1、内部资料严禁外传2020年3月区域成本优化案例汇编（V2.0）（按成本1至13科目分类）交通中心 大型桥梁独立会所 活动中心酒店 医院 商贸市场通过设计开发联动，积极公关政府，横栏78亩项目以地下车库（为政府代建）面积抵扣2000平方地上公建配套面积，故可增加地上住宅面积2000平方，以1.1万元一平方计算，增加2200万货值。结论：横栏78亩项目通过与政府积极沟通，公建配套建造成本降低，货值增加2200万元。区域按此方案争取到：中山港口、中山南朗田边、中山横栏78亩、中山华创轩项目实现代建地库面积抵扣公建面积，共计增加货值8711万元。优秀思路梳理：前期拿地阶段，利用当地旧有优惠形式，积极公2、关政府，建议为政府单位配建地下车库，利用代建面积抵扣地上公建配套面积，增加地面货值。通过为政府代建地库的方式抵扣公建配套面积，公配面积按0.8系数折算至地库，地上可售住宅面积增加2000。地方规范要求沟通优化后方案按中山当地公建配套规范比例配建，本项目需配建建面为2500中山项目公建面积抵扣优化（以横栏78亩项目为例）幼儿园陈村TOD项目出让合同约定公建配套：8400平米幼儿园需独立占地、文化活动中心需占地3000平米、配建酒店物业需独栋建设，摘地后，项目通过与各部门磋商，签订补充协议，把不利公建配套规划调整为：幼儿园所占8400平米对应地下空间归属我司开发利用，从而避免三层地下室开挖；文化活3、动中心可与配建公交首末站叠加建设、配建酒店物业可其他物业合建。结余成本2251.76万元。总结：摘地后，若遇到不合理的不利规划条件，可立足于整体方案合理化和最优化，沟通配建物业接收单位、规划部门、消防等有关部门，均同意后，推进土地出让领导小组及供后监督小组集体决策，签订补充协议，TOD项目公建设置条件优化(豫南区域)最终落地公建配套面积为403.6m2，于2019年5月13日通过规委会审批。较主席签批版636m2，减少232.4m2，增加货值156万。多方沟通突破，争取把配套面积按指标下限计算；尝试将公厕、垃圾中转站等配套指标含在物业管理用房指标内；部分配套用房放地下，不计入容积率。区域已推广4、，建议集团推广。罗山北安路项目争取公建配套不计入容积率信阳规划管理规定主席签批版规划指标公配面积636m2住建局签字指标公配面积403.36m2优化前优化后结论：节约成本降低55.93 万元优化思路梳理：合理降低公配，满足政府最低要求即可，将其转变为可售面积，可增加收入。公共配套面积：400m2建筑单方：3,000元/m2总成本：120万元公共配套面积：213.58m2建筑单方：3,000元/m2总成本：64.07万元广灵降低公配面积优化前做法结论：联合设计单位资源沟通政府后，成本结余243.21万。整合资源，利用合作单位与政府关系优势，对市政道路建设标准包含内容进行分析讨论，从而降低道路建设5、成本。优化后做法地块周边红线外市政道路1154m*21m，规划条件要求建设标准1200元/。投资版目标成本中该部分成本为2908万。联合省院跟政府沟通将城市次干路调整为城市支路标准降低，且包含110万设计规划费，将部分设计费调整至设计费科目。方案版目标成本中该部分成本为2664.79万元与政府积极沟通，由房产公司代建，与施工单位做联合体，迅速展开施工开盘前开通永久桥，取消临时钢便桥，节余成本约100万元。公共部分机器人谷106万平米同时开发，需在必经道路西苑灰口涌上建设两座钢便桥用于通行。原方案通过现场车流记录及过桥的情况发现，目前的单座桥小车过车速度不影响，而大货车、装土车等过车存在较低效率6、，而降低效率的主要原因是大车上桥及下桥转弯时间较长，通过现场的踏勘分析，将桥的两端喇叭口放大到大车一次性上桥和一次性下桥进入主干道就可以提高过桥效率，且能满足目前过车车流。因此改变原来的方案，减少再建一座钢便桥的方案，通过改变桥两端喇叭口尺寸，节约直接投入成本390万元（不含后期维修）。现方案优化思路梳理：在发现过车效率低的情况下，应亲身实地查看影响通车效率的因素，根据影响因素去研究提高效率的方式，切记盲目认为是桥的数量少，不够车流通车。案例：案例：争议解决过程概述：p大桥一、三标段：竣工日期为2017年5月28日，施工单位为中铁二十一局有限公司，上报结算总金额为368163530.6元，经过7、2017年至2019年两年二十多次谈判，均未达成一致意见；p大桥二标段：竣工日期为2017年5月28日，施工单位为中铁大桥局集团限公司，上报结算总金额为218281452.58元，经过2017年至2019年两年二十多次谈判，均未达成一致意见；p结局思路：2019年9月至12月期间，区域成本采购部联动项目、甘肃区域，针对两家施工单位在结算中的不同处理态度（二十一局因高层变动，主要倾向于快速解决争议，大桥局集团在项目管理中成本控制较好，倾向于经营视角解决问题），各个击破，先于2019年10月13日至10月17日，在集团协助下，为期三天的连续谈判，最终双方达成一致。一、三标段达成一致后，中铁大桥局结8、算态度明显转变，最终在2019年11、12月为期两个月不间断谈判后，二标达成一致；p成果：三个标段上报结算金额6.27亿元，最终审定结算金额5.23亿元，审减1.04亿元，审减率16.5%；在保证我司利益的条件下，解决了历史遗留问题。雁白黄河大桥项目结算定案的请示案例：结论：兰碧三期项目公配建较多，体育用地与文化用地为我司建设后移交相关单位，故沟通政府减少建筑面积。体育用地方案核定通知书要求容积率0.5，建筑面积24423，实际设计容积率0.18，建筑面积8816；文化用地方案核定通知书要求容积率2.0，建筑面积72600，实际设计容积率0.34，建筑面积12439。预计节省成本75768*29、840元/(建筑安装工程费）=215181120 元（约2.15亿元）。体育用地文化用地案例：结论：报规前，梳理可突破土地出让经济指标，沟通相关政府部门，进行突破，以遂宁安居项目为例，原公建设施用房1400，经沟通过规方案只需400，增加住宅可售面积1000，增加货值约400万元。优化思路梳理：项目前期梳理我司规划指标，对比当地指标要求，寻求可突破点，提前沟通政府，在合法合规情况下，尽可能突破，减少公建设施 。案例：公建配套面积优化土地出让经济指标：必移交计容面积1400的公建设施用房 沟通后，过规方案只需移交400公建设施用房，增加了1000住宅可售面积，增加货值约400万元原指标现指标区域10、原有做法区域现推广优秀做法1.规划苑区分多级台地，竖向布局高差由建筑物划分，南北面存在高差，地库一侧或两侧开敞；2.塔楼下部为地库范围，受塔楼结构柱影响无法作为有效停车空间；3.报建过程中沟通政府，将文化活动中心、公厕、物业用房等公建配套设施设置在于塔楼下半开敞地库；4.利用地库无用空间设置的此部分配套虽计容，但可减少土建成本；126.0130.0负一层为文化活动室公厕负一层为物业用房121.0126.0结论：通过合理布局，充分利用已投入土建成本的无效地下空间作为物业配套空间（计容），直接节省了567 土建减少费用；优化思路梳理：竖向高差原因形成无法避免的地库结构空间，当有半开敞对外范围时，可11、争取局部作为配套用房，使得已投入的土建成本发挥最大效益；梅州蕉岭首府项目汕尾国际商业中心项目结论：通过多轮沟通、突破文件规定减少公建配套面积，并争取将相关配套做到地下部分，提高可售比，为项目增加了3.33%的可售面积；优化思路梳理：与当地相关部门沟通，争取有利条件，减少配套建设面积，提高项目可售比；实际报建指标规划设计指标按照文件规定应建配 套4470实际建配建250优化前做法优化后做法结论：结合项目特点，针对公建配套项目的装修配置进行相应调整，向集团申请甲供材料改乙供，如洁具、电箱、灯具等，降低配置标准，选用国产中等品牌，预计优化室内装修水电成本5%；对于公建配套等非项目敏感性交付内容，应尽12、量争取公关政府，以最低标准配建，实现成本适配。幼儿园、学校 案例：公园上城项目沟通当地政府取消配建幼儿园优化前优化后向主管部门全力争取，取消配建幼儿园，增加货值2600万元，节省成本589万元。前期开发阶段尽量沟通政府，争取幼儿园取消配建， 可增加较大货值。 十里芳华项目原方案指标 优化方案指标结论：原拿地政府要求缴纳6班幼儿园异地建设费，且总计容不得突破102827.9，二手地幼儿园异地缴费协议已经签订。后因当地多个交付项目缺幼儿园出现群诉，要求必须配建6班幼儿园（2280），需损失可售面积2280。考虑二手地原方案未做足容积率，经多轮政府沟通， 突破当地变更方案不得突破原批复方案容积率限制13、，按照住宅不突破原批复住宅指标，经过市常务会论证后，项目容积率从1.022调高至1.045，释放可售2280 ，增加货值约4332万元的。优化思路梳理：二手地在变更方案不得突破原批复指标时，因新规或者新政策导致增加新业态的，争取分业态对标，新增业态单计，争取更多可售指标。幼儿园、学校 教育配套工程分摊有效减少教育配套面积，提高项目可售比，增加货值。前置沟通政府，内部做好策划，区域以发文形式要求在满足政府要求情况下，禁止教育配套超标设计，有效降低成本，提高项目货值。优化前（占地和建筑面积均较大）优化后（节省占地和建筑面积）结论：幼儿园节省占地2178平，节省建筑面积964平，成本节省约267万元14、。