1、集团财务分析集团财务分析小组成员小组成员资料整理：李梦娇、刘仕芬财务报表：张婷财务分析：刘希PPT制作：陈雪平演讲人：张婷LOREM IPSUM DOLOR目录目录01公司简介02财务分析03小结04总结与展望CONTENTS目录目录01公司简介vanke（一）基本信息（一）基本信息（二）企业发展状况（二）企业发展状况企业股份有限公司前身是成立于1984年5月的深圳市现代科教仪器展销中心，1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元。1991年l月29日公司A股在深圳证券交易所挂牌交易，是中国大陆首批公开上市的企业之一。1988年进入房地产行业，经过三十余年2、的发展，成为国内领先的房地产公司，目前主营业务包括房地产开发和物业服务。公司聚焦城市圈带的发展战略，截至2015年底，公司进入中国大陆66个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的中西部区域。此外，公司自2013年起开始尝试海外投资，目前已经进入香港、新加坡、旧金山、纽约、伦敦等5个海外城市，参与数10个房地产开发项目。2015年公司实现销售面积2067.1万平米，销售金额2614.7亿元同比分别增长14.3%和20.7%，在全国的市场占有率上升至3.00%。公司物业服务业务以物业发展有限公司（“物业”）为主体展开。物3、业始终以提供一流水准的物业服务、做好建筑打理作为企业立命之本，积极开展市场化，为更多客户提供优质的居住服务。（三）标志及理念（三）标志及理念Loremipsumdolorsitamet,consecteturadipisicingelit.目录目录02财务报告及相关分析vanke（一）（一） 利润分析（利润表）利润分析（利润表）利润分析利润分析近三年来，的主营业务收入一直呈上升趋势，2013年到2014年增长幅度较小，2014年到2015年增长幅度较大，2015年达到19554900万元，说明公司的市场份额正在扩大。利润分析利润分析总体来说，公司的利润，主营业务利润占主要，利润构成比较合理，其4、他业务利润和投资收益在利润构成中比重较小，份额变化比较稳定，因此在一定程度上保证了公司的总体盈利能力，可持续较好。(二）资产负债分析(资产表）资产负债分析（负债表）Loremipsumdolorsitamet,consecteturadipisicingelit,seddoeiusmodtemporincididuntutlaboreetdoloremagnaaliqua.（三）资产负债表分析（三）资产负债表分析从图中可以看到自2013年以来资产规模在总体呈上升趋势由此可见，从企业资产数据来看，长期股权投资，流动资产都逐年增加，速度较稳定，从资产的类别看，流动资产占总资产的大部分，这种占比很高5、，它的盈利能力和周转效率对公司经营状况起决定性作用。资产负债表分析资产负债表分析总资产的上升体现在流动资产的上升上，原因是存货的大幅度增长，由于公司规模扩大，获取资源增加，以及其他应收款的增加，由于公司合作方来往多，导致其他应收款增加，货币资金的减少，由于增加了开工和获取资源导致了货币资金减少，总的来说，货币资金的减少幅度小于增加幅度使流动资产总额增加。（四）总资产周转率分析(总资产周转率表）总资产周转率分析总资产周转率分析析析总资产周转率比较平稳，说明企业对资产的使用效率比较高，总资产周转天数为1272天，1579天，1184天，天数比较稳定，整体资产周转速度快，营运能力强。存货周转天数在三6、年内逐年减少，原因可能是销售顺畅导致存货减少，所占用的资金变少了，流动性比较强，从而促进公司发展。应收账款的周转率逐年减慢，2013年到2014年是过渡期，周转天数变长，说明债务人拖欠时间长，增加了收账费用和发生坏账损失的风险，所以要强化应收账款的回收管理，来提高其投资的变现能力和获利能力。（五）财务分析（与保利的财务相关比较）（五）财务分析（与保利的财务相关比较）与保利的财务相关比较（偿债能力分析）企业的流动比率和速动比率整体比较平稳，流动比率基本保持在1.3左右，而速动比率基本保持在0.3和0.5之间，没有太大的波动变化。由此可见，的短期偿债能力在总体上趋于稳定。而保利的流动比率大于1.37、，基本保持在1.8左右，速动比率也在0.3和0.5之间基本和差不多，说明保利的短期偿债能力比略强。2015年的流动比率和速动比率相对低于2014年，说明2015年存在流动负债风险较2014年有所增加，近年来受市场调控影响，偿债能力有一定的下降。（详见附表一）财务分析（与保利的财务相关比较）财务分析（与保利的财务相关比较）与保利的财务相关比较（获利能力分析）企业营业利润率逐年下降，可能是企业成本有所增加，不过整体指标比较高，企业竞争力比较强，发展潜力大，总资产报酬率比较稳定，说明企业资产利用效率好，获利水平高，经营管理水平高。