1、财务预警分析一一. .情况简介情况简介 企业股份有限公司是一个以房地产为核心业务的上市公司，是目前中国最大的专业住宅开发企业。是世界上最大的房地产企业。 成立于1984年5月，以房地产为核心业务1988年进入房地产领域，同年发行股票2800万股，资产及经营规模迅速扩大。1991年开始发展跨地域房地产业务，同年发行新股,A股在深交所挂牌交易 ,是首批公开上市的企业之一。1992年,确定以大众住宅开发为核心业务，进行业务调整。1993年,4500万股 B股发行并在深交所上市，募集资金主要用于房地产开发，核心业务突显。1997和2000年,共增资配股募集资金 10.08亿元，实力增强。2001年,转2、让万佳百货股份有限公司股份，完成专业化。2002和2003年，发行可转换公司债券 34.9亿元，进一步增强了资金实力。1984至2005年，营业收入从 0.58亿元到105.6亿元，增长182倍；净利润从0.05亿万元到13.5亿元，增长270倍,业务扩展到19个大中城市，树立了住宅品牌。 该公司经营的基本情况有：公司已中国大陆市场为目标，以房地产为核心业务，设计进出口贸易及零售投资、工业制造、娱乐及广告等业务。投资重点主要集中在上海、北京、天津、深圳等中国区域经济中心。2009年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿3、元，净利润40.3亿元。6月份实现销售面积85.7万平方米，实现销售额87.7亿元，环比五月分别增长82.3%和71.6%，同比分别增长27.8%和27.9%。 至此，今年上半年累计实现销售面积 320.2万平方米，销售金额367 .7亿元。销售金额相比去年同期增长19.5%，成为目前房地产行业中唯一一家半年销售额过300亿元的企业。 分别于 2000和2001年入选世界权威财经杂志福布斯的全球最优秀300家和200家小型企业，获“2005中国房地产百强企业综合实力 TOP10评选”第一，在规模性、盈利能力专项评选中分列第一和第四，在行业中业绩优异。其良好的业绩、企业活力及盈利增长潜力为投资者4、带来了稳定增长的回报，受到市场广泛认可。 2010年3月26日，“2010中国房地产百强企业研究成果发布会暨第七届中国房地产百强企业家峰会”在北京钓鱼台国宾馆举行。获得“2010中国房地产百强企业综合实力TOP10”、“2010中国房地产百强企业规模性TOP10”与 “2010中国房地产年度社会运营效率TOP10”，并且荣获“2004-2010连续七年中国房地产百强企业综合实力TOP10”.1月7日，荣登由观点地产网评选的“2009年中国房地产行业年度30强企业总评榜（G30）”。二二. .行业分析行业分析 2008年，住宅市场经历了深刻调整。国家统计局公布的数据显示，08年各季度住房成交面积5、的同比变动幅度依次为-0.3%、-10.8%、-27.2%和-25.3%，成交金额的同比变动幅度依次为5.2%、-4.9%、-33.9%和-26.0%，调整呈现渐次深入的态势。2008年全国商品住宅的成交面积和成交金额分别下降了20.3%和20.1%，这在中国房地产行业近十多年来尚属首次。而东部地区及大城市的调整更为明显，重点关注的14个城市，成交面积萎缩普遍在50%上下。 报告期内的深幅调整，一方面源自2007年行业过热后必将出现的理性回归，另一方面源自于全球性金融危机的波及。 2009年公司将加强对期间费用的控制，提升经营效益水平。目前在管理费用方面，已经采取提升工作效率、简化管理动作，实6、行费用预算硬约束和严格执行与监督信息反馈等措施：在营销管理上，已经开展加强市场和客户研究、优化广告投放与销售渠道等的行动，以进一步降低销售费用。公司计划在2009年将管理费用、销售费用占营业收入的比例较2008年降低20%。在融资管理上，将通过提高资金使用效率、选择融资方式等，降低融资费用。 2010年，行业资金整体紧张局面不会改变，市场调整在带来挑战的同时，也为企业以相对较优的价格获取未来发展所需的资源创造了有利的条件。