1、Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.1 由典型案例分析看成本管控由典型案例分析看成本管控 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.2 项目成本变化回顾项目成本变化回顾 成本变化案例分析成本变化案例分析 成本管控的思路与方法成本管控的思路与方法 成本管控的目标与计划成本管控的目标与计划 目录目录 成本变化回顾成本变化回顾 案例分析 思路与方法 目标与计划 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.3 成本变化回顾成本变化回2、顾 案例分析 思路与方法 目标与计划 这个这个冬天冬天有点冷有点冷 如何找出一条活路，如何找出一条活路，穿越寒冬穿越寒冬 节流开源，对开发节流开源，对开发成本成本的的精细化管理精细化管理 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.4 成本变化回顾成本变化回顾 案例分析 思路与方法 目标与计划 成本管理能力是地产公司运营能力的重要衡量指标 成 本 管 理 产 品 实 现 过 程 土地获取和项目论证 项目策划管理 设计管理 招采管理 营销管理 客户服务 工程管理 资源 资源的竞争 客户的竞争 客户 运营能力的竞争 运营 Copyright b3、y CRLAND(Shanghai)All rights reserved.5 成本变化回顾成本变化回顾 案例分析 思路与方法 目标与计划 -159,470 48,819 243,971 114,743 199,561 241,369 147,963 359,987 124,156 197,467 302,369 157,020 392,281 -100,000 200,000 300,000 400,000 外滩九里 橡树湾 中央公园 佘山九里 吴中路 各各阶段阶段建安建安成本成本比较表比较表 拿地版估算 2011年度目标成本 2012年度目标成本 51%203%48%8%-1%25%6%94、%-50%0%50%100%150%200%250%外滩九里 橡树湾 中央公园 佘山九里 吴中路 各阶段建安成本变化率各阶段建安成本变化率 2011年度目标成本较拿地版增长率 2012年度目标成本较2011年目标成本增长率 上海各项目建安成本回顾上海各项目建安成本回顾 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.6 成本变化回顾成本变化回顾 案例分析 思路与方法 目标与计划 什么原因导致如此大的成本变化？有什么思路和方法提高成本管理的能力？Qone Qtwo Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights r5、eserved.7 成本变化回顾 案例分析案例分析 思路与方法 目标与计划 项目成本变化回顾项目成本变化回顾 成本变化案例分析成本变化案例分析 成本管理的思路与方法成本管理的思路与方法 成本管理的目标与计划成本管理的目标与计划 目录目录 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.8 成本变化回顾 案例分析案例分析 思路与方法 目标与计划 橡树湾桩基 中央公园会所 橡树湾精装修 佘山九里景观 杭州万象城 1.橡树湾桩基成本分析 2.中央公园的会所成本分析 3.3.橡树湾精装修成本分析 4.佘山九里成本分析 5.杭州万象城成本优化分析 Cop6、yright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.9 成本变化回顾 案例分析案例分析 思路与方法 目标与计划 橡树湾桩基橡树湾桩基 中央公园会所 橡树湾精装修 佘山九里景观 杭州万象城 1.1 1.1 成本变动概况成本变动概况 总造价（万元）建筑面积（万M2)单方造价（元/m2）单方造价 增长率 合同 910 11.75 77.48 7777 结算 1716 12.48 137.54 差值 806806 60.06 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.10 成本变化回顾 案例分析案例分析 思7、路与方法 目标与计划 1.2 1.2 成本变动原因分析成本变动原因分析 成本变动原因 成本增加（万元）备注 1.定位变化 废桩（仅北区）716716 420420（第一定位变化）另，桩基反复施工导致基坑围护围护的成本共计增加667667万万 8686 （第二定位变化）新增桩（南区、北区）210210 2.工期过长，管桩市场价格变动 9090 合计 806806 橡树湾桩基橡树湾桩基 中央公园会所 橡树湾精装修 佘山九里景观 杭州万象城 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.11 成本变化回顾 案例分析案例分析 思路与方法 目标与计划 8、1.2 1.2 成本变动原因分析成本变动原因分析 定位变化定位变化 2008年10月底 2008年11月 桩基工程定标 施工单位进场施工 2008年底至2009年初 2009年底 按照最初市场定位进行了设计 第一版施工图施工的桩基工程和终版施工图的桩基工程比较，废桩率85%，废桩金额达到420万。万。08年底市场行情较差，市场定位进行了调整，大户型变更为中小户型；天华设计院于09年8月份出了新版施工图，和终版施工图的桩基工程比较废桩率为48%，废，废桩金额达到桩金额达到86万。万。2009年底市场回暖，市场定位形式再次调整房型，三期的房型由中小户型更改为大户型；定位调整定位调整 成本变化成本变9、化 橡树湾桩基橡树湾桩基 中央公园会所 橡树湾精装修 佘山九里景观 杭州万象城 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.12 成本变化回顾 案例分析案例分析 思路与方法 目标与计划 1.2 1.2 成本变动原因分析成本变动原因分析 2008年设计方案 2009年设计方案 2010年设计方案 根据市场定位定位的调整，设计方案设计方案进行了两次调整两次调整 定位变化定位变化 橡树湾桩基橡树湾桩基 中央公园会所 橡树湾精装修 佘山九里景观 杭州万象城 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserv10、ed.13 成本变化回顾 案例分析案例分析 思路与方法 目标与计划 1.2 1.2 成本变动原因分析成本变动原因分析 定位变化定位变化 楼号楼号 桩型桩型 综合单价综合单价 （元）（元）实际打桩实际打桩 实际利用实际利用 废桩工程量废桩工程量 废桩金额（万元）废桩金额（万元）商业三商业三 A300（60）75 79根，2212m 无 79根，2212m 17 13#13#A400（95）117.8 103根，4388m 42根，1086m 61根，2582m 30 16#16#A400（95）117.8 82根，3588m 25根，1094m 57根，2494m 29 17#17#A400（911、5）117.8 145根，6174m 无 145根，6174m 73 20#20#A400（95）117.8 187根，8200m 51根，2236m 136根，5964m 70 21#21#裙房商业裙房商业 A400（80）101.6 99根，2643m 无 99根，2643m 27 21#21#A400（95）117.8 192根，8421m 60根，2631m 132根，5790m 68 4#4#地库地库 B400（80）132.9 399根，8004m 无 399根，8004m 106 总计废桩金额总计废桩金额 420420 第一次市场第一次市场定位变化导致的北区定位变化导致的北区废桩12、成本废桩成本 橡树湾桩基橡树湾桩基 中央公园会所 橡树湾精装修 佘山九里景观 杭州万象城 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.14 成本变化回顾 案例分析案例分析 思路与方法 目标与计划 1.2 1.2 成本变动原因分析成本变动原因分析 定位变化定位变化 第二次市场第二次市场定位变化导致的北区定位变化导致的北区废桩成本废桩成本 楼号楼号 桩型桩型 单价（元）单价（元）实际打桩实际打桩 实际利用实际利用 废桩工程量废桩工程量 废桩金额（万元）废桩金额（万元）22#22#AB400（95）129.7 25根，1104m 无 25根，1113、04m 