1、普福普福项目项目市场定位与产品初步建议市场定位与产品初步建议PAGE2项目界定城市发展方向上，交通导向的小规模、小户型地块，小环境资源一般，周边配套尚显不足PAGE2交通：交通：现状：现状：紧邻城东新城交通枢纽，高铁、地铁快速公交、水路等公共交通同台换乘，规划：规划：地铁一号线九和站与七堡站地铁一号线九和站与七堡站与项目毗邻配套：配套：现状：现状：依托城东、九堡配套，距离较远规划：规划：七堡地铁上盖综合体10万方商业PAGE3市场界定城市开发热点，供地大户，九堡、城东板块项目存量约200万方，土地约60万方（未推约270万方）悦麒美寓悦麒美寓天阳九筑天阳九筑相江公寓相江公寓柏林印象柏林印象罗兰2、春天罗兰春天大家多立方大家多立方曙光之城曙光之城金色黎明金色黎明草庄草庄恒祺克拉公馆恒祺克拉公馆丽江公寓丽江公寓本项目本项目 待售待售 在售在售 地铁一号线地铁一号线远洋心里远洋心里新中宇维萨新中宇维萨九润公寓九润公寓城东板块城东板块项目存量：项目存量：60.7万方万方土地存量：土地存量：48万方万方九堡板块九堡板块项目存量：项目存量：149.7万方万方土地存量：土地存量：13万方万方核心问题开发目标：快速走量，争取溢价核心问题核心问题区位：区位：如何站位，发挥自身优势，增强竞争优势？如何站位，发挥自身优势，增强竞争优势？客群：客群：精细化筛选细分市场？精细化筛选细分市场？产品：产品：如何跳脱3、竞争，制定针对性产品策略？如何跳脱竞争，制定针对性产品策略？PAGE5目 录土地属性分析土地属性分析市场机会分析市场机会分析项目市场定位项目市场定位地铁影响地铁影响竞争研究竞争研究需求研究需求研究产品策略产品策略板块研究板块研究竞争竞争& &客群策略客群策略目的：目的：宏观研究竞争宏观研究竞争格局，研判需格局，研判需求机会求机会PAGE6关联板块城市东扩发展轴线上，两大板块中心，紧邻地铁德胜快速路德胜快速路地铁地铁1号线号线秋秋涛涛路路艮山西路艮山西路艮山东路艮山东路杭甬高速杭甬高速老城北老城北市中心市中心下沙下沙研究目的：重点研究相关联板块的竞争格局及发展节奏，明确项目站位，研判项目市场机会4、研究目的：重点研究相关联板块的竞争格局及发展节奏，明确项目站位，研判项目市场机会九堡板块九堡板块城东新城城东新城大城东大城东p城东新城：城东新城： 交通枢纽带动的区域中心交通枢纽带动的区域中心规模：规模：9.39.3平方公里平方公里人口：未来规划人口：未来规划2020万人万人产业：目前以专业市场为主，未来规产业：目前以专业市场为主，未来规划八大综合体，将导入大量商务人群划八大综合体，将导入大量商务人群p九堡板块：九堡板块： 大型居住区、专业市场集群大型居住区、专业市场集群规模：用地面积规模：用地面积177.39177.39公顷，规划建公顷，规划建筑面积筑面积15001500万平米万平米人口：目5、前人口约人口：目前人口约1010万，规划万，规划20152015年年2020万，万，20202020年年6060万。万。产业：专业市场集群产业：专业市场集群p高铁、地铁：高铁、地铁：预计至预计至20202020年，杭州至少能开工十条年，杭州至少能开工十条线路；线路；1 1号线：已建成，号线：已建成，20122012年年1010月开通；月开通；距离建华站距离建华站1km1km，红普路站，红普路站700m700m老城东老城东1KMPAGE7城东新城板块分析城东新城板块分析城东新城板块分析城东新城板块分析l区域整体规划区域整体规划l区域产业区域产业l区域居住区域居住l区域配套区域配套l区域发展节奏研6、判区域发展节奏研判PAGE8交通枢纽驱动的城市新中心，继钱江新城以后政府重点打造的新城，目前尚处于启动期1.1.区域定位：区域定位： 位于大杭州位于大杭州“一主三副六组团一主三副六组团”的中心位置，的中心位置，杭州杭州“城市东扩城市东扩”的桥头堡的桥头堡；以现代综合交通为依托，集现代生产服务业，集现代生产服务业，旅游集散和居住职能为一体的城市新中心旅游集散和居住职能为一体的城市新中心。2.2.用地规划：用地规划：总用地约9.3平方公里，总建筑面积总建筑面积14001400万方；万方；住宅约住宅约700700万方，可出让宅地万方，可出让宅地340340万方（已出万方（已出让让7070万方），安置7、房万方），安置房300300多万方多万方3.3.人口规划：人口规划：未来规划人口未来规划人口2020万万区域规划区域产业周边专业市场群集，老城东城市服务业发展稳定，新增产业人群预计5年后导入德胜快速路地铁1号线艮山路杭甬高速秋涛路城东城东浙江汽配城浙江汽配城东站服装市场东站服装市场东站小商品市场东站小商品市场安琪儿市场安琪儿市场东升小商品市场东升小商品市场四季青服装市场群四季青服装市场群秋涛路建材市场秋涛路建材市场产业现状产业现状产业现状产业现状未来规划未来规划未来规划未来规划城东未来规划城东未来规划以八大综合体为核心，以八大综合体为核心，规划人口规划人口20万；万；东站枢纽综合体：东站枢纽综8、合体：2008年枢纽开工，预计2013年6月完工；2010年东西广场开工，预计2014年6月完工；其余综合体处于土地招商阶段；PAGE10区域居住住宅建设启动晚，积压大量分巢、改善客群，土地存量270万方，后续供地量大p区域居住现状：区域居住现状：城东老小区集中分布在秋涛路沿线及天城单元，人口密度高，城东老小区集中分布在秋涛路沿线及天城单元，人口密度高，常住人口常住人口1010万以上万以上；老小区交付时间集中在老小区交付时间集中在1995-20001995-2000年年，以，以60 60 两房、两房、9090三三房为主，已积压房为主，已积压大量的分巢、改善需求大量的分巢、改善需求；p宅地供应状9、况：宅地供应状况：城东新城（不含滨江、地块）已出让土地城东新城（不含滨江、地块）已出让土地7070万方，万方，未来未来还有还有270270万方土地待出让，在未来万方土地待出让，在未来3-53-5年将集中出让；年将集中出让；中宇中宇维萨维萨克拉公馆克拉公馆2013.062013.06交付交付曙光之城曙光之城金色黎明金色黎明草庄草庄东方红街东方红街2010.102010.10交付交付原筑壹号原筑壹号万家花园万家花园20042004交付交付联合麦田联合麦田20102010交付交付预计未来宅地出预计未来宅地出让节奏平稳，年让节奏平稳，年出让住宅用地约出让住宅用地约60万方万方宅地零星供应，宅地零星供应10、，老小区分巢、老小区分巢、改善需求积压改善需求积压PAGE11区域配套现状商业配套主要集中于老城东，未来规划配套齐全，以东站枢纽的大型商业配套为核心p交通配套：交通配套：轨道交通：轨道交通：高铁通道、磁悬浮通道；地铁：地铁：轨道交通1、4号线在西广场下设站同台换乘，在东侧设彭埠站；地面交通：地面交通：秋涛路-石桥路高架、德胜快速路、杭甬高速等，并设有汽车长途客运站；水上公交：水上公交：京杭运河两侧3处水上巴士码头；p商业配套：商业配套：现状：现状：主要集中在庆春商业中心庆春商业中心、秋涛路街区秋涛路街区商业商业和东方红街站前商业东方红街站前商业；未来：未来：规划有城东银泰、欢乐颂、以及城东新城11、八大综合体；p教育设施：教育设施：区域内将共配置区域内将共配置中学中学6 6所、小学所、小学1010所、所、9 9年一贯年一贯制学校制学校1 1所、幼儿园所、幼儿园1818所；所；p医疗设施：医疗设施：区域内将建设区域内将建设1 1座座500500床的三级甲等医院床的三级甲等医院；铁路东西两侧各设铁路东西两侧各设1 1处社区卫生服务中心；处社区卫生服务中心；在每个社区居委会内设置卫生在每个社区居委会内设置卫生( (计生计生) )服务站。