1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。福田香蜜湖写字楼项目定位福田香蜜湖写字楼项目定位报告报告谨呈：地产开发有限公司1本报告是严格保密的。前言前言本报告是受朗日投资公司委托，从市场的角度对项目进行定位分析报告内容包括，市场分析、发展战略、客户定位、价格定位、产品定位、形象定位项目现处于初级规划阶段，本报告主要从市场的角度阐述项目定位观点，为项目提供规划设计的市场数据和资料2本报告是严格保密的。分析思维导图分析思维导图项目项目界定界定项目项目定位定位项目项目预算预算市场竞市场竞争分析争分析SWOTSWOT分析分析选择战略选择战略指标及限指标及限制条件制条件地块解析地块解析问题界定问题界定宏观市2、场宏观市场分析分析写字楼竞写字楼竞争分析争分析商业竞争商业竞争分析分析市场竞争战市场竞争战略的确定略的确定战略选择战略选择战略描述战略描述客户定位客户定位产品定位产品定位价格定位价格定位形象定位形象定位3本报告是严格保密的。项目界定项目界定指标及限制条件地块解析问题界定4本报告是严格保密的。项目指标及限制条件项目指标及限制条件项目指标项目地块性质为行政办公用地占地面积8800平米容积率4.8项目限制条件项目要求物业类型为写字楼与底层商业的结合类型项目除占地面积和容积率确定外其余指标尚未给出，要求根据法定图则确定其他指标项目对资金流没有提出要求，我们按照利润最大化条件考虑，项目规划尽量考虑以售为3、主，特殊情况可考虑出租项目要求建面中1.4的容积率要交给深规院作为行政办公使用，剩余3.4容积率用于出售，并且规划局办公楼与商业写字楼出入口相对独立5本报告是严格保密的。农科农科豪宅豪宅片区片区景田景田中高中高档住档住宅区宅区香蜜湖高尚居住、香蜜湖高尚居住、旅游度假区旅游度假区车公庙车公庙办公区办公区中心区中心区莲花山莲花山深圳高尔夫深圳高尔夫项目地块解析项目地块解析 区域位置独一无二，资源一流，地块稀缺区域位置独一无二，资源一流，地块稀缺u区位：区位：项目紧邻香蜜湖，位于红荔西路与香梅路交差叉两个商业中心之间，距离在1.5公里内。u交通：交通：周边路网完善，道路宽敞。目前红荔路车流量并不算太4、大，但红荔路接通侨城东路后车流量将会有所增加u资源：资源：一线湖景，二线山景，旅游、度假资源丰富；u人文：人文：固定的高档富人居住区支持周边商业；整个区域体现安静、整洁、休闲的居住氛围6本报告是严格保密的。居住用地政府用地旅游用地市政配套u占地：占地：8800m2u建面：建面：42240m2,其中12320m2交深规院作办公楼u物业类型：物业类型：以底层商业和写字楼结合的模式u容积率：容积率：4.8u建筑高度：建筑高度：100mu覆盖率：覆盖率：50%u项目周边以居住用地和旅游用地为主，且居住小区已经非常成熟项目地块解析项目地块解析 项目指标限定小，项目规划灵活性强项目指标限定小，项目规划灵活5、性强u由于项目规划设计尚未出台，因此项目部分指标是根据图则确定，调整灵活性强本项目本项目7本报告是严格保密的。香蜜湖香蜜湖规划大厦规划大厦香香蜜蜜二二村村原汽车原汽车大世界大世界本本项项目目红荔西路红荔西路深南大道深南大道香香梅梅路路香蜜湖香蜜湖度假村度假村水水榭榭花花都都缇香名苑缇香名苑香蜜湖一号香蜜湖一号香蜜湖度假村规划大厦规划大厦香蜜二村香香梅梅路路红荔西路红荔西路绿化带绿化带加油站房产局房产局办公楼办公楼本本项项目目u项目位于红荔西路与香梅路交叉路口的西南角，其周边楼盘众多，且旅游资源充分u项目地块规划为政府用地，紧邻规划局、房产局u项目原业态为汽车展场，现周边还保留着许多汽车相关商业6、项目地块解析项目地块解析 项目四至资源丰富，对项目整体价值影响显著项目四至资源丰富，对项目整体价值影响显著8本报告是严格保密的。项目四至项目四至项目地块解析项目地块解析 项目四至实景南面：香蜜二村/绿化带东面：香梅路/缇香茗苑西面：香蜜湖度假村规划大厦北面：红荔西路/水榭花都u项目周边路网完善，车流量不大；（此实景都在下午四点左右拍摄）u居住社区基本都已经开发完毕，社区成熟度高；u项目北面和东面高档社区成熟；西面旅游资源丰富；9本报告是严格保密的。项目地块价值提炼项目地块价值提炼v地块：地块：地块稀缺性无与伦比，溢价空间强劲v区位：区位：商务区、住宅区、旅游区黄金三角区位，给项目带来巨大的现实7、发展机会v政务：政务：项目政府规划用地的性质及周边政府办公楼的影响，使项目有充分挖掘政务经济价值的空间v资源：资源：市政配套、旅游资源丰富，营造出的良好居住环境v商业：商业：周边高档富人居住社区氛围成熟，区域商业设施配套齐全v地缘：地缘：地块原业态（汽车及相关服务）的影响依然存在v规划：规划：小规模、大背景、灵活的规划指标，让项目可塑性明显10本报告是严格保密的。项目问题界定项目问题界定本项目的本项目的R1（非期望结果）和（非期望结果）和R2（期望结果）分析（期望结果）分析问题结构化S SR1R1R2R2地块稀缺性无与伦比，但属于非主流商圈市场竞争激烈项目优势众多，但对写字楼没有核心驱动力项目8、定位不明确，方向不集中项目规模小，昭示性不强地块价值没有提升项目价值项目陷入同质化竞争项目定位没有形成核心竞争力项目昭示性不强，形象拔高有难度充分挖掘地块价值避免市场同质化竞争风险项目核心竞争力突出卖点明确项目形象能够满足高端要求R1与R2之间的矛盾矛盾1：非主流商圈与充分挖掘地块价值的矛盾矛盾2：市场竞争激烈与避免同质化竞争的矛盾矛盾3：项目定位方向不集中与项目核心定位突出的矛盾矛盾4：规模小，昭示性不强于项目高端形象要求的矛盾11本报告是严格保密的。项目核心问题项目核心问题-如何挖掘项目地块价值，形成差异化竞争如何挖掘项目地块价值，形成差异化竞争R1R1R1R1R1R1R1R1？问题1：如9、何在非主流商圈挖掘地块价值提升核心竞争力问题2：如何形成差异化竞争问题3：如何寻找项目核心定位问题4：如何提升项目形象及昭示性v竞争激烈v项目处于非主流商圈市场现实市场现实12本报告是严格保密的。