1、1百大百大A A座商业经营与物业开发座商业经营与物业开发市场研究市场研究昆明田野调查与咨询公司2l l本报告根据田野公司本报告根据田野公司本报告根据田野公司本报告根据田野公司20042004年年年年9 9月月月月“ “百大百大百大百大A A座商座商座商座商业定位研究业定位研究业定位研究业定位研究” ”与与与与20052005年年年年1 1月初月初月初月初“ “百大百大百大百大A A座市场座市场座市场座市场风险研究风险研究风险研究风险研究” ”两次调研成果整合而成。两次调研成果整合而成。两次调研成果整合而成。两次调研成果整合而成。3作为第三方市场研究机构，我们本次研究的目的和任务是：作为第三方市2、场研究机构，我们本次研究的目的和任务是：作为第三方市场研究机构，我们本次研究的目的和任务是：作为第三方市场研究机构，我们本次研究的目的和任务是：l l从市场需求和竞争的角度，探讨从市场需求和竞争的角度，探讨从市场需求和竞争的角度，探讨从市场需求和竞争的角度，探讨A A座作为商业百货商场的市场定位座作为商业百货商场的市场定位座作为商业百货商场的市场定位座作为商业百货商场的市场定位空间；空间；空间；空间；l l从市场需求和竞争的角度，探讨从市场需求和竞争的角度，探讨从市场需求和竞争的角度，探讨从市场需求和竞争的角度，探讨A A座作为商业地产开发和销售可能座作为商业地产开发和销售可能座作为商业地产开3、发和销售可能座作为商业地产开发和销售可能面临的市场风险；面临的市场风险；面临的市场风险；面临的市场风险；l l整合地产开发需要和商业经营需要，提出整合地产开发需要和商业经营需要，提出整合地产开发需要和商业经营需要，提出整合地产开发需要和商业经营需要，提出A A座定位建议和风险控制座定位建议和风险控制座定位建议和风险控制座定位建议和风险控制建议。建议。建议。建议。4特别说明特别说明特别说明特别说明l l我们研究的成果主要来自市场需求和竞争。没我们研究的成果主要来自市场需求和竞争。没我们研究的成果主要来自市场需求和竞争。没我们研究的成果主要来自市场需求和竞争。没有考虑有考虑有考虑有考虑A A座的财4、务条件和百大商业的丰富的经座的财务条件和百大商业的丰富的经座的财务条件和百大商业的丰富的经座的财务条件和百大商业的丰富的经营经验。营经验。营经验。营经验。l l所有研究成果和建议，还需要根据所有研究成果和建议，还需要根据所有研究成果和建议，还需要根据所有研究成果和建议，还需要根据A A座财务目座财务目座财务目座财务目标、建设条件、商业经验作出修正。标、建设条件、商业经验作出修正。标、建设条件、商业经验作出修正。标、建设条件、商业经验作出修正。5第一部分：A座老楼商业经营市场竞争力分析第二部分：A座重建地产开发市场风险分析第三部分：A座重建定位建议和风险控制建议报告目录报告目录6第一部分：A座老5、楼商业经营市场竞争力分析qA座商业经营竞争对手分析qA座商业经营消费者需求分析qA座商业经营定位目标与定位空间分析报告目录报告目录7老楼，老了！l l众所周知，直到众所周知，直到众所周知，直到众所周知，直到9090年代初，百大年代初，百大年代初，百大年代初，百大A A座都是昆明商业的旗座都是昆明商业的旗座都是昆明商业的旗座都是昆明商业的旗帜，昆明大型商场的旗舰。帜，昆明大型商场的旗舰。帜，昆明大型商场的旗舰。帜，昆明大型商场的旗舰。l l9090年代后，十年间，老楼老了。建筑老化、业态老化、年代后，十年间，老楼老了。建筑老化、业态老化、年代后，十年间，老楼老了。建筑老化、业态老化、年代后，十年6、间，老楼老了。建筑老化、业态老化、目标消费群老化、商品结构老化。旗帜不再，旗舰不目标消费群老化、商品结构老化。旗帜不再，旗舰不目标消费群老化、商品结构老化。旗帜不再，旗舰不目标消费群老化、商品结构老化。旗帜不再，旗舰不再，老楼需要重建，老楼需要新生。再，老楼需要重建，老楼需要新生。再，老楼需要重建，老楼需要新生。再，老楼需要重建，老楼需要新生。8老楼之重建与新生l l更有甚者，更有甚者，更有甚者，更有甚者，A A座座座座+B+B座座座座+C+C座不仅利润率不敌一个柏联百座不仅利润率不敌一个柏联百座不仅利润率不敌一个柏联百座不仅利润率不敌一个柏联百盛，营业额也不敌一个柏联百盛。因此，盛，营业额也7、不敌一个柏联百盛。因此，盛，营业额也不敌一个柏联百盛。因此，盛，营业额也不敌一个柏联百盛。因此，A A座的重建，座的重建，座的重建，座的重建，不仅仅是不仅仅是不仅仅是不仅仅是A A座的重建，而同时也是整个百大商业的振兴座的重建，而同时也是整个百大商业的振兴座的重建，而同时也是整个百大商业的振兴座的重建，而同时也是整个百大商业的振兴和商业旗舰物业的新生。和商业旗舰物业的新生。和商业旗舰物业的新生。和商业旗舰物业的新生。l l我们的研究，就从我们的研究，就从我们的研究，就从我们的研究，就从A A座老楼的现实竞争力开始。座老楼的现实竞争力开始。座老楼的现实竞争力开始。座老楼的现实竞争力开始。9qA座8、商业经营竞争对手分析10昆明百货商场中，百大商业营业额排名第二，利润率排名第四。昆明百货商场中，百大商业营业额排名第二，利润率排名第四。昆明百货商场中，百大商业营业额排名第二，利润率排名第四。昆明百货商场中，百大商业营业额排名第二，利润率排名第四。lA座商业经营竞争对手分析l数据来源：2004年统计年鉴、昆明市商贸局11百大百大A A座最强大的竞争对手座最强大的竞争对手柏联百盛、金龙柏联百盛、金龙/ /金格金格主要竞争商场物业每平米月营业额对比（元）数据来源：昆明市商贸局2003年的统计数据l A座商业经营竞争对手分析12竞争对手强在哪里竞争对手强在哪里百盛受到最多消费者的欢迎百盛受到最多消费9、者的欢迎l l 去百货商场购物也成为了多数人的习惯，去百货商场购物也成为了多数人的习惯，63.5%63.5%的人一个月至少去一次，的人一个月至少去一次，71.2%71.2%的人是周末的人是周末白天去；但有白天去；但有21%21%的人几乎从来不去。的人几乎从来不去。l l除了日用品和食品外，服装和化妆品和家用电除了日用品和食品外，服装和化妆品和家用电器成为了购买了主要对象；器成为了购买了主要对象；l l三市街商圈内的三大商场吸引了半数以上的消三市街商圈内的三大商场吸引了半数以上的消费者，其中以柏联百盛为首。费者，其中以柏联百盛为首。l A座商业经营竞争对手分析13竞争对手强在哪里竞争对手强在哪里10、百盛受到最多女性消费者的欢迎百盛受到最多女性消费者的欢迎 女性半个月逛百货商场的女性半个月逛百货商场的人群比男性多人群比男性多8个百分点！个百分点！l l女性消费者在百货商场最常购买的物女性消费者在百货商场最常购买的物品主要是女装、日用品、化妆品和食品；品主要是女装、日用品、化妆品和食品；男性消费者最常购买的是日用品、男装、男性消费者最常购买的是日用品、男装、食品、家用电器；食品、家用电器；l l差异最大的是服装、化妆品、家用电差异最大的是服装、化妆品、家用电器三类商品；器三类商品；l l在商场的选择上，女性最偏爱柏联百在商场的选择上，女性最偏爱柏联百盛，而男性对柏联百盛和昆百大都比较盛，而男11、性对柏联百盛和昆百大都比较喜欢。喜欢。l l从女性消费者对柏联的偏好，可以推从女性消费者对柏联的偏好，可以推断百联百盛在女装和化妆品方面更胜一断百联百盛在女装和化妆品方面更胜一筹。筹。l A座商业经营竞争对手分析14竞争对手强在哪里竞争对手强在哪里百盛受到最多百盛受到最多25-50岁消费者的欢迎岁消费者的欢迎l l在到百货商场购物时，人们选择在到百货商场购物时，人们选择的主要对象是日用品、食品、服装、的主要对象是日用品、食品、服装、化妆品；除此之外，各群体对商品化妆品；除此之外，各群体对商品的需求有一定差别：的需求有一定差别：l l2525岁以下群体在女装和化妆品方岁以下群体在女装和化妆品方面12、更加需求旺盛；面更加需求旺盛；l l25-5025-50岁群体在化妆品、女装、男岁群体在化妆品、女装、男装、家用电器方面需求旺盛；装、家用电器方面需求旺盛；l l5050岁以上群体在家用电器、药品岁以上群体在家用电器、药品保健品方面需求旺盛。保健品方面需求旺盛。l l2525岁以下群体偏爱柏联百盛，岁以下群体偏爱柏联百盛，5050岁以上群体则最喜欢昆百大老楼。岁以上群体则最喜欢昆百大老楼。图：各年龄段消费群最常去的百货商场图：各年龄段消费群到百货商场购物的对象 不同年龄段逛百货商场的不同年龄段逛百货商场的频率不一，消费能力不一。频率不一，消费能力不一。l A座商业经营竞争对手分析15l l2513、25岁以下的消费群体精力最旺盛，他们在各个方面的外出消费频率都比其他两个年龄段岁以下的消费群体精力最旺盛，他们在各个方面的外出消费频率都比其他两个年龄段的高，的高，25-5025-50岁的群体率略逊一筹，岁的群体率略逊一筹，5050岁以上的群体在在外就餐、茶室岁以上的群体在在外就餐、茶室/ /咖啡厅等娱乐休闲咖啡厅等娱乐休闲场所的消费明显少于场所的消费明显少于5050岁以下的群体。岁以下的群体。l l20-5020-50岁群体购买力最强；岁群体购买力最强；5050岁以上群体虽然收入不低，但是可支配收入最低，在日常消岁以上群体虽然收入不低，但是可支配收入最低，在日常消费方面开销最小。费方面开销最14、小。25-50岁的消费群消费欲望较强烈，购买力也最强岁的消费群消费欲望较强烈，购买力也最强l A座商业经营竞争对手分析16l l逛百货商场是月工资性收入逛百货商场是月工资性收入50005000元以上消费群体的最爱；元以上消费群体的最爱；l l金龙百货、百大金龙百货、百大B B座又是这一群座又是这一群体的最爱。体的最爱。竞争对手强在哪里竞争对手强在哪里金龙受到月收到金龙受到月收到5000元以上消费者的高度认同元以上消费者的高度认同 月工资性收入月工资性收入5000元元以上消费群是百货商场的以上消费群是百货商场的消费主力消费主力l A座商业经营竞争对手分析17l l 百盛、金龙百盛、金龙/ /金格15、的购物环境和空间布局最好；金格的购物环境和空间布局最好；l l 百盛、金龙百盛、金龙/ /金格的品牌商品最多；金格的品牌商品最多；l l 百盛、金龙百盛、金龙/ /金格的商场管理严密而规范；金格的商场管理严密而规范；l l 百盛、金龙百盛、金龙/ /金格的市场定位最清晰！金格的市场定位最清晰！竞争对手还强在哪里？竞争对手还强在哪里？l A座商业经营竞争对手分析18三大商场细分市场比较三大商场细分市场比较三大商场细分市场比较三大商场细分市场比较A座座新纪新纪元店元店柏联柏联百盛百盛三足鼎立三足鼎立竞合关系竞合关系A座老楼细分市场特征：座老楼细分市场特征：老龄化老龄化男性化男性化低档次低档次不时尚16、重实用不时尚重实用商品品类适合中老年人消费商品品类适合中老年人消费柏联百盛细分市场特征：柏联百盛细分市场特征：青年化青年化女性化女性化中档次中档次时尚性时尚性商商品品品品类类特特别别适适合合中中青青年年时时尚尚群群体体和和女女性性群群体体消消费费，特特别别是是女女装装、化化妆妆品品、食食品优势明显。品优势明显。