1、1吴江滨湖新城开发战略咨询报告吴江滨湖新城开发战略咨询报告 易居中国决策咨询E-HOUSE CHINA Consulting DivisionSep.2009一座承载一座承载“绿色城市绿色城市”梦想的乐活城邦梦想的乐活城邦箭指太湖，突出重围箭指太湖，突出重围箭指太湖，突出重围箭指太湖，突出重围2How 如何做 What 做什么 逻辑步骤逻辑步骤Why 为什么3、房地产市场研究总体市场分析土地市场分析分物业市场分析1、区域与城市发展研究长三角城市群分析吴江城市发展分析城市空间格局分析城市经济及产业分析4、新城开发案例研究开发模式借鉴功能布局借鉴物业发展借鉴引擎建设借鉴区域开发成功案例与专家访谈运2、作模式 开发策略 功能规划 产业布局 区域开发策略 启动区6、项目规划建议项目背景研究项目开发运营2、项目发展条件研究区位条件分析交通条件分析建区用地评估相关规划解读5、项目定位建议发展愿景总体定位产业定位功能定位总体规划结构功能布局分区核心设施设定和布局道路交通组织景观绿化系统 项目定位规划8、开发时序安排7、开发运营策略土地开发战略项目运营目标项目运营原则项目运营策略土地开发时序土地出让时序项目建设时序筛选条件： 城市竞争力 产业吸引力 市场需求量 要素支撑度 .12、项目财务评价9、启动区策略启动区选择模型启动区引擎项目启动区公建设施土地价格评估土地出让收入估算开发投资成本估算动态财务测3、算10、招商推广策略招商客户招商目标招商计划可能性可行性可行性可操作性筛选条件： 目标客户 土地升值 招商能力 财务平衡 .11、战略合作伙伴研究战略合作伙伴类别战略合作伙伴引进模式3谋局篇p吴江城市发展动因p吴江城市发展处境p吴江区域周边环境4 “知己知彼，百战不殆；不知彼而知己，一胜一负；不知彼，不知己，每战必殆。”孙子兵法谋攻篇注译：在军事纷争中，既了解敌人，又了解自己，百战都不会有危险；不了解敌人而只了解自己，胜败的可能性各半；既不了解敌人，又不了解自己，那只有每战都有危险。知己知彼、百战不殆5纵观吴江历史发展演变水是城市兴衰的命脉，太湖开发给吴江带来新一轮历史发展机遇运河时代京京杭杭4、大大运运河河京京杭杭大大运运河河吴同公路吴同公路19951995年铁路和公路时代太湖时代20002000年随着京杭大运河衰败，吴江发展滞后随着京杭大运河衰败，吴江发展滞后松陵古城形态图吴江发源于吴淞江水口要塞吴江发源于吴淞江水口要塞太太湖湖20072007年当前太湖开发热潮，吴江如何应对当前太湖开发热潮，吴江如何应对吴江城市发展动因吴江城市发展动因6分析吴江当前城市处境城市能级低缺乏集聚力，竞争力不足，城市提升势在必行资源资源有一些，但特色不明显，有一些，但特色不明显，小而分散，缺乏吸引力小而分散，缺乏吸引力区位区位四临特点，但易被周边四临特点，但易被周边吸附，城市集聚度低吸附，城市集聚度低经5、济经济运行良好，但处于同级运行良好，但处于同级城市中后游、消费带动不足城市中后游、消费带动不足产业产业布局分散、层次低，缺布局分散、层次低，缺乏强有力的龙头带动乏强有力的龙头带动房地产房地产增长稳定，但目前供增长稳定，但目前供过于求，内部需求不足过于求，内部需求不足空间空间格局分散，形象特色不格局分散，形象特色不足，城市品牌缺乏足，城市品牌缺乏吴江城市发展境况吴江城市发展境况7 放眼吴江所处周边局势环太湖地区是长三角的核心腹地，面对周边城市纷纷以太湖为资源大作文章开发新城，而吴江起步已晚，太湖开发面对的更多是挑战无锡太湖新城无锡太湖新城苏州湖滨新城苏州湖滨新城宜兴东氿新城宜兴东氿新城常州太湖湾6、新区常州太湖湾新区吴江滨湖新城吴江滨湖新城环太湖环太湖经济圈经济圈吴江市吴江区域周边环境吴江区域周边环境湖州滨湖新区湖州滨湖新区8 吴江自身城市能级低竞争力不强亟待提升，面对周边强劲对手，若不及时抓住滨太湖开发这一难得的时代机遇奋起直追，将被甩在后面边缘化。 ”不进则退“，面向长三角必须立足于环太湖，向太湖进军滨湖新城的开发将是“吴江崛起的龙头”！9谋略篇p区域关系解析p城市角色判断p项目发展条件分析项目背景研究10 “故为兵之事，在於顺详敌之意，并敌一向，千里杀将，此谓巧能成事者也。”孙子兵法九地篇注译：所以说兵法的道理，在于周详了解敌人的意图，知己知彼，然后集中优势兵力指向敌人的一点，即使7、长驱千里也可擒杀敌将，这就是以巧妙用兵而成就大事 。集中优势、出奇制胜11随着滨湖新城的建设拉开序幕，吴江正式由随着滨湖新城的建设拉开序幕，吴江正式由“运河时代运河时代”走向走向“太湖时代太湖时代” ” ” ” 吴江吴江主城主城滨湖滨湖新城新城京京杭杭大大运运河河太太湖湖吴江崛起看吴江崛起看“滨湖新城滨湖新城”. .太湖给了吴江难得的机遇和平台，吴江有机会凭借四临优势，抓住滨湖开发这一时代机遇，迎头赶上，必须集中有效资源于滨湖新城建设，出奇制胜。12区域关系解析区域关系解析吴江步入“太湖时代”，对于吴江的认知，也须跳出苏州，放眼长三角。这个过程中，重新审视吴江的角色，首先就要把握四大关系滨湖新8、城滨湖新城吴江与上海吴江与太湖上上海海吴吴江江吴吴江江湖湖州州长长兴兴苏苏州州无无锡锡宜宜兴兴太湖张家港常熟太仓昆山无锡苏州苏州市区市区上海吴江吴江吴江与苏州吴江与浙江吴江与浙江13p吴江与太湖关系p吴江与苏州关系p吴江与上海关系p吴江与浙江关系Part 1区域关系解析14区域关系解析区域关系解析/ /吴江与太湖吴江与太湖太湖整治带来优美环境，环湖开发成主流可开发优质地块较少各市县各自为政、重复建设水上旅游及水上旅游交通滞后污染问题突出，治理困难缺乏统一规划、龙头景观太湖东山常州武进滨湖开发区无锡太湖新城无锡蠡湖新城苏州光福风景区苏州西山风景区苏州东山风景区湖州东部新城长兴环太湖开发区植物奇观9、湖湾渔港高教文化村落保留生态开发景观度假湖岸景观极限运动观光居住旅游度假群岛风光古村风貌吴越文化名镇风貌花吴茶国湖光山色沿湖景观 新蠡湖十八景行政会展中心原生生态景观太湖启示一：吴江滨湖地区要实现“环湖突围”，必须发挥生态优势、挖掘文化内涵、发展生态休闲旅游度假业吴江虽临湖，但城市建设一直远离太湖滨湖地区是整个东太湖沿岸仅剩的待开发处女地环太湖新城同类型项目较多，竞争激烈环环太太湖湖开开发发吴吴江江滨滨湖湖开开发发面临太湖开发热潮的激烈竞争，吴江不被边缘化，必须采取错位竞争策略，打造特色和亮点15区域关系解析区域关系解析/ /吴江与苏州吴江与苏州吴江将与苏州“无缝对接”，城市地位和能级提升的同10、时，也面临苏州的强大吸附力的挑战苏州都市区空间发展战略：松陵将融入苏州中心城区，与吴中构成以地域性生态旅游服务、文化教育、居住为主要功能的城市组团吴江与苏州市区、常熟、昆山四地整合，形成苏州未来最具区域影响力和活力、产业和城镇空间密集的强力三角地区空间融合交通连接空间融合苏州交通发展规划：吴江与苏州主城区实现无缝对接，苏嘉城际轨道、苏镇桃公路、苏嘉杭城际铁路的贯通，交通的一体化产生双面效应，一方面吴江与苏州联系日趋紧密，合作加强，但人口、产业、消费均会出现溢出效应启示二：吴江滨湖地区应接受辐射、融入苏州、补充功能，积极发展生态休闲度假和生态居住服务产业苏州产业发展格局：吴江位于苏嘉杭南北发展轴11、和沿太湖旅游休闲产业带吴江与苏州共同打造国际著名的旅游度假胜地：以保护为主导，适度发展环境友好型产业、传统工艺以及旅游休闲及相关服务业经济一体16区域关系解析区域关系解析/ /吴江与上海吴江与上海吴江与上海水土相连，是上海都市圈向长三角腹地和环太湖经济圈辐射的阵地前沿启示三：吴江应依托上海、服务上海，突出环太湖生态环境优势，重点培育休闲度假产业和商务会展旅游业苏嘉城际铁路S2b旅游专线上海吴江滨湖新城太湖上海上海吴江吴江水土相连、文化相通、产业协作分工、交通一体化水乡特色优势生态环境优势优越临沪重要制造业基地土地、人力、生活成本低廉城市辐射带动效应强大产业集聚、市场广博人才、信息、技术密集商务12、交流频繁居住、休闲度假居住、休闲度假商贸、都市旅游商贸、都市旅游加速上海中心区虹桥枢纽汾湖工业园松陵城区上上海海吴吴江江17区域关系解析区域关系解析/ /吴江与浙江吴江与浙江吴江被称“吴角越根”，半个市与浙江毗邻， 自古以来，两方土地相连，人文相融，经济相关启示三：吴江与浙江的嘉兴和湖州应在竞争中加强合作，协调互补，共同作强环太湖特色经济带和旅游区民营经济太湖之滨水乡古镇丝绸纺织吴江吴江湖州湖州嘉兴嘉兴杭州杭州上海苏南模式温州模式盛泽丝绸湖州丝绸东太湖南太湖吴江同里嘉兴乌镇环太湖旅游基地世界丝绸纺织中心江南水乡古镇旅游区苏州浙江18区域关系解析区域关系解析/ /总结总结通过上述三大关系的理解，13、新城在区域中适宜发展的方向是”旅游度假、休闲娱乐、生态居住“发展商务旅游共同作强环太湖旅游、水乡古镇旅游吴江与浙江吴江与浙江竞合关系对苏州生态休闲、娱乐度假的场所发展生态居住服务功能吴江与苏州吴江与苏州互补关系滨湖开发竞争激烈，项目必须有自身特色和亮点滨湖旅游、生态居住概念创新吴江与太湖吴江与太湖竞争关系浙江浙江”好邻邦好邻邦“苏州苏州”南大门南大门“太湖太湖”新明珠新明珠”差异化错位竞争一体化功能补充特色化区域协调绿色经济绿色居住绿色旅游人人人人提供休闲度假的场所提供商务旅游的服务吴江与上海吴江与上海服务关系上海上海”后花园后花园“多样化服务完善19 明确吴江的城市地位之后，走进吴江，深入理14、解吴江这个城市，将更有助于我们对滨湖新城发展的判断20p吴江城市特点p吴江社会经济概况p吴江城市产业格局p吴江城市空间格局p吴江旅游业发展概况p吴江房地产市场研究Part 2城市角色判断21Document number21太湖之城滨湖新城滨湖新城历史悠久吴文化水乡古镇同里东方绸都盛泽太湖风光河网水系地热温泉城市特色城市特色资源禀赋资源禀赋区位特征区位特征临湖、临苏、临沪、临浙临湖、临苏、临沪、临浙城市角色研判/吴江城市特点吴江目前城市形象不突出，新城必须要突出”吴文化之地、水乡之都，丝绸之都”的地方特色22吴江近年来经济运行情况良好，但在苏州县级市中处后游位置，人口增长缓慢，同时外来中高端人15、口比例不高，消费能力有待提高吴江经济以20%增幅增长，人口增长缓慢，收入稳步增长，城市化率为56.98%，消费能力足；根据房地产发展的历史经验，当一个城市的宏观经济增长速度超过8%时，房地产进入高速发展阶段；*数据来源：各城市统计年鉴吴江国内生产总值增长表(单位：亿元）城市角色研判/ 吴江社会经济情况吴江居民收入与消费情况（单位：元）吴江户籍人口增长情况（单位：人）年均以4400人增长，速度缓慢但松陵城区人口增速达到16%23城市角色研判/吴江经济产业格局吴江产业以制造业为主，布局分散、技术含量较低，需要大力发展现代服务业促进产业升级p产业体系五大支柱产业：丝绸、电缆、机械电子、精细化工、新型16、建材四大特色区域经济：鱼米之乡、丝绸之府、电缆之都、电子之城p产业特征“一镇一品”的产业分布特征 “民营外资” 的经济发展格局“两头在外”的外向性经济模式p优先发展先进制造业，提高工业能级和水平壮大三大支柱产业（电子信息、丝绸纺织、电缆光缆 ）提升三大特色产业 （缝纫机、彩钢板、羊毛衫 )扶持八大成长型产业（电梯制造、汽车配件、新型建材、生物医药、有色金属、日化、服装、制鞋 ）大力培育新兴产业p加快发展现代服务业，强化城市综合服务功能大力发展生产性服务业（纺织业、物流产业、金融保险服务业）、优化提升消费性服务业（商贸服务业、旅游业、房地产业）积极培育新兴服务业（旅游业、中介服务业、文化产业）经17、经济济产产业业现现状状产产业业发发展展规规划划产业布局规划p经济发展水平社会经济服务业发展相对滞后，第二产业仍以传统行业为主规模企业的培育发展不足，缺乏自主知识产权和品牌优势的产品资源与生态环境压力日趋增大，主要传统支柱产业的发展限社会事业发展水平滞后，城市化落后于工业化，基础设施配套不强24南部新城已初具规模逐渐形成吴江城市新的中心，是蓄势待发的滨湖区域直接竞争对手，寻找差异定位是项目发展的关键所在城市角色研判/吴江城市空间格局城北片区城北片区工业拓展区老城片区老城片区传统居住、商业中心南部新城南部新城新兴行政、商务、文化中心滨湖片区滨湖片区？东整南拓北融西进运东片区运东片区工业改造区盛泽城18、区盛泽城区经济中心25南部新城以行政、公共配套为主发展各类物业，缺乏休闲娱乐及旅游度假功能，滨湖新城可凭借资源优势和区位优势重点发展旅游度假、高端居住、休闲娱乐等功能，走错位之路城市角色研判/吴江城市空间格局/南部新城与滨湖新城文体休闲文体休闲行政办公行政办公商务金融商务金融商务商业商务商业社区中心社区中心学院路学院路中山南路中山南路图书馆、档案馆、青少年科技活动中心、体育馆、训练馆、博物馆、展览馆、影剧院、商业娱乐设施。 政府行政大楼多层综合商业、高层商务、金融建筑高层建筑集中区布置社区商业设施以行政办公、商务功能为主要功能的新城南部新城滨湖新城核心功能商务功能行政功能居住功能南部门户功能社19、会配套功能集中商业功能核心功能旅游度假功能休闲娱乐功能生态居住功能吴江门户功能社会休闲功能休闲商业功能核心资源：汽车站、南门户核心资源：太湖、轨道交通利用太湖的旅游度假资源，以度假旅游、休闲娱乐、生态居住为主要功能的新城南部新城核心区功能示意VSVSVSVS26城市角色研判/旅游市场研究吴江旅游人数增长较快，但游客停留时间短，人均消费不多，以观光旅游多，休闲度假旅游少 2003-2008年吴江旅游人数增长情况（单位：万人）p近年来市旅游收入和游客数量持续增长，游客增幅比周边发达城市大；p景点分散，缺乏有效的统一，游客人均消费仅832元/人，低于苏锡等城市。原因是缺乏休闲旅游、服务设施水平低；p20、休闲娱乐度假旅游市场较为缺乏，游客中以上海客源最多，占48，短途游玩为主。CGRY苏州13.8%无锡8.6%常州16,4%吴江23.8% 2008年吴江与苏锡常游客人均消费比较（单位：元/人） 2008年吴江旅游游客来源分布情况（单位：）启示：当旅游向第三层次度假旅游发展的时候，大量的周边客源能满足吴江打造休闲娱乐度假产业一体化的需要，是滨湖新城发展的一大立足点27全市房地产业投资快速放大，表明投资商对吴江房地产市场的良好预期。07年市场供应较少，主要是消化存量，进入08年，供过于求，09年市场受政策影响供应放大。吴江房地产成交量在07年达到顶峰，09年预计可逐步恢复，达到100万平方米。近几21、年吴江市商品房价格稳步上扬，08年达到4822元/平米，年复合增长率达到19.1。近几年吴江市土地价格逐步提升，0505至0808年复合增长率为24.5%24.5%，近两年增长较快，但相对于较低基数，价格仍有空间主城区松陵城区土地价格的增长率达到16%16%，商办与住宅用地价格差异不大城市角色研判/房地产市场研究/房地产市场总体状况吴江房地产市场总体保持平稳发展势头，商品房价格稳步上扬，供求基本平衡28吴江房地产市场位于房地产周期中的增长期，未来几年有望整体保持良好发展势头城市角色研判/房地产市场研究/房地产市场走势分析复苏繁荣衰退萧条复苏房地产增长趋势线波谷波峰房地产发展速度时间 t房地产周22、期图吴江处于复苏期（增长期）吴江房地产市场趋势研判吴江房地产市场趋势研判未来几年吴江房地产市场将整体保持旺盛需求本地购买力增强本地、外地购买愿望增强外地购买愿望增强经济发展环境美化交通改善带来本地自住、投资购房需求带来本地、外地购房需求带来本地、外地购房需求29在历史数据的基础上，通过回归模型，我们对未来吴江市房地产的商品房销售量及成交价格进行了预测Y=ax1+bx2+cx3+dx4+e吴江商品房销售量预测（万）X从GDP、固定资产投资、户籍人口、人均可支配收入四者中选取商品房销售量和价格回归模型设定为：吴江商品房价格预测（元/）城市角色研判/房地产市场研究/房地产市场预测注：2009年上半年23、吴江商品房销售量为55万年均104万年均144万年均增幅19%年均增幅10.5%30选取多个影响因子，进行回归分析，增加回归显著性房地产销售量及价格预测值回归因子预设未来增幅y1=-0.365992*x1-1.334016*x2+0.018495*x3-13933，回归结果显著y2=2.545443*x1+0.063305*x3+0.013381*x4-47813.61，回归结果显著城市角色研判/房地产市场研究/房地产市场预测31城市角色研判城市角色研判/ /结论结论产业需求产业需求功能需求功能需求挖掘吴文化内涵发挥生态资源优势形象需求形象需求塑造空间需求空间需求旅游需求旅游需求房地产需求房地24、产需求城城市市需需求求补充休闲娱乐功能促进消费升级完善积极发展现代服务业鼓励产业创新研发升级新旧城延续与其他功能组团错位互补拓展健全服务体系发展休闲度假旅游项目提升完善生活配套服务设施发展生态居住项目促进滨湖滨湖新城新城形象塑造功能完善产业升级空间拓展旅游提升房地产促进乐游通过对城市的研究，我们认为，滨湖新城的角色定位应该是“乐居、乐业、乐游”乐居乐业32 通过区域和城市的研究，明确了滨湖新城发展的方向和功能重点，再聚焦项目本身进行资源盘点，以寻找项目的发展机会33Part 3p区位、交通条件分析p用地、资源条件分析p上位规划解读p相关规划解读p项目发展机会分析项目发展条件分析34项目发展条件25、分析项目发展条件分析/ /区位、交通条件分析区位、交通条件分析p区位吴江市东邻上海，西接太湖，南连浙江，北依苏州，地处长三角腹地，苏南门户，战略位置地理位置优越新城毗邻太湖，西接主城区和南部新城，遥望同里古镇，为吴江 “由运河时代走向太湖时代”的城市战略的重点发展区域吴江位于长三角腹地、东临沪、南临浙、北临苏，区位优势明显。