1、1上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升建议上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升建议2013 2上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx 目目 录录1 1、上海办公销售市场、上海办公销售市场 1.1 1.1趋势（容量）趋势（容量） 1.2 1.2结构（面积、总价、单价、位置）结构（面积、总价、单价、位置） 1.3 1.3分产品的趋势分产品的趋势 1.4 1.4热销项目或者高溢价项目解读（其他开发商如何挖掘土地的高溢价和高流量）热销项目或者高溢价项目解读（其他开发商如何挖掘土地的高溢价和高流量）2 2、上海龙湖虹桥2、天街目前产品力现状、上海龙湖虹桥天街目前产品力现状 2.1 2.1土地的各个特点、产品的各个细节土地的各个特点、产品的各个细节3 3、针对于不同类型客户或者使用目的，我们的竞争市场和盈利空间在哪里？、针对于不同类型客户或者使用目的，我们的竞争市场和盈利空间在哪里？ 3.1 3.1区域竞争市场区域竞争市场 3.1 3.1类住宅类住宅怎么做才能卖得高溢价，对应的流量怎么做才能卖得高溢价，对应的流量 参考案例参考案例 我们的产品如何定位产品力细节我们的产品如何定位产品力细节 3.2 3.2办公投资客户办公投资客户怎么做才能卖得高溢价，对应的流量怎么做才能卖得高溢价，对应的流量 参考案例、竞争案例参考3、案例、竞争案例 我们的产品如何定位产品力细节我们的产品如何定位产品力细节 3.3 3.3办公自用客户办公自用客户怎么做才能卖得高溢价，对应的流量怎么做才能卖得高溢价，对应的流量 参考案例、竞争案例参考案例、竞争案例 我们的产品如何定位产品力细节我们的产品如何定位产品力细节 3.4 3.4商业用途客户商业用途客户上海有没有有办公产权作商业使用、租赁也可以的案例，为什么会出现这种情况的背景条件上海有没有有办公产权作商业使用、租赁也可以的案例，为什么会出现这种情况的背景条件 本项目是否具备类似条件本项目是否具备类似条件4 4、新技术的应用对于客户的吸引力、新技术的应用对于客户的吸引力 4.1 4.14、新技术的应用的客户调研，价格限制下的选择新技术的应用的客户调研，价格限制下的选择5 5、上海公司的运营目标下项目操盘原则、上海公司的运营目标下项目操盘原则6 6、营销策略对于产品的溢价、营销策略对于产品的溢价7 7、总结、总结 3上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx1.上海办公销售市场上海办公销售市场4上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx1.1 趋势（容量）p自2006年起计算，办公市场整体供求较稳定，年供求比处于0.8-1.2之间，平均供求比1.1，年均新增存量仅25万方，累计新增供应存量200万方，其中约40%为开发商自持或长租状态；p年供应量与位于185、0-230万方之间，年成交量位于150-180万方之间；p全市成交均价整体呈上升趋势，目前处于结构性低位（外环外类住宅拉低），整体均价2.1万/以上；p全市办公产权物业总存量处于500-550万这一区间波动，销售率处于25%上下浮动；该500万方办公物业中约有40%（200万方）为开发商自持或长租状态；当年供求比当年余量20061.2 33 20070.8 -32 20081.4 49 20090.9 -12 20101.5 77 20111.3 51 20121.0 -3 20131.2 37年均-25累计1.1 200办公市场供求健康，年成交稳定在150-180万，均价整体上升，近期结构性6、走低万方万方% %200620072008200920102011201220133004005006007008009000.050.10.150.20.250.352846354448257354649254323.1%28.1%19.2%29.7%21.0%25.1%25.5%25.2%2006.01-2013.102006.01-2013.10上海办公产权物业存销情况上海办公产权物业存销情况当期存量销售率万平方米元/平方米200620072008200920102011201220136005004003002001000050001000015000200002500019214917、78191230234165220159181129204152183168183成交均价, 2006, 13057成交均价, 2007, 14744成交均价, 2008, 17730成交均价, 2009, 19648成交均价, 2010, 19792成交均价, 2011, 26875成交均价, 2012, 24302成交均价, 2013, 213152006.01-2013.102006.01-2013.10上海办公产权物业供求走势上海办公产权物业供求走势供应成交成交均价历年上海全市办公产品走量5上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx万平方米元/平方米2006200720088、20092010201120122013050010001500200050001000015000200001509138912931423121210209768821625208389818009397119411030成交均价, 2006, 9706成交均价, 2007, 10689成交均价, 2008, 14191成交均价, 2009, 16119成交均价, 2010, 21867成交均价, 2011, 22456成交均价, 2012, 22422成交均价, 2013, 239352006.01-2013.102006.01-2013.10上海上海住宅产权物业住宅产权物业供求走势供求9、走势供应成交成交均价万平方米元/平方米20062007200820092010201120122013500400300200100001000020000192149178191230234165220159181129204152183168183成交均价, 2006, 13057成交均价, 2007, 14744成交均价, 2008, 17730成交均价, 2009, 19648成交均价, 2010, 19792成交均价, 2011, 26875成交均价, 2012, 24302成交均价, 2013, 213152006.01-2013.102006.01-2013.10上海上海办公产权10、物业办公产权物业供求走势供求走势供应成交成交均价办公物业成交与经济形势正相关，限购以后部分住宅投资需求转向办公市场2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013-2-10123456781.54.85.9-0.73.35.42.62.52006-20132006-2013全国全国CPICPI走势走势CPI数据来源：新华财经数据来源：新华财经2008年金融危机年底4万亿投资2010年国四条2011年国五条限购房产税试点数据来源：数据来源：Data Report2011年国六条限购房产税扩容限墅令成交量下滑成交量下滑成交量上升成交量上升70/90政策1.1 趋势（形11、势）与住宅市场比对p办公物业相对住宅物业，成交供应适中保持稳定状态，未出现明显波动p2008年金融危机致使全市市场处于低谷，办公受影响尤为明显，跌到历史最低值p2010年限购以后部分住宅投资需求转向办公市场，成交量逐步提升6上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx万平方米元/平方米27.9180.5954.5266.6065.0437.8248.3782.6233.7534.1345.0252.0759.7566.9670.5631.7439.8131.7048.8839.7355.0355.2132.9929.5133.0941.1863.8450.2645.9671.442212、3531854517519206192627925218303532453729489190852432324594231412119419839供应成交成交均价2010一季度 2010二季度 2010三季度 2010四季度 2011一季度 2011二季度 2011三季度 2011四季度 2012一季度 2012二季度 2012三季度 2012四季度 2013一季度 2013二季度 2013三季度200180160140120100806040200-500005000100001500020000250003000027.9180.5954.5266.6065.0437.8248.3782.13、6233.7534.1345.0252.0759.7566.9670.5631.7439.8131.7048.8839.7355.0355.2132.9929.5133.0941.1863.8450.2645.9671.44成交均价, 2010一季度, 22353成交均价, 2010二季度, 18545成交均价, 2010三季度, 17519成交均价, 2010四季度, 20619成交均价, 2011一季度, 26279成交均价, 2011二季度, 25218成交均价, 2011三季度, 30353成交均价, 2011四季度, 24537成交均价, 2012一季度, 29489成交均价, 2014、12二季度, 19085成交均价, 2012三季度, 24323成交均价, 2012四季度, 24594成交均价, 2013一季度, 23141成交均价, 2013二季度, 21194成交均价, 2013三季度, 198392010Q1-2013Q3全市办公产品供求价量走势成交均价位于22,000-27000元/上下波动，近期结构型走低供远大于求，存量逐步堆积供求逐步提升，去库存及新增供应，热度显现1.1 趋势（走势）2010年至今办公物业按季度供求走势2012年至今办公产权物业市场走势渐好，供求稳定数据来源：数据来源：Data Report7上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pp15、txp2013-2016年全市甲级办公预估将有947万方，其中大虹桥区域、世博滨江将有大量办公供应，新兴商务区诸如长风商务区、莘庄商务区、七宝商务区将大量入市p虽然近期办公物业成交势头良好，但2014年后全市供应激增，多个商务区集中供应，风险加剧2014年-2015年办公供应600多万，供应过剩，供求利空1.1 趋势（走势）未来走势万平方米元/平方米2010一季度 2010二季度 2010三季度 2010四季度 2011一季度 2011二季度 2011三季度 2011四季度 2012一季度 2012二季度 2012三季度 2012四季度 2013一季度 2013二季度 2013三季度2001816、0160140120100806040200-500005000100001500020000250003000027.9180.5954.5266.6065.0437.8248.3782.6233.7534.1345.0252.0759.7566.9670.5631.7439.8131.7048.8839.7355.0355.2132.9929.5133.0941.1863.8450.2645.9671.44成交均价, 2010一季度, 22353成交均价, 2010二季度, 18545成交均价, 2010三季度, 17519成交均价, 2010四季度, 20619成交均价, 2011一季度17、, 26279成交均价, 2011二季度, 25218成交均价, 2011三季度, 30353成交均价, 2011四季度, 24537成交均价, 2012一季度, 29489成交均价, 2012二季度, 19085成交均价, 2012三季度, 24323成交均价, 2012四季度, 24594成交均价, 2013一季度, 23141成交均价, 2013二季度, 21194成交均价, 2013三季度, 198392010Q1-2013Q3全市办公产品供求价量走势数据来源：数据来源：Data Report数据来源数据来源: 戴德梁行戴德梁行8上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx118、.2 结构办公环线成交去核心化，外围成交占绝对比重，环线成交均价整体上升，局部结构型下挫200620072008200920102011201220130%20%40%60%80%100%65.965.245.159.336.656.450.621.8内中环间,2006,24.3内中环间,2007,27.0内中环间,2008,18.6内中环间,2009,18.3内中环间,2010,22.2内中环间,2011,13.2内中环间,2012,5.7内中环间,2013,4.638.244.624.852.130.649.440.761.418.131.632.566.645.653.465.483.719、12.512.98.47.317.210.65.111.82006年至今按环线成交面积比重分布图内环以内内中环间中外环间外郊环间郊环以外 P.S. 