1、内部资料 严禁外传 内部资料 严禁外传 浅析项目运营周期全过程管理 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 为何要了解运营周期全过程管理 系统性学习项目运营周期流程 增强实战型操作经验 加强开发报建、市政配套、现场管理各部门间团队协作 顺德 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 3 1 2 项目运营全过程 土地获取 前期策划 开发报建 施工管理 开盘销售 业主交楼 4 5 6 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 一.土地获取 1 企业获取土地模式 直接招拍挂 一 级 开 发 过 户 股 权 收 购 意向性拿地 三 旧 改 造 其他衍生类型 如何获取土地 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 地2、价款的支付需与土地交付挂钩，争取地价款能分期支付（注意未交清地价款而先行动工的，需与政府谈定未办理国土证先行报建的手续）。 签约主体 土地闲置 地价款支付时间 尚未成立新的项目公司，用股东公司参与竞买的，先签订成交确认书待项目公司成立后再签署国有土地使用权出让合同 (注意：涉及签订变更协议的，应在报名竞买时说明清楚，以防涉及转让产生税费的风险)。 在合同里需明确项目交地时间、动工时间、竣工时间，需特别防范因土地闲置造成的损失。 常见买地模式 之 直接招拍挂 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 一.土地获取 1 企业获取土地模式 直接招拍挂 一 级 开 发 过 户 股 权 收 购 意向性拿地 3、三 旧 改 造 其他衍生类型 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 一.土地获取 之 土地一级开发 合同合同 签约签约 阶段阶段 项目研究评估 谈定一级 开发协议 政府公开 选择合作方 确定合作方后 签署土地储备合同 乙方投入 土地储备资金 甲方办理征地农转用手续及进行征地拆迁补偿 完成土地收储后 将土地公开出让 土储土储 实施实施 阶段阶段 竞买人报名竞买， 竞得后缴纳地价款 甲方返还 乙方投资款 产生溢价的，对溢价进行分配、使用 资金资金 返还返还 阶段阶段 土地土地 出让出让 阶段阶段 - - - 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 一.土地获取 1 企业获取土地模式 直接招拍挂 一 4、级 开 发 过 户 股 权 收 购 意向性拿地 三 旧 改 造 其他衍生类型 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 一.土地获取 之 土地使用权转让 注意： 成本 税费 审查 用地条件 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 一.土地获取 1 企业获取土地模式 直接招拍挂 一 级 开 发 过 户 股 权 收 购 意向性拿地 三 旧 改 造 其他衍生类型 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 常见买地模式 之 股权收购 重点关注：尽职审查、税费、收购条件、价款支付 股权收购 拆迁补偿费用 股权转让价款 目标公司债务 土方等工程费用 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 一.土地获取 1 企业获取土5、地模式 直接招拍挂 一 级 开 发 过 户 股 权 收 购 意向性拿地 三 旧 改 造 其他衍生类型 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 一.土地获取 之 意向性拿地 适用范围 ： 政府已经完成（或基本完成）了土地的一级开发，土地具备出让条件，或土地的一级开发虽未完成，但政府无需企业投入资金完善该工作的，企业直接与政府签署意向性的项目投资开发协议书，并交纳一定数额的诚意金（或保证金） 合作 企业缴纳 保证金 政府：办妥土地征地农转用报批手续、完成征地拆迁工作、完善市政配套设施后，将土地在一定期限内分期招拍挂出让 。 企业：以一定的价格条件报名参与土地竞买，并在竞得土地后进行项目的开发建设 内6、部资料 注意保密内部资料 严禁外传 一.土地获取 之 合作开发 双方按股比成立合资公司，按比例投资及分配收益； 对方以土地作价入股，我司投入后期开发费用，按约定比例分配收益； 对方以土地入股，部分变现，合作开发. 