为此，公司将进一步拓展融资去打，并在条件许可的情况下考虑进行一次股权融资。但正如公司此前所表示过的，在此为题上，公司将高度谨慎，充分考虑资本市场和投资者的承受力。只有在获得广7、大股东认可的前提下，股权融资才能提上议事日程；此外公司在融资的时机、规模、方式上也会尽一切努力，避免融资本身可能对证券市场造成重大不利影响，同时确保融资将为股东带来盈利增长。 三三. .经营环境分析经营环境分析 报告期内市场形势发生显著变化。1-4月份，全国商品住宅市场延续了09年以来的旺销局面，成交 面积和成交金额同比分别上升30.3%和51.5%。4月中旬，国务院下发关于坚决遏制部分城市房价过快 上涨的通知后，市场迅速反应。5、6月份全国商品住宅成交面积和成交金额同比分别下降5.9%和11.1%。重点关注的14个主要城市，5、6月份的成交面积和金额同比分别下降62.4%和59.8%。从产品8、成交结构来看，投资性购房需求逐步淡出，大户型、高档商品房的去化速度明显放缓，中小户型普通商品住房占成交的比例进一步提高。此外，部分前期投资比例较高、房价上涨过快的城市，价格逐渐出现松动迹象。 目前来看，大多数城市的新房存量仍然处于近年来的低位，但受成交量回落的影响，主要城市的新房库存开始结束自 09 年市场回暖以来的持续下降。6月份，关注的14个主要城市的成交批售比（成交面积/新增批准销售面积）下降至1以下，达到09年1月以来的最低水平。随着下半年新盘上市高峰的到来，预计新房可售库存量的增加速度将有所上升。 上半年，全国商品住宅新开工面积和开发投资额继续保持着 65.4%和 34.4%的较高增9、速。从过去几年的经验来看，房地产新开工面积和开发投资的变化一般也都滞后于成交量的变化。成交速度的下降和存货量的上升，可能使开发企业面临一定库存压力和资金压力，其投资能力可能受到抑制，土地购置和新开工活动可能趋缓，进而影响一年后的住宅供应。 土地市场方面，尽管今年一、二季度主要城市的土地供应面积基本持平，但二季度土地成交面积相比一季度大幅萎缩；价格方面，尽管目前的土地出让底价仍然处于高位，但成交均价和成交溢价率已明显下降，这说明随着市场心态回归理性，企业对未来过于乐观的预期已经得到修正，购地意愿有所下降。分城市看，二季度部分一线城市的土地成交均价下滑较为明显，二三线城市的降幅则相对较小。09年以10、来，针对部分热点城市房价上涨过快、土地购置竞争过于激烈的情况，公司保持了充分的谨慎。当前的市场调整一定程度上验证了公司此前对土地市场的判断，并有可能为公司在这些城市获取项目资源提供更有利的时机。四四. .SWOTSWOT分析分析 优势（优势（StrengthsStrengths）：）： 1、 持有较多现金； 2、09年工厂化生产开始产生效果； 3、品牌优势； 4、管理技术成熟； 5、 企业竞争力强，市场占有份额大劣势（劣势（WeaknessesWeaknesses）：）： 1、土地成本较高，毛利率偏低； 2、关注客户需求方面做得不够； 3、短期负债较多，资产负债率偏高；机会（机会（Opport11、unitiesOpportunities）：）： 1、国家需要房地产业稳定发展来稳定经济，整体形势有利于行业的稳定； 2、行业洗牌有利于企业通过兼并重组扩大经营规模； 3、如果国内房地产和土地价格不会急剧下挫，就没有必要预提5.6亿的跌价损失，其利润率将提升20%威胁（威胁（ThreatsThreats）：）： 1、早年拍有较多高价地，这些项目可能没有收益； 2、受整体形势影响，产品销售率较低，可能影响其经营现金流； 3、率先降价清理库存的行动将导致毛利率降低； 4、生产成本的增加以及部分地区房地产销售高峰的回落在根据以上对集团的优劣势、机会及威胁的总结提炼，集团内部优势主要集中在较为规范的管12、理体制,品牌优势等，品牌优势除了的资金实力、产品所体现出的品质优势以外，物业为客户提供的优质服务也是重要一点，而管理优势则体现在其在制度和流程管理上的创新，把很多具体事务性的工作上升到了制度和流程层面，使企业系统更加健全和成熟；主要劣势为土地成本高，短期负债多，与客户联系不够及员工满意度较低;外部机遇为房地产行业当前发展较快，全国兴起新一轮的房地产热；外部威胁主要来自生产成本的增加以及部分地区房地产销售高峰的回落，更值得关注的是潜在的房地产泡沫。 