柱内标注的为当年环线成交量柱内标注的为当年环线成交量 单位：万方单位：万方 数据来源：数据来源：Data Report20062007200820092010201120122013500015000250003500045000内环以内,2006,18026内环以内,2007,21095内环以内,2008,26623内环以内,2009,34633内环以内,2010,29830内环以内,2011,42887内环以内,2012,39546内环以内,220、013,43172内中环间,2006,13051内中环间,2007,14417内中环间,2008,18554内中环间,2009,15919内中环间,2010,19319内中环间,2011,19105内中环间,2012,27030内中环间,2013,24127中外环间,2006,9075中外环间,2007,11666中外环间,2008,13743中外环间,2009,17555中外环间,2010,24257中外环间,2011,26845中外环间,2012,23369中外环间,2013,24361外郊环间,2006,6945外郊环间,2007,8441外郊环间,2008,10173外郊环间,200921、,10077外郊环间,2010,12115外郊环间,2011,14705外郊环间,2012,13739外郊环间,2013,14809郊环以外,2006,7882郊环以外,2007,9416郊环以外,2008,9179郊环以外,2009,9304郊环以外,2010,11455郊环以外,2011,12877郊环以外,2012,12909郊环以外,2013,10134全市均价,2006,13056全市均价,2007,14745全市均价,2008,17731全市均价,2009,19642全市均价,2010,19791全市均价,2011,26877全市均价,2012,24304全市均价,2013,21322、142006年至今各环线年度的均价走势图内环以内内中环间中外环间数据来源：数据来源：Data Report分环线成交量比重p办公成交呈现去核心化，内环内及内中环成交比重降低，中外环及外郊环比重上升，目前已达到绝对比重p外围区域比重已从近30%上升至近80%，外郊环占比45%，中外环占比33%分环线成交价格走势p全市各环线办公物业整体成交均价上升p出现局部的价格下挫与当年整购密切相关p均价涨势与距城市中心距离呈正相关，内环内涨势最为显著环线成交比重及价格趋势9上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptxp整个市场成交主体为标准办公，未来市场仍将以标准办公为主体整个市场标准办公占主体，其23、次为类住宅，市场容量大单位：万方201120122013预估2014预估0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%64809190170851552072010.01-2013.102010.01-2013.10全市办公产权物业类型全市办公产权物业类型供应供应占比占比酒店式公寓+LOFT标准办公单位：万方201120122013预估2014预估0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%48698785135991151252010.01-2013.102010.01-2013.10全市办公产权物业类型全市办公产权物业类型成交成交占比占比酒店式公寓24、+LOFT标准办公1.2 结构按产品属性划分数据来源：数据来源：Data Report10上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptxp全市酒店式公寓、标准办公产品成交量稳步提升，因成交区域去核心化，成交均价结构性下探p全市标准办公库存量逐年处于递增状态，但始终保持在20%上下，整体去化稳定万方万方元元/ /201120122013预估2014预估0408012016012000140001600018000 64 80 91 90 48 69 87 85 17,237 16,524 17,842 18,000全市酒店式公寓产品供求走势全市酒店式公寓产品供求走势供应量成交量均价万方万25、方元元/ /20112012预估20132014预估0100200300100001400018000220002600030000 170 85 155 207 135 99 115 125 30,291 29,712 24,027 25,000全市标准办公产品供求走势全市标准办公产品供求走势供应量成交量均价万方万方201120122013预估2014预估0204060800.650.670.690.710.730.751829333872.7%70.3%72.5%69.1%全市酒店式公寓产品存销情况全市酒店式公寓产品存销情况期末库存销售率万方万方201120122013预估2014预估0226、004006008001000-0.500.5 507 458 512 54221%18%18%19%全市标准办公产品存销情况全市标准办公产品存销情况期末库存销售率1.2 结构按产品属性划分标准办公未来供应量大，市场存在一定去化风险数据来源：数据来源：Data Report11上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx200万以下低总价办公产品走量高，200万以下占成交面积比近50%p从成交套数来看，500万元以内办公产品成交逐年递增，500万元以上成交套数略有下降p受成交套数影响，成交产品面积主要集中在500万元以内；2011-2013年成交面积中100万以下约占28%，100-27、200万的成交面积占成交总量18%2011201220130%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%6972101201105933253502490512831185193012109091503500-800万, 2011, 846500-800万, 2012, 443500-800万, 2013, 579800-1200万, 2011, 702800-1200万, 2012, 402800-1200万, 2013, 3051200-2000万, 2011, 3851200-2000万, 2012, 2461200-2000万, 2013, 1852000万以上, 28、2011, 2552000万以上, 2012, 2132000万以上, 2013, 1172011-20132011-2013年全市年全市成交套数成交套数结构结构100万以下100-200万200-300万300-500万500-800万800-1200万1200-2000万2000万以上2011201220130%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%39535925253414132019142418101518111319973134112011-20132011-2013年全市年全市成交面积成交面积结构结构100万以下100-200万200-300万300-5029、0万500-800万800-1200万1200-2000万2000万以上1.2 结构全市办公总价成交结构数据来源：数据来源：Data Report12上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx主力产品为均价3万元/以下， 1-2万元/产品成交占比增长显著p3万元/以下的产品为成交主力，占总成交量的60-80%（以面积计算）p1-2万元/产品逐年增长明显，成交套数占比从50%增长至60%，成交面积占比从37%增长至52%2011201220130%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100% 1,498 1,765 1,869 7,597 10,230 12,52830、 3,714 3,399 3,945 1,125 937 1,5284-5万元/, 2011, 5514-5万元/, 2012, 3374-5万元/, 2013, 3385-6万元/, 2011, 3775-6万元/, 2012, 2445-6万元/, 2013, 2386-7万元/, 2011, 1246-7万元/, 2012, 936-7万元/, 2013, 1337万元/以上, 2011, 1077万元/以上, 2012, 357万元/以上, 2013, 342011-20132011-2013年全市年全市成交套数成交套数结构结构7万元/以上6-7万元/5-6万元/4-5万元/3-4万元31、/2-3万元/1-2万元/1万元/以下2011201220130%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%14171970759649334117251414945-6万元/, 2011, 85-6万元/, 2012, 55-6万元/, 2013, 56-7万元/, 2011, 76-7万元/, 2012, 56-7万元/, 2013, 27万元/以上, 2011, 67万元/以上, 2012, 27万元/以上, 2013, 32011-20132011-2013年全市年全市成交面积成交面积结构结构7万元/以上6-7万元/5-6万元/4-5万元/3-4万元/2-3万元/132、-2万元/1万元/以下单位：万方单位：套1.2 结构全市办公单价成交结构数据来源：数据来源：Data Report13上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx全市办公热点区域分布，以外围的类住宅产品为主办公产品成交总量相对落后，集中于外环内的城市核心区，分布较分散嘉定北部板块新江湾城板块江桥板块真如板块真新板块长风板块浦江板块南桥新城板块临港新城板块2013年板块成交TOP10序号板块面积（）套数（套）热销原因1真如1426861142长实项目类住宅产品2南桥新城 1318962217类住宅散售热销3新江湾城 123956356总部办公整购4嘉定新城 991351671类住宅散售33、热销5浦江885341363类住宅散售热销6嘉定北部 84107524类住宅散售热销7真新74391934类住宅散售热销8长风48148316长风商务区标准办公热销9临港新城 47887832类住宅散售热销10江桥42617450类住宅散售热销嘉定新城板块标准办公标准办公类住宅类住宅大虹桥1.2 结构:总结全市各产品线成交区域分布14上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx漕河泾临空金桥张江世博划区价格区间环线分布区域分布6.0万元/以上全部集中在内环内南京西路、小陆家嘴、外滩等3.5-6.0万元/之间内环内、内中环间世博功能区及徐汇滨江、北外滩、虹桥古北、打浦桥、曹杨、曹家渡、34、徐家汇、中山公园、花木、龙华、八佰伴2.5-3.5万元/之间内中环、中环附近大虹桥、五角场、莘庄、长寿路、七宝、四川北路、不夜城、大宁、南方商城、漕河泾、长风、张江、前滩1.5-2.5万元/之间中外环间、外环附近大柏树、东外滩、虹桥临空商务区、普陀中环、浦江镇、市北、金桥、真如、宝山、康桥、紫竹、江桥、周浦、桃浦、青浦、外高桥1.5万元/以下外环以外奉贤、松江、嘉定新城、惠南、崇明、金山、临港由内向外价格不断递减p价格趋势：以内环内为核心，逐层向外扩散，价格随之梯度下降p本案地处大虹桥核心位置，坐享上海下一个经济增长极的规划利好全市办公售价跟随地段变化，由市中心向外逐步递减，与地段成熟性正相关35、大虹桥全市可售型标准办公等高线五角场花木真如徐家汇陆家嘴外高桥虹桥浦江镇市北工业园江桥虹桥天街虹桥天街外外滩滩前滩东外滩七宝长风莘庄南京西路南京西路淮海路淮海路人民人民广场广场八佰伴竹园北外滩嘉定新城1.2 结构15上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx200620072008200920102011201220130%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%48.77448.287.555.160.677.884.953.657.633.64536.840.92535.513.9139.717.718.525.716.39.411.413.911.49.36、810.715.113.517.18.47.78.97.211.312.36.214.523.415.117.539.419.52828.67.12006年至今按成交面积段排布100以下100-200200-300300-500500-10001000以上1.3 