1、新形势下物业法律法规运用2013年7月实施背景法律法规盘点新形势下案例解析第一章第二章第三章Contents Page目录页第一章 实施背景Transition Page过渡页 服务与管理职能1.1 简述物业管理管理职能服务职能 常用法律 常用法规第二章 法律法规盘点 地方条例Transition Page过渡页2.1 常用法律1、中华人民共和国民法通则2、中华人民共和国合同法（总则部分）3、中华人民共和国消费者权益保护法4、中国人民共和国侵权责任法5、中华人民共和国消防法6、中华人民共和国物权法等等2.2 常用法规1、物业管理条例2、城市私有房屋管理条例3、城市供水条例4、城市市容和环卫管理2、条例5、城市异产毗连房屋管理规定6、城市新建住宅小区管理办法7、住宅室内装饰装修管理办法8、物业服务定价监审办法9、前期物业管理招投标管理办法10、保安服务管理条例11、住宅专项维修基金管理办法等等国务院颁布2.3 地方条例1、广东省物业管理条例2、北京市物业管理条例3、广州市物业服务收费管理实施细则4、机动车停放保管服务收费的管理办法（省物价局）等等 安全服务篇 工程维修管理篇第三章 新形势下案例解析 物业设施设备管理篇Transition Page过渡页 管理费收缴篇 停车场管理篇 物权纠纷篇3.1 安全服务篇某住宅小区张先生2013.5.20日早上离开家25天后回来发现自家房门被撬开，且3、丢失各类物品初步估计总价值20万，张先生报警。因其花园大门及大门对面想向有两个摄像头，张先生认为物业公司没有履行安保义务，要求物业公司赔偿。公安人员要求物业公司提供当天的录像，物业公司则回复：因录像存储空间问题，录像只保留20天！请问物业公司做法是否正确？物业公司是否应该赔偿？案例3.1 安全服务篇保安服务管理条例规定：保安服务中形成的监控影像资料、报警记录，应当至少留存30日备查，保安从业单位和客户单位不得删改或者扩散。分析3.1 安全服务篇物业公司既要为业主提供贴身服务，又要避免因服务不当或过失而引起业主的投诉或者起诉；物业公司的从业人员要清楚的知道自己的权利和义务及工作职责范围。保安服务4、管理条例第三十条：分析1.限制他人人身自由、搜查他人身体或者侮辱、殴打他人；2.扣押、没收他人证件、财物；3.阻碍依法执行公务；4.参与追索债务、采用暴力或者以暴力相威胁的手段处置纠纷；5.删改或者扩散保安服务中形成的监控影像资料、报警记录；6.侵犯个人隐私或者泄露在保安服务中获知的国家秘密、商业秘密以及客户单位明确要求保密的信息；7.违反法律、行政法规的其他行为。3.1 安全服务篇分析物业管理条例第四十七条规定：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，5、应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。3.1 安全服务篇本公司的物业协议：物业公司的义务（安全方面）第二条（七）交通与车辆停放秩序的管理服务（八）协助公安部门维护公共秩序及公共安全防范管理启示3.2 工程维修管理篇案例原告盛正尧于1999年8月购得XX公司位于1街6号XX花园1919室住房一套。后原告对该住房进行了装修，并搬入该房屋内居住。2001年3月16日，原告居住房屋内卫生间出现渗水，水系楼上2019室渗入。原告遂向武汉XX物业管理有限公司(以下简称物业公司)反映，公司工作人员即找2019室房主徐志光，因徐志光未主动配合物业6、管理公司及时控制渗水，致使原告装修的房屋内地板、卫生间顶棚等处渍水受损。同年3月20中午，物业公司工作人员召集原告及徐志光，就渗水部位进行了渗水试验。其结果为：当2019室卫生间试水高度小于40mm(暖气管套管高于卫生间自然地面的高度)时，1919室卫生间不渗水，当卫生间试水高度大于40mm时，1919室卫生间有水渗下来；渗水部位为1919室卫生间到2019室卫生间穿楼暖气管与套管之间。物业公司对暖气管与套管之间隙予以封堵，2019室住户对房屋卫生间作了修复后，1919室不再渗水。因被告方徐志光及XX公司对原告的损失均不愿承担责任，原告于2001年4月11向本院起诉，要求被告徐志光及XX公司对7、其损失进行赔偿。