1、徐州中央国际广场综合开发项目徐州中央国际广场综合开发项目市场研究报告市场研究报告特为徐州中央国际广场置业有限公司徐州中央国际广场置业有限公司汇报内容汇报内容地块分析地块分析宏观环境宏观环境零售商业市场零售商业市场写字楼市场写字楼市场酒店式公寓市场酒店式公寓市场酒店市场酒店市场案例借鉴案例借鉴开发建议开发建议零售市场分析零售市场分析彭城广场市级商圈彭城广场市级商圈段庄人民广场区级商圈段庄人民广场区级商圈火车站区级商圈火车站区级商圈户部山商业步行街户部山商业步行街SITE金鹰一期金地商都彭城广场市级商圈简析彭城广场市级商圈简析中央百大地块现状地块现状古彭大厦主要商业项目简析主要商业项目简析徐州中央2、百货大楼徐州中央百货大楼地理位置地理位置彭城广场南发展商发展商徐州中央百货大楼股份有限公司开业时间开业时间1950年总建筑面积总建筑面积32,000 平方米商业楼层商业楼层1F-6F停车位停车位无（少许地面停车）业态分布业态分布1F：化妆品、黄金珠宝、镶嵌饰品、药房、钟表照材2F：休闲女装、男女鞋类、皮具箱包3F：职业女装，皮草4F：商务男装、羊容针织5F：运动休闲服饰、健身器材6F：床上用品、家居家饰、童装玩具餐饮客户餐饮客户KFC主要商业项目简析主要商业项目简析徐州中央百货大楼徐州中央百货大楼分析评价分析评价 最老字号的传统百货，历史悠久，在徐州本地人心目有着不可取代的地位。最老字号的传统3、百货，历史悠久，在徐州本地人心目有着不可取代的地位。 地处中心商圈核心位置，交通状况非常优越，未来有两条地铁连接，通达度非常理想。地处中心商圈核心位置，交通状况非常优越，未来有两条地铁连接，通达度非常理想。 百货定位中档，年销售额连续多年排在徐州商业项目销售榜的三甲之内，其珠宝类商品的销售额尤其突出。百货定位中档，年销售额连续多年排在徐州商业项目销售榜的三甲之内，其珠宝类商品的销售额尤其突出。2007销售额约销售额约5.5亿。亿。 传统百货，在品牌档次上、数量上对比同在核心商圈的金鹰国际百货稍有不足。传统百货，在品牌档次上、数量上对比同在核心商圈的金鹰国际百货稍有不足。 建成较早，虽经改造，但4、硬件设施较为沉旧，购物环境上与金鹰有差距。建成较早，虽经改造，但硬件设施较为沉旧，购物环境上与金鹰有差距。 没有地下停车位，依靠少量地面停车，数量严重不足。没有地下停车位，依靠少量地面停车，数量严重不足。 百货整体扣率在百货整体扣率在18%-25%之间。之间。主要商业项目简析主要商业项目简析金鹰国际百货金鹰国际百货地理位置地理位置彭城广场北发展商发展商金鹰国际集团开业时间开业时间2003年总建筑面积总建筑面积71,500 平方米商业楼层商业楼层B2-6F停车位停车位地下停车160个(B1)硬件数据硬件数据柱距：约8米中庭：约400平方米走道宽道：2.5米-3米层高：（净高）B1-B2 ：4.15、米（结构）1F：3.5米2F-5F：3.0米6F：3.8米手扶梯：44部（OTIS:20部；三菱：24部）客梯：6部（OTIS13人1000KG）货梯：2部（OTIS13人1000KG； OTIS10人800KG）餐饮客户餐饮客户KFC、必胜客、悠仙美地咖啡厅、斗牛士牛排馆金鹰国际百货金鹰国际百货分析评价分析评价 最具影响力的百货，连续三年销售额名列首位。最具影响力的百货，连续三年销售额名列首位。2007销售额约销售额约8.4亿。亿。 地处彭城广场核心商圈，交通优势明显地处彭城广场核心商圈，交通优势明显 定位中档偏高，主力消费群年龄跨度较大，是淮海经济区内口碑最好的百货之一定位中档偏高，主力消6、费群年龄跨度较大，是淮海经济区内口碑最好的百货之一 比之其它的商业项目，在品牌质量及数量上处于领导地位。在一楼有部分档次较高的世界名品，同时拥有一定数量的金鹰自有品牌比之其它的商业项目，在品牌质量及数量上处于领导地位。在一楼有部分档次较高的世界名品，同时拥有一定数量的金鹰自有品牌 引入了档次相对较高的餐饮，如必生客、悠仙美地、斗牛士等引入了档次相对较高的餐饮，如必生客、悠仙美地、斗牛士等 虽是改造项目，但在硬体条件上领先徐州其它商业项目，在购物环境上有一定优势虽是改造项目，但在硬体条件上领先徐州其它商业项目，在购物环境上有一定优势 围绕大中庭动线简单，但内侧出现了二走道，实际使用效果并不好围绕7、大中庭动线简单，但内侧出现了二走道，实际使用效果并不好 后期有金鹰二期及双子星塔楼的规划，建成后会成为最重要的综合性项目之一后期有金鹰二期及双子星塔楼的规划，建成后会成为最重要的综合性项目之一 百货整体扣率在百货整体扣率在20%-28%左右左右 超过三百个的地下停车位，依旧不足超过三百个的地下停车位，依旧不足主要商业项目简析主要商业项目简析主要商业项目简析主要商业项目简析金地商都金地商都地理位置地理位置金鹰百货北发展商发展商金地商都集团开业时间开业时间2003年总建筑面积总建筑面积100,000 平方米商业楼层商业楼层B2-5F停车位停车位地下停车600个(B1)硬件数据硬件数据柱距：约8米中8、庭：约600平方米走道宽道：2.5米-4米层高：（净高）B1-B2 ：3.5米1F：4.5米2F-4F：3.4米5F：3.1米手扶梯：24部（OTIS）观光梯：2部（OTIS13人1000KG）客梯：2部（OTIS18人1350KG）货梯：2部（OTIS3000KG）主力客户主力客户家乐福、金海马家居、金地百货、国美电器、博库书城主要商业项目简析主要商业项目简析金地商都金地商都分析评价分析评价 目前徐州商业体量最大的单体商业项目。目前徐州商业体量最大的单体商业项目。 定位中档，由四个主力店（家乐福、金海马家居、博库书城）及主力百货组成，业态较为丰富。定位中档，由四个主力店（家乐福、金海马家居、9、博库书城）及主力百货组成，业态较为丰富。 百货部分以年轻人为主要消费群体，品牌较为时尚休闲。销售业绩要低于徐百与金鹰，百货部分以年轻人为主要消费群体，品牌较为时尚休闲。销售业绩要低于徐百与金鹰，2007销售额约销售额约3亿。亿。 百货部分在品牌数量上及质量上存在不足，在首层有二处档次较高的品牌。（万宝龙百货部分在品牌数量上及质量上存在不足，在首层有二处档次较高的品牌。（万宝龙 / 周生生）周生生） 家乐福为项目引吸了大量的人气，同时位于地下一层的美食广场是目前徐州唯一的美食广场，销售状况良好。家乐福为项目引吸了大量的人气，同时位于地下一层的美食广场是目前徐州唯一的美食广场，销售状况良好。 单层10、面积较大，硬件设施略强于金鹰，但商品排布、动线设计及指示标志都不如前者，整体购物环境上有所欠缺。单层面积较大，硬件设施略强于金鹰，但商品排布、动线设计及指示标志都不如前者，整体购物环境上有所欠缺。 地下有超过地下有超过200个的地下停车位，数量仍有不足。个的地下停车位，数量仍有不足。 主力店比例较高，一楼沿街部分店铺为产权式商铺，开业前已销售完毕。缺乏管理，品牌较杂。主力店比例较高，一楼沿街部分店铺为产权式商铺，开业前已销售完毕。缺乏管理，品牌较杂。 百货整体扣率在百货整体扣率在18%-23%左右左右一楼租金水平：一楼租金水平：5RMB/平方米平方米/天；天；主要商业项目简析主要商业项目简析运11、动国际、缤纷乐园主力客户主力客户主通道宽度：约7.0米次通道宽度：约2.5米下沉式方场面积：约600平方米层高：（净高）约4.5米硬件数据硬件数据中心时尚大道中心时尚大道地理位置地理位置彭城广场地下发展商发展商徐州宜商万利市场有限公司开业时间开业时间2006年总建筑面积总建筑面积13,000 平方米分析评价分析评价位于彭城广场西南角，淮海路与中山路交界的地下部分，目前最成功的地下商业，定位年轻休闲，以位于彭城广场西南角，淮海路与中山路交界的地下部分，目前最成功的地下商业，定位年轻休闲，以15-25岁的年轻人为主要消费群体。岁的年轻人为主要消费群体。自自06年五一开业以来年五一开业以来, 平均日12、客流量平均日客流量4万多人次，节假日高达万多人次，节假日高达20万人次，是人气最旺的商业项目之一。万人次，是人气最旺的商业项目之一。 分为四个地下街区，由各类特色的小型私人店铺为主。同时也引入了部分中低档的运动休闲品牌。分为四个地下街区，由各类特色的小型私人店铺为主。同时也引入了部分中低档的运动休闲品牌。主要商业项目简析主要商业项目简析开业前全部分割销售，现有管理公司统一出租。平均租金约开业前全部分割销售，现有管理公司统一出租。平均租金约8RMB/天天/平方米，平方米，是徐州市平均租金最高的商业项目。未来将与本项目地下部分连接。是徐州市平均租金最高的商业项目。未来将与本项目地下部分连接。彭城广13、场市级商圈未来规划彭城广场市级商圈未来规划SITE现有项目未来项目现有项目未来项目力宝天成国贸力宝天成国贸中枢街项目中枢街项目北大院改造项目北大院改造项目苏宁项目苏宁项目金鹰二期金鹰二期市立一院综合项目市立一院综合项目古彭大厦家乐福、金地百货B1 5F约100,000金地商都B1 6F约33,000古彭大厦商业体量商业体量Sqm商业楼层商业楼层主力承租户主力承租户备注备注苏宁商业项目约120,000B1 8F苏宁电器、苏宁银河百货力宝天成国贸约100,000B1 7F乐宾百货金鹰百货（含II期）71,500+32,000约104,0001F 6F 中枢街改造项目约74,0001F 4F购物街区14、彭城一号项目约25,0001F 3F休闲广场合计约550,000彭城广场市级商圈主要零售供给（含未来）彭城广场市级商圈主要零售供给（含未来）区域未来大型零售项目简析区域未来大型零售项目简析苏宁国际综合项目苏宁国际综合项目地理位置地理位置彭城广场东地块发展商发展商苏宁国际项目性质项目性质综合性商业项目总建筑面积总建筑面积约400,000平方米商业建筑面积商业建筑面积约120,000平方米商业楼层商业楼层裙房1-7层预计开业时间预计开业时间2011年以后停车位停车位800(地下)已定主力客户已定主力客户苏宁电器，苏宁银河百货苏宁集团投资苏宁集团投资35亿打造的综合性商业项目，集商业、酒店、办公及酒15、店式公寓为一体。徐州未来最重要的大型综合性项目之一。亿打造的综合性商业项目，集商业、酒店、办公及酒店式公寓为一体。徐州未来最重要的大型综合性项目之一。区域未来大型零售项目简析区域未来大型零售项目简析金鹰二期金鹰二期地理位置地理位置彭城广场东北端，金鹰国际一期东侧发展商发展商金鹰国际集团项目性质项目性质商业零售总建筑面积总建筑面积约32,000平方米商业建筑面积商业建筑面积约32,000平方米商业楼层商业楼层1-6层预计开业时间预计开业时间2011年停车位停车位380(地下)已定主力客户已定主力客户金鹰国际百货金鹰国际集团投资金鹰国际集团投资6.4亿元打造，做为金鹰一期百货的延伸，建成之后将引入16、部分金鹰在南京的高档口牌。亿元打造，做为金鹰一期百货的延伸，建成之后将引入部分金鹰在南京的高档口牌。区域未来大型零售项目简析区域未来大型零售项目简析力宝天成国贸力宝天成国贸地理位置地理位置彭城广场东大同巷发展商发展商力宝集团&天成集团项目性质项目性质综合性商业项目总建筑面积总建筑面积约200,000平方米商业建筑面积商业建筑面积约100,000平方米商业楼层商业楼层裙房B1-7层预计开业时间预计开业时间2009年9月停车位停车位950(地下)已定主力客户已定主力客户乐宾百货力宝集团与天成集团联手投资力宝集团与天成集团联手投资12亿元打造的综合性商业项目，集商业、酒店、办公为一体。是彭城广场商圈17、未来大型商业项目开业最早的。裙房部分除地下一层部分面积分割出售外其它部分已整体出租给乐宾百货，目前处于招商阶段。亿元打造的综合性商业项目，集商业、酒店、办公为一体。是彭城广场商圈未来大型商业项目开业最早的。裙房部分除地下一层部分面积分割出售外其它部分已整体出租给乐宾百货，目前处于招商阶段。区域未来大型零售项目简析区域未来大型零售项目简析乐宾百货初定的楼层业态乐宾百货初定的楼层业态餐饮：哈根达斯、巴黎贝甜、餐饮：哈根达斯、巴黎贝甜、starbucks、DQ冰淇淋、双鑫餐饮冰淇淋、双鑫餐饮KTV：AGOGO精品超市：屈臣氏精品超市：屈臣氏已经确定引入的知名商家已经确定引入的知名商家金钱豹自助餐厅（18、金钱豹自助餐厅（7F）：约）：约8000平方米味千拉面（平方米味千拉面（1F）：约）：约300平方米面包新语（平方米面包新语（1F）：约）：约200平方米影院（平方米影院（4-7F）：约）：约5000平方米，现定在浙江华策金球或是嘉裕华纳中选一家。平方米，现定在浙江华策金球或是嘉裕华纳中选一家。有进驻意向的知名商家有进驻意向的知名商家租金扣点未定预计租金扣点未定预计2009年年9月开业月开业区域未来大型零售项目简析区域未来大型零售项目简析区域未来大型零售项目简析区域未来大型零售项目简析中枢街改造项目中枢街改造项目地理位置地理位置彭城广场西中枢街发展商发展商政府规划改造项目项目性质项目性质商业步19、行街（长约600米）总建筑面积总建筑面积约343,000平方米商业建筑面积商业建筑面积约74,000平方米商业楼层商业楼层1-3层为主局部4层预计建成时间预计建成时间2013年以后停车位停车位1500(地上连地下)已定主力客户已定主力客户未定徐州市政府投资徐州市政府投资3亿元打造的综合性商业步行街，集商业、酒店、办公、住宅为一体。建成以后将与东侧的大同巷相连，成为徐州最长的步行街。中枢街项目目前处于规划阶段，预计明年上半年开始拆迁。亿元打造的综合性商业步行街，集商业、酒店、办公、住宅为一体。建成以后将与东侧的大同巷相连，成为徐州最长的步行街。中枢街项目目前处于规划阶段，预计明年上半年开始拆迁。20、区域未来大型零售项目简析区域未来大型零售项目简析北大院改造彭堿一号北大院改造彭堿一号地理位置地理位置彭城广场东北，金地商都东侧发展商发展商政府规划项目项目性质项目性质休闲广场总建筑面积总建筑面积约34,000平方米商业建筑面积商业建筑面积约25,000平方米商业楼层商业楼层1-3层预计建成时间预计建成时间未定停车位停车位162(地上连地下)已定主力客户已定主力客户未定徐州市政府规划的重点项目之一，包括原政府北大院和历史保护区两部分，建成后将成为集商业与旅游为一体的文化休闲广场，业态部分除精品零售外，还有部分娱乐休闲、创意办公、高级会所等，现处于拆迁阶段，建成时间未定。徐州市政府规划的重点项目之21、一，包括原政府北大院和历史保护区两部分，建成后将成为集商业与旅游为一体的文化休闲广场，业态部分除精品零售外，还有部分娱乐休闲、创意办公、高级会所等，现处于拆迁阶段，建成时间未定。