分产品的趋势小面积类住宅成交量占比上升明显，中小面积标准办公占比扩张单位：万方p100以下多为类住宅产品（酒店式公寓），面积小总价可控，成交占比上升p100-300多为散售标准办公，市场主流分割面积；1000以上多为整层分割的标准办公或总部办公%全市按面积段划分成交面积结构数据来源：数据来源：Data Report16上海龙湖虹桥天街37、项目办公属性产品盈利能力提升.pptx200620072008200920102011201220138000130001800023000280003300038000100以下, 2006, 13184100以下, 2007, 13369100以下, 2008, 15495100以下, 2009, 13052100以下, 2010, 15248100以下, 2011, 16698100以下, 2012, 17306100以下, 2013, 17892100-200, 2006, 13051100-200, 2007, 14759100-200, 2008, 16157100-200, 2038、09, 17129100-200, 2010, 21364100-200, 2011, 26521100-200, 2012, 23408100-200, 2013, 23761200-300, 2006, 14365200-300, 2007, 18279200-300, 2008, 21671200-300, 2009, 19445200-300, 2010, 24499200-300, 2011, 35261200-300, 2012, 29900200-300, 2013, 30142300-500, 2006, 15087300-500, 2007, 14135300-500, 2039、08, 16258300-500, 2009, 15048300-500, 2010, 21436300-500, 2011, 37713300-500, 2012, 32844300-500, 2013, 18355500-1000, 2006, 9203500-1000, 2007, 14719500-1000, 2008, 26983500-1000, 2009, 22035500-1000, 2010, 24591500-1000, 2011, 30240500-1000, 2012, 35638500-1000, 2013, 315151000以上, 2006, 124411000以40、上, 2007, 189691000以上, 2008, 209701000以上, 2009, 394051000以上, 2010, 214831000以上, 2011, 343781000以上, 2012, 344221000以上, 2013, 259742006年至今按成交面积段均价排布100以下100-200200-300300-500500-10001000以上成交均价和项目地段成正相关p总体来看，均价呈现上升趋势，100以下小面积整体成交均价较低，涨势不明显p办公项目均价高低主要和产品地段冷热直接挂钩，如2009年陆家嘴的中融碧玉蓝天大厦、北外滩的国客中心整购拉高了当年整体均价中融碧玉41、蓝天大厦整购（53968元/）、国客中心整购（56328元/）、浦江双辉整购内环内整购（44896元/）等大宗成交拉高均价1.3 分产品的趋势全市按面积段划分成交均价结构数据来源：数据来源：Data Report17上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx2011年全市总销金额TOP15：整购占一定比例，多数是核心区位优质办公，地段起决定因素2011年总销TOP15排序项目名称板块 套数 面积 金额 万元 均价 元/ 套均面积 用途 销售模式 产品特色营销手段热销原因1新世界长宁商业中心新华路357 100,812 283,117 28,084 282 标准办公整购 -位置优势、42、整购2绿地滨江国际中心龙华284 51,301 281,927 54,956 181 标准办公散售 徐汇滨江地标包租位置优势、绿地品牌3上海环球金融中心陆家嘴滨江10 33,629 276,715 82,283 3,363 标准办公散售 、整购 地标-位置优势、品牌房企、超甲品质4二十一世纪中心大厦陆家嘴滨江81 22,071 227,232 102,955 273 标准办公整购 -位置优势、整购5上海港国际客运中心北外滩24 34,506 208,027 60,288 1,438 标准办公整购 -位置优势、央企整购6嘉瑞国际广场陆家嘴滨江174 42,540 180,513 42,434 243、45 标准办公整购 -位置优势、整购7中信广场北外滩71 21,086 122,735 58,207 297 标准办公散售 晶麟状立面外置新风一二手行销位置优势、超甲标准8中铁中环时代广场彭浦208 65,012 122,142 18,788 313 标准办公散售 -平价销售9中山万博广场新华路90 25,060 111,212 44,378 278 标准办公散售 三线路地铁上盖-位置优势10江桥万达广场江桥942 65,738 99,529 15,140 70 酒店式公寓散售 -品牌驱动力位置优势、万达品牌11沪东财富国际广场五角场303 42,321 93,696 22,139 140 标44、准办公散售 -位置优势12绿地浦晖国际中心打浦桥104 20,278 90,493 44,627 195 标准办公散售 卢湾滨江地标品牌驱动力位置优势、绿地品牌13浦江双辉大厦陆家嘴滨江7 18,964 89,940 47,426 2,709 标准办公整购-位置优势、银行整购14国信世纪海景园塘桥94 18,798 82,866 44,081 200 酒店式公寓整购 -位置优势、整购15万科VMO浦江217 41,947 82,596 19,690 193 标准办公散售 生态办公包租万科品牌1.3 热销项目解读18上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx排序项目名称板块 套数 面45、积 金额 万元 均价 元/ 套均面积 用途 销售模式 产品特色营销手段热销原因1华敏帝豪大厦南京西路50 94,982 385,256 40,561 1,900 标准办公整购 235米-位置优势、外资收购2上海国际航运服务中心北外滩18 35,154 232,016 66,000 1,953 标准办公整购 -位置优势，央企收购3隆宇国际商务广场不夜城187 54,197 194,184 35,829 290 标准办公整购 -位置优势，包商银行整购4悦合国际广场真新359 40,799 126,281 30,952 114 标准办公、酒店式公寓部分整购 区域标杆-部分整购融资5卓越商务中心南桥新46、城1,660 90,580 123,695 13,656 55 酒店式公寓散售 综合体低总价大打投资客品牌房企开发6沪东财富国际广场五角场112 34,335 108,553 31,616 307 标准办公散售 -位置优势7上海松江万达广场松江新城东区1,111 55,910 90,399 16,169 50 酒店式公寓散售 综合体品牌驱动力位置优势、品牌房企开发8中海万锦城不夜城447 32,088 89,536 27,903 72 酒店式公寓散售 5.5米价格优势位置优势、品牌房企开发9绿恒大厦老西门12 11,159 83,759 75,060 930 标准办公整购-位置优势，品牌房企开47、发10长泰企业天地广场不夜城78 22,674 75,470 33,285 291 标准办公散售 -一二手行销位置优势11光启城徐家汇111 19,765 73,817 37,347 178 标准办公散售 -位置优势12中铁中环时代广场彭浦156 34,062 72,039 21,149 218 标准办公散售 综合体-平价销售13中信广场北外滩41 12,102 71,542 59,117 295 标准办公散售 晶麟状立面外置新风一二手行销位置优势，超甲品质14苏河湾华侨城中心不夜城77 13,256 71,050 53,597 172 酒店式公寓散售 综合体地段及品牌驱动力位置优势，品牌房企48、开发15臣风大厦长风20 21,053 68,739 32,650 1,053 标准办公整购 -整体收购2012年全市总销金额TOP15：商住项目数量有所放大，整购项目仍占较大比重2012年总销TOP151.3 热销项目解读19上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx排序项目名称板块 套数 面积 金额 万元 均价 元/ 套均面积 用途 销售模式 产品特色营销手段热销原因1高尚领域真如 724 101,848 261,173 25,644 141 酒店式公寓散售 -港式营销手段、2亿广告费用位置优势、品牌房企价格平实2新江湾城科技广场新江湾 249 117,788 198,580 49、16,859 473 标准办公 整购 -位置优势、政府牵线，整购3上海国际航运服务中心 北外滩 25 19,565 171,559 87,687 783 标准办公 整购 -位置优势，央企购买4瀛通绿地大厦打浦桥 119 22,409 140,219 62,572 188 标准办公整购 -品牌及地段驱动力位置优势，品牌房企开发5悦合国际广场真新 717 61,287 106,413 17,363 86 酒店式公寓、标准办公散售 区域标杆-低总价自主兼投资品，区域稀有品质型项目6卓越商务中心南桥新城 887 48,998 70,949 14,480 55 酒店式公寓散售 综合体低总价大打投资客品牌50、房企开发7嘉利商业广场大宁 284 20,943 61,293 29,266 74 标准办公散售 5.5米-位置优势，5.5米层高稀缺性8宝山万达广场张庙 332 30,823 61,049 19,806 93 标准办公散售 综合体品牌驱动力品牌房企开发9中铁中环时代广场彭浦 130 28,376 60,927 21,472 218 标准办公散售 综合体-平价销售10汇融大厦武宁 193 16,570 58,116 35,073 86 标准办公散售 -位置优势11绿地望海新都南桥新城 617 33,716 57,357 17,012 55 酒店式公寓散售 小面积品牌驱动力品牌房企开发12盛创企51、业家园嘉定北部 286 73,137 55,584 7,600 256 标准办公 整购 -整购13苏河湾华侨城中心不夜城 59 9,876 48,878 49,491 167 酒店式公寓散售 综合体地段及品牌驱动力位置优势，品牌房企开发14海银国际大厦南京西路 30 9,187 46,443 50,552 306 标准办公散售 -位置优势15西子国际中心莘庄 81 15,655 45,406 29,004 193 标准办公散售 -位置优势、平价销售2013年全市总销金额TOP15：商住项目比例进一步放大，位置和价格优势是热销的主要原因2013年总销TOP151.3 热销项目解读20上海龙湖虹桥52、天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx1.5 小结p全市成交量稳定去化为150-180万方，整体供求健康，整体存量以历史存量为主，新增供应未出现明显存量积压p办公成交呈现加快去核心化，外围区域市场成交总量及比重不断扩大p成交量占比两级分化明显，中小面积（散售类住宅）及大面积整层p热销项目均以地段优势、产品优势、开发商品牌影响力保证良好去化21上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx3.针对于不同类型客户或使用目的，我针对于不同类型客户或使用目的，我们的竞争市场和盈利空间在哪里？们的竞争市场和盈利空间在哪里？