1、1河南新乡3000亩大盘开发市场研究报告 2PART1 项目整体理解PART2 房地产市场分析 PART3 规划指标建议PART4 产品概念性策划3PART1 项目整体理解p城市理解p项目理解4城市理解城市地位依托中原城市群、郑新一体化，远期发展潜力巨大。p中原城市群以省会郑州为核心、为主导、为辐射源，开封、洛阳、新乡、许昌、漯河、平顶山、焦作、济源9城联动的发展战略。p郑新一体化从把郑州发展成为中原甚至中部地区的龙头城市的需要来看，未来将与开封、新乡、许昌等周边城市谋求一体化发展，形成“大郑州都市圈”；从距离来看，新乡、开封、许昌至郑州市区距离均在70-80公里，但由于黄河阻隔，“郑新一体化2、”将成为远期利好。以郑州为中心的一个半小时经济圈5城市理解城市房地产比较经济环境良好，房价水平偏低，发展潜力看好。p新乡GDP历年来一直保持着快速上涨的态势，年增幅维持在20%以上；p人均可支配收入保持稳步上升，年均增幅达17%左右，至09年达14170元；p在郑州周边四市中，新乡人均收入水平均位处上游，但房地产市场处在起步阶段，房价水平明显偏低，未来发展潜力巨大。05-09年郑州周边四市GDP比较05-09年郑州周边四市人均可支配收入比较6城市理解经济背景民营经济发达，催生高端住宅消费需求p2009年“中国民营经济最具活力城市”p截止2008年底，新乡民营经济单位达到9.53万个；p民营经济3、占全市GDP比重达到67%；p新乡以机械制造、生物医药、纺织化纤等为主的民营经济发达，催生大批富裕阶层。7PART1 项目整体理解p城市理解p项目理解8项目理解规模新乡第一大盘p范围：东明大道以东、东干道以西、平原路以北、宏力大道以南p占地：约3000亩p可建：约2000亩p现状：地块形状方正，内以农田为主，北侧为定国村，尚未动拆迁； 地块西侧、北侧道路为规划道路。定国村地块现状平原路东干道9项目理解区位新乡市新区东北部片区本项目本项目位处城市未来的发展方向p新乡呈向东、向南发展格局，城东板块是近年来政府重点打造的新区，代表城市未来发展方向，本项目距城东核心位置约2公里；行政中心：市政府、市人4、大、市政协文化中心：市博物馆、市文化馆、市图书馆、大剧院商务中心：中国移动、三星、工建农中四大银行等教育中心：新乡学院、平原大学、机电专科等p新乡市东北部片区控制性详规将在年中出台，规划支持城东持续高速发展；范围：新中大道以东、东干道以西、金穗大道以北、北干道以南占地：16平方公里功能：以生态居住区为主资料来源：新乡市规划局石武高铁站汽车新东站城际轻轨文化中心行政中心教育中心商务中心2KM内城区10项目理解交通直通郑州第一站，远期运作大郑州级别个案p本项目距交通枢纽2公里，将成为下级县市进入新乡、以及郑新一体化的门户。p石武高铁京广高铁中段，2011年建成，新乡至郑州20分钟以内。p汽车新东站5、由老东站迁移至交通枢纽，承担城市公交功能。p郑新城际轨道据中原城市群城际轨道交通线网规划，2020年前建成，新乡至郑州28分钟；总长69公里(其中新建68.7公里)沿线设郑州、黄河大观、詹店、忠义、亢村、七里营、新乡7个站点。p借助交通、以郑州为中心的中原城市圈规划，项目有机会运作大郑州级别个案。2KM本项目石武高铁站汽车新东站城际轻轨新乡市郑州市11项目整体定位理解新乡最大规模的、代表新乡城市发展方向的、新乡城市级地标性的 新乡第一大盘 （前期、中期）大郑州明星大盘（远期）12PART2 房地产市场分析 p公寓市场分析p别墅市场分析p商业市场分析p办公市场分析p酒店市场分析p本项目物业形态建6、议13公寓市场整体市场p新乡商品房价格呈逐步走高态势，年均环比增长13%，至2009年达到2307元/平方米；p2007年以后，新乡房地产市场发展迅速，房价上涨速度很快，在三年内，区域均价又1662元/平方米骤增至2307元/平方米；p商品房供应量逐年稳步递增，需求量也随供应量同步增长，年均增幅27%；p近年来，除2008年外，动态供需比一直保持在1：1.06-1.13，供需基本保持平衡，p市场需求随着平度市城市化进程的不断发展而逐步放大，未来区域市场的需求量仍将继续创造历史新高。14开发区：土地面积开发区：土地面积18.718.7万，总建万，总建45.445.4万万城东：土地面积城东：土地面7、积76.976.9万，万，总建总建167.8-167.8-234.9234.9万万内城：内城：土地面积土地面积56.956.9万万总建总建197.1197.1万万铁西：铁西：土地面积土地面积1.21.2万万总建总建2.82.8万万2009年-2010年8月新乡市各区域土地出让比重p2009年至今，新乡市土地出让153.7万方，其中城东区域76.9.8万方占供应量的50%，可见城东区域是新乡房地产市场的主要发展方向；p土地出让集中在住宅兼商服项目，无办公性质土地出让。