A区区B区区区域未来大型零售项目简析区域未来大型零售项目简析北大院彭城一号项目平面图北大院彭城一号项目平面图区域未来大型零售项目简析区域未来大型零售项目简析租金情况：租金情况：1F:6-8RMB/day/sqm; 2F:4-5RMB/day/sqm3F:3-4RMB/day/sqm; 4F:2-3RMB/day/sqm餐饮：一茶一坐、圆缘园餐厅、餐饮：一茶一坐、圆缘园餐厅、starbucks其它：国美精品展厅其它：国美22、精品展厅已经确定引入的知名商家已经确定引入的知名商家哈根达斯（哈根达斯（A区区1F）：约）：约300平方米好乐迪（平方米好乐迪（A区区4-7F）：约）：约2700平方米思妍丽平方米思妍丽SPA（B区）：约区）：约800平方米今生有约平方米今生有约SPA （B区）： 约区）： 约800平方米平方米有进驻意向的知名商家有进驻意向的知名商家预计预计2009年年5月开业月开业彭城广场商圈南北两大区域商业对比彭城广场商圈南北两大区域商业对比？个人护理个人护理？金地商都金地商都美食广场美食广场？金鹰少许金地少许金鹰少许金地少许国际品牌国际品牌儿童主题儿童主题/电子游艺电子游艺真冰溜冰场真冰溜冰场量贩式量贩23、式KTV电影院电影院知名餐饮知名餐饮卖场精品超市卖场精品超市休闲广场步行街休闲广场步行街百货百货？乐宾百货影院乐宾百货影院味千拉面、面包新语、金钱豹。味千拉面、面包新语、金钱豹。？中枢街大同街中枢街大同街中央百大乐宾百货中央百大乐宾百货南区域南区域？好乐迪好乐迪？必生客、必生客、KFC、MC 、 哈根达斯 。、 哈根达斯 。家乐福家乐福彭城一号彭城一号金鹰国际金地商都古彭大厦苏宁银河金鹰国际金地商都古彭大厦苏宁银河北区域北区域首选业态：南北区域未有或数量少的，如国际品牌、知名餐饮、个人护理、真冰溜冰场次选业态：北区域有而南区域没有或是徐州较少的，如美食广场、量贩式首选业态：南北区域未有或数量少24、的，如国际品牌、知名餐饮、个人护理、真冰溜冰场次选业态：北区域有而南区域没有或是徐州较少的，如美食广场、量贩式KTV、电影院、精品超市、电影院、精品超市火车站淮海广场区级商圈简析火车站淮海广场区级商圈简析朝阳市场白云百货蓝天百货朝阳市场白云百货蓝天百货主要项目其它项目主要项目其它项目主要商业项目简析主要商业项目简析蓝天百货蓝天百货地理位置地理位置淮海东路184号发展商发展商徐州蓝天商业大楼有限公司开业时间开业时间2007年（重新开业）总建筑面积总建筑面积30,000 平方米主力客户主力客户羽绒特卖场分析评价分析评价蓝天百货是火车站淮海广场最主要的商业项目之一，也是徐州的老字号传统百货。蓝天百货25、是火车站淮海广场最主要的商业项目之一，也是徐州的老字号传统百货。蓝天百货定位低档，以周边居民及过路客为主要消费群体，消费层年龄较大。蓝天百货定位低档，以周边居民及过路客为主要消费群体，消费层年龄较大。在在2007调整之后，羽绒服卖场成了蓝天百货的亮点。调整之后，羽绒服卖场成了蓝天百货的亮点。2007蓝天百货销售额为蓝天百货销售额为2.1亿元。亿元。百货整体扣率在百货整体扣率在15%-20%左右左右主要商业项目简析主要商业项目简析白云百货白云百货地理位置地理位置复兴路12号发展商发展商白云百货有限公司（雅鹿集团参股）开业时间开业时间1984年百云大厦开业2000年（重新开业）总建筑面积总建筑面积26、37,000 平方米主力客户主力客户五星电器，雅鹿集团分析评价分析评价白云百货是火车站淮海广场最主要的商业项目之一，做为传统百货与蓝天百货鼎足而立。白云百货是火车站淮海广场最主要的商业项目之一，做为传统百货与蓝天百货鼎足而立。白云百货定位低档，以周边居民及过路客为主要消费群体，消费层年龄较大。五星电器的引入为白云百货引入了部分消费人流。白云百货定位低档，以周边居民及过路客为主要消费群体，消费层年龄较大。五星电器的引入为白云百货引入了部分消费人流。2006年雅鹿集团正式参股白云百货，羽绒服品牌所占比率也有所上升，以抗衡蓝天百货的羽绒服优势。年雅鹿集团正式参股白云百货，羽绒服品牌所占比率也有所上升27、，以抗衡蓝天百货的羽绒服优势。2007蓝天百货销售额为蓝天百货销售额为2.7亿。亿。百货整体扣率在百货整体扣率在15%-20%左右。左右。段庄人民广场区级商圈简析段庄人民广场区级商圈简析主要项目其它项目主要项目其它项目大时代商业广场华美商厦友谊商场新一佳超市尚城国际百惠家美时超市大时代商业广场华美商厦友谊商场新一佳超市尚城国际百惠家美时超市主要商业项目简析主要商业项目简析华美商厦华美商厦地理位置地理位置淮海西路248-1号发展商发展商徐州徐州矿务集团开业时间开业时间1998年总建筑面积总建筑面积15,000 平方米主力客户主力客户五星电器分析评价分析评价华美商厦隶属徐州矿务集团，是徐州段庄商圈28、的老牌百货。华美商厦隶属徐州矿务集团，是徐州段庄商圈的老牌百货。华美商厦定位低档，以周边居民为主要消费群体。主力客户五星电器及西侧友谊商场的国美永乐是段庄区域居民购买电器产品的主要场所。华美商厦定位低档，以周边居民为主要消费群体。主力客户五星电器及西侧友谊商场的国美永乐是段庄区域居民购买电器产品的主要场所。华美商厦的人气对比西侧的友谊百货稍显不足。华美商厦的人气对比西侧的友谊百货稍显不足。2007华美商厦销售额约华美商厦销售额约1亿。亿。百货整体扣率在百货整体扣率在15%-20%左右。左右。主要商业项目简析主要商业项目简析友谊商场友谊商场地理位置地理位置淮海西路266号发展商发展商中煤第五建设29、公司开业时间开业时间1987年总建筑面积总建筑面积20,000 平方米主力客户主力客户国美永乐家电分析评价分析评价友谊商场隶属徐州中煤，是徐州段庄商圈的老牌百货。也是段庄区域销售业绩最好的百货，友谊商场隶属徐州中煤，是徐州段庄商圈的老牌百货。也是段庄区域销售业绩最好的百货， 2007友谊商场销售额约友谊商场销售额约1.3亿。亿。友谊商场定位低档，以周边居民为主要消费群体。消费层年龄较大。主力客户五星电器及西侧友谊商场的国美永乐是段庄区域居民购买电器产品的主要场所。友谊商场定位低档，以周边居民为主要消费群体。消费层年龄较大。主力客户五星电器及西侧友谊商场的国美永乐是段庄区域居民购买电器产品的主要30、场所。百货整体扣率在百货整体扣率在15%-23%左右。左右。主要商业项目简析主要商业项目简析大时代商业广场大时代商业广场地理位置地理位置淮海西路发展商发展商徐州成功置业有限公司开业时间开业时间2008年总建筑面积总建筑面积36,000 平方米主力客户主力客户华润苏果购物广场、星美国际影城分析评价分析评价段庄商圈最现代化的综合性商业项目，由苏果卖场、星美国际影城及部分专卖店组成。段庄商圈最现代化的综合性商业项目，由苏果卖场、星美国际影城及部分专卖店组成。目前苏果卖场、星美国际影城、麦当劳及少数服饰专卖店已经开业，其它店铺还处于招商阶段，预计在今年年内至明年年初能全部开业。目前苏果卖场、星美国际影31、城、麦当劳及少数服饰专卖店已经开业，其它店铺还处于招商阶段，预计在今年年内至明年年初能全部开业。商场四楼的星美国际影城是目前徐州厅数最多、环境最好、设备最先进的电影院，从商场四楼的星美国际影城是目前徐州厅数最多、环境最好、设备最先进的电影院，从2007年年底开业至今，已成为徐州年轻人看电影的必选场所。年年底开业至今，已成为徐州年轻人看电影的必选场所。一楼店铺平均租金约一楼店铺平均租金约2RMB/天天/平方米。平方米。其它商业区域简析其它商业区域简析户部山区域户部山区域分析评价分析评价 以戏马台古址为中心而形成的商业区域，以步行街为主轴以戏马台古址为中心而形成的商业区域，以步行街为主轴 业态以餐32、饮、娱乐及配套为主。是徐州除几大商圈外人气较旺的区域。业态以餐饮、娱乐及配套为主。是徐州除几大商圈外人气较旺的区域。 徐州最具代表性的商业步行街。目前已有超过徐州最具代表性的商业步行街。目前已有超过100家的各类商家入驻。以个体经营背景的商家居多。家的各类商家入驻。以个体经营背景的商家居多。 餐饮娱乐氛围浓郁，（其中餐饮超过餐饮娱乐氛围浓郁，（其中餐饮超过25家，娱乐类酒吧、家，娱乐类酒吧、KTV、夜总会等超过、夜总会等超过8家）。整体来看，大中型连锁式餐饮的经营状况远远好于个体经营餐饮。娱乐部分集中在区域的南北两端。其中的阿玛妮酒吧、钻石钱柜家）。整体来看，大中型连锁式餐饮的经营状况远远好于33、个体经营餐饮。娱乐部分集中在区域的南北两端。其中的阿玛妮酒吧、钻石钱柜KTV尤为知名，经营状况良好，吸引了部分夜间消费的人群。尤为知名，经营状况良好，吸引了部分夜间消费的人群。 较大数量的配套服务类，大都个体经营，缺乏统一管理，所以运营状况较差，商铺转租频繁。至使该区域白天人流量少于晚上。较大数量的配套服务类，大都个体经营，缺乏统一管理，所以运营状况较差，商铺转租频繁。至使该区域白天人流量少于晚上。 总体评价：以餐饮及娱乐为亮点，除此之外的其它业态经营均不佳，步行街商铺性质为小产权销售型商铺，缺乏统一规划，品牌较杂。总体评价：以餐饮及娱乐为亮点，除此之外的其它业态经营均不佳，步行街商铺性质为小34、产权销售型商铺，缺乏统一规划，品牌较杂。平均租金水平：平均租金水平：1.5RMB/平方米平方米/天；平均售价水平：天；平均售价水平：7000RMB/平方米（两楼均价）平方米（两楼均价）百货和购物中心：百货和购物中心：? 百货基本以百货基本以徐州本地徐州本地及及江苏省连锁江苏省连锁百货为主，百货为主，“中央百大中央百大”、“金鹰国际金鹰国际”、“金地百货金地百货“占据着徐州百货的主要市场，同时也是徐州百货营业额的前三位；占据着徐州百货的主要市场，同时也是徐州百货营业额的前三位；? 未来市中心彭城广场商圈已确定引入的有未来市中心彭城广场商圈已确定引入的有“乐宾百货乐宾百货”、“苏宁银河百货苏宁银河35、百货”，且体量都较大，且体量都较大,势必使百货竞争更为激烈；势必使百货竞争更为激烈；? 徐州目前没有真正意义上的徐州目前没有真正意义上的“购物中心购物中心”;各主要零售业态总结各主要零售业态总结评价：评价：? 短期内，徐州零售市场将仍以百货为主，国内连锁百货品牌仍将占据主流；短期内，徐州零售市场将仍以百货为主，国内连锁百货品牌仍将占据主流；? 伴随徐州零售市场的升级和发展，业态的愈加丰富，伴随徐州零售市场的升级和发展，业态的愈加丰富，“购物中心购物中心”的需求和发展将成为必然。的需求和发展将成为必然。各主要零售业态总结各主要零售业态总结大型超市：大型超市：? 已进入徐州市场的外资卖场品牌包括已36、进入徐州市场的外资卖场品牌包括“家乐福家乐福”和和“易初爱莲易初爱莲”，其中，其中“家乐福家乐福”的影响力和人气均更为理想；的影响力和人气均更为理想；? 未来已明确会进入徐州市场的外资品牌有未来已明确会进入徐州市场的外资品牌有“沃尔玛沃尔玛”与与“麦德龙麦德龙”；? 国内品牌主要以国内品牌主要以“新一佳新一佳”、“百惠家美时百惠家美时”、“苏果苏果”、“大福源大福源”、“百大超市百大超市”等为主，立足社区居民消费，布点较密集；等为主，立足社区居民消费，布点较密集；评价：评价：? 外资背景的超市经营状况总体优于国内品牌；外资背景的超市经营状况总体优于国内品牌；? 彭城广场中心商圈不合适再引入大型37、超市，但可考虑提升区域消费水平的彭城广场中心商圈不合适再引入大型超市，但可考虑提升区域消费水平的“精品超市精品超市”。各主要零售业态总结各主要零售业态总结服饰类：服饰类：? 目前徐州市场服饰类品牌以中档为主，基本集中于目前徐州市场服饰类品牌以中档为主，基本集中于“彭城广场商圈彭城广场商圈”内，其中内，其中“金鹰国际金鹰国际”内品牌数量最多（约内品牌数量最多（约270个左右）；个左右）；? 高档服饰类品牌主要集中在高档服饰类品牌主要集中在“金鹰国际金鹰国际”,如如“欧米茄欧米茄”、“巴黎世家巴黎世家”等，也有很少部分在其他项目分散，如在金地商都一层的等，也有很少部分在其他项目分散，如在金地商都一38、层的“万宝龙万宝龙”。? 多数国际性品牌店铺面积都不大，一般不超过多数国际性品牌店铺面积都不大，一般不超过100平方米，但销售状况稳定；平方米，但销售状况稳定；? 国际知名服饰品牌，由于品牌数量太少而导致消费外流的现象在徐州比较凸出。国际知名服饰品牌，由于品牌数量太少而导致消费外流的现象在徐州比较凸出。评价：总体而言，国际品牌服饰在徐州有很大的发展空间，可作为本项目未来业态组成的一大亮点评价：总体而言，国际品牌服饰在徐州有很大的发展空间，可作为本项目未来业态组成的一大亮点餐饮类：餐饮类：? 整体餐饮市场比较火爆，以徐州本地菜系及其它国内传统菜系为主（如羊肉馆、湖鲜馆等）有着很强的地方特色。整体39、餐饮市场比较火爆，以徐州本地菜系及其它国内传统菜系为主（如羊肉馆、湖鲜馆等）有着很强的地方特色。? 本地个体经营的餐饮商家所占比例最大，但档次、服务、体量不如连锁型的餐饮商家（如万事同仁集团旗下餐饮，南京大惠旗下餐饮）。本地个体经营的餐饮商家所占比例最大，但档次、服务、体量不如连锁型的餐饮商家（如万事同仁集团旗下餐饮，南京大惠旗下餐饮）。? 西餐及异国料理无论是数量还是质量都严重不足，缺乏知名的休闲餐饮。西餐及异国料理无论是数量还是质量都严重不足，缺乏知名的休闲餐饮。? 据悉，据悉，“乐宾百货乐宾百货”已确认已确认“味千拉面味千拉面”、“金钱豹金钱豹”、“面包新语面包新语”进驻，彭城一号也确认40、了进驻，彭城一号也确认了“哈根达斯哈根达斯”进驻，越来越多的知名连锁餐饮品牌开始登陆徐州。进驻，越来越多的知名连锁餐饮品牌开始登陆徐州。评价：从整体来看，品牌连锁餐饮在徐州仍较为缺乏。评价：从整体来看，品牌连锁餐饮在徐州仍较为缺乏。各主要零售业态总结各主要零售业态总结各主要零售业态总结各主要零售业态总结娱乐类：娱乐类：? 电影院：电影院：“星美国际影城星美国际影城”是目前徐州消费者看电影的首选，相比较而言，原先本地传统影院（如中山堂、淮海堂）由于硬件设备与软件服务的限制，已逐渐淡出本地消费者的视线；是目前徐州消费者看电影的首选，相比较而言，原先本地传统影院（如中山堂、淮海堂）由于硬件设备与软件41、服务的限制，已逐渐淡出本地消费者的视线；?