分析思维导图分析思维导图项目项目界定界定项目项目定位定位项目项目预算预算市场竞市场竞争分析争分析SWOTSWOT分析分析选择战略选择战略指标及限指标及限制条件制条件地块解析地块解析问题界定问题界定宏观市场宏观市场分析分析写字楼竞写字楼竞争分析争分析商业竞争商业竞争分析分析市场竞争战市场竞争战略的确定略的确定战略选择战略选择战略描述战略描述客户定位客户定位产品定位产品定位价格定位价格定位形象定位形象定位10、13本报告是严格保密的。市场竞争分析市场竞争分析宏观市场分析写字楼竞争分析商业竞争分析市场竞争战略的确定14本报告是严格保密的。宏观经济背景：宏观经济背景：深圳经济增长平稳，深圳经济增长平稳，GDP增长保持增长保持20%左右，左右，房地产显现国家宏观调控的效果，增长速度减缓，趋向健康稳定房地产显现国家宏观调控的效果，增长速度减缓，趋向健康稳定u按照世界发展银行的理论判断，深圳市整体社会经济处于平稳增长期。u按照库兹涅茨 的模型判断，深圳市房地产市场处于高速发展阶段。按照世界发展银行的经济理论：一个国家的人均GDP与整体社会经济发展之间的对应关系 美元汇率取8.27计算库兹涅茨著作中论述了宏观经11、济增长与房地产市场的发展阶段之间的关系如下： 8%高速发展800-4000US$4000-8000US$8000-20000US$高速增长平稳增长衰退增长15本报告是严格保密的。市场竞争分析市场竞争分析宏观市场分析写字楼竞争分析商业竞争分析市场竞争战略的确定16本报告是严格保密的。销售状况销售状况u市场走出谷底，进入持续发展阶段。购买者对市场的发展前景看好。u2002年办公楼市场从低谷中开始反弹，加上宏观调控政策，把投资导向写字楼市场，出现持续增长势头。写字楼市场需求：写字楼市场需求：2001200420012004的写字楼销售面积平均的写字楼销售面积平均增长率约为增长率约为45%, 45%,12、 依此速度预期依此速度预期20052005年销售量增至年销售量增至4747万平米万平米20012004的写字楼面积平均增长率约为45%, 依此速度预期2005年销售量增至47万平米。17本报告是严格保密的。20052005年市场供应统计年市场供应统计中心区写字楼中心区写字楼18本报告是严格保密的。单位：单位：m220052005年市场供应统计年市场供应统计中心西区写字楼扫描中心西区写字楼扫描19本报告是严格保密的。写字楼未来两年市场放量激增，写字楼未来两年市场放量激增， 20052005年供年供应应8787万平米，预计万平米，预计20062006年供应年供应9090万平米万平米数据来源：世联数13、据库u供应预测：供应预测：未来两年写字楼放量激增（2005年供应87万平米，预计2006年供应90万平米），尤其是高端写字楼。写字楼销售压力大！u空置状况：空置状况：空置面积存量还很大，根据未来两年内的预期放量，可预见空置率将继续上升。20本报告是严格保密的。未来写字楼市场供求关系预期未来写字楼市场供求关系预期 高端产品供大于求高端产品供大于求u写字楼销售量自2002年反弹之后，开始回落，以47万平米作为2005年的预期销售量。u高端产品面临较大销售压力。 05年中心区高端写字楼放量接近90万平米。u中端产品供应量相对较少，成为市场契机。21本报告是严格保密的。诺德中心诺德中心金金中中环环本项14、目本项目香香蜜蜜湖湖片片区区CBD西区CBD中心区和中心西区成为两大供应集中分布区域中心区和中心西区成为两大供应集中分布区域u中心区和中心西区继续成为写字楼市场集中供应区域。u香蜜湖片区不是写字楼市场的主流区域。22本报告是严格保密的。 中心区写字楼案例对比中心区写字楼案例对比23本报告是严格保密的。 中心西区写字楼案例比较中心西区写字楼案例比较24本报告是严格保密的。u 中心区写字楼昭示性和配套均属顶级，最小开间面积在100平米左右，容积率1416；u中心西区写字楼昭示性好，配套一般，最小开间面积在50平米左右。容积率710。中心区、中心西区案例比较中心区、中心西区案例比较 面积划分、容积率15、面积划分、容积率25本报告是严格保密的。u中心区写字楼销售竞争激烈，价格在13000以上；u2005年中心西区写字楼后续销售压力较大，与供应激增相关，价格在900011000。中心区、中心西区比较中心区、中心西区比较 销售率、价格销售率、价格26本报告是严格保密的。中心区、中心西区比较中心区、中心西区比较 投资客比重、升值情况投资客比重、升值情况注：红色虚线是升值与否的分界线u中心区写字楼的投资客户比重在45%；u中心西区写字楼投资客户比重在30%50%。u中心西区写字楼相对升值较快，投资潜力巨大；而中心区写字楼价格基本维持不变。27本报告是严格保密的。写字楼市场竞争小结写字楼市场竞争小结v大16、势：写字楼总体市场供大于求，大势：写字楼总体市场供大于求，中心区高端写字楼放量很大，；而中心西区放量以中档产品为主；投资客户所占比重较高，为40%至50%， 中端产品升值迅速。v竞争：竞争：高端写字楼放量明显增加，竞争激烈；中、低档写字楼放量趋于平缓，需求强劲，但后续有大量产品推出。v产品：产品：中心区高档写字楼形象昭示性强，立意高，平均最小开间100平米，标准层面积2000平米；中心西区形象昭示一般，立意较高，平均最小开间50平米，标准层面积1300平米。v价格：价格：中心区写字楼均价约为13000元/平米，租金120元/平米；中心西区写字楼均价约为9000元/平米，三级报盘价格已升值到均价17、11000元/平米，租金在65 元/平米。v机会：机会：中端需求及投资需求为项目提供了空间。v威胁：威胁：项目处于写字楼商业边缘化地段，非主流；作为写字楼没有强大的商业氛围支撑；28本报告是严格保密的。市场竞争分析市场竞争分析宏观市场分析写字楼竞争分析商业竞争分析市场竞争战略的确定29本报告是严格保密的。商业分布格局商业分布格局香蜜湖香蜜湖度假村本项目p香蜜湖片区规划商业用地少，仅占规划用地总面积的1%。p香蜜湖片区除山姆会员店及顺电外，商铺少且规模不大。