服务站。华润华润 欢乐颂欢乐颂城东银泰城东银泰mini mallmini mall庆春庆春东方红街东方红街站前商业站前商业银泰银泰mini mallmini m12、all新东站枢纽新东站枢纽秋秋涛涛路路商商业业夏衍小学夏衍小学夏衍中学夏衍中学闸弄口中学闸弄口中学广仁医院广仁医院万事利医院万事利医院华润欢乐颂华润欢乐颂PAGE12发展节奏城东新城效应增强，13、14年东站交通枢纽投入使用，16年商业、楼宇经济初具雏形启动期启动期成熟期成熟期快速发展期快速发展期住宅持续开发住宅持续开发住宅爆发式开发住宅爆发式开发商业开始投入使用商业开始投入使用商业、楼宇经济商业、楼宇经济初具规模初具规模PAGE13九堡板块分析九堡板块分析九堡板块分析九堡板块分析l区域整体规划区域整体规划l区域产业区域产业l区域居住区域居住l区域配套区域配套l区域发展节奏研判区域发展节奏研判13、PAGE14区域规划一主三副中心，交通导向的东部大型居住区，专业市场群集，组团式开发为主1.1.功能定位：功能定位：城乡结合、大型居住区、专业市场群集，城乡结合、大型居住区、专业市场群集，现代化城市组团，核心是一个中心三个区；一个中心：一个中心： 公共交通中心公共交通中心（地铁、客运和快速公交）三个区：三个区： 国家科技园区、商贸物流区、新兴居住区（牛田、杨公、八堡）2.2.用地规划用地规划总规划用地面积177.39公顷，规划建筑面积1500万平米。3.3.人口规划人口规划现有人口：现有人口：目前人口约10万（流动人口约6万）规划人口：规划人口：2015年20万，2020年60万。牛田江干科技14、园区江干科技园区交通交通中心中心杨公八堡居住区块居住区块商贸物流区商贸物流区以四季青服装交易中心为核心的第三产业配套区域PAGE15区域产业老产业基数稳定，新产业尚处于培育期，后续产业人口导入缓慢2001年成立，规划面积370.89万方，以高新技术产业为支撑，有祐康和西子两大龙头企业；目前企业目前企业4545家，从业人员家，从业人员4 4万万。由于科技园土地价值溢价一般，2008年后政府将部分商业用地转为宅地部分商业用地转为宅地，包括魅力之城、多立方等。目前发展滞缓，以生产型企业为主，产目前发展滞缓，以生产型企业为主，产业人口购买力欠佳。业人口购买力欠佳。江干科技园江干科技园包含九乔国际商贸城15、建材家居市场、和九乔物流中心；目前商贸城中华贸鞋城整体搬迁，恒大中华贸鞋城整体搬迁，恒大建材市场有多年的经营基础营运良好建材市场有多年的经营基础营运良好，其余市场经营情况较差；九堡专业市场九堡专业市场三带两区发展；目前以杭海路商贸带、德胜路新型业态带、艮山东路4S服务业带为主；艮山路汽车贸易带，汇集汽车汇集汽车4s4s店店4040余余家，聚集近家，聚集近2 2万人；万人；商贸圈商贸圈江干科技园江干科技园艮山路汽车产业带艮山路汽车产业带九乔物流中心九乔物流中心九乔国际商贸城九乔国际商贸城PAGE16区域居住原住民、老小区分巢容量有限，吸附新增产业及市区外溢客群，近年供地平稳并逐渐放缓土地层面：16、历年平稳供地，土地层面：历年平稳供地，20102010年后供地放缓年后供地放缓居住层面：居住层面：l杨公居住组团：杨公居住组团：沿江高端居住区组团发展，依托沿江大道的便利性，目前准现房销售，2012年起陆续交付。l中心居住区（八堡区）：中心居住区（八堡区）：依托镇级配套，区域发展日渐成熟；经适房从2003年开建，于2006年完工；目前商品房客群主要以九堡客运中心、专业市场等普通产业人群为主；l牛田居住组团：牛田居住组团：依托地铁七堡综合体，目前处于待开发阶段，大量土地尚待出让，区域处于住宅建设启动期；l江干科技园：江干科技园：2008年起工业用地转居住用地，住宅零星开发，居住环境较差；天阳九筑17、天阳九筑罗兰春天罗兰春天阳光国际阳光国际相江公寓相江公寓悦麒美寓悦麒美寓连城国际连城国际丽江公寓丽江公寓德胜东路德胜东路沪杭高速沪杭高速九润公寓九润公寓圣奥领寓圣奥领寓泊林印象泊林印象地铁七堡项目地铁七堡项目远洋心里远洋心里杨公居住组团杨公居住组团牛田居住区牛田居住区中心中心居住区居住区江干科技园江干科技园PAGE17区域配套目前主要依托九堡镇级生活配套，尚不完善；未来七堡上盖物业建成后将成为区域集中式大型配套，带动区域发展p交通配套：交通配套：地铁：1号线分别设建华站、红普路站、九堡站和九堡东站地面交通：杭甬高速、德胜快速路、艮山路等交通网；并设有九堡客运中心p商业配套：商业配套：目前以九堡18、镇中心为主，集中在杭海路商贸带、客运中心商贸圈等。p教育设施：教育设施：目前区域配置有九堡小学、九堡中学、东城小学、东城中学等p医疗设施：医疗设施：目前区域内设有九堡医院、建华社区卫生服务站、杨公村卫生服务站地铁七堡综合体地铁七堡综合体夏衍中学夏衍中学彭埠二小彭埠二小东城小学东城小学乔司镇胜稼小学乔司镇胜稼小学 东城中学东城中学九堡中学九堡中学镇中心镇中心九堡客运中心九堡客运中心九堡医院九堡医院建华社卫生服务站建华社卫生服务站杨公村卫生服务站杨公村卫生服务站PAGE18发展节奏启动期启动期提升期提升期快速发展期快速发展期成熟期成熟期早期原住民为主，地铁同城效应显现，市区外溢客群增加PAGE1919、目 录土地属性分析土地属性分析市场机会分析市场机会分析项目市场定位项目市场定位地铁影响地铁影响竞争研究竞争研究需求研究需求研究产品策略产品策略板块研究板块研究竞争竞争& &客群策略客群策略目的：目的：宏观研究竞争宏观研究竞争格局，研判需格局，研判需求机会求机会PAGE20杭州地铁整体规划10条线路，1号线线已建成于2012年10月开通1号线：已建成号线：已建成2号线：报批中号线：报批中3号线：规划中号线：规划中4号线：规划中号线：规划中p整体规划整体规划杭州地铁，规划规模总计为10条线路，总计长为375.6公里，另外还有瓜沥线、瓶窑线、临浦线和杭临线四条轨道交通；预计至2020年，杭州至少能开20、工十条线路中的大部分及瓜沥镇线 ；p近期建设进程近期建设进程1 1号线：号线：已建成，于2012年10月开通；2 2号线：号线：报批中PAGE21地铁效应分析地铁开通，加速市中心人群疏散，沿线物业价格提升l一线城市地铁的升值效应是在地铁的应用过程中逐步显现的；l多数杭州人尚未体验过地铁带来的生活便利与居住方式的变更；l随着1号线的即将开通，城市的交通组织方式与置业动向将发生改变，杭州客群将逐步建立对于地铁的价值认知；l本项目位于地铁站1km的辐射范围，未来地铁开通将对本案具有显著提升的作用；PAGE22启示p项目站位：项目站位：城东新城以交通枢纽及大型商业配套为核心驱动，板块效应逐渐放大，极具21、成长潜力；本项目应跳脱九堡、借势城东，积极融入；p开发策略：开发策略：区域未来供应量大，并将持续走高，本项目应错开区域的集中开发期，迅速走量；p竞争策略：竞争策略：城东新城未来供应量大，吸附大量区域积压的中高端客群；本项目应借势地铁，重新定义板块价值；p客群策略：客群策略：区域原住客群需求部分释放，新增产业人群容量有限；本项目应在抓取区域原有客群的同时，积极拓展地铁沿线客群；跳脱九堡，借势城东，以地铁重新定义板块价值跳脱九堡，借势城东，以地铁重新定义板块价值PAGE23目 