根据以上分析，我们认为集团的内部优势明显，把握机会和规避风险的能力也处于行业上等水平，但其在行业中的竞争地位处于领先程度，可以得出基本结论：集团发展13、须依托集团强大的内部优势，开发高附加值的房地产产品，稳固在房地产行业的领先地位，并利用上市的优势，更好发挥集团的资本融资平台。集团战略方向可选择ST战略作为未来发展的战略，利用集团内部的优势回避或减轻来自外部的威胁。 报告期内，公司坚持主流市场定位，以活跃成交为目的，积极促进销售，取得良好成效。累计实现销售面积320.2万平方米，销售金额367.7亿元，销售金额同比增长19.5%。截至报告期末，公司销售额占全国商品住宅成交额的比例为2.18%，在15个城市的占有率排名较09年上升，其中，在北京、天津、青岛等城市的排名升至市场第一，在深圳、无锡、沈阳、武汉、镇江等城市继续保持市场占有率第一的位置14、。 房地产项目的竣工时间分布具有不均匀性。年初公司计划全年竣工面积为504万平方米，截止6月底，已完成的竣工面积为128万平方米，仅占全年计划数的25.4%。受此影响，报告期内公司实现结算面积150.5万平方米，比去年同期下降 39.4%，结算收入164.5亿元，比去年同期下降23.8%。公司实现营业收入167.7亿元，比去年同期下降23.1%。由于公司大部分项目竣工集中在下半年，随着这些项目陆续竣工并转入结算，预计下半年的结算收入和营业收入相比上半年将有五五. .营销分析营销分析较大增长。 由于去年中期结算中包含大量08年市场低谷期售出的房屋，利润率处于近年来的低位，因此今年中期的净利润多于15、去年。报告期内公司实现净利润28.1 亿元，同比增长 11.4%。 上半年由于公司销售情况良好，且转入结算的资源量不多，公司的已售未结资源大幅增长。截止报告期末，公司尚有 530 万平方米已销售资源未参与本期结算，合同金额合计约 573 亿元，分别比年初增加41.3%和50.0%，为未来业绩增长奠定了稳固的基础。 期内，公司房地产业务毛利率为28.95%，比上年同期提高 5.26个百分点。由于房地产结算存在滞后性，毛利率的上升主要反映了09年市场回暖所带来的项目利润率回升，同时，也在一定程度上反映了公司近年来在控制成本、提高盈利能力方面所取得的成效。 期内，公司根据最新的市场及销售情况，对计提16、了跌价准备的项目进行了跟踪评估。根据评估结果，公司将南京金域蓝湾项目和成都海悦汇城项目计提的存货跌价准备人民币16,688 万元和人民币8,150万元全部转回。剩余2个计提减值准备项目成都金色领域和福州金域榕郡的计提金额维持不变。 截止报告期末，公司的各类存货中，已完工开发产品（现房）的比例约4.8%，比09年末的5.9%进一步降低。存货结构得到进一步改善。报告期内，公司继续发挥战略纵深优势，控制拿地风险，获取价格合理的项目资源。上半年公司新 增项目大多仍位于房价、地价上涨较少的二、三线城市，新进入昆明、贵阳、唐山、吉林等城市，累计新增项目38个，对应的按权益计算的规划建筑面积合计893万平方17、米。新增项目的平均楼面地价在2300元左右，继续保持在较低水平。下半年公司将密切关注市场调整中可能出现的机遇，尤其关注在一线城市以合理价格获取项目资源的机会。 09年下半年公司已经对部分热点城市房价上涨过快提出预警，10年的新开工计划已经考虑到市场调整的可能性。因此尽管报告期内市场氛围发生了巨大变化，但公司暂无需考虑对新开工计划进行调整。目前公司开发进度按计划进行，部分年内新增的项目也将在本 开工。 截至报告期末，公司持有资金191.1亿元，相比一季度末的179.2亿进一步增加。虽然公司的净负债率较一季度的36.4%有所上升至40.8%，但仍处于行业内较低的水平。稳健的财务和良好的资金状况有利18、于公司在各种市场情况下保持经营安全，也有利于公司更好的把握可能出现的市场机会。 