B座细分市场特征：座细分市场特征：中年人中年人中性中性中档次中档次时尚度中等时尚度中等商商品品品品类类适适合合中中年年人人消消费费，但但男男装装、家家电电、珠宝有明显优势珠宝有明显优势l A座商业经营竞争对手分析19qA座商业经营消费者需求分析20l l定期到超市购物、百货商场购物已成为17、绝大多数人的习惯；定期到超市购物、百货商场购物已成为绝大多数人的习惯；l l在居家附近的小商店购物是补充平时生活用品的重要渠道之一在居家附近的小商店购物是补充平时生活用品的重要渠道之一l l多数人经常在外就餐多数人经常在外就餐l l半数以上的人会到茶室半数以上的人会到茶室/ /咖啡厅等娱乐场所消费咖啡厅等娱乐场所消费l l乘坐公交车是多数市民出行的主要交通工具乘坐公交车是多数市民出行的主要交通工具超市、百货商场、居家附近商店各有千秋，昆明市民购物消费结超市、百货商场、居家附近商店各有千秋，昆明市民购物消费结超市、百货商场、居家附近商店各有千秋，昆明市民购物消费结超市、百货商场、居家附近商店各有18、千秋，昆明市民购物消费结构正在成熟；百货商场在一度受到大型超市的冲击后，重新找到构正在成熟；百货商场在一度受到大型超市的冲击后，重新找到构正在成熟；百货商场在一度受到大型超市的冲击后，重新找到构正在成熟；百货商场在一度受到大型超市的冲击后，重新找到自己的位置和空间自己的位置和空间自己的位置和空间自己的位置和空间l A座商业经营消费者需求分析21l l经测算，个人平均月工资收入为经测算，个人平均月工资收入为11841184元，元，平均月其他奖金、福利、投资回报等收入平均月其他奖金、福利、投资回报等收入为为290290元，合计个人月收入为元，合计个人月收入为14741474元；元；l l昆明市民平19、均每月生活必须支出和储蓄、昆明市民平均每月生活必须支出和储蓄、还借款费用的比例为还借款费用的比例为53.4%53.4%，其余可支配，其余可支配支出为支出为46.6%,46.6%,按平均人均收入测算，人平按平均人均收入测算，人平均可支配支出为均可支配支出为687687元元/ /月月人均年收入人均年收入人均年收入人均年收入13001300美元以上，消费能力和消费习惯上升到一个新的美元以上，消费能力和消费习惯上升到一个新的美元以上，消费能力和消费习惯上升到一个新的美元以上，消费能力和消费习惯上升到一个新的台阶台阶台阶台阶尤其是尤其是尤其是尤其是平均消费能力增强，家庭平均月可支配收入达平均消费能力增强20、，家庭平均月可支配收入达687元，元，1500元以上达到元以上达到24%！l A座商业经营消费者需求分析22图：未来一年的购房计划图：未来一年的购买品牌服装、化妆品等的计划图：未来一年的购买家电的计划图：未来一年的购车计划人们的未来消费欲望强烈，对于未来信心十足人们的未来消费欲望强烈，对于未来信心十足l A座商业经营消费者需求分析23重视 重视度重视度不重视 不太重视 比较重视 平安是福平安是福竞争冒险竞争冒险竞争冒险平安是福很不重视 追求个性追求个性追求个性开心就好开心就好开心就好家庭稳定家庭稳定家庭稳定事业第一事业第一事业第一家庭事业生活和谐家庭事业生活和谐家庭事业生活和谐勤俭勤俭勤俭品牌21、品牌品牌享乐享乐享乐图例：25岁以下25-50岁50岁以上不同年龄段消费观念和生活观念已经体现出重大差异不同年龄段消费观念和生活观念已经体现出重大差异l l2525岁以下的人更追求个性和冒险，对于家庭、事业都没有什么概念，对品牌相对敏感；消费是更注重个性岁以下的人更追求个性和冒险，对于家庭、事业都没有什么概念，对品牌相对敏感；消费是更注重个性和时尚，喜欢尝试新鲜事物；和时尚，喜欢尝试新鲜事物；l l25-5025-50岁的人重视家庭事业生活的和谐和平安，也崇尚个性；消费更注重家庭和实用；岁的人重视家庭事业生活的和谐和平安，也崇尚个性；消费更注重家庭和实用；l l5050岁以上的人则更注重家庭、22、平安和开心的心情；消费也是以家庭为中心，比较平淡。岁以上的人则更注重家庭、平安和开心的心情；消费也是以家庭为中心，比较平淡。l A座商业经营消费者需求分析24l l在低收入群体中女性居多，而收入越高女性越少；但综合前述男女消费者在低收入群体中女性居多，而收入越高女性越少；但综合前述男女消费者逛商场的频率来看，女性消费者仍是主要购买群体；逛商场的频率来看，女性消费者仍是主要购买群体；l l将购买力、性别、购买偏好进行进一步配比，我们可以从下表中发现消费将购买力、性别、购买偏好进行进一步配比，我们可以从下表中发现消费者更集中购买的是哪些商品者更集中购买的是哪些商品在中高档、高档消费群中，服装、化妆23、品是在中高档、高档消费群中，服装、化妆品是永恒的主题。永恒的主题。不同购买力群体和男女性别群体购物偏好差异较大不同购买力群体和男女性别群体购物偏好差异较大l A座商业经营消费者需求分析25年龄、性别、购买力交叉细分造成不同消费群体的购物偏好差异年龄、性别、购买力交叉细分造成不同消费群体的购物偏好差异青年群体青年群体成年群体成年群体老年群体老年群体低购买力低购买力中等购买力中等购买力中高购买力中高购买力高购买力高购买力消费欲望强烈消费欲望强烈精力旺盛易冲动精力旺盛易冲动消费欲望较强消费欲望较强相对较理智相对较理智消费欲望不强消费欲望不强购物目的性强购物目的性强 追捧时尚、新奇、追捧时尚、新奇、中24、等价位档次的商品中等价位档次的商品和商场和商场 追求品位、品牌、追求品位、品牌、时尚，青睐中高档次时尚，青睐中高档次的品牌商品和商场。的品牌商品和商场。 喜爱大众化、中喜爱大众化、中档、质量好的商品，档、质量好的商品，喜爱大众化人性化的喜爱大众化人性化的商品和商场商品和商场l A座商业经营消费者需求分析26l l调查发现，性别上，百盛明调查发现，性别上，百盛明调查发现，性别上，百盛明调查发现，性别上，百盛明显偏女性化；显偏女性化；显偏女性化；显偏女性化；B B座中性化；座中性化；座中性化；座中性化；A A座男性化；座男性化；座男性化；座男性化；l l年龄上，年龄上，年龄上，年龄上，B B座中位25、年龄座中位年龄座中位年龄座中位年龄35-3935-39岁，中年化特征明显；岁，中年化特征明显；岁，中年化特征明显；岁，中年化特征明显；A A座座座座40-4540-45岁，中老年化特征明显；岁，中老年化特征明显；岁，中老年化特征明显；岁，中老年化特征明显；百盛百盛百盛百盛30-3430-34岁，年轻化特征明岁，年轻化特征明岁，年轻化特征明岁，年轻化特征明显；显；显；显；l l购买力上，三大商场其实没购买力上，三大商场其实没购买力上，三大商场其实没购买力上，三大商场其实没有明显差异！目标群体的工有明显差异！目标群体的工有明显差异！目标群体的工有明显差异！目标群体的工资性收入中位数资性收入中位数资26、性收入中位数资性收入中位数A A座略偏低，座略偏低，座略偏低，座略偏低，为为为为800-999800-999元；元；元；元；B B座与百盛均座与百盛均座与百盛均座与百盛均是是是是1000-15001000-1500元，而且元，而且元，而且元，而且B B座还座还座还座还略偏高！略偏高！略偏高！略偏高！A A座老楼的目标群体已经严重老化座老楼的目标群体已经严重老化座老楼的目标群体已经严重老化座老楼的目标群体已经严重老化l A座商业经营消费者需求分析27l l新纪元的优势是家电、男装、珠宝首饰和体育用品；新纪元的优势是家电、男装、珠宝首饰和体育用品；新纪元的优势是家电、男装、珠宝首饰和体育用品；新纪27、元的优势是家电、男装、珠宝首饰和体育用品；A A座的优势是利润率较低的日用品、药品、书籍座的优势是利润率较低的日用品、药品、书籍座的优势是利润率较低的日用品、药品、书籍座的优势是利润率较低的日用品、药品、书籍和文化用品以及婴幼儿用品；柏联百盛的优势最主要是利润率极高的女装、化妆品和食品！和文化用品以及婴幼儿用品；柏联百盛的优势最主要是利润率极高的女装、化妆品和食品！和文化用品以及婴幼儿用品；柏联百盛的优势最主要是利润率极高的女装、化妆品和食品！和文化用品以及婴幼儿用品；柏联百盛的优势最主要是利润率极高的女装、化妆品和食品！A A座老楼的优势商品品类大多是利润率较低的品类座老楼的优势商品品类大多28、是利润率较低的品类座老楼的优势商品品类大多是利润率较低的品类座老楼的优势商品品类大多是利润率较低的品类l A座商业经营消费者需求分析28qA座商业经营定位目标与定位空间分析29三市街商圈（百货大楼为主题）以宝善街、三市街为主，以百货大楼为中心的中心区70年代前三市街商圈（传统百货）商业街-青年路、武成路等以百货大楼、正义百货商场为主体的商业区中心地位继续加强，青年路、武成路为主的个体商业街开始形成80年代前三市街商圈螺蛳湾商圈小西门商圈白塔路商圈青年路商圈三市街、白塔路、青年路及小西门四个以大型综合百货商场为主的四大商业区开始形成，以螺狮湾为主的大型批发市场商业区形成并发展90年代昆明市场商圈29、发展演变图三市街-青年路商圈螺蛳湾商圈小西门商圈白塔路商圈四大商圈继续演变，三市街商圈的中心领导地位得到空前加强；青年路商圈在沉寂一段时间后将与三市街商圈连为一体。目前状况30图图1-11-1：昆明市场商业业态随时间变化图：昆明市场商业业态随时间变化图70年代时间80年代90年代中21世纪初业态变化90年代后期百货大楼百货大楼供销社集体商铺个体商铺农贸街百货大楼百货大楼个体商铺以零售为主的批发市场综合百货商场综合百货商场商业步行街品牌专卖店专营店专业批发市场综合百货商场综合百货商场综合超市综合超市主题百货商场社区便利店/小超市商业步行街品牌专卖店专营店专业批发市场购物中心连锁超市连锁便利店综合30、百货商场综合百货商场综合超市综合超市主题百货商场主题百货商场专业连锁商场社区便利店/小超市商业步行街品牌专卖店专营店专业批发市场购物中心连锁超市连锁便利店qA座商业经营定位目标与定位空间分析昆明的零售市昆明的零售市昆明的零售市昆明的零售市场，大致经历场，大致经历场，大致经历场，大致经历了五个阶段了五个阶段了五个阶段了五个阶段l l国有商业体国有商业体国有商业体国有商业体制阶段制阶段制阶段制阶段l l个体商户兴个体商户兴个体商户兴个体商户兴起阶段；起阶段；起阶段；起阶段；l l商户集中化商户集中化商户集中化商户集中化和品牌化阶段和品牌化阶段和品牌化阶段和品牌化阶段l l超市异军突超市异军突超市异31、军突超市异军突起阶段起阶段起阶段起阶段l l商圈化阶段商圈化阶段商圈化阶段商圈化阶段31商圈演变与业态演变是否有规律可循？商圈演变与业态演变是否有规律可循？l l回顾昆明商圈演变和业态演变历史，我们发现；回顾昆明商圈演变和业态演变历史，我们发现；回顾昆明商圈演变和业态演变历史，我们发现；回顾昆明商圈演变和业态演变历史，我们发现；l l商圈演变具有从小到大、从简到繁、从单一业态到多业态组合的商圈演变具有从小到大、从简到繁、从单一业态到多业态组合的商圈演变具有从小到大、从简到繁、从单一业态到多业态组合的商圈演变具有从小到大、从简到繁、从单一业态到多业态组合的趋势，但整个演变过程其实都遵循分工与合作32、的规律！趋势，但整个演变过程其实都遵循分工与合作的规律！趋势，但整个演变过程其实都遵循分工与合作的规律！趋势，但整个演变过程其实都遵循分工与合作的规律！l l业态演变其实就是商业竞争的专业化分工和专业化竞争的结果业态演变其实就是商业竞争的专业化分工和专业化竞争的结果业态演变其实就是商业竞争的专业化分工和专业化竞争的结果业态演变其实就是商业竞争的专业化分工和专业化竞争的结果从百货大楼到品牌店、专业超市、综合超市、时尚百货、商业从百货大楼到品牌店、专业超市、综合超市、时尚百货、商业从百货大楼到品牌店、专业超市、综合超市、时尚百货、商业从百货大楼到品牌店、专业超市、综合超市、时尚百货、商业街等，传统33、的商业模式让位于更有竞争力的专业化分工模式。街等，传统的商业模式让位于更有竞争力的专业化分工模式。街等，传统的商业模式让位于更有竞争力的专业化分工模式。街等，传统的商业模式让位于更有竞争力的专业化分工模式。