已开挖基坑，33、但购物中心、写字楼设计进度仍处于DD40阶段，建议以设计工作完成DD100的时间（2010年2月）作为工期计算的起始点；购物中心和写字楼计划将于2012年9月竣工，工期为32个月；住宅计划将于2013年9月竣工，工期为36个月。Part 3：一期开发计划项目一期开发简述南宁华润中心开发节点计划南宁华润中心开发节点计划开工开工结构正负零结构正负零达到预售规模达到预售规模封顶封顶竣工竣工开业/入伙/交房开业/入伙/交房购物中心购物中心2010-022011-01-2011-072012-092012-10西写字楼西写字楼2010-022011-01-2011-112012-092012-10住宅一34、期住宅一期2010-092011-082011-11-2013-092013-09商业街商业街-2012-10开发物业及成本估算 总投资32.1亿元，总建筑面积逾52万平米（其中商业建筑面积、出租办公面积及住宅销售面积总和约34.4万平米）的首期项目，包括购物中心、5A甲级写字楼、高档住宅及商业街：Part 3：一期开发计划项目一期开发简述成本项目成本项目购物中心+商业街购物中心+商业街住宅住宅写字楼写字楼合计合计规模（m2)185,84190,00068,100343,941土地成本（万元）12,46128,8095,14646,416专业成本（万元）4,1069001,6086,614建安35、成本（万元）134,78256,92654,713246,421管理成本（万元）9,5631,6471,74812,958资金成本（万元）3,8363,5181,5858,939合计合计（万元）164,74891,80064,800321,348164,74891,80064,800321,348项目一期分项成本投入进度Part 3：一期开发计划项目一期开发简述项目首期分项成本投入进度表（万元）项目首期分项成本投入进度表（万元）成本项目成本项目2008 年2008 年2009年2009年2010 年2010 年2011年2011年2012年2012年2013年2013年2014年2014年2036、15年2015年合计合计土地成本26,983019,4330000046,416专业成本0501,8982,977839519254766,614建安成本01,87970,719110,90331,24519,3559,4752,846246,421管理成本0983,6895,8101,6631,05149315512,958资金成本008554,1281,9561,2365811828,939合计26,9832,02796,594123,81835,70322,16110,8033,259321,348合计26,9832,02796,594123,81835,70322,16110,803337、,259321,348经营目标“万象城”购物中心于2012年底建成后，通过2到3年培育期以及2年左右的租金快速增长期，2017年后进入成熟经营阶段，年租金收入超过人民币2.0亿元；写字楼于2012年底建成后，经过2-3年的市场消化期，2015年后出租率稳定在90%以上，年租金收入超过人民币6,900万元；高档住宅部分实现约人民币3.5亿的销售利润，税后净利润约为2.6亿元。经营策略 租售结合、长短期结合，平衡收益与风险；保证物业保值、增值及长期稳定经营。Part 3：一期开发计划项目一期开发简述Part 3：一期开发计划项目一期现金流量分析对项目一期物业进行单独财务测算分析，得出项目一期现金流38、量，现将前十年即2008至2017年税前现金流量情况汇总如下：项目名称项目名称2008年年2009年年2010年年2011年年2012年年税前现金净流量（购物中心、商业街、写字楼）-10,235-1,937-75,101-104,640-14,560 税前现金净流量（住宅）-16,748 0-18,255 25,806 66,147 税前现金净流量-26,983-1,937-93,356-78,835 51,587 项目名称项目名称2013年年2014年年2015年年2016年年2017年年税前现金净流量（购物中心、商业街、写字楼）6,495-4,828 15,046 14,217 16,1439、1 税前现金净流量（住宅）-25,101 0-7,985 0 0 税前现金净流量-18,606-4,828 7,061 14,217 16,141 项目首期税前现金流量表（万元）项目首期税前现金流量表（万元）Part 3：一期开发计划项目一期现金流量分析项目首期税前现金流量图（单位：万元）项目首期税前现金流量图（单位：万元）按照前10年每年5%，后30年每年4%的收支增长率，以为期40年的现金流量推算，首期项目税后内部收益率（IRR）将达到9.22%；以五年期以上长期贷款利率5.940%作为本项目折现率推算，首期项目税后净现值（NPV）将达98,154万元；以2012年购物中心开业起算，经营240、-3年后进入稳定经营期，购物中心和写字楼自由现金流回报率（EBITDA%）可达10.86%。