录PAGE23土地属性分析土地属性分析市场机会分析市场机会分析项目市场定位项目市场定位竞争研究竞争研究需求研究需求研究竞争22、竞争& &客群策略客群策略产品策略产品策略地铁影响地铁影响板块研究板块研究PAGE24板块格局以地铁为轴线标准重新划分板块克拉公馆克拉公馆（2.35w/2.35w/）80-12080-120曙光之城曙光之城（1.7w/1.7w/ ）8989、125125、139139草庄草庄（3w/3w/）9090、200200、240240金色黎明金色黎明（1.8w/1.8w/）80-13080-130天阳九筑天阳九筑（1.5-1.65w/1.5-1.65w/）7373-140-140罗兰春天罗兰春天（1.4w/1.4w/）60-11060-110阳光国际（阳光国际（2.5w/2.5w/）88-17088-23、170相江公寓相江公寓（1.6w/1.6w/）88-13988-139悦麒美寓悦麒美寓（1.6w/1.6w/）90-13090-130、180-190180-190龙湖滟澜山龙湖滟澜山（1.4-1.5w/1.4-1.5w/）89-13889-138连城国际连城国际（0.9w/0.9w/）86-17486-174丽江公寓（丽江公寓（3.6w/3.6w/）195-300195-300德胜东路德胜东路沪杭高速沪杭高速九润公寓九润公寓（1.8w/1.8w/）86-18086-180圣奥领寓圣奥领寓（2w/2w/）8989、130130泊林印象泊林印象（1.48w/1.48w/）90-18090-18024、地铁七堡项目地铁七堡项目（待定）（待定）新中宇维萨新中宇维萨预计预计1.8-2w/1.8-2w/60-16560-165远洋心里远洋心里（预计（预计1.6-1.8w/1.6-1.8w/）88-14088-140德胜快速路德胜快速路地铁地铁1 1号线号线九堡中心板块九堡中心板块城东新城板块城东新城板块九堡沿江板块九堡沿江板块地铁沿线板块地铁沿线板块 待售待售 在售在售 地铁一号线地铁一号线PAGE25PAGE25PAGE25城东新城年约去化年约去化20-3020-30万方万方90指标限制较多，主力面积集中在90、120-140方，存量91.5万方；未来土地供应充足，约270万方，去化压力大沪杭高25、速沪杭高速金色草庄金色草庄出让时间：出让时间：2010-5-202010-5-20楼面地价：楼面地价：85608560元元/ /容积率：容积率：2.22.2建筑面积：建筑面积：1515万万新天地项目新天地项目90/7090/70出让时间：出让时间：2011-11-252011-11-25楼面地价：楼面地价：92549254、1019010190元元/ /容积率：容积率：2.7-2.82.7-2.8建筑面积：建筑面积：18.518.5万万城东汇元项目城东汇元项目90/7090/70出让时间：出让时间：2011-7-142011-7-14楼面地价：楼面地价：1246412464元元/ /占地面积：26、占地面积：3 3万万建筑面积：建筑面积：6.96.9万万广宇浙信项目广宇浙信项目出让时间：出让时间：2011-7-142011-7-14楼面地价：楼面地价：1324613246元元/ /容积率：容积率：2.42.4建筑面积：建筑面积：7.27.2万万克拉公馆克拉公馆（2.35w/2.35w/）80-12080-120曙光之城曙光之城（2.4w/2.4w/ ）8989、125125、139139草庄草庄（3w/3w/）9090、200200、240240金色黎明金色黎明（1.9w/1.9w/）80-13080-130PAGE26PAGE26细分市场未来存量近100万方，90方产品集中供应，同质化27、严重，客群以城东区域客户为主第二梯队第二梯队120-140120-140方三房方三房200300200300万万第三梯队第三梯队9090方方2+12+1房房150200150200万万草庄草庄200200、230230金色黎明金色黎明110-130110-130曙光之城曙光之城120-138120-138金色草庄金色草庄120-138120-138来源来源：（主力城东老小区分巢）（主力城东老小区分巢）江干（城东）老小区分巢江干（城东）老小区分巢35-40%35-40%，工作在江，工作在江干（城东）的新杭州人客户占干（城东）的新杭州人客户占20%20%，省内温台，省内温台等地在杭经商或子女读书工28、作客户等地在杭经商或子女读书工作客户20-30%20-30%，上城、下城等杭州其他区域客户上城、下城等杭州其他区域客户10%10%年龄：年龄：25-3525-35岁岁职业：职业：个体商户，企事业单位（医院、学校、个体商户，企事业单位（医院、学校、邮局等）中层等邮局等）中层等来源：来源：（主力城东老小区改善）（主力城东老小区改善）江干（城东、钱江新城）老小区改善客户占江干（城东、钱江新城）老小区改善客户占60-70%60-70%，省内温台等地在杭经商或子女读书，省内温台等地在杭经商或子女读书工作客户工作客户10%10%，品牌老客户及其朋友，品牌老客户及其朋友20%20%年龄：年龄：35-403529、-40岁岁职业：职业：个体商户，金融投资企业中高管，企个体商户，金融投资企业中高管，企事业单位中高管等事业单位中高管等第一梯队第一梯队200200方以上方以上4 4房房500500万以上万以上金色黎明金色黎明8989曙光之城曙光之城8989金色草庄金色草庄8888来源：来源：城东原住民、老小区改善为主城东原住民、老小区改善为主年龄：年龄：35-4535-45岁岁职业：职业：私企老板、企业中高管等私企老板、企业中高管等10.510.5万方万方27.127.1万方万方（12.7+14.412.7+14.4）53.953.9万方万方（20.3+33.620.3+33.6）2.42.4万方万方9.9930、.9万方万方6.16.1万方万方PAGE27PAGE27沿江板块年约年约6.86.8万方万方产品线丰富，未来存量约79万方，土地无供应，趋于现房销售，去化压力大，客户除区域专业市场外，有部分钱江新城外溢客户阳光国际阳光国际（2-2.5w/2-2.5w/）88-17088-170相江公寓相江公寓（1.6w/1.6w/）88-13988-139悦麒美寓悦麒美寓（1.6w/1.6w/）90-13090-130、180-190180-190丽江公寓丽江公寓（3.6w/3.6w/）195-300195-300阳光景台阳光景台（1.6w/1.6w/）87-15087-150PAGE28存量主要集中在总价331、00万以上，主力面积180方以上4房的一线江景资源豪宅，去化艰难第一梯队第一梯队180180方以上方以上4 