14 16#16#AB400（95）129.7 73根，3178m 20根，870m 53根，2308m 30 20#20#AB400（95）129.7 91根，3982m 50根，2188m 41根，1794m 23 21#21#AB400（95）129.7 67根，2918m 39根，1698m 28根，1220m 16 4#4#地库地库 AB300（60）78.4 234根，4458m 192根，4038 42根，420m 3 总计废桩金额总计废桩金额 8686 橡树湾桩基橡树湾桩基 中央公园会所 橡树湾精装修 佘山九里景观 杭州万象城 Copyright by CRLAND(S14、hanghai)All rights reserved.15 成本变化回顾 案例分析案例分析 思路与方法 目标与计划 1.2 1.2 成本变动原因分析成本变动原因分析 工期延长工期延长 桩型 2008年合同单价（元/m）2010年5月调价（2010年5月至2011年3月前（元/m）2011年3月调价（2011年3月至竣工）（元/m)A400（95）117.8 123 AB300（60）78 95 112 AB400（95）129.7 164 各价格阶段 打桩量占比 44.7%53.6%1.9%施工期间，管桩管桩市场价格上涨价格上涨30%30%-40%40%，导致桩基成本提高9090万元万元，对15、桩基成本影响也很大。从20082008年年1111月月进场施工至20112011年年5 5月月桩基施工完毕，先后2 2次次对管桩进行了调价调价，调价结果如下表：橡树湾桩基橡树湾桩基 中央公园会所 橡树湾精装修 佘山九里景观 杭州万象城 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.16 成本变化回顾 案例分析案例分析 思路与方法 目标与计划 1.3 1.3 小结小结 市场定位应准确清晰，并有足够的预见性；在合同中尽量延长锁定单价的时间，控制市场波动造成的成本增加；结构专业应加强成本管控环节，在设计过程中可以通过桩基选型措施进行成本优化，控制桩16、基工程量；合约部对成本进行全程跟进与管理，并对成本超标进行及时预警；快速开发，减少市场价格波动对成本的影响。橡树湾桩基橡树湾桩基 中央公园会所 橡树湾精装修 佘山九里景观 杭州万象城 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.17 成本变化回顾 案例分析案例分析 思路与方法 目标与计划 橡树湾桩基 中央公园会所中央公园会所 橡树湾精装修 佘山九里景观 杭州万象城 1.橡树湾桩基成本分析 2.中央公园的会所成本分析 3.3.橡树湾精装修成本分析 4.佘山九里成本分析 5.5.杭州万象城成本优化分析 Copyright by CRLAND(S17、hanghai)All rights reserved.18 成本变化回顾 案例分析案例分析 思路与方法 目标与计划 2.1 2.1 成本变动概况成本变动概况 项目 方案版估算20100415（万元）施工图版估算20100909（万元）精装修阶段估算第一版20101209 精装修阶段估算第二版20110810 目前至方案版的差额 成本变化原因 达克米勒精装设计（万元）CCD 精装设(万元)单方造价（地上面积）（元/m2）单方造价（全面积）（元/m2）设计-1,000 1,000 1,000 1,623 939 1,0001,000 方案版估算中，设计费未列入 建安 土建 1,874 2,24318、 2,503 2,504 4,065 2,352 631631 定位调整，增加钢结构屋顶，桩基增加成本 外装饰 1,122 1,003 1,420 1,420 2,305 1,334 298298 定位调整，石材标准提升、面积增加 精装修 3,685 3,814 6,369 7,948 12,901 7,465 4,2634,263 定位调整，精装标准不断提升 机电 423 814 936 936 1,519 879 513513 定位调整（原邻里中心），产品标准不明确 园林景观 600 660 2,162 2,162 3,508 2,030 1,5621,562 定位调整，景观标准提升，增加19、红线外景观 其它 282 281 387 387 628 363 105105 合计 7,986 8,814 13,777 15,357 24,926 14,422 7,3717,371 销售 设施费 软装-1,000 1,000 1,623 939 1,0001,000 定位调整（原邻里中心），方案版未列入 总计（万元）7,986 10,194 16,157 17737 28789 16,658 9,7519,751 橡树湾桩基 中央公园会所中央公园会所 橡树湾精装修 佘山九里景观 杭州万象城 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.20、19 成本变化回顾 案例分析案例分析 思路与方法 目标与计划 2.2 2.2 成本变动原因分析成本变动原因分析 定位变化定位变化 定位变化引起精装修标准大幅提升，精装修面积也增加较多 项目 方案版估算20100415（万元）施工图版估算20100909 （万元）精装修阶段估算 第一版20101209 （万元）精装修阶段估算 第二版20110810 （万元）精装修工程 3,6853,685 3,8143,814 6,3696,369 7,9487,948 增长率 3%67%25%估算假设 按照总面积9213m2,4000元/平 1 1.售楼处阶段，按照调增后面积的60%60%做精装修精装修，硬装21、硬装40004000元元/m2/m2计算；再加上临时售楼处费用约300万元，合计2855.52万元；2 2.商业运营阶段，按照全部重新改造考虑，拆除费用100元/m2,按照30%面积重新做精装修，硬装3000元/m2计算，合计958.32万元。3 3.总计3814万元 1 1.达克米勒精装修施工图提供。售楼处阶段，按照60%60%面积做精装修精装修，硬装硬装80008000元元/m2/m2计算；8000*10648*60%=5111.04万元，再加上临时售楼处费用约300万元，合计5411万元；2 2.商业运营阶段，维持原预算958.32万元；3 3.总计6369万元 1 1.CCD精装修施工22、图部分提供，精装修范围扩大精装修范围扩大。售楼处阶段，按照80%80%面积做精装修，硬装8000元/m2计算；8000*10648*80%=6815万元，再加上临时售楼处费用约300万元，合计7114万元。2 2.商业运营阶段调整为833万元。3 3.总计7948万元。橡树湾桩基 中央公园会所中央公园会所 橡树湾精装修 佘山九里景观 杭州万象城 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.20 成本变化回顾 案例分析案例分析 思路与方法 目标与计划 2.2 2.2 成本变动原因分析成本变动原因分析 定位变化定位变化 定位变化引起景观标准较大23、提升，并为了提升示范区效果，增加了红线外景观成本，使景观成本大幅上升 项目 估算20100415（万元）估算20100909（万元）招标图201108（万元）施工图201111（万元）红线内景观成本 600 660 847 1147 红线外景观成本 0 0 13211321 1321 合计 600 660 2168 2468 增加率 10%261.3%13.8%估算假设 红线内景观面积6000平米，按照10001000元元/m2/m2考考虑虑，成本为600万元 红线内景观面积6000平米，按照11001100元元/m2/m2考虑，增加考虑，增加成本6060万万 标准提升至14001400元元/24、m2m2，共6000平，增加成本180万万；增加红线外成本1321.5万元万元 采用扩初图招标，实际施工图重新测算发现增加增加成本约300万元万元 橡树湾桩基 中央公园会所中央公园会所 橡树湾精装修 佘山九里景观 杭州万象城 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.21 景观成本由原预算的600万元增加到24682468万元万元，净增加1868万元，幅度达到311%311%，以下成 本超标的一部分内容：1.采用扩初图招标，实际施工图重新量度发现成本超支约300万元；2.对于已完成的景观进行翻修，增加成本约为100万元；3.宝翔路景观绿化25、带、精神堡垒及A10地块河边绿化带改造，增加成本约为350万元；4.行道树改为梧桐树，增加成本约为200万元；5.