1、土地投资法律基础投资管理中心风险控制部2015年11月主要内容：一土地物权制度二土地规划三征地、农转用审批四征地补偿五土地供应1、使土地符合土地利用总体规划和城乡规划；2、办理土地的征地、农转用审批手续；3、对权利人进行征地、拆迁安置补偿；4、供地（出让土地）。1、通过合法途径买到法律手续土地齐备的土地，是项目后续开发的顺利进行的基础与前提。2、目前公司大力拓展三四线城市“劳斯莱斯”项目，这些土地中有一尚不具备开发条件，有一些还是农村集体土地。按照我国法律规定，获取这些土地通常要经过如下的过程：引言:1、土地物权土地法规纷繁复杂，但对于我们购买土地来说，最重要的是清楚公司对所购得的土地在法律上2、具有一种什么样的权利。指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。物权 权利人对土地所享有的所有权、用益物权和担保物权。土地物权一、土地物权制度土地物权土地所有权全民所有（国家）劳动群众集体所有土地使用权农地承包经营权国有建设用地使用权集体建设用地使用权土地担保物权土地抵押权地役权2、土地物权分类一、土地物权制度3、土地所有权 1、城市的土地、法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地；2、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等（法律规定属于集体所有的除外）。国家所有的土地 1、农村和城市郊区的土地，除由法律规定明确属于国家所有的以外；2、宅基地、自留地、自留山也属3、于农民集体所有。集体所有的土地占有：权利主体对土地的实际掌握和控制。使用：权利主体按照自己的意志对土地加以利用。收益：权利主体可以藉土地的使用或处分而获得经济利益。处分：权利主体按照自己的意志对土地的各项权能变化作出决定。一、土地物权制度4、土地使用权土地使用权是从土地所有权中派生出来的一项独立的物权形式，是指权利主体对所占有的土地的利用和取得收益的权利。土地使用权具有独立性，可以与所有权相分离，土地使用权人在一定条件下可转让其土地使用权。国有建设用地使用权集体建设用地使用权农地承包经营权土地使用权一、土地物权制度国有建设用地使用权国有建设用地使用权含义占有、使用、收益；建造建筑物、构筑物及其4、附属设施分层设立与限制地表、地上、地下；不得损害已经设立的用益物权设立方式出让或者划拨登记出让合同、出让金、登记设立、建设用地使用权证书一、土地物权制度5、土地担保物权担保物权是指在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形时，债权人依法享有就担保财产优先受偿的权利。与土地相关的通常是抵押权。土地使用权人可以在其土地上设置抵押权以进行融资。在通过股权收购、国有建设用地使用权转让获取土地时要特别注意土地上是否设定有抵押权。担保物权抵押权质押权留置权优先受偿效力担保物权的从属性一、土地物权制度抵押期间抵押物的转让抵押权人同意提前清偿提存未经抵押权人同意不得转让；代为清偿除外债务人不5、履行到期债务或发生约定实现抵押权的情形抵押权人与抵押人协议以抵押财产折价或以拍卖变卖所得优先受偿未达成协议，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产一、土地物权制度抵押期间抵押物的转让：抵押权实现的方式：一、土地物权制度案例：湛江幸福新天地项目建信公司项目公司项目土地130亩土地使用权转让银行同意贷款展期抵押贷款2.3亿元6、土地物权登记制度(1)土地物权登记的基本原则一、土地物权制度 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。登记生效主义为主 申请人应当依照本办法向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，跨6、县级行政区域使用的土地，应当报土地所跨区域各县级以上人民政府分别办理土地登记。属地登记原则初始登记划拨批准用地文件、划拨决定书出让付清出让价款、出让合同、出让价款缴纳凭证出资或者入股原土地证、出资或者入股批准文件变更登记土地使用权转让买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施法人或者其他组织合并、分立、兼并、破产处分抵押财产一、土地物权制度土地权利证书记载的事项，应当与土地登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明土地登记簿确有错误外，以土地登记簿为准。一、土地物权制度(2)土地登记簿和土地权利证书土地登记簿是土地权利归属和内容的根据，是土地登记主管部门（一般是县级政府国土部门）按照街道县（区7、）、乡镇（街道）、路街（村），以宗地为单位填写登记薄。土地权利证书是土地权利人享有土地权利的证明，我们通常说的国土证（国有土地使用证）即是国有建设用地的土地权利证书，此外，土地权利证书还包括集体土地所有证、集体土地使用证、土地他项权利证明书等。