l l但是，业态的分化同时也遵循业态的组合规律但是，业态的分化同时也遵循业态的组合规律但是，业态的分化同时也遵循业态的组合规律但是，业态的分化同时也遵循业态的组合规律不同业态的商不同业态的商不同业态的商不同业态的商业场所和机构需要在一个越来越大的地方业场所和机构需要在一个越来越大的地方业场所和机构需要在一个越来越大的地方业场所和机构需要在一个越来越大的地方“ “扎堆经营扎堆经营扎堆经营扎堆经34、营” ”。分工与组合，更细的分工和更大的组合，就是商圈演分工与组合，更细的分工和更大的组合，就是商圈演变和业态演变的基本规律！变和业态演变的基本规律！qA座商业经营定位目标与定位空间分析32目目目目前前前前昆昆昆昆明明明明一一一一环环环环路路路路内内内内的的的的商商商商圈圈圈圈构构构构成成成成图图图图金碧金碧景星景星白白 塔塔 路路 青青 年年 路路 昆都昆都和平村和平村大观大观祥云祥云翠湖翠湖三市街三市街商商圈圈的的发发展展还还与与居居民民居居住住地地点点和和消消费费习习惯惯的的转转变有关。变有关。随随着着昆昆明明居居住住郊郊区区化化步步伐伐加加快快，到到市市中中心心区区购购物物与与交交通通35、流流线息息相关。线息息相关。与与购购物物商商圈圈的的发发展展同同步步，休休闲闲商商圈圈发发展展迅迅速速。但但休休闲闲商商圈圈与与购购物物商商圈圈的的合合并并也也日日趋趋明显。明显。图例：图例： 主要入城口主要入城口 主要购物路线主要购物路线qA座商业经营定位目标与定位空间分析33在市中心区各个商圈中，三市街商圈无疑是综合竞争力最强的商圈在市中心区各个商圈中，三市街商圈无疑是综合竞争力最强的商圈在市中心区各个商圈中，三市街商圈无疑是综合竞争力最强的商圈在市中心区各个商圈中，三市街商圈无疑是综合竞争力最强的商圈昆明市四大商圈综合竞争力指数情况20022002年年，田田野野公公司司在在为为百百大大A36、BCABC项项目目进进行行调调研研中中，曾曾经经对对三三市市街街商商圈圈、青青年年路路商商圈圈、小小西西门门商商圈圈、白白塔塔路路商商圈圈进进行行过过详详细细的的调调查查，并并设设计计了了一一套套包包含含二二个个层层级级三三大大评评价价项项目目（即即基基本本指指标标、商商业业指指标、附属指标）和十二个子指标的评价体系。标、附属指标）和十二个子指标的评价体系。 l商圈综合l竞争力l人文景观l丰富度商圈竞争力分析模型qA座商业经营定位目标与定位空间分析34未来商圈发展趋势未来商圈发展趋势全部合并全部合并金碧金碧景星景星白白 塔塔 路路 昆都昆都和平村和平村祥云祥云翠湖翠湖统统一一商圈商圈未未来来237、-3年年内内，三三市市街街商商圈圈将将与与青青年年路路商商圈圈连接合并；连接合并；未未来来5-10年年内内，大大观观商商圈圈、青青年年路路商商圈圈、三三市市街街商商圈圈以以及及其其中中的的昆昆都都、景景星星街街、金金碧碧休休闲闲商商圈圈将将全全部部合合并并为为昆昆明明市市中中心心区区的的“统一商圈统一商圈”。qA座商业经营定位目标与定位空间分析35统一商圈统一商圈谁执牛耳？谁执牛耳？l l据此，百大据此，百大A A座的定位目标已经浮现。百大座的定位目标已经浮现。百大A A座定位目标三种选择：座定位目标三种选择：l l第一种：成为三市街乃至昆明市中心区统一商圈的第一品牌和领导旗第一种：成为三市街38、乃至昆明市中心区统一商圈的第一品牌和领导旗舰！舰！l l第二种：与相邻商场一起成为市中心区统一商圈的领导品牌，但与相第二种：与相邻商场一起成为市中心区统一商圈的领导品牌，但与相第二种：与相邻商场一起成为市中心区统一商圈的领导品牌，但与相第二种：与相邻商场一起成为市中心区统一商圈的领导品牌，但与相邻商场构成差异化竞争合作关系；邻商场构成差异化竞争合作关系；邻商场构成差异化竞争合作关系；邻商场构成差异化竞争合作关系；l l第三种：成为三市街商圈差异化特色化品牌，但在市中心区统一商圈第三种：成为三市街商圈差异化特色化品牌，但在市中心区统一商圈中没有领导地位。中没有领导地位。我们的研究分析将集中在前两39、种可能性前景我们的研究分析将集中在前两种可能性前景的前提下，为百大的前提下，为百大A座进行定位。座进行定位。毫无疑问，三市街商圈将作为统一商圈的领导者和核心毫无疑问，三市街商圈将作为统一商圈的领导者和核心，那么，谁是三市，那么，谁是三市街商圈的领导者？街商圈的领导者？qA座商业经营定位目标与定位空间分析36l lA A座位于昆明商业中心区三市街商圈中心，比其他商圈座位于昆明商业中心区三市街商圈中心，比其他商圈座位于昆明商业中心区三市街商圈中心，比其他商圈座位于昆明商业中心区三市街商圈中心，比其他商圈更容易吸引消费者；更容易吸引消费者；更容易吸引消费者；更容易吸引消费者；l lA A座至今仍然拥40、有强大的品牌影响力座至今仍然拥有强大的品牌影响力座至今仍然拥有强大的品牌影响力座至今仍然拥有强大的品牌影响力无论对于昆明无论对于昆明无论对于昆明无论对于昆明还是地州消费群体。还是地州消费群体。还是地州消费群体。还是地州消费群体。l l下穿工程竣工后让三市街成为更有竞争力的巨无霸商下穿工程竣工后让三市街成为更有竞争力的巨无霸商下穿工程竣工后让三市街成为更有竞争力的巨无霸商下穿工程竣工后让三市街成为更有竞争力的巨无霸商圈。圈。圈。圈。百大百大百大百大A A座商业定位条件分析座商业定位条件分析座商业定位条件分析座商业定位条件分析l A座商业经营定位目标与定位空间分析37A座商业定位定位什么？座商业定41、位定位什么？A座定位目标群体目标群体商品品类经营业态商品档次商品档次其他其他商场形象商场形象qA座商业经营定位目标与定位空间分析38l lA A座目标群体目前为老龄化、男性化特征；座目标群体目前为老龄化、男性化特征；座目标群体目前为老龄化、男性化特征；座目标群体目前为老龄化、男性化特征；l l未来目标群体定位若定位女性化未来目标群体定位若定位女性化未来目标群体定位若定位女性化未来目标群体定位若定位女性化+ +年轻化年轻化年轻化年轻化+ +中等购买力，将受到百盛的严中等购买力，将受到百盛的严中等购买力，将受到百盛的严中等购买力，将受到百盛的严重挤压；如定位为男性化重挤压；如定位为男性化重挤压；如42、定位为男性化重挤压；如定位为男性化+ +中年化中年化中年化中年化+ +中等购买力，则直接与中等购买力，则直接与中等购买力，则直接与中等购买力，则直接与B B座形成不必要座形成不必要座形成不必要座形成不必要的内部消耗。的内部消耗。的内部消耗。的内部消耗。l l要让要让要让要让A A座重新回到第一商业品牌商场的目标，可以选择：座重新回到第一商业品牌商场的目标，可以选择：座重新回到第一商业品牌商场的目标，可以选择：座重新回到第一商业品牌商场的目标，可以选择：女性化女性化女性化女性化+ +中年化中年化中年化中年化+ +中偏高购买力群体；中偏高购买力群体；中偏高购买力群体；中偏高购买力群体；男性化男性化43、男性化男性化+ +年轻化年轻化年轻化年轻化+ +中偏高购买力群体；中偏高购买力群体；中偏高购买力群体；中偏高购买力群体；或者其他或者其他或者其他或者其他A A座目标群体定位空间座目标群体定位空间座目标群体定位空间座目标群体定位空间qA座商业经营定位目标与定位空间分析39l lA A座商品档次目前为低档次、不时尚、商品品类利润率低；座商品档次目前为低档次、不时尚、商品品类利润率低；座商品档次目前为低档次、不时尚、商品品类利润率低；座商品档次目前为低档次、不时尚、商品品类利润率低；l l未来商品档次若定位为高档化，直接与金龙竞争；若定位为中篇高档次未来商品档次若定位为高档化，直接与金龙竞争；若定位44、为中篇高档次未来商品档次若定位为高档化，直接与金龙竞争；若定位为中篇高档次未来商品档次若定位为高档化，直接与金龙竞争；若定位为中篇高档次则直接与金格竞争。则直接与金格竞争。则直接与金格竞争。则直接与金格竞争。l l要让要让要让要让A A座重新回到第一商业品牌商场的目标，可以选择：座重新回到第一商业品牌商场的目标，可以选择：座重新回到第一商业品牌商场的目标，可以选择：座重新回到第一商业品牌商场的目标，可以选择：中档偏高档次，虽然与金格竞争，但是可以利用三市街巨大的商圈效应中档偏高档次，虽然与金格竞争，但是可以利用三市街巨大的商圈效应中档偏高档次，虽然与金格竞争，但是可以利用三市街巨大的商圈效应中45、档偏高档次，虽然与金格竞争，但是可以利用三市街巨大的商圈效应和百大品牌吸引力；和百大品牌吸引力；和百大品牌吸引力；和百大品牌吸引力；若选择高档次，不仅与金龙竞争，而且与三市街商圈形象不太吻合；若选择高档次，不仅与金龙竞争，而且与三市街商圈形象不太吻合；若选择高档次，不仅与金龙竞争，而且与三市街商圈形象不太吻合；若选择高档次，不仅与金龙竞争，而且与三市街商圈形象不太吻合；若选择中等档次，则直接与本商圈的百盛、若选择中等档次，则直接与本商圈的百盛、若选择中等档次，则直接与本商圈的百盛、若选择中等档次，则直接与本商圈的百盛、B B座造成不必要的竞争和内座造成不必要的竞争和内座造成不必要的竞争和内座造46、成不必要的竞争和内耗耗耗耗或者其他或者其他或者其他或者其他A A座商品档次定位空间座商品档次定位空间座商品档次定位空间座商品档次定位空间qA座商业经营定位目标与定位空间分析40l lA A座经营业态目前为敞开式百货商场；座经营业态目前为敞开式百货商场；座经营业态目前为敞开式百货商场；座经营业态目前为敞开式百货商场；l l未来经营业态如果仍然是敞开式百货商场，则直接与百盛、未来经营业态如果仍然是敞开式百货商场，则直接与百盛、未来经营业态如果仍然是敞开式百货商场，则直接与百盛、未来经营业态如果仍然是敞开式百货商场，则直接与百盛、B B座竞争，并座竞争，并座竞争，并座竞争，并且不太符合中偏高档次的品47、牌店形象。且不太符合中偏高档次的品牌店形象。且不太符合中偏高档次的品牌店形象。且不太符合中偏高档次的品牌店形象。l l要让要让要让要让A A座重新回到第一商业品牌商场的目标，可以选择：座重新回到第一商业品牌商场的目标，可以选择：座重新回到第一商业品牌商场的目标，可以选择：座重新回到第一商业品牌商场的目标，可以选择：敞开式、通透式品牌集中店格局；敞开式、通透式品牌集中店格局；敞开式、通透式品牌集中店格局；敞开式、通透式品牌集中店格局；还有一种选择：主题百货形式，如专营女装，或专营服装；但招商难度、还有一种选择：主题百货形式，如专营女装，或专营服装；但招商难度、还有一种选择：主题百货形式，如专营女48、装，或专营服装；但招商难度、还有一种选择：主题百货形式，如专营女装，或专营服装；但招商难度、商场容量、消费群偏好有问题商场容量、消费群偏好有问题商场容量、消费群偏好有问题商场容量、消费群偏好有问题或者其他或者其他或者其他或者其他A A座经营业态定位空间座经营业态定位空间座经营业态定位空间座经营业态定位空间qA座商业经营定位目标与定位空间分析41l lA A座商品品类有优势的是日用品、药品、书籍和文化用品以及婴幼儿用品；座商品品类有优势的是日用品、药品、书籍和文化用品以及婴幼儿用品；座商品品类有优势的是日用品、药品、书籍和文化用品以及婴幼儿用品；座商品品类有优势的是日用品、药品、书籍和文化用品以49、及婴幼儿用品；l l若强化服装、化妆品、精品、珠宝等，则肯定与百盛、若强化服装、化妆品、精品、珠宝等，则肯定与百盛、若强化服装、化妆品、精品、珠宝等，则肯定与百盛、若强化服装、化妆品、精品、珠宝等，则肯定与百盛、B B座、金龙座、金龙座、金龙座、金龙/ /金格金格金格金格形成直接的竞争。