优化思路：结合上级政府的发文，利用文件中对于各地市标准的划分，与当地政府多次沟通争取，按最低标准配建幼儿园，节省占地面积和建筑面积，增加了项目可售。原12班幼儿园指标用地面积：8478建筑面积：5044调整后12班幼儿园指标用地面积：6300建筑面积：4080政府发布最新标准划分三个区域等级枣庄项目按最低标准枣庄翡翠澜湾项目幼儿园配置优化优化前结论：合肥路项目通过优化幼儿园面积，降低成本约30.04万元。优化思路梳理:积极与政府部门沟通，合理降低幼儿园配建要求，满足政府最低标准， 将其节约的面积转化为可售面积，增加可售收入。优化幼儿园面积（合肥路项目）优化后幼儿园配套面积：1970平方米单方15、造价：3198.10元/总成本：630.00万元幼儿园配套面积：1876平方米单方造价：3198.10元/总成本：599.96万元(案例-莞深区域)待优化项： 相关部门未明确幼儿园细化的建设要求和交付标准，争取从外立面材质、门窗、公共装修等成本项进行优化。案例分析规划指标建筑面积：3446.04m2层数：3F层高：3.6m交付标准：毛坯户型：160m2*4户总户数：12户序号优化项工程量方案一：同货量区 方案二：优化后优化成本说明1门窗-单元门（元/樘）4.00 16340.40 7891.02 -33797.51 优化尺寸，降低材质规格2门窗-入户门(元/樘）49.00 2679.00 1716、67.11 -44682.61 优化入户门规格，配置普通锁3外立面材质（元/m2）3895.30 58.00 45.00 -50638.90 材质优化，由质感涂料优化成普通涂料4入户大堂装修（元/m2)75.00 3000.00 0.00 -225000.00 为优化成本，按毛坯交付4电梯间装修（元/m2）87.60 950.00 0.00 -83220.00 为优化成本，按毛坯交付5绿化（元/m2)1303.36 400.00 360.00 -52134.40 争取公租房分隔为独立苑区，按绿化占地面积测算，优化绿化套餐标准6园建（元/m2)1066.38 400.00 200.00 -21317、276.00 争取公租房分隔为独立苑区，按园建占地面积测算，优化园建配置标准7造价合计-2039300优化措施： 幼儿园、公租房、还建房等公配应与政府协商，制定最优的建造标准，降低成本。 原政府意向方案 沟通后优化方案结论：1、政府要求统一标准，建造成本不低于4000元/ ，实际按照2950元/获取政府认可，节约建安239.4万元。 2、地块紧邻万科幼儿园项目，政府明确要求标准与万科统一，万科图纸测算后室内装修实际标准1050元/；项目多轮方案沟通，最终得到政府认可，实际装修标准750元/。优化思路梳理： 严控幼儿园建筑面积、立面造型，对门窗等材料优化，与政府积极沟通装修标准，严控幼儿园建安成18、本，用更低的建造成本来获取政府认可。 政府建造标准要求沪浙区域) 结论：根据出让条件中浙江省住宅小区配套幼儿园建设管理办法规定，配套的幼儿园应与住宅小区第一期同步规划、立项、建设和竣工移交；建设标准需要符合浙江省工程建设标准普通幼儿园建设标准。即装修后交付。经过积极沟通，不造成浪费，室内装修由幼儿园使用单位实施，南浔2019年两个交付项目节约成本350万元优化思路：配套交付标准可以与政府积极沟通，低于标准交付节约成本。湖州南浔联谊项目湖州南浔年丰项目公园雅筑幼儿园软装按照政府原定意向，幼儿园精装交付，目标成本按精装计算原方案经项目积极沟通，幼儿园室内装修由使用单位实施，项目毛坯交付落地或优化后19、方案总结：按照安徽省城镇小区配套幼儿园建设管理办法，幼儿园并未明确精装或毛坯交付。项目发挥主观能动性，在合法合规基础上与政府积极沟通，获准幼儿园毛坯交付（案例：滁州区域）u C5代建幼儿共用C5地块供暖、供水、燃气节省配套面积，节约面积150结论：配套设施能共用的尽量共用，发挥配套价值设置最大化。幼儿园 按照山东省幼儿园基本办园条件标准，18班幼儿园的最低建筑面积为8120（含设备用房），经项目前期沟通和博意上海院复核，该代建幼儿园供暖、生活用水、消防水池和燃气可与C5地块住宅小区共用，幼儿园需单独设置变配电室和水箱间。本次幼儿园设计总建筑面积为7965.93。 共用C5设施，使得本次幼儿园节20、约配套面积150平方米。优化前（报规阶段1部楼梯出屋面）优化后（施工图阶段2部楼梯出屋面）结论：日照岚山项目，通过优化，规划阶段增加23可售面积，增加货值约20万元。优化思路：日照岚山项目幼儿园做为政府配套不可售，规范要求楼梯间宜出屋面，报规阶段1部楼梯出屋面，图审阶段再根据当地要求有条件情况全部出屋面，即满足了当地要求，又增加了项目可售面积。优化前优化后优化前十二班幼儿园国家标准建面：3600优化后十二班幼儿园广东标准建面：2387减少成本：1213x2417.2=293.21万河源凤凰山色项目结论：减少成本约502.27万元；优化思路梳理：经过与政府沟通，幼儿园设计可以按广东省标准设计，不21、用考虑国家标准，合理降低公配，满足政府最低要求即可，将其转变为可售面积，可增加收入；河源凤凰湾项目优化前九班幼儿园国家标准建面：2700优化后 九班幼儿园广东标准建面：1820 其中电房未计容：42 减少成本：880X2375.73=209.06万（案例：粤东区域）揭阳普宁项目结论：3班幼儿园方案设计控制在1150，较6班幼儿园方案减少1150，增加可售货量750万左右，若后续开发将幼儿园调整为可售面积，则项目再增加利润400万左右。优化思路梳理：揭阳飞鹰山项目12班幼儿园，经过项目及开发部积极努力，将其变为可售面积，并以2000万价格出售，增大了项目的利润率；原方案政府要求独立建设6班规模幼22、儿园并且移交政府优化方案1：项目及开发部经过与政府部门积极沟通，将6班幼儿园规模调整为3班幼儿园，且设计利用边角地块进行优化设计，未对小区整体品质造成影响；2：移交方式未进行书面确认，项目争取在后续开发过程中，借鉴地区成功经验，将幼儿园转变为可售面积，增加项目整体利润率；（案例：粤东区域）公共配套设施揭阳飞鹰山项目结论：项目将幼儿园调整为可售面积，则项目增加利润2000万左右。前期设计条件未明确幼儿园交付条件，在开发过程中与政府积极配合，争取项目利润率最大化。优化思路：原方案1：政府要求独立建设12班规模幼儿园未明确交付方式，项目投资定案按照政府移交进行利润测算优化方案1：移交方式未进行书面确23、认，项目在后续开发过程中，经过与政府积极沟通，将幼儿园转变为可售面积，增加项目整体利润率。（案例：粤东区域）原有做法-无偿移交优化做法-用途不变，可长租优秀思路梳理：1、利用政府文件要求模糊，积极灵活沟通，将必建公配的处理方式往于我司有利的方向协商； 2、认真研判政府发文和相关计算规则，寻找可沟通公关的点。结论：原土地出让协议，政府要求设置幼儿园，但未注明归属权，常规项目按无偿移交政府处理。项目部与政府沟通，要求房屋所有权归属，仅用于经营幼儿园，可以长租。沟通落地后，我司签订20年长租合同，收入租金1777万元。n案例：YCYJ项目幼儿园以租代售河源和平雅水河项目项目结论：争取到幼儿园不计容，24、从而增加可售货量3200平，增加利润191.94万左右。优化思路梳理：合理利用现有的规范规章，发现有利点，并主动积极与政府博弈实现双赢的目的。 政府出让条件要求配置幼儿园，但根据广东省规项目规模（总规划人数）并没达到需要配置幼儿园的最限。 根据此文件积极协商政府，在保证配件幼儿园满足政府利益的前提下，争取到幼儿园不计容，从而增加了可售面积。争取到幼儿园不计容（案例：粤东区域）结论：幼儿园由9个班增加为12个班（建筑面积增加为3611.7m2），增加建安成本约68.52万元，但交付标准由精装改为毛坯，节余132.44万元，综合节余成本63.92万元。幼儿园无偿移交政府，抓住关键谈判要素，升中有降25、，实现综合降本背景：宜宾珙县项目幼儿园首次规划确定建筑面积为3311.17m2，9个班，交付标准为精装（仅硬装）交付，项目拟进行调规，但政府对教育配套有要求。优化思路梳理：本项目通过政府对幼儿园规模及开园时间的高度关注，我司投其所需，扩大幼儿园规模并承诺交付时间不变。同时，利用幼儿园增加了建筑面积使我司投入增加（建安成本、赶工费等）的实际结果与当地教育局及政府多次协商、谈判，最终政府考虑到装修阶段工作面移交对时间和质量的影响以及考虑到我司的成本投入，同意交付标准由精装（仅硬装）改为毛坯，也为本项目调规清理了关键障碍。教体局同意优化幼儿园方案函件幼儿园调整后方案幼儿园调整前方案38（川南区域）幼26、儿园、学校 教育配套工程分摊6-2-2 学校（案例：广清区域）广碧项目1999年修建性详规批复规定小区需配备幼儿园、小学、中学教育公建配套。我司无法提供能够证明小区无需建小学的相关资料，也没有档案可查。通过经办人友好相处建立良好的政企关系，帮忙在政府内部调取历史会议纪要，证明项目无需再配套建小学。