公寓市场各板块分析15公寓市场各板块市场p新乡房地产市场主要分布在内城、东区、和开发区三个板块，2009年内城区房价达到2556元8、/平方米，东区与开发区房价在2200元/平方米上下。p从供应看，内城区、东区是新乡房地产供应的主要区域，09年供应量均超过70万平方米；p随东区开发速度加快，未来东区将成为住宅市场发展的重心。16公寓市场城东区概述p城东板块兴起于2007年新乡市政府的东迁，依托于市政府强势推动和新城市中心的打造，该板块代表着城市未来发展的方向和趋势，板块认可度高；p从近年土地出让情况来看，该区域在未来几年都将是新乡市住宅供应的热点区域；p该板块的个案主要分布于牧野公园卫河景观带周边以及市政府和谐广场周边，居住环境相对于内城板块佳，吸引了大批内城居民前来购买；p该区域目前的生活配套尚不成熟，楼盘整体居住率还不高9、，但随着高铁站和汽车东站的打造，生活配套的逐步完善，城东板块将进一步吸引人流、物流、资金流，成为新乡市新的城市中心。p依托政府东迁，强势打造的新乡城市新中心内城铁西城东开发区紫郡畅想花园华隆国际城市旺点阳光365理想城学府第一城大景城伟业中央公园世纪村BOBO公社康桥名苑东郡府苑逸品紫晶玉欣嘉苑蓬莱华府兰亭花园本项目17公寓市场城东区价格p板块内个案单价段在2800-4200之间，总价段在24-70万之间，其中均价在3000-3300之间的楼盘占全部楼盘的65%；p区域价格高于平台的个案如中央公园、世纪村等，主要基于区位条件的优势，紧邻市政府和谐广场或者牧野公园。18公寓市场城东区供应p从供应10、的物业类型来看，该区域以小高和高层产品占据绝对供应主力，多层产品稀缺，后续供应全部为小高和高层；p供应体量上来看，10万方以上的中大型个案占总供应的70%以上，总供应量接近400万方，后续供应超过250万方，加上土地供应带来的超过200万方的供应量，2009年东区去化60.5万方，东区供应需静态消化约8年。19公寓市场城东区需求p城东板块各个案开盘时间集中于2008年下半年，整体去化率接近60%，按目前去化速度，未来仍需一年至一年半的时间来消化剩余供应量；p个案月均去化速度集中在10套至30套之间，整体去化速度平稳p50%左右的个案有少量团购现象，其中阳光365个案由于团购量较大，月均去化8211、套，不具有代表性。20公寓市场城东区客源p新乡下属县市的居民购买力旺盛，几乎所有个案都能至少吸引了20%以上的下属县市客源，尤其是中央公园、世纪村等城东高端个案做到全市运作，置业客层中接近一半都来自下属县市；p客源层次来看，看好城东发展的私营业主，公务员及泛公务员阶层占80%以上，他们代表了新乡的中高收入阶层p置业目的上，除了主力户型小，总价低的个别楼盘，首次改善和多次改善的需求占70%以上，以纯投资为目的的购房需求几乎不存在21公寓市场城东区小结p城东板块的发展起于2007年，发展依托市政府的东迁，目前及未来几年内，城东板块都将是新乡房地产市场最热的版块；p目前城东板块的价格范围在2800-12、4200之间，个案之间的价格差异不大，竞争较为激烈，高端个案一般拥有较为明显的区位优势，如紧邻市政府和谐广场或者牧野公园；p供应方面，版块内的产品基本是小高或高层，在售个案加土地出让的未来供应接近600万方，未来竞争压力很大；p去化方面，城东在售楼盘整体去化接近60%，去化速度集中在月均10套至30套之间，整体去化平稳，部分楼盘有团购的营销手段，但团购体量不大，对市场正常销售未产生明显影响；p客源方面，城东个案普遍吸引了广大下属县市的客源前来购买，说明城东板块得到了整个新乡市域范围的认可，私营业主和公务员阶层是主力客源，购买目的上以改善型需求占大多数22公寓市场内城区概述内城铁西城东开发区p内13、城板块为新乡城市核心，是现阶段新乡的经济商业中中心，各项设施齐全，城市功能完善，板块价值高；p从近年土地出让情况来看，随着城市化发展进程的加速，区域内原有工厂厂区外迁，该区域是未来新乡住宅的主力供应区域之一；p板块内成熟的配套及良好的生活氛围，除了吸引新乡市区内的客源外，亦有众多下级县市的居民迁居至此；p依托整个新乡市城市化发展，旧区改造进程加速，内城仍将是未来新乡房地产市场的重心之一。万和城景颐花园豫辉太阳城维多利亚金古时代广场上海公馆城投上河城华中首座绿都塞纳春天星海假日王府润华翡翠城蓝钻国际银马宝利国际状元府第五星学府月桂园紫台一品锦绣花园23公寓市场内城区价格p板块内个案单价段在28014、0-3900之间，总价段在27-71万之间，其中均价在3300-3500之间的楼盘占全部楼盘的60%；p区域价格高于平台的个案如维多利亚、华中首座、星海假日王府、绿都塞纳春天等，主要基于其地理位置优越或产品力的提升，如精装大堂、生活会所、物业服务等；24公寓市场内城区供应p从供应的物业类型来看，该区域以高层产品占据绝对供应主力，多层产品稀缺，后续供应以小高和高层产品为主；p供应体量上来看，总供应量接为264.7万方，后续供应163.8万方，加上土地供应带来的近200万方的供应量，以2009年内城区去化71万方的总量技术，内城内城区区供应需静态消化约5年。