滨湖新城东临主城，西接太湖，苏震桃高速及苏嘉城际轨道均穿过新城，交通状况良好，是吴江重点发展区域地块内建设中的高新路苏苏震震桃桃高高速速公公路路学院路学院路高新路高新路人民路人民路轨轨道道交交通通人民路南部新城段苏震桃公路施工现场至苏州p交通苏震桃高速公路地下穿越新城，滨湖26、新城至苏州仅需15分钟苏嘉城际轨道穿越区域，进一步促进新城与苏州间的一体化发展内部三条横向城市道路高新路、人民路、学院路紧密连接主城区和南部新城35p用地现状基地地势平坦，用地状况简单。主要为湿地、农田、鱼塘及少量农居用地，无已建城市道路用地内原有太湖大堤规划西移用地内水网密布，西临东太湖，南邻三船河，内外苏州河穿境而过，水资源丰富，可利用潜力大项目所在区域用地状况较简单，水网密布，生态环境良好；区域自然资源与人文旅游资源均十分丰富，景观优势明显项目发展条件分析项目发展条件分析/ /用地、资源条件分析用地、资源条件分析苏州河区域内土地平整区域生态环境良好现有太湖堤坝防护林现有湖堤及河流基地内信27、号塔历史悠久吴文化水乡古镇同里东方绸都盛泽人文特色人文特色自然资源自然资源太湖河网地热温泉p资源自然条件优越，景观优势明显。丰富的太湖资源，境内河道纵横成网，是江南典型的水乡泽国，被誉为太湖之滨著名的“鱼米之乡” 人文旅游资源十分丰富。自古即有“上有天堂，下游苏杭，苏杭之间有吴江”的美誉，古镇同里为世界文化遗产淤泥围垦区零星未拆迁房屋36新城作为吴江 “由运河时代走向太湖时代”城市战略的重点发展区域，应依托自然景观优势，重点发展休闲度假和房地产业，突显滨湖城市景观风貌 项目发展条件条件项目发展条件条件/ /上位规划解读上位规划解读p吴江市总体规划城市性质临沪重要的制造基地,著名绸都,太湖东岸江28、南水乡旅游城市布局模式”一市双城”。南北分别以松陵、震泽城区为核心，统筹双城的功能定位、公共设施和重大基础设施设置京京杭杭大大运运河河太湖太湖苏州苏州南部新城南部新城吴吴江江经经济济开开发发区区临苏外向型经济区临苏外向型经济区吴江政治、文化、旅游、商业中心和产业基地 临湖生态经济区临湖生态经济区在保持原有自然风貌基础上。突出环湖旅游功能 七都横扇 临浙民营经济区临浙民营经济区市域重要的经济中心和区域性纺织商贸中心 汾湖开发区临沪综合经济区临沪综合经济区发展高新技术产业和生产性服务业 ，发挥旅游休闲度假功能 p松陵主城区总体布局以京杭大运河为界，形成东工西居的布局发展战略由“运河城市”走向“滨湖29、城市”城市主要发展方向向西向南西进：利用太湖资源，由运河时代走向太湖时代，建设滨湖城市南拓：是在南部城区现有建设基础上，生活用地顺应向南延展旧城区旧城区滨滨湖湖新新城城松陵盛泽37项目发展条件分析项目发展条件分析/ /相关规划分析相关规划分析吴江南部新城规划设计吴江南部新城规划设计pp总体定位：总体定位：吴江城市行政中心、文化中心、商务中心，形成充满活力的现代化城市新区pp建设现状：建设现状：路网框架基本形成，公共建筑建成使用，新城面貌初现pp对滨湖的影响：对滨湖的影响：直接竞争对手，滨湖应与南部新城实现差异化定位、错位发展吴江温泉度假区规划设计吴江温泉度假区规划设计pp发展目标：发展目标：温30、泉旅游度假区、环太湖首选滨水休闲基地，长三角休闲旅游目的地pp规划理念：规划理念：以“绿水文人”为核心，体现文化性、生态性、景观性、休闲性、舒适性、康益性及安全性pp规划原则：规划原则：在保护修复前提下，有机整合、挖掘和提升当地生态文化资源，重点开发温泉度假、商务会务和生态休闲旅游产品。pp对滨湖的影响：对滨湖的影响：与新城度假有机融合，有利于两者相互促进，协同发展东太湖综合整治规划东太湖综合整治规划pp规划目标：规划目标：保护湖泊形态，减缓湖泊自然沼泽化进程，维护东太湖健康，发挥综合利用效益pp功能分区：功能分区：行洪供水通道区、水源保护区、围网养殖区、滨湖湿地与自然湖泊保护区；环湖大堤背湖31、侧形成景观生态林pp对滨湖的影响：对滨湖的影响：生态环境得以提升，为区域绿色旅游提供支撑吴江轨道交通规划吴江轨道交通规划p与苏州轨道交通相同的制式。苏州轨道交通相同的制式。有利于促进吴江与苏州的城市一体化发展pp总体布局：总体布局：呈“L”布置，沿线串联大量大型居民区、商业中心、学校、汽车站及规划城际铁路站点pp对滨湖的影响：对滨湖的影响：为滨湖地区更快更多地导入苏州的人口和消费创造条件东东太太湖湖南部南部新城新城温泉温泉度假区度假区轨道交通轨道交通滨滨湖湖新新城城38区位交通上位规划用地资源战略位置优越与外界交通联系便捷、紧密环太湖众多新城，竞争激烈地势平坦，用地状况简单生态环境良好人文旅游32、资源丰富相关规划“运河时代”走向“太湖时代”的重点发展区域处于苏州市向南发展轴线生态环境提升，支撑绿色旅游轨道交通导入更多苏州人口与温泉度假相互促进，协同发展应与南部新城错位发展良好的生态资源优势良好的生态资源优势适宜打造适宜打造生态休闲之地、宜居之所生态休闲之地、宜居之所项目发展条件分析项目发展条件分析/ /项目发展机会项目发展机会3939吴江滨湖新城在区域中，适宜发展的方向是“绿色经济、绿色旅游、绿色居住”吴江滨湖新城在城市中，角色定位应该是“乐居、乐业、乐游”吴江滨湖新城项目具备打造“生态休闲之地、宜居之所”的禀赋资源吴江滨湖新城不仅是区域开发项目，更是一个具有滨湖特点的新城，应该选择什33、么样的发展模式和功能组合来切入造城运动？ 总结前面的背景条件研究然而本项目40谋策篇p开发模式研究p功能定位研究p功能定位p目标客群定位p形象定位p主题定位项目发展定位研究41 “他山之石可以攻玉，制胜之道可以互为借取 。”诗经小雅鹤鸣 注译：原意指本别的山上石头可以作为砺石，用来琢磨玉器，后喻指借鉴他人的方法或经验，能够帮助自己取得成功。他山之石、可以攻玉诗经说诗经说42n关于城市滨水地区城市转型提供契机潜在的巨大开发价值市民生活的需要重塑城市形象的需要城市滨水区 滨水地区是一个城市非常珍贵的资源，也是对城市发展富有挑战性的一个机会，它是人们逃离拥挤的、滨水地区是一个城市非常珍贵的资源，也是34、对城市发展富有挑战性的一个机会，它是人们逃离拥挤的、压力锅式的城市生活的机会，也是人们在城市生活中获得呼吸清新空气的疆界的机会。压力锅式的城市生活的机会，也是人们在城市生活中获得呼吸清新空气的疆界的机会。 查尔斯 摩尔重点策略重点策略滨水地带的开发滨水地带的开发 成功的滨水建设与开发可以科学地配置资源、建立秩序、营造公共生活氛围，塑造有吸引力地城市形象，并对周边地区产生强大地带动作用，从而形成城市地整体发展格局。城市滨水区地建设还有利于吸引投资、提高市民的自豪感，改善城市生活质量，有效地提升城市的竞争力。43项目发展设想“滨湖新城模式”案例研究开发模式研究 国内滨水新城项目 国外滨水区项目4435、温哥华温哥华Coal HarbourCoal Harbour巴尔的摩内港巴尔的摩内港多伦多维多利亚港多伦多维多利亚港国外案例借鉴旅游、游憩、零售为导向保存几年意义的建筑物营造公众自由进出空间特色旅游项目体验波士顿滨水区波士顿滨水区查尔斯顿滨水区查尔斯顿滨水区多伦多滨水区多伦多滨水区商业游憩为导向临水布置商业、休憩、旅游设施注重滨水公共空间滨水公园为节日活动提供场所滨湖步行空间滨水广场的设置喷泉公园为人们提供游憩场所标志性节点滨水公园滨海人行道公共亲水步道雕塑公园儿童活动场地统一规划整体开发建筑风格统一中求变化景观朴素，水景贯穿始终注重公共开放空间打造国外案例借鉴国外案例借鉴45内部重组模式复合36、开发模式向外扩张模式保留原有的空间割据,通过内部空间重组与优化,重振港区工业和商业功能原有工业与居住区迁出引入商业与娱乐休闲产业对滨水区进行彻底的改造在城市空间整体开发的角度内部与外部模式同时展开,协调发展空间复合巴尔的摩内港区加拿大维多利亚港通过对国外案例分析发现，以休闲、游憩为主导打造现代化滨水游憩区的复合开发模式适合我国当今滨水城市建设的需要采用两种不同的开发模式小规模的改造与调整水平重叠，营造面向水面的开阔空间垂直重叠，立体化绿化与交通功能复合国外案例借鉴/开发模式 46成功的滨水区开发不仅承担着重要的城市职能，易于打造鲜明的城市形象，同时还具有较高的开发价值，有创造较高经济价值的潜力37、国外滨水区主要功能 有 无五座城市滨水区经济效益比较多种功能综合体多种功能综合体承担重要城市职能承担重要城市职能特色鲜明的空间格局特色鲜明的空间格局芝加哥芝加哥会议展览中心多伦多多伦多城市文化中心巴尔的摩巴尔的摩综合游憩商业区维多利亚维多利亚多功能休闲消费场所波士顿波士顿大型综合性开发以上案例表明：以上案例表明：滨水区具有较高的开发价值，有创造较高的经济效益的潜质国外案例借鉴/功能发展特点 47通过多功能开发，将原本单一的滨水地区发展成为多功能综合区，从而进一步成为城市经济发展的催化剂，达到城市中心区更新改造和结构调整的目的居住商业商务休闲较快收回成本树立城市形象最活跃部分城市魅力体现日常主要38、经济来源提升房产价格满足人与社会交流丰富空间效果联系不同功能组团特色功能区域核心位置塑造标志性空间城市经济贸易中心与城市紧密联系文化娱乐功能建设为主导巴尔的摩内港公寓区巴尔的摩内港公寓区芝加哥林肯公园芝加哥林肯公园巴尔的摩滨海步道巴尔的摩滨海步道巴尔的摩港湾市场巴尔的摩港湾市场芝加哥商务楼芝加哥商务楼芝加哥麦高美克展览中心芝加哥麦高美克展览中心公共空间博览会展以新公共空间原型为特色提供符合现代生活的设施发掘历史建筑的潜在资源超大规模滨水建筑建设p发展趋势多功能复合型综合区多功能复合型综合区国外案例借鉴/功能发展特点 48滨水区公园标志性的节点，与老城区之间建立起多种联系。 滨水广场公共艺术展示39、公共亲水步道开放、充满生机的步行场所滨水林荫道城市绿化的自然延伸休憩设施遮阳设施、长椅、秋千和钓鱼平台文化设施利用原有工业设施改造通过对滨水地区自然、社会、文化特征的挖掘，用一系列的公共空间把居住、商业、文化娱乐等功能组织起来，展示当地特有的生活场景，营造多样化的滨水空间波士顿滨水区滨水广场。周围用草坪地带分隔，大部分空间被抬高，为人们提供了更宽阔的视野滨水公园。为节日活动和相关买卖提供场所。长满玫瑰的花格棚架连接人行道与公园地下空间步行空间。满足潜在娱乐需要，提供观海望远镜等设施查尔斯顿滨水区喷泉公园。位于步行区中心，三面由花格凉亭环绕，凉亭为游人观光提供了阴凉、休憩场所滨水公园。标志性节点40、，与老城区间建立联系，设置遮阳设施、长椅、秋千和钓鱼平台滨海人行道。旁种有一排排蒲葵棕搁树。多伦多滨水区公共亲水步道。开放、充满生机、拥有漂亮景观雕塑公园。城市公共艺术展示，设置长椅等休憩设施小型儿童活动场地。以趣味设施、新奇形象吸引儿童游玩国外案例借鉴/特色空间塑造 49无锡太湖新城无锡太湖新城无锡蠡湖新城无锡蠡湖新城杭州钱江新城杭州钱江新城湖州滨湖新区湖州滨湖新区常州太湖湾度假区常州太湖湾度假区宁波东部新城宁波东部新城苏州东太湖新城苏州东太湖新城“新蠡湖十八景”吴越文化大型沿湖开敞绿地、公园多功能复合型太湖生态博览园太湖美术馆、无锡大剧院文化艺术中心 数字文化“数字狂欢谷“中华孝道园” “41、盘古中心”宜兴东氿新城宜兴东氿新城“浮岛式”休闲体验岛新江南水乡小镇综合文化艺术中心极限运动、帆船运动超五星级旅游文化中心郁金香主题公园“贝壳主题概念中心湿地公园“绣品街& &刺绣艺术展示馆”体现刺绣文化城市阳台杭州大剧院、波浪文化城、杭州棋院等一批标志性公建特色城市景观地标性高星级酒店国际高级精品购物中心NBA球场（宁波综合演艺中心）国内案例借鉴国内案例借鉴国内案例借鉴50通过对一些国内滨水新城案例总结，休闲、旅游带动的开发模式适合吴江滨湖新城的借鉴产业支撑模式政府决策产业基础的存在区域拥有产业发展基础政府强制或引导产业集聚宁波鄞州新城天津滨海新区 上海临港新城核心驱动因素关键成功因素 典型42、代表案例旅游休闲模式依托旅游资源旅游产业升级整合与旅游相关的产业及资源改善和提升区域环境品质提高地区形象和扩大影响力 无锡蠡湖新城 东部华侨城 商务中心模式 政府决策产业支撑具有区位集聚优势政府主导开发建设地方产业及经济支撑上海陆家嘴金融贸易区宁波湾头休闲商务区杭州钱江新城行政中心模式 政府决策发展新区域政府主导开发投入大量资金主要政府机构所在地无锡太湖新城合肥滨湖新区青岛东部新区滨水新城开发模式居住度假模式 生态环境依托依托良好的自然生态环境 保护环境前提下的适度开发人工环境与自然环境有机融合宜兴东氿新城湖州东部新城黄山太平湖 国内案例借鉴/开发模式 515151“水”为核心通过对中外案例的43、研究总结，易居发现，滨湖新城建设均重点把握其滨水特质，融合地方特色，结合城市功能一体化开发。生态保护优先功能复合多样文化内涵挖掘特色形象塑造城市触媒引爆12345综合滨水开发案例借鉴/开发策略 5252滨湖新城是通过城市相关产业及城市行政功能带动作用，或依托休闲娱乐和度假旅游，和第三产业（包括现代服务业）构成主要产业，其发展脉络一定是通过旅游度假功能强势启动或行政驱动，导入产业人口之后引发第三产业的功能需求地处吴文化旅游胜地和太湖景区的本项目，在缺少行政带动和面临南部新城差异竞争的情况下，滨湖新城将通过何种功能进行主导驱动，将成为本案功能研究的重点纵观成功案例然而本项目项目发展定位53步骤一 44、步骤二吴江区域关系解析通用矩阵模型功能发展建议发展方向发展模式国内标杆滨湖新城案例研究吴江城市角色判断项目发展条件分析专家理论模型分析外部功能吸引力品牌标杆作用新城带动指数拉动经济能力吸引人口能力功能关联度5大主类16个子类主导功能功能构成区域自身能力 功能区位优势 资源基础 需求市场容量 配套功能强弱 功能发展成本步骤三易居通过三个步骤的筛选流程，为吴江滨湖新城的发展定位进行主导功能机会选择项目发展定位/功能定位/功能筛选模型54根据滨湖新城功能区的案例分析，可以发现滨湖新城的功能开发重点由案例得出： 滨湖新城功能主要集中在商业、居住、旅游、酒店、休闲娱乐和公园等，配合开发文化教育、商务办公45、等项目发展定位/功能定位/案例功能总结新城功能55对于最终确定的16个细分功能，易居将从功能吸引力以及吴江滨湖新城自身发展条件两个维度来确定最终的功能定位功能筛选矩阵评分标准品牌标杆作用 打造标杆和树立品牌形象的作用对新城的带动作用 该功能的发展对新城其他功能的带动作用对城市经济的拉动作用 目标功能能拉升经济的能力功能吸引人口能力 功能导入人口及人口价值能力评价功能关联度 目标功能与其他功能的协同带动作用25%25%20% 15%15%功能区位优势 反映吴江滨湖新城区域相对于泛太湖城市带而言所体现出的功能差异及比较优势资源基础 区域所拥有的资源及基础设施对功能打造的匹配度需求市场容量 区域细分46、功能需求能力现状对目标功能发展带来的承载情况及市场空间配套功能能力滨湖新城相关配套功能对目标功能发展的支持作用功能发展成本接受指数 目标功能对经营成本(人力成本、经营成本)的接受成本（成本越高，分数越低）30%25%15% 15%15%Y：功能吸引力X：区域自身条件项目发展定位/功能定位/功能选择路径56功能筛选矩阵评分表*单项功能总分为5分，评分后乘以相关系数得出最终分值滨湖新城功能定位/功能选择路径功能比较57重点发展功能有限发展功能选择发展功能全力发展旅游度假休闲娱乐主题公园稳步发展居住购物餐饮文化体育休憩居住配套选择性发展交通酒店伺机发展教育医疗会议会展 总部经济功能筛选结果谨慎发展金47、融贸易保守发展或拒绝发展行政办公不建议发展项目发展定位/功能定位/功能选择路径区域自身能力功能吸引力行政办公总部经济金融贸易会议会展餐饮休憩主题公园旅游度假休闲娱乐购物居住居住配套教育医疗文化体育酒店通用矩阵模型58重点发展功能适宜发展功能伺机发展功能本项目功能发展结构：居住配套通过科学的功能筛选论证，并结合功能价值的综合分析，围绕吴江滨湖旅游度假、休闲娱乐为主的城市发展脉络，本项目最终确定以下功能，并以此作为项目功能布局的依据餐饮文化体育休憩酒店项目发展定位/功能定位/功能发展构成居住购物旅游度假休闲娱乐主题公园教育医疗会议会展总部经济59本项目发展滨湖新城的主要功能将通过旅游度假和休闲娱乐48、来实现， 换言之，本案将以一种全新的模式和发展脉络来缔造仅属于吴江的滨湖新城，即以体验式的休闲度假旅游地产作为开发引擎的滨湖新城模式。有了功能定位，整个新城定位呼之欲出，吴江滨湖新城将以“休闲娱乐和旅游度假”功能为发展核心，带动整个区域成为东太湖旅游度假标志项目因此接下来休闲娱乐旅游度假吴江人苏州人上海人太湖滨湖新城本项目驱动开发示意图：如何通过合适的定位，把新城功能和旅游度假功能有机的结合在一起？