报告期内，公司对近几年的市场变化以及经营中的经验教训进行了全面梳理。以此为基础，下半年公司将对未来三到五年的发展规划和经营管理要点进行进一步的完善。在坚持主流住宅市场定位的基础上，公司将更为重视运营效率和投资回报率的提升。 报告期内，继09年完成C级装修房部品的全国招标后，公司进行了A、B级装修房标准化的首次集中采购，进一步拓展了标准化产品体系范围。通过对标准化装修房产品体系的研发，以及全国范围内的统一招标，公司有望更好的发挥集团的规模效益，促进供应链优秀资源的整合，在装修产品中获得更强的竞争优势。未来公司将继续完19、善包含“产品库、风格、精装修、景观、性能”等部分的全方位标准化产品体系，提供适应集团发展规模、具有更高性价比的产品，提高运营效率和产品竞争力。 期内上海世博会正式拉开帷幕，迎接四海宾朋。馆截至目前已经接待访客超过60万人次，获得政府、媒体、同行、游客等社会各方的高度认可及好评，提升了的品牌美誉度。在低碳经济的背景下，世博会馆作为公司推广绿色理念的重要平台，有助于推广公司在绿色建筑方面的市场口碑和竞争优势，并推动公司完成向绿色企业的转型。六六. .资产分析资产分析项目万元2008年6月2009年6月新增%2008年占比%2009年占比%流动资产10,638,431.5511,880,877.6520、11.68%95.75%95.41%长期投资273,304.85283,974.303.90%2.46%2.28%固定类资产104,010.65140,238.5034.83%0.94%1.13%其它长期资产94,377.14146,902.4355.65%0.85%1.18%资产总计11,110,124.1812,451,992.8712.08%100.00%100.00%净利润102,128.63109,077.816.80% - - 总资产收益率2.00%2.00%0.00% - - 资产结构及变动表资产结构及变动表 根据2009年中期财务报表，A资产总额为12,451,992.87万元21、，其中流动资产为11,880,877.65万元，占比为95.41%，流动资产占比很高，它的盈利能力和周转效率对公司的经营状况起决定性作用；长期投资为283,974.30万元，占比为2.28%；固定资产为140,238.50万元，占比为1.13%；无形资产及其它资产为146,902.43万元，占比：1.18%。而上期上述指标分析别为95.75%、2.46%、0.94%、0.85%。 资产总额比上期增加1,341,868.68万元，增长率为12.08%。资产总额增加的原因如下：流动资产增加1,242,446.10万元，长期投资增加10,669.44万元，固定资产增加36,227.85万元，无形资产22、及其它资产增加52,525.30万元；相比较而言，流动资产大幅增加，增加11.68%，长期投资有所增加，增加3.90% ，固定资产大幅增加，增加34.83%，无形资产及其它资产大幅增加，增加55.65% 。 由此可见，从企业资产数量来看，长期资产、流动资产都较上期增加，长期资产增加的速度快于流动资产，资产总额增加，长期资产的比重增加，企业调整了资产构成的结构。从资产的质量来看，资产总额增加，净利润增加，资产增加的速度与净利润相同，总资产净利率保持不变，企业资产从质量上与上期相同，新增资产并没有带来过多的新利润。 其中，固定资产总额为140,238.50万元，其中固定资产为116,577.50万23、元，占比为83.13%，在建工程为23,661.00万元，占比为16.87%，工程物资为0.00万元，占比为0.00%， 固定资产清理为0.00万元，占比为0.00%；而上期上述指标分析别为61.58%、38.42%、0.00%、0.00%。