Part 3：一期开发计划项目一期盈利能力分析以项目42年（2010-2051年）平均净收益计算，本项目税后资本报酬率（ROIC）预计将达11.2%；以2008年1月作为本项目投资期开始，本项目税后投资回收期（PP）预计为16.96年(含69个月建设期)；不含建设期本项目税后投资回收期为11.21年；基于上述数据分析，本项目一期盈利能力较强。Part 3：一期开发计划项目一期盈利能力分析（续）Part 3：一期开发计划项目一期财务敏感性分析项目净现值（NPV）、内部收益率（IRR）两项目指标对建安成本、41、住宅售价、贷款利率、租金水平、租金增长率等各项因素的敏感性程度，依次排列如下:(详见下页“项目一期财务敏感性分析表”）评价指标评价指标变量敏感性程度（高-低）变量敏感性程度（高-低）NPV贷款利率-租金水平-建安成本-租金增长率-住宅售价IRR建安成本-租金水平-租金增长率-住宅售价-贷款利率Part 3：一期开发计划项目一期财务敏感性分析（续）变量变量原财务测算结果原财务测算结果建安成本建安成本住宅售价住宅售价贷款利率贷款利率-10%-10%10%10%-10%-10%10%10%-10%-10%10%10%NPV测算结果98,154 121,020 72,229 90,593 105,9242、0 135,179 66,728 变动幅度0.00%23.30%-26.41%-7.70%7.91%37.72%-32.02%IRR测算结果9.22%10.26%8.21%8.91%9.55%9.47%8.97%变动幅度0.00%11.31%-10.96%-3.36%3.57%2.69%-2.73%变量变量原财务测算结果原财务测算结果租金水平租金水平租金增长率租金增长率-10%-10%10%10%-10%-10%10%10%NPV测算结果98,154 68,121 127,830 74,903 122,523 变动幅度0.00%-30.60%30.23%-23.69%24.83%IRR测算结果43、9.22%8.31%10.05%8.59%9.81%变动幅度0.00%-9.81%8.98%-6.81%6.43%项目一期财务敏感性分析表（万元）项目一期财务敏感性分析表（万元）将项目一期所包含的物业购物中心、写字楼、住宅进行单物业财务测算分析，测算结果如下：住宅物业能在一定程度上提高项目一期的盈利能力和偿债能力项目一期单物业财务分析Part 3：一期开发计划物业类型利息保障倍数IRRNPV（万元）EBITDA（万元）EBITDA回报率ROIC（资本报酬率）PP（静态）贷款偿还期税前税后税前税后税前税后购物中心2.76 8.50%7.20%66,41728,87516,17910.46%11.44、74%19.71 20.74 10.98 写字楼3.32 9.14%7.83%34,252 17,9287,22811.40%13.83%18.52 19.4710.06 住宅17.45 34.09%27.88%24,592 17,683-43.67%4.13 4.19 1.00 项目一期整体8.3610.72%9.22%160,39098,15323,36310.86%11.20%15.9616.966.58项目首期投资约37.7亿元人民币(含2-3期物业地价)，华润集团与GIC共同出资港币12亿元，折合人民币10.57亿元（华润集团出资55%，为人民币5.81亿元；GIC出资45%，为人民45、币4.76亿元）；将从2010年开始从银行贷款，预计负债峰值为人民币16.17亿元，2012初年开始按月偿还银行贷款，借款和还款金额须是百万元整数倍；预计在2024年还清全部银行贷款，贷款偿还期为10年7个月；根据经营期内利息测算结果计算，本项目利息保障倍数预计为3.62倍。