形成直接的竞争。形成直接的竞争。形成直接的竞争。l l要让要让要让要让A A座重新回到第一商业品牌商场的目标，可能难以有其他的选择，只座重新回到第一商业品牌商场的目标，可能难以有其他的选择，只座重新回到第一商业品牌商场的目标，可能难以有其他的选择，只座重新回到第一商业品牌商场的目标，可能难以有其他的选择，只能选50、择竞争，并且使更集中品类的竞争：能选择竞争，并且使更集中品类的竞争：能选择竞争，并且使更集中品类的竞争：能选择竞争，并且使更集中品类的竞争：女装、男装、精品、化妆品、箱包手袋等。但是女装、男装、精品、化妆品、箱包手袋等。但是女装、男装、精品、化妆品、箱包手袋等。但是女装、男装、精品、化妆品、箱包手袋等。但是A A座可以选择更加集中，座可以选择更加集中，座可以选择更加集中，座可以选择更加集中，没有日用品、食品、儿童用品等（参看没有日用品、食品、儿童用品等（参看没有日用品、食品、儿童用品等（参看没有日用品、食品、儿童用品等（参看50005000元以上收入者品类偏好）元以上收入者品类偏好）元以上收入51、者品类偏好）元以上收入者品类偏好）或者其他或者其他或者其他或者其他A A座商品品类定位空间座商品品类定位空间座商品品类定位空间座商品品类定位空间qA座商业经营定位目标与定位空间分析42l lA A座商场形象目前可归纳为座商场形象目前可归纳为座商场形象目前可归纳为座商场形象目前可归纳为“ “老化老化老化老化” ”两个字两个字两个字两个字建筑老化、品类老化、目建筑老化、品类老化、目建筑老化、品类老化、目建筑老化、品类老化、目标群体老化等；标群体老化等；标群体老化等；标群体老化等；l l如果说，百盛是青春时尚店、如果说，百盛是青春时尚店、如果说，百盛是青春时尚店、如果说，百盛是青春时尚店、B B座是52、中档成熟店、金龙是高档品质店、金座是中档成熟店、金龙是高档品质店、金座是中档成熟店、金龙是高档品质店、金座是中档成熟店、金龙是高档品质店、金格是高档时尚店、新西南是大型购物中心的话，格是高档时尚店、新西南是大型购物中心的话，格是高档时尚店、新西南是大型购物中心的话，格是高档时尚店、新西南是大型购物中心的话，l l那么，要让那么，要让那么，要让那么，要让A A座重新回到第一商业品牌商场的目标，可以选择：座重新回到第一商业品牌商场的目标，可以选择：座重新回到第一商业品牌商场的目标，可以选择：座重新回到第一商业品牌商场的目标，可以选择：中偏高档品牌集中店；中偏高档品牌集中店；中偏高档品牌集中店；中偏53、高档品牌集中店；中偏高档主题百货店；中偏高档主题百货店；中偏高档主题百货店；中偏高档主题百货店；或者其他或者其他或者其他或者其他A A座商场形象的定位空间座商场形象的定位空间座商场形象的定位空间座商场形象的定位空间qA座商业经营定位目标与定位空间分析43第一部分：A座老楼商业经营市场竞争力分析第二部分：A座重建物业开发市场风险分析第三部分：A座重建定位建议和风险控制建议报告目录报告目录44第二部分： A座老楼物业开发和销售风险分析q昆明商业物业竞争强度分析q市场需求风险q竞争风险分析报告目录报告目录45q昆明商业物业竞争强度分析46市区商业网点总量达到人均市区商业网点总量达到人均0.90.9平54、米平米昆明市政府统计数据表明，昆明市四城区共有昆明市政府统计数据表明，昆明市四城区共有259万方的商业经营面积，人均拥万方的商业经营面积，人均拥有有0.9平米，快接近发达地区和城市的水平。平米，快接近发达地区和城市的水平。昆明市四城区共拥有：20499个商业网点259万平米经营面积 城市居民人均拥有0.9平米商业面积 （美国人均商业面积为2平米，上海人均1平米） 每4.5万居民拥有一个2000平米以上的综合商场 每12万居民拥有一个2000平米以上的超市注1：商业网点数和经营面积数据来源于昆明市政府商业网点办公室的03年9月统计数据；注2：城市户籍人口数为189.8万，非户籍人口数为100万，55、共289.9万；l昆明商业物业竞争强度分析47市中心区在营大型商场共有市中心区在营大型商场共有2727个，总面积个，总面积33.433.4万平米万平米注：大型在营商场的统计范围：一环路以内、经营面积在3000平米以上的在营商场；l昆明商业物业竞争强度分析482727个在营大型商场集中在市中心的三大商圈个在营大型商场集中在市中心的三大商圈三市街、小西门、青年路三市街、小西门、青年路在营综合商场在营大型超市在营家电超市在营主题商场金碧金碧景星景星白白塔塔 路路青青 年年 路路 昆都昆都和平村和平村大观大观祥云祥云三市街三市街翠湖翠湖l昆明商业物业竞争强度分析49市中心的各商业业态商场经营面积对比256、727个在营大型商场中，综合百货营业面积达到个在营大型商场中，综合百货营业面积达到21.721.7万平米，占万平米，占63.2%63.2%市中心的各商业业态商场面积、楼层l昆明商业物业竞争强度分析50 市中心还有市中心还有8 8个大型商场空置个大型商场空置l昆明商业物业竞争强度分析在市中心区内，空置的大型商业物业面积达到在市中心区内，空置的大型商业物业面积达到8.64万平米万平米5120042004年在售商业物业总供应量达到年在售商业物业总供应量达到25.925.9万平米，销售率高达万平米，销售率高达57.1%57.1% 根据田野公司对整个昆明市根据田野公司对整个昆明市2004年全年的商业物业57、监测，在售的商业物业年全年的商业物业监测，在售的商业物业达到达到48个，物业总体量达到个，物业总体量达到139万平米，销售供给量为万平米，销售供给量为25.9万平米，全年平均销万平米，全年平均销售率达到售率达到57.1%。20042004年在售商业物业供销状况年在售商业物业供销状况l昆明商业物业竞争强度分析5220042004年，在售大型商场物业有年，在售大型商场物业有6 6个；大型零售商场物业只有个；大型零售商场物业只有3 3个。个。2004年昆明在售大型商业物业一览表年昆明在售大型商业物业一览表l昆明商业物业竞争强度分析5320042004年，在售大型商场物业销售率达到年，在售大型商场物业58、销售率达到36%36%；零售商场物业销售率达到；零售商场物业销售率达到29%29%。同样的销售时间，武成新时代广场的销售进度无法和百大同样的销售时间，武成新时代广场的销售进度无法和百大B B座相比。座相比。l昆明商业物业竞争强度分析市中心区大型商业物业销售情况统计市中心区大型零售商场物业销售情况统计54未来商业物业总增量异常恐怖，未来商业物业总增量异常恐怖，20052005年商业物业销售供应量比年商业物业销售供应量比20042004年增长年增长74.1%74.1%l昆明商业物业竞争强度分析未来几年，昆明市的商业物业总体量将达到206.4万平米，2005年销售供应量为45.1万平米左右，比20059、4年的25.9万增长74.1%但是，考虑到昆明城市的发展、外来人口的增长、批发市场的拆迁和升级，未来商业物业总增量并非一定导致市场泡沫。55昆明市商业物业供给情况分析昆明市商业物业供给情况分析昆明市商业物业供给情况分析昆明市商业物业供给情况分析综上所述：昆明市区商业物业总体数量供给过剩，平均经营状况不好；与商业物业的过剩情况和经营情况相比，商业物业销售率较高，这似乎是一个矛盾；未来商业物业增量巨大，2005年比去年增长率超过70%；l昆明商业物业竞争强度分析 因此，可以说，商业物业的开发，可能是竞争最激烈、风险过大的一类项目56与此同时，我们也发现：与此同时，我们也发现：高质量、高售价、高销售60、率的商业物业和高效益的商业机构依然存在，高质量、高售价、高销售率的商业物业和高效益的商业机构依然存在，虽然数量较小；虽然数量较小；商业物业销售率较高的现状说明，商业物业投资者看重的首先不是租金商业物业销售率较高的现状说明，商业物业投资者看重的首先不是租金回报，即主要不是物业的现实经营价值的大小，而是未来升值潜力的大回报，即主要不是物业的现实经营价值的大小，而是未来升值潜力的大小；小；商业物业已经从早期的单一的独立商铺，特别是住宅区商铺，发展为商商业物业已经从早期的单一的独立商铺，特别是住宅区商铺，发展为商品交易市场商铺、市中心区商场物业占主导的物业结构。这说明，昆明品交易市场商铺、市中心区商场61、物业占主导的物业结构。这说明，昆明的商业物业市场和商业格局正在发生革命性的变化。的商业物业市场和商业格局正在发生革命性的变化。l昆明商业物业竞争强度分析昆明市商业物业供给情况分析昆明市商业物业供给情况分析昆明市商业物业供给情况分析昆明市商业物业供给情况分析57l l因此，我们认为：因此，我们认为：因此，我们认为：因此，我们认为：l l商业物业的竞争，主要还是商业物业的竞争，主要还是商业物业的竞争，主要还是商业物业的竞争，主要还是“ “数量的竞争数量的竞争数量的竞争数量的竞争” ”，没有特色、位置生，没有特色、位置生，没有特色、位置生，没有特色、位置生僻、没有经营保障或经营价值较低的商业物业的大62、量开发，正是僻、没有经营保障或经营价值较低的商业物业的大量开发，正是僻、没有经营保障或经营价值较低的商业物业的大量开发，正是僻、没有经营保障或经营价值较低的商业物业的大量开发，正是导致目前商业物业数量过剩、经营较差的根本原因。导致目前商业物业数量过剩、经营较差的根本原因。导致目前商业物业数量过剩、经营较差的根本原因。导致目前商业物业数量过剩、经营较差的根本原因。l l反过来，高质量、高价值，有特色、有经营保障的商业物业的开反过来，高质量、高价值，有特色、有经营保障的商业物业的开反过来，高质量、高价值，有特色、有经营保障的商业物业的开反过来，高质量、高价值，有特色、有经营保障的商业物业的开发，还63、有巨大的发展空间。发，还有巨大的发展空间。发，还有巨大的发展空间。发，还有巨大的发展空间。l l新昆明的建设和发展、商品交易市场的升级、零售商场的结构调新昆明的建设和发展、商品交易市场的升级、零售商场的结构调新昆明的建设和发展、商品交易市场的升级、零售商场的结构调新昆明的建设和发展、商品交易市场的升级、零售商场的结构调整、外来人口和投资的增加、中国整、外来人口和投资的增加、中国整、外来人口和投资的增加、中国整、外来人口和投资的增加、中国- -东盟自由贸易区的建设，正在东盟自由贸易区的建设，正在东盟自由贸易区的建设，正在东盟自由贸易区的建设，正在为昆明高质量的商业物业的开发提供了更大的空间。为昆64、明高质量的商业物业的开发提供了更大的空间。为昆明高质量的商业物业的开发提供了更大的空间。为昆明高质量的商业物业的开发提供了更大的空间。l昆明商业物业竞争强度分析昆明市商业物业竞争分析昆明市商业物业竞争分析昆明市商业物业竞争分析昆明市商业物业竞争分析58我们的问题是：百大A座竞争对手是强还是弱？q百大A座作为商场经营到底有多少竞争对手？q百大A座作为产权销售到底有多少竞争对手？q百大A座作为同地段、同价值的商业物业有多少竞争对手？ l昆明商业物业竞争强度分析百大A座竞争强度分析59l l A A座作为商场经营到底有多少竞争对手？座作为商场经营到底有多少竞争对手？作为商场物业，未来将要参与整个昆明65、市综合百货店的竞争，主要竞争对手共有作为商场物业，未来将要参与整个昆明市综合百货店的竞争，主要竞争对手共有10个。其中的主要竞争对手非常强大。个。其中的主要竞争对手非常强大。百大百大A A座座百大B座百盛金龙/金格新西南盛兴五华美辰百货云南金鹰时尚春天主要竞争对手次竞争对手弱竞争对手仟村百货新世界百货l昆明商业物业竞争强度分析百大A座竞争强度分析602005年，百大年，百大A座面临的主要竞争对手：座面临的主要竞争对手：l l A A座作为产权销售到底有多少竞争对手？