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 一.土地获取 1 企业获取土地模式 直接招拍挂 一 级 开 发 过 户 股 权 收 购 意向性拿地 三 旧 改 造 其他衍生类型 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 一.土地获取 之 三旧改造 企业参与三旧 改造的模式 收购改造 自行改造主体 并吸收房开企 业参与 企业直接 参与旧改 政府统一 收储 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 2 经7、济效益指标及成本构成 1.土地 成本 2.开发 成本 3.营业税 及附加 4.土地 增值税 5.销管 费用 6.所得税 一.土地获取 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 一.土地获取 土地成本由地价款、契税、交易服务费等构成（包括土地成本由地价款、契税、交易服务费等构成（包括红线外所涉及的代征土地红线外所涉及的代征土地费用）费用） ，其中契税为土地成交价的，其中契税为土地成交价的3%-4%；交易服务费各地不同，一般均设有上限，如东莞上限为；交易服务费各地不同，一般均设有上限，如东莞上限为9.8万。万。 1.土地 成本 2.开发 成本 开发成本包括：前期工程费、土建工程费、机电安装费、精简装修8、费基础设施配套费（包括红线外代建工程所涉及的费用，若有）、项目管理费、财务费用（利息成开发成本包括：前期工程费、土建工程费、机电安装费、精简装修费基础设施配套费（包括红线外代建工程所涉及的费用，若有）、项目管理费、财务费用（利息成本）。本）。 营业税及附加包括：营业税、城建税、教育附加。其中营业税为销售收入的营业税及附加包括：营业税、城建税、教育附加。其中营业税为销售收入的5%，城建税为营业税的，城建税为营业税的37%，教育附加为营业税的，教育附加为营业税的3%；合计约为销售收入的；合计约为销售收入的5.5%。 3.营业税 及附加 4.土地 增值税 土地增值税分为预征与实际结算两部分，预征税率9、为：别墅销售土地增值税分为预征与实际结算两部分，预征税率为：别墅销售收入的收入的3%，洋房销售收入的，洋房销售收入的1%，实际结算按公式计算，具体为：土地增值税实际结算按公式计算，具体为：土地增值税=（销售收入（销售收入-（土地成本（土地成本+开发成本）开发成本）120%-营业税及附加营业税及附加-销管费用销管费用-财务费用）财务费用）对应增值税率对应增值税率-速扣系数。约速扣系数。约为销售收入的为销售收入的5-10% 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 销管费用包括销售费用及管理费用，其中销售费用包括售楼部装修、策划推广费、佣金费等；管理费用是指除项目部外其他部门为组织和管理项目经营所发生10、的各项费用。销管费销管费用包括销售费用及管理费用，其中销售费用包括售楼部装修、策划推广费、佣金费等；管理费用是指除项目部外其他部门为组织和管理项目经营所发生的各项费用。销管费用一般按用一般按130-160元元/计算计算（南方）约为销售收入（南方）约为销售收入2-4%（我们公司约为（我们公司约为2.5%）。）。 一.土地获取 5.销管 费用 6.所得税 所得税计算方式为盈利额的所得税计算方式为盈利额的25%，即（毛利润额，即（毛利润额-销管费用）销管费用）25%，无盈利则不缴所得税，若净利润为，无盈利则不缴所得税，若净利润为20%-25%，则对应的所得税为销售收入的，则对应的所得税为销售收入的611、.7%-8.3% 。 净利润率净利润率=（销售收入（销售收入-1-2-3-4-5-6） 销售收入销售收入 毛利润率毛利润率=（销售收入（销售收入-1-2-3-4） 销售收入销售收入 每亩净利润每亩净利润=（销售收入（销售收入-1-2-3-4-5-6）土地面积（亩）土地面积（亩） 自有资金投资回报率自有资金投资回报率=（销售收入（销售收入-1-2-3-4-5-6） 自有资金自有资金 首年资金回笼率首年资金回笼率=首年销售收入首年（首年销售收入首年（1+2） 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 ？ 土地获取 你 心目中的 是什么样的 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 1 2 项目前期策划内容12、 二.项目的前期策划 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 1.地域、政治、生态、交通、经济、人文环境分析; 2.市场现状及发展趋势分析 ; 3.竞争对手情况分析; 4.