Part 3：一期开发计划项目一期资金筹措计划Part 3：项目一期开发计划项目一期资金筹措计划项目一期资金筹措图（单位：万元）项目一期资金筹措图（单位：万元）融资安排 资金来源以华润及GIC提供股东资金，及向本地银行融通中长期贷款（包括土地使用权抵押贷款、项目融资贷款等）为主，其中首期地价款由股东提供，后续开发资金可考虑46、主要由银行贷款提供；先使用股东自有资金，然后使用银行贷款。Part 3：一期开发计划项目一期资金筹措计划Part 4：开发组织架构及阶段划分：开发组织架构及阶段划分商业I 主要商业列表董事会是项目公司的最高决策机构，董事会享有对公司政策及重要事宜的最终决策权；董事会由5名董事组成，其中华润（集团）有限公司委派3人，GIC委派2人，董事长由持有公司股份最多的股东委派一名董事兼任。Part 4：开发组织架构及阶段划分董事会组成商业I 主要商业列表董事会对股东负责，将定期或不定期召开董事会会议，决定公司的重要事宜；当不方便或不需要举行董事会议时，董事会成员可通过传真、邮件等灵活的方式，对公司有关事宜47、进行沟通与决策；为提高效率，股东双方可各指派一名董事作为决策代表，双方代表一致同意、签署的决定或决议，视为董事会的决定或决议；项目公司实行董事会领导下的总经理负责制，华润置地（南宁）有限公司及其总经理委托华润(深圳)有限公司协助履行支持、监督和管理等职责。Part 4：开发组织架构及阶段划分董事会工作办法商业I 主要商业列表Part 4：开发组织架构及阶段划分项目公司组织架构图总经理总经理工程板块：规划设计工程管理招投标管理市场板块：商业招商写字楼招租住宅销售推广服务板块：财务管理行政人事IT管理总务后勤管理运营板块：（开业前半年筹建）物业经营物业管理?向董事会负责并接受华润深圳的指导和支持综48、合部综合部设计部设计部合约部合约部市场部市场部运营部运营部物管部物管部工程部工程部商业I 主要商业列表Part 4：开发组织架构及阶段划分开发顾问团队顾问类型顾问类型工作界面划分工作界面划分已确定已确定/候选候选1、设计方面国外主设计师项目总体规划设计购物中心建筑专业方案设计、初步设计一期写字楼造型协调RTKL国内设计院项目机电总体规划设计购物中心施工图设计一期写字楼各专业、各阶段全方位设计中建国际（深圳）设计顾问有限公司机电顾问购物中心机电专业：方案、初步设计一期写字楼机电设计审核香港迈进其他顾问交通评估及建议总体景观设计及一期景观深化设计一期灯光设计一期幕墙设计香港MVA香港ADI美国BP49、IALT商业I 主要商业列表Part 4：开发组织架构及阶段划分开发顾问团队顾问类型顾问类型工作界面划分工作界面划分已确定已确定/候选候选国内其他顾问燃气、人防、高压电等以当地半官方设计机构为主，以利于审批及政府事务协调2、建设方面QS?设计方案估/概算、制定成本规划、招投标服务、编制合同条件、竣工结算?威宁谢工程监理?工程建设质量、安全、技术、工期、成本等监理?深圳或当地公司总包?结构、粗装修?中建一局/中建二局/中建三局/中建五局/中建八局/上海建工/北京建工/江苏中兴/广西五建商业I 主要商业列表Part 4：开发组织架构及阶段划分开发顾问团队顾问类型顾问类型工作界面划分工作界面划分已确50、定已确定/候选候选3、市场方面项目整体定位顾问市场研究项目定位DTZ商业策划及代理商业业态规划招商代理DTZ、C&W、CBRE、JLL、FPD写字楼策划及代理市场研究招租代理DTZ、C&W、JLL、FPD、CBRE住宅策划及代理市场研究及产品定位租赁代理中原、世联、DTZ整合推广顾问制定项目推广策略并执行华侨城传媒、及时沟通、蔚蓝时代充分利用上市公司商业发展及管理的模式，结合南宁公司的现状开展商业项目一期的核心业务工作。积极、全面地吸收并借鉴深圳、杭州和沈阳先行公司的经验积累，以期推进有关工作。Part 4：开发组织架构及阶段划分核心业务流程核心业务流程核心业务流程项目前期工作战略及项目价值定51、位组织架构及人力资源确定项目建设规划设计工程施工商业招商写字楼招租住宅销售推广项目运营物业管理经营与租务管理商业I 主要商业列表项目开发主要阶段划分 项目筹备阶段（土地获得-方案设计）设计阶段（扩初设计-开工）建设阶段（开工-验收）市场营销阶段（方案设计-开业）开业筹备阶段（租户进场-开业）Part 4：开发组织架构及阶段划分项目开发各阶段主要工作描述商业I 主要商业列表筹备阶段（土地获得-方案设计）本阶段要达到的主要工作成果：市场研究及项目定位 项目发展建议 投资分析及财务计划 总体规划设计 建筑方案设计 