1、万科普福项目万科普福项目市场定位深化研究市场定位深化研究PAGE2目录竞品楼盘供销分析竞品楼盘供销分析竞品推广分析竞品推广分析竞品楼盘风格分析竞品楼盘风格分析1 1、不同户型供销量价、价差分析、不同户型供销量价、价差分析2 2、不同户型客户分析、不同户型客户分析1 1、立面风格分析、立面风格分析2 2、售楼处风格分析、售楼处风格分析1 1、推广主题及方式分析、推广主题及方式分析赠送空间尺度分析赠送空间尺度分析2 2、政策收紧后户型灰空间尺度分析、政策收紧后户型灰空间尺度分析1 1、竞品户型灰空间分析、竞品户型灰空间分析供销分析两盘低价首开去化情况较好，均在6成以上，剩余户型为顶层、底层户型中宇2、维萨中宇维萨远洋心里远洋心里20122012年年9 9年年9 9日，首开日，首开172172套；套；1010月月7 7日，加推日，加推7474套；套；对外去化对外去化9 9成，实际去化成，实际去化6 6成成 ，剩余为顶层，剩余为顶层和底层的户型和底层的户型2012.9.222012.9.22，首开，首开249249套；套；对外去化对外去化9 9成，实际去化成，实际去化7 7层，边套去化层，边套去化较好，剩余顶层和底层中间套户型较好，剩余顶层和底层中间套户型备注：中宇维萨数据来源于汉嘉数据库，远洋心里数据未公布，来自内部调研数据价差分析新中宇维萨：整盘体量小，板式建筑为主，中间套、边套价差大，总3、价低的中间套产品去化较好，但溢价不高备注：数据来源透明售房网备案价差计算价差分析远洋心里：板点结合，板式价差较大，总价低去化较好，点式差价相近，资源均好，去化价格抗性小11#11#：板式高层，一梯两户2 2、3#3#：点式小高，一梯两户备注：数据来源透明售房网备案价差计算客户分析新中宇维萨：地铁、交通价值显现，省内客户（新杭州人）占主力，看重交通便利性90方客户：方客户：113方客户：方客户：客户分析远洋心里：成交客户与蓄客有一定差异，区域客户占主力90方客户：方客户：来源：以区域客户为主，新杭州人来源：以区域客户为主，新杭州人20%，专业市场，专业市场30%，原，原住民住民50%客户特征：首4、次置业为主；客户特征：首次置业为主；120方客户：方客户：来源：与来源：与90方客户相似方客户相似客户特征：客户特征：40-50%为二次置业的改善客户；为二次置业的改善客户；小结远洋心里远洋心里市场面：市场面：整体去化较好，资源分布均衡，差价较小，去化均等，溢价较高；整体去化较好，资源分布均衡，差价较小，去化均等，溢价较高；客户面：客户面：区域客户及新杭州人占主力；区域客户及新杭州人占主力；中宇维萨中宇维萨市场面：市场面：整体去化较好，但低总价中间套产品多，去化快，溢价有限；整体去化较好，但低总价中间套产品多，去化快，溢价有限；客户面：客户面：地铁、交通价值明显，省内客户（新杭州人）占主力；地5、铁、交通价值明显，省内客户（新杭州人）占主力；PAGE9目录竞品楼盘供销分析竞品楼盘供销分析竞品推广分析竞品推广分析竞品楼盘风格分析竞品楼盘风格分析1 1、不同户型供销量价、价差分析、不同户型供销量价、价差分析2 2、不同户型客户分析、不同户型客户分析1 1、立面风格分析、立面风格分析2 2、售楼处风格分析、售楼处风格分析1 1、推广主题及方式分析、推广主题及方式分析赠送空间尺度分析赠送空间尺度分析2 2、政策收紧后户型灰空间尺度分析、政策收紧后户型灰空间尺度分析1 1、竞品户型灰空间分析、竞品户型灰空间分析风格特征远洋心里：外立面风格客户认可度一般，未有能打动客户为项目加分风格：美式学院风格6、风格：美式学院风格形象：休闲、时尚、典雅形象：休闲、时尚、典雅用材：褐色面砖、真石漆用材：褐色面砖、真石漆风格特征：风格特征：客户接受度：客户接受度：认可度一般，无加分亮点认可度一般，无加分亮点从成交客户反馈来看，项目立面接受度一般，无加分优势，对户型认可度较高无加分优势，对户型认可度较高。 