4房房300300万以上万以上第二梯队第二梯队120-160120-160方方3 3房房150-300150-300万万第三梯队第三梯队9090方方2 2房房/2+1/2+1房房150150万以下万以下来源：来源：江干区（专业市场、四季青、东站市场、华江干区（专业市场、四季青、东站市场、华贸鞋城等）贸鞋城等）70-80%，拱墅区、上城、下城，拱墅区、上城、下城15%，滨江、萧山，滨江、萧山5%年龄：年龄：20-30岁岁职业：职业：个体工商户、制造业、房地产等企业个体工商户、制造业、房地产32、等企业职工职工来源：来源：江干九堡附近老小区改善客户江干九堡附近老小区改善客户50%，江干九堡，江干九堡附近专业市场客户附近专业市场客户20-25%，城东（景芳等）客，城东（景芳等）客户改善户改善20%，省内客户，省内客户5%年龄：年龄：30-35职业：职业： 个体工商、金融、房地产、服装等企业个体工商、金融、房地产、服装等企业中层中层来源：来源：钱江新城改善型客户钱江新城改善型客户30%，周边专业，周边专业市场改善客户市场改善客户30%，省内在杭经商，省内在杭经商30%，品，品牌老客户牌老客户5-10%年龄：年龄： 35-45岁岁职业：职业： 金融、投资中高管、私企业主、个体金融、投资中高管33、私企业主、个体商户商户阳光国际阳光国际173173悦麒美寓悦麒美寓180180、190190相江公寓相江公寓177177、185185丽江公寓丽江公寓195195、210210、300300阳光国际阳光国际128128悦麒美寓悦麒美寓132132、136136相江公寓相江公寓139139、140140、150150阳光国际阳光国际9090阳光景台阳光景台8888悦麒美寓悦麒美寓8585、87 87 相江公寓相江公寓8585、898914.814.8万方万方14.114.1万方万方50.150.1万方万方8.28.2万方万方2.12.1万方万方2.82.8万方万方沿江板块PAGE29PAGE234、9九堡中心年约年约5.75.7万方万方未来存量9.2万方，年均去化5.7万方，去化稳定，主要集中90房首置产品，客户主要为集中在九堡的区域客户天阳九筑天阳九筑（1.5-1.65w/1.5-1.65w/）7373-140-140罗兰春天罗兰春天（1.4w/1.4w/）60-11060-110沪杭高速沪杭高速九润公寓九润公寓（1.8w/1.8w/）86-18086-180圣奥领寓圣奥领寓（2w/2w/）8989、130130PAGE30项目存量趋少，土地无供应，竞争压力小第一梯队第一梯队120-180120-180方方150-450150-450万万第二梯队第二梯队9090方方2+12+1房房1535、0150万以下万以下来源：来源：周边的专业市场客户周边的专业市场客户60-70%，周边周边企业（佑康、西子等）的工作员工企业（佑康、西子等）的工作员工15-20%，城西、城东的新杭州人，城西、城东的新杭州人5%年龄：年龄：20-30岁岁职业：职业：专业市场个体商户，制造业中专业市场个体商户，制造业中高层等工作人员高层等工作人员天阳九筑天阳九筑7878、87-8887-88、8989九润公寓九润公寓8585、86-8786-87、88-8988-89罗兰春天罗兰春天8484、8686、100100天阳九筑天阳九筑130-140130-140九润公寓九润公寓115115、160-169160-1636、9来源：来源：居住在周边（九堡）老小区改善客户居住在周边（九堡）老小区改善客户60-70%， 城东老小区改善外溢客户城东老小区改善外溢客户30%，省内在杭经商私企业主，省内在杭经商私企业主5%年龄：年龄：30-40岁岁职业：职业：金融、金融、it、制造业等单位中高、制造业等单位中高层，企事业单位工作人员层，企事业单位工作人员7.47.4万方万方1.81.8万方万方6.66.6万方万方1.21.2万方万方九堡中心PAGE31PAGE31PAGE31地铁沿线年约年约3.93.9万方万方仅柏林印象个盘贡献仅柏林印象个盘贡献未来存量95万方，近期约25万，产品同质化，远期存量集中于七堡项目（约57万方37、）龙湖滟澜山龙湖滟澜山（1.4-1.5w/1.4-1.5w/）89-13889-138连城国际连城国际（0.9w/0.9w/）86-17486-174德胜东路德胜东路沪杭高速沪杭高速泊林印象泊林印象（1.48w/1.48w/）90-18090-180地铁七堡项目地铁七堡项目（待定）（待定）新中宇维萨新中宇维萨预计预计1.8-2w/1.8-2w/60-16560-165远洋心里远洋心里（预计（预计1.6-1.8w/1.6-1.8w/）88-14088-140德胜快速路德胜快速路地铁地铁1 1号线号线杭政储出杭政储出【20112011】3131号，号，出让时间：出让时间：2011-8-31201138、-8-31；楼面地价：楼面地价：1028110281元元/ /；容积率容积率2.62.6；建筑面积：建筑面积：1313万方万方PAGE32地铁沿线未来90房首置及120-140方首改产品供应较为集中，主要表现在地铁七堡项目，但该项目启动较慢PAGE33地铁沿线竞争机会：本项目入市期间，市场供应量小，竞争机会大项目上市时间项目上市时间市场供应少市场供应少机会大机会大远洋心里存量趋少，竞远洋心里存量趋少，竞争压力小争压力小土地层面项目，价格压土地层面项目，价格压力大，与本案不形成竞力大，与本案不形成竞争争滟澜山以资源取胜，与滟澜山以资源取胜，与本项目竞争纬度不同本项目竞争纬度不同土地层面项目价格压39、力土地层面项目价格压力大，与本案不形成竞争大，与本案不形成竞争PAGE34远洋心里90/7090/70限制，美式褐石系列的慢生活青年社区，限制，美式褐石系列的慢生活青年社区，设置多重休闲运动配套，提供贴心的管家服务设置多重休闲运动配套，提供贴心的管家服务2 23 31111PAGE35规划总体规划为总体规划为4 4栋高层，栋高层，9 9栋小高（栋小高（1 1、2 2层为花园洋层为花园洋房，送地下室）、房，送地下室）、1 1栋多层栋多层2 23 3111112121313141415151 14 45 56 67 78 89 91010公租房公租房小高层小高层多层多层高层高层2#2#、3#3#、40、11#11#为首次开盘房为首次开盘房源，约源，约260260套套花园洋房花园洋房: :小高层小高层 1 1、2 2楼楼，一幢一幢4 4套，面积约为套，面积约为13813813#13#、14#14#设有商业，设有商业，12#12#架空设泛会所，架空设泛会所，11#11#一楼物业用房一楼物业用房PAGE36蓄客情况新杭州人占六七成左右，主要看中交通的便利新杭州人占六七成左右，主要看中交通的便利性性p年回款目标：年回款目标：回款回款1010个亿个亿，下半年预计会多次开，下半年预计会多次开盘盘p蓄客情况蓄客情况目前蓄客情况良好，共蓄客200多组；客户来源：客户来源：城东、钱江新城、下沙工作的新杭州人541、0-60%，城东（三里亭等）老小区分巢改善客户10-20%，周边市场客户（四季青）10%，省内在杭经商或子女在杭读书客户10%年龄：年龄：20-30岁职业：职业： 个体商户，私企业主、金融、投资、房地产、咨询等企业职员，教育、医疗等企事业单位职员PAGE37新中宇维萨城东新城核心双铁生活住区城东新城核心双铁生活住区PAGE38开盘情况当天去化佳，地铁价值显现，新杭州人占据半壁当天去化佳，地铁价值显现，新杭州人占据半壁江山江山开盘情况：2012.9.9，首开172套，当天预定近百套；蓄客情况：蓄客较为理想，存一抵三客户有四百组左右，主要是本地人和外地人各占一半，地铁交通因素影响，城东地缘性客户较42、少，约占10%-15%，市中心、主城区等外延客户大幅增加。