22上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx长宁区青浦区53、闵行区普陀区2号线9号线内环中环外环万科11区西子国际中心近铁城市广场虹桥商务区内部竞争p万科时一区p虹桥绿谷p协信中心大西区同质商务区竞争p临空商务区：临空SOHOp莘庄商务区：西子国际中心p长风商务区：近铁城市广场p长风商务区：赢华国际协信中心虹桥绿谷近临空SOHO赢华国际竞争区位：p本区域p临空、长风、莘庄莘庄商务区长风商务区虹桥商务区临空商务区竞争项目选择3.1 区域竞争市场23上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx区位、规划立面大堂户型面积物业2013销售价格2013月均销售速度去化率与住宅的价格比对与办公的价格比对近铁广场长风生态商务区铝合金板+中空Low-e双层玻54、璃9米挑高80070戴德梁行35153912.8%0.851.16赢华国际长风生态商务区玻璃幕墙、石材基座9米挑高88-226戴德梁行308274.550.1%0.781临空SOHO临空产业园区玻璃幕墙、石材/暂无暂无万科时一区虹桥核心区玻璃幕墙6米双首层大堂150-200/暂无暂无协信中心虹桥核心区玻璃幕墙/暂无暂无虹桥绿谷虹桥核心区玻璃幕墙、石材/3500073100%1暂无西子国际莘庄商务区3层中空LOW-E玻璃幕墙10米挑高800127-260高力国际290581155.9%0.871.13.1 区域竞争市场综合因素比较24上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx近铁城市55、广场赢华国际广场临空SOHO万科时一区协信虹桥中心虹桥绿谷西子国际多采用玻璃幕墙材质，局部配以铝板、石材3.1 区域竞争市场立面比较25上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx赢华国际广场近铁城市广场一般大堂挑空做到9-10米，面积一般在500-800西子国际3.1 区域竞争市场大堂比较26上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx开间面积：150-200层高4.5米万科时一区开间120-2804.2层高，3.0净高，简装修交付西子国际1F办公室大堂1F办公室大堂70-3500层高4.2米近铁城市广场A楼：126-226、B楼：88-119赢华国际广场4号楼A楼B楼户56、型面积多集中在100-200之间，少量整层/半层分割3.1 区域竞争市场户型比较27上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx多采用五大行物管通过以优质物管服务来提升办公品质多采用五大行进行高质物业管理3.1 区域竞争市场物业比较28上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx土地价格2013销售价格2013月均销售速度（套）去化率与住宅的价格比对（本项目：周边住宅）与办公的价格比对（本项目：周边办公）近铁广场261535153912.8%0.851.16赢华国际11390308274.550.1%0.781临空SOHO/暂无暂无万科时一区11395/暂无暂无协信中心1057、632/暂无暂无虹桥绿谷85293500073100%1暂无西子国际4036290581155.9%0.871.1竞品去化速度较为一般，但与同区办公项目价格对比上有一定的溢价3.1 区域竞争市场价格比较29上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptxp放大区位优势，以凸显地段价值p做足产品力（大堂、立面）p小面积分割促进销售p通过聘请高质物管提供服务提升项目整体档次对于本项目的借鉴意义：3.1 区域竞争市场借鉴意义30上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx3.2 类住宅产品类住宅产品要做到高溢价/高流量，产品本身须有核心竞争力核心竞争力表现为以下几个方面：I.绝对核心58、或稀缺的土地（苏河湾、四季汇、御华山等）II.高标准产品硬件标准（立面、大堂及公共空间、户型格局、建材设备、装修、附加值等）III.高品质软性服务（是否配有酒店管理公司，是否设有高档会所）IV.地铁通达性（是否地铁上盖或1公里范围内有几条地铁线路）V.稀缺资源的占有性（大型生态绿地、人文历史资源、江景、高档商圈配套）以下甄选近期市场类住宅产品热销项目I.高溢价华侨城苏河湾II.高流量长实高尚领域III.销售策略/产品力推动稳步提价同进理想城、森宏旗臻31上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx商业价值与文化价值的嫁接体内环内，高等级区块簇拥之地3.2 类住宅产品高溢价案例苏河湾华59、侨城600米外滩1200米半岛酒店城隍庙商圈四川北路商圈南京东路商圈2500米1000米800米u 老上海的黄金宝地，内环中心位置；u 交通发达，各主干道和轨道交通必经之地；u东距外滩1200米，南离南京东路及人民广场仅600米左右。高价值土地32上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx商业价值与文化价值的嫁接体苏河湾，上海母亲河一线滨水地带3.2 类住宅产品高溢价案例苏河湾华侨城33上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx商业价值与文化价值的嫁接体高规划能级，城市重点规划改造板块3.2 类住宅产品高溢价案例苏河湾华侨城苏河湾规划区苏河湾规划区“南高”高端商务商业协60、助大上海浦西CBD的能量跨越苏州河向北辐射“中繁”繁荣的商业生活沉淀大都市发展精英，沉淀永续发展的动力源泉“北产业”市北高科产业对接沿江产业带，是闸北区产业链的基础与造血机制苏河湾规划区位于闸北区高端商务商业带是将闸北与核心城区无缝对接的最佳门户与桥梁34上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx品牌价值与项目价值的嫁接体品牌开发商，集住宅、商务、休闲、文化于一体城市综合体3.2 类住宅产品高溢价案例苏河湾华侨城苏河湾行政公馆慎余里时尚商业高端住宅宝格丽酒店滨水多层住宅滨水商业长廊上海总商会天后宫/美术馆游艇码头商端时尚商业中心滨水商业长廊35上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能61、力提升.pptx产品去化稳步上升，销售均价随项目热度逐步拔高，均价5万/以上3.2 类住宅产品高溢价案例苏河湾华侨城万平方米元/平方米3.750.000.000.000.060.320.310.6351129526925335254419供应成交成交均价12-0912-1012-1112-120123449500515005350055500供应, 12-09, 3.75供应, 12-10, 0.00供应, 12-11, 0.00供应, 12-12, 0.00成交, 12-09, 0.06成交, 12-10, 0.32成交, 12-11, 0.31成交, 12-12, 0.63成交均价, 1262、-09, 51129成交均价, 12-10, 52692成交均价, 12-11, 53352成交均价, 12-12, 54419苏河湾华侨城强销期市场表现 强销期月均去化4,100（25套），售价由5.1万/上升至5.4万/数据来源：数据来源：Data Report36上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx土地标签：真如城市副中心3.2 类住宅产品高流量案例长实 高尚领域五角场WuJiaoChang花木HuaMu徐家汇XuJiaHui真如ZhenRu交通枢纽/商业集群/产业集聚/高尚居住建设周期：2007年2022年 规划优势：四大副中心之一，唯一拥有城市A类综合交通枢纽的城市63、副中心，普陀区“一河五区”战略格局重要部分； 规模效应：规划总面积约6.21平方公里，规划总建筑面积465万平方米，带动区域内的“1+2+3+N”体系产业上海西站效果图长实真如项目效果图37上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx项目标签：长江实业+中环内最后的百万方综合体旗舰3.2 类住宅产品高流量案例长实品牌/综合体旗舰长实品牌：长江集团旗舰企业长江实业、李嘉诚名人效应；综合体效应：项目总建筑面积约114万平方米，以美国纽约UpperWest大都会生活品味作为设计蓝本，立志建成上海和长三角的全新城市综合体典范，涵盖商场、酒店、写字楼、公寓等不同业态真如站上海西站高尚领域长实 64、高尚领域38上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx商业上盖50年产权公寓+酒店式服务3.2 类住宅产品高流量案例长实 高尚领域优质产品：首期将推出商业地铁上盖、100（3房）和160（4房）服务式公寓物业服务意向图39上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx项目花费2亿元进行全球推广，认筹当天实现1600余组客户，之后开盘仅摇号到600多号即全部售罄，销售速度之快是上海历年来罕见3.2 类住宅产品高流量案例长实 高尚领域万平方米元/平方米0.000.000.000.005.065.180.000.000.000.000.000.000.000.000.000.0065、7.972.210.000.0200000026016244022440225337供应成交成交均价13-0113-0213-0313-0413-0513-0613-0713-0813-0913-1001234567890500010000150002000025000供应, 13-01, 0.00供应, 13-02, 0.00供应, 13-03, 0.00供应, 13-04, 0.00供应, 13-05, 5.06供应, 13-06, 5.18供应, 13-07, 0.00供应, 13-08, 0.00供应, 13-09, 0.00供应, 13-10, 0.00成交, 13-01, 0.0066、成交, 13-02, 0.00成交, 13-03, 0.00成交, 13-04, 0.00成交, 13-05, 0.00成交, 13-06, 0.00成交, 13-07, 7.97成交, 13-08, 2.21成交, 13-09, 0.00成交, 13-10, 0.02成交均价, 13-01, 0成交均价, 13-02, 0成交均价, 13-03, 0成交均价, 13-04, 0成交均价, 13-05, 0成交均价, 13-06, 0成交均价, 13-07, 26016成交均价, 13-08, 24402成交均价, 13-09, 24402成交均价, 13-10, 25337 强销期月均去化567、0,900（340套），平实价格开盘铸就项目热销数据来源：数据来源：Data Report40上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx城市近郊高附加值LOFT类住宅项目，自身配套完善项目位置：位于桃浦板块西北区，与南翔及江桥板块交界处，虽属于普陀，实际更接近南翔范畴”,物流基地环绕，生活氛围较差项目规模：总建面积10万方产品线构成： 规划有1441套LOFT产品主力面积：42两房及56三房户型，占总体量的八成开发商：同进置业项目简介3.2 类住宅产品依托产品力提价案例产业硬件标准楼高9层配套自建2850商业，并设有会所面积41-55LOFT层高5.35米车位727个（含地上车位368、03）物业公司苏房物业物业费4.5元/月同进理想城41上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx项目热销成功因素：5.35米超市场同类产品层高通煤气带来相对居住价值优势社区自建充裕配套相对居住价值优势使得本项目产品力优势明显，超脱区域同类在售竞品铝板材质外立面铝板材质外立面一层全挑空大堂一层全挑空大堂2850地下商业广场地下商业广场5.3米挑高，煤气入户米挑高，煤气入户优势：I.位于普陀区，口碑位置感较强II.产品面积设置合理，（40-50产品）有一定优势III.产品力相对较强，5.3米层高，为项目主力卖点IV.整体规划较好，未来有1441户，容易形成一定的居住氛围V.自建一定量配69、套，设有2000会所，具有良好可预期居住氛围同进理想城3.2 类住宅产品依托产品力提价案例42上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx元/平方米12-0912-1012-1112-1213-0113-0213-0313-0413-0513-0613-0713-0813-0913-1000.511.522.5020004000600080001000012000140001600018000供应, 12-09, 0.99供应, 12-10, 0.00供应, 12-11, 1.01供应, 12-12, 0.00供应, 13-01, 0.00供应, 13-02, 1.32供应, 13-70、03, 0.00供应, 13-04, 0.00供应, 13-05, 0.00供应, 13-06, 0.96供应, 13-07, 0.00供应, 13-08, 2.37供应, 13-09, 0.00供应, 13-10, 0.00成交, 12-09, 0.00成交, 12-10, 0.22成交, 12-11, 0.27成交, 12-12, 0.32成交, 13-01, 0.30成交, 13-02, 0.26成交, 13-03, 0.44成交, 13-04, 0.27成交, 13-05, 0.28成交, 13-06, 0.15成交, 13-07, 0.19成交, 13-08, 0.18成交, 13-71、09, 0.55成交, 13-10, 0.11成交均价, 12-09, 0成交均价, 12-10, 14013成交均价, 12-11, 14079成交均价, 12-12, 14466成交均价, 13-01, 14356成交均价, 13-02, 14417成交均价, 13-03, 15216成交均价, 13-04, 15489成交均价, 13-05, 16314成交均价, 13-06, 17092成交均价, 13-07, 15873成交均价, 13-08, 16698成交均价, 13-09, 17881成交均价, 13-10, 18963 供应成交成交均价同进理想城p项目于2012年9月入市，次72、月开盘销售，累计供应6.65万方p低价入市1.4万/，形成一定销售热度后逐步提价，目前价格已上升至近1.9万/p目前已累计成交3.54万方，月均去化0.27万方采用低开低走的销售策略，形成项目热度后逐步提价，目前售价以上升至近1.9万/3.2 类住宅产品依托产品力提价案例数据来源：数据来源：Data Report43上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx城市近郊高附加值LOFT类住宅项目，自身配套完善森宏旗臻建筑面积：9.5万平方米物业类型：商业、酒店式公寓外立面：玻璃、铝板、石材搭配商业：1-2层项目自带百安居商业楼栋信息：共两栋16层办公产权产品项目销售均价：35000-373、9000元/项目简介产业硬件标准楼高16层配套一期为成熟的森宏购物广场面积36-49LOFT层高4.5米车位352个（含地上车位200）物业公司迈元物业物业费6元/月3.2 类住宅产品销售策略稳步提价案例44上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx项目主推前滩规划，位于核心位置，交通便利，且为区域稀缺产品，坐拥成熟商业森宏旗臻三林区域交通网络密布，形成“两环三桥三隧四线”格局，尤其是轨道交通规划，成为三林板块成熟发展的基石。 