1、 内 容 1. 模式研究 2. 案例分析 商业设计不是常规的建筑设计，它是特殊的建筑设计。一个好的商业设计不见得能盈利，但是一个盈利的商业项目，一定有一个优秀的建筑设计。流线，还是流线，包括平面流线和立体流线很多商业项目都死在3层以上的铺面。铺的尺寸有很多文章。招商团队对项目的成功起到非常大的作用。前 言1.模式研究 当下比较常见的商业模式主要有：1.单线条式室外商业街2.院落式商业街3.集中商业中心4. OUTLETS1 单线条式室外商业街典型案例：旧金山渔人码头特点：1.强调户外的购物环境，体现“街”的特点2.强调空间的变化和人流的引导3.强调1层空间与2层空间的互动4.一条主要流线+变化2、丰富的户外空间5.强调室外休闲性，景观性，情趣化6.“闲逛”为主，典型的随机消费7.二层以上的可达性是设计的关键2 院落式商业街区-优秀历史建筑为载体典型案例：南京1912特点：1.保留原址的肌理，空间非常丰富2.部分保留/改造优秀老建筑，结合新加建筑，改造为商业群落3.独特的文化魅力可吸引人群，强调格调与品位4.购物流线由于不能随意更改，不是很有组织；适合熟客群体5.一般以整栋建筑作为一个单元出售/出租6.主要带动目的性消费3 集中商业中心模式1.大型社区商业中心配置了大型超市,餐饮,娱乐,健身,酒店等社区配套服务设施应有尽有,类似于欧美国家社区商业中心的模式.2.聚人气,提供紧凑的商业布局3、,避免商业流线过长导致人群流失.3.不受天气,季节等自然因素影响.4.在社区商业的商业模式中,先聚人,再形成消费,进而吸引更多的商家参与到社区商业的经营中来,从而使该社区商业的价值得到提高,最终形成一个上升状况的良好循环.5.目的性消费模式.室内消费，统一管理典型案例：深圳万象城4 OUTLETS典型案例：WOODBURY COMMON PREMIUM OUTLETS特点：1.一般在郊区，车程为1小时左右，因此需重点考虑停车问题2.多为工厂折扣销售， 价格优势明显3.一般为一天性购物和全家性购物4.商业量大，商业业态单一，休闲娱乐只作为配套存在5.铺面面积偏大,以存放更多货品；面积都在100平4、以上6.品牌的名气和价格决定存亡7.主要吸引目的性消费二“室外商业街”模式研究按商业街平面形态可分为：1.传统“一”字型2.街道+广场“一”字型3.树型4.环型5.广场发散L型1 传统“一”字型优点：1.购物流线简单2.商铺具有均好性，不易产生死角缺点：1.沿街面呆板，缺乏趣味性2.店铺可展示面较少美国某商业街区设计要点：1.宜设计为折线对景型街道，增加步行乐趣2 街道+广场“一”字型优点：1.购物流线简单2.商铺具有均好性，不易产生死角3.通过广场与街道的收放设计形成节奏韵律，增强趣味性缺点：1.店铺可展示面较少设计要点：1.通过直线变曲线或折线的方式增加商铺展示面2.通常于直线两端设置主要5、出入口，以保证简单流线的引导旧金山渔人码头3 树型优点：1.店铺可展示面多2.副街可以呈现多变的风格与情趣缺点：1.流线复杂迂回，可选择性太多2.副街相似度高，极易造成迷失感3.副街远端铺位人气较低设计要点：1.副街不宜过多，且不宜太长2.副街宜呈现不同的建筑形态，或设置商业地标，以增加其辩识度北京三里屯商业中心4 环型优点：1.店铺可展示面较多缺点：1.部分铺位人气较低2.流线存在选择复杂性3.2-4层商业只要依赖餐饮设计要点：1.环形边长不宜过长2.套环不宜过多上海大宁国际5 广场发散L型优点：1.广场具有聚拢人气的作用，可进行多种娱乐文化活动2.副街可以呈现多变的风格与情趣缺点：1.流线6、迂回，可选择性较多2.副街远端铺位人气较低设计要点：1.副街不宜过长上海大拇指广场三“室外商业街”设计要点1.购物流线简单化2.购物机会最大化3.购物空间趣味化4.二层以上可达性设计5.铺面尺寸设计6.街道设计a.简单的流线引导b.垂直与水平交通互不干扰c.洋流理论通过连廊形成交通环流a.折线店铺设计b.多入口设计（出入口应错开设置）a.通过空间收放，形成不同大小和形状的空间节点a.