25公寓市场内城区需求p内城板块各案开盘15、时间集中于2009年年中至2010年上半年，整体去化超过50%，按目前去化来看，需要一年左右时间来消化剩余房源；p个案月均去化速度集中在14至30套之间，整体去化速度较为平稳；p其中状元府第临近新乡外国语学校，市一中，实验小学等，属于学区房，月均去化达到40套；26公寓市场内城区客源p新乡市区为成交主力，占50-80%，下属县市比例达到20-50%，其中高价优质项目对下属县市吸引力较高；p客源层次来看，由于内城板块是新乡已是新乡核心，各项生活设施都已然成熟，原本居住条件较差的城市人群，与下级县市想在新乡市落户的居民，均选择内城置业，其中私营业主、事业单位和各企业员工占到其中的80-90%；p置16、业目的上，首次置业和首次改善需求各占近五成50%，无投资需求。27公寓市场内城区小结p内城板块是现阶段新乡市的经济商业核心，随着旧城改造进程的加速，现有厂区外迁，土地供应加大，使内城板块成为新乡房地产发展的热点区域之一；p目前城东板块的价格范围在2800-3900之间，个案之间的价格差异不大，高端个案在区位或产品力上具有较为明显的优势；p供应方面，版块内高层为未来板块内供应的绝对主力，在售个案加土地出让的未来供应约为458.6万方，未来竞争压力较大；p去化方面，城东在售楼盘整体去化接近50%，去化速度集中在月均14套至30套之间，整体去化平稳；p客源方面，内向性市场表现明显，作为整个新乡市发展17、最为成熟的区域，内城板块的得到整个新乡人群的认同，以首次置业和首次改善为主力。28公寓市场开发区概述p新乡高新技术开发区于1992年成立，是河南省省级开发区，目前已形成了以生物新医药、绿色环保家电、汽车零配件三大主导产业为支柱的产业群 ；p从土地出让情况来看，开发区房地产开发力度要弱于城东板块；p该板块的在售个案主要分布于南环路周边，距离市区较远，区域环境较为杂乱。内城铁西城东开发区上海城华中公园道1号金色奥园绿地迪亚上郡亚华桂竹花园（三期）金谷阳光时代建业森林半岛天下城博筑花园嘉联橄榄城(二期）金博城p集产业园区、行政、居住为一体的新乡城市副中心隆基新谊城29公寓市场开发区价格p板块内个案单18、价段在2700-3600之间，总价段集中在27-43万之间，其中均价在2700-3200之间的楼盘占全部楼盘的80%；p区域标杆个案建业森林半岛，因开发商品牌及产品优势，售价达到3600元/平方米的水平。30公寓市场开发区供应p从供应的物业类型来看，以多层产品为主；p供应体量上来看，现有项目总供应量近300万方，后续供应超过200万方，加上土地供应带来的约138.6万方，未来中供应40万方。31公寓市场开发区需求p开发区目前整体去化率约为56%，月均去化在9至25套之间，整体去化速度平稳；p天下城博筑花园目前全为预定房源，月均去化110套，不具参考价值；32公寓市场开发区客源p开发区内生活配套19、设施相对成熟，同时价格低于城市其他区域，吸引了众多，市中心外溢客源，几乎在售个案在售个案都达到了70%以上；p客源层次来看，在开发区内工作的产业客源比重加较大占到40%；p置业目的上，改善型客源所占比重较大，达到50%以上，无投资需求。33公寓市场开发区小结p开发区板块是新乡的行政及生活副中心，区域内生活设施相对齐全，同时其做省级开发区，区域内产业发展完善是未来城市发展的主要方向之一；p目前开发区板块的价格范围在2700-3200之间，个案之间的价格无明显差异；p供应方面，未来板块内供应量较大，在售个案加土地出让的未来供应约为358万方，同时亦要面对来自内城及城东的客源分流，竞争压力明显；p去20、化方面，城东在售楼盘整体去化接近60%，去化速度集中在月均9套至25套之间，整体去化相对平稳；p客源方面，市中心外溢客源和区域内产业客源为区域成交主力，而价格上的优势吸引了较多的市中心中低收入的改善型客源；34公寓市场结论整体市场处在初级阶段p各板块房价水平接近，无概念炒作；p整体市场供需逐年稳定增长，供求平衡；p纯自住市场，尚无投资需求进入。未来发展潜力巨大p新乡住宅市场的发展重心将逐步转向城东；p受益于郑新一体化规划，新乡住宅市场远期存在很好的发展潜力。35公寓市场本项目对接本项目特征：p本项目目前区位条件较差;p随城东住宅市场不断发展，以及周边市政配套设施逐步完善，本项目的区位价值将获得21、明显提升，具备开发公寓物业的外部条件。建议本项目可设置公寓产品为第一主力业态。