p两环：指内环线和外环线两条交通主干道，除此也有上南路、杨高路两条南北分布的主干道。 p三桥三隧：指的是卢浦大桥、南浦大桥、徐浦大桥三座过江大桥和打浦路隧道74、上中路隧道、西藏南路隧道三条过江隧道。目前西藏南路隧道已通车，“三隧”正式完成，三林连接浦西将更加便利。 p四线：指轨道交通6、7、8、11号线；目前6、7、8号线已经贯入三林区域3.2 类住宅产品销售策略稳步提价案例45上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx采用高开低走的销售策略，稳打稳扎，逐步提价，目前售价以上升至3.5万/森宏旗臻元/平方米13-0313-0413-0513-0613-0713-0813-0913-1000.511.522.53250002700029000310003300035000供应, 13-03, 0.00供应, 13-04, 2.55供应, 75、13-05, 0.00供应, 13-06, 0.00供应, 13-07, 0.00供应, 13-08, 0.00供应, 13-09, 0.00供应, 13-10, 0.00成交, 13-03, 0.00成交, 13-04, 0.11成交, 13-05, 0.21成交, 13-06, 0.48成交, 13-07, 0.19成交, 13-08, 0.12成交, 13-09, 0.23成交, 13-10, 0.08成交均价, 13-03, 0成交均价, 13-04, 32228成交均价, 13-05, 28746成交均价, 13-06, 33598成交均价, 13-07, 32830成交均价, 1376、-08, 35280成交均价, 13-09, 34786成交均价, 13-10, 34810 供应成交成交均价p项目于2013年4月供应2.5万方，并于当月开盘，采用高开低走的策略，实现价格逐步提升p入市价格3.2万/优质房源，后推出普通房源，低价2.8万/促销提升销售热度p目前已累计成交1.42万方，月均去化0.2万方3.2 类住宅产品销售策略稳步提价案例数据来源：数据来源：Data Report46上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx3.2 类住宅产品小结苏河湾华侨城长实高尚领域同进理想城森宏旗臻VS虹桥虹桥天街天街本案处于新兴商务区，目前处于大开发阶段，成本案处于新兴商77、务区，目前处于大开发阶段，成熟度较低，熟度较低，短期内地段性的短板无法逾越，不适短期内地段性的短板无法逾越，不适合做顶级酒店式公寓产品合做顶级酒店式公寓产品可参照长实的操作模式，但长实的成功源于李嘉可参照长实的操作模式，但长实的成功源于李嘉诚的个人品牌及以极低的地价捂地多年，因此其诚的个人品牌及以极低的地价捂地多年，因此其可承受低价开盘实现爆销，可承受低价开盘实现爆销，本案缺乏这一属性本案缺乏这一属性本案产品层高在现行规范下下本案产品层高在现行规范下下难以逾越难以逾越4.5米层米层高这一门槛，不具备该类产品的附加值高这一门槛，不具备该类产品的附加值森宏旗臻背靠千亿级前滩规划，且具有森宏旗臻背靠78、千亿级前滩规划，且具有区域唯一区域唯一小面积投资性类住宅产品的稀缺优势小面积投资性类住宅产品的稀缺优势，因此热度，因此热度提升逐步提价，而本提升逐步提价，而本案缺乏这一特性案缺乏这一特性地段尚未成熟，有待发展；产品难以逾越现行规划，无法提升附加值；非区域唯一性产品，前途不够明朗不建议往该不建议往该方向发展方向发展47上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx徐汇滨江标杆项目 绿地中心3.3 办公投资客带动溢价以投资客的热捧，带动项目整体销售，能实现项目短期高流量，加快销售指标完成但投资客对于溢价带动力有限（投资客极其逐利），仅能稳定价格以下为两个投资客带动销售的典型案例：市北工业区79、标杆项目 中铁 中环包租销售速度提升包租销售速度提升3倍，月均去化倍，月均去化1.6万，但相对初期入万，但相对初期入市价格未实现溢价市价格未实现溢价大客户成交增强散户投资大客户成交增强散户投资信心，除去当年整购项目，信心，除去当年整购项目，月均去化月均去化0.22万方，为当万方，为当年散售标准办公销冠年散售标准办公销冠48上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx徐汇滨江，绿地集团的甲级办公，期房销售项目位置：徐汇滨江，龙华中路地铁上盖项目规模：总建面积19万方，办公6.6万方产品线构成： 2栋甲级办公楼+商业主力面积：132-200（单套）250套，200-305（单套）96套开80、发商：绿地集团项目简介3.3 办公投资客带动溢价绿地中心办公办公6.6万方万方商业商业5万方万方产业硬件标准楼高17-19层大堂挑高11.5米（1450）面积132-305层高4.2米（装修后2.8米）得房率70%空调中央空调电梯迅达电梯 17部（3.5米/秒）车位1667个（含商业车位）物业公司上房物业物业费27元/月49上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx产品本身硬件品质过硬，品牌足够吸引力，但定价高客户不买单经资产管理（包租10年）包装，以金融投资品形象入市，打开市场并实现销售佳绩3.3 办公投资客带动溢价绿地中心万平方米元/平方米10-1110-1211-0111-081、211-0311-0411-0511-0611-0711-0811-0900.511.522.533.5401000020000300004000050000供应, 10-11, 3.03供应, 10-12, 3.43供应, 11-01, 0.00供应, 11-02, 0.00供应, 11-03, 0.00供应, 11-04, 0.00供应, 11-05, 0.00供应, 11-06, 0.00供应, 11-07, 0.00供应, 11-08, 0.00供应, 11-09, 0.00成交, 10-11, 0.00成交, 10-12, 0.72成交, 11-01, 0.12成交, 11-02, 82、0.14成交, 11-03, 0.82成交, 11-04, 1.27成交, 11-05, 1.31成交, 11-06, 0.52成交, 11-07, 0.40成交, 11-08, 0.27成交, 11-09, 0.25成交均价, 10-11, 0成交均价, 10-12, 53947成交均价, 11-01, 54252成交均价, 11-02, 54771成交均价, 11-03, 52044成交均价, 11-04, 55255成交均价, 11-05, 57892成交均价, 11-06, 55499成交均价, 11-07, 54085成交均价, 11-08, 51306成交均价, 11-09, 5383、000绿地中心强销期去化情况绿地中心分别在2010.12和2011.3两次开盘，两次成交情况差异极大强销期为2010.12-2011.9，共计10个月，去化5.83万方（330套）第一阶段，普通散售缓慢去化第二阶段，资产管理销售高速去化第三阶段，项目起势持续热销销售模式：“包租（3+2+5）“式销售（前5年每年6%的回报率，第4年和第5年直接抵扣房价 ，第6年开始每年6%超过部分客户与开发商7:3开）传统营销模式写字楼单纯写字楼投资优势：统一经营管理模式新“金融理财产品”绿地中心将绿地中心写字楼包装成一个金融产品，跳脱不动产投资概念，客户更能接受数据来源：数据来源：Data Report50上84、海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx市北工业园配套项目，中环边大型综合体项目位置：市北工业区，江场西路160号项目规模：总建面积21万方产品线构成： 集精装SOHO、LOFT、甲级办公、星级酒店主力面积：140-1400均有，面积灵动组合，满足不同需求开发商：中铁置业项目简介3.3 办公投资客带动溢价中铁中环产业硬件标准楼高17-19层大堂9米，高档大理石地面墙面面积140-1400层高4.0米（装修后2.9米）得房率69%空调VRV分体空调电梯迅达、三林 19部车位1418个（含地上车位）物业公司第一太平戴维斯物业费13.5元/月1、2、3号楼甲级办公、商业4号楼甲级办公5、85、6号楼LOFT办公7号楼酒店、商业、SOHO办公51上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx位于项目入口处的1号及3号楼被实业公司投资收购，自用部分，其余出租获取收益3.3 办公投资客带动溢价中铁中环规划路万荣路万荣二路江场西路5号6号1号2号3号4号7号p1号楼被海棠实业收购，自用部分楼层，其余对外出租p3号楼被服装品牌堡尼收购，做总部使用，自用高区楼层，低区自行对外散租52上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx大单投资客户能带动项目的散售成交，为项目造势但大单成交溢价水平较低，仅能通过散售拉高价格，博取溢价3.3 办公投资客带动溢价中铁中环万平方米元/平方米186、0-12 11-01 11-02 11-03 11-04 11-05 11-06 11-07 11-08 11-09 11-10 11-11 11-12 12-01 12-02 12-03 12-04 12-05 12-06 12-07 12-08 12-09 12-10 12-11 12-12 13-01 13-020123456789101000012000140001600018000200002200024000供应, 10-12, 9.30供应, 11-01, 0.00供应, 11-02, 0.00供应, 11-03, 0.00供应, 11-04, 0.00供应, 11-05, 0.87、00供应, 11-06, 0.00供应, 11-07, 0.00供应, 11-08, 0.00供应, 11-09, 0.00供应, 11-10, 0.00供应, 11-11, 0.00供应, 11-12, 0.00供应, 12-01, 0.00供应, 12-02, 0.00供应, 12-03, 0.00供应, 12-04, 0.00供应, 12-05, 0.00供应, 12-06, 0.00供应, 12-07, 0.00供应, 12-08, 0.00供应, 12-09, 0.00供应, 12-10, 0.00供应, 12-11, 0.00供应, 12-12, 0.00供应, 13-01, 0.88、00供应, 13-02, 0.00成交, 10-12, 0.00成交, 11-01, 0.00成交, 11-02, 0.00成交, 11-03, 0.00成交, 11-04, 0.00成交, 11-05, 0.00成交, 11-06, 2.71成交, 11-07, 2.42成交, 11-08, 0.15成交, 11-09, 0.00成交, 11-10, 0.14成交, 11-11, 0.00成交, 11-12, 0.06成交, 12-01, 0.03成交, 12-02, 0.00成交, 12-03, 0.08成交, 12-04, 0.13成交, 12-05, 0.14成交, 12-06, 0.89、00成交, 12-07, 0.27成交, 12-08, 0.20成交, 12-09, 0.13成交, 12-10, 0.18成交, 12-11, 