p景田南片区内有较多的沿街商铺，以社区生活配套及汽车配套为主，基本能满足区域生活需求。香逸名园、香蜜三村社区街铺，以汽车配件、超市、餐饮为主18、顺电山姆会员店居住用地商业用地政府用地配套用地旅游用地市政配套临时酒楼、饭店30本报告是严格保密的。香蜜湖片区集中商业扫描香蜜湖片区集中商业扫描 顺电香梅店顺电香梅店 建筑面积：接近1万 平米区位：香梅路中北段东侧业态规划： 1层：手机，摄像机，数码 相机，打印机，电子词典，美容器具，电话机，配件超市，办公用品。 2 层：冰箱，空调，洗衣机，厨房电器，吸尘器，风扇，等离子背投，彩电，家庭影院。 3层：家居天地 4层：生活大师开业时间：2004年5月销售情况： 31本报告是严格保密的。香蜜湖片区集中商业扫描香蜜湖片区集中商业扫描 山姆会员店山姆会员店占地面占地面积积：3.53.5万平米万平米建筑19、面积：营业面积1.4万平方米。 业态规划：仓储型超市，员工只有500人。开业时间：1996年销售情况： 备注：即将迁至农林路与侨香路交接处的深国投广场，面积扩大至2万平米，地面建筑为4层的商业中心和一栋12层的写字楼。写字楼部分将是沃尔玛亚洲总部所在地。据了解，二期工程预计今年12月封底，明年8月正式投入使用。32本报告是严格保密的。周边片区集中型商业扫描周边片区集中型商业扫描 景田片区、中心区景田片区、中心区33本报告是严格保密的。片区街铺商业价格调查片区街铺商业价格调查34本报告是严格保密的。香蜜湖片区在售楼盘底商价格调查香蜜湖片区在售楼盘底商价格调查35本报告是严格保密的。根据区域人口估20、算，片区内需根据区域人口估算，片区内需4万平方米万平方米的商业面积的商业面积u香蜜湖片区内居住人口约4万人，根据商业服务建筑面积0.51平方米/人估算，片区内需24万平方米商业面积。u香蜜湖片区商铺和集中大型商业面积的总和约为3.6万平米。仍处于合理范围，但接近饱和。按照国际惯例：城市的正常商业容量为人均0.51M2，依据人口规模确定合理的服务面积：商业面积合理范围在20000至40000平米之间 城市社区商业规划标准城市社区商业规划标准（一般城市居住区商业设施指标）36本报告是严格保密的。纯社区型商业需求容量仍然很大纯社区型商业需求容量仍然很大支撑社区型商业规模确定的经验判定公式：支撑社区型21、商业规模确定的经验判定公式：合理社区服务型商业建筑面积合理社区服务型商业建筑面积=社区居住建筑面积社区居住建筑面积 0.028根据判定经验公式，香蜜湖片区社区型商业面积的合理值约为2.7万平米。 来自世联数据库目前香蜜湖片区社区型商业面积约为1.5万平米，仍有相当大的容量37本报告是严格保密的。商业市场竞争小结商业市场竞争小结v大势：大势：片区商业由于消费群的支持，及投资需求影响，目前销售情况较好v竞争：竞争：本项目属于区域型商业，片区仍然存在相当大的社区商业容量，但是大型商业容量接近饱和。v业态和产品：业态和产品：香蜜湖目前市场100平米左右的小型一层商铺租售旺盛，汽车相关产业铺面积以20022、300平米为主。大铺型销售相对较困难。v价格：价格：平均出售价格约为25000元/平米，出租价格约为150到200元/平米。v市场空缺和机会市场空缺和机会：餐饮业、休闲服务、与汽车相关高端的集中商业是一个目前片区的机会点38本报告是严格保密的。市场竞争分析市场竞争分析宏观市场分析写字楼竞争分析商业竞争分析市场竞争战略的确定39本报告是严格保密的。市场竞争分析市场竞争分析 市场竞争战略市场竞争战略最先进入市场垄断价格产品有不可重复性领导者领导者行业老大行业老大诺德诺德大中华大中华世界中心世界中心第二个进入市场改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值挑战者挑战者地标地标金中环金中环安联安联23、较晚进入市场搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者追随者追随者金润金润英龙英龙非行业老大，中大规模市场非行业老大，中大规模市场次次/ /非主流市场非主流市场敏锐的机会主义者敏锐的机会主义者较晚进入市场细分市场，瞄准缝隙目标明确，挖掘客户创新产品和需求点补缺者补缺者现中心区部分楼盘，由于商业中心的规划西移，以及地理位置的独特性，理所当然的成为了领导者中心区另有部分后起楼盘，成为了市场的挑战者现中心西区部分盘，由于市场需求的回暖，迅速抢占市场成为了追随者本项目由于自身规模和特定地块位置的限制，项目属于非主流商圈范畴，商圈边缘化影响明显，项目竞争有别于上述三类。且项目有特定的市场背景，因此项目24、属于补缺型竞争格局。但中心西区个别楼盘，在价格定位和客户定位方面，与本项目又存在着竞争中心区中心区中心区中心区部分楼盘部分楼盘金谷金谷中心西区中心西区部分楼盘部分楼盘本项目本项目40本报告是严格保密的。市场竞争分析市场竞争分析 竞争战略描述竞争战略描述细分市场：明确目前市场的所有客户，并找寻客户对应的产品特点寻找缝隙：针对中心区和中心西区写字楼的特点，筛选第三类工作需求，寻找他们需要的产品是什么明确目标：明确第三类客户的需求特征，打造产品，补充市场空隙挖掘客户：寻找政务经济、周边成熟高档富人社区及周边原业态的影响，挖掘事实存在的客户，了解其产品要求产品创新：针对客户需求，为客户量身定做，创造适25、合客户要求的产品，补充市场需求缝隙商业补缺：通过市场的分析，以补缺型业态做为底层商业的主要购买群体，结合政务经济的效应，吸引配套性行业客户购买补缺型竞争战略：补缺型竞争战略：补缺型竞争战略：补缺型竞争战略：细分市场客户及产品，打造第细分市场客户及产品，打造第细分市场客户及产品，打造第细分市场客户及产品，打造第三类工作空间，以差异化的产品补充市场缝隙三类工作空间，以差异化的产品补充市场缝隙三类工作空间，以差异化的产品补充市场缝隙三类工作空间，以差异化的产品补充市场缝隙较晚进入市场细分市场，瞄准缝隙目标明确，挖掘客户创新产品和需求点补缺者补缺者41本报告是严格保密的。