营销总监 张总监客户认可度新中宇维萨：外立面风格客户接受度高，认可项目品质两次销售情况来看，来访的客户基本上都还是比较喜欢维萨的立面，觉得维萨的品质感很觉得维萨的品质感很强，认可度较高，觉得有品质的东西一强，认可度较高，觉得有品质的东西一定不会差定不会差，除非一些喜欢石材的很传统的客户；还有杭州客户接受新7、鲜事物的能力很杭州客户接受新鲜事物的能力很强带动省内的一些客户强带动省内的一些客户。维萨营销总监 沈经理风格：现代风格风格：现代风格,形象：艺术、灵动感形象：艺术、灵动感用材：玻璃幕墙；用材：玻璃幕墙；风格特征：风格特征：客户接受度：客户接受度：接受度较高接受度较高杭州客户省内客户杭州客户省内客户PAGE12目录竞品楼盘供销分析竞品楼盘供销分析竞品推广分析竞品推广分析竞品楼盘风格分析竞品楼盘风格分析1 1、不同户型供销量价、价差分析、不同户型供销量价、价差分析2 2、不同户型客户分析、不同户型客户分析1 1、立面风格分析、立面风格分析2 2、售楼处风格分析、售楼处风格分析1 1、推广主题及方式8、分析、推广主题及方式分析赠送空间尺度分析赠送空间尺度分析2 2、政策收紧后户型灰空间尺度分析、政策收紧后户型灰空间尺度分析1 1、竞品户型灰空间分析、竞品户型灰空间分析推广节点新中宇维萨20112011年年5 5月月8 8日：日：市区展示中心正式对外开放，项目开始接受客户预约登记； 20122012年年3 3月：月：新品发布会；20122012年年7 7月月2828日日-29-29日日 ：杭州市体育馆亮相，以展示宣传为主，主要宣传其90方产品；20122012年年9 9月：月：联合快房网组织多次看房活动；20122012年年9 9月月9 9日：日：项目首开，存一抵三活动开启；效果：效果：24小9、时漏夜排队 推广主题新中宇维萨依托地段优势，针对现代都市感的建筑风格，打造摩登、时尚的主题社区推广特征新中宇维萨：暂无创新推广形式，仅推广主题贴合项目本身较为新颖推广形式：推广形式：前期手段较为常规，线上、线下结合；前期手段较为常规，线上、线下结合；以网络、报广、说明会等形式；以网络、报广、说明会等形式；秋季房交会亮相，重点推出，目前暂不透露（秋季房交会亮相，重点推出，目前暂不透露（建议重点关注建议重点关注）；）；推广主题：推广主题：形象：运用夸张的手法，展现建筑曲线美学形象：运用夸张的手法，展现建筑曲线美学推广节奏远洋心里20122012年年7 7月月2020日：日：远洋心里营销展示中心开放10、仪式远洋心里营销展示中心开放仪式 ，邀杭州城市规划设计总院总规划师汤海孺、著名房产评论人丁建刚、中国“蛙后”罗雪娟在内的众多专业人士、社会名流，齐聚一堂；效果：效果：吸引了近两百名意向客户前往参与 20122012年年0808月月2727日日 ：90方样板房实景呈现，美式生活体验日美式生活体验日 ；效果：效果：约300组客户携家带口或相邀好友前来参观体验 ；20122012年年9 9月月1 1日日 : :意向客户登记意向客户登记，可远洋心里VIP贵宾卡，凭卡购房可享受2万优惠 20122012年年0909月月2929日日 ：项目首开项目首开效果：效果：近千人挤爆偌大的售楼 ，预定超7层推广主题11、远洋心里结合项目风格，针对年轻人忙碌的生活，打造他们向往的轻松、时尚的社区生活推广特征远洋心里：因资金问题无特殊推广形式，以线下形式搭配常规物料宣传为主推广方式：推广方式：因资金有限，以线下推广为主，因资金有限，以线下推广为主，超市、村镇设点，网络、道旗等；超市、村镇设点，网络、道旗等；推广主题：推广主题：形象：营造青年社区的轻松、时尚、个性化的生活方式形象：营造青年社区的轻松、时尚、个性化的生活方式PAGE19目录竞品楼盘供销分析竞品楼盘供销分析竞品推广分析竞品推广分析竞品楼盘风格分析竞品楼盘风格分析1 