座作为产权销售到底有多少竞争对手？百大百大A A座座汇都国际昆明走廊都市天地世纪城其他主要竞争对手次竞争对手弱竞争对手京鹏、邦盛顺66、城街、近日楼l昆明商业物业竞争强度分析百大A座竞争强度分析61汇都国际汇都国际大型投资者中小型投资者1、开发商实力值得怀疑2、区域内难以形成大型商场的商圈3 、五年机制不能保证商场的长久经营5、商场内部格局好1、地段还可以，人气不旺4、投资总额不高2、开发商名气不大3、市政府等机关的搬离会影响人气4、投资总额及首付不高，投资有一定保障没有明确购买意向性没有明确购买意向性说不清，受开发商承诺吸引，说不清，受开发商承诺吸引，会前往深入了解并有少量购买会前往深入了解并有少量购买投资者对汇都国际的评价：投资者对汇都国际的评价：l l 汇都国际能否成为汇都国际能否成为A A座竞争对手？从产权销售角度看，67、不能！座竞争对手？从产权销售角度看，不能！l昆明商业物业竞争强度分析百大A座竞争强度分析62l l A A座作为同地段、同价值的商业物业有多少竞争对手？座作为同地段、同价值的商业物业有多少竞争对手？ 经营角度经营角度 产权销售角度产权销售角度1、金龙、金格2、百盛3、百大集团其他商场如百大B座、新西南、鸿城店产权销售方面，没有比A座更有优势的竞争对手！l昆明商业物业竞争强度分析百大A座竞争强度分析63小结：小结：小结：小结： 百大百大百大百大A A座竞争对手是强还是弱？座竞争对手是强还是弱？座竞争对手是强还是弱？座竞争对手是强还是弱？综上所述：百大A座的未来经营受到严重的挑战，A座的经营价值难68、以做到最高；但是，从产权销售角度看，目前没有、未来一两年内也不会有可以直接竞争的对手（除非金龙、金格、百盛也搞产权销售外）！如何把地产开发与商业经营有效地结合起来，同时保障商业经营的价值和地产开发的价值，就是A座开发最关键的风险规避问题。l昆明商业物业竞争强度分析百大A座竞争强度分析64q昆明商业物业需求潜力分析 65l l 商业物业投资者到底有多少商业物业投资者到底有多少昆明昆明6.1%6.1%的市民家庭有投资商铺打算的市民家庭有投资商铺打算未来昆明商业物业投资者规模未来昆明商业物业投资者规模未来三年商业物业投资者需求总户数未来三年商业物业投资者需求总户数=昆明市市民总体昆明市市民总体*未来69、三年内投资购买商铺的比例未来三年内投资购买商铺的比例*折减因子折减因子=80万户（常住人口总户数）万户（常住人口总户数）*6.1%*0.6=2.9万户万户未来三年商业物业投资者需求总面积未来三年商业物业投资者需求总面积=购买总户数购买总户数*每户平米购买面积数每户平米购买面积数=2.9万户万户*20平米平米(按每户平均购买面积按每户平均购买面积)=58.56万平米万平米远远低于远远低于200万左右的商业物业供应量万左右的商业物业供应量未来一年商场物业投资者需求总户数未来一年商场物业投资者需求总户数=2.9/3=9760户户未来一年商业物业投资者需求总面积未来一年商业物业投资者需求总面积=总户数70、总户数*每户平均购买面积每户平均购买面积=9760户户*20平米平米=19.52万平米万平米远远低于远远低于45万平米的万平米的2005年供应量年供应量l 昆明商业物业需求潜力分析数据来源：田野调查2004年底调查数据66l l 商场物业投资者到底有多少商场物业投资者到底有多少市民家庭总体的市民家庭总体的1.2%1.2%，商业物业投资者，商业物业投资者的的19.95%19.95%未来昆明市民家庭商场物业投资者规模未来昆明市民家庭商场物业投资者规模未来三年商场物业投资者需求总户数未来三年商场物业投资者需求总户数=未来三年商业物业投资者需求总户数未来三年商业物业投资者需求总户数*愿意投资商场物业的71、比例愿意投资商场物业的比例=2.9万户万户*19.95%=5786户户未来一年商场物业投资者需求总户数未来一年商场物业投资者需求总户数=5786/3=1926户户按平均每户投资按平均每户投资25平米和平米和30万元计算，总投资面积约万元计算，总投资面积约4.8万平米、万平米、5.8亿元。亿元。估计仍将超过估计仍将超过2004年年3.38万平米的销售量。万平米的销售量。l 昆明商业物业需求潜力分析67大型职业投资者现实中小投资者潜在中小投资者有丰富的投资经验，熟悉有丰富的投资经验，熟悉昆明市的商业物业和房地昆明市的商业物业和房地产走势，年投资能力在百产走势，年投资能力在百万以上；未来继续投资的万72、以上；未来继续投资的可能性比较强，并且主要可能性比较强，并且主要投资方向就在市中心大型投资方向就在市中心大型商场物业；商场物业；有一定的投资经验，有一定的投资经验，在过去投资过一、在过去投资过一、两个楼盘，因为投两个楼盘，因为投资能力受限，在未资能力受限，在未来投资的可能性不来投资的可能性不大；大；之前没有投资过，但手之前没有投资过，但手里有些闲钱，打算投资里有些闲钱，打算投资在商业物业上，这样既在商业物业上，这样既可以将来用做自营，也可以将来用做自营，也可以出租投资，获取收可以出租投资，获取收益；益；昆明市商业物业投资者l l 商业物业投资者：住宅底商商业物业投资者：住宅底商住房购买者为主；73、批发市场商铺住房购买者为主；批发市场商铺经营者为主；商场物业经营者为主；商场物业三类投资者构成。其中，已经出现了一批三类投资者构成。其中，已经出现了一批职业投资者。这些职业投资者的主要投资方向，恰好就在大型商场物业。职业投资者。这些职业投资者的主要投资方向，恰好就在大型商场物业。l 昆明商业物业需求潜力分析682004年年商商铺铺投投资资方方向向04年昆明市房地产的供销两旺，投资者在商业物业的投资购买面积达到年昆明市房地产的供销两旺，投资者在商业物业的投资购买面积达到15万平米左万平米左右。右。中小投资者投资了大量的居住区的底层商铺，以江东耀龙商区底商、创意英国底商为代表部分中型投资者把资金投74、向批发市场的商铺，如东聚汽配城、中林建材城、燃器具市场大型投资者更倾向投资市中心区的大型商业物业，如昆明走廊、汇都国际；04年昆明市民投资者投资商业物业的吸纳量估算：约为15万平米。2005年预计投资19.52万平米，比去年增长30%左右不同投资者不同投资者20042004年的主要投资行为年的主要投资行为l 昆明商业物业需求潜力分析04年投资大型商场物业量：约为3.38万平米。2005预计投资4.8万平米，比去年增长40%左右。69商铺投资者投资能力分层投资者愿意投资的商铺类型从数量来说，多数投资者倾向于投资临街独立商铺；但从投资额来说，从数量来说，多数投资者倾向于投资临街独立商铺；但从投资额75、来说，5050万万元以上的投资者更倾向于产权商场。元以上的投资者更倾向于产权商场。l 昆明商业物业需求潜力分析70关于投资者对关于投资者对20052005年市场的判断：年市场的判断：虽然虽然04-05有庞大的商业物业投入到市场上，但是有庞大的商业物业投入到市场上，但是有投资经验的投资者有投资经验的投资者认为认为05年后商业地产的过度开发并不会影响自身的投资行为，原因是他年后商业地产的过度开发并不会影响自身的投资行为，原因是他们认为商业物业的风险会小于住房，而且他们自信更善于规避风险。们认为商业物业的风险会小于住房，而且他们自信更善于规避风险。 中小投资者对房地产风险认识较浅，对中小投资者对房地76、产风险认识较浅，对2005年的市场判断比较模糊，年的市场判断比较模糊，也更容易受到广告等影响。也更容易受到广告等影响。 大型投资者则是懂得规避商业地产的风险，比如他们倾向于地段佳、大型投资者则是懂得规避商业地产的风险，比如他们倾向于地段佳、单价高、开发商有实力有品牌的商业物业。单价高、开发商有实力有品牌的商业物业。有经验的投资者相对比没有经验的投资者对有经验的投资者相对比没有经验的投资者对20052005年的投资信心更足年的投资信心更足l 昆明商业物业需求潜力分析71关于投资能力：投资能力的大小决定了昆明市民商铺投资群体关于投资能力：投资能力的大小决定了昆明市民商铺投资群体2005年的投资信心77、；年的投资信心； 1、大型有实力的投资者、大型有实力的投资者倾向于投资市中心区的大型商业物业；倾向于投资市中心区的大型商业物业； 座谈会记录：座谈会记录：“越贵的商铺投资回报越高越贵的商铺投资回报越高”。 2、中小投资者、中小投资者因投资能力受限，相对倾向于投资住宅区独立商铺、商品交因投资能力受限，相对倾向于投资住宅区独立商铺、商品交易市场商铺；易市场商铺；关于投资经验：投资经验的多寡决定了昆明市民商铺投资群体的投资方向、投资利关于投资经验：投资经验的多寡决定了昆明市民商铺投资群体的投资方向、投资利益点取向；益点取向； 1、大型有实力的投资者、大型有实力的投资者地段、稳健收益、以及开发商实力和78、运作模式；地段、稳健收益、以及开发商实力和运作模式； 2、中小投资者、中小投资者或是强调高收益；或是强调风险小。总之，中小投资者因缺或是强调高收益；或是强调风险小。总之，中小投资者因缺乏投资经验，在选择商铺上往往注重单一的因素，势必造成一些冲动型的投资行为。乏投资经验，在选择商铺上往往注重单一的因素，势必造成一些冲动型的投资行为。 总之，商业物业投资者仍然对总之，商业物业投资者仍然对20052005年商业物业投资具有极大的信心！年商业物业投资具有极大的信心！不同实力和经验的投资者对未来商业物业的投资倾向不同实力和经验的投资者对未来商业物业的投资倾向l 昆明商业物业需求潜力分析72l l 商场物79、业投资者如何看百大商场物业投资者如何看百大A A座座? ?通过投资者座谈会测试，投资者们纷纷对百大通过投资者座谈会测试，投资者们纷纷对百大A座进行评价：座进行评价：1.百大百大A座处于城市第一商圈的核心位置，其具有最为强大的号召力和座处于城市第一商圈的核心位置，其具有最为强大的号召力和升值潜力（升值潜力（一个职业投资者的说法：王府井的物业从数万元上涨到一个职业投资者的说法：王府井的物业从数万元上涨到一个职业投资者的说法：王府井的物业从数万元上涨到一个职业投资者的说法：王府井的物业从数万元上涨到3434万元万元万元万元/ /平米还买不到，为什么？因为它就是王府井！平米还买不到，为什么？因为它就是80、王府井！平米还买不到，为什么？因为它就是王府井！平米还买不到，为什么？因为它就是王府井！ ）；）；2.昆百大集团、百大地产的品牌形象，加之百大地产商业地产成熟的运昆百大集团、百大地产的品牌形象，加之百大地产商业地产成熟的运作模式；昆百大商业百年老店的零售商业运作能力，将会获得投资者作模式；昆百大商业百年老店的零售商业运作能力，将会获得投资者的充分信任；的充分信任；3.百大百大A座商场格局将会优于目前在营的其它商场；座商场格局将会优于目前在营的其它商场；l 昆明商业物业需求潜力分析73百大百大A座的需求强度：座的需求强度：百大百大A座的第一商圈的地理位置、百大的百年老店的形象，吸引是众多投座的第81、一商圈的地理位置、百大的百年老店的形象，吸引是众多投资者的眼光，座谈会测试中很多投资者纷纷表示只要条件合适，都愿意投资者的眼光，座谈会测试中很多投资者纷纷表示只要条件合适，都愿意投资百大资百大A座；座；百大百大A座的价格测试：座的价格测试：大多数投资者表示能够承受大多数投资者表示能够承受2万左右的销售均价；一部分大型投资者则是万左右的销售均价；一部分大型投资者则是更愿意购买其中最贵的商铺，因为他们相信越贵的商铺回报越高；更愿意购买其中最贵的商铺，因为他们相信越贵的商铺回报越高；百大百大A座的销售返租与独立商铺销售的需求特征：座的销售返租与独立商铺销售的需求特征：通过座谈会测试，投资者对商场内独82、立商铺的投资抗性虽然存在，但这种通过座谈会测试，投资者对商场内独立商铺的投资抗性虽然存在，但这种抗性主要在于对未来经营价值的担心。