一、土地物权制度 案例：曾某诉周某占用土地案案例：曾某诉周某占用土地案曾某土地使用证面积189平方米县国土局登记薄面积136平方米周某建房占用自己土地53平米，要求返还，以土地使用证为证据。土地证与登记簿不一致，以登记薄为准，诉争土地使用权不属原告，驳回上诉。周某：法院：二、土地规划土地利用分类GB/T 21010-200712个一级类商服用地：批发零售8、用地、住宿餐饮用地、商务金融用地、其他商服用地。工矿仓储用地：工业用地、采矿用地、仓储用地。住宅用地：城镇住宅用地、农村宅基地。公共管理与公共服务用地：机关团体用地、新闻出版用地、科教用地、医卫慈善用地、文体娱乐用地、公共设施用地、公园与绿地、风景名胜设施用地。56个二级类1、土地利用现状分类2、土地利用总体规划1、土地利用总体规划分为国、省、市、县和乡（镇）五级，根据需要可编制跨行政区域的土地利用总体规划。2、下级服从上级，规划期限一般为15年。土地利用总体规划内容编制程序修改调整报批程序审批权限编制机构二、土地规划 土地利用总体规划图样本允许建设区基本农田基本农田保护区保护区有条件有条件建9、设区建设区土地利用总体规划编制程序1 12 23 34对现行规划的实施情况进行评估，开展基础调查、重大问题研究等前期工作；在前期工作基础上,以土地调查基础数据为依据，组织编制土地利用总体规划大纲，包括：规划背景，指导思想和原则，土地利用战略定位和目标，土地利用规模、结构与布局总体安排，规划实施措施等；依据大纲，编制土地利用总体规划，组织专家进行研究和论证，听取有关部门及社会公众意见，对直接涉及公民、法人和其他组织合法利益的规划内容，应举行听证会；组织专家对土地利用总体规划进行论证，论证意见及采纳情况应作为报送审查材料一并上报。二、土地规划审批权限-分级审批全国土地利用总体规划国务院省土地利用总10、体规划省人民政府所在地的市人口在一百万以上的城市国务院指定的城市乡（镇）土地利用总体规划国务院省自治区直辖市人民政府省政府授权设区的市、自治州人民政府其他城市土地利用总体规划逐级报上级人民政府审查同意后，报省人民政府批准二、土地规划修改条件 国务院、省政府批准的能源、交通、水利等单独选址项目用地，确需修改土规的；因安全、环保等原因对选址有特殊要求的重大建设项目以及军事、矿山建设项目，确需在城镇建设用地范围外单独选址的；因行政区划调整需要城镇迁址而对土规布局调修改程序 由原编制机关根据国务院或省、自治区、直辖市人民政府的批准文件修改，修改后的土地利用总体规划应报经原批准机关批准。上一级土规修改后11、，涉及修改下一级土规的，由上一级人民政府通知下一级人民政府修改并报原批准机关备案。土地利用总体规划的局部修改调整二、土地规划3、城乡规划（1）城乡规划的主要类型城乡规划城镇体系规划城市规划详细规划控制性详细规划修建性详细规划镇规划总体规划乡规划村庄规划二、土地规划二、土地规划城乡用地建设用地（H）城乡居民点建设用地城市建设用地区域交通设施用地区域公用设施指标特殊用地采矿用地非建设用地(E)城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）二、土地规划城市建设用地居住用地（R）一类居住用地(R1)二类居住用地(R2)住宅用地服务设施用地三类居住用地(R3)公共管理与公共服务用地（A）商业12、服务业设施用地（B）城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）1、征地、农转用审批的一般规定农用地转用，是指将现状的农用地按照土地利用总体规划和国家规定的审批权限转为建设用地的行为。而土地征收，是指国家为了公共利益的需要，强制取得土地所有权人（或土地使用权人）的土地，并依法给予补偿的行为。农用地转用土地征收实践中，这两个程序往往是在一起进行的，这里介绍的建设用地审查报批核心即是土地征收和农用地转用审批手续。报批又包含单独选址建设项目报批和城市分批次建设用地报批两种类型，每个城市每年度分批次建设用地一般不超过3个批次。三、征地、农转用审批 征地批文样本2、审批权限实行国务院、省级13、两级审批制国务院审批的事项国务院批准的建设项目国务院有关部门和国家计划单列企业批准的道路、管线工程和大型基础设施项目省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目直辖市、计划单列市和省、自治区人民政府所在地的城市以及人口在50万以上的城市建设用地规模范围内，为实施该规划按土地利用年度计划分批次用地农地转用批准权限在省级人民政府的单独选址项目和城市分批次建设用地，涉及基本农田，或一般耕地超过35公顷，或征收一般耕地和非耕地总面积超过70公顷的，征收权限归国务院国家重点建设项目、军事设施、跨省、自治区、直辖市行政区域的建设项目、国务院规定的其他建设项目需占用土地利用总体规划确14、定为国有未利用地作为建设用地的，需要报国务院批准。其中涉及国有建设用地的，一同报批。