广碧项目公建配套报建优化 在相关建设标准提高的情况下，凤凰城总体规划，通过沟通市领导、开发区政府、规划局及主要专家，协调IB学校纳入教育配套指标的计算，最终与江苏省标准要求相比减少了公建配套面积、绿地等，增加居住用地面积约增加居住用地面积约300亩300亩，降低公配建设成本，降低公配建设成本3.6亿元27、3.6亿元，预计可增加货值可增加货值70亿元70亿元,可增加利润约可增加利润约10亿元10亿元。结论：从设计细节入手，做好每一步工作，从人口统计、配套建设标准、配套统计口径等各个角度，同规划沟通，使得规划领导认可该项设计的合理性，从而帮助我们进行审批工作；同政府管理部门沟通，尤其同规划局、教育局、开发区等主要部门沟通到位，避免提出反对意见；做好专家工作，避免技术上的重大调整。别墅别墅学校用地学校用地规划调整前：学校规划调整后：别墅规划调整共建别墅44套，增加净利润1800万。 兴安盟项目综合容积率为1.01，剩余未开发土地容积率为2.1。该部分存地受日照与60米限高的条件影响，无法排布低密度产28、品，项目积极与政府协商调整容积率，进程艰难而缓慢。在当地，别墅市场较高，项目通过与政府多次沟通，将规划未建设学校用地调整成别墅用地。河源凤凰湾项目（案例：粤东区域）规划条件（学校容积率1.01.5） 原方案（学校容积率1.0） 优化方案（学校容积率0.58）学校属于教育配套，由我司建设无偿移交政府，经研究分析得出，适当压缩功能用房面积仍可满足24班的配建要求，整体建筑面积可减少将近一半，同时室外活动场地也相应增加。优化后共减少建筑面积6593.52，按3000元/建造成本计算，可减少建造成本约1978万元 敢于质疑规划条件的不合理性，与政府分析利害获得认可，最终达到互利共赢。规划条件存在不合理29、性，研究发现低容积率仍可满足配建要求。学校建设规模沟通优化规划条件存在不合理性，沟通政府降低学校用地容积率，减少项目建设成本背景：宜宾时代之光项目获取地块时要求配建小学（占地43亩，过规建面13020.79m2），出让文件中要求其投资强度不低于3500元/m2，前期考虑学校以精装标准交付政府。结论：根据实际开发情况（学校地块土石方及基础成本增加、宜宾人材机水平上涨）测算，学校在不考虑装修（室内、公区）的情况下已满足投资强度要求，装修成本投入已溢出且无明显收益（对售价、去化），故项目拟向政府提出毛坯交付，也可满足日后使用单位的定制装修要求。政府配建要求，满足即可，及时切断低收益投入优化思路梳理：30、深刻掌握出让文件规则，利用动态成本抓住测算偏差并应用，及时调转方向与相关部门沟通、协商，最终实现优化或抑制成本增加。学校动态测算数据出让文件规定44（案例：川南区域） 实际批复结论：1、原出让要求学校全地下停车设计，结合学校使用，将访客、出租车、部分教职工停车争取地面设计，节约地下车库1300，节约成本约390万。 2、原人防办要求住宅和学校人防独立指标核算（因学校为移交政府），最终项目争取项目整体平衡，学校地库全人防设计，减少住宅人防约3600，增加可售车位108个，增加货值约1620万。 优化思路梳理： 学校地面停车争取最大化；与住宅地块合建的，人防最大化放学校地块，增加住宅可售车位。 原31、出让要求 充分研究案例及规范底线结论：结论：1、昆山首个开发商代建初中，教育局、规划局方案把控均参照省优学校标准，最终项目充分梳理学校规范，通过对架空加柱子计容、看台加隔墙作为储藏计容等减少不计容建安，通过严控走道尺寸、室内各教室面积及数量，共计节省建筑面积约1000，节约成本约500万元。 优化思路梳理：优化思路梳理： 出让地块有学校代建最低面积要求的，应充分梳理各规范及地方要求，严格卡面积设计；若规范要求的最低面积小于出让要求最低面积，则对公共空间原来不计容、计一半的部分，应充分利用规则尽量计容，让项目尽量刚好做足代建面积，减少无效建安。 充分梳理学校规范物业用房及装修 居委会派出所员工宿32、舍 垃圾回收站等其他物业配套(鲁东区域)规划条件减少物业配套用房面积：利用前期已完工综合楼代替后期物业用房进行报规减少面积583.75，节约建安成本170万。 对于多期开发的项目，需要通盘考虑，利用前期已有资源进行沟通，共用配套，减少投入。沟通后取消了物业用房物业用房减少建设物业用房减少建设 计入物业实施情况结论：结合各个区规划审批及图审执行情况，通过将门卫、公厕、邮政快递室、电信机房及消控室更换表达方式，计入物业指标，释放可售面积。多项目释放可售货值2358.7万元。 优化思路梳理： 调整功能表达方式，在满足实际使用情况下，合理减少计容但不可售部分指标，增加可售货值，区域形成标准思路，可全国33、推广。 区域统一面积优化措施，可推广项目名称门卫公厕消控室、电信机房 邮政快递收发室释放可售金额万元大阳山125045-289云栖隐山11.58-35十里芳华8.31100100.3550491.5周市长江北路11.474550191.6宜公馆10.5333.7526.6伴山云庭19.18153.1259.64457铂翠天第9506150420格蒂名门506050448政府要求应对措施节约面积门卫房地上计容不可售1、门卫房表达为物业值班室，计入物业指标2、景观构架+成品门卫亭约10 物业、社区设置独立卫生间，可计入公厕指标100需设置独立对外的邮政快递收发室，地上计容不可售。总建面10方需5034、平结合物业设置物业快递收发室，计入物业指标约50地上需设置消防控制室、电信机房，计容不可售合并写物业监控室，计入物业指标40-60物业用房减少建设物业用房减少建设(豫南区域)联动开发部，沟通规划局、住建局、房管局，将市政道路更名为路按照内部道路申报，实现东、西两宗地指标统算，地上物业管理用房面积981 ，减少180.33减少180.33政府文件规定优化方式河南省物业管理区域管理办法规定第五条规定，本项目因被规划道路分割，应按照两个地块核算地上物业管理用房面积1161.33政府文件政府文件规划图签字版规划图签字版物业用房减少建设物业用房减少建设(豫南区域)物业用房配套优化信阳信茶大道项目案例初步35、经济测算物业管理用房面积成本优化分析名称政府文件版方案版方案版-政府文件版物业管理用房（）14511226225地上（80%）1161981-180地下（20%）290245-45提升可售比74.46%74.56%0.1%物业用房成本（万元）348294-54增加货值收入（万元）0198198成本结余（万元）54总结总结方案版较政府文件版，可售比提升方案版较政府文件版，可售比提升0.1%0.1%，增加货值收入198万元，成本节结余，增加货值收入198万元，成本节结余54万元54万元总结及推广：总结及推广： 四五线城市售价低，为降低成本，提升收益率，研究规范文件，沟通公关规划部门，降低配套配建面36、积，建议区域及集团进行推广。 四五线城市售价低，为降低成本，提升收益率，研究规范文件，沟通公关规划部门，降低配套配建面积，建议区域及集团进行推广。物业用房减少建设物业用房减少建设(鲁北区域)配套面积1786（优化前）1345.75（优化后）说明：该项目原配套总面积为1786，设计管理部联动项目，依据新规，并结合土地出让条件与规划局多次协商，最终规划局同意后者配套面积，两者比较，后者具有以下优点：1、货值增加 2、可售比提高涉及功能物业用房、文体活动中心等优化结果优化后，增加货值约440.25万元对比新旧规范，尽量减少配套用房面积物业用房依照新规，减少建设物业用房依照新规，减少建设优秀思路梳理：37、项目在办理社区用房移交手续的时候，核对政府出具的测绘面积，发现社区用房超过用地规划指标，后续就逐步核实，与政府部门多次沟通，中间联动开发、设计、图审、测绘等相关部门，社区用房重新调整，最终增加商业可售面积。结论：发现规划不合理部分，减少社区用房面积494.94m2，增加商业面积，项目货值增加494.94m2*1.2万元/m2=593.92万元。推广策略：成本竞争力不仅仅局限于节流，应有大成本思维角度，开源也是可以提高成本竞争力有效手段！商品房预测绘面积表商品房预测绘面积表设计变更联系函政府规划首次测绘面积1259.92m2联动开发、设计、图审、测绘重新调整为764.98m2过程中发现超过用地规38、划指标物业用房超标索回物业用房超标索回(广清区域)坦头项目减少配套面积减少配套面积(鲁南区域)结论：日照五莲项目，物业管理用房不计容积率，最终增加地上可售面积259.3平米，增加收入合计150万元。优化思路梳理：五莲项目经与规划部门沟通将部分配套用房放置于半地下空间，并通过研究地方规范规划部门最终同意部分物业管理用房不计容积率，最终增加地上可售面积259.3平米。优化前优化后物业管理用房计容积率物业管理用房不计容积率部分物业管理用房不计容，增加可售部分物业管理用房不计容，增加可售(鲁南区域)正常规划单体面积计算方式算至配套指标表内小区门卫占用计容面积。结论：江山御项目门卫面积约30，可增加收入39、301.6万/=48万元。优化思路：了解各种方案的建设成本，对于配套应尽量不占用计容面积，从而增加项目可售面积，增加货值。 沟通当地政府，配套指标表内不体现门卫指标，后期项目安装成榀处理，不占用规划指标。日照江山域项目优化前优化后小区门卫不计容小区门卫不计容(粤东区域)优化后，新增5套可售房，增加住宅可售面积约694，减少商铺可售面积约40 ，综合增加收入约462.3万元 与政府相关部门沟通，争取部分公配减免设置。