无论是销售返租的敞开式商场，还抗性主要在于对未来经营价值的担心。无论是销售返租的敞开式商场，还是店中店或品牌集中店，只要空间布局得当，利于商场经营，都愿意投资，是店中店或品牌集中店，只要空间布局得当，利于商场经营，都愿意投资，尤其是作为品牌集中店的独立商铺更容易出租经营。同样，品牌商家则更尤其是作为品牌集中店的独立商铺更容易出租经营。同样，品牌商家则更多愿意在商场内的分割商铺从事经营。多愿意在商场内的分割商铺从事经营。l l 商场物业投资者对百大商场物业投资者对百大83、A A座的需求强度座的需求强度l 昆明商业物业需求潜力分析74l l 商场物业投资者对百大商场物业投资者对百大A A座投资品有哪些担心和顾虑？座投资品有哪些担心和顾虑？顾虑一：商场设计不够科学，导致商场经营的好坏；顾虑一：商场设计不够科学，导致商场经营的好坏；顾虑二：商场物业销售模式不科学，影响投资积极性；顾虑二：商场物业销售模式不科学，影响投资积极性；顾虑三：投资太高门槛，导致中小投资者有心而无力；顾虑三：投资太高门槛，导致中小投资者有心而无力；顾虑四：百大商业经营管理能力不高，经营难敌竞争对手，如百盛等。顾虑四：百大商业经营管理能力不高，经营难敌竞争对手，如百盛等。l 昆明商业物业需求潜力84、分析75投资需求潜力分析投资需求潜力分析投资需求潜力分析投资需求潜力分析l l商业物业投资者的数量也在不断增多，投资能力和投资判断力不断提升商业物业投资者的数量也在不断增多，投资能力和投资判断力不断提升商业物业投资者的数量也在不断增多，投资能力和投资判断力不断提升商业物业投资者的数量也在不断增多，投资能力和投资判断力不断提升投资者在不断成熟；投资者在不断成熟；投资者在不断成熟；投资者在不断成熟；l l与供给市场的竞争结构和竞争特点一样，大量无特色、地段差、无经营与供给市场的竞争结构和竞争特点一样，大量无特色、地段差、无经营与供给市场的竞争结构和竞争特点一样，大量无特色、地段差、无经营与供给市场85、的竞争结构和竞争特点一样，大量无特色、地段差、无经营保障的物业越来越缺乏需求，而高水平、高地段价值、高升值潜力的物保障的物业越来越缺乏需求，而高水平、高地段价值、高升值潜力的物保障的物业越来越缺乏需求，而高水平、高地段价值、高升值潜力的物保障的物业越来越缺乏需求，而高水平、高地段价值、高升值潜力的物业受到越来越多的投资者的追捧。这也是商业物业不同于一般住宅地产业受到越来越多的投资者的追捧。这也是商业物业不同于一般住宅地产业受到越来越多的投资者的追捧。这也是商业物业不同于一般住宅地产业受到越来越多的投资者的追捧。这也是商业物业不同于一般住宅地产的重要需求特征！的重要需求特征！的重要需求特征！的重86、要需求特征！l l百大百大百大百大A A座的投资潜在需求旺盛，但能否成为投资者特别是有经验的大型投座的投资潜在需求旺盛，但能否成为投资者特别是有经验的大型投座的投资潜在需求旺盛，但能否成为投资者特别是有经验的大型投座的投资潜在需求旺盛，但能否成为投资者特别是有经验的大型投资者眼中的高水平、高价值的物业，还有很多问题要解决。资者眼中的高水平、高价值的物业，还有很多问题要解决。资者眼中的高水平、高价值的物业，还有很多问题要解决。资者眼中的高水平、高价值的物业，还有很多问题要解决。l 昆明商业物业需求潜力分析76qA座地产开发和销售风险分析77A座开发和销售的有利条件座开发和销售的有利条件l l几乎87、无可替代的第一黄金地段优势；几乎无可替代的第一黄金地段优势；几乎无可替代的第一黄金地段优势；几乎无可替代的第一黄金地段优势；l l昆百大商业与地产相得益彰相结合的企业形象；昆百大商业与地产相得益彰相结合的企业形象；昆百大商业与地产相得益彰相结合的企业形象；昆百大商业与地产相得益彰相结合的企业形象；l l投资者数量和投资能力的增强；投资者数量和投资能力的增强；投资者数量和投资能力的增强；投资者数量和投资能力的增强；l l投资者的日益成熟和对投资者的日益成熟和对投资者的日益成熟和对投资者的日益成熟和对A A座特殊偏好的投资倾向。座特殊偏好的投资倾向。座特殊偏好的投资倾向。座特殊偏好的投资倾向。l 88、A座地产开发和销售风险分析78A A座面临的市场风险座面临的市场风险座面临的市场风险座面临的市场风险l l商业物业供应总量迅猛增加带来投资者分化和投资信商业物业供应总量迅猛增加带来投资者分化和投资信商业物业供应总量迅猛增加带来投资者分化和投资信商业物业供应总量迅猛增加带来投资者分化和投资信心下降心下降心下降心下降这个风险对这个风险对这个风险对这个风险对A A座来说，主要来自中小投资者的分化和减少，但是对于有座来说，主要来自中小投资者的分化和减少，但是对于有座来说，主要来自中小投资者的分化和减少，但是对于有座来说，主要来自中小投资者的分化和减少，但是对于有经验的大中型投资者影响不大。反过来，如何89、降低销售单元面积和总价，经验的大中型投资者影响不大。反过来，如何降低销售单元面积和总价，经验的大中型投资者影响不大。反过来，如何降低销售单元面积和总价，经验的大中型投资者影响不大。反过来，如何降低销售单元面积和总价，是吸引中小投资者的关键。是吸引中小投资者的关键。是吸引中小投资者的关键。是吸引中小投资者的关键。l lA A座商业经营较差带来物业租金水平下降、投资信心减弱座商业经营较差带来物业租金水平下降、投资信心减弱座商业经营较差带来物业租金水平下降、投资信心减弱座商业经营较差带来物业租金水平下降、投资信心减弱这个风险无论对于大型投资者还是中小投资者都影响巨大。如何让投资这个风险无论对于大型投90、资者还是中小投资者都影响巨大。如何让投资这个风险无论对于大型投资者还是中小投资者都影响巨大。如何让投资这个风险无论对于大型投资者还是中小投资者都影响巨大。如何让投资者相信所投资的物业未来有利于商业经营、所投资的物业经营业态和经者相信所投资的物业未来有利于商业经营、所投资的物业经营业态和经者相信所投资的物业未来有利于商业经营、所投资的物业经营业态和经者相信所投资的物业未来有利于商业经营、所投资的物业经营业态和经营模式有利于竞争，是降低此经营风险的核心问题。营模式有利于竞争，是降低此经营风险的核心问题。营模式有利于竞争，是降低此经营风险的核心问题。营模式有利于竞争，是降低此经营风险的核心问题。l 91、A座地产开发和销售风险分析79A A座面临的产品风险座面临的产品风险座面临的产品风险座面临的产品风险l l规划设计的吸引力和说服力风险规划设计的吸引力和说服力风险规划设计的吸引力和说服力风险规划设计的吸引力和说服力风险在在在在A A座没有经营之前进行销售，关键就在于要给投资者未来经营较好的座没有经营之前进行销售，关键就在于要给投资者未来经营较好的座没有经营之前进行销售，关键就在于要给投资者未来经营较好的座没有经营之前进行销售，关键就在于要给投资者未来经营较好的信心。这个信心不是别的，就是来自规划设计的水平和说服力。信心。这个信心不是别的，就是来自规划设计的水平和说服力。信心。这个信心不是别的，92、就是来自规划设计的水平和说服力。信心。这个信心不是别的，就是来自规划设计的水平和说服力。l l商场内独立商铺式品牌集中店的吸引力和说服力风险商场内独立商铺式品牌集中店的吸引力和说服力风险商场内独立商铺式品牌集中店的吸引力和说服力风险商场内独立商铺式品牌集中店的吸引力和说服力风险独立商铺式品牌集中店模式一改老百大的百货商场传统形象，必然给投独立商铺式品牌集中店模式一改老百大的百货商场传统形象，必然给投独立商铺式品牌集中店模式一改老百大的百货商场传统形象，必然给投独立商铺式品牌集中店模式一改老百大的百货商场传统形象，必然给投资者带来新的担心，甚至很大的担心。资者带来新的担心，甚至很大的担心。资者带93、来新的担心，甚至很大的担心。资者带来新的担心，甚至很大的担心。l l销售模式的吸引力和适合性风险销售模式的吸引力和适合性风险销售模式的吸引力和适合性风险销售模式的吸引力和适合性风险百大百大百大百大B B座采取产权返祖形式获得成功，昆明走廊尝试性地采取三方签约座采取产权返祖形式获得成功，昆明走廊尝试性地采取三方签约座采取产权返祖形式获得成功，昆明走廊尝试性地采取三方签约座采取产权返祖形式获得成功，昆明走廊尝试性地采取三方签约的形式初步取得成功，但也碰到一些问题。的形式初步取得成功，但也碰到一些问题。的形式初步取得成功，但也碰到一些问题。的形式初步取得成功，但也碰到一些问题。A A座如果采取商铺销94、售的方式座如果采取商铺销售的方式座如果采取商铺销售的方式座如果采取商铺销售的方式或者三方签约的方式，都会碰到新的问题和挑战。或者三方签约的方式，都会碰到新的问题和挑战。或者三方签约的方式，都会碰到新的问题和挑战。或者三方签约的方式，都会碰到新的问题和挑战。l A座地产开发和销售风险分析80第一部分：A座老楼商业经营市场竞争力分析第二部分：A座重建地产开发市场风险分析第三部分：A座重建定位建议和风险控制建议报告目录报告目录81第三部分： A座重建定位建议和风险控制建议1、A座地产开发与商业经营对接点与矛盾点分析2、百货业业态组合与市场竞争力分析3、 A座定位建议和风险控制建议82先看对接点先看对95、接点先看对接点先看对接点l l第一对接：百大经营第一对接：百大经营第一对接：百大经营第一对接：百大经营百大地产，相得益彰，强强联合；百大地产，相得益彰，强强联合；百大地产，相得益彰，强强联合；百大地产，相得益彰，强强联合；l l第二对接：中偏高档中外品牌店第二对接：中偏高档中外品牌店第二对接：中偏高档中外品牌店第二对接：中偏高档中外品牌店与地产开发所需要的物业分割销售与地产开发所需要的物业分割销售与地产开发所需要的物业分割销售与地产开发所需要的物业分割销售单元形式对接单元形式对接单元形式对接单元形式对接l l第三对接：不同楼层品类和业态集中组合第三对接：不同楼层品类和业态集中组合第三对接：不同96、楼层品类和业态集中组合第三对接：不同楼层品类和业态集中组合与高楼层地产物业对接；与高楼层地产物业对接；与高楼层地产物业对接；与高楼层地产物业对接；l l第四对接：第一商业地段第四对接：第一商业地段第四对接：第一商业地段第四对接：第一商业地段第一商业物业！第一商业物业！第一商业物业！第一商业物业！l A座地产开发与商业经营对接点与矛盾点分析83再看矛盾点再看矛盾点l l矛盾点：矛盾点：矛盾点：矛盾点：l l第一矛盾：通透性、敞开性与店铺分割销售的矛盾；第一矛盾：通透性、敞开性与店铺分割销售的矛盾；第一矛盾：通透性、敞开性与店铺分割销售的矛盾；第一矛盾：通透性、敞开性与店铺分割销售的矛盾；l l第97、二矛盾：大型职业投资者返租需求与回报模式不返租的矛盾；第二矛盾：大型职业投资者返租需求与回报模式不返租的矛盾；第二矛盾：大型职业投资者返租需求与回报模式不返租的矛盾；第二矛盾：大型职业投资者返租需求与回报模式不返租的矛盾；l l第三矛盾：高档品牌商家低租金与投资者高回报的矛盾；第三矛盾：高档品牌商家低租金与投资者高回报的矛盾；第三矛盾：高档品牌商家低租金与投资者高回报的矛盾；第三矛盾：高档品牌商家低租金与投资者高回报的矛盾；l l第四矛盾：统一招商与分散租赁的矛盾！第四矛盾：统一招商与分散租赁的矛盾！第四矛盾：统一招商与分散租赁的矛盾！