36PART2 房地产市场分析 p公寓市场分析p别墅市场分析p商业市场分析p办公市场分析p酒店市场分析p本项目物业形态建议37别墅市场发展概述绿地迪亚庄园小城森林建业森林半岛内城铁西城东开发区p新乡市整体别墅市场处于刚刚起步阶段，市场规模较小，目前市区在售别墅个案仅3个，均分布于开发区板块，周边环境一般；p市场在售别墅产品种类丰富，独栋、双拼、联排、叠加等类型的产品均有出现，但供应规模均很小，市场总供应量不超过500套；p绿地海域迪亚庄园项目代表了新乡市最顶级的别墅产品，最高单栋500万以上的总价壁垒，使得该项目去化22、缓慢p叠加、联排等经济型别墅产品去化情况较好金谷江南裕园p别墅市场整体容量不大，经济型别墅将大有可为。38别墅市场价格p新乡在售别墅项目较少，绿地迪亚尚郡项目在品质和价格上均创造了新乡市的最高水平，其双拼别墅6000-6400的单价，是其公寓产品的2倍，独栋别墅6900-8800的单价，是其公寓产品的2.5倍，最高单套500万以上的总价，比小城森林的独栋产品总价高出接近1倍，因此绿地项目是当之无愧的新乡第一豪宅；p联排，叠加产品的单价是周边公寓1.4倍，总价也均超过了新乡市最贵的公寓产品；p别墅类产品的价格偏高，除了产品品质的因素外，主要是由于供应的稀缺。39别墅市场供需p新乡市别墅市场供应产23、品种类齐全，独栋、双拼、联排、叠加均有，但总量较少，总供应量不到500套，其中叠加和联排产品的供应已基本告罄，未来市场存在空白点p去化上来看，独栋和双拼产品由于总价较高，去化速度较慢，绿地项目后续供应量较大，面临较大的去化压力p森林半岛叠加产品开盘当月即基本售罄，主要是由于相对较低的总价和建业集团的良好口碑，说明市场对高品质经济型别墅产品的接受度高；p联排项目仅小城森林一个，但其品质相对较差，影响其去化速度。40别墅市场产品41别墅市场客源p由于别墅总价段大大高于高端公寓项目，因此新乡的别墅项目普遍吸引了新乡市的顶层客源p从分布上来看，别墅项目均可做到全市域运作，下属县市的客源占据15%到5024、%之间p从客源层次上来看，大私营业主、民营企业家是别墅去化的绝对主力p从置业目的来看，以享受型置业，多次改善型置业为主42别墅市场小结整体市场处在初级阶段p新乡整体别墅市场处于刚刚起步阶段，市场规模小，在售别墅个案仅三个，约500套；p2009年成交别墅114套。别墅物业具备客户基础p私营业主是别墅客户绝对主力；p发达的民营经济造就一大批富裕阶层，带来大量别墅物业的有效需求。高品质低总价的经济型别墅市场接受度极高p建业森林半岛叠加别墅受市场认同。43别墅市场本项目对接本项目特征:p本项目做为一个城市级的超级大盘，体量庞大，地块具备设置部分别墅物业的条件；p就目前来看，本项目地理位置较偏，公寓物25、业价值仍有待周边市政建设逐步完善而提升，建议先期推出别墅物业销售，以在树立整盘形象。建议本项目可设置经济型别墅产品作为补充业态。44PART2 房地产市场分析 p公寓市场分析p别墅市场分析p商业市场分析p办公市场分析p酒店市场分析p本项目物业形态建议45商业市场概述新玛特平原商场新天地千盛百货新乡百货丹尼斯胖东来p新乡整体商业繁荣程度非常高，远远超过了一个普通三线城市的水平；p新乡市最繁华的商圈是以平原路为主轴线，并向自由街、解放路和胜利街方向辐射的“王”字型商业区，这里集中了20多家家经营面积在5000平方米以上的商业企业，其中综合百货商业的就有7家之多，千人拥有商场达342平方米，是国际标26、准的10倍，市场明显饱和。46商业市场市场现状p新乡大规模集中式商业多，集中在平原路西段，彼此间定位差异不明显，竞争激烈，百货业态市场容量已过量饱和；p新乡第一家真正意义上的SHOPPINGMALL沃尔玛即将开业，将很大程度上改变新乡目前的商业格局47商业市场集中式商业集中商业水平研判物业质素外立面内部装饰停车&配套商品档次&品类结构交通组织&过渡空间管理p外立面新乡本地国营商场较为陈旧，但外来的商场的外立面富于时尚现代感；p千盛百货、胖东来、新玛特等百货商店在内部装修上代表了新乡的较高水平，简约大方，而传统国营商店比较简陋p部分商家在整体物业排布上设置了中庭p商品排布开始注重品牌的突出，整体27、整齐有序p各大百货商店都有比较明显的导购指示p大部分商家无地下停车场，仅新玛特门前有较大的停车广场p营销活动手段丰富，显示了较强的经营水平新乡的集中商业发展水平较高，但制约于整体经济水平，当前发展出现瓶颈，同质竞争严重，商业形态亟需革新和突破48商业市场街区式商业街区商业水平研判外立面绿化业态&业种组合过渡空间商品档次物业质素p平原路商业街、东方文化步行街和温州地下商业街是新乡主要的几条商业街；p商业街整体处于无主力店带动的状态，但人流量和经营状况较好p街区布置上，东方文化步行街的入口处有雕塑等特色，但内部基本为宽大、笔直的兵营式布局，使购物失去了乐趣p无绿化设施，无共享空间，人行速度较快，购28、物舒适度和商铺捕捉率都较低p东方文化步行街和温州地下商业街基本都以服装服饰为主要业态，档次上有所区分，但总体较为同质新乡的街区商业发展水平一般，基本停留在“兵营时代”，业种单一，缺乏绿化，缺乏共享空间49商业市场小结大型商业市场饱和p新乡市属于单一商圈城市，商圈规模大，商业繁荣度高；p百货类集中商业扎堆分布于平原路西段，商业体量大，商场之间竞争激烈，硬件环境和软性的经营水平均较高，但限于城市整体经济，商业形态接近，档次定位无明显差异化，集中商业市场已经饱和，并且淘汰率较高；街区式商业落后p街区式商业排布简单，业种单一发展水平一般。