项目以旅游度假为驱动的核心问题：结论：项目发展定位/功能定位结论60项目发展定位项目发展定位/ /功能定位功能定位中国 吴江 东太湖新城China Wujiang East Taihu Lake N49、ew CityChina Wujiang East Taihu Lake New City以生态休闲度假居住驱动下的滨湖新城生活居住集群滨水生态社区国际社区社区中心国际学校公共服务集群文化艺术中心规划展示中心医疗保健中心区级医院休闲度假集群旅游集散中心生态湿地公园高尔夫运动公园江南文化公园滨湖休闲度假区商业功能集群综合商业中心滨水商业街区美食餐饮街风情酒吧区精品酒店商务功能集群商务中心会展中心总部经济区创意中心61目标客群导入延伸功能需求相关功能设施相关功能设施生活居住集群休闲度假客群商务功能集群居住商业公共服务公共服务集群度假居住休闲度假公共服务商业吴江市中高收入旅游人口导入上海、苏州旅游度50、假人口导入吴江人口刚性需求导入苏州、上海自住型、投资型、度假型客户导入长三角其他地区投资型、度假型导入长三角及其以外旅游人口导入吴江人口改善型、投资型需求导入居住功能客群商业休闲度假商业功能客群吴江本地人口消费吴江以外旅游商务人士消费办公功能客群办公居住商业吴江本地现代服务业转移升级上海、苏州现代服务业扩张转移长三角其他地区现代服务业扩张转移公共设施客群休憩医疗保健商业滨湖新城及周边人口公共服务需求导入吴江全市人口公共服务需求导入吴江以外旅游、商务人口休闲度假集群商业功能集群项目发展定位项目发展定位/ /目标客群定位目标客群定位区域通过旅游、商业、居住等功能设施导入各自消费客群62吴吴江江湖城51、城吴文化传承吴文化传承泉泉吴淞江溯源吴淞江溯源东太湖之滨东太湖之滨温泉度假温泉度假生态新城生态新城昆曲、评弹苏绣、丝绸江南园林历史传承母亲河风景秀美江南水乡鱼米之乡养生健康休闲度假绿色乐居活力长三角乐游新天地长三角乐游新天地 环太湖乐居新城邦环太湖乐居新城邦 大吴江乐业新都会大吴江乐业新都会项目发展定位项目发展定位/ /形象定位形象定位63一座承载一座承载“绿色城市绿色城市”梦想的乐活城邦梦想的乐活城邦绿色居住绿色旅游绿色经济长三角休闲旅游基地 、上海度假“后花园”环太湖生态园林新城、江南水城新时代典范 吴江城市名片、城市客厅、 城市花园、城市居所以太湖水、吴文化、江南水乡为特征的旅游休闲胜地52、和适宜人居的生态新城区项目发展定位项目发展定位/ /主题定位主题定位64绿色水城典范温哥华Coal Harbour滨水区确定高质量标准和建设目标，通过统一规划、整体开发，将脏乱的工业场所转变为著名的宜居社区p区位位于市中心商业区半岛的北方边缘，面向布勒内湾。该区最初是一个水岸边工业地区，也是加拿大太平洋铁路的西方终点p开发策略把商业零售、饮食、办公居住等功能组织在一起，使这一地区24小时都充满活力，从而增加其吸引力p开发亮点总体城市设计沿旧有铁路进行将多种功能集中在滨水地带，产生一系列生动的活动，从而形成高品质的邻里生活注重设计住宅与水岸间的连接希望能善用水岸的环境优势，将建筑、开放空间等与环53、境进行融合建筑材料、建筑风格等进行了严格的控制、统一的设定，景观连续变化居住乐土旅游胜地统一规划整体开发1970年代开始，对于水岸地区的土地使用、人口计划、发展形式、公共空间、交通运输、海岸线等都做了规定和计划避免了很多不必要的建设。呈现出发展的连续性和建设的经济性从整体城市设计人手，保证区域形态完整混合的混合的邻里社区邻里社区维持水岸多变感受维持水岸多变感受针对不同需求针对不同需求与环境共构与环境共构与城市相融合与城市相融合街道系统街道系统特色公共空间特色公共空间邻里社区邻里社区区区域域整整体体发发展展准准则则土地使用住宅机会社区服务设施p开发原则p开发目标项目发展定位项目发展定位/ /相关54、案例链接相关案例链接65规划篇p规划理念p规划总体结构p规划亮点引擎p功能分区布局p景观设计意向p道路交通组织项目规划建议66项目规划建议项目规划建议/ /规划理念规划理念京杭大运河苏州河环太湖老老城城区区滨湖滨湖新城新城老老城城新新城城太湖太湖时代时代运河运河时代时代“箭箭”指太湖指太湖p构想一联系- -轴线城区的发展与成长从联系的建立开始，建立新旧城区的交通联系、城区与区域之间的交通联系，联系交汇处形成节点，成为城区发展的核心；交通联系线成为活动聚集的轴线p构想二组块- -生长以多元的空间组块相对应，而顺应老城自然肌理与发展方向的布局方式，又为城区发展提供持续生长的动力理念一：联系理念一：55、联系生长生长67项目规划建议项目规划建议/ /规划理念规划理念理念二：生态理念二：生态复合复合居住社区综合功能区旅游休憩区商业商务功能区p生态复合型新城居住功能做为滨湖新城的主要城市功能，与旅游休憩、商业商务及综合功能相辅相成，使区域逐步发展为复合型新城68项目规划建议项目规划建议/ /规划理念规划理念p吴江文化历史长廊从过去到现在，从城市中心到太湖堤岸，中央文化轴的确立将引领人们行走于城市历史文化的长廊中，突显核心区在滨湖新城的重要地位城市客厅(市民广场+标志酒店)吴江城市形象展示青少年成长益智乐园体验式主题乐园,寓教于乐滨水商业休闲街休闲中心,特色小品彰显城市文化休闲文化中心吴江特色、江南56、文化集中体现创意商业街总部办公、创意空间特色Shopping Mall以水为题，购娱一体，时间性消费理念三：文脉理念三：文脉历史历史69项目规划建议项目规划建议/ /规划总体结构规划总体结构总结滨湖地区发展经验，结合吴江城市发展轨迹和地方特色形成“一廊、二心、三轴、四区”的总体发展格局p“一廊”吴江城市文化长廊沿中央景观大道形成城市历史文化的展示长廊p“二心”文化休闲中心商业商贸中心p“三轴”轨道交通发展轴沿轨道交通路线形成的城市中央发展轴环太湖生态发展以太湖堤岸形成城市景观生态轴苏州河生态发展以苏州河形成城市景观生态轴p“四大功能区”商业商务功能区通过滨湖及交通优势，带动商务商业，形成现代服57、务业聚集区综合功能区通过创意街区、总部办公等核心功能的导入，形成具有当地特色的商住办综合区居住社区结合规划主题以及区域地理属性等特征，布局多种主题风格的居住社区，形成富有特色的大型居住功能片区旅游休憩区结合滨湖优势及自然地形，形成“南动北静”两大特色旅游休憩片区总体规划结构文化休闲中心田园社区田园社区水乡邻里水乡邻里智汇社区智汇社区水岸新城水岸新城旅游旅游度假区度假区生态生态湿地湿地公园公园高尔夫运高尔夫运动公园动公园活力新镇活力新镇新城商业中心城市历史文化长廊居住功能区居住功能区旅游游憩功能区旅游游憩功能区商业商务功能区商业商务功能区综合功能区综合功能区环太湖生态发展轴苏州河生态发展轴轨道交58、通发展轴70项目规划建议项目规划建议/ /规划亮点引擎规划亮点引擎吴江历史文化长廊吴江历史文化长廊通过对特色场所及大型标志建筑的打造，提升区域知名度，营造鲜明的门户形象，聚集人气p新城特色场所吴江历史文化长廊城市特色商业水街滨水创意街区江南风情度假园林滨湖市民广场湿地公园p标志性建筑标志性酒店文化艺术中心&规划展示馆高尔夫度假会所特色shopping mall滨水特色商业街滨水特色商业街Shopping mallShopping mall文化艺术中心文化艺术中心滨水创意街滨水创意街高尔夫度假会所高尔夫度假会所市民广场市民广场江南风情度假园林江南风情度假园林高星级标志酒店高星级标志酒店湿地公园湿59、地公园71项目规划建议项目规划建议/ /规划亮点引擎规划亮点引擎吴江文化历史长廊通过对水环境的塑造和城市历史文化变迁的展示，成为滨湖新城特色景观大道，新城城市轴线以水为线、亲水近水步行景观大道中间引水成河，以水为主线，结合两侧功能，设置多处亲水休闲场所，营造新时代水乡特色东西文化长廊展示文化长廊自东向西，起于苏州河、止于湖面标志性酒店，沿河设置反应吴江历史文化变迁的雕塑、小品，展示吴江自古至今的风貌特色木质木质亲水亲水栈桥栈桥标志标志星级星级酒店酒店市民市民文化文化广场广场文化文化艺术艺术中心中心滨水特色商业街滨水特色商业街滨水创意街区滨水创意街区Shopping MallShopping M60、all特色特色雕塑雕塑小品小品72项目规划建议项目规划建议/ /规划亮点引擎规划亮点引擎水脉环绕通过对沿太湖和苏州河两条水轴的规划设计，体现不同分区的鲜明个性，展现吴江江南水乡特色水轴展现城市特色沿太湖和苏州河形成新城两条重要水轴，是新城规划设计的重点，是体现吴江水乡风貌的特色空间节点体现分区个性沿水岸形成城市开放空间，通过一系列水节点的设置，体现各个分区的鲜明个性湿地公园湿地公园滨水垂钓滨水垂钓园林风情度假村园林风情度假村市民文化广场市民文化广场高尔夫会所高尔夫会所临水居住区临水居住区滨水步道滨水步道临水餐饮、商业临水餐饮、商业城市特色林带城市特色林带73项目规划建议项目规划建议/ /规划亮61、点引擎规划亮点引擎印象江南“水”为线索“江南文化”为底蕴营造传统韵味与时代气息并存的“新江南”吴文化展示呈现源远流长的吴江文化，成为展示吴江形象的名片“水、园、茶、艺”江南园林建筑的营造，“荷”“柳”等代表江南意向的绿化种植，体现地域特色水茶艺园文化公园文化公园江南文化公园以“水”为线索，“江南文化”为底蕴，通过对曲艺剧苑、茶馆等设施的设置，园林绿化、景观小品的塑造，打造展示吴江文化底蕴的市民公园74项目规划建议项目规划建议/ /规划亮点建议规划亮点建议湿地生态游憩强调原生态湿地景观和野生水禽保护 湿地探索世界湿地科普教育探索基地，青少年快乐学习湿地和环境的理想场所湿地探险运动基地芦苇航道迷宫62、，湿地漂流，滑水中心，将运动与湿地结合，带动区域发展生态游憩湿地公园湿地公园生态湿地公园注重保护太湖生态环境，通过生态游憩、探索世界、探险运动基地的设置，打造原生态、高品质的湿地休闲、运动体验区湿地生态游憩湿地探索世界湿地探险运动基地75项目规划建议项目规划建议/ /规划亮点引擎规划亮点引擎青少年成长益智乐园面向青少年的体验式主题公园，以角色扮演、拓展体验等多种青少年喜爱的主题场所，寓教于乐，成为区域开发亮点Mini-Zone角色扮演乐园按比例打造真实生活场景，包括街道和各种公共设施、各色商店与工厂，是任孩子体验、娱乐、创造、学习的小一号世界 青少年实践基地设置滑草、露营、拓展等特色实践项目，63、使青少年通过具体情境中的活动获得体验，同时体验到学习的乐趣 飞行员微生物观察亲手做糖果Q Q版F1F1赛车场小警察角色扮演寓教于乐实践基地滑草运动露营拓展训练Mine ZoneMine ZoneMine ZoneMine Zone76项目规划建议项目规划建议/ /规划亮点引擎规划亮点引擎水游城体验型Shopping Mall。以水为主题，打造时间性消费，使商场不仅成为消费者一站式购物目的地，同时成为休闲娱乐的好去处打造“时间性消费”满足一站式购物，同时通过建筑、景观以及丰富演出，不断更新消费空间，让消费者把这里当成消磨时间、休闲娱乐的好地方以景观河为中心，寓购于乐以人工景观河为中心，集中设置游64、艺、商店、餐饮、电影院、音乐厅以及饭店，河边不设栏杆，购物者可近距离享受水景景观河贯穿始终水上舞台特色表演假日绚烂水景Shopping mallShopping mall77项目规划建议项目规划建议/ /功能分区布局功能分区布局/ /居住功能区居住功能区居住功能片区绿色、宜居、创意、时尚结合规划主题以及区域地理属性等特征，布局多种主题风格的居住社区，形成各具特色的大型居住功能片区水岸新城水岸新城田园社区田园社区水巷邻里水巷邻里 国际社区国际社区智汇社区智汇社区 国际学校国际学校78项目规划建议项目规划建议/ /功能分区布局功能分区布局/ /旅游休憩区旅游休憩区生态湿地公园生态湿地公园江南风情度65、假园林江南风情度假园林高尔夫运动公园高尔夫运动公园高尔夫精品会所高尔夫精品会所养生会馆养生会馆水疗中心水疗中心休闲游憩区生态、休闲、游憩、特色太湖、湿地景区结合湿地公园、江南园林风情度假区、高尔夫等主题功能，形成三大特色生态游憩片区生态湿地公园江南风情度假园林高尔夫运动公园79项目规划建议项目规划建议/ /功能分区布局功能分区布局/ /商业商务功能区商业商务功能区高星级标志酒店高星级标志酒店市民广场市民广场（文化公园）（文化公园）文化艺术中心文化艺术中心旅游集散中心旅游集散中心滨水商业休闲街滨水商业休闲街临水临水shopping mallshopping mall规划展示馆规划展示馆商业商务功66、能区门户、多元、汇聚、繁华吴江未来现代服务业聚集区，集商务办公、商业、酒店、文娱、休憩、居住等多种功能为一体城城市市客客厅厅文文化化会会馆馆商商业业水水街街购购物物中中心心80项目规划建议项目规划建议/ /功能分区布局功能分区布局/ /综合功能区综合功能区创意街区创意街区总部经济办公创意街区综合功能区开放、创意、时尚、健康划分为国际综合片区与文体综合片区，通过核心功能设施的导入，形成具有特色的高级商住综合片区商办综合区商办综合区总部经济总部经济办公区办公区81景观营造注重传达本地的江南水乡特色，充分反映城市特有景观风貌和文化内涵，提高城市品味p设计原则水乡特色，吴江文化传达本地的水乡特色和吴江67、当地文化环境友好，和谐发展人、自然与城市建筑、环境有机融合丰富生动、特色鲜明精心组织景观轴线、景观节点等设计意象，打造个性鲜明的城市形象地标与对景地标与对景景观界面景观界面景观轴线景观轴线公共空间公共空间景观节点景观节点文化轴串联景观节点、绿化带使自然景观与两侧建筑轴线形成强烈对比建筑立色彩、风格、材料等统一协调增强区域的场所感和标识性设置不同主题广场市民广场注重视野开放性和通透性利用建筑围合空间处形成多处有特色的景观节点结合开阔湖面及文化轴末端设置门户地标，形成区域标志项目规划建议项目规划建议/ /景观设计意向景观设计意向82通过有效的密度排布设置横向次干道，细化网格布局的分支道路，结合轨道68、交通快速流畅的特点，完善解决新城交通问题高速公路主干道次干道支路轨道交通p规划原则结构清晰、主次分明、联系便捷p道路组织核心区三条东西向主干道，直接通向吴江市主城区及南徐新城网格布局的分支道路，结合轨道交通快速流畅的特点，完善解决核心区的交通问题项目规划建议项目规划建议/ /道路交通组织道路交通组织地下停车库步行街区轨道交通地面停车场路边无人计费停车系统沿河步道过街天桥汽车公交出租车主导方式推荐方式特色方式水上Busp交通体系多种交通体系并行，综合解决新城交通问题83运营篇p土地运营策略p项目开发时序p项目财务测算项目运营建议84项目土地运营项目土地运营/ /土地运营目标土地运营目标以价值实现69、为导向，项目运营目标为 “三大满意四个成功三大效益”树立项目环太湖后起之秀，环太湖新明珠品牌形象，提升城区知名度。解决大量的社会就业、财政、税收问题，有力吴江经济发展。成功改善区域形象成功树立项目品牌成功实现项目收益成功提升土地价值让政府满意让开发商满意让老百姓满意实现百亿以上的土地出让收入，有效实现土地价值。价值为导向品牌效益社会效益经济效益85项目土地运营项目土地运营/ /土地运营策略土地运营策略/ /英国滨水区案例研究英国滨水区案例研究英国部分城市滨水区通过多元开发策略的运用，带动区域快速发展 成立半官方性质的开发公司。由开发公司首先进行征地和基础设施建设，将“生地”炒成“熟地”后，再出70、让给私人开发企业开发。将滨水区开发与城市复兴、经济社会转型相结合，同时高度重视社会与环境效益。私人资金成为区域开发的主要资金来源。在伦敦道克兰码头区开发中，政府投资杠杆比例为14.1：1。住宅、办公、商业、文化、游憩多种用途的土地混合利用模式，满足各种需求，带来多样化的景观，赋予滨水区以强劲的活力。项目开发采用滚动开发，自我推动方式。打文化设施牌，通过建设标志性的大型文化体育设施来吸引市民和游客。如卡迪夫湾的千年运动场与千年艺术中心。打节庆活动牌，通过举办各类文化节庆活动提升知名度。如先后承办了欧洲首脑会议等大型国际活动。营销策略开发模式开发主体开发机制开发战略上世纪80 年代，为了应对经济社71、会转型与制造业的衰退，英国一些城市滨水区通过商业、金融、服务、文化、休闲、旅游、房地产等第三产业的开发，带动区域成为城市经济新的增长极，如英国卡迪夫湾和伦敦道克兰码头区。案例经验总结如下：86项目土地运营项目土地运营/ /土地运营策略土地运营策略/ /新江湾城运营策略研究新江湾城运营策略研究新江湾城实行“五个统一”策略，确保城区开发标准化、流程化、品牌化水系规划供水规划排水规划电力规划煤气规划环卫规划交通规划信息系统规划生态水系道路配套其他商业交通文娱居住其他绿化景观地形地貌其他房地产二级开发商结构性规划统一规划控制性详规统一开发八大专业规划统一推广统一招商统一管理土地开发功能开发形态开发住宅72、办公商业招拍挂施工建设营销推广社区服务品牌建设规划设计开发进度实施性设计新江湾城“五个统一”运营策略87项目土地运营项目土地运营/ /土地运营策略土地运营策略/ /项目运营策略原则建议项目运营策略原则建议结合相关案例和经验，我们建议项目运营策略原则如下把握可持续发展原则，把区域开发作为吴江城市跨越发展的关键步伐统一规划、统一开发、统一推广、统一招商、统一管理制定年度土地供应计划、生地变熟地后出让原则上全部由二级开发商开发，弹性上城投可少量自主开发滚动开发，发展一片、成熟一片、带动一片开发战略开发战略开发机制开发机制开发主体开发主体开发模式开发模式打文化牌，建引擎设施，做多元营销推广营销推广营销73、推广88 确定项目开发策略原则后，我们需要确定项目开发时序。同样，我们选取一些典型案例对其开发周期、开发时序及引擎措施进行了研究，以期总结国内新城开发在此方面的规律性做法89无锡蠡湖新城规划面积6平方公里，从2002年开始滨湖区域环境整治，2004年开始土地出让，至今共出让土地占地面积约200万平方米。整个新城开发需要12-16年。上海新江湾城规划面积9平方公里，在6年内建成新江湾城公园等公建设施，出让土地可建面积约200万平方米。整个城区建成预计共需要15年左右。杭州钱江新城核心区规划面积4平方公里，在7年内建成大剧院、图书馆等公建设施，出让土地可建面积约250万平方米，计划15年全部建成。