优化后（1#楼二层）优化后（2#楼二层）减少社区用房面积减少社区用房面积结论：部分项目因为日照及规划限制，强制做部分架空，单纯的架空会导致部分面积不可售（架空作为套内分摊外墙，此部分40、为地上不可售），利用物业结合架空层设计，释放可售货值67.5万元，同时节约架空层建安约30万元。 优化思路梳理： 受场地规划限制，因日照导致无法避免的架空层，尽量将物业用房利用架空设计，解决了日照的问题，同时节省了架空部分的建安。（裕元新天地、铂翠天第）物业用房利用架空层物业用房利用架空层建设建设（安庆一期D区）项目名称建筑面积单方造价合价原方案物业用房14691800264.42 架空层11091000110.9小计375.32现方案物业用房252.3180045.41 物业配套用房1217.121600194.74架空层010000小计240.15优化节约成本135.17万元利用架空层的结41、构空间，装修后用做物业用房，节约建造成本135.17万元原设计首层为架空层，现方案在满足架空层通行功能的前提下，在架空层中设置物业及配套用房，充分利用架空层的结构空间，节约物业用房的建造成本。物业用房利用架空层物业用房利用架空层建设建设(苏州区域)物业配套单位政府要求项目实际建筑面积建筑面积比例节省金额 （万元）总物业配套面积m2400/104吴江区要求社区用房总面积不得低于400m2，菀坪项目经与政府沟通取消所有社区用房，方案已批复，优化金额104万。菀坪项目物业用房利用架空层物业用房利用架空层建设建设(广清区域)沙庄项目根据已有地块条件，只能采取图示强排方式，为满足防火间距要求，Y132户42、型需与底层商业相连，架空层由于商业层数交界原因必然会产生，且直接在商业后面，已部分作为公建利用，但为了实现公配面积最小化，及尽量将公配布置于架空层，具体进行如下优化：儿童乐园区健身区休闲区健身区109m2健身区94m2儿童乐园区48m2休闲区48m2儿童乐园区、观赏区、健身房物业用房利用架空层物业用房利用架空层建设建设(川东区域)根据规划要求，项目须配置903.68m2物业用房。因物业用房要求配置面积较大，全部配置在地上会大量闲置，且占用容积率，经项目积极与规划局及各部门协调与沟通，成功将约一半面积的物业用房（446.43m2）放置在地下室，地上物业用房面积由903.68m2减少至457.2543、m2，可售比提高0.2%（由81.15%变为81.35%），可售面积增加446.43m2，相应货值提升约275万元。物业配套用房部分修建在地下室提高可售比物业用房地上改地下物业用房地上改地下青剑湖项目在设计阶段利用物业用房制作售楼处，后期物业用房改造时，保留售楼处顶地材质，减少拆改，提高持续利用率，节省拆改费用6万元。设计阶段思考后期售楼处转物业用房的持续使用，减少拆改量和二次装修成本。青剑湖原售楼处地面材质说明青剑湖物业用房材质说明前置思考控制售楼处拆改量（青剑湖项目）物业用房利用原售楼部物业用房利用原售楼部优化措施： 区域前期各项目对物业用房的装修图纸多样化，因此设计、成本联动制定区域物业44、用房标准做法。物业用房整体优化物业用房整体优化成华项目设备房实际做法与标准差异测算差异部位面积实际与标准差异内容差异总价（元）建面单方专变高低压配电房地面232.091、防滑地砖。2、刷油漆油漆。324920.41元/发电机房地面75.31、防滑地砖。2、门口做150mm高C20砼门槛。收光刷地坪漆105420.13元/电梯机房及相关部位地面67.21、刷油漆。6720.01元/消防泵房、生活水泵房地面217.991、防滑地板砖。2、油漆涂刷到位，设备基础水泥砂浆压光，绿色（生活）、红色（消防）316080.40元/墙面148.21、墙砖1.5m，207480.26元/风机房地面390.35145、防滑地砖。2、刷油漆。546490.69元/合计1507121.90元/优秀思路梳理：结合集团、区域做法，对标主流开发商做法，更新区域做法。设计管理部结合成都市场对标开发商主流做法及物业的意见，在集团相关标准基础上修改和完善的成都区域物业设备、设施配套标准 V1.0，成本管理部配合了标准与原做法的测算，体现成本差异。高低压配电房发电机房电梯机房消防、生活水泵房新标准（主要增加地面铺贴和地坪刷漆）物业用房整体优化物业用房整体优化名称单位工程量单价合价（元）设计方案天棚龙骨m2831.7590.0074,858114,782胶合板面层m2831.7548.0039,924交付方案乳胶漆天棚m2846、31.7525.3421,07721,077u物业用房原设计方案拟采用吊顶天棚，成本较高；配套用房非顾客敏感点，且项目售价提升空间不大，配套用房优化为乳胶漆天棚。u经测算，取消吊顶天棚，直接采用乳胶漆，与原方案相比成本优化9.37万元。吊顶天棚乳胶漆天棚设备用房粗装成本优化9万元；物业用房为客户非敏感区域，可取消吊顶天棚，直接采用乳胶漆可取消吊顶天棚，直接采用乳胶漆；物业用房顶棚优化物业用房顶棚优化节省人工搬运费及加快施工进度。由于该物业用房设置在夹层中，无施工电梯到达，需人工搬运材料，从成本及施工方面考虑改为轻钢龙骨+硅酸钙板隔墙。广美项目设计优化-原方案办公室隔墙采用砖墙，优化为轻钢龙骨+47、硅酸钙板。优化前优化后物业用房墙身优化物业用房墙身优化优化前优化后优化设备房减震垫厚度优化设备房减震垫厚度设备房减震垫由30厚改为10厚，设备间面积10元/m2设备房施工标准优化设备房施工标准优化(豫南区域)公建配套面积突破漯河舞阳项目案例总结及推广：通过公关，多轮沟通、突破文件规定从而减少公建配套面积，且争取将相关配套做到地下部分，提高可售比，增加货值726万元。文件规定文件规定按照文件规定应建配套2050m2实际规划实际规划实际建配建680m2公建配套地上改地下，增加可售公建配套地上改地下，增加可售(苏南区域)与政府协商，减少物管用房面积，增配小型超市124M2地块无商业用地，与新北区自然48、资源局协商由部分物管用房转换成商业，增加项目可售比适配亮点配套用房减少建设，增加可售配套用房减少建设，增加可售换热站由地上换至地下地上洋房可售面积增加比选方案面积（m2）收入成本利润（万元）备注单方（元/m2）金额（万元）单方（元/m2）金额（万元）优化前换热站放地上26000250065-65导致地上可售面积减少优化后换热站放地下260135003516716.41174.63 176.37增加洋房可售面积260m2，收入增加；增加洋房和地库的建安成本，洋房建安成本2493.07元/m2，人防地库建安成本4223.34元/m2，共计成本增加6716.41元/m2优化合计（优化后-优化前）3549、1109.63 241.37通过设计方案使配电房未计容，增加可售面积390m2，提高利润241万元调研当地竞品做法，并与当地行管部门沟通，尽量将配套用房设置于地下或半封闭形式不计入容积率，从而增加项目可售面积，增加货值 【丽泽府】配件位置放于地下，提升货值配电房地上改地下，增加可售配电房地上改地下，增加可售(苏南区域)优化后：把物业用房、社区用房设置在架空层（计容），均衡分布在一二期。优化前：把物业用房、社区用房设置在商业中心，全部设置在一期。商业（4000）、物业及社区用房（2770）商业（4000）物业用房（2170）社区用房（600）方案商业街面积（m2）红线内示范区占地面积（m2）燕山50、公馆一期优化前164亩地块配套用房集中建在一期商业677010302燕山公馆一期优化后164亩地块配套用房分布在一期、二期架空层40007172将物业用房设置于架空层结论：1、合计优化示范区面积：3130m2，减少示范区投入，预计减少景观成本：217.73万元； 2、物业用房平均建设在一、二期，避免提前统一建设，减少资金投入成本。物业用房设置于架空层，并分期建设物业用房设置于架空层，并分期建设(豫西南区域)l 天花、墙面腻子一次刮白涂刷内墙涂料；l 物业用房层高不超过三米，二次装修不再吊顶（天花有梁和管网的除外）;l 卫生间墙裙贴砖高度不超过1.5米，洗浴间贴砖不超过2米；l 室内需分割的墙体51、均采用轻钢龙骨隔墙。物业用房规划u 满足当地政府规划需求，除物业服务中心前台以外的其他物业用房规划在商业价值相对较低的楼层或位置，层高控制在3米以内；物业用房装修面积u 满足物业服务中心、办公室、会议室、档案资料室、仓库、宿舍、餐厅和厨房的装饰使用需求以外，其它剩余部位可采取毛坯；装饰选材l 铝合金窗户调整为塑钢材料；l 除物业服务中心前台以外的物业办公室、会议室、宿舍和仓库均采用PVC饰面板式门；l 电器插座、灯具、开关采用普通品牌；l 除物业服务中心前台以外的物业办公室、会议室、宿舍和仓库用房地板砖采用普通品牌；物业用房装饰工艺物业用房整体优化物业用房整体优化 后期经过多次优化，在保持物业52、办公用房的相应设施及功能齐全的情况下，尽量降低相应配置，另在装修材料下，在满足效果的情况下，尽量选用价格较低材料，以达到节约成本，提高利润率，原目标单方考虑2700元/m2(主体结构+装修），后期实际成本为1777.38元/m2,(主体结构1352.38元/m2+装修425元/m2），单价节约922.62元/m2,物业用房面积为1173.65m2,节约成本108.28万元。