保利的营业利润率，总资产报酬率，毛利润也逐年上升，权益乘数下降，总体指8、标基本和持平，说明保利的获利能力也不错。财务分析（与保利的财务相关比较）财务分析（与保利的财务相关比较）与保利的财务相关比较（营运能力分析）总资产周转率比较平稳，说明企业对资产的使用效率比较高，总资产周转天数为1272天，1579天，1184天，天数比较稳定，整体资产周转速度快，营运能力强，保利的总资产率和基本持平。存货周转天数在三年内逐年减少，原因可能是销售顺畅导致存货减少，所占用的资金变少了，流动性比较强，从而促进公司发展。保利的存货周转天数相对近三年来说是逐年增加，相对而言存货利用率较高。应收账款的周转率逐年减慢，2013年到2014年是过渡期，周转天数变长，说明债务人拖欠时间长，增加了9、收账费用和发生坏账损失的风险，所以要强化应收账款的回收管理，来提高其投资的变现能力和获利能力。保利的应收账款的周转天数比较短且稳定在40天左右，相对来说保利的应收账款的回收率高。（详见附表三）财务分析（与保利的财务相关比较）财务分析（与保利的财务相关比较）与保利的财务相关比较（发展能力分析）营业收入增长率速度较快，营业收入有所增长，市场前景比较好，营业利润增长率速度急速上升，说明利润在一年内获利较多。（保利数据暂缺）财务分析（与保利的财务相关比较）财务分析（与保利的财务相关比较）与保利的财务相关比较（净利润）从图表可以看出。近三年来的净利润率整体呈波动下降趋势，2014年到2015年有小幅度上10、升趋势，然而竞争对手保利的净利润率近三年一直上升，不过利率总体比低，这说明的经营效果比较好，然而受市场影响近几年净利润率有所下降。在同行业中成长能力较好，所以波动情况受市场影响比较大，以及政府政策和企业规模因素影响，行业发展形势严峻。（详见附表二）附表一：速动比率表（、保利对比）附表二：与保利利润表对比（保利利润表）附表三：与保利资产负债表对比（保利资产负债表一）与保利资产负债表对比（保利资产负债表二）附表四：与保利对比（总览表）附表四：与保利对比（总览表）目录目录03财务分析结论及建议vanke分析结论分析结论Loremipsumdolorsitamet,consecteturadipisi11、cingelit.杜邦分析：集团2013年总资产周转率为0.282,2014年总资产周转率为0.287，而2015年总资产周转率为0.317.由此可见的总资产周转率在逐年上升。我们知道总资产周转率是衡量企业内部资产管理效率的重要指标，体现了企业经营期间全部资产从投入到产出的流转速度。从集团的相关指标中可以看出在经营管理方面越来越好，资金的流转速度越来越快。保利集团2013年总资产周转率为0.294,2014年的为0.298,2015年为0.305。与保利相比，前两年的总资产周转率要比保利的要低，而到了2015年就反超了保利。分析结论分析结论Loremipsumdolorsitamet,cons12、ecteturadipisicingelit.杜邦分析：集团2013年权益乘数为4.54,2014年权益乘数为4.38，而2015年权益乘数为4.48.。由此可见的权益乘数在2013年时最高，2014年时有所下降，但是2015年又上升了。我们了解到权益乘数是指资产总额相当于股东权益的倍数。它与企业的资产负债率一样，都是企业资本结构的体现，能够体现企业的负债程度。而保利2013年的权益乘数为4.53,2014年为4.54,2015年为4.15。相较之下，在2014年的负债要少于保利，但是在2015年，的权益乘数明显大于保利，说明在2015年负债要大于保利。分析结论分析结论Loremipsumdo13、lorsitamet,consecteturadipisicingelit.杜邦分析：1.通过提高售价或者扩大销售量等方法提高营业收入，并努力使营业收入的增长幅度高于成本费用的增长幅度。2.加强企业内部控制，减少公司的销货成本和各项费用。3.实施严格的资产管理措施，提高资产使用效率，进一步提高总资产周转率。4.在不危机财务安全的前提下，增加债务规模，投高权益乘数，充分利用财务杠杆效用。5.总的来说，公司的经营状况出现上升态势，但是增幅不大是依靠改变财务策略来的，财务风险会相应加大，另外，公司应加强成本费用的核算，并尽可能扩大市场份额，提高销售收入。分析结论分析结论财务问题：通过详尽分析了地产的14、整体财务状况以及将其与同行业的均值进行了对比分析，我们可以看到地产的优势和长处，但同时也能意识到其存在的问题。（1）从盈利能力看，该公司的营业利润率、总资产报酬率、净资产收益率均有所下降，数据说明地产的盈利能力有所降低。