分析思维导图分析思维导图项目项26、目界定界定项目项目定位定位项目项目预算预算市场竞市场竞争分析争分析SWOTSWOT分析分析选择战略选择战略指标及限指标及限制条件制条件地块解析地块解析问题界定问题界定宏观市场宏观市场分析分析写字楼竞写字楼竞争分析争分析商业竞争商业竞争分析分析市场竞争战市场竞争战略的确定略的确定战略选择战略选择战略描述战略描述客户定位客户定位产品定位产品定位价格定位价格定位形象定位形象定位42本报告是严格保密的。项目项目SWOT分析：分析：SO发展战略通过走差异化路线，结发展战略通过走差异化路线，结合项目稀缺性及政务经济的特点，形成项目核心竞争力合项目稀缺性及政务经济的特点，形成项目核心竞争力43本报告是严格保27、密的。发展战略描述发展战略描述针对本项目选择的针对本项目选择的针对本项目选择的针对本项目选择的SOSOSOSO战略描述：战略描述：战略描述：战略描述：以充分展示项目优势，利用市场机会抓住市场为核心手段；通过走差异化补缺路线，打造第三类的工作空间，结合政务经济和地块稀缺性的特点，抓窄纵市场，形成项目核心竞争力稀缺性优势：充分展现项目地块的稀缺性，提升溢价空间；地块价值优势：黄金三角区域优势，打造项目立意高度（有氧、健康、环保的未来工作模式）地缘优势：通过政务经济、周边成熟高档社区及周边原业态的影响，挖掘事实存在的客户交通优势：解决昭示性问题，打造项目转角位置的商业价值规划优势：灵活规划为产品创新28、奠定基础市场机会：充分挖掘投资客户市场写字楼断层：细分客户、明确目标、补缺产品商业机会：社区配套商业的充分挖掘44本报告是严格保密的。分析思维导图分析思维导图项目项目界定界定项目项目定位定位项目项目预算预算市场竞市场竞争分析争分析SWOTSWOT分析分析选择战略选择战略指标及限指标及限制条件制条件地块解析地块解析问题界定问题界定宏观市场宏观市场分析分析写字楼竞写字楼竞争分析争分析商业竞争商业竞争分析分析市场竞争战市场竞争战略的确定略的确定战略选择战略选择战略描述战略描述客户定位客户定位产品定位产品定位价格定位价格定位形象定位形象定位45本报告是严格保密的。项目定位项目定位客户定位产品定位价格定29、位形象定位46本报告是严格保密的。以国内、本地私营企业为主资本来源规模小，知名度低资产规模偏低偏低偏低偏低偏低偏低偏低200平米以下著名商圈的辐射区域小区域性的企业，依附于产业集群效应，广告类、贸易类、物流业行业低端客户以国内中型私营企业为主资本来源规模中等，知名度一般资产规模一般适中适中中等中等中等中等200-500平米华强北商圈；车公庙商圈；区域性加工贸易类、咨询顾问类公司分部，市级机构、地区性中型企业办事处、代表处行业中级客户以中外合资、港台资、国内股份制企业为主资本来源规模中等偏大，知名度较高。资产规模基于第2产业区域性公司深圳营销总部、研发、服务中心偏高适中偏高适中偏高高高偏高中等偏30、高500平米以上为主中心区商圈、华强北商圈；地王商圈；国贸商圈；车公庙商圈；区域性的纯贸易类、资本投资类、咨询顾问类公司地区总部，省级机构、地区性大企业集团办事处、代表处行业中高级客户景观要求区行业集中度投资回报交通停车形象档次配套完善度价格承受需求面积置业取向目前主要分布区域具体描述分类写字楼客户细分写字楼客户细分客户群需要舒适、自由、开阔、个性的办公空间客户群需要舒适、自由、开阔、个性的办公空间面积需求：面积需求：200400200400平米；形象要求：个性、自我，但注重成本；价格需求：平米；形象要求：个性、自我，但注重成本；价格需求：9000-110009000-11000元元产品需求：31、舒适、自由、开阔、个性的办公空间产品需求：舒适、自由、开阔、个性的办公空间47本报告是严格保密的。案例分析案例分析建艺大厦建艺大厦政府职能部门政府职能部门：深圳市规划国土局、规划国土信息中心、纪委监察局分部小组、深圳市建筑工务局相关机构和企业相关机构和企业：市规划设计研究眼、深圳市不动产估价学会、深圳市房地产协会、广东博思建筑工程造价司法鉴定所、深圳市诚信行工程咨询公司、建星建筑监理公司、城市空间规划设计有限公司、中国人寿保险公司等平均租金平均租金：45元/平米开间划分情况：开间划分情况：企业使用面积主要为80400平米。48本报告是严格保密的。案例分析案例分析设计大厦设计大厦政府职能部门政府32、职能部门：深圳市房地产交易中心、深圳市建筑工程交易服务中心、深圳市房屋租赁管理办公室、深圳市建设局。 相关机构和企业相关机构和企业：深圳市建筑设计研究总院、深圳市居众装饰设计工程有限公司、深圳国房地产咨询有限公司、香港阿特森泛华建筑与景观设计公司、安道森地域规划发展公司、中联银担保有限公司等 平均租金平均租金：45元/平米开间划分情况：最小开间开间划分情况：最小开间 80平米，主要企业使用面积80400平米。49本报告是严格保密的。写字楼客户群细分：写字楼客户群细分：根据对于类似写字楼的调查根据对于类似写字楼的调查归纳出本项目写字楼产品的核心客户群归纳出本项目写字楼产品的核心客户群与国土规划局33、相关的4大类型企业机构有：金融证券业、设计装饰、工程、地产咨询和监理公司和建筑地产类学术性机构50本报告是严格保密的。建筑设计类、创智型公司高层访谈建筑设计类、创智型公司高层访谈 访谈名录和内容访谈名录和内容Q1:对于集中设计、创智类的个性化写字楼的需求程度对于集中设计、创智类的个性化写字楼的需求程度Q2:对写字楼产品的设计、功能上的要求对写字楼产品的设计、功能上的要求Q3:基于本项目的资源和立意，能够承受的价格是多少基于本项目的资源和立意，能够承受的价格是多少51本报告是严格保密的。建筑设计类、创智型公司高层访谈建筑设计类、创智型公司高层访谈 客户需求纪要客户需求纪要52本报告是严格保密的。34、访谈总结访谈总结大中型建筑设计类企业对于本项目的自然景观和政务资源很有兴趣，树立自己的个性化形象，提升格调和气质使他们的核心驱动力。该潜在客户群的数量充足，价格承受力很强，可达15000元/平米。小型建筑公司注重实惠的特点，使他们不能成为核心客户群体。创智型公司也会对本项目起到支撑作用。他们对于网络硬件的配套要求是核心驱动力。