1、不同户型供销量价、价差分析、不同户型供销量价、价差分析2 2、不同户型客户分析、不同12、户型客户分析1 1、立面风格分析、立面风格分析2 2、售楼处风格分析、售楼处风格分析1 1、推广主题及方式分析、推广主题及方式分析赠送空间尺度分析赠送空间尺度分析2 2、政策收紧后户型灰空间尺度分析、政策收紧后户型灰空间尺度分析1 1、竞品户型灰空间分析、竞品户型灰空间分析远洋心里90方创新三房，赠送面积多，北阳台赠送一半面积，南露台全赠送，赠送面积约12，可拓展，满足家庭成长的升级需求E户型户型2室室2厅厅2卫卫1厨厨90平平A户型户型2室室2厅厅2卫卫1厨厨90平平中宇维萨89，受外立面因素影响，赠送面积仅为飘窗89两房两厅一卫两房两厅一卫89三房两厅一卫三房两厅一卫89两房两厅一卫两房两13、厅一卫政策限制阳台限制：阳台限制：1、凹阳台、凹阳台(入户花园入户花园)的水平投影面积的水平投影面积不大于不大于8平方米平方米、进深、进深(取阳台结构板外缘至取阳台结构板外缘至外墙外缘的最大垂直距离外墙外缘的最大垂直距离)不大于不大于2.4米米；2、凸阳台和凸凹复合型阳台的水平投影面积、凸阳台和凸凹复合型阳台的水平投影面积不大于不大于10平方米、进深不大于平方米、进深不大于2.4米米。 飘窗飘出建筑结构外围的进深一般飘窗飘出建筑结构外围的进深一般不得超过不得超过0.5米米,飘窗高度一般飘窗高度一般不得超过不得超过2.2米米 。层高限制：层高限制：1、多层、高层普通住宅、多层、高层普通住宅建筑标14、准层层高不得大于建筑标准层层高不得大于3.2米米（建筑面积大于（建筑面积大于240平方米平方米的大户型因特殊技术等需要的，可适当增加其标准层高度，但不得大于的大户型因特殊技术等需要的，可适当增加其标准层高度，但不得大于3.4米），米），低层住宅标准低层住宅标准层层高不应大于层层高不应大于3.6米米。2、住宅建筑、住宅建筑非标准层层高应小于非标准层层高应小于4.5米米，当大于等于，当大于等于4.5米小于米小于6米时米时,不论层内是不论层内是否有隔层否有隔层,计算容积率指标时计算容积率指标时,建筑面积均按该层面积乘建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算。倍计算。3、跃层式或低层住宅等当起居室、跃层式或15、低层住宅等当起居室(厅厅)层高在户内通高时可按其实际面积计入容积层高在户内通高时可按其实际面积计入容积率。率。控制技术指标控制技术指标限制条件政策限制后，赠送方式的限制条件进深大于2.4 米、面积大于10平方米“阳台”计算全部建筑面积。 高度大于或等于2.2 米、进深大于0.6 米“凸窗”计算全部建筑面积。进深大于0.6 米或高度大于2.2 米“落地窗”计算全部建筑面积。 大于9 平方米“异形入户花园”计算全部建筑面积。政策后户型赠送面积为设备阳台、飘窗且控制面积及尺度中天官河锦庭中天官河锦庭73方方2室室2厅一卫厅一卫89方方3室室2厅一卫厅一卫赠送形式：赠送形式：以飘窗为主，各房间均以飘窗为主，各房间均设置：设置：进深控制进深控制0.6m内，高度内，高度控制控制2.2m内；内；部分设置设备阳台：部分设置设备阳台：面积较小，作为卫生间面积较小，作为卫生间的拓展空间，在的拓展空间，在2-3；政策后户型赠送面积为设备阳台、飘窗且控制面积及尺度城东新天地项目城东新天地项目赠送形式：赠送形式：设备阳台：设备阳台：集中布置，面积在集中布置，面积在6-7；飘窗：飘窗：进深控制进深控制0.6m内，高度控制内，高度控制2.2m内；内；附件竞品个案