芳菊路沿河绿化改造及华盛顿棕榈，增加成本约200万元；6.人行道板改为石材，增加成本约为130万元；7.草花的频繁更换，增加成本约为120万元；成本变化案例分析成本变化案例分析 定位变化定位变化 2.2 2.2 成本变动原因分析成本变动原因分析 橡树湾桩基 中央公园会所中央公园会所 橡树湾精装修 佘山九里景观 杭州万象城 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.22 成本变化回顾 案例分析案例分析 思路与方法 目标与计划 226、.2 2.2 成本变动原因分析成本变动原因分析 定位变化定位变化 定位变化引起的结构拆改费用结构拆改费用：由于定位变化及对室内效果的追求，在结构已封顶的情况下仍对结构进行了较多修改，砸掉已浇好的钢筋混凝土顶板，改装钢结构穹顶，造成土建成本增加约240240万元万元 橡树湾桩基 中央公园会所中央公园会所 橡树湾精装修 佘山九里景观 杭州万象城 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.23 成本变化回顾 案例分析案例分析 思路与方法 目标与计划 2.2 2.2 成本变动原因分析成本变动原因分析 设计及合约管控设计及合约管控 景观工程采用扩初27、图招标扩初图招标，施工图和扩初图的工程量有较大出入，给成本控制带来较大风险较大风险；景观工程实施过程中，有较多的改造改造，改造前未进行充分的成本分析成本分析；制定目标成本时设计与合约未充分沟通，机电机电系统配置标准不够清晰，机电工程中新增了空调系统、新风系统、除湿热泵系统，成本增加约成本增加约400400万元万元；精装修工程处于边设计、边施工、边变更的三边工程三边工程状态；其间精装修面积加大、标准提高无明确的审批流程审批流程，图纸未经过合约部进行成本核算成本核算。制定目标成本时设计与合约未充分沟通，设计部结构专业当时未开始精细化管控，导致桩基桩基成本超目标成本超目标成本170170万元万元；土28、建土建 机电机电 景观景观 精装修精装修 橡树湾桩基 中央公园会所中央公园会所 橡树湾精装修 佘山九里景观 杭州万象城 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.24 成本变化回顾 案例分析案例分析 思路与方法 目标与计划 2.3 2.3 小结小结 前期定位定位应准确准确清晰，并有足够的预见性预见性；目标成本的确定和调整缺失审批环节；应梳理哪些部分为客户敏感客户敏感的成本，对于客户不敏感点的成本不应无谓提升，在考虑高品质的同时也要同时考虑性价比性价比；要求设计公司有鲜明的成本意识，精装修精装修、外立面外立面、景观等各专业景观等各专业的成本29、必须在目标目标成本框架成本框架内进行设计，不能单纯为高品质和效果增加成本；严格控制过程中的修改修改，用严谨科学的制度、流程和决策体系决策体系保证修改的合理性合理性；避免三边工程避免三边工程，边设计，边施工，边修改；合约部对成本成本进行全程全程跟进与管理管理，并对成本超标超标进行及时预警预警；橡树湾桩基 中央公园会所中央公园会所 橡树湾精装修 佘山九里景观 杭州万象城 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.25 成本变化回顾 案例分析案例分析 思路与方法 目标与计划 橡树湾桩基 中央公园会所 橡树湾精装修橡树湾精装修 佘山九里景观 杭州30、万象城 1.橡树湾桩基成本分析 2.中央公园的会所成本分析 3.橡树湾精装修成本分析 4.佘山九里成本分析 5.杭州万象城成本优化分析 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.26 成本变化回顾 案例分析案例分析 思路与方法 目标与计划 精装修调整历程 2008年 2009年12月 由壹思设计，二期180户型样板房完成后大手装修标准确定。2010年1月 2010年6月 样板房由壹思设计。一期原3、4#楼东单元拼合户型拆分销售，并部分降低装修标准。项目定位提升，委托GDG重新设计180户型；由GDG设计的二期 新180、280户型样 板房31、完成后二期大 手装修标准最终确 定（除7、8#楼外）定位调整 目标成本变化 2011年6月 由邱德光设计的二期GH户型样板房完成后二期7、8#楼大手装修标准确定。4.1成本变动概况 一期为 2000元/平米 二期180户型 为2800元/平米 二期180户型（6号楼）为 3650元/平米 二期180户型（新）为 3850元/平米 由邱德光设计的三期166、240户型样板房完成后，三期166、240、200户型大手装 修标准确定。2011年7月 应对市场形势，三期方案调整中。2011年12月 二期302、251户型为 6400元/平米 三期166户型 为6600元/平米 三期166(简化)为4632、50元/平米，240、200户型 为4550元/平米 橡树湾桩基 中央公园会所 橡树湾精装修橡树湾精装修 佘山九里景观 杭州万象城 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.27 精装修目标成本与售价的折现图 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 精装修成本（元）精装修成本（元）户型户型 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 45000 50000 售价（万元）售价（万元）户型户型 280户型 5000 267户型 5100 3033、2户型 6400 251户型 6400 166户型 6600 166简化户型 4650 240户型 4550 200户型 4550 280户型 4.6万 267户型 4.6万 302户型 4万 251户型 4万 166户型 4万 166简化户型 4万 240户型 4万以下 200户型 4万以下 从上表可以发现，从二期280户型开始，到三期166户型，装修标准几经提高。而在市场环境遇冷的情况下，精装成本的增加并没有带来售价的提升。橡树湾桩基 中央公园会所 橡树湾精装修橡树湾精装修 佘山九里景观 杭州万象城 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reser34、ved.28 成本调整方向 序号序号 项目项目 原有原有166166户型户型 (6500(6500元元/m2)/m2)施工图阶段施工图阶段 简化版简化版166166户型户型 （45004500元元/m2/m2）定位阶段定位阶段 合价差异合价差异（元）（元）单方差异单方差异 (元元/m2)/m2)调整内容调整内容 综合单价综合单价 合价合价 综合单价综合单价 合价合价 1.11.1 精装修总包精装修总包-装饰部分装饰部分 2,635 437,352 1,743 289,361 -147,992 -892 装饰部分调整：1、取消所有石材水刀拼花，降低石材档次；2、减少客餐厅木饰面等装饰面积，取消次35、卧背景墙；3、客卫墙面由石材改为墙砖。1.21.2 内门及木饰面面层内门及木饰面面层 645 107,000 439 72,800 -34,200 -206 1、内门造型简化；2、木饰面面层减少 1.31.3 收纳系统收纳系统 380 63,000 229 38,000 -25,000 -151 取消玄关柜 1.41.4 空调系统空调系统 300 49,800 300 49,800 -暂不调整 1.51.5 新风系统新风系统 22 3,652 22 3,652 -暂不调整 1.61.6 采暖系统采暖系统 90 14,940 90 14,940 -暂不调整 1.71.7 热水系统热水系统 18 36、3,000 18 3,000 -暂不调整 1.81.8 水处理系统水处理系统 42 7,000 42 7,000 -暂不调整 橡树湾桩基 中央公园会所 橡树湾精装修橡树湾精装修 佘山九里景观 杭州万象城 成本变化回顾 案例分析案例分析 思路与方法 目标与计划 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.29 成本测算工具 序号序号 项目项目 原有原有166166户型施工图阶段户型施工图阶段 简化版简化版166166户型（户型（45004500元元/m2/m2）定位阶段）定位阶段 合价差异合价差异（元）（元）单方差异单方差异(元元/m2)/m37、2)调整内容调整内容 综合单价综合单价 合价合价 综合单价综合单价 合价合价 1.91.9 除尘系统除尘系统 -未配置 1.101.10 除湿系统除湿系统 -未配置 1.111.11 智能家居及背景音乐系统智能家居及背景音乐系统 -未配置 1.121.12 常规厨房电器常规厨房电器 649 107,800 206 34,200 -73,600 -443 1、品牌由嘉格纳调整为博世；2、2个内置冰箱调整为1个对开门冰箱。