价格承受力9000元/平米左右。商业需求均为中高档配套餐饮业和金融业。53本报告是严格保密的。写字楼市场机会挖掘写字楼市场机会挖掘与国土规划政务相关的大中型建筑设计类公司和IT科技类创智型公司。潜在客户群很大。市场空白点：市场空白点：市场空白点：市场空白点：高档富人居住区35、氛围成熟，为他们贴身设计的创新产品缺少市场特征：市场特征：市场特征：市场特征：投资行为很活跃市场空白点：市场空白点：市场空白点：市场空白点：自然景观资源一流，整个市场缺乏个性化、创意浓厚的写字楼作品结合富人区优势结合政务资源优势结合市场特点C C A A B B 鉴于富人生活配套和未来办公需求的组合办公室（生活与工作融合、过渡型）投资客户54本报告是严格保密的。客户定位写字楼客户定位写字楼由于发展战略和竞争战略的特点，项目核心客户的选择将由由于发展战略和竞争战略的特点，项目核心客户的选择将由战略的要求而制约战略的要求而制约核心客户重要客户游离客户与国土政务关联的大中型建筑设与国土政务关联的大中36、型建筑设计类公司，计类公司，IT IT高科技创智型公司高科技创智型公司注重生态景观资源的企业鉴于富人生活配套和未来办公需求的组合办公室投资客户核心驱动力：核心驱动力：核心驱动力：核心驱动力：1 1 1 1、充分享用政府规划局资源、充分享用政府规划局资源、充分享用政府规划局资源、充分享用政府规划局资源2 2 2 2、彰显创智型企业的创意、个性化和自由格调的形象、彰显创智型企业的创意、个性化和自由格调的形象、彰显创智型企业的创意、个性化和自由格调的形象、彰显创智型企业的创意、个性化和自由格调的形象3 3 3 3、由于地块稀缺性及市场大势影响投资驱动力明显、由于地块稀缺性及市场大势影响投资驱动力明显37、由于地块稀缺性及市场大势影响投资驱动力明显、由于地块稀缺性及市场大势影响投资驱动力明显由于项目补缺型竞争战略的要求，项目以客户为导向根据SO发展战略展现项目优势的要求，政务经济概念和创意个性化将作为项目的重要手段进行客户的挖掘，因此政务相关和创意型企业将成为我们的核心客户根据项目竞争战略的要求，第三类工作空间的需求客户，创业客户、个性客户、位于富人生活和中心区办公客户将成为第三类工作空间的重要客户根据发展战略把握市场机会的要求，投资客户项目重要的机会，也将成为本项目的重要客户55本报告是严格保密的。u深南大道路口处、香逸名园、香蜜三村社区街铺，以汽车配件、超市、餐饮、美发美容为主。u汽车美容38、配件、维护类的街铺面积在200300平米。u餐饮店以100200平米为主。只有一家大型美食街和乔治别克西餐厅位于深南大道与香梅路交汇处。商业扫描：商业扫描：原业态影响依然存在，但档次不高原业态影响依然存在，但档次不高56本报告是严格保密的。u红荔路段以汽车配件、装饰工程、仕多、摄影晒相、医药、房产地铺、小餐饮为主。u街铺面积在100200平米。商业扫描：商业扫描：周边商业整体档次不高，高端消周边商业整体档次不高，高端消费、高端形象商业空白明显费、高端形象商业空白明显57本报告是严格保密的。汽车相关的行业高端客户高档餐饮、高档休闲行业客户银行、证券、保险、便利店等政务配套行业客户投资客户市场空39、白点：市场空白点：市场空白点：市场空白点：餐饮业、休闲、高端服务型商业是一个目前片区的机会点；原有汽车相关商业氛围浓厚，但缺乏高档次的汽车相关商业。市场特征：市场特征：市场特征：市场特征：投资活动活跃市场机会点：市场机会点：市场机会点：市场机会点：已建成的深圳市规划局，即将建成的国土局、建安项目写字楼和本项目所带来的巨大的政务商务商业配套需求结合富人区优势结合访谈结果社区商业公式分析直接推导C C B B A A 商业市场机会挖掘商业市场机会挖掘58本报告是严格保密的。客户定位商业客户定位商业由于发展战略和竞争战略的特点，项目核心客户的选择将由由于发展战略和竞争战略的特点，项目核心客户的选择将40、由战略的要求而制约战略的要求而制约核心客户重要客户游离客户奢侈品展示（汽车、洋酒等）相关奢侈品展示（汽车、洋酒等）相关的行业高端客户的行业高端客户补缺型，餐饮、高档休闲行业客户补缺型，餐饮、高档休闲行业客户区域原有业态客户银行、证券、保险等政务配套行业客户投资客户高端便利店、商务店等规划、国土相关服务行业客户核心驱动力：核心驱动力：核心驱动力：核心驱动力：1 1 1 1、区域配套价值受政务经济的影响、区域配套价值受政务经济的影响、区域配套价值受政务经济的影响、区域配套价值受政务经济的影响2 2 2 2、地缘效应和补缺型业态对项目招商的影响、地缘效应和补缺型业态对项目招商的影响、地缘效应和补缺型41、业态对项目招商的影响、地缘效应和补缺型业态对项目招商的影响59本报告是严格保密的。项目定位项目定位客户定位产品定位价格定位形象定位60本报告是严格保密的。产品定位产品定位物业配比物业配比从从SO发展战略确定物业配比，应充分挖掘底层商业价值发展战略确定物业配比，应充分挖掘底层商业价值通过市场分析确定，项目处于黄金三角区位优势明显，周边成熟消费群的支持对商业发展又极大帮助底层非集中商业，社区商业还有较大容量的机会明显商业属于利润型产品，本项目有较好的临街、转角商业价值，因此项目在考虑整体需求和形象要求的前提下应充分挖掘商业的价值点项目临街面、转角商业价值明显，应充分考虑项目临街面、转角商业价值明显42、，应充分考虑项目临街面、转角商业价值明显，应充分考虑项目临街面、转角商业价值明显，应充分考虑61本报告是严格保密的。产品定位产品定位物业配比物业配比从商业价值最大化的角度考虑底层商业为两层从商业价值最大化的角度考虑底层商业为两层统计得出周边底层商业均价在25000元左右，租金在150元左右按照年汇报率8%计算，底层商业价值在22500元左右，因此项目底层商业价值按照23000元计算按照商铺价值递减规律一层价值为23000元；二层价值为一层的50%，即11500元；三层价值为第一层的30%，即6900元，远远低于写字楼价格，因此项目商业面积不超过两层从案例分析，商业超过两层，销售压力大商铺价值递43、减规律决定商业不超过两层商铺价值递减规律决定商业不超过两层商铺价值递减规律决定商业不超过两层商铺价值递减规律决定商业不超过两层62本报告是严格保密的。