固定资产结构及变动表固定资产结构及变动表项目万元2008年6月2009年6月新增%2008年占比%2009年占比%固定资产64,051.01116,577.5082.01%61.58%83.13%在建工程39,959.6423,661.00-40.79%38.42%16.87%工程物资000.00%0.00%0.00%固定资产清理000.00%0.00%024、.00%固定资产总额104,010.65140,238.5034.83%100.00%100.00%营业收入1,725,501.302,180,865.2426.39% - - 固定资产周转率3.683.83.26% - - 固定资产总额比上期增加36,227.85万元，增长34.83%；固定资产总额增加的原因如下：固定资产增加52,526.49万元，共计增加固定资产52,526.49万元；在建工程减少16,298.64万元，共计减少固定资产16,298.64万元；从单项较上期相比较而言：固定资产大幅增加，增加82.01%；在建工程大幅减少，减少40.79%；工程物资基本上没有变化；固定资产清25、理基本上没有变化。 由此可见，企业固定资产总额较上期上升，并且营业收入较上期上升，固定资产周转率较上期上升，说明企业资产从量上、质上都好于上期，并且营业收入增长大于固定资产增长速度，固定资产利用情况比较良好。存货变化表存货变化表 在存货搭配分析中，可以看出存货为8,416,579.93万元，营业成本为1,500,730.34万元；而上期上述指标分析别为为8,115,987.41万元、为1,017,141.15万元。 从单项较上期相比较而言，存货有所增加，增加3.70% ，项目万元2008年6月2009年6月新增%存货8,115,987.418,416,579.933.70%营业成本1,017,26、141.151,500,730.3447.54%毛利率0.410.31-24.39%存货周转率0.140.1828.57%营业成本大幅增加，增加47.54%。 【存货周转率（次数）销售成本平均存货其中：平均存货（存货年初数存货年末数）2】 通过毛利率及存货周转率的变化分析，可以看出企业毛利率的下降，促进了存货的加速周转，说明市场上的同类产品已经处于相对的过剩状态，降价是可以带动市场购买者的购买欲望的。企业可以充分利用当前的时机，进一步巩固已取得的成绩；另外通过存货的搭配分析可以看出：企业存货的变化与营业成本变化协调。七七. .筹资与投资分析筹资与投资分析 稳健一直是的风格，有时宁可错过伟大的成27、功也要避过万劫不复的危机，所以的投资有着严格的限制，非房地产项目收到严格的审核与控制。这样可以保障资金集中在主要项目上，使得房地产项目的资金有所后续，避免了由于资金链断裂导致的严重后果。 2007年的下半年，土地价格甚至高于房价，在这种情况下依旧在一定程度上增加了土地的持有量。这是因为对于房地产商而言，土地是重要的生产资料，是可遇而不可求的，为了企业的持续经营，房地产企业需要留有一定的土地。企业可以做出不持有土地的极端策略，以避免经济危机带来的损失，可这样不符合稳健的风格，不持有土地虽然可以带来伟大的成功，但是其对持续经营的挑战是不容忽视的，宁可错过伟大的成功，也不容出现毁灭性的错误。 在2028、07-2009年期间，主要通过增发新股的方式来筹集资金。增发新股进行筹资，筹集来的资金不需要返还，没有固定的利息费用，可以供企业自由使用，具有极强的灵活性。八八. .财务报表分析财务报表分析资产负债表：资产负债表：科目科目货币资金 23,001,923,830.80短期借款 1,188,256,111.11交易性金融资产 740,470.77交易性金融负债 应收票据 应付票据 30,000,000.00应收账款 713,191,906.14应付账款 16,300,047,905.75预付款项 8,736,319,500.73预收款项 31,734,801,163.76其他应收款 7,785,829、09,435.41应付职工薪酬 806,504,472.20应收关联公司款 应交税费 1,176,877,640.28应收利息 应付利息 122,643,721.10应收股利 应付股利 存货 90,085,294,305.52其他应付款 9,258,734,468.30其中:消耗性生物资产 应付关联公司款 一年内到期的非流动资产 