三、征地、农转用审批现状为农用地、未利用地转变为国有建设用地的过程：国务院、省两级审批：建设项目用地预审建设项目审查报批申请审查报批申请逐级上报会审及批准省级政府拟定建设用地请示国务院转国土部研究办理国土部集体会审，报国务院审批国务院批准，国土部办理批复文件3、几项重要的报批收费耕地开垦费耕地占用税新增建设用地有偿使用费土地管理法第三十一条第二款规定，国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开15、垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。耕地占用税暂行条例第三条规定，占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人，应当依照本条例规定缴纳耕地占用税。但学校、幼儿园、医院可以免交。国土资源部、财政部新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法规定，新增建设用地土地有偿使用费（以下简称土地有偿使用费）是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征收土地时，向取得出让等有有偿使用方式的新增建设用地的县、市人民政府收取的平均土地纯收益。三、征地、农转用审批4、林地使用申请申请 向县级林业主管部门提出占用或征用林地申请。国务院确定的16、国家所有重点林区、林地，向国务院林业主管部门或其委托的单位提出申请。现场查验现场查验 进行用地现场查验，并填写使用林地现场查验表。上报上报 制定植树造林措施，逐级在使用林地申请表上签署意见后，呈报上一级人民政府林业主管部门审核或审批。批准批准 按照规定预收森林植被恢复费，并向用地单位发放使用林地审核同意书，凭使用林地审核同意书依法办理建设用地审批手续。三、征地、农转用审批 申请将生态林调整为一般林地 使用林地审核同意书样本5、城乡建设用地增减挂钩拆旧地块建新地块建新拆旧项目区增减挂钩周转指标建新地块规模拆旧地块复垦耕地面积三、征地、农转用审批1、土地征收补偿的法律特征土地征收补偿是指国家或政府17、为了公共目的强制取得土地所有权人（含土地使用权人）的土地，并给予补偿的行为。土地征收应以公共利益为目的行使征地权的主体只能是国家征地的标的是集体土地征地行为具有强制性土地征收补偿的法律特征四、征地补偿2、征地补偿程序市、县人民政府应当自收到征地方案批准文件之日起10个工作日内，在被征收土地所在地的乡、镇范围内公告。被征收土地的所有权人、使用权人应在公告期限内到公告指定的土地行政主管部门办理征地补偿登记。土地行政主管部门根据土地征收方案，会同有关部门拟定征地补偿、安置方案并在乡镇、村公告，听取村集体经济组织及农民的意见。征地补偿、安置方案确定后，市、县人民政府土地行政主管部门将方案报市、县人民政18、府审批。土地行政主管部门组织实施，向农村集体集体经济组织和农民支付土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费，并落实需要安置农业人口的安置途径，并款项的支付进行监督。1、征地公告2、征地补偿登记3、拟定征地补偿安置方案并公告4、批准5、组织实施四、征地补偿1、土地供应方式土地在符合土地利用总体规划、城镇总体规划，办妥了征地、农转用手续并进行了征地补偿后的，政府才能进行供地。任何单位或个人通过政府的供地行为取得了国有建设用地使用权后，才能进行开发建设。土地出让土地出让方的特定性出让标的的特定性土地出让的期限性出让方式协议出让招拍挂出让土地出让的特征土地出让的方式五、土地供应招拍挂工业、商业、旅游、娱乐和19、商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上的意向用地者。协议出让在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者。土地划拨划拨用地目录各种土地供应方式适用的范围：五、土地供应2、招拍挂出让（1）招标招标出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据评标结果确定国有建设用地使用权人的行为。（2）拍卖拍卖出让国有建设用地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。中标者未必是报价最高者投标人只有一次投标人只有一次投20、标（报价）机投标（报价）机会会投标价格投标价格和方案的和方案的非公开性非公开性价高者得价高者得竞买可多次报价竞买可多次报价拍卖过程的透明度高五、土地供应挂牌出让挂牌显示加公告挂牌出让的特点公开出价、更新挂牌价格有一定的挂牌期限可转为现场竞价（现场拍卖）1.1.2.2.3.3.4.4.挂牌出让国有建设用地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。（3 3）挂牌五、土地供应（4）招拍挂的其他规定公告竞买人人数竞买条件地价款支付.招21、拍挂的其他规定出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日发出公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。出让公告应当由市、县国土资源管理部门发布。招标出让的，如投标人少于三人的，出让人应当终止招标活动。