量贩式量贩式KTV：选择较多，几乎遍布市内所有主干道，涵盖：选择较多，几乎遍布市内所有主干道，涵盖“低中高低中高”各消费档次，目前徐州量贩式各消费档次，目前徐州量贩式KTV的建筑面积一般都在的建筑面积一般都在2000平方米以上（超过平方米以上（超过50个包房），其中个包房），其中“钻石钱柜钻石钱柜”（已有（已有4家分店）是徐州目前运营状况最好的量贩式家分店）是徐州目前运营状况最好的量贩式KTV。评价：徐州娱乐市场相对匮乏，评价：徐州娱乐市场相对匮乏，KTV、看电影、泡吧是本地市民主要的娱乐活动，但可选择的娱乐场所不多，且大多设施沉旧，硬件条件较差。、看42、电影、泡吧是本地市民主要的娱乐活动，但可选择的娱乐场所不多，且大多设施沉旧，硬件条件较差。其它：其它：? 精品超市在徐州发展较慢，目前只有金鹰六层的自营部分；精品超市在徐州发展较慢，目前只有金鹰六层的自营部分；主要项目营业额分析主要项目营业额分析20.002.7037,000白云百货白云百货项目名称项目名称建筑面积（建筑面积（sqm）营业额营业额/年（亿元）年（亿元）坪销（坪销（RMB/day/sqm）中央徐百中央徐百32,0005.5047.10金鹰国际金鹰国际71,5008.4032.19金地商都（百货）金地商都（百货）30,0003.0027.40蓝天百货蓝天百货30,0002.101943、.18华美百货华美百货15,0001.0018.26友谊百货友谊百货20,0001.3017.80单从坪销上来看，中央徐百排在第一位，金鹰国际百货排第二。但在购物环境上中央徐百与金鹰国际还有一定差距。单从坪销上来看，中央徐百排在第一位，金鹰国际百货排第二。但在购物环境上中央徐百与金鹰国际还有一定差距。徐州零售市场总结徐州零售市场总结所处区位所处区位具体项目具体项目平均租金平均租金RMB/day/Sqm备注备注彭城广场商圈街铺3.00部分一层连二层店铺金地商都7.00一层沿街专卖中央时尚大道8.00地下小分割店铺段庄商圈街铺1.00部分一层连二层店铺，硬件较为沉旧大时代商业广场2.00一层专卖店44、部分火车站商圈街铺2.00部分一层连二层店铺，硬件较为沉旧彭城广场西侧欧州街1.00部分一层连二层店铺，硬件较为沉旧户部山区域街铺1.50部分一层连二层店铺租金水平：租金水平：注：以上租金水平基于租赁面积（综合平均得房率为注：以上租金水平基于租赁面积（综合平均得房率为0.7）得出）得出;徐州零售市场总结徐州零售市场总结所处区位所处区位具体项目具体项目平均售价平均售价RMB/Sqm备注备注彭城广场商圈街铺40,000临淮海路一层街铺金地商都40,000一层沿街专卖力宝天成国贸16,000地下小分割商铺段庄商圈街铺30,000临淮海路一层街铺尚城国际25,000一层商铺部分火车站商圈街铺15,0045、0一层街铺，部分一层连二层街铺35,000临淮海路一层街铺远大淘都10,000地下小分割商铺户部山区域街铺15,000沿步行街街铺，部分一层连二层注：以上售价以建筑面积为单位；注：以上售价以建筑面积为单位；售价水平：售价水平：徐州零售市场总结徐州零售市场总结租金租金/售价分析与预测：售价分析与预测：? 由于集中商业物业基本都是百货形式，所以租金方面以扣点为主。由于集中商业物业基本都是百货形式，所以租金方面以扣点为主。? 相对而言，街铺类的租金都较低，并不能充分反应出市级商业中心的影响力。相对而言，街铺类的租金都较低，并不能充分反应出市级商业中心的影响力。? 未来伴随更加丰富的零售模式的出现与更46、多国际性品牌的进驻，街铺类和专卖店类的租金有望获得较大提升，但根据各项目的经营好坏，租金之间的差异化也会更加明显。未来伴随更加丰富的零售模式的出现与更多国际性品牌的进驻，街铺类和专卖店类的租金有望获得较大提升，但根据各项目的经营好坏，租金之间的差异化也会更加明显。? 与周边同类型城市项目，徐州整体租金水平比较低，伴随着未来市级商圈的集中供应，相信该区域的租金水平会出现较大幅度提升，而受制于发展上先后，非核心商圈的商铺租金仍将保持相对稳定。与周边同类型城市项目，徐州整体租金水平比较低，伴随着未来市级商圈的集中供应，相信该区域的租金水平会出现较大幅度提升，而受制于发展上先后，非核心商圈的商铺租金仍47、将保持相对稳定。? 段庄、火车站商圈商铺出售情况较明显，而彭城广场中心商圈商铺基本以租赁为主，销售比较少，售价也较高。段庄、火车站商圈商铺出售情况较明显，而彭城广场中心商圈商铺基本以租赁为主，销售比较少，售价也较高。160.63160.63 171.49171.49185.21185.21202.01202.01 223.93223.93235.42235.42342.46342.46396.04396.04460.08460.08543.01543.010.00100.00200.00300.00400.00500.00600.001998年2000年2002年2004年2006年徐州社会消48、费品零售总额徐州社会消费品零售总额亿元徐州零售市场总结徐州零售市场总结从从1998年至年至2007年这十年期间，徐州社会消费品零售总额平均年递增率为年这十年期间，徐州社会消费品零售总额平均年递增率为15%6010.516010.516498.566498.567147.247147.247616.217616.218036.918036.918954.238954.239839.659839.6511185.3011185.3012836.6712836.6714875.4014875.400.002000.004000.006000.008000.0010000.0012000.00140049、0.0016000.001998年2000年2002年2004年2006年徐州人均可支配收入徐州人均可支配收入元徐州零售市场总结徐州零售市场总结从从1998年至年至2007年这十年期间，徐州人均可支配收入平均年递增率为年这十年期间，徐州人均可支配收入平均年递增率为13.7%14875543.01徐州：徐州：208981134.75无锡：无锡：19089610.8常州：常州：216891296.31杭州：杭州：212601245.5苏州：苏州：203171380.46南京：人均可支配收入元社会消费品零售总额亿元南京：人均可支配收入元社会消费品零售总额亿元2007年年徐州零售市场总结徐州零售市场总50、结徐州社会消费品零售总额预测徐州社会消费品零售总额预测亿元亿元年份年份1444.42 2014年年1256.02 2013年年1092.19 2012年年949.73 2011年年825.85 2010年年718.13 2009年年624.46 2008年年徐州人均可支配收入预测徐州人均可支配收入预测元元年份年份21865.032010年年19230.452009年年16913.332008年年人均可支配收入：徐州落后南京、杭州等省会城市仅仅两年。社会消费品零售总额：徐州落后南京人均可支配收入：徐州落后南京、杭州等省会城市仅仅两年。社会消费品零售总额：徐州落后南京6年，落后苏州、杭州、无锡等年51、，落后苏州、杭州、无锡等5年。年。 消费力外流现象严重，商业发展空间较大。消费力外流现象严重，商业发展空间较大。国外品牌进入南京时间表国外品牌进入南京时间表2005200019952010屈臣氏屈臣氏(2002)星巴克星巴克(2000)H&M(2008)家乐福家乐福(1999)哈根达斯哈根达斯(2004)麦当劳麦当劳(1995)Gucci(2008)味千拉面味千拉面(2004)ZARA(2008)Muji(2008)LV(2007)沃尔玛沃尔玛(2004)201519952010200520002015屈臣氏屈臣氏(2009)沃尔玛沃尔玛(2009)H&M(2012)家乐福家乐福(2003)哈52、根达斯哈根达斯(2009)麦当劳麦当劳(1995)味千拉面味千拉面(2009)ZARA(2013)Muji(2013)LV / GUCCI(2012)国外品牌进入徐州时间表（预计）国外品牌进入徐州时间表（预计）假设项目开业假设项目开业Starbucks(2009)年份2010201520182003200620092001以前新生期新生期低速发展低速发展成长期成长期高速发展高速发展金鹰国际及金地商都开业金鹰国际及金地商都开业20202012苏宁项目苏宁项目成熟期成熟期平稳发展平稳发展徐州百大一枝独秀徐州百大一枝独秀力宝天成（乐宾）开业力宝天成（乐宾）开业培育期培育期快速发展快速发展其他项目开业53、其他项目开业地铁一号线建成地铁一号线建成徐州零售市场总结徐州零售市场总结地铁二号线建成地铁二号线建成金鹰二期金鹰二期假设项目开业假设项目开业街调及座谈会街调及座谈会?街头调研街头调研?本地消费者座谈会本地消费者座谈会研究背景介绍研究背景介绍?调查方法：定量研究调查方法：定量研究? 研究区域：彭城广场、戏马台、火车站、段庄研究区域：彭城广场、戏马台、火车站、段庄? 调查日期：调查日期：2008年年7月月25日（周五）和日（周五）和2008年年7月月26日（周六）日（周六）? 样本量以及执行情况：采用街访形式，共完样本量以及执行情况：采用街访形式，共完成成494份问卷，其中有效问卷为份问卷，其中有54、效问卷为463份份? 访问对象（潜在消费群体特征） ：受访者家庭月收入在访问对象（潜在消费群体特征） ：受访者家庭月收入在2000元以上，年龄在元以上，年龄在18岁以上的徐州当地及外地来徐州的消费者岁以上的徐州当地及外地来徐州的消费者?抽样访问方法：定点随机拦截访问，由我司的访问员执行。抽样访问方法：定点随机拦截访问，由我司的访问员执行。受访者特征（）受访者特征（）?18-30岁的消费者占岁的消费者占62.64，31-45岁岁的消费者占的消费者占32.39%；?家庭收入集中在家庭收入集中在2000-8000元元/月，其中在月，其中在2000-5000元元/月月间占到整体的间占到整体的62.3455、，5000-8000元元/月月间占整体的间占整体的13.64% 。?公司职员占公司职员占20.35%，企业工人占，企业工人占16.45%，公务员占到了，公务员占到了14.07%，专业人士占，专业人士占10.61%。 。 。?近近55.1的受访者取得的受访者取得大专或本科文凭大专或本科文凭，0.87为为硕士及以上文凭硕士及以上文凭?此次调研中此次调研中66.52的消费者为的消费者为徐州本地居住的市民徐州本地居住的市民；?来自外地的消费者中也有近来自外地的消费者中也有近41%的是的是长期居住在徐州的长期居住在徐州的。受访者特征（）受访者特征（） 居住区域居住区域 工作区域工作区域 鼓楼区 鼓楼区 56、21.64% 26.83% 泉山区 泉山区 28.93% 24.39% 贾旺区 5.24% 3.90% 云龙区 云龙区 15.49% 18.05% 九里区 4.56% 4.39% 邳州市 1.14% 0.98% 新沂市 0.23% 0.24% 铜山县 15.03% 9.51% 丰县 2.51% 3.90% 沛县 1.82% 1.22% 睢宁县 0.68% 0.73% 其它 2.73% 5.85% 总计 100% 100% ?受访者以居住和工作在泉山区和临近的鼓楼区、云龙区的市中心范围为主，同时铜山区、九里区等其它区域也有一定比例，这表明受访者以居住和工作在泉山区和临近的鼓楼区、云龙区的市中心范57、围为主，同时铜山区、九里区等其它区域也有一定比例，这表明徐州彭城广场、戏马台、段庄等主要商圈及其周边区域的辐射范围较为广远徐州彭城广场、戏马台、段庄等主要商圈及其周边区域的辐射范围较为广远。与家人同住比例与家人同住比例购物及消费偏好（）购物及消费偏好（）? 本次市场调研的消费者在选择本次市场调研的消费者在选择最喜欢的购物区域提及最多的为彭城广场商圈、徐州火车站商圈和户部山步行街。最喜欢的购物区域提及最多的为彭城广场商圈、徐州火车站商圈和户部山步行街。? 绝大多数的消费者仍绝大多数的消费者仍偏好于较为成熟的商业区偏好于较为成熟的商业区。购物选择购物选择 首选首选 二选二选 三选三选 加权后百分比58、加权后百分比中高档百货公司中高档百货公司 35.06% 7.53% 6.33% 21.10% 中档百货中档百货 17.75% 18.37% 9.05% 16.51% 低档本地百货 12.77% 15.66% 8.14% 12.96% 地下商业街 8.44% 12.05% 14.48% 10.65% 大卖场大卖场 20.13% 32.23% 29.41% 25.71% 商业步行街 0.87% 4.82% 9.05% 3.55% 沿街特色小店 4.98% 9.34% 23.53% 9.52% 总计总计 100% 100% 100% 100% 喜欢的购物区域喜欢的购物区域 首选首选 二选二选 三选三59、选 加权后百分比加权后百分比彭城广场商圈 彭城广场商圈 84.23% 9.62% 1.55% 45.58% 段庄商圈 3.89% 22.31% 17.83% 12.35% 徐州火车站商圈 徐州火车站商圈 6.70% 32.69% 24.81% 18.38% 户部山步行街 户部山步行街 2.38% 27.31% 32.56% 15.72% 其他区域 2.81% 8.08% 23.26% 7.97% 总计总计 100% 100% 100% 100% 购物及消费偏好（）购物及消费偏好（）? 受访者的消费频度主要集中在受访者的消费频度主要集中在每月每月1-2次次，基本不光顾基本不光顾及及每月每月4次以60、上次以上的只占很小比例；的只占很小比例；? 服饰类购物的单次消费金额则主要集中在服饰类购物的单次消费金额则主要集中在100-300元人民币元人民币左右；左右；?在购买服饰时，最能影响消费者购买行为的前三大因素依次为，在购买服饰时，最能影响消费者购买行为的前三大因素依次为，面料设计及做工质量、服饰价格和服饰品牌面料设计及做工质量、服饰价格和服饰品牌。可见，对于商业，现在消费者更关心的是产品品质问题。可见，对于商业，现在消费者更关心的是产品品质问题。服饰类产品单次消费金额服饰类产品单次消费金额服饰类产品单次消费金额服饰类产品单次消费金额? 受访者外出就餐的受访者外出就餐的人均单次就餐人均单次就餐消61、费金额，主要集中在人均消费金额，主要集中在人均20-100元元之间。之间。? 受访者中有近受访者中有近55的人每周会在外吃晚餐的人每周会在外吃晚餐1-4次次，但是也有，但是也有25%的人基本不在外面就餐的人基本不在外面就餐?