0.20成交, 12-12, 2.26成交, 13-01, 0.15成交, 13-02, 0.02成交均价, 10-12, 0成交均价, 11-01, 0成交均价, 11-02, 0成交均价, 11-03, 0成交均价, 11-04, 0成交均价, 11-05, 0成交均价, 11-06, 19126成交均价, 11-07, 16431成交均价, 11-08, 19360成交均价, 11-09, 19360成交均价, 11-10, 20846成交均价90、, 11-11, 20846成交均价, 11-12, 18990成交均价, 12-01, 18732成交均价, 12-02, 18732成交均价, 12-03, 19948成交均价, 12-04, 18678成交均价, 12-05, 19086成交均价, 12-06, 19086成交均价, 12-07, 20714成交均价, 12-08, 19019成交均价, 12-09, 17210成交均价, 12-10, 19693成交均价, 12-11, 19101成交均价, 12-12, 14474成交均价, 13-01, 20401成交均价, 13-02, 18120中铁中环强销期去化情况整购整购项91、目情况：标准办公产品4栋楼，2栋被整体收购，2栋散售2011年6月开盘，准现房销售，交房时间2011年12月，至2013年2月已基本去化完毕p散售数据：总面积：4.62万方（122套），总销金额：10.8亿，去化周期：21个月p散售月均速度：去化面积：0.22万方（6套），成交金额：5142万中铁项目散售产品月均去化0.22万方（6套），月均总销5150万由实业公司整购并改名海棠大厦对外散租由服装企业堡尼整购并改名堡尼中心自用部分其余对外散租除传统销售淡季，始终处于平稳状态数据来源：数据来源：Data Report53上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx3.3 办公投资客带动92、溢价绿地中心中铁中环p自身过硬的产品品质p绿地自有品牌影响力p徐汇滨江及地铁上盖地段p10包租保障业主稳固业主收益p周边市北工业园区产业支撑p北中环城市级地段p大单业主提升小业主投资信心，但大单成交价格水平较低对于本案的启示：绿地对业主保证的高回报返祖如与未来实际租金反差大，将埋下未来倒贴销售收入的隐患大单客户购买作为资产配置及投资使用，如果市场租赁需求低，将直接以低租金冲击市场影响投资预期p纯做投资客的项目必须赋予小业主可实现的预期收益信心（包租或大单品牌企业成交），以此来拉动项目实现短平快的热销势头，保证项目去化p如对溢价有考量要求，必须做到首次开盘即热销，以热销提升项目稀缺性，为提价夯实93、根基包租大单成交54上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx长风国际金融港标杆项目 赢华国际广场3.4 办公自用客带动溢价以自用客的购买提升项目的使用价值并形成一定的企业集聚，加强项目对外宣传的号召力，实现项目溢价并加速项目去化大连路总部集聚区标杆项目 北美广场55上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx位于长风生态商务区核心区位，高规格标准打造企业总部办公产业硬件标准楼高13层大堂挑高9.2米面积130-360层高4.2米（装修后2.8米）得房率73%空调三菱VRV变频空调电梯西子奥蒂斯 8部车位644个物业公司戴德梁行物业费15.8元/月项目位置：普陀长风生态园94、区项目规模：总建面积102915产品线构成： 6栋总部办公楼+下沉式广场主力面积：130-322（单套）、1500-3600（整层）、5200-7300（独栋）开发商：上海赢华房地产开发有限公司项目简介3.4 办公自用客带动溢价赢华国际广场56上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx3.4 办公自用客带动溢价赢华国际广场赢华国际五大优势铸就卖点I.长风生态商务区核心位置地段唯一性II.建筑大师Gensler 大师级作品设计上海中心、戴尔总部等一系列地标III.板块内唯一采用全球五大行铂金物业戴德梁行IV.精选建材，品质优势 9.2米挑高精装大堂，4.2米超高标准层高、德国思吉丽亚95、的五金、架空地板等V.多样化产品配置、丰富商业配套面积组合灵动，1.4万方商业配套夜澜星花岗岩石材三菱VRV变频空调穿孔铝板吊顶+德国思吉丽亚五金配件57上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx大客户的整购刺激项目散售的热销，赋予项目更高的可期远景，年去化1.35万方元/平方米11-0111-0211-0311-0411-0511-0611-0711-0811-0911-1011-1111-1200.050.10.150.20.250.30.3505000100001500020000250003000035000供应, 11-01, 0.00供应, 11-02, 0.00供应,96、 11-03, 0.00供应, 11-04, 0.00供应, 11-05, 0.00供应, 11-06, 0.00供应, 11-07, 0.00供应, 11-08, 0.00供应, 11-09, 0.00供应, 11-10, 0.00供应, 11-11, 0.00供应, 11-12, 0.00成交, 11-01, 0.04成交, 11-02, 0.12成交, 11-03, 0.09成交, 11-04, 0.15成交, 11-05, 0.01成交, 11-06, 0.11成交, 11-07, 0.33成交, 11-08, 0.06成交, 11-09, 0.17成交, 11-10, 0.20成交,97、 11-11, 0.04成交, 11-12, 0.03成交均价, 11-01, 31557成交均价, 11-02, 31828成交均价, 11-03, 31251成交均价, 11-04, 31814成交均价, 11-05, 29440成交均价, 11-06, 32822成交均价, 11-07, 32855成交均价, 11-08, 31216成交均价, 11-09, 30748成交均价, 11-10, 28613成交均价, 11-11, 30424成交均价, 11-12, 36926 供应成交成交均价3.4 办公自用客带动溢价赢华国际广场同期周边热销项目成交项目名称套数面积金额均价国浩长风城3498、 35316 71986 20383 汇银铭尊60 8503 20589 24216 赢华国际75 13568 42757 31513 艾莱依整购独栋项目大客户整购带动中小面积散售产品跑量p项目于2010年12月拿到预证即开盘，2011年成交1.35万方，成交量排板块第二，成交均价排板块第一p国浩长风城因产权面积分割过大，总价较高，因此难以出现溢价，赢华相对其售价溢价50%p汇银铭尊与赢华同为中小面积分割且与赢华相邻，但产品力相对较弱，赢华相对其售价溢价30%数据来源：数据来源：Data Report58上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx位于大连路总部研发集聚区，遥望陆家嘴99、，高品质5A甲级办公项目位置：北外滩大连路总部研发集聚区项目规模：总建面积58147产品线构成： 3栋高层办公+裙楼商业主力面积：100-250（单套）标准层面积：872开发商：上海汤米房地产开发有限公司项目简介3.4 办公自用客带动溢价北美广场整栋已售于香港安莉芳销售型产品，玻璃及铝幕外立面.共21层，4.1米层高整栋已售于德国大陆集团1至2层商业部分，仅限银行产业硬件标准楼高25层大堂挑高14米（1000）面积段78-252层高4.1米（装修后2.7米）得房率70%空调VRV分体式空调电梯三菱高速电梯 7部车位422个物业公司仲量联行物业费20元/月59上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利100、能力提升.pptx项目独特优势I.北外滩CBD、大连路现代服务产业带II.交通优势明显，4号线及十多条公交，大连路隧道直通陆家嘴III.高标准硬件，层高达4.1米，办公环境宽敞大气IV.项目推广语为国际上海，北外滩CBD，同时强调西门子上海中心和德国大陆集团亚洲总部等500强企业，极大渲染内部入驻企业的品质，以此提升投资者信心及拔高溢价3.4 办公自用客带动溢价北美广场稀缺地段+高标准硬件+高能级入驻企业，直接提升项目档次，拔高投资价值安莉芳整栋收购，媒体上报价3.8亿元，折合3.3万/，实际办公成交单价则为2.9万/60上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx元/平方米09-0101、9 09-10 09-11 09-12 10-01 10-02 10-03 10-04 10-05 10-06 10-07 10-08 10-09 10-10 10-11 10-12 11-01 11-02 11-03 11-04 11-05 11-06 11-0700.511.522.5310000150002000025000300003500040000供应, 09-09, 0.00供应, 09-10, 1.04供应, 09-11, 2.53供应, 09-12, 0.00供应, 10-01, 0.00供应, 10-02, 0.00供应, 10-03, 0.00供应, 10-04, 0.0102、0供应, 10-05, 0.00供应, 10-06, 0.00供应, 10-07, 0.00供应, 10-08, 0.00供应, 10-09, 0.00供应, 10-10, 0.00供应, 10-11, 0.00供应, 10-12, 0.00供应, 11-01, 0.02供应, 11-02, 0.00供应, 11-03, 1.46供应, 11-04, 0.00供应, 11-05, 0.00供应, 11-06, 0.00供应, 11-07, 0.00成交, 09-09, 0.00成交, 09-10, 1.04成交, 09-11, 0.00成交, 09-12, 0.00成交, 10-01, 0.0103、0成交, 10-02, 0.00成交, 10-03, 0.00成交, 10-04, 0.00成交, 10-05, 0.00成交, 10-06, 0.13成交, 10-07, 0.00成交, 10-08, 0.02成交, 10-09, 0.12成交, 10-10, 0.05成交, 10-11, 0.04成交, 10-12, 0.15成交, 11-01, 0.19成交, 11-02, 0.00成交, 11-03, 1.40成交, 11-04, 0.00成交, 11-05, 0.25成交, 11-06, 0.00成交, 11-07, 0.45成交均价, 09-09, 0成交均价, 09-10, 29104、187成交均价, 09-11, 29187成交均价, 09-12, 29187成交均价, 10-01, 29187成交均价, 10-02, 29187成交均价, 10-03, 29187成交均价, 10-04, 29187成交均价, 10-05, 29187成交均价, 10-06, 34046成交均价, 10-07, 34046成交均价, 10-08, 30110成交均价, 10-09, 32787成交均价, 10-10, 34908成交均价, 10-11, 35321成交均价, 10-12, 36660成交均价, 11-01, 38309成交均价, 11-02, 38309成交均价, 11-105、03, 14017成交均价, 11-04, 14017成交均价, 11-05, 32557成交均价, 11-06, 32557成交均价, 11-07, 33744 供应成交成交均价3.4 办公自用客带动溢价北美广场准现房的销售外加产业大客户的进驻直接带动项目热度，形成集聚促进销售同期周边热销项目成交项目名称套数面积金额均价鹏欣国际家纺中心36 5580 10549 18905 天科国际大厦9 549 1643 29945 耀江国际广场12 1894 5375 28382 安莉芳整购德国大陆集团整购p项目于2009年10月首次拿到预证，即被内衣厂商安莉芳整栋收购，整购均价2.92万/p经历长达8106、个月的推广造势，项目采用准现房方式开盘，通过区域500强集聚、知名企业的购买、现场产品力及自用客的不断入驻拉动后续成交价格不断上升p除整购产品以外，散售成交单价依据楼层30116-38702 元/不等，成交均价34452元/推广造势期续销期现房交付准现房开盘数据来源：数据来源：Data Report61上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx3.4 办公自用客带动溢价赢华国际p出众的产品表现力p大单客户的成交带动销售p真实自用客的购买提升项目入驻人气及使用价值p中小面积切割，灵动p位于大连路总部集聚区，500企业集聚，吸引上下游企业入驻，提升项目使用价值p大单成交提升散户信心，但107、大单成交价格水平较低p中小面积切割，灵动对于本案的启示：p大单客户的成交直接带动项目的热度，尤其是知名企业的入驻，使用价值及投资价值同步提升，可加速项目的去化p面积需中小分割，越小越好，既便于项目的销售，同时提升持有者日后的转让的便利度大单成交大单及产业集聚北美广场62上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx3.5 商业用途客户办公做商业用途的，一般为持有物业，对外做长期租赁经营打造方向：I.