开发模式及定位; 5.规模及总体方案; 6.开发分期及周期; 7.风险分析及控制 8.营销策划; 9.工程管理策划; 10.物业管理策划; 11.前期筹备； 12.投资成本估算、资金筹措、收入估算及盈亏平衡分析 项目策划的内容： 22 金沙滩 二.项目的前期策划 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 二.项目的前期策划 1 2 项目前期策划内容 如果土地获取的成功率较高，除对项目做合适的定位之外，对于项目管理来说，另一项重要工13、作是什么？ 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 编制各项计划 设计提前构思 政府深入沟通 项目有序开展的前提条件 项目快速开发的基础和前提 项目顺利开展的有力保障 手续前置介入 项目快速启动的源动力 前期工程准备 项目快速开发的基本要求 前期筹备工作有哪些 24 二.项目的前期策划 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 3 4 获得土地使用权当天即刻要做的几件事 前期筹备目标 设计流程 概念设计方案阶段 设计方案阶段 施工图初步设计阶段 挂牌阶段及之后 看地，概念规划方案 收集整理设计条件 协调各工程单位意见 协调设计风格及单体概念方案，初步确定总规划平面图 出具各专业图纸供报建及施工 修建14、性详规、建筑、 结构、水电、 消防、防雷 、园林、绿化 二.项目的前期策划 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 钻机进场作业 指认界桩，红线复核 按红线砌筑围墙 设计完成项目总平面规划和首期修详性规划，并得到政府认可为前提，报送总平面规划审查 拿证当日需要完成的前期筹备目标： 编制环境影响报告书和可行性研究报告 办理设计和勘察单位进城备案 办理房地产开发资质 完成项目一二三级计划编订 二.项目的前期策划 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 5 其他方面 1、与政府深入沟通。 2、手续前置介入。 3、前期工程准备。 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 ？ 前期策划 你 心目中的 是什么样的15、 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 三.开发报建 1 开工阶段准备工作 土地权属登记 项目核准批复 用地规划许可证 工程规划许可证 工程施工许可证 修建性详细规划方案批复 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 项目核准批复 立项办理： 注意：县级单位审批权限：10万平方米以下规模房地产项目； 地级市审批权限：50万平方米以下规模房地产项目；批复中不能出现“别墅”、“高尔夫”等敏感字样。 立项前应充分咨询资金财务部意见。 30 增城凤凰城凤凰酒店 增城凤凰城凤晴苑 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 三.开发报建 1 开工阶段准备工作 土地权属登记 项目核准批复 用地规划许可证 工程规划许16、可证 工程施工许可证 修建性详细规划方案批复 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 土地权属登记 国有土地使用权证办理： 注意：国土证的“土地使用权人”是否对应项目公司名称；“地类用途”是否住宅、或商业、或商住；“终止日期”是否从摘牌当日计算、是否对应各类用地使用年限；宗地图是否有测绘单位盖章，是否有坐标。 32 十里银滩 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 三.开发报建 1 开工阶段准备工作 土地权属登记 项目核准批复 用地规划许可证 工程规划许可证 工程施工许可证 修建性详细规划方案批复 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 用地规划许可 总平面规划审查： 包括规划布局审查（含鸟瞰效果图17、）和综合指标审查； 综合指标审查，规划必须符合规划设计要点，如容积率、建筑密度、楼间距、层高、绿地率、道路退让、停车位、物管用房面积等等； 总平面公示，要特别注意，要为日后规划调整留后路。 34 总平面 审查意见 建筑风格 审查意见 用地权属 证明 规划设 计要点 项目 红线图 用地规划 许可 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 三.