中低档的中式餐厅及烧烤，中西式快餐和休闲餐饮中低档的中式餐厅及烧烤，中西式快餐和休闲餐饮/特色餐饮特色餐饮是最受欢迎的三种餐饮形式是最受欢迎的三种餐饮形式餐饮单次人均消费金额餐饮单次人均消费金额餐饮消费频率餐饮消费频率餐饮消费偏好餐饮消费偏好休闲娱乐休闲娱乐?在受访的消费者中，每周一次以上的休闲娱乐活动在受访的消费者中，每周一次以上的休闲娱乐活动主要偏向于各类体育运动和网吧62、及电子游艺厅，此外也有相当一部分会选择每月一次的泡吧主要偏向于各类体育运动和网吧及电子游艺厅，此外也有相当一部分会选择每月一次的泡吧/跳舞跳舞/卡拉卡拉OK的消费和看电影的消费和看电影/演唱会。演唱会。休闲娱乐频率休闲娱乐频率购物出行方式购物出行方式?消费者购物选择的消费者购物选择的交通方式大都为公共交通交通方式大都为公共交通，自驾车自驾车出行购物的比例约为出行购物的比例约为12.96%。消费者购物出行方式消费者购物出行方式与彭城广场相关（与彭城广场相关（1）? 受访者认为，目前彭城广场现有的受访者认为，目前彭城广场现有的最大不足为娱乐类地点和产品较少最大不足为娱乐类地点和产品较少，占总受访人63、数的，占总受访人数的34.98%,其次依次为餐饮、服饰饰品类及其他专业性消费。其次依次为餐饮、服饰饰品类及其他专业性消费。彭城广场现有不足彭城广场现有不足与彭城广场相关（与彭城广场相关（2）对服饰类评价对服饰类评价对中餐娱乐类评价对中餐娱乐类评价未来商业形式取向未来商业形式取向? 受访者愿意接受未来彭城广场商圈新建商业的形式，依次为休闲广场类、独立大型商场类和办公楼裙房式的大型商场。受访者愿意接受未来彭城广场商圈新建商业的形式，依次为休闲广场类、独立大型商场类和办公楼裙房式的大型商场。未来商业形式的取向未来商业形式的取向未来商业形式取向（未来商业形式取向（2）专卖店（品牌店）专卖店（品牌店） 64、对于专卖店受访者选择偶尔会去的较多。 餐饮餐饮 受访者中对于餐饮的选择占前三位的分别依次是中低档餐中低档餐饮，中西式快餐饮，中西式快餐/美食广场和中式特色小吃美食广场和中式特色小吃，而近 60%的人选择不会去高档西餐厅。 休闲休闲 在对休闲项目的需求中受访者的选择都在 20-30%偶尔会去。娱乐娱乐 娱乐项目中有 40%以上的消费者偶尔会去 KTV 和电影院和电影院。 专业产品类专业产品类 对于专业产品受访者中有近一半选择偶尔会去 街调及座谈会街调及座谈会?街头调研街头调研?消费者座谈会消费者座谈会本地消费者调研本地消费者调研研究背景介绍研究背景介绍?调查方法：集体访谈，座谈会形式调查方法：集65、体访谈，座谈会形式?访谈日期：访谈日期：2008年年8月月2日（上午、下午各一场）日（上午、下午各一场）?访问对象（潜在消费群体特征） ：访问对象（潜在消费群体特征） ：2045岁男女当地广播台、电视台、土地局、人事局、学校教师、医生，职员等共计岁男女当地广播台、电视台、土地局、人事局、学校教师、医生，职员等共计19人人商业部分（商业部分（1）? 购物地域：目前购物地域：目前主要在彭城广场区域主要在彭城广场区域，购物多为，购物多为周末及节假日周末及节假日金鹰的服饰类品牌相对较为齐全，吸引了不同层次，不同年龄以及不同消费观念的人。相对而言，金地以及百大的选择较少，局限了消费者的选择范围。金鹰的服66、饰类品牌相对较为齐全，吸引了不同层次，不同年龄以及不同消费观念的人。相对而言，金地以及百大的选择较少，局限了消费者的选择范围。? 购物习惯：购物习惯： 年轻人崇尚中档时尚服饰类品牌年轻人崇尚中档时尚服饰类品牌；国际一线、二线化妆品品牌欠缺国际一线、二线化妆品品牌欠缺，购买者多数选择去南京及上海购买；，购买者多数选择去南京及上海购买；打折促销会引起女性消费者的购买冲动打折促销会引起女性消费者的购买冲动，对男性影响力不大；，对男性影响力不大；? 购物偏好：购物偏好：一站式购物体验一站式购物体验? 购物交通：无车一族对购物交通：无车一族对公共交通设施公共交通设施较敏感；有车一族对较敏感；有车一族对停67、车的便利性停车的便利性非常重视；非常重视；? 休闲娱乐：保龄球、乒乓球、瑜伽、健身较普及，场馆多数休闲娱乐：保龄球、乒乓球、瑜伽、健身较普及，场馆多数为本地或国内品牌为本地或国内品牌溜冰场溜冰场较受年轻人的欢迎，较受年轻人的欢迎，经营状况较好经营状况较好滑雪去选择去自然场馆，如山东的天热滑雪场地滑雪去选择去自然场馆，如山东的天热滑雪场地徐州地区的传统文化深入人心徐州地区的传统文化深入人心。字画，器物，古董的收藏及交易市场十分活跃目前。字画，器物，古董的收藏及交易市场十分活跃目前文化娱乐场所不足文化娱乐场所不足，缺少如美术馆等文化品位场所，缺少如美术馆等文化品位场所商业部分（商业部分（2）? 美68、容美发：女性消费较多。有美容美发：女性消费较多。有部分女士表示愿意尝试高档次的美容美发项目；男士则在保健消费上体现出较大的开支部分女士表示愿意尝试高档次的美容美发项目；男士则在保健消费上体现出较大的开支，保健消费如推拿按摩，足浴洗浴等；，保健消费如推拿按摩，足浴洗浴等；? 餐饮消费餐饮消费快餐消费尚未流行，西式餐饮选择性有限，中餐形式依旧为区域主流；快餐消费尚未流行，西式餐饮选择性有限，中餐形式依旧为区域主流；徐州地区的酒吧生意一般，作为酒吧主要消费群体的年青人，其收入水平有限；徐州地区的酒吧生意一般，作为酒吧主要消费群体的年青人，其收入水平有限；商业部分（商业部分（3）汇报内容汇报内容地块分69、析地块分析宏观环境宏观环境零售商业市场零售商业市场写字楼市场写字楼市场酒店式公寓市场酒店式公寓市场酒店市场酒店市场案例借鉴案例借鉴开发建议开发建议写字楼市场写字楼市场?徐州写字楼整体市场徐州写字楼整体市场?中央区域市场分析中央区域市场分析?小结小结市场供应市场供应?2000年以来供应有限，总量约年以来供应有限，总量约50万平方米万平方米?人民广场至火车站间，三个板块人民广场至火车站间，三个板块?彭城广场是最集中的区域彭城广场是最集中的区域?标准办公楼多出现在早期标准办公楼多出现在早期?2006年商住楼集中上市年商住楼集中上市?近两年处于供应低谷，即将进入一个上升期近两年处于供应低谷，即将进入一70、个上升期徐州写字楼供应，徐州写字楼供应，2004前前-2008年年7月月050,000100,000150,000200,000250,0002004前200420052006200720081-7月平方米0100,000200,000300,000400,000500,000平方米历年供应累计供应数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部本项目本项目市场需求市场需求销售项目销售项目徐州写字楼近年成交价格及销售率徐州写字楼近年成交价格及销售率2,0002,5003,0003,5004,0004,5005,0005,5006,0006,50004Q405Q105Q205Q305Q406Q1071、6Q206Q306Q407Q107Q207Q307Q408Q108Q2087月元/平方米20%30%40%50%60%70%80%90%销售均价销售比例?售价呈上涨趋势，但由于品质差异明显，价格波动较大售价呈上涨趋势，但由于品质差异明显，价格波动较大?总体销售率不断攀升，但项目的销售周期较长，约总体销售率不断攀升，但项目的销售周期较长，约2年至年至2.5年（体量均在年（体量均在5万平方米以下）万平方米以下）?以自用为主，主力单元面积以自用为主，主力单元面积100平方米以下平方米以下?私人投资写字楼投资用途的比例上升私人投资写字楼投资用途的比例上升数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部同72、期比较，三年累计增长约同期比较，三年累计增长约94%但价格波动较大，主要增长期为但价格波动较大，主要增长期为06年年市场需求市场需求整体租赁项目整体租赁项目?项目的管理是吸引优质客户的关键项目的管理是吸引优质客户的关键?租户以外地企业和项目公司为主，租户层次明显高于普通销售项目租户以外地企业和项目公司为主，租户层次明显高于普通销售项目?与同类型城市相比租金和入住率的表现一般与同类型城市相比租金和入住率的表现一般?租户对于写字楼的品质日益重视：成功大厦租户对于写字楼的品质日益重视：成功大厦VS财富广场财富广场房产、投资担保、保险70%85%70-904、财富广场70%75%60%得房率95%8573、%90%入住率贸易、销售、房地产70-903、国贸大厦房地产、教育、投资50-652、成功大厦装饰工程、咨询、电子70-851、泛亚大厦主要租户行业租金*（元/平方米/月）整体租赁项目经营情况整体租赁项目经营情况4321*租金按使用面积计算，一般包含物业管理费以及空调费数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部本项目本项目市场需求市场需求量化的定性分析量化的定性分析?分析方法：通过与接近需求饱和值的上海以及其他周边城市写字楼市场的比较，分析徐州写字楼市场的需求程度分析方法：通过与接近需求饱和值的上海以及其他周边城市写字楼市场的比较，分析徐州写字楼市场的需求程度?参考条件：单位时间集中供应的74、冲击、产出效率的比较、需求释放的延迟性参考条件：单位时间集中供应的冲击、产出效率的比较、需求释放的延迟性?比较结果：两个比值均小于上海、苏州和南京等指标，反映比较结果：两个比值均小于上海、苏州和南京等指标，反映徐州市场仍有商务需求需要得到释放徐州市场仍有商务需求需要得到释放?不确定因素：随着未来经济的发展，第三产值的比例会不断提高，写字楼市场也将不断成熟不确定因素：随着未来经济的发展，第三产值的比例会不断提高，写字楼市场也将不断成熟0.200.07约402#19705700苏州0.190.09约293#15843275南京0.030.10办公楼面积GDP约50约1216*办公楼面积（万平方米）75、603.956408.5其中第三产业（亿元）0.0831679.56徐州0.1912188.85上海办公楼面积第三产值2007年GDP（亿元）写字楼需求分析，与上海、苏州和南京的比较写字楼需求分析，与上海、苏州和南京的比较*仅包含甲乙级租赁写字楼面积#包含当地品质较好的写字楼的建筑面积数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部? 未来供应集中在彭城广场周边以及徐州新城区，中短期内旧城区的商务聚集性难以撼动未来供应集中在彭城广场周边以及徐州新城区，中短期内旧城区的商务聚集性难以撼动未来发展趋势未来发展趋势? 品质不断提升并呈现差异化品质不断提升并呈现差异化? 商住楼仍将占据一定比例商住楼仍将76、占据一定比例? 私人投资趋势延续私人投资趋势延续? 经济的发展以及淮海区域的强化促进商务需求稳步增涨经济的发展以及淮海区域的强化促进商务需求稳步增涨? 租金售价将根据项目品质和位置呈现差异化发展租金售价将根据项目品质和位置呈现差异化发展约约20分钟车程分钟车程旧城区旧城区写字楼市场写字楼市场?徐州写字楼整体市场徐州写字楼整体市场?中央区域市场分析中央区域市场分析?小结小结中心区域写字楼供应及分布中心区域写字楼供应及分布泛亚大厦泛亚大厦478293561011国贸大厦国贸大厦2成功大厦成功大厦3财富广场财富广场4贵邦财富大厦贵邦财富大厦5兴隆大厦兴隆大厦6恒茂国际恒茂国际7金地国际金地国际8华隆77、财富大厦华隆财富大厦9汇源置地广场汇源置地广场10租赁项目租赁项目销售项目销售项目图例：图例：19992009交 房 时 间交 房 时 间?供应量超过供应量超过30万平方米，占总量的万平方米，占总量的60%以上以上?整体租赁项目全部聚集在该区域，但由于开发年代较早硬件品质不高，竞争力开始下降整体租赁项目全部聚集在该区域，但由于开发年代较早硬件品质不高，竞争力开始下降?新建项目规模和品质提升不明显，仍以商住楼项目为主新建项目规模和品质提升不明显，仍以商住楼项目为主?恒茂国际是新建项目中品质较高的项目恒茂国际是新建项目中品质较高的项目?近两年基本没有新增供应，未来发展围绕彭城广场近两年基本没有新增78、供应，未来发展围绕彭城广场销售及租赁表现销售及租赁表现?财富广场财富广场B座尾房价格约座尾房价格约6,500元元/平方米；天成国贸预售报价约平方米；天成国贸预售报价约7,500元元/平方米平方米?大体量项目销售周期较长，约大体量项目销售周期较长，约2年至年至2.5年年?商住楼在销售市场的接受度较优商住楼在销售市场的接受度较优85%70-90财富广场95%85%90%入住率70-90国贸大厦50-65成功大厦70-85泛亚大厦租金*（元/平方米/月）中心区域租赁项目租金，中心区域租赁项目租金，2008年年8月月*租金按使用面积计算，一般包含物业管理费以及空调费数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及79、开发顾问部?租户对于物业品质的重视高于租金租户对于物业品质的重视高于租金?彭城广场是最受欢迎的地段彭城广场是最受欢迎的地段?小业主散租的项目的租金低于上述水平小业主散租的项目的租金低于上述水平中心区域写字楼价格走势，中心区域写字楼价格走势，2006年至今年至今4,0004,5005,0005,5006,0006,5007,0007,5002006H12006H22007H12007H22008H12008H2元/平方米兴隆大厦贵邦财富大厦恒茂国际华隆财富大厦中心区域写字楼需求构成中心区域写字楼需求构成?终端用户以终端用户以90-100平方米单元需求为主平方米单元需求为主?大面积或整层购买集中在80、高端项目大面积或整层购买集中在高端项目?自用购买比例较高，写字楼投资正在兴起，小面积单元有一定市场自用购买比例较高，写字楼投资正在兴起，小面积单元有一定市场房产、投资担保、保险财富广场贸易、销售、房地产国贸大厦房地产、教育、投资成功大厦装饰工程、咨询、电子泛亚大厦主要租户行业中心区域租赁项目租金，中心区域租赁项目租金，2008年年8月月数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部?彭城广场区域以其商务的聚集性和便利的可达性吸引了众多的商业及服务业企业彭城广场区域以其商务的聚集性和便利的可达性吸引了众多的商业及服务业企业?