开盘当天客群案例：开盘当天客群案例：p除了城东的原住民，一些经济实力较强的新杭州人也认可维萨，来自德清的小陈父亲在杭州做生意多年，小陈也在杭州工作了两年，小陈告诉记者，他父亲对于维萨非常认可，认为城东新城比起申花、西溪等板块更有发展前景。p现场有很多杭州口音的购房者，其中一对小夫妻表示，他们原本住在采荷，现在所以准备把婚房也选在城东，加上维萨距离地铁站非常近，杭州的交通日益拥堵，地铁将是最好的选择。PAGE39规划两幢逐层跌落的板式高层，辅助以两幢点式楼，两幢逐层跌落的板式高层，辅助以两幢点式楼，形成既有围合又有开放的总图形态形成既有围43、合又有开放的总图形态4 43 32 21 13#3#、4#94#9月即将开盘，主力户型月即将开盘，主力户型8989方两房，另方两房，另110110方、方、130130方三房户型，共约方三房户型，共约300300套套2020层高层住宅，从层高层住宅，从1111层开始，自西向层开始，自西向东逐层逐户跌退，住宅层高为东逐层逐户跌退，住宅层高为2.9m2.9m，底层设沿街商业网点，及部分底层架底层设沿街商业网点，及部分底层架空空1111层住宅，住宅层高为层住宅，住宅层高为2.9m2.9m，一层，一层，二层均为沿街商业网点，及部分架空，二层均为沿街商业网点，及部分架空，底层层高为底层层高为4.5m4.544、m。2020层高层住宅，一层、二层设物业经营用房及层高层住宅，一层、二层设物业经营用房及沿街商业，底层层高为沿街商业，底层层高为7.0m7.0m，二层层高为，二层层高为3.3m3.3m。该楼栋按综合楼设计。该楼栋按综合楼设计。1717层高层住宅，且从层高层住宅，且从9 9层开始，自东向层开始，自东向西逐层逐户跌退，住宅层高为西逐层逐户跌退，住宅层高为2.9m2.9m，底，底层设沿街商业服务网点，及部分底层架层设沿街商业服务网点，及部分底层架空空PAGE40竞争机会未来供应量大，竞争激烈，产品同质化严重未来供应量大，竞争激烈，产品同质化严重借势城东新城发展，跳脱九堡，积极融入城东借势城东新城发展45、，跳脱九堡，积极融入城东利用自身地铁优势突围，抓地铁敏感型客户抢占窗口期，快速去化利用自身地铁优势突围，抓地铁敏感型客户抢占窗口期，快速去化PAGE41目 录PAGE41土地属性分析土地属性分析市场机会分析市场机会分析项目市场定位项目市场定位竞争研究竞争研究需求研究需求研究产品策略产品策略竞争竞争& &客群策略客群策略地铁影响地铁影响板块研究板块研究PAGE42研究目的目标客户的价值观目标客户的价值观项目认可度项目认可度寻找目标客群寻找目标客群指导产品指导产品研究目的研究目的研究内容研究内容PAGE43访谈说明PAGE43按照竞品客群来源，寻找目标客群进行深访论证按照竞品客群来源，寻找目标客群46、进行深访论证区域内成交客户来源主要为三类区域内成交客户来源主要为三类PAGE44客群细分产业私企业主、个体商户区域不认可，普通职员区域认可但容量有限、购买力有限李总，李总，4040岁，佑康总经理：岁，佑康总经理：儿子12岁，在九堡住过10多年，现住庆春广场蔚蓝公寓现住庆春广场蔚蓝公寓120120方方3 3房房，对区域很熟悉，未来发展前景还是不错的，但是现状配套、环境还是比较差，如果换房不会再考虑在城东这个范围，会往市中心去，地段比较看重，会考虑高端公寓或如果换房不会再考虑在城东这个范围，会往市中心去，地段比较看重，会考虑高端公寓或者低密度产品，者低密度产品，公司的工厂员工，工作也是在九堡江干科47、技园，中高管员工经济实力还不错的，一般会买城东新城、靠近市中心买一般会买城东新城、靠近市中心买，普通员工购买力一般的，也会考虑九堡周边的区域。林先生林先生, ,九堡服装市场经营户，九堡服装市场经营户，3232岁，岁，儿子5岁，温州人，事业起步期，租住在附近农居，事业起步期，租住在附近农居，目前计划买房，对区域很敏感，希望就近对区域很敏感，希望就近买房，每天买房，每天4 4、5 5点就要起来，起早贪黑点就要起来，起早贪黑，不会考虑太远的地方，有地铁也不靠谱，毕竟有时间限制有地铁也不靠谱，毕竟有时间限制，价格太高也承受不了，毕竟生意还要流通资金，总价最好在总价最好在130130万以内万以内。PAG48、E45客群细分在杭奋斗的新杭州人看重交通便利性对项目认可度较高，富庶青年对交通、配套要求高，对项目认可度一般PAGE46PAGE46 基本属性基本属性p年龄：25-30岁p职业： IT、房产、咨询、设计等高附加值行业中高层家庭结构：2-3人p家庭年收入：15-20万p居住现状：租房90方2房/单身公寓（距离在工作单位半小时范围内）p置业倾向：婚房首置，关注户型舒适度、周边配套、环境及交通出行便利性产品需求：90方2/2+1房区域认知度区域认知度典型样本典型样本新杭州人白领骨干，工作早九晚五，事业处于上升期，购买力尚可，依托地铁对项目认可度高，对户型、配套要求高李女士，李女士，3333岁，岁，原49、来在上海工作，在上海有一套房，也是靠近地铁的，不开车出行也很方便，现在在杭州工作，近期打算买房，还是希望出行方便，能靠地铁，但不需要太近，希望出行方便，能靠地铁，但不需要太近，1010分钟的路程比较合适，不然人流量太大太吵杂分钟的路程比较合适，不然人流量太大太吵杂。城东那边感觉出行还是蛮方便的。房子的话不需要太大，9090方的两房就够了，但卧室要舒适，有储藏空间，大阳台，配套也要多一些方的两房就够了，但卧室要舒适，有储藏空间，大阳台，配套也要多一些。朱小姐，朱小姐，2828岁，工作在滨江，老公工作在下沙，现在租住在滨江，岁，工作在滨江，老公工作在下沙，现在租住在滨江，买房还是想靠近一方，如果地50、铁开通在城东买房也挺不如果地铁开通在城东买房也挺不错的，滨江下沙都能到，距离也不会太远。错的，滨江下沙都能到，距离也不会太远。不过感觉城东九堡那边交通还算便利，配套、环境不算太好，要是配套齐全点配套齐全点就好了就好了。PAGE47PAGE47 基本属性基本属性p年龄：25-30岁p职业： IT、房产、咨询、设计等高附加值行业中高层p家庭结构：2-3人p家庭年收入：20-30万p居住现状：租房90房2房（在工作单位附近）p置业倾向：婚房首置，关注交通出行、周边配套、环境及物业服务产品需求：90方2/3房其他特征：家庭用车1倆，多为10万左右的入门及用车；区域认知度区域认知度典型样本典型样本新杭州51、人富庶家庭子女，购买力较高，事业处于发展期，对项目认可度一般，要求品质生活，对地段、配套、环境要求高陈先生，陈先生，3333岁，滨江某岁，滨江某IT IT公司老板，公司老板，有生育计划，计划购买90方2/2+1房，有孩子了父母会来照顾一段时间，看重地段、看重地段、环境也关注学区环境也关注学区。