产品定位产品定位物业配比物业配比从商业价值最大化的角度考虑底层商业为两层从商业价值最大化的角度考虑底层商业为两层按照覆盖率50%计算一层商铺面积为4400平米，两层合计为8800平米 880050%4400 440028800写字楼总面积为33440平米 42240880033440考虑项目限制条件12320平米将用作政府办公，独立入口，因此项目按照两栋塔楼排布，另一栋塔楼为可售部分面积为21120平米 33440 1232021120两层商业：44、两层商业：面积为8800平米左右写字楼：写字楼：总面积33440平米，其中12320平米交深规院办公室用，21120平米推平米推出销售出销售63本报告是严格保密的。产品定位产品定位写字楼写字楼竞争战略补缺型产品的要求确定项目户型竞争战略补缺型产品的要求确定项目户型本项目定位：本项目定位：隔间面积：最小200平米，标准层面积1000平米。根据大客户的需要，景观资源较好的高楼层重点考虑整层购买。局部100平米小分割组合考虑放在底楼层形象：个性化，创意，舒适写字楼核心客户群写字楼核心客户群核心客户群需求产品特征：核心客户群需求产品特征：大中型建筑设计类公司核心要求是外立面和空间设计能够有足够的创意和45、突破，充分展现其别致的格调和气质。办公面积500至1000平米，最小划分单位为200平米左右。价格承受力不超过15000元/平米。IT高科技及其他创智型公司，核心需求是网络硬件配套，办公面积在200至500平米，合适的最小单位面积是100平米左右。能承受的价格在9000-11000元/平米。与国土政务关联的大中型建筑设计类公司，IT高科技创智型公司64本报告是严格保密的。产品定位产品定位物业布局物业布局两栋塔楼设计，共享空间两栋塔楼设计，共享空间底层商铺考虑退红线位置和地面部分广场绿化位置后，满铺考虑写字楼两栋塔布局的限制和客户对户型要求，确定每层面积约1000平米层两个塔楼共享一个大堂和绿化46、平台根据物业面积，配置次下一层车库及地面部分车位，约350个车位造型示意大大堂堂及及绿绿化化平平台台绿化共享空间概念绿化共享空间概念p利用共享区分隔空间，增强室内外空间对话p它既可看成花园，也可以是观景平台，还可以是开放式的办公空间65本报告是严格保密的。根据覆盖率指标的要求，分为塔楼与商业裙楼两部分，最大限度设置商业裙楼；裙楼不宜超过两层,满足整层，半层，1/4层单位购买的尊贵感 2m76m2m7.5m25m32.5m36m900平方米平方米1000平方米平方米香梅路香梅路产品定位产品定位物业布局物业布局标准层平面错开式布局，减小标准层面积标准层平面错开式布局，减小标准层面积66本报告是严格47、保密的。人车分流:地下车库出入口与人行出入口，形成人车分行，车流组织避免在前广场停留；商业主入口:设置在昭示性最佳的东向，聚集人流；写字楼入口:结合进入的便捷性;可考虑设置在西向；地下车库出入口:尽量设置在南北两侧，形成有效的车流组织商业的交通组织，关系到商业人气，建议注重其昭示性，并设置通向二设置通向二设置通向二设置通向二/ / / /三楼的三楼的三楼的三楼的垂直交通垂直交通垂直交通垂直交通，提升商业价值；写字楼的入口建议设置在南向，并实现人车分流；商业主入口商业主入口车行出口车行出口车行入口车行入口前广场前广场前广场前广场商业次入口商业次入口写字楼主入口写字楼主入口写字楼写字楼次入口次入口48、产品定位产品定位物业布局物业布局交通组织聚集人气，人车分流交通组织聚集人气，人车分流67本报告是严格保密的。核心筒的设置，将两个塔楼统一考虑，最大限度提升使用率；充分考虑公共走道的空间尺度设计，最大限度减少公共空间的面积；给排水位的预留柱位，建议靠近核心筒处理，便于日后空间的组织；以办公区间进入的昭示性为前提，可在“工，十，日”字型走道处理上有所提升,考虑到日后的可拼合销售;写字楼面积统一考虑,原则上写字楼面积在上满足以100-200平方米为基本单元的划分基数，进深尽量控制在10-12米电梯的承载按高于普通标准的20% 配置;项目的核心筒设计关系到办公空间的昭示性与实用性，是项目设计的重要环节49、2m76m2m7.5m25m32.5m36m900平方米平方米1000平方米平方米香梅路香梅路产品定位产品定位物业布局物业布局核心筒设计提升使用率，增强办公区域昭示性核心筒设计提升使用率，增强办公区域昭示性68本报告是严格保密的。最大限度加大景观面的处理，增强采光效果；考虑大幅玻璃幕墙，来增加景观/采光效果，考虑室外空调机位的设计，避免建筑外观与室内采光受到影响；避免对视现象，增强空间上的对流设计； 充分挖掘项目的本体资源，提升物业价值；节约投资成本，保证项目品质，合理配置2m76m2m7.5m25m32.5m36m900平方米平方米1000平方米平方米香梅路香梅路产品定位产品定位物业布局物业50、布局景观价值：利用布局将景观与采光发挥最大景观价值：利用布局将景观与采光发挥最大69本报告是严格保密的。在每层设计可赠送面积的入户花园；满足不同面积（整层，半层）单位购买的物业，性价比的提升；有氧健康生态办公环境；资源的充分利用，自然通风，采光；可在原有的创新价值点上，有所提升；提升物业的购买性价比，充分利用资源，健康生态的办公环境生成，增加立面的变换，便于营销概念的形成 偶数层花园偶数层花园 奇数层花园奇数层花园产品定位产品定位物业布局物业布局附加值：赠送面积，超性价比附加值：赠送面积，超性价比70本报告是严格保密的。产品定位产品定位以100-200平米为模数的一个“menu plan”（功51、能菜单） + += =+ += =+ += =oror单一的组合模式具有可变性空间模式71本报告是严格保密的。