传统行业基本聚集在早期项目中，金融公司选择较新的财富广场传统行业基本聚集81、在早期项目中，金融公司选择较新的财富广场?房地产相关行业的租户占有一定比例房地产相关行业的租户占有一定比例?低端行业的租户逐渐被业主淘汰低端行业的租户逐渐被业主淘汰帝都大厦平面图帝都大厦平面图? 现有项目的硬件品质比较落后现有项目的硬件品质比较落后电梯、空调、净高、大堂、机动车上下客点及停车位电梯、空调、净高、大堂、机动车上下客点及停车位? 物业管理体现了写字楼软件方面的差异物业管理体现了写字楼软件方面的差异整体租赁项目的物业管理明显优于销售项目整体租赁项目的物业管理明显优于销售项目写字楼硬件品质及物业管理写字楼硬件品质及物业管理? 以彭城广场周边为核心以彭城广场周边为核心? 近期发展项目近期82、发展项目?中期规划：中期规划：? 远期目标：远期目标：中心区域未来供应中心区域未来供应21层楼中1-2层部分及9-19层约31,000新华书店约50,000约56,000约58,000办公楼体量（平方米）54层楼中的10-35层苏宁项目两栋208米的塔楼中的一座金鹰塔楼52层楼中的11-30层力宝天成国贸楼层或楼座项目名称标准写字楼超过标准写字楼超过50万平方米； 商住楼约万平方米； 商住楼约70万平方米万平方米?中枢街项目中枢街项目5.7万平方米万平方米?市政府用地改造市政府用地改造?第一医院改造第一医院改造?富国街组团项目富国街组团项目?提升品质是发展趋势提升品质是发展趋势?大体量项目增加83、，混合功能的楼宇较为普遍大体量项目增加，混合功能的楼宇较为普遍?短期产生较强的竞争，但长期对区域的商务环境起到强化作用短期产生较强的竞争，但长期对区域的商务环境起到强化作用31423241代表性案例代表性案例财富广场财富广场开发商 徐州市财苑房地产经营开发有限公司 地理位置 建国西路与西安路交汇处 租金 A座70-90元/ m/月 售价 B座尾房价格约6500-7000元/ m 出租率 A座85% 出售率 B座95% 开盘时间 2005-05-25 竣工时间 2007-07-25 写字楼面积 66000 标准层面积 A座约1500平方米，B座823平方米 单位面积 最小单元约50平方米，主力单84、元约80平方米 得房率/实用率 70% 楼层 A座30层高层（出租）、B座16层高层（出售） 层高/净高 净高约2.75米 交付标准 石膏板吊顶、清水地面、乳胶漆墙面 客梯数量及品牌 B座3部KONE 空调及新风情况 远大中央空调 停车位 187个 停车租金 280元/月 物业管理公司 立信物管 物业管理费 6.00元/.月 物业立面物业立面 标准层面标准层面 地理位置地理位置 物业评价物业评价 主要客户特征简述 房产、投资担保、保险 优势 ? 硬件素质好，租户层次高 ? 物业管理水平好 代表性案例代表性案例国贸大厦国贸大厦开发商 徐州国贸投资发展有限公司 地理位置 徐州市中山北路 29 号 85、租金 70-85 元/平方米/月 出租率 95% 预租时间 2004-01-01 竣工时间 2004-01-01 写字楼面积 30000m 标准层面积 820 m 单位面积 基本单元约 40-80 平方米，单元可合并 得房率/实用率 70% 楼层 1 栋 22 层 净高 2.60 米 交付标准 石膏板吊顶、清水地面、乳胶漆墙面 客梯数量及品牌 富士 4 部 空调及新风情况 日本新晃分体盘管中央空调系统 停车位 110 个 停车租金 500 元/月 物业管理公司 徐州国贸物业发展有限公司 物业管理费 5.00 元/ m /月 物业立面物业立面 标准层面标准层面 地理位置地理位置 物业评价物业评价86、 主要客户特征简述 贸易、销售、房地产 优势 紧邻彭城广场，地理位置优越物业管理水平较好 花园式主体屋顶及裙房屋顶 代表性案例代表性案例泛亚大厦泛亚大厦物业立面物业立面 标准层面标准层面 地理位置地理位置 物业评价物业评价 主要客户特征简述 装饰工程、咨询、电子 优势 历史悠久，具有一定标志性物业管理水平较高 开发商 徐州国贸投资发展有限公司 地理位置 徐州市中山北路 29 号 租金 70-85 元/平方米/月 出租率 95% 预租时间 2004-01-01 竣工时间 2004-01-01 写字楼面积 30000m 标准层面积 820 m 单位面积 基本单元约 40-80 平方米，单元可合并 87、得房率/实用率 70% 楼层 1 栋 22 层 净高 2.60 米 交付标准 石膏板吊顶、清水地面、乳胶漆墙面 客梯数量及品牌 富士 4 部 空调及新风情况 日本新晃分体盘管中央空调系统 停车位 110 个 停车租金 500 元/月 物业管理公司 徐州国贸物业发展有限公司 物业管理费 5.00 元/ m /月 代表性案例代表性案例恒茂国际恒茂国际开发商 徐州市金茂房地产开发有限公司 地理位置 西安北路与夹河街十字路口东北侧 售价 约 6500 元/平方米 出售率 60% 开盘时间 2007-08-10 竣工时间 2008-08-31 写字楼面积 27060 标准层面积 1230 单位面积 基本88、单元面积约 50-90 平方米 得房率/实用率 72% 楼层 1 栋 27 层 层高/净高 2.70 米 交付标准 毛坯 客梯数量及品牌 5 部通力 空调及新风情况 国际中央空调 停车位 250 个 停车租金 250 元/月 物业管理公司 深鹏基物业或江苏爱涛物业管理有限公司 物业管理费 6.80 元/.月 物业立面物业立面 标准层面标准层面 物业评价物业评价 主要客户特征简述 以中小规模用户为主，兼具个别大面积用户 优势 为数不多的新建高标准写字楼之一 中心区域写字楼需求动力中心区域写字楼需求动力?现有商务楼宇用户改善办公环境的需求现有商务楼宇用户改善办公环境的需求?品质要求提升的带动品质要89、求提升的带动现有写字楼在电梯、空调、停车位等方面难以满足日益增长的商务需求现有写字楼在电梯、空调、停车位等方面难以满足日益增长的商务需求?业务规模增长的调整业务规模增长的调整经济的发展导致各类公司规模的不断扩大，增加对办公空间的需求经济的发展导致各类公司规模的不断扩大，增加对办公空间的需求中心区域写字楼需求动力中心区域写字楼需求动力?工程机械工程机械全国最大的工程机械产业基地。租赁服务业、物流配送业等也逐渐延伸了产业的发展链条全国最大的工程机械产业基地。租赁服务业、物流配送业等也逐渐延伸了产业的发展链条?徐州全力培育食品、化工、板材三个徐州全力培育食品、化工、板材三个“五百亿产业群五百亿产业群90、”聚集性、可达性以及未来发展的重点性奠定了中心区域不可撼动的商务发展价值聚集性、可达性以及未来发展的重点性奠定了中心区域不可撼动的商务发展价值聚集性、可达性以及未来发展的重点性奠定了中心区域不可撼动的商务发展价值聚集性、可达性以及未来发展的重点性奠定了中心区域不可撼动的商务发展价值?现代服务业现代服务业2008年上半，现代服务业增速超过年上半，现代服务业增速超过GDP增速近一个百分点，旅游总收入增速近一个百分点，旅游总收入80亿元，增长亿元，增长25%；现代物流业完成增加值；现代物流业完成增加值92亿元，增长亿元，增长17%。未来约。未来约29各重点项目的投资额将近各重点项目的投资额将近18亿91、元亿元?光伏光电光伏光电2008年上半，以光伏光电为主的高技术、新能源产值增长年上半，以光伏光电为主的高技术、新能源产值增长63.4%，预计全年光伏光电产业可实现产值，预计全年光伏光电产业可实现产值55亿元左右亿元左右?城市经济能及提升带动的新兴需求城市经济能及提升带动的新兴需求三个千亿级产业三个千亿级产业&三个五百亿产业群三个五百亿产业群写字楼市场写字楼市场?徐州写字楼整体市场徐州写字楼整体市场?中央区域市场分析中央区域市场分析?小结小结章节小节章节小节?经济的发展以及淮海区域的强化经济的发展以及淮海区域的强化促进商务需求稳步增张；促进商务需求稳步增张；? 彭城广场区域以其商务的彭城广场区域92、以其商务的聚集性聚集性和和可达性可达性吸引了众多的商业及服务业企业；吸引了众多的商业及服务业企业；?2000年以来有限的约年以来有限的约50万平方米的供应量，万平方米的供应量，彭城广场是最集中的区域彭城广场是最集中的区域；?总体销售率不断攀升，但总体销售率不断攀升，但项目的销售周期较长，约项目的销售周期较长，约2年至年至2.5年年；?售价呈上涨趋势，但由于品质差异明显，价格波动较大；售价呈上涨趋势，但由于品质差异明显，价格波动较大；?品质不断提升并呈现差异化品质不断提升并呈现差异化、商住楼仍将占据一定比例；、商住楼仍将占据一定比例；?近两年基本没有新增供应，未来发展围绕彭城广场，中短期内旧城区93、的商务聚集性难以撼动；近两年基本没有新增供应，未来发展围绕彭城广场，中短期内旧城区的商务聚集性难以撼动；?项目的地标作用以及交通、景观及区位的优势有利于提高写字楼的品质。项目的地标作用以及交通、景观及区位的优势有利于提高写字楼的品质。汇报内容汇报内容地块分析地块分析宏观环境宏观环境零售商业市场零售商业市场写字楼市场写字楼市场酒店式公寓市场酒店式公寓市场酒店市场酒店市场案例借鉴案例借鉴开发建议开发建议酒店式公寓市场酒店式公寓市场酒店式公寓和高档公寓的最根本的区别：酒店式公寓和高档公寓的最根本的区别：?统一租赁和管理统一租赁和管理?提供高品质、酒店式的服务提供高品质、酒店式的服务?装潢风格和档次装94、潢风格和档次?优越的地理位置优越的地理位置?较完善的配套设施较完善的配套设施徐州市场的主要经营模式：徐州市场的主要经营模式：? 发展商出售产权给小业主，小业主自用或出租发展商出售产权给小业主，小业主自用或出租? 发展商出售产权给小业主，售后统一租赁发展商出售产权给小业主，售后统一租赁? 现时徐州的酒店式公寓市场主要以 “发展商出售产权给小业主后自用” 为主现时徐州的酒店式公寓市场主要以 “发展商出售产权给小业主后自用” 为主服务式公寓的名称规定：服务式公寓的名称规定：? 针对徐州市场，由于其发展较为不统一，政策亦没有严格的限制，因此本报告将服务式公寓、公寓式酒店等类似产品统一称为酒店式公寓针对95、徐州市场，由于其发展较为不统一，政策亦没有严格的限制，因此本报告将服务式公寓、公寓式酒店等类似产品统一称为酒店式公寓数据来源：第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部酒店式公寓市场酒店式公寓市场?酒店式公寓整体情况酒店式公寓整体情况?产品特征分析产品特征分析?可比高端住宅市场概况可比高端住宅市场概况酒店式公寓市场酒店式公寓市场徐州酒店式公寓历年供应套数1126075010045002004006008001,0001,20020062007200820092010及以后套徐州酒店式公寓历年供应套数1126075010045002004006008001,0001,20020062007200820096、92010及以后套数据来源：徐州市规划局，第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部徐州酒店式公寓历年供应套数2006-2010后徐州酒店式公寓历年供应套数2006-2010后注：以上套数按开盘时间计算? 徐州市酒店式公寓徐州市酒店式公寓市场发展时间较短市场发展时间较短? 预测2010以后的未来两年中，新供应约预测2010以后的未来两年中，新供应约500套500套（包括：金鹰及苏宁酒店式公寓项目）（包括：金鹰及苏宁酒店式公寓项目）53412612主要项目分布主要项目分布 项目名称 状态客房数销售型销售型1 矿大南都 已建9092 华隆财富 已建1363 广达菁英汇 已建3004 汇豪俊都 在建250597、 锦绣茗都 在建200出租型出租型6 万裕君悦 在建60（预估）小计1,855 项目名称 状态客房数1 苏宁待建项目 规划中2002 金鹰待建项目 规划中250小计450合计2,305酒店式公寓现有项目酒店式公寓未来项目酒店式公寓现有项目酒店式公寓未来项目本项目本项目销售型销售型出租型出租型套数套数投资占投资占50%以上有意向购买的客户主要以本地及温州客户广达以上有意向购买的客户主要以本地及温州客户广达-菁英汇自住为主占菁英汇自住为主占80%以上本地人占以上本地人占90%；其余为周边省市的客户矿大南都投资为主占；其余为周边省市的客户矿大南都投资为主占85%以上本地人占以上本地人占50%，其余为98、周边省市的客户华隆财富，其余为周边省市的客户华隆财富6070自住有意向购买的客户以本地人多数，少量外地购房者锦绣茗都自住有意向购买的客户以本地人多数，少量外地购房者锦绣茗都置业目的、比例置业目的、比例客源组成、年龄、职业客源组成、年龄、职业案名案名? 酒店式公寓酒店式公寓的买家主要是的买家主要是本地和周边地区的投资者本地和周边地区的投资者；? 先期的服务式公寓以过渡先期的服务式公寓以过渡自住的首次置业者自住的首次置业者，后期供应占到很，后期供应占到很大比例大比例的还是的还是投资者投资者；? 买家以本地人为主。买家以本地人为主。数据来源：第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部出售产权类出售产权类 购99、买客户构成购买客户构成暂定，年底推出售价50%72.2平方米二房50%48平方米一房房型面积及配比询问者本地人为多数，自住（靠近学校）或做公寓式办公用途，少量的外地购房者。租户类型立信物业物业管理公司地下车库，无会所及餐饮设施配套设施精装修，但无配套家具和家电交付标准40年土地使用年限2010年交房时间2008年12月开盘时间48-72.2平方米面积范围482套总套数38,039平方米总建面徐州市财苑地产经营开发有限公司发展商解放路与河清路交叉口西南地址代表性案例代表性案例锦绣茗都锦绣茗都数据来源：第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部优势：优势：?区位：地处中心商圈，区位：地处中心商圈，周边配套100、便利设施完善周边配套便利设施完善；?设计：设计：稀缺性稀缺性，由清华大学设计，由清华大学设计，35个自然层分成个自然层分成12个大层，中庭采光，全国仅两个楼盘；个大层，中庭采光，全国仅两个楼盘；?房型：一房和两房，其中两房采用房型：一房和两房，其中两房采用复式挑高复式挑高5.7米米；?