一年内到期的非流动负债 7,440,414,366.78其他流动资产 其他流动负债 流动资产合计 130,323,279,449.37流动负债合计 68,058,279,849.28可供出售金融资产 163,629,472.66长期借款 17,502,798,297.30、11持有至到期投资 应付债券 5,793,735,805.14长期应收款 长期应付款 长期股权投资 3,565,383,001.51专项应付款 投资性房地产 228,143,157.99预计负债 34,355,814.95固定资产 1,355,977,020.48递延所得税负债 802,464,465.02在建工程 593,208,234.13其他非流动负债 8,408,143.82工程物资 非流动负债合计 24,141,762,526.04固定资产清理 负债合计 92,200,042,375.32生产性生物资产 实收资本(或股本) 10,995,210,218.00油气资产 资本公积 8,531、57,716,583.44无形资产 81,966,325.94盈余公积 8,737,841,436.85开发支出 减:库存股 商誉 未分配利润 8,808,398,744.05长期待摊费用 31,318,689.65少数股东权益 8,032,624,392.93递延所得税资产 1,265,649,477.66外币报表折算价差 276,721,078.80其他非流动资产 非正常经营项目收益调整 非流动资产合计 7,285,275,380.02所有者权益(或股东权益)合计 45,408,512,454.07资产总计137,608,554,829.39负债和所有者(或股东权益)合计 137,608,32、554,829.39利润表：利润表：科目2009年度科目2009年度一、营业收入48,881,013,143.49二、营业利润8,685,082,798.00减:营业成本34,514,717,705.00加:补贴收入营业税金及附加3,602,580,351.82营业外收入70,678,786.74销售费用1,513,716,869.35减:营业外支出138,333,776.65管理费用1,441,986,772.29其中:非流动资产处置净损失1,577,638.38堪探费用加:影响利润总额的其他科目财务费用573,680,423.04三、利润总额8,617,427,808.09资产减值损失-533、24,239,596.14减:所得税2,187,420,269.40加:公允价值变动净收益2,435,350.77加:影响净利润的其他科目投资收益924,076,829.10四、净利润6,430,007,538.69其中:对联营企业和合营企业的投资权益541,860,864.68归属于母公司所有者的净利润5,329,737,727.00影响营业利润的其他科目少数股东损益1,100,269,811.69现金流量表：现金流量表：科目科目20092009年度年度科目科目20092009年度年度销售商品、提供劳务收到的现金57,595,333,545.50取得子公司及其他营业单位支付的现金净额2,9734、5,942,928.47收到的税费返还支付其他与投资活动有关的现金收到其他与经营活动有关的现金1,889,792,191.43投资活动现金流出小计5,359,472,575.73经营活动现金流入小计59,485,125,736.93投资活动产生的现金流量净额-4,190,660,596.40购买商品、接受劳务支付的现金34,560,212,561.89吸收投资收到的现金829,084,667.00支付给职工以及为职工支付的现金1,197,521,164.61取得借款收到的现金20,731,516,740.82支付的各项税费6,537,312,459.48收到其他与筹资活动有关的现金支付其他与经35、营活动有关的现金7,936,728,231.40筹资活动现金流入小计21,560,601,407.82经营活动现金流出小计50,231,774