层高层高立柱沿墙布置，中空无柱，体现空间感；设计写字楼层高3.8m，为保证项目净高达到3m，建议采用宽扁梁设计，并且考虑管道穿孔，预留管道孔；商业一层层高6m，二层4.5m增设网络地板在结构的处理上，建议结构方正，扁梁无柱；沿墙体设置立柱预留管道孔产品定位产品定位建筑细节的建议：梁中穿孔，预留管道孔建筑细节的建议：梁中穿孔，预留管道孔地板网络、弱电线路楼板72本报告是严格保密的。产品定位产品定位商铺商铺竞争战略补缺型产品的要求确定项目户型竞争战略补缺型产品的要求确定项目户型本项目定位：52、一层整体经营先引入商家，进行带租约出售。二层主要以办公配套为主。面积：100平米商铺，可自由组合价格：2500035000元/平米；租金200250元/平米汽车模型展售、高档餐饮配套、高档休闲配套商业核心客户群商业核心客户群补缺型，餐饮、原业态，与汽车相关的行业客户高档休闲行业客户投资客户银行、证券、保险等政务配套行业客户市场归纳及案例借鉴片区内商铺面积总结：社区服务型商业以100平米左右好销。汽车相关商业以200平左右为主，大铺型压力较大。片区内商铺价格总结：商铺售价平均为35000元/平米（临主干道面）25000元/平米（非临主干道面）；租金案例：缇香名苑、中旅国际公馆73本报告是严格保密53、的。底层商业档次定位底层商业档次定位-打造高档产品，顶级形象入市打造高档产品，顶级形象入市产品定位产品定位区位区位理想本项目处在香蜜湖富人区，交通便利，展示性较好品质品质处于市场领跑者地位产品品质坚持走差异化路线，以客户需求的附加值最大化为目标市场空缺空缺进行奢侈品的销售与展览，对普通商业功能予以转化，充分发挥价值档次定位：档次定位：高档产品高档产品顶级形象入市顶级形象入市通过高品质打造拉升项目整体的核心竞争力通过高品质打造拉升项目整体的核心竞争力74本报告是严格保密的。商业定位：立足于香蜜湖片区，辐射整个商业定位：立足于香蜜湖片区，辐射整个深圳深圳产品定位产品定位v位置：项目建成后的地上一层54、。v功能：项目整体形象有力提升，项目档次的标竿，打造企业在城市的品牌。v对象：富豪，高层次消费者，高级礼品购买者； 追求生活前来感受的市民。v业态：高档奢侈品销售与展示； 如：汽车，雪茄，名酒 。75本报告是严格保密的。裙房裙房1层的顶级商业、展览提升项目的整层的顶级商业、展览提升项目的整体形象体形象世界顶级的品牌所带来的是其背后的历史与内涵u展厅中的名贵汽车车和顶级游艇都渲染着会馆顶级的档次艺术展顶级品牌车展产品定位产品定位u艺术展览可以提升整个会馆的文化形象76本报告是严格保密的。汽车贸易：汽车贸易：品牌汽车展厅品牌汽车展厅产品定位产品定位77本报告是严格保密的。其他奢侈品销售与展示其他奢55、侈品销售与展示雪茄，名酒雪茄，名酒产品定位产品定位78本报告是严格保密的。功能配置说明功能配置说明1F2F3F以上顶级品牌展厅顶级品牌展厅餐厅、咖啡馆、餐厅、咖啡馆、酒吧酒吧写字楼写字楼79本报告是严格保密的。裙房裙房12层设置餐厅，酒吧，咖啡馆等层设置餐厅，酒吧，咖啡馆等u高档餐厅，咖啡馆带来的不仅仅是味觉的享受，更重要的是提供氛围更好的商务商务空间空间u餐厅至少有一家的等级和规模能承办大大型顶级宴会。型顶级宴会。餐厅咖啡馆、酒吧80本报告是严格保密的。产品定位产品定位 以餐饮、休闲为辅的商业配套以餐饮、休闲为辅的商业配套集中型的高档次餐饮业：西餐厅、咖啡厅、快餐店和冰淇淋店。服务目标：周边56、的富人和政务及相关的商务人员。面积估计在200平米左右。81本报告是严格保密的。产品定位产品定位 定位归纳定位归纳两层商业共两层商业共88008800平米平米写字楼销售面积写字楼销售面积2112021120平米平米多层次生态体系多层次生态体系超大尺度玻璃幕墙设计超大尺度玻璃幕墙设计形象档次形象档次物业配比物业配比硬件亮点硬件亮点地下一层豪华大堂（与停车场相连）地下一层豪华大堂（与停车场相连）充裕电梯及分层电梯设置充裕电梯及分层电梯设置3.83.8米标准层高米标准层高TAXITAXI雨棚雨棚/ /独立来访停车场独立来访停车场1010米通高采光写字楼大堂米通高采光写字楼大堂景观优势景观优势最大限度57、的挖掘景观资源最大限度的挖掘景观资源; ;南北进深拉长，增加景观享受面积；南北进深拉长，增加景观享受面积；大面积玻璃幕墙，增加景观表达；大面积玻璃幕墙，增加景观表达；附加值附加值利用架空层，提升可用面积；利用架空层，提升可用面积；隔层设置挑空，用于赠送面积；隔层设置挑空，用于赠送面积；顶楼利用结构处理，设置双层挑空；顶楼利用结构处理，设置双层挑空；产品规划产品规划写字楼整层面积考虑在写字楼整层面积考虑在10001000平米左右平米左右错开式布局，拆分标准层面积错开式布局，拆分标准层面积模块式户型组合；模块式户型组合；两层商业两层商业：面积为8800平平米米左右，商业一层层高6m，二层4.5m，58、写字楼：总面积总面积33440平米平米，其中12320平米交深规院办公室用，21120平米推出销售，设计写字楼层高高3.8m写字楼隔间面积最小100、200平米，标准层面积1000平米。根据大客户的需要，景观资源较好的高楼层重点考虑整层购买。小分割组合考虑放在底楼层，满足投资客和小型创智型公司的的需要商业面积最小100平米左右，可自由组合形象：个性化，创意，舒适82本报告是严格保密的。建筑风格适当的运用建筑色彩；玻璃幕墙，体现项目品质感、商务感；避免空调机位对立面的影响及大型机的处理，在片区形象的领先产品展示产品展示建筑细节的建议：建筑立面的色彩与细节建筑细节的建议：建筑立面的色彩与细节83本59、报告是严格保密的。便利性、融合性、安全私密性与商业入口一体化的大堂可以打TAXI的大堂设置独立访客停车的车库与商业停车完全区隔产品展示产品展示 字楼底部入口的设计力求简洁大气字楼底部入口的设计力求简洁大气84本报告是严格保密的。写字楼大堂写字楼大堂10m高空间，自然采光生态大堂；功能为客户休息、前台保安、便利店；从整体出发，注意不同材料质感形成的综合视觉效果，同时，尽量减少材料品种；产品展示产品展示建筑细节的建议：超高空间生态大堂建筑细节的建议：超高空间生态大堂85本报告是严格保密的。