原目标方案优化成果物业用房降标节约物业用房降标节约（云阳天麓湾）西乡项目：调整物业用房规划，提高商业货值原方案 第一稿用地规划许可证（未盖章版）中将278平米的物业管理用房放在1000平米配套商业中通过查找相关案例及政策法规53、，找到有关案例可以物业服务用房安置在产业研发用房里面，经过沟通及案例证明，最终版用地规划许可证将278平米的物业服务用房安置在92930平米的产业研发用房中。优化方案通过与政府相关部门有效沟通协调，为项目配套商业多出278平米可售指标，创造一千多万的商业价值。物业用房减少建设，提升可售物业用房减少建设，提升可售研发中心体育楼结论：结论：政府要求研发中心、体育楼需要在地块内单独设置，经多次沟通和调整规划，最后是利用7#楼住宅1-2层局部区域作为研发中心，体育楼临近住宅设置，此优化可最大化利用地块做满容积率并保证一定的住宅舒适度及管理性，从而增加货值；优化思路梳理：优化思路梳理：当政府要求的配套用54、房需要独立设置时，优先考虑对住宅影响最少的方案沟通设计配套，减少单独占地，减少单方土地分摊成本，增加货值 （案例：粤东区域）配 套 用 房 不 单 独 设 置配 套 用 房 不 单 独 设 置（不占地）（不占地）兴宁福兴项目-北地块结论：结论：由于地块航空限高问题及地块地形限制，做不满容积率，优化后把售楼部设在公寓楼首层，原售楼部位置增加16层的住宅，并把电房、物业用房、社区用房等设在公寓不好利用的南面，增加使用性，也保证住宅满足地块指标最大值，令容积率达到最大化，从而增加货值提升成本力；优化思路梳理：优化思路梳理：项目用地和设计条件极致时，应优先保障容积率，尽量集约和减少配套用房和售楼部规模55、和取消单独占地，减少成本，增加有效货值。 原方案优化方案售楼部首层售楼部（案例：粤东区域）物业用房设置在较差朝向物业用房设置在较差朝向其他公建配套面积突破周口川汇交通路项目案例总结及推广：通过公关，多轮沟通、将规定需要配建的公厕、垃圾收集点、消防室、电房等指标包含在物业管理用房内，且争取将相关配套做到地下部分，从而间接减少公建配套面积，增加可售面积390m2390m2，提高可售比，增加货值321万元。文件规定文件规定按照文件规定应建配套总建面*0.4%实际规划实际规划间接减少配套面积，增加可售面积390m2物业用房地上改地下，增加可售物业用房地上改地下，增加可售配套用房合用周口项目案例总结及推56、广：消防控制室与视频监控室合并在一个房间内，提升现场紧急事件管控时效性，合并管理，核减人员招聘，降低建安及人工成本。监控 系统消防 主机消防控制室与视频控制室合并消防控制室与视频控制室合并主要指标投资阶段指标A项目实际指标B差额B-A占地面积 39,965.00 39,965.00 0建筑面积 100,646.00 107,495.33 6,849.33 容积率2.112.190.08地上可售面积 81,257.00 86,568.42 5,311.42 可售比80.74%80.53%-0.20%地下室面积 18,389.00 19,888.26 1,499.26 车位配比商业：1个/100m57、，住宅1个/户商业：1个/100m，住宅1个/户-地上/地下车位57/658（25.72m/个）57/517（35.63m/个）-地面车位配比8.66%11.03%2.37%物业配套1000538.67-461.33聊城临清一期总结：最终实现增加地上可售面积5311.42，货值增加3718万元；物业配套减少461.33，增加货值377.07万元， 节约成本61.47万元（不含税成本55.88万元）。配套用房减少建设配套用房减少建设方案单位工程量单价合价（元）设计方案内墙面水泥砂浆抹灰m26,532.6825.85168,870332,187刮腻子两面m26,532.6825.00163,31758、交付方案水泥石灰砂浆抹灰m26,532.6825.85168,870168,870l宁德福安项目地下室作为配套用房使用，若使用内墙面水泥砂浆抹灰+内墙面刮腻子（两面），成本较高；l经沟通，直接在墙面刮水泥石灰浆可通过验收，配套用房非顾客敏感区。所以用水泥石灰砂浆代替内墙面水泥砂浆+腻子，可节省成本。地下室现场图(福建区域)设备用房粗装成本优化16万元；地下室配套用房为客户非敏感区域，墙面可采用水泥石灰砂浆代替内墙面水泥砂浆+腻子；配套用房墙面优化配套用房墙面优化(苏南区域)方案商业街面积（m2）红线内示范区占地面积（m2）优化前164亩地块配套用房集中建在一期商业677010302优化后16459、亩地块配套用房分布在一期、二期架空层400071721、合计优化示范区面积：3130m2，减少示范区投入减少示范区投入，预计减少景观成本：217.73万元217.73万元；2、物业用房平均建设在一、二期，避免提前统一建设，减少资金投入成本减少资金投入成本；3、溧阳当地雨季潮湿，因此低楼层不好销售，做架空层避免一层去化难的问题避免一层去化难的问题。物业用房分区建设物业用房分区建设结论：结论：通过沟通规划部门，将门岗、消防控制室、开闭所纳入物业管理用房面积计算当中，增加可售面积约77.89，综合增加收入约62.3万元；优化思路梳理：优化思路梳理：对比当地竞品项目，与当地规划部门沟通，尽量减少配套用60、房面积，从而增加项目可售面积，增加货值 ；原方案优化方案潮安星钻园项目（粤东区域）门岗、消防控制室、开闭所等纳入物业用房，增加可售门岗、消防控制室、开闭所等纳入物业用房，增加可售区域原做法：电信机房与电视机房分开设置区域推广做法：海南无强制要求电信机房与电视机房分开设置，建议合用机房84电信机房与电视机房合并建设电信机房与电视机房合并建设(韶关区域)优化前：根据设计要求，在地下室设置S1号专变电房，为肉菜市场专用供电。优化思路：1、项目肉菜市场建筑面积仅1549m2，体量不是很大，做专用电房较为浪费；2、项目营销团队已接洽意向整体购买肉菜市场的大客户，经沟通确认，对有无专变电房事宜并不敏感，同61、意肉菜市场不设专变电房优化后：经市政配套组测算，肉菜市场与其他电房共用仍然满足配电容量，在此前提下，项目部研究决定取消肉菜市场专用电房，以节约成本，并降低施工难度。专变电房取消专变电房取消原方案优化方案结论：结论：通过设计方案使配电房未计容，增加可售面积525；优化思路梳理：优化思路梳理：与当地相关政府部门沟通，尽量将配套用房设置于地下不计入容积率，从而增加项目可售面积，增加货值 ；潮州湘桥意溪华碧园项目（案例：粤东区域）争取配电房不计容争取配电房不计容（案例：粤东区域）通过与电力部门沟通，配电房由3个优化为2个，面积减少96方，增加可售面积96方积极沟通相关政府部门，尽量将配套用房设置于地下62、或半封闭形式不计入容积率，从而增加项目可售面积，增加货值 供电回复方案优化前：三个配电房优化后：两个配电房宁波区域甬新s-8 项目，配电房设置于地下。配电房数量减少，增加可售配电房数量减少，增加可售（案例：粤东区域）宁波区域海上传奇项目，配电房设置于地下。结论： 货值：突破当地控规条件，地下室设置配电房，增加地上可售面积，增加货值5166万元，提升利润率0.4%。方案比选面积售价（元/m2）货值（万元）配电房（地上）457200配电房（地下）4572113005166优化思路：深耕片区，与当地政府部门建立长期良好关系，便于沟通。配电房地上改地下，增加可售配电房地上改地下，增加可售（案例：粤东区63、域）三期配电房设置在负一层，不计容，增加可售面积约400；广州地区18年即要求新建小区配电房必须设置在首层及以上；要求项目三期从二期分离开来，需按新建小区标准报建，即建设地上电房。经沟通供电局，延续二期整体规划，配电房设置在地下室。咨询获取供电方案答复，签署公用电房协议，明确电房位置部署。减少计容建筑面积占用约400 ，增加货值约560万。原方案：优化后：优化思路：荔山雅筑项目地上配电房改地下，增加可售地上配电房改地下，增加可售（案例：粤东区域）土建开闭所改成品开闭所土建开闭所改成品开闭所（案例：粤东区域）u经济效益：通过设计方案使配电房未计容，累计增加货值1.3万x800=1040万元。u建64、议：调研当地竞品做法，并与当地行管部门沟通，尽量将配套用房设置于地下或半封闭形式不计入容积率，从而增加项目可售面积，增加货值 。为了保障项目的货值量要求及利润指标，确保原规划指标不变，集团领导、区域及项目相关人员与新兴供电局进行积极的沟通。在电房满足民用建筑电气设计规范JGJ16-2008前提下，提出地下室防水措施并对去积水能力进行评估，形成文字报告提供给供电局审核，最终通过将电房放在首层。雅居乐大名府花园项目仅有负一层地下室，规划设计电房共有5个电房，占地面积500平方米。高峰也仅有负一层地下室，规划设计电房共有3个电房，占地面积300平方米。严禁设置地下室最低层。