停车：停车：地下两层规划为停车场；地下两层规划为停车场；?教育配套：中、小学校（民主路小学、青年路小学、树人中学）教育配套：中、小学校（民主路小学、青年路小学、树人中学）教育设施完善教育设施完善；不足：不足：?物业管理：国内的物业管理，提供物业管理：国内的物业管理，提供有限的物业服务；有限的物业服务；?配套设施：101、配套设施：无标准服务式公寓配置的会所、无标准服务式公寓配置的会所、健身设施、餐饮、会议等配套设施；健身设施、餐饮、会议等配套设施；对本案的借鉴意义对本案的借鉴意义数据来源：第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部代表性案例代表性案例广达广达菁英汇菁英汇12.5%62.2平方米二房87.5%33.4-48.7平方米一房房型面积及配比投资为主占到总数的70%购买客户类型暂定四星级物业物业管理公司待定物业管理费送洗衣服，24小时酒店式服务提供服务内容裙房会所，ATM机，24h便利店，餐厅，健身房待定配套设施均价为5,500元/平方米销售价格一房和两房热销房型精装修，卫浴，空调（格力），电梯交付标准40年土102、地使用年限2009年2月交房时间2008年12月开盘时间32平方米61.5平方米面积范围200套总套数18,080平方米总建面徐州广达置业发展商云龙区建国东路与民主南路交汇处地址数据来源：第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部6%75平方米二房94%33.4-42平方米一房房型面积及配比6.5元/平方米-月物业管理费中央空调、电梯配套设施6,8007,200元/平方米销售价格97%销售率一房和两房热销房型精装修交付标准50年土地使用年限2008-12交房时间2006-11开盘时间33.4平方米75平方米面积范围136套总套数徐州市华隆房产开发有限公司发展商泉山区淮海西路29号地址代表性案例代表性案103、例华隆财富华隆财富数据来源：第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部67.66%126-138平方米三房9.24%62-90平方米二房23.1%40-53平方米一房房型面积及配比自住为70%，投资客30%购买客户类型0.8-1元/平方米-月物业管理费基本物业服务提供服务内容中央空调、电梯配套设施4,440元/平方米销售价格100%销售率毛坯，外墙：涂料；进户门：防盗门；窗材：铝合金交付标准70年土地使用年限2008-12交房时间2006-11开盘时间40-138平方米面积范围909套总套数100,000平方米总建面中矿大商务发展有限公司发展商解放南路中国矿业大学西门北侧地址代表性案例代表性案例矿大南104、都矿大南都数据来源：第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部500个车位数5,000平方米客房3,000平方米洗浴保健中心4层19,000平方米大型餐饮3层20,000平方米大型超市1-2层面积业态楼层47,000平方米总建筑面积50余亩占地徐州万裕房地产公司开发商解放南路,彭园风景区东侧地址?该物业在建；该物业在建；?体量大、配套全，是集餐馆、休闲、娱乐于一体的一站式休闲场所；体量大、配套全，是集餐馆、休闲、娱乐于一体的一站式休闲场所；?项目建成后各种业态形成良性互动；项目建成后各种业态形成良性互动；?其酒店式公寓整体出售，统一回租；其酒店式公寓整体出售，统一回租；?四星级标准，酒店管理公司仍在进105、一步确认中四星级标准，酒店管理公司仍在进一步确认中代表性案例代表性案例万裕君悦万裕君悦数据来源：第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部市场分析及未来趋势市场分析及未来趋势? 徐州的酒店式公寓项目大多打着徐州的酒店式公寓项目大多打着酒店式公寓的旗帜，实质按普通住宅模式出售酒店式公寓的旗帜，实质按普通住宅模式出售；? 徐州已开盘的的酒店式公寓基本一年半就能为市场消化。这些项目凭借良好的地理位置和品质，在每次新楼层推出时均受到市场的追捧；徐州已开盘的的酒店式公寓基本一年半就能为市场消化。这些项目凭借良好的地理位置和品质，在每次新楼层推出时均受到市场的追捧；? 纯租赁纯租赁类类及售后统一出租类酒店式公寓项106、目比较少；据了解，仅未来供应的万裕君悦酒店式公寓为此类项目及售后统一出租类酒店式公寓项目比较少；据了解，仅未来供应的万裕君悦酒店式公寓为此类项目;? 还未开盘的酒店式公寓主要还未开盘的酒店式公寓主要以精装修为主，套数在以精装修为主，套数在100250套左右，体量较小；套左右，体量较小；酒店式公寓市场酒店式公寓市场?酒店式公寓整体情况酒店式公寓整体情况?产品特征分析产品特征分析?可比高端住宅市场概况可比高端住宅市场概况?目前市场上目前市场上在售的酒店式公寓在售的酒店式公寓大都以大都以小户型为主小户型为主，面积范围在，面积范围在33平方米平方米75平方米平方米之间，值得一提的是，锦绣茗都采用复式挑107、空的设计，得房率和居住的舒适性有很大的提升；之间，值得一提的是，锦绣茗都采用复式挑空的设计，得房率和居住的舒适性有很大的提升；?公寓市场后期推出的房型配比较统一，说明该市的公寓市场后期推出的房型配比较统一，说明该市的酒店式公寓市场正处于逐步规范的初期酒店式公寓市场正处于逐步规范的初期。50%72.2二房二房50%48一房一房锦绣茗都锦绣茗都12.50%62.2二房二房87.50%33.4-48.7一房一房广达广达-菁英汇菁英汇6%75二房二房94%33.4-42一房一房华隆财富华隆财富67.66%126-138三房三房9.24%62-90二房二房23.10%40-53一房矿大南都一房矿大南都配108、比配比面积（平方米）面积（平方米）房型房型房型概况房型概况项目名称项目名称酒店式公寓市场酒店式公寓市场房型特征房型特征数据来源：第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部?目前市场上，仍以小户型酒店式公寓居多，房型集中在一房和两房，面积集中在目前市场上，仍以小户型酒店式公寓居多，房型集中在一房和两房，面积集中在33 m2_63m2酒店式公寓市场酒店式公寓市场房型研究（房型研究（1）二房：二房：62.2 m2一房：一房：33.4 m2广达广达-菁英汇菁英汇一房（一房（C）:59.06 m2一房（一房（B）:41.23 m2华隆财富华隆财富数据来源：第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部?矿大南都体量较大，且109、三房面积为矿大南都体量较大，且三房面积为126 m2138 m2，占到总户数的，占到总户数的68%；?锦绣茗都采用复式挑高设计，使空间感有很大程度的增强。锦绣茗都采用复式挑高设计，使空间感有很大程度的增强。二房：二房：90 m2一房：一房：53 m2矿大南都矿大南都二房：二房：72.2 m2一房：一房：48 m2锦绣茗都锦绣茗都数据来源：第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部酒店式公寓市场酒店式公寓市场房型研究（房型研究（2）?未来交房项目在推广时，宣称都提供星级物业，但均为国内物业管理，未来交房项目在推广时，宣称都提供星级物业，但均为国内物业管理，缺乏国际管理公司的入住缺乏国际管理公司的入住；?110、酒店式公寓大都酒店式公寓大都缺乏标准的配套设施缺乏标准的配套设施，如会所、健身、餐饮等；，如会所、健身、餐饮等；无无五星级物业管理，待定五星级物业管理，待定锦绣茗都锦绣茗都会所、自动取款机、餐厅、小型便利店会所、自动取款机、餐厅、小型便利店四星级物业管理，待定四星级物业管理，待定广达-菁英汇广达-菁英汇无无经济酒店物业管理，待定经济酒店物业管理，待定华隆财富无业主自营矿大南都华隆财富无业主自营矿大南都配套设施配套设施物业管理物业管理项目名称项目名称对本案的借鉴意义：对本案的借鉴意义：?服务式公寓的物业管理在很大程度上决定了平均房价提升的能力及物业增值空间；服务式公寓的物业管理在很大程度上决定了111、平均房价提升的能力及物业增值空间；?聘请国际专业管理公司提供物业管理，定将成为该项目区别于其他物业的亮点之一。聘请国际专业管理公司提供物业管理，定将成为该项目区别于其他物业的亮点之一。数据来源：第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部酒店式公寓市场酒店式公寓市场服务配套服务配套酒店式公寓市场酒店式公寓市场?酒店式公寓整体情况酒店式公寓整体情况?产品特征分析产品特征分析?可比高端住宅市场概况可比高端住宅市场概况? 截止截止2007年年12月已竣工住宅面积达月已竣工住宅面积达226.5万平方米；万平方米；? 中心商圈新推住宅均价在中心商圈新推住宅均价在5,000元元人民币人民币/平方米左右；平方米左右；112、? 云龙湖周边的高档住宅的售价在云龙湖周边的高档住宅的售价在6,0008,000左右，有部分已经超过了左右，有部分已经超过了10,000元人民币元人民币/平方米，高于中心城区的住宅均价；平方米，高于中心城区的住宅均价；? 该类住宅面积较大， 但配套设施不够完善。该类住宅面积较大， 但配套设施不够完善。区域市场区域市场 徐州高档住宅市场徐州高档住宅市场数据来源：第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部住宅市场供应住宅市场供应? 截止截止2007年年12月已竣工住宅面积达月已竣工住宅面积达226.5万平方米；万平方米；? 2007年的住宅销售量达到一个高峰期，达到年的住宅销售量达到一个高峰期，达到321113、.41万平方米。万平方米。住宅竣工面积住宅销售面积05010015020025030035020002001200220032004200520062007万平方米徐州住宅分期竣工面积及销售面积20002007徐州住宅分期竣工面积及销售面积20002007数据来源：徐州市统计局、第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部可比高端住宅市场可比高端住宅市场概况概况?目前，徐州中心商圈内的住宅售价普遍较低，销售均价在目前，徐州中心商圈内的住宅售价普遍较低，销售均价在3,0004,000元元/平方米，主要是因为房型、面积及年代久远；华厦天山绿洲的住宅可达到平方米，主要是因为房型、面积及年代久远；华厦天山绿洲的114、住宅可达到5,000元以上的单位价格；元以上的单位价格；?徐州市的高档住宅，主要分布于云龙湖周边，二手房的均价售价为徐州市的高档住宅，主要分布于云龙湖周边，二手房的均价售价为7,000元元10,000元元/平方米平方米2007年年12月毛坯月毛坯100%3,500198,236鼓楼区滨湖花园三期鼓楼区滨湖花园三期2006年年1月毛坯月毛坯100%二手房二手房7,000-10,000215,926鼓楼区滨湖花园二期鼓楼区滨湖花园二期2004年年7月毛坯月毛坯100%二手房二手房7,000-10,000145,060鼓楼区滨湖花园一期鼓楼区滨湖花园一期开盘日期开盘日期交房标准交房标准销售率销售率销115、售均价销售均价(元元/平方米平方米)当前建筑面积当前建筑面积区域区域项目名称项目名称数据来源：第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部可比高端住宅市场可比高端住宅市场房型概况房型概况35.84%108.8-113二房滨湖花园三期二房滨湖花园三期51.22%136-143三房三房12.95%165-189四房四房10.38%140-169四房四房58.98%115-158三房三房30.64%93-112二房滨湖花园二期二房滨湖花园二期配比配比面积（平方米）面积（平方米）房型房型房型概况房型概况项目名称项目名称数据来源：第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部? 徐州高档住宅以滨湖花园为代表；以徐州高档住宅以116、滨湖花园为代表；以大户型为主大户型为主，最小房型为二房；，最小房型为二房；? 二期的面积比一期适当增大二期的面积比一期适当增大，在一定程度上，在一定程度上，体现了市场对大房型的需求。体现了市场对大房型的需求。可比高端住宅市场可比高端住宅市场房型概况房型概况数据来源：第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部四房 ：四房 ：153.19m2三房 ：三房 ：129.72m2二房：二房：106.8 m2滨湖花园二期滨湖花园二期四房 ：四房 ：189m2三房 ：三房 ：139m2二房：二房：108.8 m2滨湖花园三期滨湖花园三期代表性案例代表性案例滨湖花园滨湖花园10.38%140-169平方米四房58.9117、8%115-158平方米三房30.64%93-112平方米二房房型面积及配比（二期）自住为主购买客户类型徐州深振业物业管理公司物业管理公司1.00元/平方米.月物业管理费二手房价格在7,000-1,000元/平方米销售价格三期均售完销售率90平方米的两房及120平方米的三房热销房型3,716户累计推案套数500,000平方米总建筑面积一期、二期已交房，三期2008年9月交房目前情况徐州滨湖花园房地产开发有限公司开发商鼓楼区煤港路与二环北路交叉口（原齿轮厂地块）地址数据来源：第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部? 购买倾向：购买倾向：中小房型可考虑投资、但功能要齐全中小房型可考虑投资、但功能要齐全118、；对年限和会所不敏感，关心价格承受能力、周边环境和升值潜力；对年限和会所不敏感，关心价格承受能力、周边环境和升值潜力;? 价格因素：价格因素： 4,000-5,000的单元价格较符合大众的接受度。的单元价格较符合大众的接受度。