产品展示产品展示 尊贵停车位与负一层大堂尊贵停车位与负一层大堂三大堂设计三大堂设计高空间，自然采光生态大堂；临60、时停车位的室外大堂式设计；负一层与停车场相连的尊贵大堂；名师设计，大师光环86本报告是严格保密的。转换层架空转换层架空设有可供200人使用的多功能会议室，并配有视频会议设备有多媒体的培训室供洽谈商务使用的咖啡厅及会议室屋顶花园商务生态花园产品展示产品展示 建筑细节的建议：共享空间的营造建筑细节的建议：共享空间的营造87本报告是严格保密的。超大型超大型墙体电墙体电视屏幕视屏幕商机的商机的体现体现产品展示产品展示建筑细节的建议：广告位的处理与广场环境的融合建筑细节的建议：广告位的处理与广场环境的融合广场标广场标志与彩志与彩旗昭示旗昭示性性88本报告是严格保密的。产品展示产品展示 商业：咖啡厅商业：61、咖啡厅89本报告是严格保密的。产品展示产品展示 商业：西餐厅商业：西餐厅90本报告是严格保密的。项目定位项目定位客户定位产品定位价格定位形象定位91本报告是严格保密的。价格定位价格定位原则：以客户为导向的产品价格原则：以客户为导向的产品价格根据核心客户对价格的承受力，确定产品价格小型创智客户对价格承受力在9000-11000元/平米，大型设计类客户对价格承受力在15000元/平米左右根据项目竞争战略和发展战略要求，产品均价位于中心西区与中心区价格之间景观最优：通过周边楼盘位置分析，十楼以上，景观资源最优，可考虑为大客户定制户型和创新产品，十楼以下较差商业应考虑整体形象的需要，建议商业只租不售，62、租金应与周边上也一致水水榭榭花花都都水水榭榭花花都都低低层层办办公公楼楼国房局国房局加油站加油站规划局规划局红红荔荔西西路路香蜜湖旅游区香蜜湖旅游区香蜜湖香蜜湖底层底层 大堂大堂 商业商业 平台平台平台平台平台平台平台平台平台平台深深规规院院可可售售写写字字楼楼92本报告是严格保密的。价格定位价格定位写字楼目标均价写字楼目标均价10000元元/平米，商业租金在平米，商业租金在200元元/平米平米根据核心客户对价格的承受力，确定产品价格。小型创智客户对价格承受力在9000-11000元/平米；大型设计类客户对价格承受力在15000元/平米左右。因此，根据客户承受力，价格区间在9000到1500063、元/平米之间中心区写字楼均价13000元/平米，中心西区均价在9000元/平米，因此根据竞争战略及发展战略要求，写字楼目标均价在10000元/平米考虑整体形象的需要，建议商业带租约出售，租金应与周边上也一致，月租金在150至200元/平米。根据市场比较法，商业售价应在23000至30000元/平米左右93本报告是严格保密的。项目定位项目定位客户定位产品定位价格定位形象定位94本报告是严格保密的。形象定位形象定位 核心客户群需求形象的提炼核心客户群需求形象的提炼形象关键词：形象关键词：形象关键词：形象关键词： 自由的舒适的自由的舒适的自由的舒适的自由的舒适的 开放的开放的开放的开放的 人性化的人64、性化的人性化的人性化的 便利的便利的便利的便利的写字楼核心客户群写字楼核心客户群客户类型提炼：智力型工作创意取胜舒适、开放、自由的思考与国土政务关联的大中型建筑设与国土政务关联的大中型建筑设计类公司，计类公司，IT IT高科技创智型公司高科技创智型公司95本报告是严格保密的。形象定位形象定位 柔性办公主义柔性办公主义自由舒适的：自由舒适的：满足那些最有活力和想象力的工作人员，激活了他们最大的创造力和工作热情，使劳动效率成倍提高。传统的“刚性”办公环境秉承的是大工业时代以来的流水线生产模式，追求的是“密度效益”，。开放的：开放的：鼓励和支持灵感、创意的产生，避免劳动者只能在封闭、压抑的狭窄空间里65、，按固定模式日复一日地进行重复劳动，退化成屈从于管理效率的机器。人性化的：人性化的：强调以协作、交流、绿色和流动的精神为基础，既促进群体工作和信息交流。便利的：便利的：创造出一个家门口的个性化的第三类工作空间。柔性办公新主义柔性办公新主义自由舒适的自由舒适的自由舒适的自由舒适的开放的开放的开放的开放的人性化的人性化的人性化的人性化的便利的便利的便利的便利的96本报告是严格保密的。案例借鉴：新光商务港案例借鉴：新光商务港广州市北京南路的新光商务港，其地理位置并不是写字楼集中区域，增加了层高、配置了足够的端口和专线等。目前已有大公司在洽谈整栋买下，主要是因为这些新特点能满足其特殊的办公要求。 强调66、人性化，工作带不再是区域性的、固定的，而是流动的，可以由工作人员自由选择，工作空间甚至可以延伸到办公楼之外，让工作人员可以在内外部自由活动， 随时随地工作。97本报告是严格保密的。案例借鉴：新光商务港案例借鉴：新光商务港写字楼的内部环境十分舒适，24小时送新风独立计费的中央空调系统，随时输送清新空气，保证高氧环境；大厦每层的吊顶均设计成折线状，每层外墙的上半部设一悬挑反光板，可避免阳光直射，又可将自然光引入室内阴天室内自然采光照度也能达到300LK，既有利于保护视力，又可大大减少写字楼运营成本全楼最大的绿化带是5楼一整层的绿色多功能会所，设有游廊、咖啡厅等各式各样的娱乐设施，是工作人员碰头会面67、，寻找灵感的栖所。98本报告是严格保密的。分析思维导图分析思维导图项目项目界定界定项目项目定位定位项目项目预算预算市场竞市场竞争分析争分析SWOTSWOT分析分析选择战略选择战略指标及限指标及限制条件制条件地块解析地块解析问题界定问题界定宏观市场宏观市场分析分析写字楼竞写字楼竞争分析争分析商业竞争商业竞争分析分析市场竞争战市场竞争战略的确定略的确定战略选择战略选择战略描述战略描述客户定位客户定位产品定位产品定位价格定位价格定位形象定位形象定位99本报告是严格保密的。费用预算费用预算项目总投资估算为项目总投资估算为9971.989971.98万元万元根据产品的定位和规划设想、工程定额，并结合项目的具体特征。初步对工程的价格估算如下（该表只对可售部分，即21120平米写字楼和8800平米商业进行估算）：100本报告是严格保密的。The End.预祝香蜜湖商业办公楼项目开预祝香蜜湖商业办公楼项目开发圆满成功！发圆满成功！101