74、项目总用地约17平方公里，考虑到吴江城市级别，乐观预计合理的开发周期应该在15年以上项目土地运营项目土地运营/ /新城开发周期新城开发周期国内新城开发一般需要15年以上开发周期90项目土地运营项目土地运营/ /深圳华侨城开发时序深圳华侨城开发时序配套功能设施居住、商业华侨城波托菲诺大盘社区纯水岸商业街等旅游设施、酒店开发功能世界之窗锦绣中华欢乐谷中华民俗文化村深圳湾大酒店功能形态威尼斯水景主题酒店华侨城生态广场华侨城雕塑走廊华侨城高尔夫俱乐部等312起步阶段发展阶段稳定阶段以旅游为主导功能的华侨城以主题公园为启动引擎，陆续带动周边酒店、居住、商业设施的开发欢乐谷茵特拉根酒店波托菲诺91居住居住75、商办住宅大型商办物业公建2003-2005开发功能时间人工湖道路管道生态湿地公园SMP滑板公园规划展示馆等功能形态住宅312起步阶段发展阶段腾飞阶段项目土地运营项目土地运营/ /上海新江湾城开发时序上海新江湾城开发时序2005-20072008-无二级开发商入驻开发商珠江、汉斯、华润、绿城、仁恒铁狮门以居住、商办功能为主导的新江湾城以公园等公建设施的先行建设来带动居住、商办功能开发92项目土地运营项目土地运营/ /无锡太湖新城开发时序无锡太湖新城开发时序无锡太湖新城依托前期的旅游景区等，首期启动临湖临旅游区住宅开发，随后启动核心区商办等建设1首期启动（太湖新城正式启建）2二期启动靠近蠡湖的生76、活区位置新城核心区靠近太湖国际科技园临湖住宅区旅游度假、住宅、配套商业功能商办、住宅2004-2007启建时间2008-2009通过临蠡湖住宅区的开发来吸引人气思量启动新城核心商办功能开发启动临新区太湖科技园成熟地块开发太湖新城主城区太湖新城区位图太湖科教园山水旅游度假区太湖国际科技园生活区生活区都市魅力轴创意山水轴核心区太湖太湖三国城水浒城首期启动二期启动二期启动首期启动太湖新城规划及建设进展图蠡湖蠡湖1前期建设太湖科教园、山水旅游度假区旅游度假(影视城、度假村等）教育（江南大学）2003年前打造知名旅游度假区前期开发93国内居住功能主导的新城开发往往先行建设公建设施。结论二：国内旅游主导的77、新城开发往往以旅游项目为启动引擎。结论三：项目土地运营项目土地运营/ /国内新城开发时序研究结论国内新城开发时序研究结论项目住宅体量居多，具有良好的可开发旅游资源，应结合各种新城模式，先期开发旅游和公建设施，进行重要地段优先开发、重要空间节点优先开发、重要项目优先开发。国内新城开发一般需要15年以上的开发周期。结论一：临湖类新城往往先期建设临湖区域，之后根据需要启动其他重要空间节点建设。结论四：94项目开发时间共需约17年，分为四个阶段，采用“分阶段多点启动，于中心处会合”战略项目土地运营项目土地运营/ /项目土地开发时序项目土地开发时序/ /项目土地开发分期项目土地开发分期p先期启动沿湖区域78、开发p打造沿湖高端旅游度假居住区，树立城区品牌和形象启动期p完成城区商住办功能建设完善期p区域土地价值有所提升p轨道交通带动，东部、北部轨道交通站点沿线地块启动建设发展期p由西向东推进中心区中部商住办功能开发p由东向西开发北部片区成熟期 2010-2014年 2015-2019年 2020-2024年 2025-2027年 注：每期的开发时间根据每期占地面积和年均约35万平方米占地面积的出让土地量估算。 开发时间为项目启动开发时间沿湖启动树立形象轨交带动东部开发东西推进中部启动中心会合外围完善启动期发展期完善期完善期成熟期成熟期轨道站点轨道站点文化休闲文化休闲中心中心95项目土地运营项目土地运79、营/ /项目土地开发时序项目土地开发时序/ /不同物业分期导入分析不同物业分期导入分析通过评估筛选，确定出适合作为各期开发引擎的项目对项目开发的带动性和重要性LOWHIGH项目需求急迫性、开发成熟度湿地公园市民广场文化艺术中心规划展示馆园林风情度假村高星级标志性酒店滨水特色商业街高尔夫运动公园养生会所水疗中心湖景住宅高尔夫景观住宅健身运动中心国际学校医院类项目应在初期发展，以迅速取得良好效益类项目应在中期发展，以拓展城区功能类项目可作为中长期发展项目Shopping Mall创意商业街区旅游集散中心美食餐饮街风情酒吧区精品购物中心商务办公楼总部办公楼医疗保健中心四五星级酒店普通住宅物业社区配套80、商业经济型酒店企业会所HIGH96项目土地运营项目土地运营/ /项目土地开发时序项目土地开发时序/ /启动期启动期启动期重点打造沿湖一线功能设施区域特征区域认知度低，缺乏公建配套设施，需要亮点设施开发吸引人气。开发目标形成沿湖优美景观形成长三角旅游度假新目的地形成吴江休闲度假新名片运作策略功能开发公建类：湿地公园、市民广场、文化艺术中心旅游类：酒店、高尔夫运动公园、园林风情度假村、养生会馆水疗中心、滨水特色商业街地产类：湖景住宅、高尔夫景观住宅、商办物业以东太湖整治为契机进行宣传推广，提升滨湖新城形象和知名度以休闲度假类项目的建设，提升区域人气目标招商客户旅游项目开发商：华侨城、星期八小镇等地81、产开发商/外地：世茂、仁恒、绿地、上海中锐、江苏新城等地产开发商/本地：伟业集团、三联集团、恒达房产、恒丰置业等招商推广活动滨湖新城土地推介会(京沪深等地)举办“环太湖城市运营”论坛、“环太湖旅游发展”论坛等举办风筝节、摄影大赛等启动期项目启动开发时间：2010-2014酒店市民广场文化艺术中心高尔夫运动公园低密度住宅商办设施湿地公园滨水特色商业街湖景住宅养生会馆养生会馆水疗中心水疗中心江南风情度假园林97发展期重点开发内苏州河畔及轨道交通沿线的物业功能区域特征项目土地运营项目土地运营/ /项目土地开发时序项目土地开发时序/ /发展期发展期开发目标形成吴江高端居住生活重要板块形成环太湖高端居住82、生活重要板块形成吴江旅游集散中心运作策略功能开发公建类：国际学校、医院、旅游集散中心地产类：住宅、商业街、办公目标招商客户外地地产开发商：上实、景瑞、世茂、仁恒、圆融集团、万达、深圳茂业、江苏新城等本地地产开发商：伟业集团、恒达房产、恒丰置业、吴中地产等招商推广活动举办滨湖新城土地推介会(京沪深等地)举办“金鸡百花电影节” 、“同一首歌吴江专场演唱会” 等举办风筝节、美食节、文化节、音乐节等区域具备一定知名度和吸引力，优美湖滨形象已经形成，轨道交通通车，沿线地块价值提升。借助启动期所积累的品牌形象，带动商住办建设借助轨道交通和内苏州河景观带动沿线开发借助学校、医院等配套设施建设带动区域开发住宅83、及配套商业住宅住宅、商办滨水商业医院国际学校Shopping mall旅游集散中心发展期项目启动开发时间：2015-201998成熟期重点开发苏震桃公路两侧商住办功能及北部片区中部住宅区域特征区域具备较高知名度，优美湖滨形象已经形成，城区具备相当吸引力。项目土地运营项目土地运营/ /项目土地开发时序项目土地开发时序/ /成熟期成熟期开发目标形成环太湖重要居住生活新城形成环太湖创意产业重要集聚区形成吴江现代服务业重要集聚区运作策略功能开发地产类：住宅、创意商业街、总部办公楼借助前期所积累的品牌形象，带动商住办建设借助轨道交通和前期开发的物业设施带动区域开发目标招商客户地产开发商/外地：上实、世茂84、仁恒、万达、深圳茂业、江苏新城等地产开发商/本地：恒达房产、伟业集团、恒丰置业、吴中地产等招商推广活动举办滨湖新城土地推介会(京沪深等地)举办“全国戏曲大赛” 、“吴江市全民健身活动”、“吴江丝绸博览会”等举办风筝节、美食节、文化节、音乐节等总部办公区创意商业街住宅住宅商办物业成熟期项目启动开发时间：2020-202499完善期建设中心区和南北两侧剩余地块区域特征区域开发已经成熟，配套设施齐全，区域人气较足，滨湖新城成为长三角著名的滨湖新城。项目土地运营项目土地运营/ /项目土地开发时序项目土地开发时序/ /完善期完善期开发目标推进中高端居住功能建设，完善长三角高端居住知名城区居住功能运作策85、略功能开发地产类：住宅、配套商业、商业街借助前期所积累的品牌形象，带动住宅建设借助滨湖稀缺资源特色，带动区域住宅建设目标招商客户地产开发商/外地：上实、世茂、金地、景瑞、江苏新城等地产开发商/本地：恒达房产、伟业集团、恒丰置业、吴中地产等招商推广活动举办滨湖新城土地推介会举办“吴江市全民健身活动”等举办风筝节、美食节、文化节、音乐节等完善期项目启动开发时间：2025-2027滨湖低密度住宅住宅商业街住宅100项目土地运营项目土地运营/ /项目土地开发时序项目土地开发时序/ /项目土地出让总时序项目土地出让总时序全部土地出让分共17年均衡完成20172018201920112011201320286、5202520132014201420152016202720272017202520272024202120242024202020212021202320232026202320232019202620262026201620162011201220142023202420252012土地出让总体时序20112013201820182020201520152019201920192022202220222014101项目土地运营项目土地运营/ /项目土地开发时序项目土地开发时序/ /项目公建开发时序确定原则项目公建开发时序确定原则项目公建开发时序确立原则如下:四大原则分片区滚动建设原则发展87、一片、成熟一片、带动一片核心道路先建原则城区主干道等核心道路先建中心区先建原则中心区道路先行建设，部队农场区推后建设滨湖区域先建原则滨湖区市政公建将先行建设1022009-2012年完成中心区道路市政建设，2013-2015年完成部队农场区道路市政建设项目开发时序项目开发时序/ /项目土地开发时序项目土地开发时序/ /项目公建开发时序项目公建开发时序道路河道建设时序建议如下:苏震桃公路滨湖路高新路人民路学院路三船河路思齐路A A秋枫路B B苏州河西路西河路流虹西路泽恩路湖光路和湖光河湖畔路春江路思齐路B B芦北路A A秋枫路A A西学院河东学院河三船路河外围河内苏州河顾家荡河外苏州河顾家荡路 88、2009年启建市政2010年启建市政2013年启建市政2014年启建市政西河路秋枫河2011年启建市政岛北路笠泽西路泽惠路江库西路芦北路B B通堤港103 明确了城区土地开发运作策略和开发时序后，接下来对项目一级土地开发进行财务评价104通过市场比较和假设开发两种方法，加权综合得出项目地价项目财务测算项目财务测算/ /土地价格评估土地价格评估项目目前土地价格项目未来土地价格增幅注：未来土地价格增幅结合区域成熟度和城市化进程等因素确定。我们认为随着城区开发建设，先期土地价格增幅将会越来越大，在价格到达一定程度后，随着城市化进程的放缓，区域土地价格增幅将趋于稳定。105项目土地出让收入总计约29289、亿元项目财务测算项目财务测算/ /土地出让收入估算土地出让收入估算注： 土地出让金按照出让当年和下年各50%的比例收取单位：万元106项目总投资约120亿元，大规模的投资将有力拉动吴江城市经济发展项目财务测算项目财务测算/ /项目建设投资计划表项目建设投资计划表注：以上投资未包括利息 银行贷款按5年期计算，利率取5.76%，管理费用和不可预见费按工程建设投资的3%、5%计算单位：万元107项目前期投资资金以银行贷款为主，2014年起开始以土地出让收入为主项目财务测算项目财务测算/ /项目资金筹措表项目资金筹措表单位：万元108项目开发内部收益率为8.89%，动态投资回收期18.9年，净现值8590、968万元，项目财务回报合理项目财务测算项目财务测算/ /项目现金流量表项目现金流量表注：政府计提按照8%提取， 年折现系数为8% 净现值为折算到2010年初时的净现值，动态回收期从2008年开始计算。单位：万元109项目财务测算项目财务测算/ /项目投资高峰值项目投资高峰值项目开发投资高峰期为2012年，峰值为898197万元投资高峰期为2012年，峰值为898197万元110附件111内容页码1. 滨水开发案例借鉴1122. 项目规划建议1633. 项目运营策略1904. 项目财务测算2355. 房地产市场研究267目录目录112滨水开发案例借鉴p国外滨水案例借鉴p国内滨水案例借鉴Part91、 1113温哥华温哥华Coal HarbourCoal Harbour巴尔的摩内港巴尔的摩内港多伦多维多利亚港多伦多维多利亚港波士顿滨水区波士顿滨水区查尔斯顿滨水区查尔斯顿滨水区多伦多滨水区多伦多滨水区国国外外案案例例借借鉴鉴国外案例借鉴114启动期启动期塑性期塑性期调整期调整期1964概念性规划完成1965内港开发管理公司成立完成规划，正式开发完成规划，正式开发1956年阶段特征开发项目旅游业发展、各种功旅游业发展、各种功能建筑建设使用能建筑建设使用商业区发展、港区内商业区发展、港区内部调整部调整后续发展期后续发展期继续发展，高科技产继续发展，高科技产业发展业发展1976科学中心建成197792、世界贸易中心建成1979会展中心建成1980港湾市场投入使用1981国家水族馆1984第五、六号码头改建开始1992Oriole公园90年代中期会展中心扩建1995哥伦布中心（旅游目的地和海洋生物科技中心）1998Raven体育馆1999滨水旅馆1971年1985年2000年内港改建工程继续西区公寓数字港口生物科技园区p项目概况：用地：38公顷区位：紧邻城市核心查尔士中心开发策略：以游憩、旅游为导向商业旅游业住宅办公楼高科技产业内港开发p开发历程p开发动因以特别的消费环境吸引大量人流、货流，极大的刺激了内港繁荣美国巴尔的摩港以商业、游憩为导向，通过一系列的改造，将原仓储区成功打造成为区域旅游目93、的地，重塑了地区的活力国外案例借鉴/美国巴尔的摩港115p功能布局临水布置商业、休憩、旅游设施购物中心、绿地、广场、海洋馆、战舰展览、音乐厅等场所有效聚集人气注重营造滨水公共活动空间特色建筑、公园结合环港滨水大道，联系序列公共空间商业商业中心区中心区休闲休闲娱乐区娱乐区展馆区展馆区旅游旅游观光区观光区以查尔斯中心为核心形成商业中心，内港广场南边建成世界贸易中心在旧海港及码头周围建成公园、图书馆、音乐中心和体育运动中心在滨海码头建成著名的国家水族馆、哥伦布中心等展览馆和博物馆，形成展览中心区在U字型海滨附近建设滨海步行道、滨海广场以及一些餐饮娱乐设施，形成旅游风景区商业商业旅游业旅游业特色场所公94、众活动美国巴尔的摩港临水区布置商业、休憩、旅游设施，尽可能创造亲水空间，通过特色场所和公众活动聚集人气，带动消费博物馆港湾市场国家水族馆特色餐饮水上游船休闲广场街头艺人表演国外案例借鉴/美国巴尔的摩港116加拿大维多利亚港以游憩、旅游、零售活动为导向，通过富有城市特色的场所、活动的开发，打造旅游目的地特色空间营造，形成多种游憩活动滨水散步滨水散步绿地休闲绿地休闲历史建筑游览历史建筑游览马车观光游览马车观光游览游艇体验游艇体验街头太极街头太极街头艺人表演街头艺人表演特色游览方式打造，形成多种体验乐趣特色参与、表演活动，形成随意、轻松的游憩氛围p区位位于有“花园城市”之称的维多利亚市p发展历程由一95、片工业、交通功能为主的衰落地带，发展成了一个集游憩、社会、文化设施于一体的、面向广大市民的休闲与消费场所项目开发极大提高了城市的旅游地位 p开发策略以游憩、旅游和零售活动为导向p开发亮点：保存纪念意义的建筑物历史建筑又与休闲的气氛和谐共处营造公众自由进出的空间。修建的步行道几乎环绕了整个内港区特色旅游体验项目的打造国外案例借鉴/加拿大维多利亚港117滨水区公园标志性的节点，与老城区之间建立起多种联系。 滨水广场公共艺术展示公共亲水步道开放、充满生机的步行场所滨水林荫道城市绿化的自然延伸休憩设施遮阳设施、长椅、秋千和钓鱼平台文化设施利用原有工业设施改造通过对滨水地区自然、社会、文化特征的挖掘，用96、一系列的公共空间把居住、商业、文化娱乐等功能组织起来，展示当地特有的生活场景，营造多样化的滨水空间波士顿滨水区滨水广场。周围用草坪地带分隔，大部分空间被抬高，为人们提供了更宽阔的视野滨水公园。为节日活动和相关买卖提供场所。长满玫瑰的花格棚架连接人行道与公园地下空间步行空间。满足潜在娱乐需要，提供观海望远镜等设施查尔斯顿滨水区喷泉公园。位于步行区中心，三面由花格凉亭环绕，凉亭为游人观光提供了阴凉、休憩场所滨水公园。标志性节点，与老城区间建立联系，设置遮阳设施、长椅、秋千和钓鱼平台滨海人行道。旁种有一排排蒲葵棕搁树。多伦多滨水区公共亲水步道。开放、充满生机、拥有漂亮景观雕塑公园。城市公共艺术展示，97、设置长椅等休憩设施小型儿童活动场地。以趣味设施、新奇形象吸引儿童游玩国外案例借鉴/波士顿、查尔顿、多伦多滨水区 118国外案例借鉴/温哥华Coal Harbour滨水区温哥华Coal Harbour滨水区确定高质量标准和建设目标，通过统一规划、整体开发，将脏乱的工业场所转变为著名的宜居社区p区位位于市中心商业区半岛的北方边缘，面向布勒内湾。该区最初是一个水岸边工业地区，也是加拿大太平洋铁路的西方终点p开发策略把商业零售、饮食、办公居住等功能组织在一起，使这一地区24小时都充满活力，从而增加其吸引力p开发亮点总体城市设计沿旧有铁路进行将多种功能集中在滨水地带，产生一系列生动的活动，从而形成高品质98、的邻里生活注重设计住宅与水岸间的连接希望能善用水岸的环境优势，将建筑、开放空间等与环境进行融合建筑材料、建筑风格等进行了严格的控制、统一的设定，景观连续变化居住乐土旅游胜地统一规划整体开发1970年代开始，对于水岸地区的土地使用、人口计划、发展形式、公共空间、交通运输、海岸线等都做了规定和计划避免了很多不必要的建设。呈现出发展的连续性和建设的经济性从整体城市设计人手，保证区域形态完整混合的混合的邻里社区邻里社区维持水岸多变感受维持水岸多变感受针对不同需求针对不同需求与环境共构与环境共构与城市相融合与城市相融合街道系统街道系统特色公共空间特色公共空间邻里社区邻里社区区区域域整整体体发发展展准准则99、则土地使用住宅机会社区服务设施p开发原则p开发目标119国外案例借鉴/温哥华Coal Harbour滨水区建筑风格景观设计水景处理公共开放空间建设亲水公共通道建设亲水公共通道水元素贯穿每处社区的设计水元素贯穿每处社区的设计社区公园水景设计社区公园水景设计临水步道临水步道风格统一的建筑立面风格统一的建筑立面住宅楼间水景处理住宅楼间水景处理滨水建筑整体效果滨水建筑整体效果简单、自然的景观处理简单、自然的景观处理公共广场空间公共广场空间绿化、景观设置绿化、景观设置大面积草坪大面积草坪建筑单体建筑单体温哥华Coal Harbour滨水区注重经济发展与城市环境的促进，通过简约自然的建筑景观设计，以水为核100、心，打造环境友好型邻里社区统一中求变化简单朴素贯穿始终人性化设计从整体城市设计人手，统一材料，保证区域整体形态完整不同建筑师的参与赋予各社区丰富内涵选择简单的材料及植物，强调贴近自然。