多数人接受装修房，但对装修房对总价的影响持保留态度多数人接受装修房，但对装修房对总价的影响持保留态度市区范围内，品质较好的住宅，价位多在市区范围内，品质较好的住宅，价位多在5,000-7,000元元/平方米，平方米，处于山水景观地带的三房及三房以上的大户型处于山水景观地带的三房及三房以上的大户型较受欢迎，但价位则偏高。其中临水的单元报价目前已过万，如云龙湖的滨湖花园。较受119、欢迎，但价位则偏高。其中临水的单元报价目前已过万，如云龙湖的滨湖花园。? 房型因素：房型因素：南北通透南北通透的户型设计较受推崇；部分客户明确表示对的户型设计较受推崇；部分客户明确表示对大房型、复式大房型、复式/挑空房型的偏好挑空房型的偏好;消费者访谈消费者访谈公寓部分（公寓部分（1）? 本地购房者：目前本地购房者：目前普通购房者普通购房者出于自用目的则较为倾向于出于自用目的则较为倾向于70-90 m2；若作为；若作为投资目的投资目的并打算出租的则倾向于并打算出租的则倾向于 50-60 m2的小户型。的小户型。? 外来买房人群：年收入为外来买房人群：年收入为20-30万万的人士趋向于的人士趋向120、于买高层买高层；年收入；年收入百万元百万元的趋向于的趋向于购买别墅购买别墅，大都以自住为主；，大都以自住为主；? 外籍人士外籍人士: 大都住在靠近金山桥的别墅区域或凤凰区域；少部分选择市中心较好的住宅项目，但该类人士的普遍承租能力较低大都住在靠近金山桥的别墅区域或凤凰区域；少部分选择市中心较好的住宅项目，但该类人士的普遍承租能力较低? 物业管理：物业管理：本地物业水平不高，本土品牌不被认可本地物业水平不高，本土品牌不被认可；消费者访谈消费者访谈公寓部分（公寓部分（2）酒店式公寓区域市场分析酒店式公寓区域市场分析?徐州市区直到徐州市区直到近期才开始近期才开始发展酒店式公寓，而且发展酒店式公寓，而121、且以出售产权类为主；以出售产权类为主；?受到周边受到周边客源限制客源限制及及缺乏具经验的开发商缺乏具经验的开发商等多方面因素，整体等多方面因素，整体品质只属一般；品质只属一般；?由于徐州市区具备相对较成熟的商业氛围、完善的生活配套、便利的出入交通等优势，由于徐州市区具备相对较成熟的商业氛围、完善的生活配套、便利的出入交通等优势，绝大多数未来公寓式酒店项目主要集中在淮海路沿线区域；绝大多数未来公寓式酒店项目主要集中在淮海路沿线区域；?已经开盘的酒店式公寓已经开盘的酒店式公寓销售表现比较理想，超过销售表现比较理想，超过50%买家为本地及周边县市的投资客买家为本地及周边县市的投资客；?在售的公寓式酒122、店的主力户型为一房和两房；在售的公寓式酒店的主力户型为一房和两房；面积从面积从35平方米到平方米到70平方米不等；购买客户以自住为主，投资所占比例较少；平方米不等；购买客户以自住为主，投资所占比例较少；酒店式公寓区域市场分析及未来发展趋势酒店式公寓区域市场分析及未来发展趋势?由于现时徐州市缺乏由于现时徐州市缺乏外籍高级务工人员及知名大企业落户外籍高级务工人员及知名大企业落户，预期短期内市场需求仍然，预期短期内市场需求仍然以出售产权类项目为主，而买家也还是以本地及周边地区的投资客为主；以出售产权类项目为主，而买家也还是以本地及周边地区的投资客为主；?未来供应的主要的公寓式酒店项目多为精装修小户型123、销售型公寓项目，尚无提供固定回报的产权式项目。据称，万裕君悦可能采取纯租赁且统一管理的形式，目前该项目的诸多情况尚待定，有一定的不确定性；未来供应的主要的公寓式酒店项目多为精装修小户型销售型公寓项目，尚无提供固定回报的产权式项目。据称，万裕君悦可能采取纯租赁且统一管理的形式，目前该项目的诸多情况尚待定，有一定的不确定性；?随着更多品质更好的随着更多品质更好的酒店式公寓和高档住宅酒店式公寓和高档住宅在本区及邻区出现，客户对项目的各项在本区及邻区出现，客户对项目的各项质素及要求质素及要求将会有所将会有所提高，品质较差提高，品质较差的项目将要面临的项目将要面临被淘汰被淘汰的危机。的危机。?如果酒店式124、公寓如果酒店式公寓不在管理和服务品牌上凸显优势不在管理和服务品牌上凸显优势，只具酒店公寓之名而不行酒店公寓之实，很可能在未来竞争中，只具酒店公寓之名而不行酒店公寓之实，很可能在未来竞争中输于一些普通的高档住宅公寓项目输于一些普通的高档住宅公寓项目。汇报内容汇报内容 地块分析地块分析 宏观环境宏观环境 零售商业市场零售商业市场 写字楼市场写字楼市场 酒店式公寓市场酒店式公寓市场 酒店市场酒店市场 案例借鉴案例借鉴 开发建议开发建议?江苏省江苏省酒店数量及房间数酒店数量及房间数呈稳步上升呈稳步上升的势头，截至的势头，截至2007年，酒店数达到年，酒店数达到850个，客房数个，客房数90,203间；125、间；? 截至截至2007年底，年底，徐州市酒店数达到徐州市酒店数达到49家，客房数家，客房数4,612间。间。酒店市场概况（酒店市场概况（1）徐州市酒店数量及其房间数 2003-07010203040506020032004200520062007个3,0003,4003,8004,2004,6005,000间02004006008001000个*注： 此处仅统计挂牌星级酒店。另有经济型酒店及部分未评上星级的酒店，如海天假日酒店，该酒店为五星标准，但未计入。2003 2004 2005 2006 2007100,000120,000140,000160,000180,000200,000间酒店126、数（左轴）房间数（右轴）江苏省酒店数量及房间数江苏省酒店数量及房间数20032007徐州市酒店数量及房间数徐州市酒店数量及房间数20032007100,0009,000080,00070,00060,00050,000数据来源：徐州市旅游局、第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部?江苏省的四五星级酒店占到总酒店数的江苏省的四五星级酒店占到总酒店数的20%，其中五星级酒店占到，其中五星级酒店占到4%，四星级酒店为，四星级酒店为16%；?徐州的四、五星级的酒店仅占到该市总酒店数的徐州的四、五星级的酒店仅占到该市总酒店数的12%，和江苏省的平均水平有较大差异；，和江苏省的平均水平有较大差异；?低星级酒店127、发展过剩，高星级酒店供应量较少低星级酒店发展过剩，高星级酒店供应量较少为徐州市场的普遍现象。为徐州市场的普遍现象。酒店市场概况（酒店市场概况（2）徐州星级酒店比例，20072%49%10%39%五星级酒店四星级酒店三星级酒店二星级及以下2007年星级酒店数五星级酒店1四星级酒店5三星级酒店19二星级及以下24 总计49江苏省星级酒店所占比例江苏省星级酒店所占比例2007徐州市星级酒店所占比例徐州市星级酒店所占比例2007数据来源：徐州市旅游局、第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部江苏省星级酒店比例4%37%43%16%江苏省星级酒店所占比例江苏省星级酒店所占比例2007高星级酒店市场现状高星级酒128、店市场现状?徐州市区的徐州市区的高星级商务酒店主要分布于淮海路沿线高星级商务酒店主要分布于淮海路沿线，开元名都酒店位于云龙湖边；，开元名都酒店位于云龙湖边；? 现有供应酒店体量中等，客房总计现有供应酒店体量中等，客房总计1，415间。间。*注： *表示该酒店尚未评上星级，但根据我司考察以符合星级酒店的标准，可列入竞争酒店中。7542613星级酒店客房数五1 开元名都大酒店3602*海天假日大酒店272四3 金陵金源大酒店1504 嘉利国际酒店2385 汉园宾馆1306*颖都新锦江酒店1527*最佳西方友谊酒店113小计1,415目前酒店供应目前酒店供应数据来源：第一太平戴维斯市场研究及开发顾问129、部淮海路淮海路本项目本项目高星级酒店市场未来供给高星级酒店市场未来供给数据来源：第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部1,190小计250新彭城饭店5190万隆国际酒店4四200苏宁酒店项目3250金鹰二期酒店项目2300天成国贸酒店项目1五客房数未来酒店项目星级1,190小计250新彭城饭店5190万隆国际酒店4四200苏宁酒店项目3250金鹰二期酒店项目2300天成国贸酒店项目1五客房数未来酒店项目星级未来酒店供应未来酒店供应?徐州市区的徐州市区的未来供应酒店未来供应酒店5家家，以商务型为主，以商务型为主，集中分布于淮海路沿线集中分布于淮海路沿线；? 未来供应的酒店体量中等未来供应的酒店体量中130、等，客房数为，客房数为190300间；间；? 待建酒店客房数待建酒店客房数总供应量为总供应量为1,190间间左右。左右。754261351324本项目本项目市场经营状况市场经营状况05010015020025030035040045020032004200520062007元平均房价每可售房收益入住率75%65%55%45%35%25%徐州市四星级酒店经营状况徐州市四星级酒店经营状况20032007徐州市五星级酒店经营状况徐州市五星级酒店经营状况20032007? 徐州市高星级酒店整体运营情况良好；徐州市高星级酒店整体运营情况良好；? 就入住率而言，就入住率而言，五星级酒店五星级酒店相对于四星131、级酒店的相对于四星级酒店的入住率略高入住率略高，可达到，可达到69%左右；左右；? 就平均房价而言，就平均房价而言，五星级酒店的平均房价五星级酒店的平均房价在在2007年达到年达到430元元，比四星级酒店高出，比四星级酒店高出100元左右。元左右。? 从整个市场来看，五星级酒店品牌对较高的房价和入住率有所保证，但该市场酒店的平均房价仍然受压抑，其主要原因为缺乏国际品牌的入住。从整个市场来看，五星级酒店品牌对较高的房价和入住率有所保证，但该市场酒店的平均房价仍然受压抑，其主要原因为缺乏国际品牌的入住。数据来源：徐州市旅游局、第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部0501001502002503003132、502003200420052006200730%40%50%60%70%经营状况矩阵图经营状况矩阵图? 徐州市酒店按经营状况来看，分成徐州市酒店按经营状况来看，分成三个集团三个集团；? 第一集团的第一集团的开元名都领跑市场的平均房价和入住率开元名都领跑市场的平均房价和入住率；? 第二集团以金陵金源为代表第二集团以金陵金源为代表，优异的地理位置，及金陵集团的连锁品牌效应，使其入住率位于第二集团的首位，优异的地理位置，及金陵集团的连锁品牌效应，使其入住率位于第二集团的首位，但其设施较陈旧，故对平均房价有一定的影响但其设施较陈旧，故对平均房价有一定的影响 ；? 最佳西方及颖都新锦江由于都在试营业其133、间最佳西方及颖都新锦江由于都在试营业其间，故入住率一般；，故入住率一般；? 三星级、二星级及二星级以下酒店市场潜力小，竞争激烈，三星级、二星级及二星级以下酒店市场潜力小，竞争激烈，一些品质低下的酒店将被市场淘汰一些品质低下的酒店将被市场淘汰。徐州市酒店经营状况矩阵图徐州市酒店经营状况矩阵图数据来源：第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部市场细分市场细分65%7%20%8%65%7%20%8%长期住宿市场长期住宿市场?以商务为主短期住宿市场以商务为主短期住宿市场? 商务商务? 休闲休闲? 会议会议? 徐州市徐州市酒店商务客占绝大多数酒店商务客占绝大多数，占到总客源的，占到总客源的 65%；? 会议市134、场占总客源的会议市场占总客源的20%，主要是由于该地的酒店大多为政府所属，且，主要是由于该地的酒店大多为政府所属，且周边政府的参观考察及会议较多周边政府的参观考察及会议较多，而政府机关的会议设施较陈旧，故，而政府机关的会议设施较陈旧，故大多数的会议都在酒店举行大多数的会议都在酒店举行；? 休闲市场所占比例较小，为总客源的休闲市场所占比例较小，为总客源的7%，但，但预计随着政府对预计随着政府对“两汉两汉” 文化资源的深度开发，未来该市场的休闲细分客源会有较大幅度的提升文化资源的深度开发，未来该市场的休闲细分客源会有较大幅度的提升；? 长期住宿市场所占比例较少长期住宿市场所占比例较少，为总客源的，135、为总客源的8%。数据来源：第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部国内外访客国内外访客国外游客人数及其增长率，2003-20070246810121420032004200520062007万人0%10%20%30%40%50%国外游客数变化率国内游客及其增长率，2003-200702004006008001,0001,2001,4001,60020032004200520062007万人0%5%10%15%20%25%30%35%40%国内游客数量变化率40%30%20%10%0%万人徐州市国外游客人数及其增长率徐州市国外游客人数及其增长率20032007徐州市国内游客人数及其增长率徐州市国内游客136、人数及其增长率20032007? 2007年，徐州全年接待来徐旅游、参观访问及从事各项活动的境外入境游客年，徐州全年接待来徐旅游、参观访问及从事各项活动的境外入境游客12.08万人次，旅游外汇收入万人次，旅游外汇收入1.04亿美元，分别增长亿美元，分别增长20.3%和和33.0%；?2007年接待国内游客年接待国内游客1344.15万人次，旅游收入万人次，旅游收入123.98亿元，分别增长亿元，分别增长17.0%和和28.0%。数据来源：徐州市统计局、第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部2008200820012001199720072003开业日期15882815246楼层准四准四四四四准五五137、星级淮海西路241号淮海西路195号解放南路246号津浦西路202号淮海西路33号淮海西路252号湖西路1号地址泉山区泉山区泉山区云龙区泉山区泉山区泉山区所属区域最佳西方友谊最佳西方友谊颖都新锦江颖都新锦江汉园宾馆汉园宾馆嘉利国际嘉利国际金陵金源金陵金源海天假日海天假日开元名都开元名都设施总结设施总结概述概述?徐州市区徐州市区高星级酒店大都位于泉山区高星级酒店大都位于泉山区，仅嘉利国际酒店位于云龙区；，仅嘉利国际酒店位于云龙区；?