宜布置较大的目的性强的业态，并在一层可视范围内b.多垂直引导一般20米左右一个楼梯或扶梯c.不同层高设置入口a.一般一层小开间，二层及转角处大开间；b.面宽在518米为宜，面宽：进深=1：21：3a.宽度不宜超过27、0米，一般在6米18米，总长度在200500米，高宽比在1:12:1b.每50-80米，应提供一个休息公共空间，避免过长无节奏设计。c.宜形成折线对景形街道，增加商业街的丰富性和趣味性2.案例分析 成功案例分析1.华润万象城二期2.洛杉矶星光大道购物广场3.东京六本木购物广场4.美国渔人码头5.青岛证大大拇指 1.深圳万象城项目 -万象城的成功绝非偶然 不说投资，不说管理，单讲设计 华润集团在深圳投资开发的“深圳华润中心万象城”，是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群， 总建筑面积 55 万平方米，总投资逾 40 亿港币。 首期8、项目包括超大规模室内购物及娱乐中心“万象城”、国际标准 5A 甲级写字楼“华润大厦 ”，已于 2004 年 12 月竣工开业。 二期项目包括五星级商务大酒店、酒店式服务公寓及一个由商业步行街串联而成的特大型室外娱乐休闲广场，将于 2005 年全面开工建设。 附: 华润集团(2400亿港币)新鸿基(3000亿港币)，总资产高达5400亿港币，这就是杭州钱江新城80万平方米城市综合体“万象城”开发商华润新鸿基(杭州) 目前在全国已经开展了4个万象城项目. 深圳万象城项目投资商：华润集团投资额：40亿占地面积：8万平方米建筑面积：50万平米（一期18.8万，300多个铺面，二期32万）功能: 零售，9、餐饮，娱乐，办公，居住定位：深圳最大，华南最好，中国最具示范效应的超大型室内购物中心2007年营业额：15.6亿元，其中外资企业占9.6亿元因为一期取得巨大成功，2期现在已经面世。二期以室外风情商业街的形式，以更加高端的形式出现，包括了君悦酒店，3栋高档公寓为主体的商业综合体。其中众多国际一线品牌如LV， CHANNEL等的加入让顾客充满期待二期 一期 二期 一期 3栋高档服务式高层公寓 6星级-君悦酒店 风情步行商业街 连接一期的过街天桥 6星级-君悦酒店 连接一期的过街天桥变化丰富的商业街背面 顶层空中大厅-君悦酒店特色前台空中check in 顶层空中大厅-君悦酒店特色前台空中check10、 in 具有地标性的电影院商业街入口主力店-Louis Vuiton君悦酒店入口透视临靠住宅的商业街界面平面设计特点1.在曲折中简化流线2.在曲折中延长商业流线3.在曲折中增加商业碰撞面一期以shopping mall形式存在，以全新的购物模式在深圳取得巨大成功。2年实现回利100%出租率15.6亿销售额（2007年）包含了从零售到滑冰，电影院等多元业态二期以室外步行街形式存在一字折线型设计折中取胜更多名店入驻1.商业流线曲中取胜2.空间变化丰富多样3.平面商业价值最大化4.建筑立面随景观转换二期以室外步行街形式存在用折线来增加购物长度更多入口与铺面形成对景拐角处布置大店清晰的购物线路丰富的空11、间 1. 建筑高度多为3-5层,异型平面 2. 街道宽度多为10,12-15-25米,高宽比为1:1-2:1 3. 街道形状为不规则的折线,延长商业路线 4. 视线撞击面为商业展示面,价值最大化总结2.美国洛杉矶星光大道购物广场项目入口景观喷泉吸引人流利用台阶解决5M高差拐角处的情景商业-咖啡座视线尽头店铺展示面 案例分析:主入口具有强烈的引导性,坡道让空间更加延伸入口建筑4F入口处坡道吸引人流3-4层办公案例分析:街道宽度是关键街道宽度控制在8-12米错列的建筑立面视线尽头店铺展示面 视线尽头店铺展示面 精致的景观 街道形状是折线案例分析:氛围营造是重点色彩变化丰富200-400平方米的小广12、场 1. 建筑高度多为3-5层 2. 街道宽度多为8-15米,高宽比为1:1-2:1 3. 街道形状为不规则的折线 4. 视线撞击面为商业展示面总结3. 