注重细节处理强调景观的参与性水景的运用几乎贯穿滨水区各个部分 住宅的景观设计水景装饰比较多，效果很不错人性化设计，显现出现代城市生活的优点注重步行开放空间120无锡太湖新城无锡太湖新城无锡蠡湖新城无锡蠡湖新城杭州钱江新城杭州钱江新城宜兴东氿新城宜兴东氿新城苏州东太湖新城苏州东太湖新城湖州滨湖新区湖州滨湖新区常州太湖湾度假区常州太湖湾度假区宁波东部新城宁波东部新城苏州东太湖新城苏州东太湖新城国内案例借鉴国国内内案案101、例例借借鉴鉴121121无锡蠡湖新城国内案例借鉴/无锡蠡湖新城122城市122p地理位置：无锡市西南部，太湖北岸，与太湖新城西隔湖相望p规划面积：约20km（水面48%，陆地44%，山区8%）p规划范围：东至青祁路，北至太湖大道，西、南侧以蠡湖为界p主要资源：自然资源优越，生态环境优良，历史人文底蕴深厚p新城定位：城市旅游休闲商贸中心,主要是休闲渡假中心和旅游观光的胜地 p功能定位：休闲、度假、商务会议为主的旅游配套休闲区无锡蠡湖新城由开放公园、居住区和城市基础设施组成的旅游服务中心和高品质的湖滨居住新城区国内案例借鉴/无锡蠡湖新城CBD市中心商业区城市、商机、零售、商业、生活蠡湖文化娱乐和趣102、味趣味旅游场地活跃性-自然风景半天然太湖休闲、风景历史、自然p定位思考：互补区域土地使用和旅游业活动花园、自然、城市自然蠡湖新城主城区主城区蠡湖新城拥有宜人居住环境和城市基础设施的观光旅游胜地，创造一个高度互动，周边区域居民的休闲好去处太湖太湖蠡湖新城区位示意图123123功能布局新城强调生态宜居性，围绕蠡湖由开敞公共空间及创意景点相连，临湖布置居住区，服务设施和旅游设施国内案例借鉴/无锡蠡湖新城宜居新城由沿湖开放公园、湖滨居住区、城市公共服务和旅游设施组成 自然景观与城市景观结合将沿湖36公里岸线以开敞式公共绿地与有创意的景观节点相串连，实现自然生态与城市景观的有机融合特色景观节点建设湖中鸥103、鹭岛、渔父岛和120米高喷，增加蠡湖空间景观层次旅游和娱乐商业社会公共机构住宅开放空间新城发展轴环湖景观轴活动中心124124新城亮点着重打造沿湖景观，结合无锡人文历史，凭借山水自然景观，创造“新蠡湖十八景”和大型沿湖开敞公共绿地国内案例借鉴/无锡蠡湖新城传统与现代景观交融多种游览景点选择欧鹭岛、渔父岛和高喷等，丰富旅游内容丰富的参与性游、娱设施中央公园。利用欧洲改建，异域风情“太湖之星”大型摩天轮。俯瞰整个新城风光蠡湖大桥桥头公园。凸现地域文化底蕴改造整合蠡园，再现范蠡西施泛舟蠡湖的情景西堤西堤百米高喷百米高喷太湖之星摩天轮太湖之星摩天轮蠡园蠡园水幕电影水幕电影中央公园中央公园渔夫岛人工沙滩104、渔夫岛人工沙滩125标志景观宜居环境文化内涵项目借鉴与城市其他区域错位发展，对文化内涵进行挖掘，通过标志景观打造区域个性，做足“水文章”国内案例借鉴/无锡蠡湖新城126126常州太湖湾度假区国内案例借鉴/常州太湖湾度假区127127常州太湖湾度假区在环太湖众多开发区中错位竞争，寻求独特亮点，以电子文化为主题引擎带动区域发展国内案例借鉴/常州太湖湾度假区p地理位置：常州市区南部，太湖北岸p规划面积：30kmp规划范围：东起武宜运河，西至环湖路，北至延政西路，南到沿江高速公路p新城定位：面向长江三角洲地区高消费层次的商务休闲市场的湖滨度假胜地p服务对象：长三角地区中、高收入阶层的消费者及商务人员独105、特的，以环境为主导，拥有独特主题的湖滨度假胜地 错位竞争，独特亮点环境问题太湖环境问题，常州工业城市形象缺乏独特亮点自然、人文资源均无优势面临众多挑战苏州、湖州、无锡数字狂欢谷区域青少年国内外电子竞技爱好者p新城定位p功能组成启动引擎太湖128128功能布局利用自然资源、现状条件打造四大功能区，形成观光游、教育游、体验游、度假游相结合的综合度假区数字狂欢谷盘古中心观光游、教育游以环境为主题的旅游景区，利用一片废弃的采石场进行建造数字狂欢古互动体验国内唯一、规模最大、形态独特、体验全新的数字文化主题景区。永丰水街新区商业中心新区商业中心。设置购物、饭店、咖啡馆等设施龙湾度假区高档次国际性建设在太106、湖边未受污染的山上，拥有极佳视角，建设包括一座六星级宾馆、高尔夫俱乐部和乡村俱乐部等众多商业休闲设施数字狂欢谷盘古中心永丰水街龙湾度假区国内案例借鉴/常州太湖湾度假区129129项目亮点通过对数字文化的综合打造、中华传统美德的深度挖掘，力求在环湖地区脱颖而出永丰水街依山就势，沿湖布局，区域商业中心数字狂欢谷国内唯一、规模最大、形态独特、体验全新的数字文化主题景区，国家电子竞技运动基地中华孝道园充分挖掘和展现中华孝道文化，修复具有1600多年历史、中国唯一的孝子寺蓼莪禅寺 国家龙舟竞赛基地与环湖其他地区水上运动错位发展门户门户网络网络电子电子产品贸易产品贸易活动活动体验体验数字数字文化文化特色场107、所特色活动数字文化左：商业水街右：中华孝道园左：0909年中国龙舟大赛右：趣味垂钓区国内案例借鉴/常州太湖湾度假区130数字文化错位竞争文化内涵打造项目借鉴对自身优势及劣势的准确分析，与周边区域错位发展，通过对数字文化的集中打造形成区域核心特色国内案例借鉴/常州太湖湾度假区131131无锡太湖新城国内案例借鉴/无锡太湖新城132132132国内案例借鉴/无锡太湖新城行政中心开工建设新城框架基本形成p地理位置：无锡城市南部，太湖北岸p规划面积：约150kmp规划范围：东至京杭运河，南至外太湖，西至梅梁湖p规划人口：常驻人口100万p主要资源：自然资源优越，生态环境优良，周边有1个5A级旅游景点，108、4个4A级旅游景点p新城定位：“山水城、湖滨城、生态城”，无锡新的城市中心，是无锡高端商务、金融机构、企业总部、专业服务的集聚区p功能定位：商务办公、创意产业、休闲居住无锡太湖新城集高端商务、金融机构、企业总部、专业服务、生活居住于一体的无锡新城市中心主城区主城区太湖新城南拓太 湖2005年2007年2008年2010年新城两翼产业重镇太科园和太教园启动建设金融商务第一街区、金匮公园、尚贤河首批重大工程开工，新城全面启动建设会展中心、艺术中心（大剧院）等公建配套开工建设太太 湖湖发展历程太湖新城区位示意图133133国内案例借鉴/无锡太湖新城功能布局以中部CBD、国际社区为核心，东、西两翼产业109、重镇太科园、太教园为依托，打造综合性未来城市中心东区太湖国际科技园面积：km高度集聚的创新型的研发园区，承接国际高科技产业转移的产业基地 规划建设无锡国家大学科技园 、江苏软件外包产业园 、高新技术独立研发园功能载体西区太湖科教产业园 太湖山水度假区面积：km，重点发展创意产业和生态旅游业 已集聚恒华科技、软通动力、太湖数码动画、北大软微学院、中科院软件所、等一批优势企业和研发机构中区太湖新城核心商务办公中心、及国际社区面积km包括行政、办公、展域、金融、文化等各个领域在太湖新城的立足区位，该区域的逐渐成熟，将会使无锡的行政中心向新城靠拢核核心心区区国国际际社社区区国国际际社社区区西西区区东东110、区区都市魅力轴创意山水轴134134134国内案例借鉴/无锡太湖新城功能布局（核心区）以南北绿化景观轴为中轴，串联起行政、商务、旅游等多种功能，是新城现代化形象的集中体现市民中心原规划的“行政商务中心”现改成“市民中心”，重点转向为市民服务上 紧密围绕政府高层建筑单体穿插公园面积将布置办公、管理建筑中央商务区中部中央商务区，连接东西面社区，配备商业购物、文化娱乐和居住功能休闲活动中心体育中心和会展中心分别设置在新城中轴线左右两侧旅游中心设置酒店、餐厅、游艇码头和水族馆等旅游配套设施市民中心中央商务区休闲活动中心旅游中心至老城体育中心会展中心135135135国内案例借鉴/无锡太湖新城项目亮点在111、对行政中心、大型公建配套开发建设的同时，注重对生态环境，开放空间的营造，打造绿色城市中心p项目亮点新行政中心公共空间无锡市最大的免费公园广场金匮公园金融商务第一街区力求建成无锡金融商务、创意研发和企业集团总部的聚集地，16 栋高层建筑将成为“总部经济”和高端产业的主要承接载体。中国太湖生态博览园国内第一个湖泊“风能湿地”，将成为国家水利科技创新南方研究基地太湖美术馆、无锡大剧院文化艺术中心尚贤河整治：国内惟一直穿城市中心区的原始生态景观带。上：市民中心左：金融商业第一街区太湖生态博览园136产业联动行政中心配套先行项目借鉴环境先行，强调新城与旧城区之间的联系，多种功能并行国内案例借鉴/无锡太湖112、新城137137宜兴东氿新城国内案例借鉴/宜兴东氿新城138138p地理位置：宜兴主城区东部，太湖西岸p规划面积：59.2kmp规划人口：28万人p规划范围：东至青祁路，北至太湖大道，西、南侧以蠡湖为界p主要资源：自然条件优越，基地河流水网密集，生态环境优良，历史人文底蕴深厚p规划理念：摒弃了沿东及太湖滨湖地区大规模的高强度开发模式，而是力求打造优美自然环境包围中的新江南水乡小镇p功能定位：生态型江南水乡新城宜兴东氿新城以“山水江南、风景栖居、水网城市”为主题概念，生态型的江南水乡新城国内案例借鉴/宜兴东氿新城通过星级酒店等大型项目的引进和商业服务设施的开发，带动高档住宅开发东氿新城东氿新城 113、宜兴宜兴主城区主城区 太湖一期二期三期政府为主导，重点是文化设施建设，开发东氿大道沿线商住混合区吸引人气主要是完成休闲体验岛的整体开发，完善启动区的各个功能 东氿新城区位示意图p发展历程139139功能布局“半壁山水半壁城”的整体布局模式，分别针对本地居民及度假人群打造风格迥异的南北两岸国内案例借鉴/宜兴东氿新城南岸为湿地景区，连接龙背山森林公园南岸为湿地景区，连接龙背山森林公园北岸主要建设城市滨水公园和公共服务设施北岸主要建设城市滨水公园和公共服务设施南岸定位为生态廊道。以保护为主的湿地公园，着力恢复其脆弱的生态系统，西接龙背山森林公园，东连太湖传统水乡小镇居住社区。依照传统水乡的居住模式建114、设，主要为长三角地区及宜兴市民提供休闲度假的第二居所。北岸城市服务功能p服务对象：宜兴市民p功能设置：行政中心、会展中心、主题公园、滨湖公园、游艇码头等南岸休闲度假功能p服务对象：长三角区域度假人群p功能设置：湿地公园、龙背山森林公园北岸主要布置行政中心、会展中心、主题公园、滨湖公园、游艇码头等人文景观节点新水乡小镇居住社区。为宜兴市民服务,既传承江南水乡的文化传统，也提升了宜兴市的整体城市形象140140功能布局（启动区）采用引湖入城，双向联动的发展模式，结合水岸，打造文化、旅游、商务等功能于一体的新城中心国内案例借鉴/宜兴东氿新城p启动区概况位于西城西南部，约139公顷p总体构想“引湖入城115、双向联动” “引湖入城”：打通东氿与城东新区的景观通道，使湖区景观能融入城市之中“双向联动”：即沿东氿大道和解放西路延长线双向布置主要公共建筑和商业住宅设施p功能布局六大功能区：文化艺术、酒店商业、生态居住、活力游憩、滨水商务及水岸休闲生生态态居居住住区区滨滨湖湖商商务务区区文化文化艺术艺术中心中心区区水岸休闲区水岸休闲区活力活力游憩区游憩区酒店商业区酒店商业区生态居住区生态居住区生态居住区临水布置低层独立式住宅，沿街配置少量商住混合用途滨湖商务区面对东氿湖，形成开阔商务办公景观界面文化艺术中心区设置大剧院、博物馆、图书馆、青少年活动中心、规划展示馆等水岸休闲区滨湖公园及天然湿地形成良好的休116、闲区域 活力游憩区具备地方特色的休闲游憩体验岛酒店商业区以五星级酒店为标志性建筑，沿临水景观，布置时尚商业休闲设施东氿大道发展轴解放西路发展轴141141新城亮点注重对“水“的打造，以水为脉络，重构江南水乡社区，力求形成建筑沿水岸自然生长的空间形态国内案例借鉴/宜兴东氿新城重构江南水乡社区社区以小镇内主要水道为生长脉络，结合水运公交延伸，使建筑沿水岸自然生长水上交通的打造主要水网作为水上交通的主要航路，不穿越组团和社区中心；次要水网则深入各社区中心，服务于社区居民“浮岛式”的城区这个城区将在东氿以西、东氿大道以东、大溪河以北、滆河以南的139公顷土地上，打造一个文化兴盛、商贸云集、自然和谐的氿117、滨新天地文化艺术中心占地面积约13公顷，建筑总面积约7-8万平方米，规划将建成一座集科技馆（青少年科技活动中心）、图书馆、博物馆、规划展示馆、艺术馆、大剧院等多馆于一体的大型综合文化建筑文化艺术中心融入“竹、陶、书、城”等文化元素，以大剧院为主的建筑群、结合城市广场群及滨水舞台、游艇码头等滨湖体验带，形成从城市到湖水渐变有序的新宜兴公共空间核心新江南水乡小镇以纵横交错的水系为骨架，从中心向外逐渐生长而成浮岛式城区城市体验、休闲、娱乐中心142江南小镇环境现行以“水”为题项目借鉴强调自身特性的新城定位，注重对地域特色的深度挖掘，对水系景观的充分打造国内案例借鉴/宜兴东氿新城143143苏州东太湖118、新城国内案例借鉴/苏州东太湖滨湖新城144144苏州东太湖滨湖新城由多个不同主题的公园、综合商业、娱乐，以休闲度假为主的的高品质的湖滨新城区苏州苏州主城区主城区苏州苏州高新区高新区滨湖滨湖新城新城中心片区中心片区连接古城连接古城居住、行政居住、行政商业中心商业中心通浒片区物流基地物流基地工业生产基地工业生产基地滨湖新城滨湖新城旅游度假旅游度假商贸会展商贸会展湖滨生活湖滨生活滨湖新城滨湖新城逐渐承担中心片区办公、会展、商贸功能等核心功能高新区内外联系的窗口太湖p地理位置：位于高新区西部，东太湖之滨p规划面积：10.03kmp规划人口：12万p规划范围：东起武宜运河，西至环湖路，北至延政西路，南到119、沿江高速公路p主要资源：自然条件优越，河道纵横，区域以制作、经营传统的苏绣工艺p新城定位：集商贸金融、文化娱乐、居住创业、生态观光、休闲度假等功能于一体的现代化新城区p功能定位：苏州未来形象和生活方式新舞台滨湖新城区位示意图国内案例借鉴/苏州东太湖滨湖新城145145功能布局结合地形，提出”贝壳“概念，打造多功能复合，新生活，老传统相结合的山水新城山水新城规划的游湖打破了原来鱼塘的方型特征，结合山体，形成富有特色的山水新城”贝壳“概念规划提出以“贝壳”的概念塑造城市各重点区域主要建筑及建筑群”新“”旧“交融既是适合休闲娱乐、旅游度假、国际会议会展功能为一体的新城;又保留苏州老城中美好的日常性，120、将市民生活、自然环境和街道空间有机融合起来。 住住宅宅区区住宅区住宅区山山林林保保育育区区游湖水域游湖水域镇湖镇镇湖镇度假区度假区别墅区别墅区商业商业复合区复合区行政中心行政中心太太湖湖缓缓冲冲带带新城中心发展主轴次轴次轴次轴国内案例借鉴/苏州东太湖滨湖新城146146项目亮点以生态湿地为契机着重打造区域生态环境特色，注重对当地刺绣文化的深度挖掘项目亮点景观先行东太湖大桥吴江人往返苏州也将多了一条通途。更为重要的是，整个太湖南岸的自然风光将更加便捷的呈现在世人面前 湿地公园以生态湿地为契机，延伸开放空间走廊，从而提升滨湖新区生态环境刺绣文化打造绣品街&刺绣艺术展示馆。结合当地刺绣文化，打造以刺121、绣为主题的研究、展示、商贸等多功能场所，提升区域个性上：绣品街及刺绣艺术展示馆中心湿地公园国内案例借鉴/苏州东太湖滨湖新城147环境现行错位发展刺绣文化项目借鉴在对行政中心、大型公建配套开发建设的同时，注重对生态环境，开放空间的营造，打造绿色城市中心国内案例借鉴/苏州东太湖滨湖新城148148湖州滨湖新区国内案例借鉴/湖州滨湖新区149149湖州滨湖新区以”极限运动“为特色，通过对旅游休闲设施的重点开发，打造以”享受慢节奏“为主题的生态度假基地p地理位置：湖州市区北部，南太湖之滨p规划面积：220kmp规划人口：12万p主要资源：自然条件优越，河道纵横p新城定位：集商贸金融、文化娱乐、居住创业122、生态观光、休闲度假等功能于一体的现代化新城区p功能定位： “都市生态型”滨湖休闲度假胜地，休闲旅游、商务会议、康体运动、度假居住等功能复合发展的城市特色版块国内案例借鉴/湖州滨湖新区150150功能布局&项目亮点继续发展极限运动，通过对标志酒店、购物中心、主题公园等特色场所的打造集聚人气，带动开发“享受慢节奏” 长三角滨湖生态度假基地（2007-2011重点实施项目）太湖明珠超五星级旅游文化中心（10年建成运营）奥特莱斯华东旗舰中心温泉高尔夫俱乐部华东唯一山地高尔夫挑战型球场郁金香主题公园渔人码头大型主题旅游休闲体验区 国际会议会展度假中心极限运动之都、帆船运动基地 左：太湖明珠。