开发报建 1 开工阶段准备工作 土地权属登记 项目核准批复 用地规划许可证 工程规划许可证 工程施工许可证 修建性详细规划方案批复 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 工程规划许可 公共配套、园林 方案审查 小区综合管网 布局规划审查 防雷设计 审核意见 环评18、消防、人防设计 审核意见 缴纳城市基础 设施配套费 建筑方案审查 （建筑平立剖） 外立面审查 （含材质审查） 工程规划许可 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 三.开发报建 1 开工阶段准备工作 土地权属登记 项目核准批复 用地规划许可证 工程规划许可证 工程施工许可证 修建性详细规划方案批复 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 工程施工许可 图纸审查 合格证 节能备案 中标通知书 施工合 同备案 施工、监理 进城备案 专项方案审查 意外保险 购买证明 施工组织 方案审查 工人工资保证金 质监、安监登记 岗位人员 押证 设计、勘探 进城备案 建筑工程 施工许可 内部资料 注意保密内部资料19、 严禁外传 三.开发报建 1 开工阶段准备工作 土地权属登记 项目核准批复 用地规划许可证 工程规划许可证 工程施工许可证 修建性详细规划方案批复 案例分享2个 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 实战操作，案例分享 问题：豪园某一标段在办理施工招投标的过程中，由于当时施工单位被勒令停工，并规定其在2013.11.15日前不许承接任何新的工程项目，而我部为了按照公司制定的一级计划必须完成施工许可证的办理 实战经验：经与增城市建设局协商，在不违反规定的大前提下，打个擦边球，即先让招投标办按照正常手续审核施工招投标资料，待资料审核通过后，转交交易中心排期等候开标，一切开标流程走完后，将其中标通知20、书的时间写在2013.11.15日之后。这样既没有耽误招投标的办理，也可以为接下来办理施工许可证节约时间，按时完成公司制定的一级计划任务。 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 ？ 开发报建 你 觉得 是什么样的 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 开工准备阶段工作: 42 测量放线 审图检测 建立管理 体系 立项批复 土地权 属登记 用地 规划证 参建单位 三通一平 工程 规划证 施工 许可证 地勘报告 现场管理 行政手续 四.施工管理 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 1 2 质量管理体系 成本管理体系 进度管理体系 运营中心及区域考核： 一二三级计划执行情况； 1、集团财务资金中心21、：资金计划管理；动态成本 2、集团成本管理中心：招投标流程管理、 进度款支付审核制度、工程造价审核制度；签证管理制度； 工程管理中心考核： 1、质量巡检制度； 2、创优100评比； 施工层次性 里程碑计划 一级计划 二级计划 三级计划 季度计划 月计划 周计划 三大管理体系 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 3 技术交底 资料 管理 材料 封样 样板 引路 过程 验收 工序 管理 图纸 会审 过程控制性 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 不同项目对目标的追求亦可不同，有时为 了追求技术性能的实现，宁愿牺牲以 不同项目对目标的追求亦可不同，有时为 了追求技术性能的实现，宁愿牺牲以时间或或22、成 本为代价。 为代价。 质量是项目初始阶段主要考虑的目标，成本是项目实 质量是项目初始阶段主要考虑的目标，成本是项目实施阶段主要考虑的目标，而时间往往在项目终止阶段显示出迫切性。 施阶段主要考虑的目标，而时间往往在项目终止阶段显示出迫切性。 4 关键优先性 四.施工管理 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 5 基础施工 施工现场 正负零以上 正负零以下 四.施工管理 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 施工总平面布置 三通一平要求： 施工道路通畅，永久路路基，形成环形，不影响日后样板区开放； 临时水、电开通，布局合理，满足工地及样板区开放负荷要求； 施工场地平整达到设计要求； 排水、排污23、通畅，不能影响周边居民环境。 