,417.38偿还债务支付的现金21,640,510,970.25经营活动产生的现金流量净额9,253,351,319.55分配股利、利润或偿还利息支付的现金2,948,745,658.43收回投资收到的现金210,421,893.79支付其他与筹资活动有关的现金取得投资收益收到的现金392,060,350.54筹资活动现金流出小计24,589,256,628.68处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额142,450,545.00筹资活动产生36、的现金流量净额-3,028,655,220.86处置子公司及其他营业单位收到的现金净额119,164,800.00四、汇率变动对现金的影响-9,546,494.83收到其他与投资活动有关的现金304,714,390.00四(2)、其他原因对现金的影响投资活动现金流入小计1,168,811,979.33五、现金及现金等价物净增加额2,024,489,007.46购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金806,062,156.74期初现金及现金等价物余额19,978,285,929.92投资支付的现金1,577,467,490.52期末现金及现金等价物余额22,002,774,937.38（37、一）短期偿债能力分析200720082009流动比率1.961.761.92速动比率0.590.430.59 2007-2009流动比率、速动比率呈现下降后上升的趋势，整体的财务风险是增大了。这一现象的出现于经济危机可谓不无关系。流动资金的多少直接关系到企业的日常运转与短期债务的偿还，房地产企业是资金密集型的企业，多以他的流动比率往往高于1，这也是他与制造业的不同之处。（二）长期偿债能力分析200720082009资产负债率66.1167.44 67.00 股东权益比率33.8932.56 33.00 房地产行业属于资金密集型行业，往往企业自身的资金难以满足需求，所以会向银行申请大量的贷款。单38、从指标上说，保有大量的负债，其长期债务的偿还能力有待商榷。可是房地产企业有国家作为担保，并且国家占了第一股东的大位，如此可见，在债务问题上一般不会出现大的纰漏，除非国家政策有重大调整。（三）营运能力分析200720082009应收账款周转率57.7945.8659.76存货周转率0.410.330.39固定资产周转率66.0844.5437.31总资产周转率0.470.370.38 集团的存货周转率虽然在2008年出现了下滑，但是整体上是前进的，提高了企业资产的变现能力，为其短期偿债能力提供了保障。2009年比2008年的应收账款周转率有了大幅度提升，证明应收账款的收回加快，资金滞留在应收账款39、上的数量减少，资金使用效率有所提升。虽然2008、2009年比起2007年的周转率有所下降，那是由于经济危机的影响，属于正常规律的表现，不是企业内部的财务问题所导致的结果。经过了2007年的经济危机的冲击，通过一系列的措施使得2009年的业绩得以稳步的提升，使得企业销售能力增强，利润增加。（四）盈利能力分析200720082009销售毛利率 42.00 39.00 29.39 销售净利率 14.97 11.32 13.15 资产报酬率 5.62 4.19 4.95 净资产报酬率 16.55 12.87 15.01 每股收益 0.73 0.37 0.48 每股现金流量 -1.5189 -0.0040、31 0.8416 每股净资产 4.26 2.90 3.40 销售毛利的下降与销售净利的增加同时出现的情况说明优化了产品结构与内部管理程序，成功的降低了销售费用。这样在销量下降的情况下保证了利润的增加。每股收益的上升说明为投资者赢得更多的利润。 在经济危机的冲击下，虽然各项指标比起2007年容器有大幅下滑，但是在2009年出现了稳定的上升，充分体现了财务的稳定以及对风险的抵御能力。