喜来登大酒123、店右：渔人码头荷兰风情郁金香主题公园全国极限运动大塞内湖帆船运动基地国内案例借鉴/湖州滨湖新区151标志建筑极限运动多亮点、聚人气项目借鉴在对行政中心、大型公建配套开发建设的同时，注重对生态环境，开放空间的营造，打造绿色城市中心国内案例借鉴/湖州滨湖新区152152杭州钱江新城国内案例借鉴/杭州钱江新城153153钱江新城以核心区中央商务区为发展重心，大力发展发展现代服务业和省会经济的主平台 p地理位置：杭州市江干区东部，距离西湖风景区约4.5公里，距萧山国际机场约18公里p规划面积：一期15.8km；二期：5.3kmp规划人口：20万p新城定位：杭州市未来城市中心p发展历程：钱江新城以公建设124、施为启动的开发模式， 以杭州大剧院开工建设为标志，完善区域大型公建，进而引导房地产项目开发发展历程发展历程国内案例借鉴/杭州钱江新城154154核心区块规划为八个功能区行政办公区金融办公区商务办公区商贸会展区文化休闲区商业娱乐综合区办公园区和滨江休闲游游憩区核心商务发展轴平行于钱塘江的富春江路作为核心区商务发展轴，将是钱江新城最繁华的景观大道核心区布局功能布局分为二期，一期以核心区中央商务区为重点，中心核心区，两翼为住宅；二期以住宅为主，及部办公商业国内案例借鉴/杭州钱江新城155155在钱江新城大力推进的公建配套项目中，一批具有标志性意义的建筑促使区域认知度和价值快速提升，带动区域房地产市场125、发展，杭州大剧院、市民中心、国际会议中心、波浪文化城、城市阳台、杭州棋院。项目亮点一批具有标志性意义的建筑，杭州大剧院、市民中心、国际会议中心、波浪文化城、城市阳台、杭州棋院等杭州旗院市民中心杭州大剧院国际会议中心城市阳台国内案例借鉴/杭州钱江新城156标志建筑行政导入特色景观项目借鉴在对行政中心、大型公建配套开发建设的同时，注重对生态环境，开放空间的营造，打造绿色城市中心国内案例借鉴/杭州钱江新城157157宁波东部新城国内案例借鉴/宁波东部新城158158宁波东部新城集商务、会展、行政、文化、居住等多种功能于一体的宁波未来城市商业、金融中心p地理位置：宁波主城区东部p规划面积：16km，核126、心区8.45kmp规划人口：15万p规划范围：西起世纪大道，南至铁路，北到通途路，东临东外环路p新城定位：集商务、会展、行政、文化、居住等多种功能于一体的重要地区，成为富有江南水乡特色、设施完备、生态良好的现代化新城区和新世纪宁波大都市的象征p功能定位：宁波商务市政中心，东部商业和金融中心主城区主城区东部新城东部新城宁波东部新城规划完成总体规划和核心区城市设计框架基本确定2002-20042005-20072008-20092010-2020商务办公功能导入开发完成到2010年左右，建成宁波国际金融服务中心，将成为宁波市的产业金融中心和金融创新中心启动期初期阶段中期阶段成熟阶段全面高强度开发阶127、段东部新城核心区四横三纵道路建设完成,全面推动中央游憩商业区、国际贸易展览区、国际金融服务区等12大重点区块建设。项目营运商招募完成确定由台湾宏泰企业负责项目开发国内案例借鉴/宁波东部新城159两轴双心九片区“十字”双轴 城市轴线、生态轴线“中央走廊”自西向东，串联区域各个重要功能区块，从商务区、行政办公综合区、居住生活区等，形成城市轴线。“生态走廊”由南至北，以大型自然水面、生态绿地，结合布置体育公园、中央公园等休闲、娱乐、体育设施新城生态轴线双核心 以商务中心与市政中心双核心布局九大功能片区中心商务区、市政中心区、中央走廊区、混合使用区、居住区、生态走廊区、明湖住宅区、现状保留电子工业区、128、酒店、综合用地区159功能布局重点发展商务办公、金融贸易服务、会议展览、行政管理、公共文化等城市商务功能国内案例借鉴/宁波东部新城160160项目亮点通过国际航运服务中心等标志性建筑和NBA球场等特色场所的打造，聚集人气，提升区域认知度宁波第一高商务楼238米高的国际航运服务中心国际高级精品购物中心3万平米聚集15个世界奢侈品牌东部新城地标性高星级酒店台湾101开发商宏泰集团投资NBA宁波球场宁波综合演艺中心，AEG集团与NBA投资开河成湖开挖后塘河，引水成湖，形成开放型生态景观国内案例借鉴/宁波东部新城161标志建筑环境先行特色场所项目借鉴在对行政中心、大型公建配套开发建设的同时，注重对生态129、环境，开放空间的营造，打造绿色城市中心国内案例借鉴/宁波东部新城162国内案例借鉴163项目规划建议p规划总体结构p规划亮点引擎p功能分区布局p景观设计意向p道路交通建议p案例借鉴Part 2164项目规划建议项目规划建议/ /规划总体结构规划总体结构总结滨湖地区发展经验，结合吴江城市发展轨迹和地方特色形成“一廊、二心、三轴、四区”的总体发展格局p“一廊”吴江城市文化长廊沿中央景观大道形成城市历史文化的展示长廊p“二心”文化休闲中心商业商贸中心p“三轴”轨道交通发展轴沿轨道交通路线形成的城市中央发展轴环太湖生态发展以太湖堤岸形成城市景观生态轴苏州河生态发展以苏州河形成城市景观生态轴p“四大功能130、区”商业商务功能区通过滨湖及交通优势，带动商务商业，形成现代服务业聚集区综合功能区通过创意街区、总部办公等核心功能的导入，形成具有当地特色的商住办综合区居住社区结合规划主题以及区域地理属性等特征，布局多种主题风格的居住社区，形成富有特色的大型居住功能片区旅游休憩区结合滨湖优势及自然地形，形成“南动北静”两大特色旅游休憩片区总体规划结构文化休闲中心田园社区田园社区水乡邻里水乡邻里智汇社区智汇社区水岸新城水岸新城旅游旅游度假区度假区生态生态湿地湿地公园公园高尔夫运高尔夫运动公园动公园活力新镇活力新镇新城商业中心城市历史文化长廊居住功能区居住功能区旅游游憩功能区旅游游憩功能区商业商务功能区商业商务功131、能区综合功能区综合功能区环太湖生态发展轴苏州河生态发展轴轨道交通发展轴165项目规划建议项目规划建议/ /规划亮点引擎规划亮点引擎吴江历史文化长廊吴江历史文化长廊通过对特色场所及大型标志建筑的打造，提升区域知名度，营造鲜明的门户形象，聚集人气p新城特色场所吴江历史文化长廊城市特色商业水街滨水创意街区江南风情度假园林滨湖市民广场湿地公园p标志性建筑标志性酒店文化艺术中心&规划展示馆高尔夫度假会所特色shopping mall滨水特色商业街滨水特色商业街Shopping mallShopping mall文化艺术中心文化艺术中心滨水创意街滨水创意街高尔夫度假会所高尔夫度假会所市民广场市民广场江南风132、情度假园林江南风情度假园林高星级标志酒店高星级标志酒店湿地公园湿地公园166项目规划建议项目规划建议/ /规划亮点引擎规划亮点引擎吴江文化历史长廊通过对水环境的塑造和城市历史文化变迁的展示，成为滨湖新城特色景观大道，新城城市轴线以水为线、亲水近水步行景观大道中间引水成河，以水为主线，结合两侧功能，设置多处亲水休闲场所，营造新时代水乡特色东西文化长廊展示文化长廊自东向西，起于苏州河、止于湖面标志性酒店，沿河设置反应吴江历史文化变迁的雕塑、小品，展示吴江自古至今的风貌特色木质木质亲水亲水栈桥栈桥标志标志星级星级酒店酒店市民市民文化文化广场广场文化文化艺术艺术中心中心滨水特色商业街滨水特色商业街滨水133、创意街区滨水创意街区Shopping MallShopping Mall特色特色雕塑雕塑小品小品167临水特色shopping mall以水为主线，打造时间性消费旅游集散中心吴江及周边旅游接待、集散场所社区公园开放式公园绿地，周边居民休闲、娱乐场所特色历史雕塑小品特色雕塑反应吴江历史文化吴江文化历史长廊（东段）城市生活商业区（休闲、乐居）以临水特色Shopping Mall为中心，辅以社区公园，打造吴江城市商业中心，旅游集散中心旅游集散中心旅游集散中心特色特色shopping mallshopping mall历史雕塑小品历史雕塑小品社区公园社区公园项目规划建议项目规划建议/ /吴江历史文化长134、廊吴江历史文化长廊168创意休闲街区以创意用品专卖、休闲娱乐功能为主题，形成动感的休闲街区水岸商业街营造滨河休闲商业氛围临水特色餐饮特色时尚雕塑小品时尚、动感的雕塑小品彰显现代吴江特色渔人游憩码头结合创意街区形成具有时代气息的休闲码头吴江文化历史长廊（中段）滨水时尚休闲区（创意、时尚）营造充满活力的滨水氛围，结合区域现状，打造创意产业街区及休闲商业街区水岸商业街水岸商业街特色餐饮特色餐饮渔人码头渔人码头创意休闲街区创意休闲街区雕塑小品雕塑小品项目规划建议项目规划建议/ /吴江历史文化长廊吴江历史文化长廊169高星级标志性酒店展示无锡形象的名片亲水木栈道连接标志性酒店，供人们亲水近水精品太湖船菜135、临湖特色餐饮市民广场市民、游人活动、休憩场所，亲水性体现文化公园，特色演出，茶馆江南文化展示基地后现代雕塑景观小品彰显吴江未来城市生活吴江历史文化长廊（西段）临湖文化游憩区（缤纷、开放）通过开放空间、标志建筑的打造，构筑现代新城市滨水中心，营造具有吴江特色的门户形象标志酒店标志酒店亲水木栈道亲水木栈道精品船菜精品船菜市民广场市民广场文化公园文化公园文化艺术中心文化艺术中心项目规划建议项目规划建议/ /吴江历史文化长廊吴江历史文化长廊170项目规划建议项目规划建议/ /规划亮点引擎规划亮点引擎水脉环绕通过对沿太湖和苏州河两条水轴的规划设计，体现不同分区的鲜明个性，展现吴江江南水乡特色水轴展现城市136、特色沿太湖和苏州河形成新城两条重要水轴，是新城规划设计的重点，是体现吴江水乡风貌的特色空间节点体现分区个性沿水岸形成城市开放空间，通过一系列水节点的设置，体现各个分区的鲜明个性湿地公园湿地公园滨水垂钓滨水垂钓园林风情度假村园林风情度假村市民文化广场市民文化广场高尔夫会所高尔夫会所临水居住区临水居住区滨水步道滨水步道临水餐饮、商业临水餐饮、商业城市特色林带城市特色林带171项目规划建议项目规划建议/ /规划亮点引擎规划亮点引擎印象江南“水”为线索“江南文化”为底蕴营造传统韵味与时代气息并存的“新江南”吴文化展示呈现源远流长的吴江文化，成为展示吴江形象的名片“水、园、茶、艺”江南园林建筑的营造，“137、荷”“柳”等代表江南意向的绿化种植，体现地域特色水茶艺园文化公园文化公园江南文化公园以“水”为线索，“江南文化”为底蕴，通过对曲艺剧苑、茶馆等设施的设置，园林绿化、景观小品的塑造，打造展示吴江文化底蕴的市民公园172项目规划建议项目规划建议/ /规划亮点建议规划亮点建议湿地生态游憩强调原生态湿地景观和野生水禽保护 湿地探索世界湿地科普教育探索基地，青少年快乐学习湿地和环境的理想场所湿地探险运动基地芦苇航道迷宫，湿地漂流，滑水中心，将运动与湿地结合，带动区域发展生态游憩湿地公园湿地公园生态湿地公园注重保护太湖生态环境，通过生态游憩、探索世界、探险运动基地的设置，打造原生态、高品质的湿地休闲、运动138、体验区湿地生态游憩湿地探索世界湿地探险运动基地173项目规划建议项目规划建议/ /规划亮点引擎规划亮点引擎青少年成长益智乐园面向青少年的体验式主题公园，以角色扮演、拓展体验等多种青少年喜爱的主题场所，寓教于乐，成为区域开发亮点Mini-Zone角色扮演乐园按比例打造真实生活场景，包括街道和各种公共设施、各色商店与工厂，是任孩子体验、娱乐、创造、学习的小一号世界 青少年实践基地设置滑草、露营、拓展等特色实践项目，使青少年通过具体情境中的活动获得体验，同时体验到学习的乐趣 飞行员微生物观察亲手做糖果Q Q版F1F1赛车场小警察角色扮演寓教于乐实践基地滑草运动露营拓展训练Mine ZoneMine 139、ZoneMine ZoneMine Zone174项目规划建议项目规划建议/ /规划亮点引擎规划亮点引擎水游城体验型Shopping Mall。以水为主题，打造时间性消费，使商场不仅成为消费者一站式购物目的地，同时成为休闲娱乐的好去处打造“时间性消费”满足一站式购物，同时通过建筑、景观以及丰富演出，不断更新消费空间，让消费者把这里当成消磨时间、休闲娱乐的好地方以景观河为中心，寓购于乐以人工景观河为中心，集中设置游艺、商店、餐饮、电影院、音乐厅以及饭店，河边不设栏杆，购物者可近距离享受水景景观河贯穿始终水上舞台特色表演假日绚烂水景Shopping mallShopping mall175项目规划140、建议项目规划建议/ /功能分区布局功能分区布局/ /居住功能区居住功能区居住功能片区绿色、宜居、创意、时尚结合规划主题以及区域地理属性等特征，布局多种主题风格的居住社区，形成各具特色的大型居住功能片区水岸新城水岸新城田园社区田园社区水巷邻里水巷邻里 国际社区国际社区智汇社区智汇社区 国际学校国际学校176项目规划建议项目规划建议/ /功能分区布局功能分区布局/ /居住功能区居住功能区水巷邻里水巷邻里田园社区田园社区国际社区国际社区智汇天地智汇天地水岸新城水岸新城水乡风情临湖而居田园风格清新自然国际风尚简约现代炫动时尚个性创意球场景观典雅静谧177项目规划建议项目规划建议/ /功能分区布局功能分141、区布局/ /旅游休憩区旅游休憩区生态湿地公园生态湿地公园江南风情度假园林江南风情度假园林高尔夫运动公园高尔夫运动公园高尔夫精品会所高尔夫精品会所养生会馆养生会馆水疗中心水疗中心休闲游憩区生态、休闲、游憩、特色太湖、湿地景区结合湿地公园、江南园林风情度假区、高尔夫等主题功能，形成三大特色生态游憩片区生态湿地公园江南风情度假园林高尔夫运动公园178项目规划建议项目规划建议/ /功能分区布局功能分区布局/ /旅游休憩区旅游休憩区生态湿地公园生态湿地公园江南风情江南风情度假园林度假园林高尔夫高尔夫运动公园运动公园度假养生中医理疗古典园林布局原生态太湖风情绿色休闲环境教育特色球场顶级临湖会所与南部温泉互142、动发展179项目规划建议项目规划建议/ /功能分区布局功能分区布局/ /商业商务功能区商业商务功能区高星级标志酒店高星级标志酒店市民广场市民广场（文化公园）（文化公园）文化艺术中心文化艺术中心旅游集散中心旅游集散中心滨水商业休闲街滨水商业休闲街临水临水shopping mallshopping mall规划展示馆规划展示馆商业商务功能区门户、多元、汇聚、繁华吴江未来现代服务业聚集区，集商务办公、商业、酒店、文娱、休憩、居住等多种功能为一体城城市市客客厅厅文文化化会会馆馆商商业业水水街街购购物物中中心心180项目规划建议项目规划建议/ /功能分区布局功能分区布局/ /商业商务功能区商业商务功能区143、城市客厅城市客厅文化公园文化公园滨水商业滨水商业Shopping Shopping MallMall亲水近水文化广场标志酒店精品船菜曲艺剧苑茶馆织造工坊特色水街亲水休闲美食餐饮水游城一站式购物时间性消费181项目规划建议项目规划建议/ /功能分区布局功能分区布局/ /综合功能区综合功能区创意街区创意街区总部经济办公创意街区综合功能区开放、创意、时尚、健康划分为国际综合片区与文体综合片区，通过核心功能设施的导入，形成具有特色的高级商住综合片区商办综合区商办综合区总部经济总部经济办公区办公区182景观营造注重传达本地的江南水乡特色，充分反映城市特有景观风貌和文化内涵，提高城市品味p设计原则水乡特色144、，吴江文化传达本地的水乡特色和吴江当地文化环境友好，和谐发展人、自然与城市建筑、环境有机融合丰富生动、特色鲜明精心组织景观轴线、景观节点等设计意象，打造个性鲜明的城市形象地标与对景地标与对景景观界面景观界面景观轴线景观轴线公共空间公共空间景观节点景观节点文化轴串联景观节点、绿化带使自然景观与两侧建筑轴线形成强烈对比建筑立色彩、风格、材料等统一协调增强区域的场所感和标识性设置不同主题广场市民广场注重视野开放性和通透性利用建筑围合空间处形成多处有特色的景观节点结合开阔湖面及文化轴末端设置门户地标，形成区域标志项目规划建议项目规划建议/ /景观设计意向景观设计意向183通过有效的密度排布设置横向次干145、道，细化网格布局的分支道路，结合轨道交通快速流畅的特点，完善解决新城交通问题高速公路主干道次干道支路轨道交通p规划原则结构清晰、主次分明、联系便捷p道路组织核心区三条东西向主干道，直接通向吴江市主城区及南徐新城网格布局的分支道路，结合轨道交通快速流畅的特点，完善解决核心区的交通问题项目规划建议项目规划建议/ /道路交通组织道路交通组织地下停车库步行街区轨道交通地面停车场路边无人计费停车系统沿河步道过街天桥汽车公交出租车主导方式推荐方式特色方式水上Busp交通体系多种交通体系并行，综合解决新城交通问题184汽车公交出租车沿河步道地下停车库立体停车库步行街区综合换乘中心轨道交通地面停车场路边无人计146、费停车系统沿河步道过街天桥汽车公交出租车水上Bus综合换乘中心综合换乘中心过街地道主导方式推荐方式特色方式p交通体系静态交通体系适用于城市密集区域、节约土地、高效的方式步行体系实现为步行者提供安全、方便、快捷的步行空间公共交通构建适于城市密集区域的公共交通体系综合换乘系统 实现各种交通系统的完美衔接，构筑高效、便捷的城市交通环境项目规划建议项目规划建议/ /道路交通建议道路交通建议通过静态交通、步行体系、公共交通及综合换乘等多种交通体系并行，综合解决新城交通问题185绿色水城典范温哥华Coal Harbour滨水区确定高质量标准和建设目标，通过统一规划、整体开发，将脏乱的工业场所转变为著名的宜147、居社区p区位位于市中心商业区半岛的北方边缘，面向布勒内湾。该区最初是一个水岸边工业地区，也是加拿大太平洋铁路的西方终点p开发策略把商业零售、饮食、办公居住等功能组织在一起，使这一地区24小时都充满活力，从而增加其吸引力p开发亮点总体城市设计沿旧有铁路进行将多种功能集中在滨水地带，产生一系列生动的活动，从而形成高品质的邻里生活注重设计住宅与水岸间的连接希望能善用水岸的环境优势，将建筑、开放空间等与环境进行融合建筑材料、建筑风格等进行了严格的控制、统一的设定，景观连续变化居住乐土旅游胜地统一规划整体开发1970年代开始，对于水岸地区的土地使用、人口计划、发展形式、公共空间、交通运输、海岸线等都做了148、规定和计划避免了很多不必要的建设。