第四矛盾：统一招商与分散租赁的矛盾！l l第五矛盾：小型投98、资者愿意投资与无力经营的矛盾；第五矛盾：小型投资者愿意投资与无力经营的矛盾；第五矛盾：小型投资者愿意投资与无力经营的矛盾；第五矛盾：小型投资者愿意投资与无力经营的矛盾；l l第六矛盾：不同位置租金水平与销售价格水平不匹配的矛盾；第六矛盾：不同位置租金水平与销售价格水平不匹配的矛盾；第六矛盾：不同位置租金水平与销售价格水平不匹配的矛盾；第六矛盾：不同位置租金水平与销售价格水平不匹配的矛盾；l l第七矛盾：套内面积与营业面积的矛盾第七矛盾：套内面积与营业面积的矛盾第七矛盾：套内面积与营业面积的矛盾第七矛盾：套内面积与营业面积的矛盾l A座地产开发与商业经营对接点与矛盾点分析84能否有效解决矛盾实现99、真正对接？能否有效解决矛盾实现真正对接？l l这，就是这，就是这，就是这，就是A A座开发最大的风险！座开发最大的风险！座开发最大的风险！座开发最大的风险！l A座地产开发与商业经营对接点与矛盾点分析85l百货业业态组合与市场竞争力分析86如何看待当代百货业？如何看待当代百货业？l l如何看待当代百货业？这是一个仁者见仁、智者见智的问题。但如何看待当代百货业？这是一个仁者见仁、智者见智的问题。但如何看待当代百货业？这是一个仁者见仁、智者见智的问题。但如何看待当代百货业？这是一个仁者见仁、智者见智的问题。但是并非没有规律可循。是并非没有规律可循。是并非没有规律可循。是并非没有规律可循。l l当代100、百货业的发展与创新，主要来自三个方面的市场影响：当代百货业的发展与创新，主要来自三个方面的市场影响：当代百货业的发展与创新，主要来自三个方面的市场影响：当代百货业的发展与创新，主要来自三个方面的市场影响：第一、超市、便利店异军突起，导致百货业必须减少品类，重新定位；第一、超市、便利店异军突起，导致百货业必须减少品类，重新定位；第一、超市、便利店异军突起，导致百货业必须减少品类，重新定位；第一、超市、便利店异军突起，导致百货业必须减少品类，重新定位；第二、消费结构变化和消费升级，导致百货业档次拉开，并向高端化方向发第二、消费结构变化和消费升级，导致百货业档次拉开，并向高端化方向发第二、消费结构变101、化和消费升级，导致百货业档次拉开，并向高端化方向发第二、消费结构变化和消费升级，导致百货业档次拉开，并向高端化方向发展；展；展；展；第三、城市生活节奏加快，生活压力增加，导致休闲业迅猛发展。在这个发第三、城市生活节奏加快，生活压力增加，导致休闲业迅猛发展。在这个发第三、城市生活节奏加快，生活压力增加，导致休闲业迅猛发展。在这个发第三、城市生活节奏加快，生活压力增加，导致休闲业迅猛发展。在这个发展进程中，超市、便利店越来越成为单纯的展进程中，超市、便利店越来越成为单纯的展进程中，超市、便利店越来越成为单纯的展进程中，超市、便利店越来越成为单纯的“ “购物购物购物购物” ”，而百货业越来越，而百货102、业越来越，而百货业越来越，而百货业越来越成为成为成为成为“ “休闲休闲休闲休闲” ”。l 百货业业态组合与市场竞争力分析87超市、便利店异军突起，导致百货业必须减少品类，超市、便利店异军突起，导致百货业必须减少品类，超市、便利店异军突起，导致百货业必须减少品类，超市、便利店异军突起，导致百货业必须减少品类，重新定位重新定位重新定位重新定位l 百货业业态组合与市场竞争力分析l目前人们在外购物、就餐、休闲等在外消费十分旺盛，消费场所多元化l l定期到超市购物、百货商场购物已成为绝大多数人的习惯；定期到超市购物、百货商场购物已成为绝大多数人的习惯；l l在居家附近的小商店购物是补充平时生活用品的重要103、渠道之一在居家附近的小商店购物是补充平时生活用品的重要渠道之一l l多数人经常在外就餐多数人经常在外就餐l l半数以上的人会到茶室半数以上的人会到茶室/ /咖啡厅等娱乐场所消费咖啡厅等娱乐场所消费l l乘坐公交车是多数市民出行的主要交通工具乘坐公交车是多数市民出行的主要交通工具88消费结构变化和消费升级，导致百货业档次拉开，并向消费结构变化和消费升级，导致百货业档次拉开，并向消费结构变化和消费升级，导致百货业档次拉开，并向消费结构变化和消费升级，导致百货业档次拉开，并向高端化方向发展；高端化方向发展；高端化方向发展；高端化方向发展；l l调查证实，收入水平越高，在百货店购物频率越高，用于休闲的104、调查证实，收入水平越高，在百货店购物频率越高，用于休闲的调查证实，收入水平越高，在百货店购物频率越高，用于休闲的调查证实，收入水平越高，在百货店购物频率越高，用于休闲的花费也越多；花费也越多；花费也越多；花费也越多；l l因此，超市、便利店的竞争是规模和价格，而百货店的竞争是品因此，超市、便利店的竞争是规模和价格，而百货店的竞争是品因此，超市、便利店的竞争是规模和价格，而百货店的竞争是品因此，超市、便利店的竞争是规模和价格，而百货店的竞争是品牌、特色、服务和休闲。牌、特色、服务和休闲。牌、特色、服务和休闲。牌、特色、服务和休闲。l 百货业业态组合与市场竞争力分析不同收入群体收入支出结构不同收入105、群体购物消费结构89随着休闲业的迅猛发展，超市、便利店越来越成为单纯随着休闲业的迅猛发展，超市、便利店越来越成为单纯随着休闲业的迅猛发展，超市、便利店越来越成为单纯随着休闲业的迅猛发展，超市、便利店越来越成为单纯的的的的“ “购物购物购物购物” ”，而百货业越来越成为，而百货业越来越成为，而百货业越来越成为，而百货业越来越成为“ “休闲休闲休闲休闲” ”。l l休闲已经成为与工作、生活相并列的现代都市人生存的三大组成部分之休闲已经成为与工作、生活相并列的现代都市人生存的三大组成部分之休闲已经成为与工作、生活相并列的现代都市人生存的三大组成部分之休闲已经成为与工作、生活相并列的现代都市人生存的三106、大组成部分之一。一。一。一。w w城市休闲产业主要包括传统休闲（电影院、公园、文艺表演等）、新兴城市休闲产业主要包括传统休闲（电影院、公园、文艺表演等）、新兴城市休闲产业主要包括传统休闲（电影院、公园、文艺表演等）、新兴城市休闲产业主要包括传统休闲（电影院、公园、文艺表演等）、新兴休闲（茶吧、酒吧、咖啡吧、网吧、休闲（茶吧、酒吧、咖啡吧、网吧、休闲（茶吧、酒吧、咖啡吧、网吧、休闲（茶吧、酒吧、咖啡吧、网吧、KTVKTV）和泛休闲业（餐饮、购物等）和泛休闲业（餐饮、购物等）和泛休闲业（餐饮、购物等）和泛休闲业（餐饮、购物等）。他们之间又存在相互渗透和交叉。他们之间又存在相互渗透和交叉。他们之间又107、存在相互渗透和交叉。他们之间又存在相互渗透和交叉。l 百货业业态组合与市场竞争力分析昆明休闲群体经常光顾的休闲场所l l 调查证实，调查证实，调查证实，调查证实，在消费者心目在消费者心目在消费者心目在消费者心目中，逛购物店中，逛购物店中，逛购物店中，逛购物店在日常休闲消在日常休闲消在日常休闲消在日常休闲消费中占据第二费中占据第二费中占据第二费中占据第二的位置！的位置！的位置！的位置！90不同类型百货店供求关系差异明显不同类型百货店供求关系差异明显不同类型百货店供求关系差异明显不同类型百货店供求关系差异明显l 百货业业态组合与市场竞争力分析弱 需求强度 强强 竞争强度 弱l我们把昆明百货店分为五108、种类型：高档品牌店（金龙为代表）；中档店中店（柏联百盛为代表）；中档百货店（新纪元店为代表）；购物中心店（西南为代表）；货柜租赁店（仟村为代表）。中档百货店中档店中店货柜租赁店购物中心店高档品牌店l总体来看，中档百货店需求最大，但竞争最激烈；购物中心店需求较大，但受专业店、主题店、专卖店甚至超市、便利店冲击，竞争激烈；中档店中店需求旺盛，竞争强度中等；货柜租赁店需求较小，且与购物中心一样间接竞争激烈；高档品牌店需求虽小，但竞争最弱。91不同类型百货店竞争力差异也非常明显不同类型百货店竞争力差异也非常明显不同类型百货店竞争力差异也非常明显不同类型百货店竞争力差异也非常明显l 百货业业态组合与市场109、竞争力分析弱 需求趋势 强强 竞争能力 弱l如果按照竞争能力区分，则市场竞争力依次为中档店中店（柏联百盛为代表）；高档品牌店（金龙为代表）；购物中心店（西南为代表）；中档百货店（新纪元店为代表）；货柜租赁店（仟村为代表）。中档百货店中档店中店货柜租赁店购物中心店高档品牌店l从业态组合看，高档品牌店基本上为了满足单纯的购物享受，重在购物环境的舒适性和高档商品品牌的集中性，因此很少参杂休闲业态；中档店中店购物环境较好，并有一定的餐饮、娱乐成分；购物中心业态组合众多，属于“购、吃、玩”为一体；中档百货店则也以购物为主，但购物环境较差。92百大百大百大百大A A座需要在高档品牌店、中档店中店、购物座需110、要在高档品牌店、中档店中店、购物座需要在高档品牌店、中档店中店、购物座需要在高档品牌店、中档店中店、购物中心三者之间考虑自己的档次和业态定位中心三者之间考虑自己的档次和业态定位中心三者之间考虑自己的档次和业态定位中心三者之间考虑自己的档次和业态定位l 百货业业态组合与市场竞争力分析l百大百大A座定位的三大要素：座定位的三大要素：l购物环境购物环境借鉴高档品牌店和店中店的购物环境设计，营造良借鉴高档品牌店和店中店的购物环境设计，营造良好的购物氛围；好的购物氛围；l品牌档次品牌档次在高档品牌店、中档店中店之间寻求自己的品牌和在高档品牌店、中档店中店之间寻求自己的品牌和档次空间；档次空间；l业态组合111、业态组合需要根据楼层情况考虑购、吃、玩的适当组合。需要根据楼层情况考虑购、吃、玩的适当组合。93lA座重建定位建议和风险控制建议94商业定位仍然是一个难点商业定位仍然是一个难点商业定位仍然是一个难点商业定位仍然是一个难点l A座重建定位建议和风险控制建议l关键问题关键问题如何寻找如何寻找A座的差异化和竞争力的统一？座的差异化和竞争力的统一？l我们建议：重点考虑在购物环境、品牌档次、业态组合三个我们建议：重点考虑在购物环境、品牌档次、业态组合三个方面的差异化和竞争力打造。方面的差异化和竞争力打造。l核心观点：核心观点： 以敞开式、通透性极好的独立商铺品牌集中店环境为以敞开式、通透性极好的独立商铺112、品牌集中店环境为基本特征；基本特征； 以中档偏高的品牌档次和价格档次为三市街商圈的代以中档偏高的品牌档次和价格档次为三市街商圈的代表；表； 以高品味、昆明文化特色的休闲项目为业态组合，将以高品味、昆明文化特色的休闲项目为业态组合，将A座打造为座打造为“现代新昆明的形象店现代新昆明的形象店”！95以敞开式、通透性极好的独立商铺品牌集中店环境为基本特征以敞开式、通透性极好的独立商铺品牌集中店环境为基本特征以敞开式、通透性极好的独立商铺品牌集中店环境为基本特征以敞开式、通透性极好的独立商铺品牌集中店环境为基本特征l A座重建定位建议和风险控制建议lA座的建筑规划条件决定了座的建筑规划条件决定了A座只113、能是商场内独立商铺形座只能是商场内独立商铺形式。这是式。这是A座的基本特征。但是商场内的独立商铺区别于座的基本特征。但是商场内的独立商铺区别于沿街商铺的主要特征，在于其通透性和连通性。商铺之间沿街商铺的主要特征，在于其通透性和连通性。商铺之间的衔接，过道的宽度和购物流线设计，垂直交通与楼层之的衔接，过道的宽度和购物流线设计，垂直交通与楼层之间的视觉连接，通风、采光、室内外装饰的质量和品位，间的视觉连接，通风、采光、室内外装饰的质量和品位，都是营造良好的购物环境的重要条件。都是营造良好的购物环境的重要条件。