仅有最佳西方酒店国际品牌 ，其余均为业主自营；仅有最佳西方酒店国际品牌 ，其余均为业主自营；?20072008年，年，新开业的酒店较多，占了市区高星级酒店的七分之三。138、新开业的酒店较多，占了市区高星级酒店的七分之三。数据来源：第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部238150272377总计322024830163537套房232181514217-2225623-26340标房客房面积(平米)客房数客房面积(平米)客房数客房面积(平米)客房数客房面积(平米)客房数客房构成嘉利国际酒店嘉利国际酒店金陵金源大酒店金陵金源大酒店海天假日酒店海天假日酒店开元名都大酒店开元名都大酒店113152130总计32173311288套房219617-2214120122标房客房面积(平米)客房数客房面积(平米)客房数客房面积(平米)客房数客房构成最佳西方友谊宾馆最佳西方友谊宾139、馆颖都新锦江酒店颖都新锦江酒店汉园宾馆汉园宾馆设施总结设施总结客房构成客房构成其他设施设施客房构成标房标套房套总商其他设施设施客房构成标房套房?目前，商务型酒店目前，商务型酒店体量中等偏小体量中等偏小，客房数量多为，客房数量多为100- 300间左右；间左右；?在客房构成方面，基本由在客房构成方面，基本由标准双人间为主标准双人间为主、其他房型如标准单人间、其他房型如标准单人间、套房套房；?从客房设施上，所有酒店客房内均配备电视机、电冰箱、保险箱、从客房设施上，所有酒店客房内均配备电视机、电冰箱、保险箱、Mini吧，卫生间配有电吹风及电话分机。酒店均提供免费上网。吧，卫生间配有电吹风及电话分机。140、酒店均提供免费上网。数据来源：第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部76西餐50特色40西餐130西餐餐厅 4 100西餐220西餐120中餐88西餐24中餐150中餐餐厅 3100西餐150中餐220西餐100中餐200中餐170中餐180中餐餐厅 2 800中餐200中餐160中餐289中餐260中餐260中餐90中餐餐厅 1 座位名称座位名称座位名称座位名称座位名称座位名称座位名称餐饮最佳西方友谊最佳西方友谊颖都新锦江颖都新锦江汉园宾馆汉园宾馆嘉利国际嘉利国际金陵金源金陵金源海天假日海天假日开元名都开元名都设施总结设施总结餐饮餐饮?所有酒店都设有中餐厅和西餐厅。中餐厅主要经营鲁、粤、川菜美食141、；所有酒店都设有中餐厅和西餐厅。中餐厅主要经营鲁、粤、川菜美食；?西餐厅规格一般。西餐厅规格一般。茶室其它15有雪茄室30有37有30有35有40有50有60有酒吧20有20有15有20有18有15有20有大堂吧40有40有35有40有50有50有咖啡吧座位座位座位座位座位座位座位其它餐饮数据来源：第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部设施总结设施总结会议宴会会议宴会5645815会议室数量50016001400150812601600110005宴会厅面积平方米数量面积平方米数量面积平方米数量面积平方米数量面积平方米数量面积平方米数量面积平方米数量宴会/会议最佳西方友谊最佳西方友谊颖都新锦江颖都142、新锦江汉园宾馆汉园宾馆嘉利国际嘉利国际金陵金源金陵金源海天假日海天假日开元名都开元名都?目前目前开元名都的宴会开元名都的宴会/会议设施最为气派会议设施最为气派，其中宴会厅的总面积可达，其中宴会厅的总面积可达1,000平方米；其他高星级酒店规格相对较小，可摆放平方米；其他高星级酒店规格相对较小，可摆放20桌至桌至40桌不等，可举行中小型宴会、婚宴、寿宴等各种筵席；桌不等，可举行中小型宴会、婚宴、寿宴等各种筵席；?酒店大都配备了酒店大都配备了4间以上多功能会议室，供企业及政府机关举办各类会议使用；间以上多功能会议室，供企业及政府机关举办各类会议使用；?开元名都酒店的会议设施在市场上处于领先地位。开143、元名都酒店的会议设施在市场上处于领先地位。其余酒店的会议设施基本属于中档水平其余酒店的会议设施基本属于中档水平。数据来源：第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部设施总结设施总结其他设施其他设施?在休闲娱乐设施方面，各大酒店几乎都设有健身房； 所有酒店都配有桑拿；在休闲娱乐设施方面，各大酒店几乎都设有健身房； 所有酒店都配有桑拿；?值得一提的是，虽然仅有一半的酒店设有值得一提的是，虽然仅有一半的酒店设有spa 理疗室，但其仅提供按摩服务，和真正意义上的理疗相差甚远。理疗室，但其仅提供按摩服务，和真正意义上的理疗相差甚远。有有有Spa理疗室有有有有有有有桑拿蒸汽有有网球场有有游泳池有有有有有有有健身房144、休闲娱乐最佳西方友谊最佳西方友谊颖都新锦江颖都新锦江汉园宾馆汉园宾馆嘉利国际嘉利国际金陵金源金陵金源海天假日海天假日开元名都开元名都有有有有有有有奢侈品牌店有有有有有有西饼屋有有有有有有有礼品屋有有有有有有有美发屋展览室有有有有有有有商务中心其它主要设施数据来源：第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部代表性案例代表性案例开元名都大酒店开元名都大酒店201个大堂吧601个酒吧501个咖啡吧1301个西餐厅2003开业时间377总计最小套房面积为4037套房23-26340标房客房面积（平方米）客房数客房构成客房面积（平方米）客房数客房构成健身房、桑拿蒸汽、游泳池、网球场 商务中心、美发屋、礼品店等其145、他设施休闲娱乐其他设施休闲娱乐15会议厅最大宴会厅的面积为10005宴会厅面积（平方米）会议宴会面积（平方米）会议宴会151个雪茄吧180+150+903个中餐厅座位数（个）餐饮设施座位数（个）餐饮设施2005最新装修时间6楼层五星级星级泉山区 湖西路1号地址酒店外观酒店大堂中餐厅客房酒店外观酒店大堂中餐厅客房酒店外观酒店外观数据来源：第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部代表性案例代表性案例海天假日大酒店海天假日大酒店151个大堂吧501个酒吧501个咖啡吧401个西餐厅2007开业时间272总计最小套房面积为3016套房17-22256标房客房面积（平方米）客房数客房构成客房面积（平方米）客房146、数客房构成健身房、桑拿蒸汽、Spa理疗商务中心、美发屋、礼品店等其他设施休闲娱乐其他设施休闲娱乐8会议厅6001宴会厅面积（平方米）会议宴会面积（平方米）会议宴会260+170+243个中餐厅座位数（个）餐饮设施座位数（个）餐饮设施24楼层准五星级星级泉山区 淮海西路252号地址酒店外观酒店大堂宴会厅客房酒店外观酒店大堂宴会厅客房数据来源：第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部代表性案例代表性案例金陵金源大酒店金陵金源大酒店881个西餐厅1997开业时间150总计最小套房面积248套房最小标房面积15142标房客房面积（平方米）客房数客房构成客房面积（平方米）客房数客房构成健身房、桑拿蒸汽、Spa147、理疗商务中心、美发屋、礼品店等其他设施休闲娱乐其他设施休闲娱乐5会议厅2601宴会厅面积（平方米）会议宴会面积（平方米）会议宴会401个咖啡吧401个酒吧181个大堂吧501个特色餐厅260+2002个中餐厅座位数（个）餐饮设施座位数（个）餐饮设施2003最新装修时间15楼层四星级星级泉山区 淮海西路33号地址酒店外观中餐厅健身房客房酒店外观中餐厅健身房客房数据来源：第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部代表性案例代表性案例徐州嘉利国际酒店徐州嘉利国际酒店238总计最小套房面积3220套房23218标房客房面积（平方米）客房数客房构成客房构成健身房、桑拿蒸汽商务中心、美发屋、礼品店等其他设施休闲娱148、乐其他设施休闲娱乐4会议厅5081宴会厅面积（平方米）会议宴会面积（平方米）会议宴会351个咖啡吧351个酒吧201个大堂吧761个西餐厅289+100+1203个中餐厅座位数（个）餐饮设施座位数（个）餐饮设施2001开业时间28楼层四星级星级云龙区 津浦西路202号地址其他设施设施客房构成标房套房其他设施设施客房构成标房套房其他设施设施客房构成标房套房宴会厅酒店外观酒店大堂客房宴会厅酒店外观酒店大堂客房数据来源：第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部代表性案例代表性案例汉园宾馆汉园宾馆301个酒吧401个咖啡吧2001开业时间2201个西餐厅2004最新装修时间130总计最小套房面积288套房2149、0122标房客房面积（平方米）客房数客房构成客房面积（平方米）客房数客房构成健身房、桑拿蒸汽商务中心、美发屋、礼品店等其他设施休闲娱乐其他设施休闲娱乐6会议厅4001宴会厅面积（平方米）会议宴会面积（平方米）会议宴会151个大堂吧1601个中餐厅座位数（个）餐饮设施座位数（个）餐饮设施8楼层四星级星级泉山区 解放南路246号地址其他设施设施客房构成标房套房酒店外观酒店大堂中餐厅宴会厅客房酒店外观酒店大堂中餐厅宴会厅客房健身房健身房数据来源：第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部酒店市场酒店市场颖都新锦江酒店颖都新锦江酒店152总计最小套房面积3311套房17-22141标房客房面积（平方米）客房数150、客房构成客房面积（平方米）客房数客房构成健身房、游泳池、网球场、商务中心、美发屋、桑拿蒸汽、Spa理疗礼品店 、西饼屋等其他设施休闲娱乐其他设施休闲娱乐会议厅6001宴会厅面积（平方米）会议宴会面积（平方米）会议宴会371个咖啡吧401个酒吧201个大堂吧1001个西餐厅200+1502个中餐厅座位数（个）餐饮设施座位数（个）餐饮设施2008年正式开业开业时间8楼层准四星级星级泉山区 淮海西路195号地址其他设施设施客房构成标房套房其他设施设施客房构成标房套房其他设施设施客房构成标房套房宴会/会议休闲娱乐宴会/会议休闲娱乐宴会/会议休闲娱乐中餐厅中餐厅宴会厅游泳池客房酒店外观中餐厅中餐厅宴会厅151、游泳池客房酒店外观数据来源：第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部代表性案例代表性案例最佳西方友谊酒店最佳西方友谊酒店1001个西餐厅2008年正式开业开业时间113总计最小套房面积3217套房2196标房客房面积（平方米）客房数客房构成客房面积（平方米）客房数客房构成健身房、桑拿蒸汽商务中心、美发屋、礼品店等其他设施休闲娱乐其他设施休闲娱乐5会议厅5001宴会厅面积（平方米）会议宴会面积（平方米）会议宴会301个酒吧201个大堂吧包厢 共800座1个中餐厅座位数（个）餐饮设施座位数（个）餐饮设施15楼层准四星级星级泉山区 淮海西路241号地址 酒店外观中餐厅西餐厅酒店大堂客房酒店外观中餐厅西餐厅152、酒店大堂客房数据来源：第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部?目前低星级酒店发展过剩，高星级酒店供应量较少目前低星级酒店发展过剩，高星级酒店供应量较少准五星级的海天假日酒店，准四星级的最佳西方友谊宾馆和颖都新锦江酒店尚未正式评级； 其余为三星级及以下；准五星级的海天假日酒店，准四星级的最佳西方友谊宾馆和颖都新锦江酒店尚未正式评级； 其余为三星级及以下；? 徐州市区高星级酒店集中坐落于淮海路沿线徐州市区高星级酒店集中坐落于淮海路沿线徐州金陵苏园、嘉利国际、颖都新锦江、友谊宾馆位于淮海路，而汉园及开元名都大酒店则靠近云龙湖；徐州金陵苏园、嘉利国际、颖都新锦江、友谊宾馆位于淮海路，而汉园及开元名都大酒店153、则靠近云龙湖；? 国际高端品牌酒店缺乏国际高端品牌酒店缺乏仅有最佳西方连锁品牌，但提供的服务也仅限顾问性质，其他高星级酒店均由国内品牌管理或者业主自营，没有形成以品牌价值为核心的无形竞争 ；仅有最佳西方连锁品牌，但提供的服务也仅限顾问性质，其他高星级酒店均由国内品牌管理或者业主自营，没有形成以品牌价值为核心的无形竞争 ；酒店市场现状分析小结（酒店市场现状分析小结（1）酒店市场现状分析小结 （酒店市场现状分析小结 （2）?高星级酒店的入住率情况较好高星级酒店的入住率情况较好平均入住率为平均入住率为63%左右，五星级酒店的入住率稍高；左右，五星级酒店的入住率稍高；?高星级酒店的平均房价偏低高星级酒154、店的平均房价偏低五星级酒店在五星级酒店在2007年为年为430元人民币左右，而四星级酒店市场则仅有元人民币左右，而四星级酒店市场则仅有300块左右，明显低于国内同级城市市场水平；各大酒店为了争取客源，提高入住率吸而大打价格战；块左右，明显低于国内同级城市市场水平；各大酒店为了争取客源，提高入住率吸而大打价格战；?酒店产品的同质化现象较严重酒店产品的同质化现象较严重酒店市场未来展望酒店市场未来展望?未来三年内，将会有不少高星级酒店出现，以商务酒店为主；未来三年内，将会有不少高星级酒店出现，以商务酒店为主；?淮海第一商圈淮海第一商圈的建设及城市的配套设施建设将吸引更多的投资及商务人士前来，从而的建155、设及城市的配套设施建设将吸引更多的投资及商务人士前来，从而激发更多商务住宿需求激发更多商务住宿需求；?徐州徐州汉文化旅游汉文化旅游及各类节庆的深度开发，将吸引越来越多的游客，激发休闲需求及各类节庆的深度开发，将吸引越来越多的游客，激发休闲需求；?徐州的未来规划为重点发展装备制造业、高新技术、家电电子、石油化工、汽车船舶、新型材料、港口物流等产业。预计未来徐州的未来规划为重点发展装备制造业、高新技术、家电电子、石油化工、汽车船舶、新型材料、港口物流等产业。预计未来徐州外商投资的高新技术产业比重的增加将会激发市场平均房价的上升徐州外商投资的高新技术产业比重的增加将会激发市场平均房价的上升；?未来酒店新增供应较集中，若酒店产品差异化不明显，就会产生由于未来酒店新增供应较集中，若酒店产品差异化不明显，就会产生由于“产品同质产品同质”而导致的价格战，抑制平均房价的上涨而导致的价格战，抑制平均房价的上涨。