呈现出发展的连续性和建设的经济性从整体城市设计人手，保证区域形态完整混合的混合的邻里社区邻里社区维持水岸多变感受维持水岸多变感受针对不同需求针对不同需求与环境共构与环境共构与城市相融合与城市相融合街道系统街道系统特色公共空间特色公共空间邻里社区邻里社区区区域域整整体体发发展展准准则则土地使用住宅机会社区服务设施p开发原则p开发目标项目规划建议项目规划建议/ /案例借鉴案例借鉴/ /温哥华温哥华Coal HarbourCoal Harbour滨水区滨水区186建筑风格景观设计水景处理公共开放空间建设亲水公共通道建设亲水公共通道水元素贯穿每处社区的设计水元素贯穿每149、处社区的设计社区公园水景设计社区公园水景设计临水步道临水步道风格统一的建筑立面风格统一的建筑立面住宅楼间水景处理住宅楼间水景处理滨水建筑整体效果滨水建筑整体效果简单、自然的景观处理简单、自然的景观处理公共广场空间公共广场空间绿化、景观设置绿化、景观设置大面积草坪大面积草坪建筑单体建筑单体绿色水城典范温哥华Coal Harbour滨水区注重经济发展与城市环境的促进，通过简约自然的建筑景观设计，以水为核心，打造环境友好型邻里社区统一中求变化简单朴素贯穿始终人性化设计从整体城市设计人手，统一材料，保证区域整体形态完整不同建筑师的参与赋予各社区丰富内涵选择简单的材料及植物，强调贴近自然。注重细节处理强150、调景观的参与性水景的运用几乎贯穿滨水区各个部分 住宅的景观设计水景装饰比较多，效果很不错人性化设计，显现出现代城市生活的优点注重步行开放空间项目规划建议项目规划建议/ /案例借鉴案例借鉴/ /温哥华温哥华Coal HarbourCoal Harbour滨水区滨水区187p基本概况项目规划建议项目规划建议/ /案例借鉴案例借鉴/ /日本博多运河城日本博多运河城日本博多运河城借助运河水流，将水景与商业建筑群体相结合，形成体验式购物场所，为传统百货零售注入了新的血液p项目简介运河城位于日本福冈一条新开辟的运河两岸整个商城显现出浓郁的西方建筑色彩，融饭店、办公和贸易等多种功能为一体当地举办大型节日庆典151、商品市场推广及社区公益表演的最佳场所 区域衰落交通枢纽地铁站建成周边四个商圈距离较远基地位于新开辟运河两岸以水为主题以水为主题大型体验式大型体验式购物场所购物场所188海洋世界太阳广场地球步道星际天地运河月亮步道音乐剧场酒店办公楼购物中心专卖店日本博多运河城布局围绕“水街”展开,由一系列不同功能的设施组成,涵盖了购物、休闲娱乐、文化、办公和宾馆p设计理念 时间性消费通过吸引人的公共空间设计，将人流引导到商业空间，实现商业增值目的p功能配置多种休闲功能并存传统店铺、专用剧场、电影院、室内游乐园、特色餐饮多种消费休闲娱乐功能并存特色区域，有效拉长顾客停留时间5大主题区域，创造独特体验空间项目规划152、建议项目规划建议/ /案例借鉴案例借鉴/ /日本博多运河城日本博多运河城189铺地颇具特色善用灯光营造氛围设置中央舞台，公共演出平台节日举办特色活动运河为核心的流线设计 通过空中走廊连接建筑传统色彩与横向条纹打造的建筑外立面以南北人工运河为中心运河曲线柔和富于变化两侧建筑勾勒运河的外形仿佛辟出一个峡谷注重绿化种植回廊上悬挂有绿色植物绿化小品，给人清新感觉日本博多运河城通过深层次的流线设计和景观价值挖掘，将其与商业价值相结合，形成强大的人气集聚效应p注重流线设计注重流线设计建筑物互相之间的衔接，使游客在建筑组合有效地进行商业化行动。p富于变化的公共空间铺地灯光等多手段营造富于变化的公共空间打造中153、央表演舞台，有利于聚集人群举办多种活动的。不同的表演或文化活动，使得游客“无论何时，都能找到新的乐趣”p自然环境营造以南北运河为中心，注重水景打造注重绿化种植。通过屋顶花园、回廊绿化等多种手段打造自然的城市休闲空间p与当地文化相结合从日本的传统建筑语汇中抽取元素，运用到建筑设计中项目规划建议项目规划建议/ /案例借鉴案例借鉴/ /日本博多运河城日本博多运河城190项目土地运营p土地运营策略p项目开发时序Part 3191项目土地运营项目土地运营/ /土地运营目标土地运营目标以价值实现为导向，项目运营目标为 “三大满意四个成功三大效益”树立项目环太湖后起之秀，环太湖新明珠品牌形象，提升城区知名度154、。解决大量的社会就业、财政、税收问题，有力吴江经济发展。成功改善区域形象成功树立项目品牌成功实现项目收益成功提升土地价值让政府满意让开发商满意让老百姓满意实现百亿以上的土地出让收入，有效实现土地价值。价值为导向品牌效益社会效益经济效益192项目土地运营项目土地运营/ /城区开发面临的首要任务城区开发面临的首要任务实现运营目标，项目首要面临的任务是合理制定开发策略、合理安排开发时序合理有序推进公建建设合理有效推进土地开发合理制定开发策略合理确定开发时序首要任务193 为合理确定项目开发策略，我们选取国内外典型案例进行研究，以期得出对项目的可借鉴之处194项目土地运营项目土地运营/ /土地运营策略155、土地运营策略/ /英国滨水区案例研究英国滨水区案例研究英国部分城市滨水区通过多元开发策略的运用，带动区域快速发展 成立半官方性质的开发公司。由开发公司首先进行征地和基础设施建设，将“生地”炒成“熟地”后，再出让给私人开发企业开发。将滨水区开发与城市复兴、经济社会转型相结合，同时高度重视社会与环境效益。私人资金成为区域开发的主要资金来源。在伦敦道克兰码头区开发中，政府投资杠杆比例为14.1：1。住宅、办公、商业、文化、游憩多种用途的土地混合利用模式，满足各种需求，带来多样化的景观，赋予滨水区以强劲的活力。项目开发采用滚动开发，自我推动方式。打文化设施牌，通过建设标志性的大型文化体育设施来吸引市民156、和游客。如卡迪夫湾的千年运动场与千年艺术中心。打节庆活动牌，通过举办各类文化节庆活动提升知名度。如先后承办了欧洲首脑会议等大型国际活动。营销策略开发模式开发主体开发机制开发战略上世纪80 年代，为了应对经济社会转型与制造业的衰退，英国一些城市滨水区通过商业、金融、服务、文化、休闲、旅游、房地产等第三产业的开发，带动区域成为城市经济新的增长极，如英国卡迪夫湾和伦敦道克兰码头区。案例经验总结如下：195项目土地运营项目土地运营/ /土地运营策略土地运营策略/ /新江湾城案例研究新江湾城案例研究新江湾城实行“五个统一”策略，确保城区开发标准化、流程化、品牌化水系规划供水规划排水规划电力规划煤气规划环157、卫规划交通规划信息系统规划生态水系道路配套其他商业交通文娱居住其他绿化景观地形地貌其他房地产二级开发商结构性规划统一规划控制性详规统一开发八大专业规划统一推广统一招商统一管理土地开发功能开发形态开发住宅办公商业招拍挂施工建设营销推广社区服务品牌建设规划设计开发进度实施性设计新江湾城“五个统一”开发策略196项目土地运营项目土地运营/ /土地运营策略土地运营策略/ /项目运营策略原则建议项目运营策略原则建议结合相关案例和经验，我们建议项目运营策略原则如下经济、社会、环境兼顾，把区域开发作为吴江城市跨越发展的关键步伐统一规划、统一开发、统一推广、统一招商、统一管理制定年度土地供应计划、生地变熟地后158、出让原则上全部由二级开发商开发，弹性上城投可少量自主开发滚动开发，发展一片、成熟一片、带动一片开发战略开发战略开发机制开发机制开发主体开发主体开发模式开发模式打文化牌，建引擎设施，做营销推广营销推广营销推广197 确定项目开发策略原则后，我们需要确定项目开发时序。同样，我们选取一些典型案例对其开发周期、开发时序及引擎措施进行了研究，以期总结国内新城开发在此方面的规律性做法198无锡蠡湖新城规划面积6平方公里，从2002年开始滨湖区域环境整治，2004年开始土地出让，至今共出让土地占地面积约200万平方米。整个新城开发需要12-16年。上海新江湾城规划面积9平方公里，在6年内建成新江湾城公园等公159、建设施，出让土地可建面积约200万平方米。整个城区建成预计共需要15年左右。杭州钱江新城核心区规划面积4平方公里，在7年内建成大剧院、图书馆等公建设施，出让土地可建面积约250万平方米，计划15年全部建成。项目总用地约17平方公里，考虑到吴江城市级别，乐观预计合理的开发周期应该在15年以上项目土地运营项目土地运营/ /新城开发周期新城开发周期国内新城开发一般需要15年以上开发周期199项目土地运营项目土地运营/ /深圳华侨城开发时序深圳华侨城开发时序配套功能设施居住、商业华侨城波托菲诺大盘社区纯水岸商业街等旅游设施、酒店开发功能世界之窗锦绣中华欢乐谷中华民俗文化村深圳湾大酒店功能形态威尼斯水景160、主题酒店华侨城生态广场华侨城雕塑走廊华侨城高尔夫俱乐部等312起步阶段发展阶段稳定阶段以旅游为主导功能的华侨城以主题公园为启动引擎，陆续带动周边酒店、居住、商业设施的开发欢乐谷茵特拉根酒店波托菲诺200居住居住、商办住宅大型商办物业公建2003-2005开发功能时间人工湖道路管道生态湿地公园SMP滑板公园规划展示馆等功能形态住宅312起步阶段发展阶段腾飞阶段项目土地运营项目土地运营/ /上海新江湾城开发时序上海新江湾城开发时序2005-20072008-无二级开发商入驻开发商珠江、汉斯、华润、绿城、仁恒铁狮门以居住、商办功能为主导的新江湾城以公园等公建设施的先行建设来带动居住、商办功能开发20161、1项目土地运营项目土地运营/ /无锡太湖新城开发时序无锡太湖新城开发时序无锡太湖新城依托前期的旅游景区等，首期启动临湖临旅游区住宅开发，随后启动核心区商办等建设1首期启动（太湖新城正式启建）2二期启动靠近蠡湖的生活区位置新城核心区靠近太湖国际科技园临湖住宅区旅游度假、住宅、配套商业功能商办、住宅2004-2007启建时间2008-2009通过临蠡湖住宅区的开发来吸引人气思量启动新城核心商办功能开发启动临新区太湖科技园成熟地块开发太湖新城主城区太湖新城区位图太湖科教园山水旅游度假区太湖国际科技园生活区生活区都市魅力轴创意山水轴核心区太湖太湖三国城水浒城首期启动二期启动二期启动首期启动太湖新城规划162、及建设进展图蠡湖蠡湖1前期建设太湖科教园、山水旅游度假区旅游度假(影视城、度假村等）教育（江南大学）2003年前打造知名旅游度假区前期开发202国内居住功能主导的新城开发往往先行建设公建设施。结论二：国内旅游主导的新城开发往往以旅游项目为启动引擎。结论三：项目土地运营项目土地运营/ /国内新城开发时序研究结论国内新城开发时序研究结论项目住宅体量居多，具有良好的可开发旅游资源，应结合各种新城模式，先期开发旅游和公建设施，进行重要地段优先开发、重要空间节点优先开发、重要项目优先开发。国内新城开发一般需要15年以上的开发周期。结论一：临湖类新城往往先期建设临湖区域，之后根据需要启动其他重要空间节点建163、设。结论四：203项目开发时间共需约17年，分为四个阶段，采用“分阶段多点启动，于中心处会合”战略项目土地运营项目土地运营/ /项目土地开发时序项目土地开发时序/ /项目土地开发分期项目土地开发分期p先期启动沿湖区域开发p打造沿湖高端旅游度假居住区，树立城区品牌和形象启动期p完成城区商住办功能建设完善期p区域土地价值有所提升p轨道交通带动，东部、北部轨道交通站点沿线地块启动建设发展期p由西向东推进中心区中部商住办功能开发p由东向西开发北部片区成熟期 2010-2014年 2015-2019年 2020-2024年 2025-2027年 注：每期的开发时间根据每期占地面积和年均约35万平方米占地164、面积的出让土地量估算。 开发时间为项目启动开发时间沿湖启动树立形象轨交带动东部开发东西推进中部启动中心会合外围完善启动期发展期完善期完善期成熟期成熟期轨道站点轨道站点文化休闲文化休闲中心中心204项目土地运营项目土地运营/ /项目土地开发时序项目土地开发时序/ /不同物业分期导入分析不同物业分期导入分析通过评估筛选，确定出适合作为各期开发引擎的项目对项目开发的带动性和重要性LOWHIGH项目需求急迫性、开发成熟度湿地公园市民广场文化艺术中心规划展示馆园林风情度假村高星级标志性酒店滨水特色商业街高尔夫运动公园养生会所水疗中心湖景住宅高尔夫景观住宅健身运动中心国际学校医院类项目应在初期发展，以迅速165、取得良好效益类项目应在中期发展，以拓展城区功能类项目可作为中长期发展项目Shopping Mall创意商业街区旅游集散中心美食餐饮街风情酒吧区精品购物中心商务办公楼总部办公楼医疗保健中心四五星级酒店普通住宅物业社区配套商业经济型酒店企业会所HIGH205项目土地运营项目土地运营/ /项目土地开发时序项目土地开发时序/ /启动期启动期启动期重点打造沿湖一线功能设施区域特征区域认知度低，缺乏公建配套设施，需要亮点设施开发吸引人气。开发目标形成沿湖优美景观形成长三角旅游度假新目的地形成吴江休闲度假新名片运作策略功能开发公建类：湿地公园、市民广场、文化艺术中心旅游类：酒店、高尔夫运动公园、园林风情度假166、村、养生会馆水疗中心、滨水特色商业街地产类：湖景住宅、高尔夫景观住宅、商办物业以东太湖整治为契机进行宣传推广，提升滨湖新城形象和知名度以休闲度假类项目的建设，提升区域人气目标招商客户旅游项目开发商：华侨城、星期八小镇等地产开发商/外地：世茂、仁恒、绿地、上海中锐、江苏新城等地产开发商/本地：伟业集团、三联集团、恒达房产、恒丰置业等招商推广活动滨湖新城土地推介会(京沪深等地)举办“环太湖城市运营”论坛、“环太湖旅游发展”论坛等举办风筝节、摄影大赛等启动期项目启动开发时间：2010-2014酒店市民广场文化艺术中心高尔夫运动公园低密度住宅商办设施湿地公园滨水特色商业街湖景住宅养生会馆养生会馆水疗中167、心水疗中心江南风情度假园林206启动期采用多种引擎项目，齐力催生片区发展高尔夫运动公园（建设时间：2012-2015）通过高尔夫运动公园建设，吸引高尔夫爱好者，增添区域人气。市民广场（建设时间：2010-2012）打造市民广场，树立区域休闲氛围。湿地公园（建设时间：2010-2012）打造生态景观湿地公园，树立区域形象。文化艺术中心（建设时间：2010-2012）建设文化艺术中心、设置音乐厅、小剧场、美术馆、展示中心等功能，形成区域亮点。高星级标志性酒店（建设时间：2011-2013）引入知名酒店，高标准建设形成区域标志性建筑之一，吸引人流。项目土地运营项目土地运营/ /项目土地开发时序项目土168、地开发时序/ /启动期引擎时序启动期引擎时序滨水特色商业街（建设时间：2012-2015）打造滨水江南文化特色商业街，吸引人流。园林风情度假村（建设时间：2011-2014）通过具有吴文化特色的园林风情度假村的建设，吸引旅游度假人员，增强区域旅游度假氛围。高尔夫运动公园文化艺术中心湿地公园高星级标志性酒店市民广场园林风情度假村滨水特色商业街207发展期重点开发内苏州河畔及轨道交通沿线的物业功能区域特征项目土地运营项目土地运营/ /项目土地开发时序项目土地开发时序/ /发展期发展期开发目标形成吴江高端居住生活重要板块形成环太湖高端居住生活重要板块形成吴江旅游集散中心运作策略功能开发公建类：国际学169、校、医院、旅游集散中心地产类：住宅、商业街、办公目标招商客户外地地产开发商：上实、景瑞、世茂、仁恒、圆融集团、万达、深圳茂业、江苏新城等本地地产开发商：伟业集团、恒达房产、恒丰置业、吴中地产等招商推广活动举办滨湖新城土地推介会(京沪深等地)举办“金鸡百花电影节” 、“同一首歌吴江专场演唱会” 等举办风筝节、美食节、文化节、音乐节等区域具备一定知名度和吸引力，优美湖滨形象已经形成，轨道交通通车，沿线地块价值提升。借助启动期所积累的品牌形象，带动商住办建设借助轨道交通和内苏州河景观带动沿线开发借助学校、医院等配套设施建设带动区域开发住宅及配套商业住宅住宅、商办滨水商业医院国际学校特色Shoppin170、g mall旅游集散中心发展期项目启动开发时间：2015-2019208成熟期重点开发苏震桃公路两侧商住办功能及北部片区中部住宅区域特征区域具备较高知名度，优美湖滨形象已经形成，城区具备相当吸引力。项目土地运营项目土地运营/ /项目土地开发时序项目土地开发时序/ /成熟期成熟期开发目标形成环太湖重要居住生活新城形成环太湖创意产业重要集聚区形成吴江现代服务业重要集聚区运作策略功能开发地产类：住宅、创意商业街、总部办公楼借助前期所积累的品牌形象，带动商住办建设借助轨道交通和前期开发的物业设施带动区域开发目标招商客户地产开发商/外地：上实、世茂、仁恒、万达、深圳茂业、江苏新城等地产开发商/本地：恒达171、房产、伟业集团、恒丰置业、吴中地产等招商推广活动举办滨湖新城土地推介会(京沪深等地)举办“全国戏曲大赛” 、“吴江市全民健身活动”、“吴江丝绸博览会”等举办风筝节、美食节、文化节、音乐节等总部办公区创意商业街住宅住宅商办物业成熟期项目启动开发时间：2020-2024209完善期建设中心区和南北两侧剩余地块区域特征区域开发已经成熟，配套设施齐全，区域人气较足，滨湖新城成为长三角著名的滨湖新城。