整栋楼或局部楼层做商业经营II.高空餐饮或高端会所世茂商城（会展）金钟会所/Sunstory餐厅63上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptxp上海世贸商城是中国第一家、亚洲规模108、最大的国际级专业展贸中心p吸引了众多全球五百强及国际知名品牌企业的入驻，目前已入驻共计1056家国内外机构，其中不乏法国家乐福、德国蒙迪尔、美国英特尔等国际著名跨国公司和地区总部p世贸商城由常年展贸中心、上海世贸展馆、上海世贸大厦三大主体构成p商城1F-2F 银行、商场、邮局、餐饮等；3-11F，常年展示间13F-30F为办公楼；上海世贸商城总建筑面积为28万，20万用于常年展示，其余由3.7万的短期展示馆和4.2万办公楼组成合作伙伴：p美国达拉斯市场管理中心：共同开发海外买家资源，提供顾问咨询p上海跨国采购中心：上海市政府建立的跨国采购促进服务机构，每年主办跨国采购大会，提供海关报关、免税仓109、库、服装检验、快速签证等服务上海世贸商城概况开业时间1999年11月开发商上海世贸商场有限公司物业管理上海世贸商场有限公司（贸展中心）第一太平维斯（写字楼）停车位634个车位办公楼展示中心上海世贸商城上海世贸商城一个集展示、交易、办公、资讯于一体的超级交易市场3.5 商业用途客户世茂商城（会展）64上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptxp国际常年展示中心位于主体部分，面积约20万，设2200个展示间，是企业进行商品展示，交流的理想场所p目前汇集了服装面料家纺、礼品百货及建材家具三大产业商办部分常年展贸中心：以服装面料家纺、礼品百货及建材家具三大产业为主常年展示中心主要楼层平面图110、类型简介纺织、服装及相关产品面料织物、纱线、服装及配饰、皮革、毛皮、纺织及服装设备等礼品类工艺品、商务赠品、饰品等建材家具类墙面和地面材料、厨房用具、建筑五金、设计公司、家具等家庭用品类家饰类其他电器电子产品、食品、医院及医疗用品、印刷品、车辆及汽车配件、化学品等各楼层展示的主要内容3F中国纺织服装8F礼品、饰品4F中国纺织服装9F家纺5F国际纺织服装10F家具、建材6F纺织、辅料11F运动休闲体育用品7F纺织、辅料3.5 商业用途客户世茂商城（会展）65上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx商办部分上海世贸展馆：用于国际国内举办短期展览会、大型会议、部分企业办公及展示短期展示111、中心各楼层概况1F面积为6200的大型展馆2F设置了9间50-220的大小不等的会议室，可举办新闻发布、专题讲座等专业会议和技术交流3F面积为5400，分为东西两个展厅，东厅面积3800，西厅面积16004F面积为8200，属于大型展馆5F国际纺织服装常年展贸中心 6F国际纺织辅料常年展贸中心、时尚设计谷 7F面积约1800，为多功能展示厅，具有大型会议、年会庆典、新闻发布及时装SHOW的功能8F国际礼品饰品常年展贸中心9F国际家纺常年展贸中心 10F国际家居建材常年展贸中心 11F国际商贸和运动休闲常年展贸中心二层会议室平面图p面积为3.7万的展览场地与多功能会议中心p每年举办上百场国际国内112、级短期展览会和大型会议，与常年展示中心形成互动贵宾室买家洽谈区多功能厅3.5 商业用途客户世茂商城（会展）66上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx纯办公上海世贸大厦：5A甲级写字楼，是国内外企业、经贸机构、采购办事处的办公场所标准层p上海世贸大厦是5A甲级智能写字楼，为跨国采购机构及专业买家提供高品质、现代化办公场所，目前，沃尔玛全球采购中心、英国零售巨头Tesco等已入驻上海世贸大厦上海世贸大厦概况名称简介名称简介面积42000楼层数30层标准层面积2000面积段约153和约175两种（可合并）楼高约144米物业费31元/天净高2.6米停 车 位地下车库停车位总计534个得113、房率70%电梯全进口三菱电梯，共12部（10部客梯，2部消防梯）租期 1年起租其他 每层楼面各有一套卫生间，一个净化水的茶水间智能化和品牌梯间公共走道及卫生间地坪均采用全进口花岗岩，大理石饰面，进口美标洁具、 先进精灵消防设备、松下防盗监控设备、美国AT&T电信网络，共8,000条电话线、全进口美国开利空调，菲利浦音响，GEC灯具等3.5 商业用途客户世茂商城（会展）67上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx两类产品租金价格对比上海世贸展馆/ 常年展贸中心租金：7-9元/上海世贸大厦租金：6-8元/天p世茂商城商办物业做展会/贸易具有产业规划优势，每年举办各类展览约100场，参114、展客商约100万人次。p举办过的知名展会有华交会、上海车展、跨国采购大会、上海书展、上海艺术博览会等3.5 商业用途客户世茂商城（会展）标准办公商办物业做展会/贸易/代表处使用做会展/贸易平台/代表办事处租金水平相对与普通办公溢价为10-20%本案具有往该方向打造的可能性，但需与政府协商获取政策优惠培养产业，同时需要开发商长期自持经营，打造项目知名度提升物业价值68上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx办公做会所/餐饮关键词：城市核心成熟区位、超高层视野开阔、商务及高端餐饮需求本案受限高限制且消费成熟度不足，不具备此类开发条件高空餐饮产生原因：p超高层物业，业主寻求更高租金的客115、户p具有稀缺的高空视野，做办公无法明显提升租金溢价p周边发展成熟，商务交流、高档餐饮需求旺盛，且需求差异化p硬件要求，必须具备隔油池3.5 商业用途客户世金钟会所/Sunstory餐厅p位于淮海淮海路成熟商圈p顶层物业，俯瞰延安绿地及人民广场p区域商务交流、高端餐饮需求旺盛p位于陆家嘴环岛，恒生银行大厦顶层p俯瞰陆家嘴绿地及建筑群p大楼内日资500强众多，日系餐饮需求大69上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx3.5 商业用途客户p因地段成熟度缘由p目前不具备打造会所或高端餐饮的可能性p本案具备往该方向打造的可能性p但需要与政府协商获取政策扶持p产业培养期较长，且对运营商要求颇116、高p真正产生的溢价收益来源于租金，但租金溢价不明显，是否往该方向还有待考量70上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx本案产品打造方向本案产品目前面积段设置过大，面积不允许做小面积类住宅（跑量产品），仅能往大面积类住宅靠拢，但缺乏独有的稀缺资源且无法满足快速去化跑量，因此不建议往该方向打造产品本案产品打造方向类住宅标准办公类商业产品大虹桥规划为国内的贸易平台，大力发展现代服务业，因此必然存在大量的商务办公需求，且区域目前建造如火如荼，已形成了一定硬件规模集聚，竞争的同时带来热度，因此建议突出的产品力突出重围本案区位尚未成熟，且项目自身楼高较低，无法享有市中心超高层拥有的景观资源；117、做产业方向打造需与政府合作，且时间长见效慢，因此不建议做该类产品71上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx通过以上分析，本案适合的物业发展方向为通过以上分析，本案适合的物业发展方向为标准办公产品标准办公产品72上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx4.新技术的应用对于客户的吸引力新技术的应用对于客户的吸引力73上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx4.1 新技术低碳节能环保技术的实际应用2013年4月12日，SOHO中国宣布了银河SOHO室内空气治理的实验成果，并邀请两家全球顶尖的空气净化厂家美埃和霍尼韦尔现场演示了各自的净化技术，两家的新风PM118、2.5净化效率都接近90%，室内PM2.5值远低于国家标准（75微克/立方米）。这在我国商业建筑中属于首例。SOHO中国董事长潘石屹带领大家参观了银河SOHO的新风系统机房，并在办公楼内随机选点测试了PM2.5数值，办公楼室内空气经新风系统过滤后达到了平均5ug/m（室外约30ug/m）。银河SOHO新风系统室内PM2.5治理空气过滤模块空气过滤模块通常大厦的新风处理机组只对室外空气进行初效过滤，未达到环境空气质量标准，初效过滤只能过滤80%粒径大于5um的灰尘颗粒。在新风管道上增设空气过滤模块，对处理新风进在新风管道上增设空气过滤模块，对处理新风进行二次过滤，以达到行二次过滤，以达到PM2.119、5标准要求标准要求。74上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx4.1 新技术低碳节能环保技术的实际应用国贸三期：制冷系统的能效路线国贸三期的制冷系统采用了冰蓄冷技术+特灵空调冷水机组配合的方式。冰蓄冷技术是指在用电低谷时启动制冰，用电高峰时停机，仅依靠储备的冰块供冷。以1999年投入使用的建筑面积为12万平方米的国贸二期冰蓄冷空调系统为例，制冰8小时就可以满足建筑物40小时的冷量要求。实际应用中，由于大部分时间采用融冰供冷，不用开启主机，只开启一台融冰泵，因此机房较常规机房也安静许多，而且较常规电制冷空调系统日平均削峰填谷电量2万度，转移高峰电力负荷35%到后夜。仅采用蓄冰空调120、一项调荷措施，每年节约运行电费近100万元，对用户及电网的经济效益都很显著。国贸一、二期国贸一、二期业态：写字楼、公寓、展厅、商业业态：写字楼、公寓、展厅、商业国贸大厦国贸大厦56-72F：国贸大酒店国贸大酒店1-5F：大堂、商务中心大堂、商务中心-2-4F：国贸商城国贸商城6-55F：超甲级办公超甲级办公72F-74F：国贸大酒店餐饮国贸大酒店餐饮国国贸贸三三期期业态布局物业类型体量（万）超甲级办公楼国贸大厦14.3豪华商场国贸商城10超豪华五星级酒店国贸大酒店、餐饮及商务中心5.4汇总29.7蓄冰空调设计图蓄冰空调设计图75上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx4.1 新技121、术低碳节能环保技术的实际应用朝林酒店：太阳能光伏发电高效太阳能光伏发电案例：朝林酒店项目中采用的高效太阳能光伏发电系统，将具有遮阳效果的玻璃天篷太阳能发电系统，设置在酒店玻璃顶，发电功率可达0.1kw/。76上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx4.1 新技术低碳节能环保技术的实际应用TPT大厦：第三代窗箱式装配玻璃幕墙坐落于北京中关村地区的 TPT 大厦，由国际建筑设计大师赫尔佐格、德梅隆主持设计，其中生态智能系统设计由世界著名的德国超日建筑能量公司担纲。该建筑在创新建筑形象，塑造生态节能、舒适健康的办公环境方面有许多突破，落成后将是中国首栋采用高科技生态节能技术的大型办公建122、筑。采用第三代窗箱式装配玻璃幕墙，严控建造成本。TPT 大厦采用了第三代窗箱式装配玻璃幕墙。常用的外廊式双层玻璃幕墙，双层玻璃间距接近1米，且需要内外两层分别安装。而窗箱式装配玻璃幕墙，以单元构件模式工厂生产、工地组装，既可以缩短工期，又能够节省建筑面积，从而有效的降低了建造成本。77上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx4.1 新技术低碳节能环保技术的实际应用浦江智谷：十大建筑节能技术浦江智谷应用了十大国外成熟的建筑节能技术，包括：1.地源热泵系统2.楼板埋管系统3.外墙外保温系统4.全新风置换全热回收系统5.外遮阳卷帘系统6.双Low-E中空玻璃窗7.太阳能光热利用系统8.123、高效节能照明9.屋顶绿化10.雨水收集系统节能健康型建筑原理示意图78上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx4.1 新技术低碳节能环保技术的实际应用浦江智谷：十大建筑节能技术外墙保温系统：保温材料：6厘米厚的高密度苯板；传热系数：外墙综合传热系数不大于0.4w/，传统办公楼达到2.2-2.4w/。外遮阳卷帘系统：欧洲著名品牌的日光增强型产品；阳光通过叶片折射到室内，部分取代人工照明；叶片自由调节，光和热自住选择。全新风置换全热回收系统：室外空气经过过滤、除尘、控温、控湿等处理；人均15办公面积，享受30m/小时新鲜空气；湿度保持在40%-60%的人体最舒适范围之内。