对本项目认可度一般，未来发展前景觉得还不错，但周边配套环境不好未来发展前景觉得还不错，但周边配套环境不好。平时工作很忙经常要出差，都经常要出差，都会自己开车，地铁有时间限制还是不方便。会自己开车，地铁有时间限制还是不方便。王小姐，王小姐，2828岁，某咨询公司中层，工作在市中心，岁，某咨询公司中层，工作在52、市中心，计划购买90方3房，看重地段和配套，还是希望靠近市区，地段、配套好一些，城东那边未来规划看好，但是还是需要时间去发展城东那边未来规划看好，但是还是需要时间去发展，目前那边的配套还不够成熟，价格的话1.6-1.71.6-1.7万万/ /差不多能接受。PAGE48客群细分富庶家庭对品质、环境要求较高，对项目认可度一般，小康家庭追求功能性，认可度较高PAGE49PAGE49 基本属性基本属性p年龄：25-35岁p职业：IT、房产、咨询、设计等高附加值行业中高层，医院、银行的事业单位职工p家庭结构：2人p家庭年收入：30-40万p居住现状：老小区住户、目前与父母同住，面临新婚/小家庭分巢；p置53、业倾向：老小区新婚分巢/改善、城区价格高，外溢到城东、九堡；产品需求：90方2房/2+1房，120-140方3房p其他特征：家庭用车1倆，多为10-20万的入门及用车；区域认知度区域认知度典型样本典型样本老小区客群富庶家庭，购买力较高，工作稳定，面临新婚分巢/改善，追求品质、环境、品牌，对项目认可度一般邵小姐，邵小姐，3030岁，岁， 现与父母住景芳五区，现与父母住景芳五区，打算购买90方2房或110-130方3方，希望以后还是能和父母住，希望地段好一些，希望以后还是能和父母住，希望地段好一些，周边配套比较齐全，出行方便周边配套比较齐全，出行方便。价格在2 2万以内万以内都可以接受。城东未来规54、划还是挺好的未来规划还是挺好的，但感觉人员混杂，专业市场多人员混杂，专业市场多。张小姐，与父母同住新华路老小区，张小姐，与父母同住新华路老小区，面临新婚分巢，计划购买90方2/3房，价格在价格在2 2万左右都可以接受万左右都可以接受，希望靠近市中心，希望靠近市中心，地段、配套好一些地段、配套好一些。城东这个区域感觉交通还算方便，以后地铁也无所谓，都会开车出行以后地铁也无所谓，都会开车出行，目前那边没什么配套，人员也目前那边没什么配套，人员也比较混杂比较混杂。PAGE50PAGE50 基本属性基本属性p年龄：25-35岁p职业：IT、房产、咨询、设计等高附加值行业中高层，医院、银行的事业单位职工55、p家庭结构：2人p家庭年收入：20-30万p居住现状：老小区住户、目前与父母同住，面临新婚/小家庭分巢；p置业倾向：老小区新婚分巢、城区价格高，外溢到城东、九堡；产品需求：90方2房/2+1房，120-140方3房p其他特征：家庭用车1倆，多为10-15万的入门及用车；区域认知度区域认知度典型样本典型样本老小区客群小康家庭，购买力尚可，认可度较高，由市中心、城东等老小区外溢，追求居住功能性及社区配套吴先生，吴先生，3434岁，原来在深圳工作，现工作在杭州，住在魅力之城，岁，原来在深圳工作，现工作在杭州，住在魅力之城，目前打算换房，考虑120方3房，觉得户型不够方正，目目前周边配套不足，缺少城市56、级的标志配套，娱乐商业没有，餐饮也特别缺乏前周边配套不足，缺少城市级的标志配套，娱乐商业没有，餐饮也特别缺乏，不过交通到挺有优势的，未来地铁开通还是未来地铁开通还是很看好，很方便的很看好，很方便的，最近再看龙湖滟澜山的127方的3房。颜小姐，颜小姐，2323岁，目前和父母住元都新景，岁，目前和父母住元都新景，计划购买90方2房户型，关注交通、配套关注交通、配套。城东这个区域交通还是挺方便的，1010月份地铁开通还是蛮期待的月份地铁开通还是蛮期待的，未来如果周边配套起来应该挺好的。这个项目如果价格在1.6-1.71.6-1.7万万/ /还是能够接受的还是能够接受的。PAGE51小结满足客户需求的57、前提下，吸引地铁沿线新杭州人客户为主力，老小区分巢、改善客户为辅产业客户，抗性较大，对项目不认同产业客户，抗性较大，对项目不认同白领骨干，追求便利型，对项目认可度高白领骨干，追求便利型，对项目认可度高小康家庭，追求功能实用，对项目认可度高小康家庭，追求功能实用，对项目认可度高PAGE52目 录PAGE52土地属性分析土地属性分析市场机会分析市场机会分析项目市场定位项目市场定位竞争研究竞争研究需求研究需求研究产品策略产品策略竞争竞争& &客群策略客群策略地铁影响地铁影响板块研究板块研究PAGE53竞争策略策略一策略一利用自身地铁优势突围利用自身地铁优势突围抓地铁敏感型客户抢占窗口期，快速去化抓地58、铁敏感型客户抢占窗口期，快速去化策略二策略二借势城东新城发展，跳脱九堡，积极融入城东借势城东新城发展，跳脱九堡，积极融入城东PAGE54客群策略以地铁沿线新杭州人客户为主，老小区分巢、改善客户为辅德胜快速路德胜快速路秋秋涛涛路路艮山西路艮山西路艮山东路艮山东路城东新城城东新城老城东老城东大九堡大九堡杭甬高速杭甬高速老城北老城北市中心市中心地铁一号线地铁一号线p以地铁沿线工作、居以地铁沿线工作、居住的新杭州人为主住的新杭州人为主60-70%（城东、市中心（城东、市中心50%，滨江、城北、下，滨江、城北、下沙沙10-20%）；）；主力客户主力客户辅助客户辅助客户p区域老小区分巢改善客区域老小区分巢59、改善客户为辅户为辅30%；p少量区域专业市场客户少量区域专业市场客户5%；少量客户少量客户PAGE55目 录PAGE55土地属性分析土地属性分析市场机会分析市场机会分析项目市场定位项目市场定位竞争研究竞争研究需求研究需求研究产品策略产品策略竞争竞争& &客群策略客群策略地铁影响地铁影响板块研究板块研究研究路径PAGE56产品核心概念产品核心概念客户需求客户需求客户需求客户需求共同的价值取向转化成产品的精神内核，从而统领开发分析目标客群的共同价值取分析目标客群的共同价值取向，提炼出独特生活方式向，提炼出独特生活方式产品价值体系产品价值体系竞品对标竞品对标竞品对标竞品对标寻求差异化市场寻求差异化市60、场自身价值自身价值自身价值自身价值价值体系的搭建，产品设计原则和解决方案价值观（自然自由、亲和力）、艺术、效率、安逸是访谈中出现频率较高的词语价值观测试（16组客户）客户特征PAGE58客户特征追求便捷，艺术享受，交流分享的生活方式，使他们为了人文精神的追求而愿意支付一定的物质成本。关键词：艺术大多受过较好的教育，欣赏艺术、文化的东西，较能接受新的事物。他们崇尚权威，欣赏具有独立见解者，喜欢与专业的人交流，过程中，他们能够知晓或学到很多；但并不盲目崇拜，对事物有自己的见解关键词：安逸热爱生活的享受者，总是想在忙碌的工作中，找回生活的魅力，希望寻找生活中的内心的宁静，摆脱社会压力的诉求关键词：自61、由、自然、亲和力关键词：效率快餐化的生活，外包化的生活。网络化、数码化个人主页/EMAIL/BBS/网络游戏（CS）/QQ/MSN/博客.n他们是社会的主流人群，进取不想被边缘化，没厌倦都市生活，有太多的欲望要在都市中实现他们事业小成，便捷的切换生活与工作的往往是他们主题。