申请函原方案优化方案配电房65、设置于地下，增加可售配电房设置于地下，增加可售（案例：粤东区域） 减少配电房数量压缩配电房面积优化配电房位置节省地上配电房占用容积率，增加可售货值，减少配电房对低楼层业主不得影响，最终为公司创造价值，助力完美交楼，实现项目利润最大化优化案例：区域市政能源联动 , 通过供方资源、技术方案论证，主动应为电房首层新规，目前已解决大石、花都、增城等项目，为项目实现较大效益配电房数量、面积、位置优化配电房数量、面积、位置优化（案例：粤东区域）嘉山首府配电房主体结构设计优化根据明光供电局要求，配电房需设置在地上；建筑面积约370平方米，土建成本：1204.5/m2370m2=445665元同时侵占计容面积66、370m26925.14元/m2=2562301.8元增加项目利润：2562301.88.73%利润率=223689元优化前：优化后：经项目和供电部门沟通，配电房设置在地下室，增加车库出入口钢结构雨棚防水措施（涉及钢结构雨棚费用约30万）与地上设置配电房相比，节约成本约369354元（案例：滁州区域）配电房地上改地下，增加可售配电房地上改地下，增加可售（案例：粤东区域）梅州丰顺金沙项目1. 设置在地上，电房数量较多，计容;2. 占用绿化空间，降低苑区品质;3. 影响底层住户;原方案1. 集中设置在车库一层，不计容，增加可售；2. 地面园建绿化完整，品质提升；3. 不影响底层住户平整，提升溢价；67、优化后结论：结论：电房设置于地下车库且不计容（设置于有负二层范围），增加可售面积446.25，增加货值352.54万元；优化思路梳理：优化思路梳理：调研当地竞品做法，并与当地行管部门沟通，尽量将供电等配套用房设置于地下不计入容积率，从而增加项目可售面积，增加货值；（案例：粤东区域）配电房置于地下，不计容配电房置于地下，不计容合并建一个变电所，土建成本减少47.89万元；增加可售面积52.42m2,累计增加货值55.04万经过与规划局沟通后，合并建一个变电所，减少电缆成本，增加可售面积。30#公配间（15米*8米）31#开闭所（19米*10米）原方案现方案优化前 优化后南闸项目合并变电所合并变电68、所结论：临沂河东合肥路项目，通过优化，增加地上可售面积约300平方米，预计增加261万元货值。优化思路梳理:前置与政府部门沟通，争取配套面积最大化设置于地下，增加地上可售面积。合肥路项目优化后优化前主管部门要求配电室及消控室设置在地上提前与电力及图审沟通，将配电室及消控室设置地下车库内，节约地上可售面积约300平方米地上配电房及消控室改地下，增加可售地上配电房及消控室改地下，增加可售原方案：配电房设置在地上。优化后方案：配电房设置在地下不计容，增加可售面积。优化依据：经沟通供电局满足条件（配电房无进水或渗水风险，如：周边市政道路无高低差）时配电房可配置在地下，且住建报建时配电房方案以供电局为准69、。地上配电房改地下，增加可售地上配电房改地下，增加可售事件背景 2019年8月，嘉兴电力局要求小区项目不宜使用箱变，经过市政条线和主管部门的多次沟通，海盐电力局最终同意新桥和创业路项目使用箱变。项目情况描述计容面积增加成本优化货值增加新桥本项目共设11台公变，每个公变电房放两台变压器，共需设6个配电房（规格8*12）576建造成本1300元/成本优化748,800元售价13500元/货值增加7,776,000元创业路本项目共设20台公变，每个公变电房放两台变压器，共需设10个配电房（规格8*12）960建造单方1500元/成本优化1,440,000元售价11500元/货值增加11,040,0070、0元合计15362,188,800元18,816,000元嘉兴新桥项目嘉兴创业路目变电房优化为箱变，增加可售变电房优化为箱变，增加可售原方案 优化方案通过设计方案使配电房未计容，累计增加货值437.5万合理解读政策，按有利我司的方向与发文当地行管部门沟通，尽量将配套用房设置于地下或半封闭形式不计入容积率，从而增加项目可售面积，增加货值 荔山雅筑项目三期首层配电房改地下首层配电房改地下经沟通，打破当地壁垒后，发函当地供电局确认该方案是否落地。1、2、3、5#电房面积共约398.541、2、3、5#电房面积共约398.54原做法 （设置于地上首层）现做法 （设置于地下一层）电房面积398.54m271、398.54m2增加可售单价0元/m28000元/m2 （按19年均价）合计 0元 3,188,320元 肇庆鼎湖区项目配电房都设置于地上首层商铺位置，鼎湖桂城项目经沟通，现项目将配电房位置转移至地下一层，增加了地上收入约318.8万元，保证项目利润。首层配电房改地下首层配电房改地下鼎湖桂城优化后优化后配电房由原先6个优化为4个，且专变可做在地下室，预估供电设备可优化500万，配电房建筑结构可优化105万。供电方案初期当地供电部门要求单台变压器容量不得大于630KVA，经过项目攻关，允许我司设置800KVA容量变压器，同时可将专变设置在地下室。优化前6个配电房4个配电房配电房减少建设，改地下配72、电房减少建设，改地下项目原方案优化落地后品类地上开闭所地下配电间示意图综合单价34000开闭所面积（m2）4500合价（万元）1530在项目拿地阶段，按韶关常规做法，开闭所需建在地面之上，在规划报送阶段，积极沟通政府相关部门，地块附近选择高压接入点，取消开闭所，节约成本153万元；总结：打破常规，节约刚性成本，提高项目利润。取消开闭所取消开闭所可售比-配电房入地可售比-配电房入地方案比选面积售价（元/m2）货值（万元）配电房（地上）457200配电房（地下）4572113005166杭州湾项目配电房设置到地下室突破当地控规条件，地下室设置配电房，增加地上可售面积，增加货值5166万元，提升利润73、率0.4%配电房设置地上，占计容面积，不利于可售比的提升，要入地，优化可售比地上配电房改地下地上配电房改地下问题：武清莫奈的湖项目总建筑面积约22万平米，根据天津电力公司要求，建筑面积5万平米以上必须建设土建变电站，我司黑号电力工程需多投入工程费约90万元（一个电房200平米，建设费用1500元/平米*200平米*3=90万）。 成本高、损容引起货值损失区域、项目多次沟通天津、武清电力公司对项目一期3个土建变电站进行了优化，最终使用箱变进行替代，减少土建变电站建设投入（约90万），增加容积率，提高地上可售货值约900万10KV箱式变电站武清莫奈的湖项目将土建变电站优化为箱式变电站，实现综合效益74、提升990万元土建变电站改箱式变电站土建变电站改箱式变电站优化前优化前优化后优化后优化内容：别墅区减少一座配电房（7#配电房）优化结果：优化结果：1.减少成本：约40万元（配电房建筑面积120平米，按2000元/平计；另减少240电缆450m，按355元/m计）2.减少建筑面积：120平方米3.提升别墅居住环境配电房减少建设配电房减少建设原方案 优化方案40厚聚苯板10厚玻化微珠保温砂浆可节省：屋面保温层(40厚聚苯板)单方综合造价40.58元，外墙保温层(10厚玻化微珠保温砂浆)单方综合造价44.86元，塑钢型材亦较铝合金便宜40厚聚苯板10厚玻化微珠保温砂浆配电房墙体、屋面取消保温配电房墙75、体、屋面取消保温结论：推广做法优点：通过公变配电房下放地下室，增加地上计容面积单科目成本可省：十里春风节约计容建筑面积200平方米，增加可售面积约200平方米，预计增加货值约400万元 云境、云玺节约700平方米计容面积，可售增加了1400万货值。同时云玺地块有20%密度要求，节约密度多做了 两个单元叠拼，5760万货值。优化思路梳理：对建筑密度要求较高的项目可减少地上占地面积，同时增加计容面积对计容不可售面积重点研究： 按规定配电房不允许做到地下室，通过设计部拿出别的城市案例多次沟通供电部门最后取得同意将部分配到房设计到地下一层。（有地下室二层区域）光谷云境光谷云玺地上配电房改地下地上配电房76、改地下名称原方案报规方案经济指标方案电房、开闭所各一间合并为一间在满足功能的前提下，将电房和开闭所合并为一间，面积减少104m2，成本降低约18.72万元。在相同容积率情况下，同比增加可售面积。配电房和开闭所合并建设配电房和开闭所合并建设优化思路梳理： 精准预留配电房数量，配电房和燃气站结合市政接驳点最小化外线设计，配电房尽量集中，减少内线。原则： 1、供电计算前置，配电房数量精准预留2、考虑分期，每期电量保证足够案例：苏州区域根据江苏供电要求，编制配电指标设计速算表，精准控制配电房数量。苏州十里芳华项目，二手地块梳理配电指标，合理借助原一期配电房，节约2*800kva配电房一个，释放可售1277、5，增加可售货值约250万。供电接开关站、配电房原则：1、开关站位置尽量接近供电接驳点，减少红线外外线长度；2、各配电房在满足供电半径、兼顾景观、住宅不利影响最低下，尽量集中布置，减少场地内走线长度；案例：江浦路项目原开关站设计距离供电接驳点较远，在满足一期使用前提下，优化开关站位置，节约进线成本约11.7万。燃气调压站原则：燃气调压站位置尽量接近燃气接驳点，减少红线外外线长度；案例：车站路项目原燃气调压站距离市政燃气接驳点较远，优化后节约红线外进线成本约 42万。1321、市政供电接驳点2、原开关站位置3、现开关站位置211、原燃气调压站位置2、燃气市政接驳点及现燃气调压站位置 配电房、燃气78、站位置考虑市政接驳配电房分期建设，位置考虑市政接驳配电房分期建设，位置考虑市政接驳结论：充分沟通供电部门，最大化将配电房和社区合建减少外墙分摊；开关站和配电房合建释放可售，已铂翠天第项目为例，释放可售面积35.7,增加可售货值约89万。 