财务计划及融资安排Part 4：开发组织架构及阶段划分项目开发各阶段主要工作描述商业I52、 主要商业列表设计阶段（扩初设计-开工）本阶段要达成的主要工作成果：制定市场营销大纲，重点包括租金（售价）政策、租售策略及推广方案 扩初设计 施工图设计 确定工程管理体系及总进度控制计划 确定项目建安成本控制目标Part 4：开发组织架构及阶段划分项目开发各阶段主要工作描述商业I 主要商业列表建设阶段（开工-验收）本阶段要达成的主要工作成果：在预定的工期及成本之内，高质量完成项目建设Part 4：开发组织架构及阶段划分项目开发各阶段主要工作描述商业I 主要商业列表市场营销阶段（方案设计-开业）本阶段要达成的主要工作成果：商场招商 写字楼招租 住宅销售 市场推广 制定运营管理方案Part 4：开53、发组织架构及阶段划分项目开发各阶段主要工作描述商业I 主要商业列表开业筹备阶段（租户进场-开业）本阶段要达成的主要工作成果：工程竣工验收 租户装修控制及协调 物业管理筹备Part 4：开发组织架构及阶段划分项目开发各阶段主要工作描述Part 5：风险评估与控制：风险评估与控制风险评估 市场与经营风险是南宁项目所面临着的最重要的风险；南宁城市吸引力不足，项目周边环境成熟程度不够，给未来招商、经营带来了一定的负面影响；租赁型物业的未来收益对出租率、租金水平二因素最为敏感，市场风险较难预计；大型综合性商业项目从规划设计到经营管理均十分复杂，需要在各个环节都付出巨大的努力；南宁未来城市规划、凤岭片区建54、设及区域成熟度、五象新区的建设进展等均存在着一定的不确定因素，给未来长期经营带来了更多的不确定性因素。Part 5：风险评估与控制市场与经营风险规避措施 坚持市场跟踪、研究、调整，保持高度的市场敏感度，并充分利用华润深圳、招商代理等各种资源，全方位提高南宁项目招商、经营管理水平；根据首期项目的市场反应及经营状况，灵活调整后续项目规划，或平衡首期项目引发的风险；密切跟进南宁城市规划的调整动向，密切关注东盟商务区和凤岭片区，以及未来五象新区的建设进展。Part 5：风险评估与控制市场与经营风险风险评估 未能获得政府在地下、半地下商业是否计容、地价分摊、消防等方面的实质性、有力支持。规避措施 加强与55、政府沟通渠道的建立与建设，营造良好的政企关系，必要时动用集团影响力，以争取政府优惠政策支持。Part 5：风险评估与控制政策风险风险评估 股东自有资金及融资总额不足以支持项目完成开发建设；运营收入所产生的现金流不足以偿还到期银行贷款或其他债务；利率风险：项目建设期间，发生通货膨胀导致利率上升，使资金成本增加的风险；汇率风险：本项目股东投资以外汇为主，且运营收获期拟分配利润也将会兑换成外汇汇出，面临的外汇风险主要有投资期内人民币升值，造成股东实际投入不足；运营收获期人民币贬值使股东实际收益降低。Part 5：风险评估与控制财务风险规避措施 形成并强化财务管理制度，加强资金集中管理，重视项目财务分56、析、计划管理和预算管理；采取稳健的财务策略，选择适当、稳健的财务杠杆比率；充分利用南宁银行界已有资源和政府支持，利用土地使用权评估争取最大抵押贷款资金量；严格执行财务管理制度及流程，加强审核监督职能；在不影响工期和工程质量前提下，有计划安排施工单位垫款；加强造价审核，控制付款进度。尽可能使用银行保函，不用或少用预付款；采用远期票据、远期信用证等支付方式，减少建设期资金使用量。Part 5：风险评估与控制财务风险风险评估 工程造价增加、工期拖延及工程质量缺陷；建筑规划与设计不能落实市场研究成果，或不符合中国国情及消费习惯，或存在严重缺陷和隐患；建筑规划与设计未能充分考虑成本因素，在造价与美观、实57、用、功能齐全之间失衡，导致建安成本的不必要增加，进而加大经营压力和投资风险。Part 5：风险评估与控制工程与设计风险规避措施：主要侧重于工程造价控制和工程工期控制 预算控制：加强预算管理，熟悉建筑市场行情，优化规划设计，最大程度提高材料设备的国产化率；聘请专业工料测量顾问编制成本预算；制度控制：完善工程管理制度、工程财务管理制度及相应规章制度，成本监督管理科学、规范化，防止过度管理引发的成本增加；工期控制：严格执行合同并充分发挥工程监理的作用；工程风险防范：实行施工单位或材料设备供应商担保、抵押制度；通过工程保险防范工程项目建设中可能出现的其他风险；严格顾问公司管理及设计过程管理；牢固树立成本意识，弘扬勤俭节约风气。Part 5：风险评估与控制工程与设计风险Thanks！Thanks！