网络是日常生活的重要组成部分。能够接受新鲜的事物。追求有内涵的艺术品位，他们认为这种文化是他们身份的标签。小资一族、注重生活品质、懂得享受生活渴望与人交流分享，活跃在各个团体和各种交友场所,追求有情趣的生活年轻就是最大的优势，他们活跃在各个团体和各种交友场所 ,在这些圈子中，没有阶层划分，没有等级分割，平等沟通是圈子的最重要62、准则。 客户敏感点PAGE59外部因素内部因素户型功能关注度户型功能主卧客厅卫生间外部因素地段交通配套内部因素户型配套物业服务PAGE6090m（3+2+1）11-120 m（3+2+2）赠送方式以飘窗，凹阳台为主，有一定空间尺度客厅3.8以上主卧3.5以上底层架空泛会所，部分有双大堂优雅，品质的项目形象，部分现代风格，但缺少产品内涵以欧式古典为主沿街底商，部分小会所和街区式商业。优雅欧式园林风格，但景观功能性较低在户型、景观、配套服务上需更贴合目标需求的精细化的打造，重点提炼差异化的项目形象，提升产品价值通过各大快速路、高速连接城北，城东，九堡，形成便捷的都市交汇中心，孕育发展的活力新城自身63、价值PAGE61德胜快速路德胜快速路地铁地铁1号线号线秋秋涛涛路路艮山西路艮山西路艮山东路艮山东路大城东大城东城东新城城东新城老城东老城东大九堡大九堡杭甬高速杭甬高速老城北老城北市中心市中心下沙下沙核心概念PAGE62客户竞品自身追求便捷，艺术享受，交流分享的生活方式，使他们为了人文精神的追求而愿意支付一定的物质成本。关注户型、配套、物业服务在户型、景观、配套服务上需更贴合目标需求的精细化的打造，重点提炼差异化的项目形象，提升产品价值便捷的都市交汇中心，孕育发展的活力新城。都市e社区活力midtownE都市E科技E文化E心情活力midtown社区，结合都市便捷，艺术文化，开放分享，享受生活的理64、念，打造都市与艺术科技交融的生活原型都市便捷PAGE63都市便捷(connectivity)交汇，然后交融便捷的都市交汇点，便捷的网络让人的关系更交融在极速联系的世界内，感觉无阻又亲近就在快乐畅快环境中，建立共融的过渡艺术文化PAGE64艺术文化(aesthetic) 独立，更觉独特在独特的艺术氛围中，能在一定程度上标榜个性、彰显个人品味的东西。追求个性和属于自己的生活观念。开放分享PAGE65开放分享(open)开放 自然开怀新都市生活时代，打造适合都市人生活的多元化开发性的居住模式，同时营造成熟的人文氛围及归属感享受生活PAGE66享受生活(enjoy)豁然 所以享受豁然的空间，享受自在的65、每一刻热爱生活的狂享者，总是想在忙碌的工作中，找回生活的魅力，找回曾失去的、错过的种种生活梦想，希望寻找生活中的种种激情打造都市e社区，搭建全新的价值体系形成第一眼的标签化感知产品价值体系PAGE67都市e社区服 务 价 值区 域 价 值都市交汇中心，便捷交通都 市 便 捷艺 术 时 尚居 住 价 值享 受 生 活开 放 分 享便捷网络社区住宅精细打造住宅精细打造主卧系统、尊老系统、分离卫生间,、儿童成长系统、超大收纳首个WIFI覆盖便捷社区更多空间的赠送降低公摊，取消入户大堂，过道电梯减下来更多附加值的打造：挑空，飘窗，错层露台服 务 价 值演绎艺术生活方式通过与STARBUCKS 著名品牌66、合作，演绎生活状态，通过提供品牌服务为项目增值名人合作，活动邀请时尚界知名人士参加游乐园等主题配套，根据不同年龄段的孩子需要居 住 价 值艺术氛围营造实现都市形式感，个性鲜明的标签化立面，现代都市艺术公园景观景观、入户大堂，楼梯间等公共空间注入时尚艺术元素社 交 价 值居 住 价 值开放的特色街区趣味邻里交流家庭情感交流篮球场、羽毛球场，攀岩壁、塑胶慢跑道、派对架空层等、小剧场、迷宫花园网络社区交流平台部分架空主题商业街区，上盖部分功能则以公寓为主。打造都市e社区，搭建全新的价值体系形成第一眼的标签化感知产品价值体系PAGE68都市e社区服 务 价 值区 域 价 值都市交汇中心，便捷交通都 市67、 便 捷艺 术 体 验居 住 价 值自 我 享 受开 放 共 享便捷网络社区住宅精细打造住宅精细打造主卧系统、尊老系统、分离卫生间,、儿童成长系统、超大收纳首个WIFI覆盖便捷社区空间的合理赠送降低公摊，取消入户大堂，过道电梯减下来更多附加值的打造：挑空，飘窗，错层露台服 务 价 值演绎艺术生活方式通过与STARBUCKS 著名品牌合作，演绎生活状态，通过提供品牌服务为项目增值名人合作，活动邀请时尚界知名人士参加游乐园等主题配套，根据不同年龄段的孩子需要居 住 价 值艺术氛围营造实现都市形式感，个性鲜明的标签化立面，现代都市艺术公园景观景观、入户大堂，楼梯间等公共空间注入时尚艺术元素社 交 价68、 值居 住 价 值开放的特色街区趣味邻里交流家庭情感交流篮球场、羽毛球场，攀岩壁、塑胶慢跑道、派对架空层等、小剧场、迷宫花园网络社区交流平台部分架空主题商业街区，上盖部分功能则以公寓为主。都市便捷PAGE69都市便捷网络社区便捷讯息PAGE70首个WIFI无线网络覆盖社区未来入住业主，只要进入小区就可以无线上网，无论是园林里还是草坡上，在社区的每一个角落，打开电脑、手机，即可获得无线网络支持浏览网页、打游戏、听歌、看电影、接收邮件等，畅游24小时全天候无线WIFI世界网络社区服务平台便捷服务PAGE71p管家管理让住户随时接受关于物业管理及日常生活最新讯息网站社区服务平台为住户提供服务年轻人具69、有追求居家生活的简单化、外向化的特点，实行“全方位、人性化、家庭化”【管家式服务】增加特色有偿服务各项家政服务（有偿服务）各项家政服务（有偿服务）搬家事宜联系；业主外出时家庭托管；家电事宜联系；房屋的转让、租赁；代找保姆、家教、钟点工、清洁公司；受托，接送小孩入托，病人就医；代办邮件、电话、有线、宽带的代交费；天气，节目，时间，事件友情提醒；打造都市e社区，搭建全新的价值体系形成第一眼的标签化感知产品价值体系PAGE72都市e社区服 务 价 值区 域 价 值都市交汇中心，便捷交通都 市 便 捷艺 术 时 尚居 住 价 值自 我 享 受开 放 共 享便捷网络社区住宅精细打造住宅精细打造主卧系统、70、尊老系统、分离卫生间,、儿童成长系统、超大收纳首个WIFI覆盖便捷社区空间的合理赠送降低公摊，取消入户大堂，过道电梯减下来更多附加值的打造：挑空，飘窗，错层露台服 务 价 值演绎艺术生活方式通过与STARBUCKS 著名品牌合作，演绎生活状态，通过提供品牌服务为项目增值名人合作，活动邀请时尚界知名人士参加游乐园等主题配套，根据不同年龄段的孩子需要居 住 价 值艺术氛围营造实现都市形式感，个性鲜明的标签化立面，现代都市艺术公园景观景观、入户大堂，楼梯间等公共空间注入时尚艺术元素社 交 价 值居 住 价 值开放的特色街区趣味邻里交流家庭情感交流篮球场、羽毛球场，攀岩壁、塑胶慢跑道、派对架空层等、小71、剧场、迷宫花园网络社区交流平台部分架空主题商业街区，上盖部分功能则以公寓为主。