50商业市场本项目对接本项目特征：p本项目体量庞大，街区式的总体29、规划成为必然，新乡街区式商业发展水平滞后，本项目存在突破的机会；p城东区未来人口规模将超过20万，本项目体量庞大，也将入住约7万居民，但东区目前尚无明确的大卖场的规划，本项目内可设置一卖场，满足项目内乃至东区的生活需求。建议本项目根据自身规模，配置服务于本项目的街区商业和大卖场商业形态51PART2 房地产市场分析 p公寓市场分析p别墅市场分析p商业市场分析p办公市场分析p酒店市场分析p本项目物业形态建议52办公市场概述普利SOHO国贸大厦p新乡作为一个四线城市，办公物业的市场需求有限；p目前新乡已知办公楼项目有二个，均位于城市核心位置，其中普利SOHO位于平原路商圈、国贸大厦位于市政府西侧；30、p从土地供应来看，09年至今新乡没有办公用地出让。p办公市场整体容量小，发展空间有限。53办公市场价格p新乡在售项目价格在3480-3900元/平方，总价在19-54万，价格基本与其所在区域内公寓价格相当；p在售项目租金在0.77-0.9元/平方/天，以此估算年投资回报率在8%；p在售项目以小面积办公为主，主力单套面积集中在50-80平方米。54办公市场供需p从供应看，08年至今新乡办公物业供应仅不足10万平方米，约500套；p从需求看，普利soho项目月均去化面积仅不足300平方米，销售情况惨淡，国贸大厦有部分大型企业、政府机关定向购买或租用，且开发商有保留部分房源，统计数据不具备参考意义。31、55办公市场小结办公市场容量有限p作为一个三线城市，新乡办公物业规模有限，已知项目仅二个，均位于城市核心位置；p办公物业后续缺乏办公土地供应；销售情况不理想p从价格看，在售个案价格基本与同区域住宅物业相当，物业价值偏低；p从需求看，当地办公市场自用需求有限，也并非主流投资产品，直接导致销售缓慢。56办公市场本项目对接本项目特征：p新乡目前在售办公项目均位于城市核心位置，本项目未来西侧2公里将规划CBD，东侧2公里为围绕交通枢纽兴建的商务区，本项目并不具备区位优势，未来办公物业缺乏发展潜力；参照新乡办公市场现状，及本项目区位条件，不建议本项目设置办公物业57PART2 房地产市场分析 p公寓市场32、分析p别墅市场分析p商业市场分析p办公市场分析p酒店市场分析p本项目物业形态建议58酒店市场概述新乡国际饭店新乡宾馆如家快捷九州宾馆新乡温泉会议中心新飞大酒店黄河宾馆金诺宾馆长城宾馆中州快捷美宜家商务酒店新乡大酒店百世吉商务酒店p新乡目前现有酒店主要集中在内城板块，同时未来在城东板块平原路与新二街交汇处将会有两个5星级酒店，目前正在动工建造中；四星三星快捷五星在建在建59酒店市场规模新乡现有酒店数量比重新乡酒店客房容量p新乡现有4星级酒店3家，3星级酒店6家，连锁商务酒店4家；p各酒店共有房间1873套，四星级酒店769套、三星级酒店723套、连锁商务酒店404套，比重分别为41%、38%和233、1%;3间6间4间769套404套723套60酒店市场价格新乡现有酒店标准间价格四星级酒店三星级酒店连锁商务酒店p四星级酒店标准间价格为265-390元、三星级酒店标准间120-304元、连锁商务酒店标准间133-168元p现有产品以中低档产品为主，高档酒店属于市场空白点。61酒店市场入住率新乡现有酒店入住率四星级酒店三星级酒店连锁商务酒店p新乡作为非旅游型城市，酒店居住以商务客源为主，市场无淡旺季之分，商务需求旺盛，各酒店出租率常年保持在高位，其中四星级酒店90-95%、三星级酒店80-90%、连锁商务酒店80-85%62酒店市场产品p新乡酒店产品与其城市发展脱节，现有酒店以中低档为主，难以34、满足城市日益增长的对高端酒店的需求。63酒店市场小结商务需求旺盛p商务需求为客源主力，市场无淡旺季之分，p各酒店入住率常年维持在80%以上的高位；整体档次偏低p现有酒店以中低档产品为主，高端酒店匮乏；p四星级酒店日租金在265-390元，三星级酒店与连锁酒店价格120-168元城东缺乏酒店供应p现有酒店集中在内板块，p城东区域无正在经营的酒店，未来规划两个5星级酒店。64酒店市场本项目对接本项目特征：p随市政府、CBD、交通枢纽等市政规划逐步完善，城东区域将催生出大量酒店需求；p本项目位处市政府与交通枢纽之间，具备很好地运营酒店物业的外部条件。建议本项目可设置高星级酒店与经济型商务酒店，作为本35、项目的地标形象。65PART2 房地产市场分析 p公寓市场分析p别墅市场分析p商业市场分析p办公市场分析p酒店市场分析p本项目物业形态建议66本项目物业形态建议p根据上述市场分析结论，本项目适宜设置公寓、别墅、酒店、社区商业四种物业形态。