79上海龙湖124、虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx4.1 新技术低碳节能环保技术的实际应用浦江智谷：十大建筑节能技术楼下埋管系统：楼板中埋有聚丁烯水管（PB管）；夏季注入18-20的冷水；以辐射方式，控制室内环境温度。地源热泵系统：一定深度的土壤温度恒定；利用土壤能量对U型管中水进行预热或预冷；天然环保的、取之不尽的能源中心。雨水收集系统：雨水通过雨水管网系统统一收集到人工湖内；人工湖作为蓄水池，充分利用经过处理后的雨水或湖水；节约水资源，同时节省水费和排污费。80上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx4.1 新技术低碳节能环保技术的实际应用浦江智谷：十大建筑节能技术双面LOW-E125、中空玻璃：传热系数不大于1.5w/.k；普通玻璃的传热系统超过3w/.k。LED节能泛光照明系统：室外采用LED节能泛光照明；商务楼室内采用T5节能照明，比传统灯光节约能耗25%；研发楼室内采用松下节能照明，比T5灯管更节约能耗38%-40%。太阳能光热利用系统：通过太阳能转换成热能进行热回收；利用热回收的能量进行水温加热；热水主要用于厨房、洗手间。屋顶花园系统：地面绿化结合屋顶花园，利用植物吸收二氧化碳，实现碳减排，绿化用水全部采用雨水、中水回用水。81上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx大部分人支持新技术的开发，但由于对后期运营存在质疑大部分人表示自己购买不考虑那些尚未成126、熟的新技术4.2 新技术的应用对于客户的吸引力关于新技术在写字楼中应用的简单调查受访人数：79人受访人群年龄：集中于25-45岁之间访问方式：电话调研其他说明：受访客户为我司内部客户数据库内名单，曾购买过办公楼的客户95%5%10%53%32%支持新技术，自己买也会考虑支持新技术，但自己买不会考虑支持新技术，但对后期运营有质疑不支持新技术82上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx4.3 新技术的应用产生的溢价小结p地源热泵系统、楼板埋管系统、外墙外保温系统、全新风置换全热回收系统等新技术；p主要是作为项目整体品质的一部分，对于项目整体评级“LEED、绿色建筑”起到至关重要的作用127、；p客户对于项目采用单项技术而产生的溢价接受不高，尤其是项目硬件设施方面，但项目整体品质提升，销售价格才能有更高的提升空间，并且得到客户的认可：采用部分新技术，以提升项目整体品质，从而提高客户对于价格的接受度在采用多项新技术，提升项目整体品质后，一般产生的溢价空间在10%左右83上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx5. 上海公司的运营目标下项目操盘原则上海公司的运营目标下项目操盘原则84上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx6. 营销策略对于产品的溢价营销策略对于产品的溢价85上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx1统一管理方案2资产管理方案3128、带租约销售4大单带动销售后期运营对租金5-10%可提升流量，典型的绿地中心销售速度提升3倍，月均去化1.6万方可实现2-3%的溢价在大单的带动下可实现大单价格的20-30%，同时稳定投资者信心86上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx6.1 统一管理方案 散售型办公交付后遇到的问题1、办公楼散售后易缺乏对于投资客户租赁的企业统一管理，容易造成办公租金价格混乱，项目整体品质受到影响；2、散售型办公很难有大宗租赁产生，小业主缺乏统一调度，租金、租期无法达成一致，影响到后期的销售及出租。87上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx6.1 统一管理方案统一管理案例东海广场129、前期：2009年8月前，项目整体出租率仅为30%，被誉为“上海第一烂尾楼”；转变：2009年8月，SOHO中国从摩根士丹利手里收购了上海东海广场一期，并聘请第一太平戴维斯作为物管公司；成效：现东海广场出租率95%，租金8-12元/天，入驻企业苹果电脑、德国领事馆、美国领事馆、迪奥等，成为SOHO中国在上海首个成功项目SOHO收购东海广场后，通过对原有项目进行包装、统一管理，提高了项目了出租率，同时提升了项目整体形象88上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx6.1 统一管理方案统一管理案例绿洲中环中心前期：2009年，项目以租售并举为销售策略，同时两栋标准办公（双塔楼，一售一租）130、推向市场，出租率不足50%，且入驻企业行业较为混乱，影响了部分大型企业入驻后期：项目于2011年对于租赁楼栋的企业进行统一管理，提升了入驻企业的资质的审核，把控趋严。现项目出租率80%，同时项目办公氛围的提升助于其租赁栋在2012年的销售（部分为带租约销售）绿洲中环中心在租赁栋后期加强对于入驻企业的资质管理，提升了项目的办公氛围，促进后期的租赁和销售89上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx6.1 统一管理方案项目通过统一管理，可以对于入驻公司的资质把控，有助于提升项目整体品质，促进项目后期销售速度及溢价空间90上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx徐汇滨江，绿131、地集团的甲级办公，期房销售上海绿地中心一期总体量19万方，其中包含5A甲级写字楼两栋6.6万方，2012年7月交付u销售周期：2010.12至今u强销期：2010.12-2011.96.2 资产管理方案案例：绿地中心91上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx前后两个阶段，为何销售速度差那么多？万平方米元/平方米3.033.430.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.720.120.140.821.271.310.520.400.270.25053947542525477152044552555789255499540855130653132、000供应成交成交均价10-1110-1211-0111-0211-0311-0411-0511-0611-0711-0811-0900.511.522.533.5401000020000300004000050000供应, 10-11, 3.03供应, 10-12, 3.43供应, 11-01, 0.00供应, 11-02, 0.00供应, 11-03, 0.00供应, 11-04, 0.00供应, 11-05, 0.00供应, 11-06, 0.00供应, 11-07, 0.00供应, 11-08, 0.00供应, 11-09, 0.00成交, 10-11, 0.00成交, 10-12, 133、0.72成交, 11-01, 0.12成交, 11-02, 0.14成交, 11-03, 0.82成交, 11-04, 1.27成交, 11-05, 1.31成交, 11-06, 0.52成交, 11-07, 0.40成交, 11-08, 0.27成交, 11-09, 0.25成交均价, 10-11, 0成交均价, 10-12, 53947成交均价, 11-01, 54252成交均价, 11-02, 54771成交均价, 11-03, 52044成交均价, 11-04, 55255成交均价, 11-05, 57892成交均价, 11-06, 55499成交均价, 11-07, 54085成交均134、价, 11-08, 51306成交均价, 11-09, 53000 第一阶段第二阶段绿地中心分别在2010.12和2011.3两次开盘，强销期为2010.12-2011.9，共计10个月，去化5.83万方（330套）u第一阶段（10.12-11.2），共去化9848（36套）。月均去化12套；u第二阶段（11.3-11.5），共去化48451（265套），去化量占整个项目的73%。月均去化38套6.2 资产管理方案案例：绿地中心92上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx项目于2011年3月开始以统一经营管理模式（包租）进行销售，实现项目有力去化销售模式：“包租（3+2+5）“式135、销售（前5年每年6%的回报率，第4年和第5年直接抵扣房价 ，第6年开始每年6%超过部分客户与开发商7:3开）项目采用了新的销售模式包租，促进了项目成交6.2 资产管理方案案例：绿地中心93上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx传统营销模式写字楼单纯写字楼投资优势：统一经营管理模式新“金融理财产品”绿地中心将绿地中心写字楼包装成一个金融产品，跳脱不动产投资概念，客户更能接受6.2 资产管理方案94上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx房地产开发经营企业为了促进销售，在商品房出售时与买受人约定，在出售后的一定期限内由第三方委托租赁机构以代理出租的方式进行资产管理，以136、资产管理期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报的行为。资产管理模式6.2 资产管理方案95上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx开发商投资客户委托第三方服务公司经营管理物业第三方服务公司自用客户引入第三方服务公司增加产品附加值通过第三方服务公司满足自己的自用需求u第三方服务公司的服务对象与收费对象是投资客户与自用客户，对开发商只是合作关系；u通过第三方服务公司提供的资产管理服务增加项目附加值；u业主可获得更多的资金和更大的利益，实现房产最大限度的保值增值行为，增强投资客户的购买信心；u第三方服务公司接手后期租赁、管理服务，减少开发商在后期运营成本支出成立第三方公司（部门）137、服务模式6.2 资产管理方案96上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx长宁虹桥，SOHO整购的甲级办公，现房销售SOHO中山广场总体量14.2万方，原为上海新世界长宁中心，其中A、B两栋甲级写字楼10万方，2010年10月交付u销售周期：2010.8至今6.3 带租约销售案例：SOHO中山广场97上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx销售情况：2011年8月14日开盘当天销售11.8亿元，当月总销金额达16亿！其余时间除缓慢正常销售，同时依靠网络电商除了两次集中签约外，平时销售速度缓慢官网销售6.3 带租约销售案例：SOHO中山广场98上海龙湖虹桥天街项目办公属138、性产品盈利能力提升.pptx销售模式：带租约销售，租售并举价格水平：u对外租金报价：5.5-7.0元/天（老虹桥区域租金平均5.5-8元/天，最高达11元/天）u物业成交均价：4.5-4.6万元/（收购价仅为28400元/）以较低的租金价格先吸引客户入驻带租约销售模式成为集中签约量井喷的原因6.3 带租约销售案例：SOHO中山广场99上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx6.4 大单带动销售赢华国际广场北美广场随着项目的销售进入至高峰期，整栋或整层的品牌企业大单成交，有利于项目整体使用客户品质的提升，高租金水平带来售价的提升，于此同时，部分大单销售可带动散户销售，案例显示，项目139、整体溢价率可高于区域平均水平的30%100上海龙湖虹桥天街项目办公属性产品盈利能力提升.pptx6.5 营销策略小结统一管理方案见效于项目后期运营或者收购项目可提高5-10%左右的租金水平资产管理方案将原本的办公物业包装成具有稳定收益的金融衍生品，可提高项目的受众群体，增大客户量，但会存在后期返祖风险资产管理对于溢价影响不明显，但对销售速度可提升一倍以上统一管理方案带租约销售需将租赁前置，可稳定投资者信心带租约销售时，客户对于投资回报率及租金极其关注，对于项目溢价有限，约为2-3%资产管理方案大单销售可带动散户成交，案例显示，项目整体溢价率可高于区域平均水平的30%带租约销售大单带动销售u租金提高5-10%u上海市场环境下租金可直接反映售价u提高客户容量u对溢价提升不明显u提高销售速度，以绿地中心为例，销售速度提升3倍u对于提升溢价有限，约2-3%u现房销售时可按此方案操作u大单有助于提升散户信心u案例显示，品质项目可在大单成交价格基础上上浮20-30%实现成交可提升1倍以上的销售速度但存在后期运营风险统一运营提升项目品质拔高项目租金如在项目交房还未销售完毕，可采取此方案租售并举很直接地提升客户信心，在大单成交价基础下实现20-30%溢价建议本案采用统一管理方案、带租约销售及大单销售