1.131.13 灯具灯具 -1.141.14 开关、插座面板开关、插座面板 -1.151.15 精装修机电精装修机电 300 49,800 250 41,500 -8,300 38、-50 取消定制射灯，减少各类灯具数量，开关面板降档次 1.161.16 洁具龙头洁具龙头 311 51,553 204 33,927 -17,626 -106 将主卫的当代和唯宝调整为汉斯格雅和杜拉维特，智能马桶取消 1.171.17 橱柜橱柜 373 62,000 -35,000 -27,000 -163 由旭勒调整为国产品牌，功能不变 橡树湾桩基 中央公园会所 橡树湾精装修橡树湾精装修 佘山九里景观 杭州万象城 成本变化回顾 案例分析案例分析 思路与方法 目标与计划 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.30 成本变化回顾 案例39、分析案例分析 思路与方法 目标与计划 4.2 小结 合约部、设计部和市场部应建立不同产品定位（首置、首改、再改、多改和高端）的精装修标准、成本敏感点及相对应的成本数据库；当市场定位调整时，快速提出成本调整建议，以更好地适应市场变化；橡树湾桩基 中央公园会所 橡树湾精装修橡树湾精装修 佘山九里景观 杭州万象城 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.31 成本变化回顾 案例分析案例分析 思路与方法 目标与计划 橡树湾桩基 中央公园会所 橡树湾精装修 佘山九里景观 杭州万象城 1.橡树湾桩基成本分析 2.中央公园的会所成本分析 3.橡树湾精40、装修成本分析 4.佘山九里成本分析 5.杭州万象城成本优化分析 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.32 5.1 5.1 佘山项目拿地版和方案版面积和业态差异：佘山项目拿地版和方案版面积和业态差异：拿地版拿地版 方案版方案版 建筑面积：建筑面积：（平方米）（平方米）建筑面积：建筑面积：（平方米）（平方米）业态业态1 1：别墅：别墅 108,080108,080 业态业态1 1：大平层：大平层 103,453103,453 业态业态2 2：小高层：小高层 9,2399,239 业态业态2 2：小高层：小高层 44,77044,770 41、业态业态3 3：车库：车库 2054020540 业态业态3 3：车库：车库 22,00822,008 业态业态4 4：配套及公建：配套及公建 8,3808,380 业态业态4 4：配套及公建：配套及公建 12,75012,750 业态业态5 5：会所：会所 0 0 业态业态5 5：会所：会所 4,2434,243 合计：合计：146,239 146,239 合计：合计：187,224187,224 1.拿地预测建筑建面142259m2；方案版总建面187223m2；2.业态差异：拿地版业态为双拼、联排、叠加、小高层；方案为大平层+小高层 3 标准差异：拿地版双拼、联排和叠加别墅为毛坯交付，方42、案版为精装交付。橡树湾桩基 中央公园会所 橡树湾精装修 佘山九里景观佘山九里景观 杭州万象城 成本变化回顾 案例分析案例分析 思路与方法 目标与计划 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.33 5.1 5.1 佘山项目拿地版和方案版佘山项目拿地版和方案版(2012(2012年）成本差异：年）成本差异：标准差异：拿地版双拼、联排、叠加别墅和小高层均为毛坯交付。方案版大平层为精装修交付（精装修按6300元/m2），高层为精装交付（精装按3500元/m2）橡树湾桩基 中央公园会所 橡树湾精装修 佘山九里佘山九里 杭州万象城 成本变化回顾 案43、例分析案例分析 思路与方法 目标与计划 拿地版拿地版 方案版方案版 建筑面积：建筑面积：（平方米）（平方米）单方（元）单方（元）合计（万元）合计（万元）建筑面积：建筑面积：（平方米）（平方米）单方（元）单方（元）合计（万元）合计（万元）业态业态1 1：别墅：别墅 108,080108,080 3,0003,000 32,42432,424 业态业态1 1：大平层：大平层 103,453103,453 9080946790809467 91,81491,814 业态业态2 2：小高：小高层层 9,2399,239 3,5003,500 3,2343,234 业态业态2 2：小高层：小高层 44,44、77044,770 6803 6803 30,45830,458 业态业态3 3：车库：车库 20,54020,540 3000330030003300 6,2716,271 业态业态3 3：车库：车库 31,53131,531 4207 4207 13,26413,264 业态业态4 4：配套：配套及公建及公建 4,4004,400 1200300012003000 1,2131,213 业态业态4 4：配套及：配套及公建公建 3,2273,227 3415 3415 1,1021,102 业态业态5 5：会所：会所 0 0 0 0 业态业态5 5：会所：会所 4,2434,243 112745、3 11273 4,7834,783 6.6.环境景观环境景观 8520385203 600600 5,1125,112 6.6.环境景观环境景观 85,20385,203 12871287 10,96810,968 7.7.零星零星(前期、前期、其他工程费等其他工程费等)565565 7.7.零星零星(前期、前期、其他工程费等其他工程费等)4,6314,631 合计：合计：48,81948,819 合计：合计：157,020157,020 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.34 成本变化回顾 案例分析案例分析 思路与方法 目标与46、计划 橡树湾桩基 中央公园会所 橡树湾精装修 佘山九里景观佘山九里景观 杭州万象城 5.2 5.2 景观成本变动概况景观成本变动概况 总造价（万元）软景造价（万元）硬景造价（万元）单方造价 (元/M2)软景单方造价 (元/M2)硬景单方造价(元/M2)原合同 2,021 743 1,278 648 397 1,024 预计结算 4,200 2,310 1,890 1,346 1,057 2,019 差值 2,1792,179 1,457 522 698 661 995 结算相比合同 208%208%311%311%148%148%208%208%266%266%197%197%景观总面积（M247、）软景面积（M2）硬景面积（M2）原合同面积 31,209 18,725 12,484 预计结算面积 31,209 21,846 9,363 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.35 成本变化回顾 案例分析案例分析 思路与方法 目标与计划 5.3 5.3 成本变动原因分析成本变动原因分析 景观定位参考金地天境的效果，大幅度调整了设计方案，和招标图差异较大，树种种类和增多，规格景观定位参考金地天境的效果，大幅度调整了设计方案，和招标图差异较大，树种种类和增多，规格普遍变大，导致成本大幅提高。普遍变大，导致成本大幅提高。