3.2 工程维修管理篇原告盛正尧所居住的XX花园1919室因渗水受损属实，其损失应以鉴定结论确认的金额为准，即人民币1430410元。被告徐志光在对房屋进行装修时，未查清房屋的结构，擅自将卫生间地坪抬高，造成水从暖气管与套管间渗漏至原告住房内，加之被告徐志光在渗水发生后，未及时配合物业管理部门采取相应措施，致使损失扩大，故对于原告的损失，被告徐志光应承担主要民事责任。物业管理公司对2019室装修负有监督管理责任，在2019室房主进行房屋装修时，对卫生间套管间隙处将有可能发生渗水这一隐患，没有提醒房主对此采取相应措施，系不作为过失，故对原告的损失，物业管理公司应承担一定民事责任。8、分析3.2 工程维修管理篇鉴于武汉XX物业管理有限公司已变更为武汉XXX物业管理有限公司，故理应由物业管理公司承担的民事责任，应由变更后的XXX公司承担。昌浩公司辩称依物业管理合同约定，责任应由装修不当的一方承担全部责任，但该约定并不能规避其应尽的监管义务，故此抗辩理由不能成立。XX公司与物业管理公司系两个不同的法人单位，原告要求XX公司赔偿损失没有事实及法律依据，本院不予支持。分析3.2 工程维修管理篇依照中华人民共和国民法通则第一百一十七条第二款、第一百三十四条第一款第七项之规定，判决如下：一、被告徐志光于本判决生效之日起十日内赔偿原告盛正尧财产损失费人民币1001287元。二、被告武汉X9、XX物业管理公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告盛正尧财产损失费人民币429123元。三、驳回原告盛正尧要求武汉XX置业有限公司赔偿的诉讼请求。1、本案鉴定费人民币1000元，由被告徐志光负担人民币700元，被告武汉XXX物业管理公司负担人民币300元。2、案件受理费人民币860元，由被告徐志光负担人民币602元，被告武汉XXX物业管理公司负担人民币258元。法院判决3.2 工程维修管理篇案例某业主家住高层洋房一楼，某日业主回家发现：洗手间下水道翻涌，且污水已经流进业主家客厅，客厅木地板及家私全部水浸，为此业主打电话致物业服务中心要求赔偿，物业公司立刻派人到现场。1、假如你到现场，你会怎么做？10、2、业主列出损失清单，清单列明损失金额近25万，就此赔偿事宜，你如何处理？依据是什么？3.3 物业设施设备管理篇王某和李某是某市小学五年级学生，某日，两人放学后来到所属居住的小区内的游乐场荡秋千。先是每个人独自荡，后两人在一个秋千上荡，由于两个人同时用力，秋千越荡越高，致使秋千绳索突然折断，两人同时抛出，王某下落时恰巧砸中正在沙堆中玩耍的8岁男童于某。结果致王某左臂骨折，李某小腿骨折，于某右肋骨折。王某用治疗费5千元，李某治疗费6.5千元，于某治疗费8千元。于是于某的父母同时向王某、李某及物业公司提出了赔偿的请求。由于协商不成，于某向法院提出诉讼，要求：王某、李某和物业公司承担赔偿责任。案例311、.3 物业设施设备管理篇该案件中涉及三个被告，在导致原告受伤害的原因上是十分复杂的，且对责任主体的认定及法律适用上都有很多东西探讨；首先秋千是否属于设施我国民法通则第一百二十六条规定的其他设施，这里存在对建筑物和其他设施的认定问题，关于其他设施，我国民法通则和有关的司法解释均未作出规定，解释颇不统一，不过秋千是住宅小区的配套设施，是专门为居住在小区的居民休闲、娱乐使用的，应该属于民法通则中定义的其他设施；分析3.3 物业设施设备管理篇王某李某是否是本案的责任主体？这里涉及建筑物致损的归责方式问题，我国民法通则采取的是过错推定方式，即所有人和管理人只要不能证明建筑物致人损害自己没有过错，即推定为12、有过错，应承担责任。本案中物业公司是责任主体，王某、李某位为未成年人，均属于限制民事行为能力的人，对其共同使用一个秋千有危险的行为，是有一定的认识能力，根据过错责任原则，两名学生主观上有一定的过错，应承担相应的责任，应和物业公司同时列为被告。物业公司虽然不能证明自己没有过错，但它能够证明两个学生是造成致害他人的后果也有过错，所以该两名学生应该成为被告。分析3.3 物业设施设备管理篇原告于某要求王某、李某承担赔偿责任的理由成立，王某和李某的行为已经构成共同侵权，应当承担原告的损害赔偿责任。根据民法通则第一百零六条规定：公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应承担民事责任13、。