（2）从营运能力看，该公司的应收账款周转率减慢、周转天数加长，回收速度变慢，说明债务人拖欠时间长，增加了收账费用和发生坏账损失的风险，也使得自身的资产流动从中受损，所以有应收款的风险。（3）从偿债能力看，该公司流动比例、速动比例和现金比例均低于前年，说明公司短期偿债能力下降。股东权益比率有所下降，资产负债率有所上升已获利息倍数下降，说明企业支付利息的能力下降。（4）从发展能力看15、，该公司净资产增长率和总资产增长率都有所提高，主营业务收入增长率和净利润增长率较前一年却有所减少，利润的增长与资产的增长不协调，说明公司发展能力较弱。分析结论分析结论改善建议：1. 开发项目前深入市场调查，做出符合市场需求的高品质产品，并加强对员工营销能力的培训，扩大市场份额以提高利润率。2.强化应收款的回收管理，来提高其投资的变现能力和获利能力。3.增加销售额，加快存货的变现能力，以提高短期偿债能力。4.资产的增长应依靠权益的增长来实现，权益的增长依靠自身的利润积累，应增加销售收入降低成本，使营业利润增加率大于资产增产率。目录目录04总结与展望vanke总结总结虽然在2008年受金融危机的影16、响，净利润出现负值，财务指标下降，经营业绩受到影响，但在此后公司不断加强企业管理，快速回到了原来的轨道，又出现了欣欣向荣的发展状况，由此可见强大的发展实力。作为房地产业的龙头企业，为了更好的发展，应更加注重对自身的财务状况进行管理，尽量控制销售成本，提高利润空间，发挥财务杠杆的作用，提高管理水平，继续保持增长势头，惟有加强对资本结构的管理，实现资本结构的最优化，才能在现有发展情况的基础上，实现最大利润。vvv未来展望未来展望中国房地产市场经历三十多年的发展，无论是增长态势，还是行业格局的变化、还是政策趋势都使国房地产发生了巨大的变化。房地产暴利吋代将终结，从过去超高增长逐渐转变为中低速增长；市17、场格局已转变成为买房市场，一边是高昂的房价致使刚性需求的消费者举步不前，一边是政府不断打压投机炒房行为，对于中国房地产的未来，仍然是值得期待的。新一届政府对房地产调控,不再以抑制房价为主，而是将重心放心完善住房供应体系、增加住房用地和住房有效供应上。今后对房地产的调控,会根据各城市各自市场特点因地制宜。随着不动产登记、财产公示等制度出台,进一步扩大房地产税改革试点等一系列措施,政策将会向以市场倾斜，房地产业发展将会更加健康，房地产的收益分配将从极端不公状态向相对公平的状态转变。Loremipsumdolorsitamet,consecteturadipisicingelit,seddoeius18、modtemporincididuntutlaboreetdoloremagnaaliqua.LOREM IPSUM DOLOR然而，中国城镇人均住房而积逐年增长，2002-2010年平均每年增加0.89平方米/人，说明城市居民有着旺盛的住房改善性需求，建设部颁布的2020年全面建设小康社会居住的21项指标中叨确提出,等到2020年，城镇人均住宅建筑面积要达到35平方米。中国城市化进程、结婚、改善性住房、投资性住房等四方面的需求仍将拉动房地产市场的增长，为中国房地产企业带来机会。但个别三四线城市投资过热，存在较大风险。早些年，在房地产发展中的战略布局，以坚持面向自住购房者、中小户型普通商品住宅19、的产品定位,不仅满足客户居住需求，还关注客户对住所的体验感、对住所带来的服务等。由初期设计到后续服务的综合服务商，这一战略在以后的时期将越来越突显出其竞争优势。随着地价在成本中占比越来越高，房企的盈利空间有限，即使是这样的龙头企业，面对新的发展阶段，企业的发展战略必须抛弃原来制造业的思维,需要不断细分和强化。Loremipsumdolorsitamet,consecteturadipisicingelit,seddoeiusmodtemporincididuntutlaboreetdoloremagnaaliqua.LOREM IPSUM DOLOR比如仍然坚持以中小户型普通住宅为产品定位，同20、吋发展商业地产,试水国际化业务。未来房地产自身的行业细分将越来越细,住宅市场、写字楼市场、商业地产的各自属性也越來越明确。而的精细化战略恰巧迎合了未來市场的发展需要。公司整体财务稳健，在其发展中继续实施成本优化措施,加强标准化规范手段，充裕的现金流和良好的负债水平，使得经营效率不断提高。经过二十多年的摸索和革新，实践证明是成功的。地产之所以能够做大，在于其能始终保持与时俱进的洞察力并把握行业发展先机，未来地产的表现必将依然出色。Loremipsumdolorsitamet,consecteturadipisicingelit,seddoeiusmodtemporincididuntutlaboreetdoloremagnaaliqua.