（五）成长能力分析200720082009主营业务收入增长率98.2715.3819.25净利润增长率119.46-12.7438.58净资产增长率94.3414.4416.98总资产增长率100.5119.121541、.41 通过上述数据，我们可以明显看到，在2007年有了长足的发展，这也与当时的经济现状有关。同事过高的增长速度也是一种对经济危机的警示与信号。危机爆发后，国内的政策发生了一系列的变化，加上危机本身的影响，使得的发展速度大幅下降。但是经过一年的修整后，的复苏说名额自身结构的稳定性与发展性。通过上述分析，我们可以看到，为了应对经济危机这个宏观环境采取了保守的经济措施，并且努力提高自己的收益质量，使财务结构更加稳固，抵御风险的能力更强，是成功抓住在经济危机这一特殊环境下进行企业内部财务变革的成功典范。（六）现金流量分析200720082009经营现金流量对销售的比率 -0.2938-0.0008042、.1893资产的经营现金流量回报率 -0.1043-0.00030.0672经营现金流量与利润的比率 -1.9629-0.00741.4391经营现金流量对负债的比率 -0.1577-0.00040.1004现金流量比率-21.4002-0.052913.5962 现金流量的各项指标都有提高的这一趋势，说明加速了资金的回笼，采取保守的财务政策。这一现象的原因是多方面的，经济危机的爆发以及政府的政策变化，价值房地产企业对资金有较强的依赖性促使采取这样的举动。 资产与经营现金回报率的提高明确说明了资金利用率得到提高，收益质量有所提升。 可以看出在经济危机下，更加注重内部利润的挖掘，努力提高自己的财43、务质量。 这样的财务方针可以显著的提高其偿债能力，虽然现金的周转总量减少，但是获得收益所需承担的风险明显下降。总体而言，财务质量是获得了提高。九九. .存在的问题存在的问题 1.资金需求的压力日益增大。为了满足未来的资金需求，建议继续加快销售，增加经营活动现金流入，充分运用财务杠杆，积极寻找战略合作机会，并进一步开拓融资渠道。而规模扩张带来的风险控制又将对的专业能力和组织能力提出新的要求。 2.现金流的管理。有关获得现金能力和现金周转能力的指标都不令人满意，而现金如同一个企业的血液，缺少现金流会使一个蓬勃发展的企业陷入瘫痪。因此，在看到企业优秀的盈利能力的同时，也提醒高度重视现金的管理。 3.44、存货的管理。拥有数额巨大的存货量，这既是未来发展的保障，又是风险的主要来源，从目前管理现状来看，建议进一步优化存货结构，适度控制存货数量。 4.股权结构分散，获得的支持力度有限。 十十. .未来展望未来展望房地产行业存在两个根本特点 ： 首先，住宅兼有社会和投资属性，是生活必需品和改善生活质量的重要元素也投资获利的载体。 其次，中国正处于城市化进程中，居民的购买力稳步增长，住房货币化改革的进一步深入和购房信贷业务的健康发展将推动住宅需求长期持续增长。鉴于房地产业在国民经济中的重要地位，政府的调控是行业发展中不可忽视的一个重要因素，但它的出发点是防范市场波动带来的风险。房地产规范政策的相继出台、45、消费者品牌意识的不断强化，将有助于行业优胜劣汰正常机制的运行。 因此，商品住宅市场在未来十年仍将是中国最具潜力和发展空间的行业之一。对于透明度高、获得投资者信赖，拥有管理、团队、产品、融资优势的来说，国内市场的发展前景是良好的。 而从金融市场和消费者偏好两个角度来看，行业发展的广阔前景和集中化的必然趋势提供了广阔的空间和巨大机会的同时，也蕴涵着挑战。 挑战之一在于行业国际化加速，房地产企业、投资银行、基金管理公司加快了进入中国内地的步伐，其资金实力、国际融资能力都远高国内企业平均水平。更重要的是，行业竞争最终将是核心技术的竞争，目前日本最优秀的住宅开发商，拥有数千项专利，而尽管走在国内前列，但其已经获得和正在申请的专利合计也只有几十件。 挑战之二，目前国内住宅开发的粗放模式，已经无法适应未来可持续发展的需求，工厂化比率远远低于发达国家水平，产品建造精度低，行业现有的生产和运作模式要进行改革。而正在这些方面努力的改进，相信它在明天的赛场上会有上更好的表现。