67PART3 规划指标建议p利润最大化原则p市场容量最大化原则p项目容积率建议p项目经济测算p分期开发业态配比68本项目物业价格估算公寓价格估算：p本项目价格推导将先从住宅市场平台入手，从本项目所处的区位条件推导出住宅产品的市场价格再通过市场现有的住宅和联排、叠加和商业产品组合的价格系数做对比，推导出联排、叠加和商业产品的市场价格；p城东板块内个案单价段在236、800-4200之间，价格的差距，主要体现在区位条件的差异；p本项目区位位于城东板块最外围，据市中心距离远，从目前来看，区位条件较弱；p本项目小高层、高层公寓现价值2800元/平方米。p城东理想城洋房价格3900元/平方米，高层公寓价格3200元/平方米，高层与洋房价格差1：1.2；p本项目洋房现价值3360元/平方米。69本项目物业价格估算别墅价格估算：p目前市场上在售叠加别墅仅森林半岛，该案住宅与叠加价格比为1：1.4；p以此估算，本项目叠加现价值3920元/平方米。p目前市场上在售联排别墅仅小城森林，该案产品打造缺陷明显，对销售价格影响较大，参考价值低；p绿地别墅项目，住宅与双拼价格比为37、1：2，住宅与独栋价格比为1：2.5；p当地市场联排别墅与住宅价格比应在1：1.4-2之间，取中间值1：1.7p以此估算，本项目联排现价值4760元/平方米。70本项目物业价格估算商业价格估算：p目前城东区域在售项目中，世纪城、伟业均有大量社区商业可售，住宅与商业价格均在1：1.8；p以此估算，本项目商业现价值5040元/平方米。71方案一：容积率1.7测算前提：测算结果：p销售收入：740803万元p直接费用：521007万元p间接费用：85563万元p税收费用：54949万元p税后利润：164847万元p静态利润率：28.62%注：p建安费以同级别城市别墅600元/m、洋房1000元/平方38、米、公寓1800元/m、商业2500元/m估算；p楼板价参照2010年成交的本项目西侧2009-6地块楼板价估算（该地块土地成交价格85万元/亩，容积率3，折合楼板价422元/平方米）p商业体量按照其他城市同类大盘商业配比标准估算。p（下同）72方案二：容积率2.0测算前提：测算结果：p销售收入：841099万元p直接费用：635009万元p间接费用：97147万元p税收费用：51523万元p税后利润：154568万元p静态利润率：22.51%73方案三：容积率2.4测算前提：测算结果：p销售收入：978170万元p直接费用：781429万元p间接费用：112979万元p税收费用：49185万39、元p税后利润：147555万元p静态利润率：17.76%74方案四：容积率2.7测算前提：测算结果：p销售收入：1078891万元p直接费用：895320万元p间接费用：124612万元p税收费用：45893万元p税后利润：137678万元p静态利润率：14.63%75以利润最大化原则分析方案一经济效益最佳的方案，利润和与成本利润率都最高。注：以上按2000亩用地、楼板价400元/平方米、目前市场售价作为预计售价估算，计算过程见excel附表76PART3 规划指标建议p利润最大化原则p市场容量最大化原则p项目容积率建议p项目经济测算p分期开发业态配比77公寓市场容量估算测算前提：1 1、开发40、年限p根据新乡市城市总体规划纲要，2006-2020年将是新乡城市化进程高速发展的阶段，市区人口大幅增长，城市化率明显提升；p伴随城市化进程的高速推进，2011-2020年的这十年间，也将会成为新乡房地产开发的“黄金十年”；p本项目是一个城市级大盘，按其他同类项目开发经验，一般开发周期达到8-10年；p故我们以开发周期10年估算市场容量。78公寓市场容量估算测算前提：2 2、趋势预测p东区在售项目东郡府苑2009年销售量近8万平方米，以此可估算出新乡单个公寓项目的市场容量8万平方米；p05年至今，新乡整体住宅市场销售量年均增长幅度为27%（单个项目涨幅低于整体市场）；p目前新乡房地产市场正处在41、起步阶段，在本项目开发周期前期，由于整体市场起点低，市场容量将保持较高增速，在本项目开发周期后期，随市场逐步发展进入成熟阶段后，年销售量将逐渐保持平稳；p故我们以折中13.5%的年均增长幅度预估。79公寓市场容量估算测算结果：p同类大盘项目销售周期销售周期一般为8-10年，本项目以10年估算；p公寓市场年销售量增长幅度参照整体市场涨幅，以13.5%计算，本项目公寓市场容量188.8万平方米。80别墅市场容量估算测算前提：p新乡别墅市场供应量低，本项目作为新乡市地标性第一大盘，可做到垄断区域别墅市场；p09年，新乡市成交别墅共114套（含叠加别墅）；p根据以往本司在其他同级别四线城市操盘经验，此42、类别墅项目月均去化在8-12套，年销售套数约在100-150套之间。