重新招标或改用其他公开出让的形式。挂牌方式则无竞买人人数的限制，拍卖出让是有些地方政府会在拍卖文件中要求竞买人不能少于三人。法律规定，出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。但实践中，各种条件设置五花八门。甚至在一些省会城市也很多设置条件的个案。未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比22、例分割发放国有建设用地使用权证书。五、土地供应（5）招拍挂宗地出让面积汇限制（住宅项目）小城市和建制镇7公顷中等城市14公顷大城市20公顷五、土地供应 如何进行土地分宗分证与分期付款土地分宗、捆绑挂牌分期支付土地款竞买保证金起始总价20%首期：签出让合同后6个月内付清，或6个月内付至50%，剩余50%一年内付清。货量：签出让合同后一年内付清，办理预售时可提前付清。分期付款不支付利息、适当利用延期付款因素。单宗及捆绑出让的宗地面积不得突破住宅用地宗地出让面积限制。挂牌前完成，挂牌文件中确定。规划指标综合平衡（政府书面同意）。（6）招拍挂程序中的几个价格起始价底价基准地价起始价是挂牌、拍卖出让土地23、时，在出让公告中要求竞买人报价的起步价。该价格同样是由市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策确定。在招拍挂程序中，底价可以设定，也可不设。如设定底价的，该底价由市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策，综合确定。底价在出让结束前应保密，最终的竞买人报价只有等于或高于底价才能成交。基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格，是各用途土地的使用权区域平均价格，由政府组织或委托评估，评估结果须经政府认可。各地的24、基准地价最终由政府公布（多为地级市）。五、土地供应五、土地供应划拨适用的条件国家机关用地和军事用地国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地法律、行政法规规定的其他用地城市基础设施用地和公益事业用地3、国有土地划拨（1）划拨适用的条件五、土地供应（2）划拨土地使用权转让划拨土地转让报有批准权政府审批办理出让手续，交纳出让金由受让方办理可以不办理出让手续，转让方收益上缴国家或者作其他处理五、土地供应 案例：珠海唐家湾项目（划拨土地）集体留用地通过划拨方式取得，不能转让，也不能进行经营性开发建设。需要转让或进行经营性开发建设的，需先补办协议出让手续，补缴土地出让金。土地出让收入范围土地出让的总成交价25、款（不含契税）转让划拨土地的补缴地价款抵押划拨土地的补缴地价款转让房改房经适房的补缴地价款变更出让合同补缴的地价款国有土地租赁收入出租划拨土地上缴的土地收益划拨土地收取的征地补偿费用可由市县财政部门征收，也可由土地管理部门征收上述收入全部纳入地方政府基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方政府基金预算从土地出让收入中予以安排，实行“收支两条线”管理。在地方国库中设立专项（即登记簿），专门核算土地出让收入和支出情况。4、土地出让收入的管理五、土地供应土地出让收入的支出征地和拆迁补偿支出包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费。土地开发支出含因出让土地涉及的需要进26、行的相关道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、土地平整等基础设施建设支出，以及相关需要支付的银行贷款本息等支出。支农支出包括用于保持被征地农民原有生活水平补贴支出、补助被征地农民社会保障支出、农业土地开发支出以及农村基础设施建设支出。城市建设支出含完善国有土地使用功能的配套设施建设以及城市基础设施建设支出。具体包括：城市道路、桥涵、公共绿地、公共厕所、消防设施等基础设施建设支出。其它支出包括土地出让业务费、缴纳新增建设用地有偿使用费、国有土地收益基金支出、城镇廉租住房保障支出以及支付破产或改制国有企业职工安置费用等。5 5、土地出让支出的管理、土地出让支出的管理五、土地供应2007年7月，27、天津新碧与益阳管委会签订一级开发合同，约定超过出让起始价（28.41万元/亩）的部分作为天津新碧收益全额支持给天津新碧作为地块内基础设施的建设费用。2007年7月天津新碧与管委会签订补充协议，约定成交价超过45.91万元/亩的部分，剔除税费后，支付给竞得者作为项目内公共配套设施及基础设施的建设费用。2011年10月我司以102万的价格公开得193亩土地，高新区管委会通过下属公司将溢价款9600万元支付给我司项目公司。2011年11月国家审计署裁决：高新区政府通过下属公司向费返还土地出让金，违反国务院关于规范土地使用权出让收支管理的通知。要求清理取消。2013年7月1、政府未以城市基础设施建设费用的名义返还土地溢价；2、政府返还溢价时未经过预算-发包-审核-拨款的程序。案例：湖南某项目感谢聆听！感谢聆听！