优化思路梳理： 配电房最大化合并减少，减少独立外墙，减少配电面积。政府要求应对技巧释放可售独立开关站轴线尺寸8.5m*12.5m;独立的4*800kva配电房轴线尺寸10m*18m；2*800kva配电房轴线尺寸8*15m1、开关站和4*800kva配电房合并建设，轴线尺寸16*16m；或者开关站和2*800kva配电房合并，轴线尺寸10*19m2、配电房可以79、和辅房合建，节约一面外墙面积约35配电房社区合并，释放可售2开关站与4*800配电房合并，释放可售33.7配电房和社区合建；配电房和开关站合建配电房和社区合建；配电房和开关站合建结论：裕元新天地项目为二手地，我司负责二期开发。二期根据用电咨询要求设置开闭所（12.5*8.5米），后设计及工程部经过与供电部门反复沟通争取，多次请相关单位现场踏勘，说服供电部门认可二期供电从一期开闭所（需增加高压柜）引出方案，可节省外线施工成本350万及增加二期货值130万；同时因无供电外线工程，降低二期送电风险。优化思路梳理： 二手项目充分挖潜已建部分，争取借用，节省我司开发成本。 二手地充分利用已开发部分，减少80、开关站数量裕元项目供电站（开闭所）数量优化供电站（开闭所）数量优化结论：与供电部门多轮沟通，将屋面混凝土瓦优化为油毡瓦；铝板雨棚改为混凝土雨棚+弹性涂料；铝合金窗改塑钢。单个配电房优化金额约：2.2万，可全国推广。优化思路梳理：在集团常规做法上充分挖潜政府不敏感项，找替代材料。混凝土瓦改为油毡瓦铝板雨棚改为混凝土雨棚+弹性涂料铝合金窗户改为普通塑钢窗变电站屋面、雨棚、门窗优化变电站屋面、雨棚、门窗优化规划报建获取工规证时，经与政府沟通，林州天麓项目的社区用房及垃圾回收站不计容，社区用房及垃圾回收站面积共729.64，同步增加729.64住宅可售面积，按照高层毛坯售价5000元/计算，约可增加货81、值364.82万元。建议其他项目参考，尽量与当地主管部门沟通突破，物业配套不计容，增加可售货值。垃圾回收站不计容垃圾回收站不计容需配建垃圾转运站：根据建设规划设计条件规定：需建造一所占地150平方米的垃圾转运站一座，用于处理小区日常产生垃圾，成本约31.5万。优化前优化后异地配建：经协调路北区政府、路北区环保局、路北区财政局及路北市政管理所批准同意改为异地建设，采购安装智能化移动式车厢及可卸载式垃圾车，成本约110万元，增加货值约240万元。通过垃圾转运站异地建设，有效增加商业面积，成本增加约78.5万，货值提升约240万元，最终增加效益161.5万元。多方突破，积极沟通行管部门，成本与货值择82、优选取。垃圾转运站改移动式垃圾车垃圾转运站改移动式垃圾车结论：苏州土建垃圾房需要计容但是不可售，项目经过争取采用景观预留硬化场地，预留给排水点位，尽量预留景观围墙或者绿化围合。总图按照垃圾分类回收区报规划满足政府要求，已周市长江北路为例，减少垃圾房60，释放可售货值108万。 优化思路梳理： 用垃圾回收区代替垃圾房，释放可售面积，前期总图不利因素充分提示，可规避客诉风险。政府要求应对技巧释放可售按照环卫要求设置垃圾房景观预留垃圾回收区，地面瓷砖硬化，预留给排水点位，预留围合景墙，验收后加顶盖处理约60-100土建垃圾房改绿化围合垃圾回收站土建垃圾房改绿化围合垃圾回收站样板房与售楼部装修 样板房83、 售楼部 凤凰优选 室外公共区域 样板房 售楼部 凤凰优选优化不必要软装，控制家具饰品数量；软装价格谈判；建立管理流程，软装家电重复利用样板房与售楼部装修软装样板房售楼部凤凰优选简化装修风格、减少家具套数、优化儿童玩具；部分家电以租代买；建立管理流程，软装家电重复利用设备资源重复利用室外公共区域合理、适度选择户外装饰涂料代替墙纸展；示用非交付柜体选择高性价比材料硬装样板房售楼部1、简化装修风格，优化不必要施工工艺及材料，新材料应用，低湿度地区石膏板代替艾特板；2、简化看楼通道、体验馆；3、降低卫生间吊顶，减少墙砖铺贴；4、地毯代替地砖；5、永临结合，尽量避免拆除；6、非敏感部位利用库存砖铺贴核84、心思路：样板房：优化不必要软装，控制家具饰品数量；软装价格谈判；建立管理流程，软装家电重复利用；售楼处：简化装修风格、减少家具套数、优化儿童玩具；部分家电以租代买；建立管理流程，软装家电重复利用凤凰优选：设备资源重复利用室外公共区域：合理、适度选择户外装饰 通过二次利用软装材料，优化成本87.40万元。原有样板房展示效果不佳，经审批新增样板房，将低层样板房软装搬至高层重复利用，达到节余成本效果。应建立展示区软装家具、家电及部分硬装的管理办法，做好家具家电循环利用。样板房软装重复利用优化前优化后原2#楼Y031户型已做样板房，因该样板房所处层数低，临江观景效果不佳，经批准在该栋高层处新增多一套样85、板房以达到良好观景效果。市场下行，为节省成本，经沟通营销，同意取消低层样板房展示，仅展示高层样板房，将低层样板房软装搬至高层重复利用，仅对个别欠缺物品下单采购。 根据原状做法，顺茵报价为总价40000元，现按建议做法施工总价为12233元，优化27767元。非标工程应多方位询价、比选方案，选择最优成本。示范区样板房空调外机隐藏饰品装饰优化（揭阳榕城渔湖项目）顺茵示范区样板房空调外机隐藏饰品外广告公司进行设计包装（镀锌方管为支骨，面封1mm厚镀锌钢板）优化前优化后核心思路：样板房：涂料代替墙纸展；示用非交付柜体选择高性价比材料售楼处：1、简化装修风格，优化不必要施工工艺及材料，新材料应用，低湿度86、地区石膏板代替艾特板；2、简化看楼通道、体验馆；3、降低卫生间吊顶，减少墙砖铺贴；4、地毯代替地砖；5、永临结合，尽量避免拆除；6、非敏感部位利用库存砖铺贴 1. 提升使用品质 ，2.降低成本 ，3.防止受潮霉变。单科目成本可节省43元/。结合市场，提升品质，降低成本，助力营销。样板房墙面材料优化墙纸铺贴灰色涂料优化前优化后 单个项目三套板房预估面积：300.00m2，单个项目三套板房优化金额：300.00*276.92=83076.00元，单科目可优化约8.38.3万元。样板房柜体材质对于客户敏感度不高，更多的是感受格局和空间，但烤漆、吸塑板、三胺板价格差距较大，适当选择价格更低的吸塑板、三87、胺板也能达到展示效果。尽量避免使用烤漆和全吸塑材质，尽量搭配使用吸塑板+ +三胺板，因三胺板是平板无法做造型，因此对于儿童房、次卧，鞋柜、飘窗装饰柜等对造型要求不高及客户关注点较低的地方减少造型设计使用全三胺板。固装柜体材质优化样板房固装柜体材质：烤漆+全吸塑板柜门及收口：全吸塑 柜体：同色三胺板优化前优化后 优点是节省装修面，展示面广，省空间，费用低。节约成本30万元.考察当地售楼处，很少有单独拿出区域做展示区，可做在看房通道或其他区域，功能未减少。简化设计-取消设置体验馆，仅围绕户型展示区、洽谈区墙面、看房通道设置展示面。独立空间体验馆洽谈区墙面、看房通道设置展示面优化前优化后 按900*88、2300门洞计算单价成本节省：25.77元，此项目可优化成本5000元。该项目原设计压边压槽施工难度和成本较高，保证效果展示，减小施工难度，同时也节约了成本。不锈钢门套做法优（东园项目）按设计做法有五重折叠做法折叠一重包边做法优化前优化后 于都售楼部提前预留楼梯洞口，减少后期交付拆改费用。于都售楼部为商铺修改而成，为两层综合楼，部分架空，未架空部分的楼梯洞口预留，减少后期楼板的拆改费用。预留楼梯洞口报建版展示版前期合理销售及空间划分129共57页改造成本优劣次序：销售阶段：优选按最节约拆改成本方案、进行销售；改造要求：（1）原则上优先按照商铺报建图进行空间分隔，且必须采用砌筑墙体，避免交付阶段89、二次改造 （2）恢复商铺分隔的砌筑墙体，责任单位应划分明确，避免重复扣费。整体销售(现状交付）单铺现状交付单铺毛坯交付当分隔与报建图一致时：横向墙体为轻质隔墙纵向墙体为砌体墙（备注：卫生间及梯间墙体均为砌体墙） 新泰项目售楼处背景墙由铝板优化为冰火板 ,单科目成本可节省2,320元。景墙面积较大，铝板原材料、图案实现工艺较复杂，造价较明显过高，在保证良好感官品质的前提下，积极采用新型低价高品质材料冰火板，成本节省明显。背景墙由铝板优化为冰火板优化前优化后其他公共配套设施通过前置沟通，缴纳费用将社区用房改建成底商，累计增加货值420.9万调研当地竞品做法，并与当地行管部门沟通，争取将社区用房改建90、成底商，从而增加项目可售面积，增加货值 社区用房改建成底商社区用房改建成底商类别原方案优化方案具体方案地上设置社区用房，面积467.68m2。经过与政府协商沟通，交纳1.1万元/m2,可将社区用房全部改建成底商。增加收益/社区用房面积467.68m2，预计增加收益为467.68*（20000-11000）=420.9万元。合计/420.9万建德项目兴国兴国新城之光架空层天花、地面、墙身降标优化架空层天花、地面、墙身降标优化理想的泛会所拟推行架空层装修标准示意结论：节余装修成本至少220元/m2。优化思路梳理：我司住宅理念中未强调泛会所居家生活模式，通过实地调研，宜宾、自贡地区有架空层的小区，其91、架空层的利用率特别低，故对架空层进行装修在区域所辖范围内较难带动效益改善，且拟获取土地为保障效益最大化，多会争取少修或不修架空层。