测算结果：p以销售周期10年，年销售套数120套，套均面积220平方米估算本项目市场容量；p别墅项目为高端住宅物业业态，针对市场顶层客源，成交量稳定，不会出现大幅波动；p本项目别墅市场容量27万平方米。81以市场容量测算从市场容量测算，建议本项目容积率1.7。注：商业按总体量5%配置。82PART3 规划指标建议p利润最大化原则p市场容量最大化原则p项目容积率建议p项目经济测算p分期开发业态配比83项目运作角度建议：p结合利润最大化与市场容量的分析，建议本项目容积率1.7。土地运作角度建议：p本项目占地面积2000亩，开发周期43、10年，存在土地运作条件；p考虑到土地价格偏低的现状，以及未来土地资源的稀缺性，土地价值存在明显的升值空间；p从土地运作角度考量，建议本项目可适当向上申请容积率至2-2.2，通过后期土地运作获取更大投资回报。项目容积率建议综合项目运作及土地运作的角度，最终建议本项目申请容积率至284PART3 规划指标建议p利润最大化原则p市场容量最大化原则p项目容积率建议p项目经济测算p分期开发业态配比85本项目物业经济测算测算前提：测算结果：p销售收入： 725079万元p直接费用： 526437万元p间接费用： 83747万元p税收费用： 49661万元p税后利润： 148982万元p静态利润率：25.44、86%注：p建安费以同级别城市别墅600元/m、洋房1000元/平方米、公寓1800元/m、商业2500元/m估算；p楼板价参照2010年成交的本项目西侧2009-6地块楼板价估算（该地块土地成交价格85万元/亩，容积率3，折合楼板价422元/平方米）p商业体量按照其他城市同类大盘商业配比标准估算。86PART3 规划指标建议p利润最大化原则p市场容量最大化原则p项目容积率建议p项目经济测算p分期开发业态配比871.开发年限： 10年2. 业态建议：前期：以联排、叠加、洋房类低密度产品为主，差异市场，可有效控制成本投入，保证利润要求，少量公寓产品主要为满足开发现金流的要求；中期：以洋房、小高层45、少量高层产品为主，待市场逐步成熟，有序提高项目容积率；后期：保留部分联排、叠加产品至后期销售，以实现利润最大化，通过高层产品，树立项目地标品质形象。分期开发业态配比88分期开发业态配比注：容积率取2.26计算。10期住宅总体量扣除5的商业配套体量。89PART4 产品概念性策划p超级城市大盘规划启示p本项目大盘规划建议90如何为本项目打造一个有特色的大盘规划形象？如何为本项目打造一个有特色的大盘规划形象？国内超级城市大盘规划启示：选取国内有特色、市场口碑较好的优秀个案1.上海联洋社区2.中南世纪城3.碧桂园银河城4.鲁能星城5.金地格林世界91市场超级城市大盘的产品分析上海 联洋社区921.46、占地面积：189.4公顷2.总建筑面积：294.61万方3.物业形态：4. 220万住宅部分：御景园、天安花园、华丽家族、联洋新苑、联洋花园、联洋年华、联洋别墅、中邦风雅、中邦晶座、水清木华、金色维也纳、四季雅苑、御翠苑、千秋别墅、九间堂、当代清水园、第九城市、仁恒河滨园、吉云公寓。 5.70万方公建配套：证大大拇指商业广场以家乐福超市作为主要商家，星巴克、好乐迪、唐朝、许留山、必胜客、棒约翰、巴黎三城、肯德基、麦当劳、味千拉面，大食代等国际知名的公司连锁店。联洋社区基本信息93联洋社区规划特色（理念）1.区域级街坊式规划，统筹各片区开发；2.大型商业及配套集中于核心区域，形成独立公建片区，保47、障居住片区更纯粹，同时也可辐射各片区，满足全区一站式的生活需求；集中共享配套对社区居民设一卡通优惠。3.各片区街区式商业规划，满足日常便捷生活所需。沿街商铺、底商集中商业、配套片区一个没有围墙的社区94联洋社区公共配套设施分布总体格局集中商业与线形商业并存 “邻里中心”是集社区的地域中心，活动中心，消费中心，集散中心和管理中心为一体的社区配套。 （用地30万方）社区中心E地块的13422平方米，建成的建筑面积 17621平方米的商业中心设有：淳大万丽酒店（五星级）、中国银行24小时自助银行、黎家信形象设计中心、联华生鲜超级市场、意大利商品展示中心以及一个17000平方米的超大规模LAYA俱乐部48、。一条马路之隔占地50920平方米，总建筑面积71300平方米的大型SHOPPING MALL（大拇指广场），其规划了40000平方米的商铺，6套500平方米的文娱小厅和1300平方米的室内溜冰馆以及中西风格餐馆等商业设施。社区配套由个片区自行建设，以便捷为概念，24小时便民店、小型会所等满足业主简单的生活需求。E地块高级中学Shopping mall（大拇指广场）沿街商铺、底商教堂东方双语幼儿园九年制教育社区医保中心Laya俱乐部邮电局商业中心95联洋社区规划形象示意96市场超级城市大盘的产品启示城市大盘在规划时多采用的手段城市大盘在规划时多采用的手段 整盘拆分多个街区开发整盘拆分多个街区开49、发依据城市的规划骨架，以开放式的block街区模式，将整盘拆分为多个街区。 