定位变化定位变化48、 招标图招标图 施工图（十月）施工图（十月）乔木数量乔木数量 1823株 1798株 乔木种类乔木种类 30种 6060种种 乔木规格乔木规格 51种 160种 平均单价平均单价 3100元/株 1100011000元元/株株 灌木数量灌木数量 13343.5m2 10881m2 灌木种类灌木种类 28种 40种 平均密度平均密度 25株/m2 5050株株/m2/m2 平均单价平均单价 137元/m2 280280元元/m2/m2 橡树湾桩基 中央公园会所 橡树湾精装修 佘山九里景观佘山九里景观 杭州万象城 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights re49、served.36 成本变化回顾 案例分析案例分析 思路与方法 目标与计划 5.3 5.3 成本变动原因分析成本变动原因分析 定位变化定位变化 项目项目(苗木名称苗木名称)招标图招标图 施工图施工图 高度高度H H 蓬径蓬径P P 胸径胸径 高度高度H H 蓬径蓬径P P 胸径胸径 特选香樟 850 600 35 1200 700 60 香樟 850 500 24.1-25.0 750-800 500 28.1-30.0 乐昌含笑 701-750 350 15.1-16.0 900-1000 500 30-32 桂花球 600 500 /750-800 651-700/香柚A 451-500 50、350 14.1-15.0 550 500-550 28 大银杏(直生)900 450 28 60 银杏(直生)800 400 17.1-18.0 900 420 30 橡树湾桩基 中央公园会所 橡树湾精装修 佘山九里景观佘山九里景观 杭州万象城 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.37 成本变化回顾 案例分析案例分析 思路与方法 目标与计划 5.3 5.3 成本变动原因分析成本变动原因分析 定位变化定位变化 1、铺装工程金额变化不大，北区铺装材料为锈石未更改，南区黄锈石铺贴改为宝金黄。2、景墙包括宝瓶栏杆分户围墙及花槽墙两种，招标51、清单为460m及240m，实际施工图 为1986m及90m。3、招标清单中，水景为20个，实际出图后水景为38个。4、景观亭招标清单为6个，实际施工图也为6个，但是招标图纸标注景观亭为黄锈石立面 实际为卡拉麦里金立面。由3.5万元/个，升高至7万元/个。5、景观灯柱招标清单为6个，实际施工图为22个。6、增加地库廊架2处，增加LOGO墙1处。橡树湾桩基 中央公园会所 橡树湾精装修 佘山九里景观佘山九里景观 杭州万象城 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.38 成本变化回顾 案例分析案例分析 思路与方法 目标与计划 5.3 5.3 成52、本变动原因分析成本变动原因分析 设计和合约管控 招标图纸深度：施工图 招标图纸完整性：景观面积共计31209m2 招标图涵盖面积为14153m2 只占总面积的45%。合同模式：暂定数量单价合同。无图部分根据招标图的区域做等比例 预估。结算隐患：招标图和施工图变化差异大，合同中清单和施工图清单不匹配，施工单位进场后议价难度高，结算隐患大。橡树湾桩基 中央公园会所 橡树湾精装修 佘山九里景观佘山九里景观 杭州万象城 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.39 成本变化回顾 案例分析案例分析 思路与方法 目标与计划 5.3 5.3 成本变动53、原因分析成本变动原因分析 设计和成本管控 三边工程 1、边设计，边施工，边修改,缺失成本核算的预控环节，动态成本数据反映滞后。2、工期延长将会导致工期索赔。20102010年年9 9月月 20112011年年2 2月月 20112011年年3 3月月 20112011年年6 6月月 20112011年年1010月月 20122012年年2 2月月 计划施工时间计划施工时间 实际施工时间实际施工时间 实际出图时间实际出图时间 6个月 示范区施工 南区施工 示范区出图 南区优化图 南区出图 橡树湾桩基 中央公园会所 橡树湾精装修 佘山九里景观佘山九里景观 杭州万象城 Copyright by CR54、LAND(Shanghai)All rights reserved.40 成本变化回顾 案例分析案例分析 思路与方法 目标与计划 5.4 5.4 小结小结 在项目拓展测算阶段，合约部应配合战略投资部进行成本估算与分析，为决策层准确决策提供科学依据；市场定位和概念规划设计应准确清晰，并有足够的预见性和延续性（本例中，拿地阶段为毛坯，实际交付标准为很高标准的精装修），和施工图版尽量保持延续性；拿地版估算与后续估算应有延续性，并及时对各版估算进行分析对比；项目工期计划时间和合约中约定的计划工期时间应吻合，避免工期索赔。大手景观应采用施工图招标的模式，以锁定景观成本；设计变更需要执行设计变更流程，以杜55、绝现场情况和施工图不符。加强动态成本控制，进行全程测算和管理，并对成本超标进行及时预警；建立示范区景观标准化清单（如苗木、硬质铺装），在示范区来不及施工图招标的情况下，采用苗木清单报价，从而锁定单价。建立施工单位和材料供应商建立战略合作伙伴，保证快速开发同时控制成本。橡树湾桩基 中央公园会所 橡树湾精装修 佘山九里景观佘山九里景观 杭州万象城 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.41 橡树湾桩基 中央公园会所 橡树湾精装修 佘山九里景观 杭州万象城杭州万象城 成本变化回顾 案例分析案例分析 思路与方法 目标与计划 1.橡树湾桩基成本56、分析 2.中央公园的会所成本分析 3.橡树湾精装修成本分析 4.佘山九里成本分析 5.杭州万象城成本优化分析 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.42 成本变化回顾 案例分析案例分析 思路与方法 目标与计划 原方案成本（万元）优化方案成本（万元）差异总额（万元）总包 中标单位在投标过程中多次降低报价，并一次性优惠1138万元 幕墙 1178 887 291291 机电 系统 矿物绝缘电缆 2200 1780 420420 给排水管材 550 260 290290 6.1 杭州万象城二期成本优化汇总表 橡树湾桩基 中央公园会所 橡树湾57、精装修 佘山九里景观 杭州万象城杭州万象城 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.43 做法 玻璃造价（万元）栏板造价（万元）节约成本总额（万元）原方案 沿用一期悦府做法，采用双钢化中空LOW-E玻璃幕墙，落地窗处双钢化夹胶玻璃栏板 481 697 291291 优化方案 玻璃幕墙改为中空夹胶LOW-E玻璃，取消落地窗处双钢化夹胶玻璃栏板 887 0 差值-406406 697697 成本变化回顾 案例分析案例分析 思路与方法 目标与计划 6.2 杭州万象城二期幕墙成本优化分析 橡树湾桩基 中央公园会所 橡树湾精装修 佘山九里景观 杭58、州万象城杭州万象城 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.44 单体 外墙玻璃幕墙（门窗）面积 原幕墙方案 优化幕墙方案 原玻璃类型 原玻璃 单价(元/平米)室内玻璃栏板米数 玻璃栏杆类型 玻璃栏杆单价（元/米）原方案 造价（万元）拟采用替换玻璃 替换玻璃单价 玻璃平方差价（元/平方）两种方案总差价（万元）TB 5600 双钢化中空LOW-E玻璃6+12A+6 275 2500 双钢化夹胶玻璃6+1.52+6,不锈钢爪件 850 212.5 中空夹胶LOW-E玻璃5+1.14+5+12A+6，外片半钢化 490 215 127.6 T59、C 5700 双钢化中空LOW-E玻璃6+12A+6 275 2600 双钢化夹胶玻璃6+1.52+6,不锈钢爪件 850 221 中空夹胶LOW-E玻璃5+1.14+5+12A+6，外片半钢化 490 215 129.9 TD 6600 双钢化中空LOW-E玻璃8+12A+6 293 3100 双钢化夹胶玻璃6+1.52+6,不锈钢爪件 850 263.5 中空夹胶LOW-E玻璃6+1.14+6+12A+6，外片半钢化 505 212 148.3 小计 17900 697697 405.8405.8 增加玻璃差价约增加玻璃差价约406406万，但取消玻璃栏板一项节省约万，但取消玻璃栏板一项节60、省约697697万，总计节约成本万，总计节约成本291291万。万。成本变化回顾 案例分析案例分析 思路与方法 目标与计划 6.2 杭州万象城二期幕墙成本优化分析 橡树湾桩基 中央公园会所 橡树湾精装修 佘山九里景观 杭州万象城杭州万象城 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.45 成本变化回顾 案例分析案例分析 思路与方法 目标与计划 6.3 杭州万象城机电系统成本优化分析 6.3.2 给排水管材的优化 6.3.1 矿物绝缘电缆的优化 橡树湾桩基 中央公园会所 橡树湾精装修 佘山九里景观 杭州万象城杭州万象城 Copyright b61、y CRLAND(Shanghai)All rights reserved.46 本项目消防负荷及重要负荷线路的配电干线及分支干线电缆均采用矿物绝缘电缆。矿物绝缘电缆按结构特性分为刚性和柔性两种。两种矿物绝缘电缆的使用现状：刚性矿物绝缘电缆发明较早，技术也较成熟，由于刚性矿物绝缘电缆在结构设计上的不足，造成其在性能、生产及敷设等方面都存在着一定的缺陷。