艺术时尚PAGE73艺术时尚实现都市形式感，个性鲜明的标签化立面艺术立面PAGE74质感用材和涂料结合使用，控制成本的同时，通过对比、穿插等手法，形成明快、丰富的立面风格现代都市艺术公园景观，与建筑协调艺术景观PAGE75在景观节点，功能活动、休憩空间等有一定硬质景观比例的场所，采用了较为规整的空间构图，如，阵列的有方形树池的树阵，方形的水池和笔直的踏步等。PAGE76景观、入户大堂，架空层等公共空间中融入都市现代艺术，打造成各种文交汇的艺术庭院艺术景观乐活家庭設計以現代時尚及優雅為主。以米白色为主，陈设现代化家具及72、优雅的艺术品，体现生活的时尚、简洁、艺术气质和品质感；科技世代集合大量Samsung高科技電子產品，配合全屋電器電腦控制裝置，营造科技时代的房间气氛、现代化以及崭新的高科技感觉；艺术精装修充分考虑不同青年时尚群体的需求特征。通过定向与文化品牌商家合作让客户感觉到对其生活品味、生活方式的尊重艺术配套PAGE78主题：强调艺术文化体验主题：强调艺术文化体验休闲书吧休闲书吧/咖啡吧咖啡吧“纯真年代书吧、诚品书局”概念的导入，杭州的书香文化、休闲品质气质定期举办时尚名人对话、活动等，演绎艺术时尚生活状态，为项目增值。艺术服务PAGE79通过名人来描述对时尚、健康、开心生活的理解，更容易引起购房者的共鸣73、。这也很符合目标客户群的一大特性需要意见领袖关注新一代的成功人士，丁磊、韩寒等们的成功激励和鼓舞着他们向更高的目标进取打造都市e社区，搭建全新的价值体系形成第一眼的标签化感知产品价值体系PAGE80都市e社区服 务 价 值区 域 价 值都市交汇中心，便捷交通都 市 便 捷艺 术 体 验居 住 价 值自 我 享 受开 放 分 享便捷网络社区住宅精细打造住宅精细打造主卧系统、尊老系统、分离卫生间,、儿童成长系统、超大收纳首个WIFI覆盖便捷社区空间的合理赠送降低公摊，取消入户大堂，过道电梯减下来更多附加值的打造：挑空，飘窗，错层露台服 务 价 值演绎艺术生活方式通过与STARBUCKS 著名品牌合74、作，演绎生活状态，通过提供品牌服务为项目增值名人合作，活动邀请时尚界知名人士参加游乐园等主题配套，根据不同年龄段的孩子需要居 住 价 值艺术氛围营造实现都市形式感，个性鲜明的标签化立面，现代都市艺术公园景观景观、入户大堂，楼梯间等公共空间注入时尚艺术元素社 交 价 值居 住 价 值开放的特色街区趣味邻里交流家庭情感交流篮球场、羽毛球场，攀岩壁、塑胶慢跑道、派对架空层等、小剧场、迷宫花园网络社区交流平台/社区组织活动：部分架空主题商业街区，上盖部分功能则以公寓为主。开放分享PAGE81开放分享亲子分享PAGE82亲子情感交流配置儿童，游乐园等主题配套，强调强调1-5岁的孩子岁的孩子需要，需要，有75、针对性针对性的提供活动场所，保证孩子的健康成长。1、儿童游乐配套、儿童游乐配套：强调强调1-5岁的孩子需要岁的孩子需要为儿童打造生活丰富、功能人性化的景观环境小型迷宫花园社区林圃2、 家庭服务：家庭服务：设置“四点半”课堂，促使儿童个性兴趣发展；幼儿接送、儿童临时托管服务等举办亲子活动，例如：和孩子一起动手制作工艺品、艺术品，增加家庭感情厚度的同时，孩子得到的是参与感与成就感亲子分享PAGE83儿童活动场地分类儿童的年龄有差异，儿童的年龄有差异，生理及心理不同生理及心理不同13岁活动场36岁活动场儿童游乐园按年龄分级儿童游乐园按年龄分级为儿童打造生活丰富、功能人性化的景观环境为儿童打造生活丰富76、功能人性化的景观环境邻里分享PAGE84趣味邻里交流关注家庭、邻里和谐，设置便于活动、交流的场所1、运动配套、运动配套：篮球场、羽毛球场攀岩壁等架空层实用功能（运动健身区和儿童游乐场）等2、休闲主题配套、休闲主题配套：派对架空层派对架空层结合风雨连廊(可随意选择开私家酒吧、烧烤区、咖啡厅或功夫茶室)网络社区交流平台24小时开放的娱乐区邻里分享PAGE85派对架空层结合风雨连廊(可随意选择开私家酒吧、烧烤区、咖啡厅或功夫茶室设有独立洗手设有独立洗手盆，烧烤区，盆，烧烤区，供水设备供水设备邻里分享PAGE86Mini影院桌球室24小时开放的娱乐区集各式各样的时尚消闲娱乐设施，包括、美式桌球、健身77、设备、视听音响，大银幕及极速上网设备，随时随地享受无边界休闲娱乐，符合现代人享受的生活。网吧网络社区交流平台邻里分享PAGE87p邻里讨论区为有共同爱好、为有共同爱好、拥有共同话题的业主提供沟通交拥有共同话题的业主提供沟通交流的空间流的空间p娱乐购物发布社区商业最新优惠及活动表演等最新讯息。网站社区交流平台与大型网站合作，为住户提供社交服务服务方面：PS:PS:下午三点打篮球下午三点打篮球PS:PS:晚上星巴克不见不散晚上星巴克不见不散。建议小区部分架空主题商业街区，上盖公寓开放的特色街区PAGE88城市行为和社区行为复合的mix空间开放城市社区将城市入口公共空间与社区开敞入口相结合。将街区的78、活力与社区内部活力紧密连接。商业价值提升的同时也贬低了一定的住宅价值住宅活动标高车行活动标高城市活动标高外外城城内内城城地面层：与城市功能相融合地面层：与城市功能相融合架空层：社区功能的复合串接架空层：社区功能的复合串接 社区俯瞰：立体景观体系营建社区俯瞰：立体景观体系营建打造都市e社区，搭建全新的价值体系，形成第一眼的标签化感知产品价值体系PAGE89都市e社区服 务 价 值区 域 价 值都市交汇中心，便捷交通都 市 便 捷艺 术 体 验居 住 价 值享 受 生 活开 放 共 享便捷网络社区住宅精细打造主卧系统、尊老系统、分离卫生间,、儿童成长系统、超大收纳满足青年的精装修首个WIFI覆盖便79、捷社区更多空间赠送降低公摊，取消入户大堂，过道电梯减下来更多附加值的打造：挑空，飘窗，错层露台服 务 价 值演绎艺术生活方式通过与STARBUCKS 著名品牌合作，演绎生活状态，通过提供品牌服务为项目增值名人合作，活动邀请时尚界知名人士参加游乐园等主题配套，根据不同年龄段的孩子需要居 住 价 值艺术氛围营造实现都市形式感，个性鲜明的标签化立面，现代都市艺术公园景观景观、入户大堂，楼梯间等公共空间注入时尚艺术元素社 交 价 值居 住 价 值开放的特色街区趣味邻里交流家庭情感交流篮球场、羽毛球场，攀岩壁、塑胶慢跑道、派对架空层等、小剧场、迷宫花园网络社区交流平台部分架空主题商业街区，上盖部分功能则80、以公寓为主。享受生活PAGE90享受生活户型更多附加值的打造赠送面积：设备平台赠送改造功能房间，错层双层露台、飘窗的面积全赠送降低公摊面积：入户大堂请出去过道电梯减下来户型更多面积赠送相同的面积更多的功能可能户型更多附加值的打造主卧系统、尊老系统、分离卫生间儿童成长系统、超大收纳户型保持弹性可变性，满足不同生活方式的平面PAGE91户型配比整体原则：适度扩大使用频率较高的客厅和主卧的面积尺度，压缩餐厅、厨房等关注度较低的功能空间面积。核心概念PAGE92客户竞品自身追求便捷，艺术享受，交流分享的生活方式，使他们为了人文精神的追求而愿意支付一定的物质成本。关注户型、配套、物业服务在户型、景观、配套服务上需更贴合目标需求的精细化的打造，重点提炼差异化的项目形象，提升产品价值便捷的都市交汇中心，孕育发展的活力新城。都市e社区活力midtownE都市E科技E文化E心情活力midtown社区，结合都市便捷，艺术文化，开放分享，享受生活的理念，打造都市与艺术科技交融的生活原型