沿街商业串联各个街区沿街商业串联各个街区通过沿街商业实现开放式的街区模式，满足居民的休闲、购物需求的同时，把人们从传统的封闭围合式居家中引导出来。 集中商业辐射整个街区集中商业辐射整个街区作为整盘地标性的建筑，辐射整盘的商业需求，体现国际级的城市生活方式。97PART4 产品概念性策划p超级城市大盘规划启示p本项目大盘规划建议98本项目大盘规划概念打造新乡首席国际级城市综合体倡导block街区式生活模式本项目大盘规划建议本项目大盘规划建议99我们是新乡第一大盘如何与城市国际化发展相匹配？我们有别墅、洋房、公寓如何规划各50、种不同物业形态？我们有城市级的景观资源如何运用大公园的景观资源？源于纽约 曼哈顿的启示！一座城市的荣耀与梦想本案规划思考100纽约纽约曼哈顿曼哈顿 New York CountyNew York County纽约的现代都心纽约的现代都心101中城区(Midtown /Theater District) 上西区(Upper West Side) 中央公园(Central Park) 哈德逊河公园(Hudson River Park) 上东区(Upper East Side) 按照客层等级进行片区划分：上西区（中产阶级聚居区）上东区（富人阶级聚居区）中城区（国际商业区）中央公园（核心景观区）国际级51、城市规划模式中央公园中城区上西区上东区各功能区域围绕核心公园临河排布，各区各有各的小型中央绿地；由于人口习惯性等级群居，城市客层等级分区则自然形成以中央公园为中心的片区。102结论国际化城市规划发展模式商业中心+高尚居住区，代表城市发展先进形象；居住区按等级分区规划，街区商业贯穿，分别诉求各自特色；城市级公园，塑造居住区的核心资源从项目的规划指标思考；项目完全具备打造国际级城市综合体塑造国际化城市大盘地标！103中城区(Midtown /Theater District) 上西区(Upper West Side) 中央公园(Central Park) 哈德逊河公园(Hudson River P52、ark) 上东区(Upper East Side) 纽约曼哈顿项目设想方向将纽约曼哈顿移植到项目本身， 体现国际化城市级规划模式。规划设计理念中央公园上西区上东区中城区104项目分10期开发；丰富天际线，由南向北，由西向东，渐进变化；核心商业片区，平均辐射各片区；街区商业贯彻连接各片区。规划我们的建议公园景观住宅（低密度为主）住宅（公寓为主）商业配套12346857城市综合体，国际配套+高尚人居住区一期规划：地块位置最接近市区，有助于客流的导入，同时符合城市开发由西向东的进程；考虑差异于市场，建议以低密度别墅及洋房等高端产品线为主，提升竞争力，凸显项目高品质；同时考虑整盘形象，天际线的有序递进53、变化，一期排布相对低层产品。910105形象示意形象示意国国际际级级城城市市综综合合体体设设想想106中央公园中央公园我们的城市级景观规划我们的城市级景观规划我们的世界级公园景观以中央公园辐射各片区，与各片区组团景观相呼应，塑造真正的公园大盘。107思考思考曼哈顿中央公园曼哈顿中央公园号称纽约号称纽约“后花园后花园”108特点：城市中心湖城市森林城市草坪城市运动共享平台纽约中央公园纽约中央公园109各片区公园：各片区公园：德威特克林顿公园莫宁赛德公园杰斐逊公园汤普金斯公园 片区公园与中央公园自成一体片区公园与中央公园自成一体110我们的中央公园形象示意我们的中央公园形象示意111中中 心心 湖54、湖社区最核心核心区域，大气灵动。112草草坪坪/果果岭岭低密度业态、高层次客源低密度业态、高层次客源为主片区，客层相对较高，结合中央景观中央景观，及集中商业配套，打造高尔夫运动主题，塑造景观亮点。113森森林林高密度业态高密度业态为主片区，人口密度相对集中，通过森林绿化改善居住品质；中央片区及各片区相对外缘部分，阻隔社区内外，形成相对私密空间。114主题特色处理：追求森林中的参与性大尺度开放休闲/活动空间以及运动设施小尺度空间提供亲切交流115中城区中城区国际级配套、国际级配套、blockblock生活模式生活模式国际、时尚、繁华以集中商业片区辐射整盘，各片区邻里中心、街区商业结合，打造城市级配套理念。116集中配套片区形象示意大型卖场、酒店、塑造地标形象，辐射整盘。117Block街区商业形象示意街区商业串联节点式的邻里会所中心，满足各片区便捷的生活休闲功能。118上东区上东区联排、洋房等低密度住宅联排、洋房等低密度住宅产品为主，少量小高层、产品为主，少量小高层、高层产品。高层产品。119联排+叠加+洋房+小高层片区120联排+叠加+洋房+小高层片区121叠加+洋房+高层片区122上西区上西区小高层、高层为主，南向面适小高层、高层为主，南向面适当排布联排、洋房等低密度产当排布联排、洋房等低密度产品。品。123小高层+高层片区124洋房+小高层+高层片区