柔性矿物绝缘电缆虽晚于刚性矿物绝缘电缆，但由于其性能优异，以及市场的不断普及，使得价格也逐渐趋于合理，以其高性价比，已逐渐替代刚性矿物绝缘电缆。6.3.1 矿物绝缘电缆的优化 成本变化回顾 案例分析案例分析 思路与方法 目标与计划 橡树湾桩基 中62、央公园会所 橡树湾精装修 佘山九里景观 杭州万象城杭州万象城 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.47 两者的性能差异汇总如下:产品类型产品类型 比较内容比较内容 刚性矿物绝缘电缆刚性矿物绝缘电缆 （BTTZBTTZ）柔性矿物绝缘电缆柔性矿物绝缘电缆 (BBTRZ)(BBTRZ)产品结构产品结构 铜导体 无机绝缘材料（氧化镁）绝缘 外铜套 铜绞线 矿物化合物绝 缘 矿物化合物护套 电缆规格电缆规格 4芯电缆最大截面25mm2，单芯电缆最大截面400mm2；单根电缆长度与电缆截面成反比，截面越大单根电缆长度越短。5芯电缆最大截面30063、mm2，单芯电缆最大截面400mm2；电缆长度可根据用户要求定长生产。绝缘性绝缘性 接头及终端容易吸潮，施工技术要求高；电缆终端须采用密封封堵材料。接头较少，不宜受潮，绝缘性能高；电缆终端不需要特别密封材料，仅普通热塑套管即可。耐压性耐压性 耐电压能力重型450/750伏。耐电压能力重型600/1000伏。保护接地端子保护接地端子 须采用配套专用端子（厂家专供）普通电缆端子 成本变化回顾 案例分析案例分析 思路与方法 目标与计划 橡树湾桩基 中央公园会所 橡树湾精装修 佘山九里景观 杭州万象城杭州万象城 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reser64、ved.48 两者的性能差异汇总如下:产品类型产品类型 比较内容比较内容 刚性矿物绝缘电缆刚性矿物绝缘电缆 柔性矿物绝缘电缆柔性矿物绝缘电缆 敷设要求敷设要求 电缆生产长度受电缆原材料长度的限制，接头较多；单芯电缆须采取防涡流措施；多根排列以及中间接头占用空间较多。可提供大截面、大长度的多芯电缆；安装过程无接头，提高了可靠性；可以全部采用多芯电缆，无涡流现象；避免了因多根排列以及中间接头造成空间浪费。施工问题施工问题 在具体的施工过程中，难以弯曲，施工麻烦，施工周期长，施工技术要求高。结构柔性，便于弯曲，中间无接头，方便省力，同普通电缆施工工艺，施工周期短。设计前期，设计院认为刚性矿物绝缘电缆65、出现较早，技术相对成熟，并已在较多项目应用，建议采用刚性防火电缆，相对稳妥。成本变化回顾 案例分析案例分析 思路与方法 目标与计划 橡树湾桩基 中央公园会所 橡树湾精装修 佘山九里景观 杭州万象城杭州万象城 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.49 成本优化措施 在综合产品性能及成本分析，并结合我司万象城一期商场项目在施工期间，就曾因施工进度及施工难度方面的问题，由刚性矿物绝缘电缆改成了柔性矿物绝缘电缆的案例，最终采用柔性矿物绝缘电缆，共节约成本420万元。采用柔性矿物绝缘电缆 总价约1780万元 采用刚性矿物绝缘电缆 总价约22066、0万元 差价约420万元 成本变化回顾 案例分析案例分析 思路与方法 目标与计划 橡树湾桩基 中央公园会所 橡树湾精装修 佘山九里景观 杭州万象城杭州万象城 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.50 成本变化回顾 案例分析案例分析 思路与方法 目标与计划 6.3 杭州万象城机电系统成本优化分析 6.3.2 给排水管材的优化 6.3.1 矿物绝缘电缆的优化 橡树湾桩基 中央公园会所 橡树湾精装修 佘山九里景观 杭州万象城杭州万象城 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.51 67、成本变化回顾 案例分析案例分析 思路与方法 目标与计划 6.3.2 给排水系统管材优化 序号 系统 部位 原设计管材 优化后管材 1 给水系统 MT办公、TA办公、商业生活给水立管、横支管、空调机房给水管 304L不锈钢管 内外涂环氧树脂给水管 2 MT办公、TA办公、商业生活给水支管 TP2薄壁紫铜管 内外涂环氧树脂给水管 3 冷却塔补水管 内涂塑钢管 热浸镀锌钢管 4 除酒店及住宅外的其他热水供回水管 TP2薄壁紫铜管 聚丙烯给水管 5 排水系统 压力排水管 内涂塑钢管 热浸镀锌钢管 6 虹吸雨水管（高层屋面）不锈钢管 高密度聚乙烯管（HDPE）橡树湾桩基 中央公园会所 橡树湾精装修 佘山68、九里景观 杭州万象城杭州万象城 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.52 成本优化措施 成本变化回顾 案例分析案例分析 思路与方法 目标与计划 在满足功能需求的基础上，并结合项目定位及成本分析，最终选用优化后的给排水管材，共节约成本约290万元。给排水管材按照设计要求 造价约550万元 采用优化后的管材 总价约260万元 差价约290万元 橡树湾桩基 中央公园会所 橡树湾精装修 佘山九里景观 杭州万象城杭州万象城 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.53 6.4 杭州万象69、城二期总包A标中标单位中建三局的报价调整概况 回标次数回标次数 中建三局关于中建三局关于A A标的标的 报价水平变化报价水平变化 备备 注注 第一次回标第一次回标 五家投标单位中次高，较最低报价高出9.89%；A标中标单位中建三局因与我司一期项目有过合作，且一直在跟踪二期项目，正式招标前积极参与项目的施工方案、进度计划的编制，从施工角度为我司提供一些合理建议。故各家投标单位中，中建三局对我司项目及我司的要求最为熟悉，技术上较其他投标单位有很大优势。其认为参加本工程投标稳操胜卷，故第一次报价较高；最终中标价最终中标价 最低价中标，较第一次回标报价降低约9.4%为了增加竞争力度，我司由总经理带队主70、动与八局、二局等与中建三局实力相当的总包单位积极沟通，以引起这些单位的高度重视，使其成为中建三局强而有力的竞争对手，促使中建三局调整报价策略，最终以最低价中标。成本变化回顾 案例分析案例分析 思路与方法 目标与计划 橡树湾桩基 中央公园会所 橡树湾精装修 佘山九里景观 杭州万象城杭州万象城 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.54 成本变化回顾 案例分析案例分析 思路与方法 目标与计划 6.5 小结 合约部在设计阶段加强与设计部的沟通，通过对方案选择及材料选型的优化达到节约成本的目标；在招标过程中，准确把握投标单位的心理，恰当的采用71、谈判技巧，有效规避合同中的风险并降低成本。橡树湾桩基 中央公园会所 橡树湾精装修 佘山九里景观 杭州万象城杭州万象城 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.55 项目成本变化回顾项目成本变化回顾 成本变化案例分析成本变化案例分析 成本管理的思路与方法成本管理的思路与方法 成本管理的目标与计划成本管理的目标与计划 目录目录 成本变化回顾 案例分析 思路与方法思路与方法 目标与计划 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.56 成本变化回顾 案例分析 思路与方法思路与方法 目标与计72、划 成本管控的思路与方法成本管控的思路与方法 1.1.成本管控的几个观点成本管控的几个观点 2.成本管控的几个层面 3.成本管控的实施 （1）各阶段成本管控要点 （2）目标成本 （3）责任成本 （4）动态成本 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.57 成本变化回顾 案例分析 思路与方法思路与方法 目标与计划 1 1、全程全员全程全员成本控制成本控制 全过程全过程成本管控管控须贯穿于获取土地、项目定位、规划设计、招投标、施工乃至运营阶段；成本控制不光是合约部的事，需要全体员工全体员工有良好的成本意识成本意识并共同参与，才能有效控制成本73、。成本管控的几个观点成本管控的几个观点 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.58 成本变化回顾 案例分析 思路与方法思路与方法 目标与计划 2 2、做、做产品产品，而，而非非做做作品作品，赚钱是王道，赚钱是王道 项目产品项目产品需要得到客户的认可客户的认可和购买才能实现价值实现价值，因此我们要做顾客满意的产品，而非仅仅是我们自己得意的作品。Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.59 成本变化回顾 案例分析 思路与方法思路与方法 目标与计划 3 3、产品、产品定位定位是是决定74、因素决定因素，设计设计阶段阶段优化优化是是关键因素关键因素 规划设计阶段75%招标和施工阶段25%Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.60 成本变化回顾 案例分析 思路与方法思路与方法 目标与计划 成本管控的思路与方法成本管控的思路与方法 1.1.成本管控的几个观点成本管控的几个观点 2.2.成本管控的几个层面成本管控的几个层面 3.成本管控的实施 （1）各阶段成本管控要点 （2）目标成本 （3）责任成本 （4）动态成本 （5）成本管控流程 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserv75、ed.61 成本变化回顾 案例分析 思路与方法思路与方法 目标与计划 成本管控的几个层面成本管控的几个层面 1.1.战略战略：从战略角度控制成本 如：根据客户细分而确定的产品标准化产品标准化、建立战略合作伙伴战略合作伙伴等；2.2.战术战术：各阶段的知识积累和控制要点 需要对开发过程的各环节各环节的成本控制进行知识、经验的积累知识、经验的积累和建立，如：对如何科学精准的定位、定位变化的科学论证、规划设计的优化要点、建立成本数据库、工程招投标及工程签证变更的控制等；3.3.制度保障：制度保障：成本管理的流程与制度体系 需从公司运营的制度和流程加以保证，如；制定目标成本目标成本落实责任成本责任成本76、（落实到具体部门和个人）跟踪动态成本动态成本（过程中实时跟踪，超标预警、科学决策）Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.62 成本变化回顾 案例分析 思路与方法思路与方法 目标与计划 成本管控的思路与方法成本管控的思路与方法 1.1.成本管控的几个观点成本管控的几个观点 2.2.成本管控的几个层面成本管控的几个层面 3.3.成本管控的实施成本管控的实施 （1）各阶段成本管控要点各阶段成本管控要点 （2）目标成本 （3）责任成本 （4）动态成本 （5）成本管控流程 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rig77、hts reserved.63 规划定位阶段 规划定位的准确性是决定房地产项目成功与否的关键。1、分析土地资源获取成本，取得土地成本的获取优势是项目成功之本。2、定位需建立在对全成本进行科学分析的基础上，对各方案进行成本对比；3、对市场现行售价和预期走势进行准确客观的调查判断，确定目标售价，避免高 估收入。4、结合成本与售价，科学分析内部收益率等各项财务指标，确保项目的合理利润。各阶段成本管控要点 成本变化回顾 案例分析 思路与方法思路与方法 目标与计划 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.64 设计阶段 设计阶段是房地产项目成本控78、制的关键与重点。1、实行设计方案的招投标，通过方案比选，优化设计；2、建立成本前置体系，实行限额设计，并在合同中有所体现，有所奖惩；3、加强对设计图纸的前置管理、会审与审查，进行成本优化；4、挖掘客户的敏感点，带着成本意识优化方案。各阶段成本管控要点 成本变化回顾 案例分析 思路与方法思路与方法 目标与计划 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.65 土建工程在设计阶段管控要点 设计阶段成本管控要点 1、控制钢筋含量、混凝土含量、模板含量等指标。2、控制地下室面积、深度、层数、柱距、车位单方面积等设计指标。3、进行基坑围护方案的优化。79、4、在桩基设计中通过比较计算单位造价承载力，对桩基的规格和类型进行设计。成本变化回顾 案例分析 思路与方法思路与方法 目标与计划 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.66 外装饰工程在设计阶段管控要点 设计阶段成本管控要点 1、外立面的材料包括仿石喷涂、外墙砖、铝板、天然石材、玻璃等种类，根据产品的定位 及立面效果在目标成本的指导下确定幕墙材料。2、选择石材幕墙时尽量选用不受开采期和供量限制的国产石材，并对干挂石材的厚度和钢 骨架部分做出结构优化，以节约成本。3、控制墙地比、窗地比，减少不必要的曲折立面设计。4、控制石材异型线条含量80、，减少整体加工的异型材料含量，尽量采用小块拼接。5、选择玻璃幕墙需对玻璃及铝型材的结构进行优化。成本变化回顾 案例分析 思路与方法思路与方法 目标与计划 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.67 精装修工程在设计阶段管控要点 设计阶段成本管控要点 1、精装修主材的选择在限额单价（如石材、墙纸、木饰面等）中选择；2、控制水刀拼花设计区域；3、减少墙纸的种类和复杂软包，采用国内墙纸，降低损耗率。4、考虑墙地砖的成品规格，采用经济合理的墙地砖排面图，降低损耗率。5、精装修点位图出图节点前置，满足土建和机电图纸的出图节点，以保证各系统施工图81、纸一致性，减少拆改量。6、对功能照明和效果照明（LED）设计进行成本优化，控制效果照明的造价。成本变化回顾 案例分析 思路与方法思路与方法 目标与计划 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.68 景观工程在设计阶段管控要点 设计阶段成本管控要点 1、推行限额设计，控制软硬比和软硬景单方造价。2、控制石材铺地面积、水景面积。3、充分考虑利用场地原地形地貌，尽量减少土方的中转。充分考虑地下室挖方，土方尽量内部平衡。4、合理绿量下控制大乔数量，优化乔灌层次。控制非敏感区域名贵树种、大乔的数量。5、控制大型景观构筑物的数量，铺装材料分高中低档82、，根据景观功能分区不同合理优化配 置。如铺装人行较少的小路采用便宜的石材。6、控制景观灯具的选型，尽少使用非标产品。优化机电管的选型和规格。成本变化回顾 案例分析 思路与方法思路与方法 目标与计划 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.69 招标阶段 各阶段成本管控要点 1、进行合约规划，编制招标计划，在价格（单价/总价）确定前提下进场。避免恶意索赔，增加成本；2、各专业图纸原则上均须采用施工图招标，总价包干，锁定成本。3、特殊情况下非施工图招标，合约采用与图纸深度匹配的合约模式（单价合同、费率合同）；4、根据标段划分和标的金额，选择83、具备承接工程实力，有类似业绩的承包商投标。采用公 平竞价形式，货比三家，低价中标；5、加强合同管理，完善合同条款；6、对大型设备和材料进行集中采购，以节约成本。成本变化回顾 案例分析 思路与方法思路与方法 目标与计划 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.70 施工阶段 各阶段成本管控要点 1、加强合同交底工作，使项目岗位负责人熟悉合同主要条款；2、严格执行签证管理制度。签证时需结合总包合同及分包合同，界定责任，判断措施费、预算包干费等所归属的合同，避免重复签；3、严格执行设计变更流程；4、科学规划协调各交叉专业工程进度，避免现场拆改84、和返工；5、加强四大配套工程进场配合；6、若发生产品定位调整，必须经过完整的财务指标分析测算，通过目标成本审批后方可实施。成本变化回顾 案例分析 思路与方法思路与方法 目标与计划 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.71 成本变化回顾 案例分析 思路与方法思路与方法 目标与计划 成本管控的思路与方法成本管控的思路与方法 1.1.成本管控的几个观点成本管控的几个观点 2.2.成本管控的几个层面成本管控的几个层面 3.3.