东京六本木购物中心 下沉广场容易聚集人气灰空间形成连廊灵活的室内竖向交通合理利用高差形成趣味高差公共空间容易聚集人气人气广场 1. 流线简洁,具有强烈引导性 2. 延长商业流线,扩大商业价值 3. 趣味化空间设计,保证停留度 4. 强调商业展示面,提高门店感 5. 广场与街道结合的形式，比例适当.高宽比为1:1-2:13个案例总结4. 美国愚人码头 -到旧金山就一定要到渔人码头看看 购物流线简洁化a.简洁的一字型商业流线b.极强的识别性c.引13、导性明确d.直中有曲，变化丰富单一方向的流线引导 购物空间趣味化a.充满变化b.尺度适宜c.节奏紧密：广场+街道典型小广场购物机会最大化a.多入口设计，能让路人随时进入主街b.出入口错开设置，人口均对应铺面c.主次入口明确d.背面同样提供出入口背面同样提供入口店铺布置合理化a.主要入口面布置双面铺b.转角处布置大铺c.1楼布置小开间铺面专注零售d.2楼布置大尺度铺面主营餐饮街道尺度设计视线尽头店铺展示面a.宽度不宜超过20米，一般在6米18米；长度在200500米；高宽比在1:12:1b.宜形成折线对景形街道，增加商业街的丰富性和趣味性错列的建筑形成街道的曲折感旧金山渔人码头尺度人性化街道宽度14、控制在618米街道高宽比控制在1:12:1尺度人性化端头广场面积约为1300平方米入口广场面积约为2200平方米设施人性化a.在广场区域提供休息设施b.无障碍设计在广场上布置足够的休息设施坡道设置露天小舞台供 产品推广，节日表演等活动活动丰富化a.提供活动所需的设施b.定期举办一些产品推广活动广场中央布置旋转木马,提供给小孩使用增加欢乐气息精致的园艺设计，美的能吸引人照相留念景观情景化a.在建筑之间尽量布置多的园艺b.注意品种和颜色的搭配悬挂式园艺布置如何实现一层商业价值最大化？虽然一楼商铺价值较大，依然存在以下问题1.布局混乱2.类型重复3.不了解顾客购物心理需求一层商业设计要点a.小铺密集15、,多以1-2个开间为一间.同样尺寸，二楼2间店铺1楼是4间铺面，包含不同种类一层商业设计要点a.小铺密集,多以1-2个开间为一间.同样尺寸，二楼2间店铺1楼是3间铺面一层商业设计要点a.广场拐角多布置速食类露天情景店 在广场的角落一般布置情景餐挺如咖啡等速食,满足顾客休息需要一般露天布置直接性吸引顾客。一层商业设计要点a.见缝插针增加商业面积b.补充零食快餐等商业品种 充分利用楼梯空余空间在过道处增设饮料亭如何实现二层商业价值最大化？二楼商铺常见问题1.二楼冷冷清清2.二楼商铺无法销售3.二楼铺面只能与一楼捆绑销售二层商业设计要点a.强调二楼易达性b.每个楼梯都正对铺面广告位c.自动扶梯与直跑16、楼梯并存每隔30米左右就提供一个楼梯二层以上可达性设计情景楼梯与二层商业的设计a.楼梯一般直接与二层的铺面的广告位对应布置b.上楼前能提供清晰的引导作用二层商业设计要点a.提供直达交通b.提前告示二层店铺种类/名称c.明显的广告提示远处二楼广告一楼化提前告示二楼商铺种类二楼视线设计增强2楼店铺展示面二层商业设计要点a.多以大店铺为主b.多以餐饮为主1栋楼就是一家餐厅一栋就是一家店铺餐厅二层商业设计要点a.平台变化丰富b.每隔10-20米就相互连通c.平台设计景观化平台之间相互连通密集，3次连接布置大量的花草，增加平台的停留度5. 青岛证大大拇指街口透视街口透视同安路入口图同安路入口图海尔路入口图海尔路入口图中庭户外广场鸟瞰图中庭户外广场鸟瞰图中庭户外广场鸟瞰图中庭户外广场鸟瞰图情景商业广场情景商业广场一站式购物一站式购物 一天逛街一天逛街 一家休闲一家休闲大拇指广场的商业理念大拇指广场的商业理念愿景愿景 our vision商业价值最大化商业价值最大化广场空间与中庭空间形成节奏感“购物空间趣味化”1青岛大拇指广场概念方案设计a.垂直与水平交通互不干扰b.洋流理论通过连廊形成交通环流“购物流线简单化”青岛大拇指广场概念方案设计a.折线店铺设计延长商业购物面a.折线店铺设计增加商业撞击面“购物机会最大化”泛入口设计增加人流涌入“购物机会最大化”主力店的设置引导人流“业态设置合理化”