临时生活区、办公区、施工区建设： 宿舍、厕所、饭堂干净卫生； 办公室、仓库整齐有序； 施工区域、材料加工区，安全措施充足、指示合理，材料堆放整齐。 47 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 参建单位到位 五方主体； 施工、监理单位职能人员架构齐全，人员到岗； 施工单位：项目经理、技术负责人、施工、质检、安全、材料、资料（机管）等五大员 工程全过程接受质监站和安监站的监督 48 施工单位 监理单位 设计单位 勘探单位 建设单位 质监站 安监站 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 测量 放线 检测 审图 建筑物放线 规划定点 施工图审查 规划指标审查 施工方案评审24、 面积测量 地籍测量 楼距测量 环境检测 桩基检测 设备检测 材料检测 技术监督措施 设计院须密切配合 49 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 规划、施工图纸审查 50 单体施工图、规划单体施工图、规划 方案设计、审图、方案设计、审图、 取得指标审核证明取得指标审核证明 或图纸审图合格证或图纸审图合格证 设计院 审图机构 项目部 设计出图、 修改、回复 审核、发证 协调、办理 设计出图、 修改、回复 审核、发证 协调、办理 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 现场管理体系 1. 1212管理办法： 每1个月资金预算管理检查 每2周进度计划管理检查 每1个月工程质量检查 每2个月成本管理检25、查 3. 质量管控体系（2014版） 2. 施工重点工序专项验收制度 （12大专项节点） 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 ？ 施工管理 你 心目中的 是什么样的 如何 让工程做到 又快又好 在控制成本的情况下 ？ ？ 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 房屋预售也称商品房预售，楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者在先交付房屋定金或预付款（或全部楼款），而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。 此阶段是开发商房屋预售也称商品房预售，楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者在先交付房屋定金或预付款（或全部楼款），而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。 此阶段是开发26、商资金回笼的标志。的标志。 何谓预售 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 1 预售证办理 预售款监控账户、签订三方协议 价格备案（销售合同备案） 价目、收费公示 地块命名批复、门牌路址备案 预售面积测算 四证齐全 + 房产开发资质 + 达到预售标准证明 前期物业服务协议，“两书” 发预售证 五.开盘销售 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 达到预售办理标准: 预售办理的标准各地都有所不同，一般标准为： 低层住宅要求主体封顶，高层要求主体完成至总层高的2/3，并提供申办资料。 55 武汉生态城 沈阳银河城 五.开盘销售 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 预售注意事项: 56 办理预售证后27、十天内必须进行价格公示（即必须销售）； 价格公示要求明码实价（包括各行政事业单位、物业公司收取的所有费用）； 取得预售证之前不许以任何理由收取客户定金或诚意金； 预售前，物业公司收费要到物价局备案，提供前期服务的物业公司按照当地要求是否需要招投标； 预售期必须了解清楚各市政项目收费情况，如水、电费，最好能够以签订大市政框架协议的形式来确定与各市政单位的合作模式； 向购房者展示的样板房（包括所用材料）与交楼标准必须一致； 承诺购房者的交楼日期，一定要预留足够的工程和验收时间。 五.开盘销售 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 预售证办理资料准备 前期物业服务协议 协议版本由物业公司提供，项目部28、法务部审核。 地块命名、门牌路址 营销中心和规划设计院确定苑区命名和街名路址编号。 预售款监控账户： 项目部和财务部到银行开通、确认。 