成本管控的实施成本管控的实施 （1）各阶段成本管控要点 （2 2）目标成本）目标成本 （3）责任成本 （4）动态成本85、 （5）成本管控流程 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.72 成本变化回顾 案例分析 思路与方法思路与方法 目标与计划 目标成本目标成本的的定义定义 目标成本是预先确定预先确定的，在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是成本的控制线，是成本管理的基础成本管理的基础 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.73 成本变化回顾 案例分析 思路与方法思路与方法 目标与计划 1、购地决策 目标成本测算1 （购地成本）2、项目定位 概念方案设计 目标成本测算2（定位成本）3、方案86、设计 目标成本测算3（方案成本）4、初步设计 目标成本测算4（扩初成本）5、施工图设计 目标成本测算5(施工图成本）投资估算 概念性方案 设计概算 方案设计概算 初步设计概算 施工图预算 购地成本 审批表 定位成本 审批表 价格材料成本 合理性评估 目标成本 指导书 部品标准选择 审批表 目标成本目标成本的的制定制定 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.74 成本变化回顾 案例分析 思路与方法思路与方法 目标与计划 目标成本目标成本的准确性准确性 （1）目标成本是全成本的概念，包括：前期配套费、设计费和顾问费、建安成本、营销费用、管87、理费用、财务费用等，需要各相关部门共同参与制定；（2）目标成本的编制规划深度直接影响到目标成本的准确性；（3）建安成本的编制以市场定位、产品标准、图纸为前提，以成本数据库为支撑。Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.75 成本变化回顾 案例分析 思路与方法思路与方法 目标与计划 成本管控的思路与方法成本管控的思路与方法 1.1.成本管控的几个观点成本管控的几个观点 2.2.成本管控的几个层面成本管控的几个层面 3.3.成本管控的实施成本管控的实施 （1）各阶段成本管控要点 （2 2）目标成本）目标成本 （3 3）责任成本）责任成本 （88、4）动态成本 （5）成本管控流程 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.76 成本变化回顾 案例分析 思路与方法思路与方法 目标与计划 责任成本责任成本的的要素要素 （1）责任范围 （2）责任部门、岗位 （3）评价标准 责任成本责任成本的的定义定义 确定责任主体（部门、岗位），公司对目标成本的执行进行考核，以确保成本的合理性和先进性 责任成本责任成本的的目的目的 把成本分解落实到责任部门和岗位，最大程度的减少目标成本与执行脱钩的现象，真正做到“权责明晰”有据可依，让全体员工主动实施成本管理行为让全体员工主动实施成本管理行为 Copyr89、ight by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.77 成本变化回顾 案例分析 思路与方法思路与方法 目标与计划 责任成本责任成本的的分解分解 部门职责清晰设置，是确定责任成本的前提，各部门须各司其职 按照我们公司的部门职责，各部门责任成本框架如下：土地成本-战略投资管理部、财务部；建造成本-合约部、设计部、项目部；政府规费-前期部；设计费 -设计部；营销费 -市场部、商业部；财务费用-财务部；责任成本责任成本的的执行执行 责任成本落实到各部门和岗位的业绩合同业绩合同和KPIKPI中。Copyright by CRLAND(Shanghai)All rig90、hts reserved.78 成本变化回顾 案例分析 思路与方法思路与方法 目标与计划 成本管控的思路与方法成本管控的思路与方法 1.1.成本管控的几个观点成本管控的几个观点 2.2.成本管控的几个层面成本管控的几个层面 3.3.成本管控的实施成本管控的实施 （1）各阶段成本管控要点各阶段成本管控要点 （2 2）目标成本）目标成本 （3 3）责任成本）责任成本 （4 4）动态成本）动态成本 （5 5）成本管控流程）成本管控流程 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.79 成本变化回顾 案例分析 思路与方法思路与方法 目标与计划 动态91、成本动态成本的的定义定义 动态成本是项目实施过程中的成本，通过实时反映目标成本与动态成本的差异，帮助有关部门及时发现问题并解决问题，实现对成本的控制。动态成本动态成本的的目的目的 动态成本的核心是实时性，动态指的是在整个过程中每一点都能实时掌握项目成本。最新成本状态如果只能在项目结束时才得到数据，实际上只有基本的成本核算功能，对成本控制都没有任何帮助。木已成舟，谈控制都晚了 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.80 成本变化回顾 案例分析 思路与方法思路与方法 目标与计划 动态成本动态成本的的实施实施 1.须以合同为中心，把目标成本92、分解到合同中去，形成合同目标成本并实施跟踪；2.动态成本一月一清，已签合同金额当月录入反映、设计变更、工程签证均当月结清，填报成本月报表及风险评估报告，供公司领导层参考和决策；Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.81 成本变化回顾 案例分析 思路与方法思路与方法 目标与计划 成本管控的思路与方法成本管控的思路与方法 1.1.成本管控的几个观点成本管控的几个观点 2.2.成本管控的几个层面成本管控的几个层面 3.3.成本管控的实施成本管控的实施 （1 1）各阶段成本管控要点）各阶段成本管控要点 （2 2）目标成本）目标成本 （3 3）93、责任成本）责任成本 （4 4）动态成本）动态成本 （5 5）成本管控流程）成本管控流程 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.82 成本变化回顾 案例分析 思路与方法思路与方法 目标与计划 全过程成本管控流程（景观为例）全过程成本管控流程（景观为例）Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.83 成本变化回顾 案例分析 思路与方法思路与方法 目标与计划 全过程成本管控流程（景观为例）全过程成本管控流程（景观为例）Copyright by CRLAND(Shanghai)All r94、ights reserved.84 成本变化回顾 案例分析 思路与方法思路与方法 目标与计划 全过程成本管控流程（景观为例）全过程成本管控流程（景观为例）Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.85 成本变化回顾 案例分析 思路与方法 目标与计划目标与计划 项目成本变化回顾项目成本变化回顾 成本变化案例分析成本变化案例分析 成本管控的思路与方法成本管控的思路与方法 成本管控的目标与计划成本管控的目标与计划 目录目录 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.86 成本变化回顾 案例95、分析 思路与方法 目标与计划目标与计划 成本目标：成本目标：1、根据市场形式，和市场、设计共同形成内控目标成本。2012年各项目的目标成本经审批后将公布。流程建设：流程建设：1、制定动态成本管控流程；2、在集团招采制度的前提下、形成大区招采操作指引。招采管理：招采管理：1、和各专业部门共同评估，建立合格供应商名库；2、拓展集采规模，提高招采效率。数据库建设数据库建设 1、建立完整成本数据库；2、和设计部共同形成设计阶段成本管控指导书；3、根据设计选型需求，与设计部共同完成精装材料固定选材范围资料库（如石材、墙纸）。Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights 96、reserved.87 成本变化回顾 案例分析 思路与方法 目标与措施目标与措施 成本目标：成本目标：1、严守各项目2012年内控目标成本（内控目标成本将于近期公布）。措施：措施：1 1、目标成本管理、目标成本管理 目标成本须经过决策层审批后作为项目成本控制的目标；目标成本分解落实到各执行报批须采取制度化流程合同，形成合同目标成本并实施跟踪；制定动态成本管控流程，监控动态成本变化，即时预警超支成本，提出风险点，并采取调 减措施；对项目实施过程中涉及的目标成本调整，必须通过审批后方可执行；2、招采管理：招采管理：在集团招采制度的前提下形成大区招采操作指引；与各专业部门共同评估，建立合格供应商名库；拓展集采规模，提高招采效率。3 3、数据库建设：、数据库建设：1、建立各产品线及各专业模块的成本数据库，提供定位、设计到施工过程的数据支持；2、和设计部共同形成设计阶段成本管控指导书；3、根据设计选型需求，与设计部共同完成精装材料固定选材范围资料库（如石材、墙纸）。