没有过错，但法律规定应该承担民事责任的，应当承当民事责任。第一百二十六条规定：建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，他的所有人或者管理人应当承担民事责任。物业公司作为游乐设施的管理人，疏于管理，导致秋千的绳索折断而致原告伤害，有过错，应对其损害承担主要赔偿责任。判决3.3 物业设施设备管理篇对辖区公共设施的定点检修、维护保养制度要建立，并且要建立纪录；对于小区内的居民休闲、娱乐使用的配套设施，要有明确的标示和使用说明；由于两个小孩也受了伤害，其实他们也可以主张向物业公司赔偿，但因为其主观上有过错，存在混合过错的现象，所以可以减轻物业公司的赔偿责任。14、启示3.3 物业设施设备管理篇练习某小区业主合同收楼日期为2013年9月1日，根据公司整体需要，该小区提前收楼，收楼日期为2013年1月1日。2013年3月5日，20楼、9楼等业主两人一同乘坐电梯，结果发生电梯由9楼开始坠梯至5楼事件，当时电梯内业主按三方通话求救，但未果，后又使用手机求救，但手机未有信号，期间因保安巡逻发现，于是4个小时后两名业主获救并要求物业公司赔偿一切损失！请问：1、该事件物业公司是否有责任？为什么？2、是否应该赔偿？有什么启发？3.4 管理费收缴篇案例某业主2011年1月收楼，该业主收楼后发现墙身渗水严重，于是月2011年3月提出，期间物业公司协同房产公司多次维修，其维15、修效果一直不如意！为此房产公司与业主再次协商，将墙身全部打掉，重新防水且用水龙头浇水来检验维修质量，这个维修过程持续近1年，期间业主一直未缴交物业管理费！维修完成后，物业公司一直催缴其缴交管理费，但该业主提出需要物业公司赔偿其损失，包括因维修期间1、因维修影响导致其沐足生意无法进行，损失30万；2、因维修导致其侄儿无法居住，交到学校的借读费4万元无法退回；3、因维修导致给他带来的其他损失近10万元；基于以上问题，要求物业公司免除物业管理费用且赔偿损失44万元。试分析该业主所提的条件是否合理？为什么？3.4 管理费收缴篇 法律规定保修期限 保修期内的责任主体 维修与物业服务的关系 赔偿项目与维修16、的关联 物业公司的合同义务分析3.4 管理费收缴篇保修期限内，保修服务的主体是房产公司；赔偿项目与房屋维修关联程度不大；物业公司应该向业主说明，按法律规定，物业公司已经按着物业服务协议的要求履行了义务，提供了服务，所有收取管理费无过错；如果业主不肯缴纳管理费，则可以通过法律途径解决。处理方法3.4 管理费收缴篇某业主家住洋房首层，并在首层花园内搭建了一个光棚作为厨房，隔壁邻居则在首层花园内养了几只鸡，期间双方都向物业服务中心投诉，一个说隔壁违建，另一个则说养鸡气味很大，因问题都没有解决，故此双方均不交管理费请问如果当值的是你，你打算怎么处理？练习3.5 停车场管理篇案例某小区地下停车场未售车位17、大约有1000个，根据销售中心的要求，需要物业公司配合，即未购买地下停车场车位的业主车辆一律不能停车。部分业主因无法到地下停车场停车，意见非常大，并据此成立专门的维权QQ小组，且有计划举行进一步的维权行动，如维权游行，找媒体记者等等。就此事请你策划配合方案！3.4 管理费收缴篇所谓车库，是指隶属于整个小区，具有独立的空间、以存放车辆为目的的附属建筑物。车库又常常被称为地下车库，但不仅仅限于地下车库，因为在有些建筑物内，地上一层或者二层也可能兴建车库，这也涉及其归属问题。车库本身四周是封闭的，其可以通过登记表彰权利的范围。所谓车位，是指车库中的停车位，以及规划用于停车的具体地点。根据物权法第7418、条，开发商在修建了车位、车库之后，首先应当满足业主的需要。所谓首先满足业主需要，就是指开发商在修建了车位、车库之后应当首先将其出租、出售给业主，而不能高价卖给第三人。3.5 停车场管理篇分析1、地下停车场销售的主体；2、地下停车场销售的相关法律规定及当地的规定；3、物业公司如何配合销售中心；4、预估可能发生的情况；5、借助政府的力量；6、根据可能发生的情况分段制定相关措施；7、回避法律的风险3.5 停车场管理篇某业主雇佣一个司机，某日到物业服务中心声明该司机已经被解雇，没有任何权利。