销售价格备案 营销中心提供销售货量备案的价格。 物业收费 物业收费由物业公司到物价局备案后提供。 57 豪园 五.开盘销售 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 预售证办理资料准备 商品房预告登记 由销售中心负责与业主签定合同并审核办理预告登记所需的资料，项目开发部负责向政府申办及缴费取证。 最终成果：商品房预告登记证明书 预售款划拨 由项目开发部根据监控帐户进帐情况，结合施工现场进度，及时按政府划拨标准拟定划拨金额告并知财务部，由财务就提供申请划拨所需资料29、。 资金就是企业的生命，必须每日查看监控帐户进帐情况，及时申办预售款划拨，确保监控金额在最少的范围内。 最终成果：预售专户资金拨付批准书 58 五.开盘销售 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 五.开盘销售 59 预售款划拨：预售款划拨：必须时刻了解政府主审部门最新的划拨动态与细则，及时调整划拨进度，确保在最短的时间内取回划拨批准书。 如2014年下半年，由于房屋热售，导致监控账户的金额居高不下，甚至进账速度远比出账的速度还快。且由于预售款监控账户和申请种类太多、资金进帐快，基本是划拨审批表银行未加意见回来帐户上的可划拨金额几乎又番倍了，经过不断与交易所所长沟通协商，终于让其同意划拨审批表上30、的金额可作修改，如此迅速减低了划拨频率，加速公司资金额回笼。 必须时刻了解政府主审部门最新的划拨动态与细则，及时调整划拨进度，确保在最短的时间内取回划拨批准书。 如2014年下半年，由于房屋热售，导致监控账户的金额居高不下，甚至进账速度远比出账的速度还快。且由于预售款监控账户和申请种类太多、资金进帐快，基本是划拨审批表银行未加意见回来帐户上的可划拨金额几乎又番倍了，经过不断与交易所所长沟通协商，终于让其同意划拨审批表上的金额可作修改，如此迅速减低了划拨频率，加速公司资金额回笼。 案例分享（一）： 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 60 问题：增城豪园五期办理预售证时，仅剩下一个星期时间项目31、开盘，正常办证时间为15个工作日，加上工期紧迫，工程进度也未达到预售条件，无法送件。 实战经验：实战经验：经与国土局协商，不违反政府规定，同时开展两个步骤的工作，衔接好结案时间。并在未送件的情况下，请审案人员先行加班审理各项办证资料，送件后可直接呈批，并且保证在领取预售证前现场已达到预售条件，按期完成了开盘节点。经与国土局协商，不违反政府规定，同时开展两个步骤的工作，衔接好结案时间。并在未送件的情况下，请审案人员先行加班审理各项办证资料，送件后可直接呈批，并且保证在领取预售证前现场已达到预售条件，按期完成了开盘节点。 五.开盘销售 案例分享（二）： 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 61 32、问题： 1.豪园学校规划验收时，由于时间紧迫，现场条件达不到验收条件。 2.监检科到现场验收时，现场条件还是未能达到验收条件。 实战经验： 1.在不违反政府规定，我部先与测量队协商沟通好，先进场测量，请做案件的人员加班做完案件以便送件监检科。 2.在不违反原则性的前提下，承诺现场加班加点整改，我部先拿规划验收合格证的复印件，整改完成以后再拿原件，这样有了复印件也不影响竣工备案，能够按期完成竣工备案的节点。 案例分享（三）： 五.开盘销售 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 2 预售面积办理 通过规划报建和门牌路址命名后即可向政府申办，由政府计算预测面积并出具预测成果报告，区域技术工程部对政府33、的预测面积进行审核，无误后签发预测面积至销售中心. 最终成果：房屋建筑面积（预测）测绘报告 五.开盘销售 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 五.开盘销售 63 案例分享： 问题：豪园六、七期及凤凰城凤晴苑预测前，遇上政府挂绿湖拆迁工程，产生了大量的“土豪”，为了抓紧这一难得机遇，预售时间全面提前且必须是越快越好，时间非常紧迫、业务量大且集中，导致国土局测绘部门严重“塞车”。 实战经验：首先定好计划，然后加紧与相关主要负责人协商，争取到同意我司最为紧急的几个型号在取得盖有规划报建章的报建图纸后直接进入分局终审环节再送测绘办审核。通过晚上及周末加班，最终两周内如期完成任务（一般测绘所需时间为234、个月）。 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 3 营销策划 五.