l“以敞开式、通透性极好的独立商铺品牌集中店环境为以敞开式、通透性极好的独立商铺品牌集中店114、环境为基本特征基本特征”，必须以追求独特的购物体验和良好的购物环，必须以追求独特的购物体验和良好的购物环境为基本目标。境为基本目标。96以中档偏高的品牌档次为三市街商圈的代表，以中档偏高的品牌档次为三市街商圈的代表，以中档偏高的品牌档次为三市街商圈的代表，以中档偏高的品牌档次为三市街商圈的代表，l A座重建定位建议和风险控制建议l三市街商圈除了三市街商圈除了一些品牌专卖店一些品牌专卖店以外，尚未形成以外，尚未形成品牌集中的商场。品牌集中的商场。这是这是A座的机会。座的机会。l从价格档次看，从价格档次看，高于百盛、低于高于百盛、低于金龙金龙/金格是有明金格是有明显的确定的空间显的确定的空间的。的115、。价格档次时尚感金龙百货中准价位1200元百盛百货百大新纪元盛兴五华中准价位700元中准价位600元中准价位250元1200元600元300元900元A座？注：“中准价位可以理解为综合不同商品价格获得的一种价格指数。97以高品味、昆明文化特色的休闲项目为业态组合，将以高品味、昆明文化特色的休闲项目为业态组合，将以高品味、昆明文化特色的休闲项目为业态组合，将以高品味、昆明文化特色的休闲项目为业态组合，将A A座打造为座打造为座打造为座打造为“ “现代新昆明的形象店现代新昆明的形象店现代新昆明的形象店现代新昆明的形象店” ”！l A座重建定位建议和风险控制建议lA座的高楼层，以及它所代表的昆明座的116、高楼层，以及它所代表的昆明50年商业文化和昆明历年商业文化和昆明历史，最有条件营造史，最有条件营造“现代新昆明形象店现代新昆明形象店”，并以此为差异化，并以此为差异化竞争的有力武器。竞争的有力武器。l我们建议：我们建议：用半层到用半层到1层组合云南地方风味小吃和茶室、咖啡吧等餐饮项目；层组合云南地方风味小吃和茶室、咖啡吧等餐饮项目；用半层到用半层到1层组合怀旧型文化艺术项目，如怀旧影城、美术工艺品、层组合怀旧型文化艺术项目，如怀旧影城、美术工艺品、收藏品长廊式卖场、咖啡吧、美容店等；收藏品长廊式卖场、咖啡吧、美容店等；还可考虑用半层到还可考虑用半层到1层组合珠宝、家居饰品、精品品牌甚至主力店层117、组合珠宝、家居饰品、精品品牌甚至主力店等。等。985050年第一百货的青春再现，现代新昆明的商业标志年第一百货的青春再现，现代新昆明的商业标志年第一百货的青春再现，现代新昆明的商业标志年第一百货的青春再现，现代新昆明的商业标志百大新昆明店百大新昆明店百大新昆明店百大新昆明店l A座重建定位建议和风险控制建议A座定位座定位目标群体目标群体男女兼顾男女兼顾+中青年化中青年化(30-40岁岁)+中高购买力群体中高购买力群体其他其他商品档次商品档次中档偏高中档偏高（低于金龙（低于金龙/金格金格高于百盛）高于百盛）经营业态经营业态品牌集中店品牌集中店+餐饮休闲餐饮休闲+艺术鉴赏艺术鉴赏+专业卖场专业卖场118、商品品类商品品类男女服装男女服装+化妆品化妆品+精品精品+箱包手袋箱包手袋+休闲餐饮休闲餐饮+艺术品艺术品+家居饰品等家居饰品等商场形象商场形象代表新昆明形象的代表新昆明形象的品牌集中店品牌集中店99花最大力气做好规划设计花最大力气做好规划设计花最大力气做好规划设计花最大力气做好规划设计l l对于对于对于对于A A座来说，这是怎么强调也不过分的关键问题！座来说，这是怎么强调也不过分的关键问题！座来说，这是怎么强调也不过分的关键问题！座来说，这是怎么强调也不过分的关键问题！l l规划设计要达到：规划设计要达到：规划设计要达到：规划设计要达到：外观新颖独特，具有强大的视觉冲击力和标志性建筑影响力；119、外观新颖独特，具有强大的视觉冲击力和标志性建筑影响力；外观新颖独特，具有强大的视觉冲击力和标志性建筑影响力；外观新颖独特，具有强大的视觉冲击力和标志性建筑影响力；便于分割销售的品牌集中店各销售单元设计与通透性、连接性便于分割销售的品牌集中店各销售单元设计与通透性、连接性便于分割销售的品牌集中店各销售单元设计与通透性、连接性便于分割销售的品牌集中店各销售单元设计与通透性、连接性极好的中偏高档次百货店感觉；极好的中偏高档次百货店感觉；极好的中偏高档次百货店感觉；极好的中偏高档次百货店感觉；不弱于金格中心的不弱于金格中心的不弱于金格中心的不弱于金格中心的购物流线设计和垂直交通、横向交通的设计购物流线120、设计和垂直交通、横向交通的设计购物流线设计和垂直交通、横向交通的设计购物流线设计和垂直交通、横向交通的设计更突出的休闲购物氛围和符合商业定位、品类布局的内部结构更突出的休闲购物氛围和符合商业定位、品类布局的内部结构更突出的休闲购物氛围和符合商业定位、品类布局的内部结构更突出的休闲购物氛围和符合商业定位、品类布局的内部结构和功能分区和功能分区和功能分区和功能分区l A座定位建议和风险控制建议100突出对接点的风险控制突出对接点的风险控制突出对接点的风险控制突出对接点的风险控制l l强调百大开发、百大统一经营强调百大开发、百大统一经营强调百大开发、百大统一经营强调百大开发、百大统一经营坚持统一收银121、，统一管理，统坚持统一收银，统一管理，统坚持统一收银，统一管理，统坚持统一收银，统一管理，统一招商，统一形象。一招商，统一形象。一招商，统一形象。一招商，统一形象。l l强调品牌集中店，弱化店中店和独立商铺，强化统一性；强调品牌集中店，弱化店中店和独立商铺，强化统一性；强调品牌集中店，弱化店中店和独立商铺，强化统一性；强调品牌集中店，弱化店中店和独立商铺，强化统一性；l A座定位建议和风险控制建议101创造性地推出新的销售模式和管理模式创造性地推出新的销售模式和管理模式创造性地推出新的销售模式和管理模式创造性地推出新的销售模式和管理模式l l比如：变相返祖比如：变相返祖比如：变相返祖比如：变相122、返祖给予租金补贴：保证给予租金补贴：保证给予租金补贴：保证给予租金补贴：保证6%6%甚至甚至甚至甚至8%8%以上；达以上；达以上；达以上；达不到者给予租金补贴；不到者给予租金补贴；不到者给予租金补贴；不到者给予租金补贴；l l销售价格按套内面积为均价销售价格按套内面积为均价销售价格按套内面积为均价销售价格按套内面积为均价1.6-1.81.6-1.8万之间；平均租金水平为万之间；平均租金水平为万之间；平均租金水平为万之间；平均租金水平为120120元元元元/ /月；力争实际租金回报率不低于月；力争实际租金回报率不低于月；力争实际租金回报率不低于月；力争实际租金回报率不低于8%8%。l l通过促成123、通过促成通过促成通过促成“ “商业物业投资者俱乐部商业物业投资者俱乐部商业物业投资者俱乐部商业物业投资者俱乐部” ”来规避风险和提高销售竞来规避风险和提高销售竞来规避风险和提高销售竞来规避风险和提高销售竞争力！争力！争力！争力！l A座定位建议和风险控制建议102创新风险规避措施创新风险规避措施创新风险规避措施创新风险规避措施建议百大地产公司牵头成立建议百大地产公司牵头成立建议百大地产公司牵头成立建议百大地产公司牵头成立商业物业投资俱乐部商业物业投资俱乐部：1 1、商业物业投资俱乐部成员：、商业物业投资俱乐部成员：、商业物业投资俱乐部成员：、商业物业投资俱乐部成员：1 1）大型有投资经验的商业124、物业投资者：如贾庆、柴河明等人；）大型有投资经验的商业物业投资者：如贾庆、柴河明等人；）大型有投资经验的商业物业投资者：如贾庆、柴河明等人；）大型有投资经验的商业物业投资者：如贾庆、柴河明等人；2 2）欠缺投资经验的商业物业中小投资者；）欠缺投资经验的商业物业中小投资者；）欠缺投资经验的商业物业中小投资者；）欠缺投资经验的商业物业中小投资者；3 3）相关专家、机构（政府、设计、商业经营、调研等）相关专家、机构（政府、设计、商业经营、调研等）相关专家、机构（政府、设计、商业经营、调研等）相关专家、机构（政府、设计、商业经营、调研等）2 2、商业物业投资俱乐部活动：如商业物业投资者讲座、座谈会等；125、商业物业投资俱乐部活动：如商业物业投资者讲座、座谈会等；、商业物业投资俱乐部活动：如商业物业投资者讲座、座谈会等；、商业物业投资俱乐部活动：如商业物业投资者讲座、座谈会等；3 3、成立商业物业投资俱乐部的目的：、成立商业物业投资俱乐部的目的：、成立商业物业投资俱乐部的目的：、成立商业物业投资俱乐部的目的：1 1）通过大型投资者对中小投资者进行商业物业投资知识的传播，从而实现）通过大型投资者对中小投资者进行商业物业投资知识的传播，从而实现）通过大型投资者对中小投资者进行商业物业投资知识的传播，从而实现）通过大型投资者对中小投资者进行商业物业投资知识的传播，从而实现大型投资者投资大型投资者投资大126、型投资者投资大型投资者投资A A座行为带动中小投资者；座行为带动中小投资者；座行为带动中小投资者；座行为带动中小投资者；2 2）同时，通过俱乐部及其活动，不断测试）同时，通过俱乐部及其活动，不断测试）同时，通过俱乐部及其活动，不断测试）同时，通过俱乐部及其活动，不断测试A A座的规划设计、商业定位、销座的规划设计、商业定位、销座的规划设计、商业定位、销座的规划设计、商业定位、销售模式、价格水平等。让售模式、价格水平等。让售模式、价格水平等。让售模式、价格水平等。让A A座在开发过程中不断与投资者和经营者保持亲座在开发过程中不断与投资者和经营者保持亲座在开发过程中不断与投资者和经营者保持亲座在开127、发过程中不断与投资者和经营者保持亲密接触。密接触。密接触。密接触。l A座定位建议和风险控制建议103销售价格：仍然建议采取低开高走的策略销售价格：仍然建议采取低开高走的策略销售价格：仍然建议采取低开高走的策略销售价格：仍然建议采取低开高走的策略虽然投资者调查测试，可以接受虽然投资者调查测试，可以接受虽然投资者调查测试，可以接受虽然投资者调查测试，可以接受2 2万元左右的均价。但我们仍然建议采取低万元左右的均价。但我们仍然建议采取低万元左右的均价。但我们仍然建议采取低万元左右的均价。但我们仍然建议采取低开高走的定价策略，视销售状况进行销控：开高走的定价策略，视销售状况进行销控：开高走的定价策略128、，视销售状况进行销控：开高走的定价策略，视销售状况进行销控：A A座售价建议：座售价建议：座售价建议：座售价建议： -1f-1f：0.60.6万元万元万元万元/ /平米；平米；平米；平米； 1f1f：4 4万元万元万元万元/ /平米；平米；平米；平米； 2f2f：3 3万元万元万元万元/ /平米；平米；平米；平米； 3f3f：2 2万元万元万元万元/ /平米；平米；平米；平米； 4f4f：1 1万元万元万元万元/ /平米；平米；平米；平米； 5f5f：0.60.6万元万元万元万元/ /平米；平米；平米；平米； 6f6f：0.30.3万元万元万元万元/ /平米；平米；平米；平米； 商场总体均价为129、商场总体均价为商场总体均价为商场总体均价为1.61.6万元万元万元万元/ /平米左右。平米左右。平米左右。平米左右。另外，销售单元面积主要集中在另外，销售单元面积主要集中在另外，销售单元面积主要集中在另外，销售单元面积主要集中在30-5030-50平米之间（套内面积），以降低投资平米之间（套内面积），以降低投资平米之间（套内面积），以降低投资平米之间（套内面积），以降低投资总价，吸引大量的中小投资群体。总价，吸引大量的中小投资群体。总价，吸引大量的中小投资群体。总价，吸引大量的中小投资群体。l A座定位建议和风险控制建议104祝：百大祝：百大祝：百大祝：百大A A座重建、开发、经营座重建、开发、经营座重建、开发、经营座重建、开发、经营顺利成功顺利成功顺利成功顺利成功！