134（川南区域）架空层装修简化架空层装修简化135区域原做法：东海岸项目一期一标段 7#楼 A 单元、8 号楼(Y228 户型)架空层拟种植绿化。区域推广做法：通过对该部位装修成本及绿化运营成本测算，经研究，决定将原设计的绿化工程改为圣凡尔赛 600*600 仿古砖铺 贴。架空层绿化工程变更后节约工程成本约 6.76 万元 架空层绿化改贴砖架空层绿化改贴砖136架空层装修进行方案比选，挑选最适配方案，实际节约成本2万元；区域推广做法：区域原做法：田德海泉湾项目根据92、最新区域装修标准需对架空层进行装修，在既减少成本又能满足客户体验感的情况下，综合营销、物业、各部门意见后，我部选配 出便于后期维修保养及成本最优的方案，降低成本 2 万元 架空层天花、地面、墙身、灯具、布局降标优化架空层天花、地面、墙身、灯具、布局降标优化架空层原方案（茶山项目）部位优化前优化后天花满做格栅天花吊顶（综合单价228.7元/m）归家动线架空层天花做格栅吊顶，其他区域原天花油乳胶漆 地面满铺米黄色防滑地砖（综合单价120.86元/m）归家动线瓷砖与其它区域的瓷砖颜色区分（综合单价120.86元/m）墙身仿石喷粙砖/真石漆/涂料/陶彩石归家动线架空层墙面用冰火板留自然缝（综合单价1193、3.6元/m），其他区域做涂料架空层优化方案（凤岗项目）优化措施：以凤岗项目为例，归家动线架空层面积72m，其它区域71m，优化后综合单价约节省104.31元/m架空层天花、地面、墙身降标优化架空层天花、地面、墙身降标优化项目名称装修面积单方指标（元/m2）江山凝秀北路8861663江山一期273695武义北岭4431162金华金东4801593丽水莲都1463226衢州百家塘2092060面积单方差异较大，因各项目装修标准不一致，架空层墙地比不同，导致单方差异较大。金东架空层莲都架空层金东架空层架空层设置面积及装修标准差异大架空层设置面积及装修标准差异大架空层装修标准适配成本标准基础版舒适版94、适用范围非营利项目，目标成本较低的镇区、县城项目除基础版适用项目以外的项目，根据成本和市场客户接受度选用示例装修标准地面混凝土固化地坪原浆面仿砂岩砖踢脚仿砂岩砖踢脚线仿砂岩砖踢脚线墙身防水乳胶漆防水乳胶漆天花 防水乳胶漆防水乳胶漆石膏线石膏线石膏线架空层不计容，但计入建筑面积，规划中尽量不设计架空层，首层不满足日照要求，可设置为物业及配套用房。根据集团要求，架空层装修标准分为基础版和舒适版两种方案，主要差别为地面做法不同，舒适版贴砖地面成本较高，且易损坏，后期维修成本高。建 议：如设置架空层，宜优先使用基础版方案，确保成本投入合理架空层装修标准差异大架空层装修标准差异大改架空层纸皮砖为水性墙漆95、改架空层纸皮砖为水性墙漆结合涂鸦美化结合涂鸦美化八方广告亿慧文化工程量单价总价工程量单价总价1121.15250280287.501121.158494176.60经咨询区域成本部和采购部，回复仅八方广告一家可承接此类工程。项目认为报价250元280元较高，将目光放至兄弟区域广清区域采用的架空层彩绘单位。经项目主动沟通该单位后，且价格谈定，申请其加入清远区域供应商库内。为保证交楼满意度，打造交楼亮点，项目需对架空层部位进行美化工作引入架空层彩绘供应商引入架空层彩绘供应商原方案 优化方案通过优化设计方案，预计优化金额103.84万元，单科目成本可节省380.02元/m2 借鉴其他项目架空层新引入96、的无人健身房、整体架空层的功能改善，减少不必要的软装摆件，更大程度的增加空间舒适感，降低成本。架空层引入健身房供应商，架空层引入健身房供应商，省去器械购买及软装省去器械购买及软装方案说明： 1.为提升项目品质，考虑到项目的公共活动空间过小，以及三层商业去化较难的因素，故将3#楼三层设置为架空层(含更衣室及活动空间)，并在裙楼露天处设置游泳池；2.原规划社区居委会设置在1、2#楼与3、4#楼之间，需要建设独立的围蔽结构，现优化至2.85m高的架空层中，仅需处理隔墙等工程，节约成本；3. 公建配套已最大可能的利用架空层。 优化小型公配架空层成本42万元社区居委会社区游泳池物业用房3#楼现三层架空层97、更衣室3#、4#楼原三层架空层社区居委会活动空间清远区域天誉项目架空层设置公配优化案例：社区用房设置在难销商业社区用房设置在难销商业（三楼），节省围蔽（三楼），节省围蔽144架空层悬挂式灯改吸顶灯优化前优化后结论：架空层内灯具由悬挂式（95元/盏）变更为吸顶灯（29.62元/盏），提升安全系数同时节约成本13076.00元。优化思路梳理：结合以往项目经验，架空层悬挂灯具存在诸多缺陷，项目在图纸深化阶段将悬挂灯具优化为吸顶灯，在展示区开放阶段取得良好效果，同时节约了成本。结合以往项目经验，架空层内悬挂灯具存在易摆动、易损坏的缺陷，且易堆积灰尘，交付后观感较差。在图纸深化阶段项目将架空层内灯具由悬98、挂式改为吸顶灯，在展示区开放阶段取得良好效果。工程量清单楼号单位工程量内墙漆金额外墙漆金额优化金额综合单价合价综合单价合价3#m2525.81 27.86 14649.07 70.00 36806.70 22157.63 5#m2323.76 27.86 9019.95 70.00 22663.20 13643.25 7#m2290.17 27.86 8084.14 70.00 20311.90 12227.76 总费用31753.16 31753.16 79781.80 79781.80 48028.64 48028.64 思路：架空层装修并非客户敏感关注点，优化架空层装修做法；结果：安阳天99、汇项目3#5#7#楼架空层由外墙漆改为内墙漆，外墙漆单价70元/，则节省成本约4.80万元。有架空层的项目，调研客户关注点，可优化剪力墙饰面做法，节约成本，同时加快工期；架空层外墙漆改内墙漆架空层外墙漆改内墙漆原方案 优化方案 与小区配套车位一起设置在地下室，通过地下室内部道闸杆、道路划分分别管理社会停车场、小区配套停车位； 后期管理容易与业主产生冲突，且土方量大，建造成本高；建筑成本2070万元+土方成本260万+停车系统30万）。 修建地上露天停车位+机械停车楼单独管理，工规方案已经通过； 后期管理方便，节约工期，成本低，整体方案测算1670万元。通过调整社会停车位设计方案，节约成本约69100、0万元通过方案对比，并与当地行管部门沟通，尽量将对外开放的社会配套用房设置在方便移交、不影响小区管理居民生活的位置，并优化建造形式，节约建造成本及工期地下停车改露天停车结合机械停车地下停车改露天停车结合机械停车结论：结论：通过设计方案使地库开挖面积减少2800，且地上非机动车位减少2/3，节约总成本800万左右;优化思路梳理：优化思路梳理：参照当地其他已审批通过项目，积极沟通政府相关部门，争取有利条件，降低项目成本，提升项目利润；揭阳十里江湾项目非机动车位原方案1：设置在地下2：每户1-2个3：增加地库面积和建造成本1：设置在地上2：总面积控制在10003：每户0.5个4：节约地下面积2800101、优化方案（案例：粤东区域）争取较低车位比和地面停车争取较低车位比和地面停车和平雅水河项目（粤东区域）争取较低车位比争取较低车位比科目科目6：公共配套设施：公共配套设施龙门寮田项目6-5其他公共配套设施（案例：广州区域）其他公共配套设施（案例：广州区域）结论：结论：成本节约金额约金额约5000万万优化思路梳理：优化思路梳理：1.车位配置多，难去化，大宗资产沉淀；2.地下室建造费用高；3.牺牲一定容积率规避大宗资产沉淀。2.0的容积率，配置车位数量较多，地下车库面积较大优优 化化 前优前优 化化 后后经过测算，建停车楼（会损失一定容积率）相比做地下停车库，利润总额多出约1400万。据此，设计在地面102、设置1.38万平方的停车楼，消化配比车位近700个。地下车库改地下车库改停车楼停车楼 结论：根据出让条件中3A公厕标准及现场初验，配套公厕必须按三星级标准使用指定高端品牌进行精装修，且空间布局全部推倒重做，否则不进行规划验收。后级反复沟通按现状验收，节约成本约30万元的同时为竣备争取了宝贵时间优化思路：配套交付标准可以与政府积极沟通，低于标准交付节约成本。湖州长兴明珠项目湖州长兴明珠项目配套公厕低于标准交付配套公厕低于标准交付物业配套面积计算规范截图说明物业配套面积计算规范截图说明结论：结论：公建配套多调研周边，菜市场多为重复配套，与政府沟通免除搭建，可优化成本108万元，增加货值459.6万103、元优化成本108万元，增加货值459.6万元优化思路梳理：优化思路梳理：仔细勘察周边配套，重复功能尝试与政府沟通，改变政府配套要求。原方案：需配建菜市场原方案：需配建菜市场政府要求本项目配套设施需要设置物业、菜市场菜市场、卫生服务站等公共服务设施优化后：取消菜市场配建优化后：取消菜市场配建经过调查，发现与地块相邻小区已配备菜市场，与我司地块重复，与政府反复沟通后，最终免除菜市场搭建雍华府项目雍华府项目取消菜市场取消菜市场优化后方案原方案通辽二期四区需要建设170m2雨水泵房在市政审图阶段，项目发现小区雨水标高满足直接排放至市政管网内，因此此期区无需建设雨水泵房，成本优化预计优化成本42.5万元。 在施工过程中积极认真审查图纸，根据现场情况以及图纸内容进行成本优化，前端控制，从而降低成本。取消雨水泵房取消雨水泵房