开盘销售 产品价值 策划理念 噱头 通过互动游戏为噱头 提高全民参与度 策略2：差异化的的产品输出，博得市场关注 策略3：玩转微营销，全城覆盖二维码 策略1：连贯的的品牌活动，迅速聚集人气 丰富的产品线：2014年凤凰城的产品分为高货值产品和新货洋房产品，根据这两类产品，编织一张紧密的网，对客户进行价值洗脑！ 新货洋房 类别墅 商铺 车位 钻石郡 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 现状 目前物管中心对于临时停放车位收费依然为6元/天，收费较低 地面乱停放较严重，物业管制制度过松 已经针对客户经过一次全面“扫荡”，未买车位业主35、观望心理严重。 案例：车位销售策略 五.开盘销售 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 具体解 决措施 成本 营销 管理 提高车位临停车位成本 加强与物管中心沟通，提高物业管理力度 在2014年年底举行“同城大团购” 对凤凰城剩余车位进行一次集中销售 五.开盘销售 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 开盘现场 4 五.开盘销售 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 ？ 销售 你 所理解的 是什么样的 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 1 综合验收备案 防雷验收 消防、人防验收 规划验收 环保验收 竣工验收 室内空气检测 水、电、暖通验收 节能验收 综合验收备案手续 六.业主交楼 内部资料36、 注意保密内部资料 严禁外传 房屋面积及宗地面积实测 70 一、办理时间节点 1、开始：现场排栅拆除，花园围栏围闭，通过规划验收后即可开展实测业务； 2、结束：按合同约定的收楼日期提前7个工作日取得政府确认的实测面积。 二、办理所需资料 规划验收合格证、规划验收指示明细、规划验收测量册、竣工图、路址证明、 预测报告、国土证及用地红线图 三、最终成果 取得政府出具的房屋建筑面积测绘报告 六.业主交楼 2 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 六.业主交楼 3 由由客户关系服务中心客户关系服务中心负责，评估以下六部分是否存在风险负责，评估以下六部分是否存在风险 交付风险预警 证件协议 主体工程 装37、修工程 市政配套工程 共建及园林工程 合同及销售承诺类 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 六.业主交楼 4 5 交楼注意事项 确权 一、定义：指对未经过房地产登记部门确认其房地产权利的土地使用权及其建筑物、附属物的所有权进行的第一次登记，就是通常称的“确权”或是“办理大产权” 二、所需资料： 规划验收合格证、规划验收指示明细、规划验收测量册、竣工图、路址证明、实测报告、国土证及用地红线图、竣工验收备案表、预售证 三、办理流程： 规划验收 竣工验收 房屋、花园 实测 （实测报告) 初始登记 最终成果：房地产初始登记告知书 交楼前必须逐户检验一次，查看是否均已达到交楼要求； 物业公司对公共配套38、设施进行验收、接管； 为缓解大批交楼，可以分批安排业主收楼； 业主收楼时，必须由售楼、物业和工程管理人员陪同，介绍工程完成情况，解读验收备案资料和“两书”； 交楼标准样板房必须在交楼完成后才能拆除； 让业主亲身体验各项验收，如试水、开门窗、量面积等，装修房还须开灯、开电器、开水龙头、敲地板、敲墙面； 业主提出质量问题时，记录下来，承诺合理时限内完善；业主无理要求的，依照购房合同解释。 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 5 商品房的产权（房地产权）一般包括房屋所有权和土地使用权，办理产权转移手续就是通常说的“过户”。 初始登记 （确权） 办理小业主 房地产权证 契税申报及缴交 、购买印花 税票 缴交 交易手续费、 登记费 房屋、花园 实测 （实测报告） 通过初始登记、契税、交易手续费、登记费等费用的缴交即可向政府申办。 产权办理 六.业主交楼 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 七.物业管理 目的是让业主感受： 安全 舒适 超值 方便 74 做好物业管理的重要性： 促进销售 维护品牌 提高社区生活品质 咸宁凤凰温泉酒店 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 ？ 业主交楼 你 心目中的 是什么样的 内部资料 注意保密内部资料 严禁外传 的未来是你们的 有平台的地方，未来看得见 谢谢！ 内部资料 注意保密