过了数日，业主到物业服务中心报案，声称自己价值70万左右的宝马车丢了，要求物业公司给一个说法。假如你当值，你会怎19、么处理？简单说出处理思路练习3.5 停车场管理篇第九条甲方或该物业使用人使用本园区的车位，应遵守临时管理规约及乙方所制定的停车场管理制度，并向场地所有权人缴纳车位场地使用费。协议约定物业管理协议的约定3.5 停车场管理篇第四条停车场经营者应当依法取得经营资质，维护场内的车辆的停放秩序，防止车辆损毁、灭失；车辆交付停车场停放保管后，停车场经营者在保管期间因保管不善造成停放车辆损毁或者灭失的，应当依法承担相应的责任。收费办法2010年1月1日颁发的广东省物价局关于机动车停放保管服务收费的管理办法车车位位归归属属建筑区划内的车库、车位建筑区划内的车库、车位规划中的车库、车位规划中的车库、车位非规划的20、车库、车位非规划的车库、车位地下、半地下车库地下、半地下车库物业服务企业增加的物业服务企业增加的开发商增加的开发商增加的业主增加的业主增加的机械车库机械车库露天车位露天车位非露天车库非露天车库非人防车位非人防车位人防车位人防车位露天车位露天车位架空层车库架空层车库独立车库独立车库物权法第七十四条第物权法第七十四条第三款三款归全体业主共有归全体业主共有人民防空法第五条人民防空法第五条谁开发谁收益谁开发谁收益物权法第一百一十六条物权法第一百一十六条天然孳息由用益物权人天然孳息由用益物权人获得，谁投资，谁建设谁所有。同时要满足获得，谁投资，谁建设谁所有。同时要满足物物权法第四十四条权法第四十四条战争21、等紧急情况下之征用战争等紧急情况下之征用物权法第七十四条第物权法第七十四条第二款二款开发商可以出售、开发商可以出售、附赠、出租附赠、出租3.5 停车场管理篇3.6 物权纠纷篇物权法第70条对业主的建筑物区分所有权进行了定义:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”这是我国法律第一次对建筑物区分所有权的概念作出规定。物权法建筑物区分所有权的概念3.6 物权法专有权的概念所谓专有部分所有权，简称为专有权，是指区分所有人对其建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所享有的单独所有权。所谓专有部分是指具有构造上及使用上的独立性，并能够成为22、分别所有权客体的部分。专有部分所有权的客体专有权的客体是建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分。专有权专有权3.6 物权法共有权的概念：所谓建筑物区分所有人对共有部分的共有权，是指区分所有人依据法律、合同以及区分所有人之间的规约，对建筑物的共用部分、基地使用权、小区的公共场所和公共设施等所共同享有的财产权利。共有权的行使：物权法第72条第1款规定:“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”法定共有的范围：法定共有，是指依照法律规定由全体业主对于共有部分享有的共有权。共有权共有权3.6 物权纠纷篇共有权3.6 物权纠纷篇公司目前销售别墅及洋房的时候，根据23、规划报建要求，均无花园，但实际销售的时候，绝大多数销售人员均输出可以收楼后按着一定比例自己确定花园周界，至此给物业公司后期管理带来非常大的障碍，面对这样的新问题，我们该如何面对？物业公司怎样将该类问题风险降到最低？案例3.6 物权纠纷篇中华人民共和国物权法由中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，自2007年10月1日起施行。第六章第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。3.6 物权纠纷篇某小区有一户别墅已卖但业主未收楼，物业公司在其花园门口已做了明确标识，但另一业主将自己车停放在花园内，停放期间车身被恶意刮花，停车业主要求物业公司赔偿，请就其事件分析相关法律关系。某小区为住宅小区，某天物业公司的员工巡区发现，有个别业主将住宅改做成幼儿园，就此问题请你判断，这种做法是否对物业管理造成影响？是否符合法律规定？如果是你面对这样的问题，你打算怎么处理？练习