项目土地运营项目土地运营/ /项目土地开发时序项目土地开发时序/ /完善期完善期开发目标推进中高端居住功能建设，完善长三角高端居住知名城区居住功能运作策略功能开发地产类：住宅、配套商业、商业街借助前期所积累172、的品牌形象，带动住宅建设借助滨湖稀缺资源特色，带动区域住宅建设目标招商客户地产开发商/外地：上实、世茂、金地、景瑞、江苏新城等地产开发商/本地：恒达房产、伟业集团、恒丰置业、吴中地产等招商推广活动举办滨湖新城土地推介会举办“吴江市全民健身活动”等举办风筝节、美食节、文化节、音乐节等完善期项目启动开发时间：2025-2027滨湖低密度住宅住宅商业街住宅210项目土地运营项目土地运营/ /项目土地开发时序项目土地开发时序/ /项目土地出让总时序项目土地出让总时序全部土地出让分共17年均衡完成201720182019201120112013202520252013201420142015201620173、2720272017202520272024202120242024202020212021202320232026202320232019202620262026201620162011201220142023202420252012土地出让总体时序20112013201820182020201520152019201920192022202220222014211项目土地运营项目土地运营/ /项目土地开发时序项目土地开发时序/ /项目土地出让时序项目土地出让时序2011年土地出让计划G-11-02G-04-02G-11-04G-08-01G-02-01注：G-11-04地块因要建文化艺术中174、心，所以在原地块建筑面积中去除7万平方米可出让建筑面积居住用地公建混合用地商住混合用地212项目土地运营项目土地运营/ /项目土地开发时序项目土地开发时序/ /项目土地出让时序项目土地出让时序2012年土地出让计划G-12-04H-01-08居住用地公建混合用地商住混合用地213项目土地运营项目土地运营/ /项目土地开发时序项目土地开发时序/ /项目土地出让时序项目土地出让时序2013年土地出让计划G-13-02G-05-02G-09-01G-12-02居住用地公建混合用地商住混合用地214项目土地运营项目土地运营/ /项目土地开发时序项目土地开发时序/ /项目土地出让时序项目土地出让时序20175、14年土地出让计划G-13-04G-03-01G-06-02G-10-01居住用地公建混合用地商住混合用地215项目土地运营项目土地运营/ /项目土地开发时序项目土地开发时序/ /项目土地出让时序项目土地出让时序2015年土地出让计划A-03-04A-03-02E-14-02A-05-01A-05-02居住用地公建混合用地商住混合用地216项目土地运营项目土地运营/ /项目土地开发时序项目土地开发时序/ /项目土地出让时序项目土地出让时序2016年土地出让计划A-08-05A-10-01E-11-02E-12-02E-13-02居住用地公建混合用地商住混合用地注：E-13-02地块因要修中心景176、观大道，所以在原地块建筑面积中去除3万平方米可出让建筑面积217项目土地运营项目土地运营/ /项目土地开发时序项目土地开发时序/ /项目土地出让时序项目土地出让时序2017年土地出让计划D-08-04D-08-06E-09-01E-10-01居住用地公建混合用地商住混合用地注：E-09-01地块因要修中心景观大道和旅游集散中心，所以在原地块建筑面积中去除5万平方米可出让建筑面积218项目土地运营项目土地运营/ /项目土地开发时序项目土地开发时序/ /项目土地出让时序项目土地出让时序2018年土地出让计划D-05-02D-07-01E-08-02居住用地公建混合用地商住混合用地219项目土地运营177、项目土地运营/ /项目土地开发时序项目土地开发时序/ /项目土地出让时序项目土地出让时序2019年土地出让计划B-04-01B-04-02B-08-05B-12-02B-14-01 B-14-02D-02-03居住用地公建混合用地商住混合用地220项目土地运营项目土地运营/ /项目土地开发时序项目土地开发时序/ /项目土地出让时序项目土地出让时序2020年土地出让计划C-01-02G-14-02G-14-04居住用地公建混合用地商住混合用地221项目土地运营项目土地运营/ /项目土地开发时序项目土地开发时序/ /项目土地出让时序项目土地出让时序2021年土地出让计划C-03-03C-05-04178、E-01-03居住用地公建混合用地商住混合用地222项目土地运营项目土地运营/ /项目土地开发时序项目土地开发时序/ /项目土地出让时序项目土地出让时序2022年土地出让计划A-02-03A-04-02A-07-02A-09-04居住用地公建混合用地商住混合用地223项目土地运营项目土地运营/ /项目土地开发时序项目土地开发时序/ /项目土地出让时序项目土地出让时序2023年土地出让计划B-03-04B-07-02B-11-02B-13-02E-01-06居住用地公建混合用地商住混合用地224项目土地运营项目土地运营/ /项目土地开发时序项目土地开发时序/ /项目土地出让时序项目土地出让时序2179、024年土地出让计划C-04-04C-06-01E-02-02E-04-01居住用地公建混合用地商住混合用地225项目土地运营项目土地运营/ /项目土地开发时序项目土地开发时序/ /项目土地出让时序项目土地出让时序2025年土地出让计划D-01-02D-04-02E-05-02F-02-04F-03-01居住用地公建混合用地商住混合用地226项目土地运营项目土地运营/ /项目土地开发时序项目土地开发时序/ /项目土地出让时序项目土地出让时序2026年土地出让计划A-01-03B-02-02B-06-02B-10-03居住用地公建混合用地商住混合用地227项目土地运营项目土地运营/ /项目土地开180、发时序项目土地开发时序/ /项目土地出让时序项目土地出让时序2027年土地出让计划F-04-04F-05-02F-06-03E-07-01居住用地公建混合用地商住混合用地228项目土地运营项目土地运营/ /项目土地开发时序项目土地开发时序/ /项目公建开发时序确定原则项目公建开发时序确定原则项目公建开发时序确立原则如下:四大原则分片区滚动建设原则发展一片、成熟一片、带动一片核心道路先建原则城区主干道等核心道路先建中心区先建原则中心区道路先行建设，部队农场区推后建设滨湖区域先建原则滨湖区市政公建将先行建设2292009年启建道路河道如下项目开发时序项目开发时序/ /项目土地开发时序项目土地开发时181、序/ /项目公建开发时序项目公建开发时序苏震桃公路滨湖路高新路人民路学院路思齐路春江路东学院河内苏州河秋枫河2302010年启建道路河道如下项目开发时序项目开发时序/ /项目土地开发时序项目土地开发时序/ /项目公建开发时序项目公建开发时序湖光路和湖光河湖畔路西学院河秋枫路三船河路2312011年启建道路河道如下项目开发时序项目开发时序/ /项目土地开发时序项目土地开发时序/ /项目公建开发时序项目公建开发时序苏州河西路芦北路顾家荡河外苏州河顾家荡路 三船路河外围河2322013年启建道路河道如下项目开发时序项目开发时序/ /项目土地开发时序项目土地开发时序/ /项目公建开发时序项目公建开发时182、序秋枫路西河路流虹西路泽恩路思齐路西河路通堤港2332014年启建道路河道如下项目开发时序项目开发时序/ /项目土地开发时序项目土地开发时序/ /项目公建开发时序项目公建开发时序岛北路笠泽西路泽惠路江库西路芦北路鲈乡河234 明确了城区土地开发运作策略和开发时序后，接下来对项目一级土地开发进行财务评价235项目财务测算p项目土地估价p项目财务评价Part 4236根据土地出让时间较近、距离本案较近等原则，选取住宅用地可比地块案例根据土地出让时间较近、距离本案距离较近等原则，选取松陵镇高新路北、花园路东地块、松陵镇双板桥路南、苏州河路东地块、松陵镇笠泽路南、苏州河路东地块作为比较案例。滨湖新城松183、陵镇高新路北、花园路东松陵镇双板桥路南、苏州河路东地块松陵镇笠泽路南、苏州河路东项目财务测算项目财务测算/ /项目土地估价项目土地估价/ /住宅用地地价评估住宅用地地价评估237按照项目的定位，从区位、景观、交通等方面拿本案与对比案例进行比较，得出本案的住宅楼盘地价为1450元/平方米从区位、规划、交通等因素对比案例与项目地块，得出比拟系数进行加权平均，得出项目住宅楼面地价为1450元/平方米项目财务测算项目财务测算/ /项目土地估价项目土地估价/ /住宅用地地价评估住宅用地地价评估238根据距本案距离较近，为在售楼盘、产品较为高档等原则，选取可与本案住宅相比较的住宅案例根据距离本案距离较近，184、为在售楼盘、产品较为高档等原则，奥林清华三区、明珠城和丽湾国际楼盘作为比较案例。滨湖新城奥林清华三区丽湾国际明珠城项目财务测算项目财务测算/ /项目土地估价项目土地估价/ /住宅用地地价评估住宅用地地价评估239从区域因素、景观、交通等方面拿本案与对比案例进行比较，得出本案开发公寓的现时销售价格为4869元/平方米项目财务测算项目财务测算/ /项目土地估价项目土地估价/ /住宅用地地价评估住宅用地地价评估从区位、规划、交通等因素对比案例与项目住宅物业，得出比拟系数进行加权平均，得出本案公寓目前应售价格为4869元/平方米。按照09、10年5%、10%的年增长率，二年后区域住宅售价为5623元/185、平方米。240假设项目住宅一定开发体量，估算项目的开发成本假设本案20万平方米的住宅物业，销售均价时点为两年后的2012年，销售均价为5623元/计算，计算过程如表：项目财务测算项目财务测算/ /项目土地估价项目土地估价/ /住宅用地地价评估住宅用地地价评估241假设项目30%的投资利润率，结合前面估算的成本和销售价格，得出本案住宅用地基准用地价格1445元/。说明：a: 项目营业税及附加按费用的5.55%计算b: 项目所得税按新行税率25%计算c: 项目土地增值税按销售总收入的1%进行预征d：建筑面积按照20万平方米计算e：销售均价按两年后的均价计算，为5623元/预设本项目的净开发投资收益186、（R）在30%左右，则投资净利润率=净利润总额/总投资 R=（45076-15.6x）/（45057+20.8x）=30% 则X=1445元/根据假设开发法，本项目住宅用地基准价格为1445元/。项目财务测算项目财务测算/ /项目土地估价项目土地估价/ /住宅用地地价评估住宅用地地价评估242把通过市场比较法和假设开发法两种估算路径得出的项目住宅楼面地价进行加权求和，得出项目住宅楼面地价为1448元/，即164万/亩项目财务测算项目财务测算/ /项目土地估价项目土地估价/ /住宅用地地价评估住宅用地地价评估通过市场比较法，得出项目住宅地块目前楼面地价为1450元/平方米。通过假设开发法，得出项187、目住宅地块目前楼面地价为1445元/平方米。两者加权求和，考虑到通过市场得到的地价更能反映市场情况，把通过市场比较法得来的地价权重设为70%则本地块住宅用地楼面地价估算结果如下:145070% +144530% =1448元/则本地块公寓用地楼面地价约1448元/以1.7为平均容积率，每亩地价约为164万/亩243根据土地出让时间较近、距离本案距离较近或者与本案成熟度相似，是商业用地的原则，选取市区训练馆东侧地块、松陵镇八坼社区通连路地块、横扇镇菀缝街48号地块作为比较案例。根据土地出让时间较近、距本案距离较近或者与本案成熟度相似等原则，选取商业用地的可比地块案例。滨湖新城市区训练馆东侧地块横188、扇镇菀缝街48号地块松陵镇八坼社区通连路地块项目财务测算项目财务测算/ /项目土地估价项目土地估价/ /商业用地地价评估商业用地地价评估244从区位、人流量、交通等方面拿本案与对比案例进行比较，得出本案商业地块楼面地价的比准价格为1534元/平方米项目财务测算项目财务测算/ /项目土地估价项目土地估价/ /商业用地地价评估商业用地地价评估从区位、成熟度、交通等因素对比案例与项目地块，得出比拟系数进行加权平均，得出项目商铺楼面地价为1534元/平方米245根据距离本案距离较近，为在售楼盘、产品为中高档等原则，选取可跟本案商铺相比较的商铺案例根据距离本案距离较近，为在售楼盘、产品中高档等原则，新天189、地商业广场、汇金中央广场和吴江上海城商铺作为比较案例。滨湖新城吴江上海城商铺新天地商业广场汇金中央广场项目财务测算项目财务测算/ /项目土地估价项目土地估价/ /商业用地地价评估商业用地地价评估246从区位、商业定位、交通等方面拿本案与对比案例进行比较，得出本案开发商业物业的现时销售价格为8670元/平方米项目财务测算项目财务测算/ /项目土地估价项目土地估价/ /商业用地地价评估商业用地地价评估从区位、规划、交通等因素对比案例与项目商业物业，得出比拟系数进行加权平均，得出本案商铺目前应售价格为8670元/平方米。按照09、10年5%、5%的年增长率，二年后区域住宅售价为9559元/平方米。2190、47假设项目商业物业一定开发体量，估算项目的开发成本项目财务测算项目财务测算/ /项目土地估价项目土地估价/ /商业用地地价评估商业用地地价评估假设本案5万平方米的商业物业，销售均价时点为两年后的2012年，销售均价为9559元/计算，计算过程如表：248假设项目50%的投资利润率，结合前面估算的成本和销售价格，得出本案商业用地基准用地价格1573元/根据假设开发法，本项目商业用地基准价格为1573元/。项目财务测算项目财务测算/ /项目土地估价项目土地估价/ /商业用地地价评估商业用地地价评估说明：a: 项目营业税及附加按费用的5.55%计算b: 项目所得税按新行税率25%计算c: 项目土地191、增值税按销售总收入的1%进行预征d：建筑面积按照5万平方米计算e：销售均价按两年后的均价计算，为9559元/预设本项目的净开发投资收益（R）在50%左右（商铺开发销售周期长），则投资净利润率=净利润总额/总投资 R=（20315-3.9x）/（17599+5.2x）=50% 则X=1573元/249把通过市场比较法和假设开发法两种估算路径得出的项目商业楼面地价进行加权求和，得出项目商业楼面地价为1546元/，即165万/亩项目财务测算项目财务测算/ /项目土地估价项目土地估价/ /商业用地地价评估商业用地地价评估通过市场比较法，得出项目商业地块目前楼面地价为1534元/平方米。通过假设开发法，192、得出项目商业地块目前楼面地价为1573元/平方米。两者加权求和，考虑到通过市场得到的地价更能反映市场情况，把通过市场比较法得来的地价权重设为70%则本地块商业用地楼面地价估算结果如下:153470% +157330% =1546元/则本地块商铺用地楼面地价约1546元/以1.6为平均容积率，每亩地价约为165万/亩250根据土地出让时间较近、距离本案距离较近或者与本案成熟度相似，是办公用地的原则，选取松陵镇人民路北、长安路西地块 、市经济开发区运东同津大道西侧、绣湖东路北侧地块、汾湖镇厍星路西侧地块作为比较案例。根据土地出让时间较近、距离本案距离较近或者与本案成熟度相似等原则，选取办公用地的可193、比地块案例滨湖新城松陵镇人民路北、长安路西地块汾湖镇厍星路西侧地块市经济开发区运东同津大道西侧、绣湖东路北侧地块项目财务测算项目财务测算/ /土地价格评估土地价格评估/ /办公地价评估办公地价评估251从区位、规划前景、交通等方面拿本案与对比案例进行比较，得出本案办公地块楼面地价的比准价格为685元/平方米从区位、成熟度、交通等因素对比案例与项目地块，得出比拟系数进行加权平均，得出项目写字楼楼面地价为685元/平方米项目财务测算项目财务测算/ /土地价格评估土地价格评估/ /办公地价评估办公地价评估252根据距离本案距离较近，为在售楼盘、产品为中高档等原则，选取可跟本案写字楼物业相比较的办公案194、例根据距离本案距离较近，为在售楼盘、产品中高档等原则，上领国际中心、吴郡名座和新城国际项目作为比较案例。滨湖新城上领国际中心汾湖镇厍星路西侧地块吴郡名座项目财务测算项目财务测算/ /土地价格评估土地价格评估/ /办公地价评估办公地价评估253从区位、配套、交通等方面拿本案与对比案例进行比较，得出本案开发办公物业的现时销售价格为4770元/平方米从区位、规划、交通等因素对比案例与项目商业物业，得出比拟系数进行加权平均，得出本案商铺目前应售价格为4770元/平方米。按照09、10年5%、5%的年增长率，二年后区域住宅售价为5259元/平方米。项目财务测算项目财务测算/ /土地价格评估土地价格评估/195、 /办公地价评估办公地价评估254假设项目办公物业物业一定开发体量，估算项目的开发成本假设本案20万平方米的办公物业，销售均价时点为两年后的2012年，销售均价为5259元/计算，计算过程如左表：项目财务测算项目财务测算/ /土地价格评估土地价格评估/ /办公地价评估办公地价评估255假设项目30%的投资利润率，结合前面估算的成本和销售价格，得出本案办公用地基准用地价格445元/根据假设开发法，本项目办公用地基准价格为445元/。说明：a: 项目营业税及附加按费用的5.55%计算b: 项目所得税按新行税率25%计算c: 项目土地增值税按销售总收入的1%进行预征d：建筑面积按照20万平方米计算e196、：销售均价按两年后的均价计算，为5259元/预设本项目的净开发投资收益（R）在30%左右，则投资净利润率=净利润总额/总投资 R=（27992-15.6x）/（61011+20.8x）=30% 则X=445元/项目财务测算项目财务测算/ /土地价格评估土地价格评估/ /办公地价评估办公地价评估256把通过市场比较法和假设开发法两种估算路径得出的项目办公楼面地价进行加权求和，得出项目办公楼面地价为613元/，以3为平均容积率，为123万/亩通过市场比较法，得出项目办公地块目前楼面地价为685元/平方米。通过假设开发法，得出项目办公地块目前楼面地价为445元/平方米。两者加权求和，考虑到通过市场得197、到的地价更能反映市场情况，把通过市场比较法得来的地价权重设为70%则本地块办公用地楼面地价估算结果如下:68570% +44530% =613元/则本地块商铺用地楼面地价约613元/以3为平均容积率，每亩地价约为123万/亩项目财务测算项目财务测算/ /土地价格评估土地价格评估/ /办公地价评估办公地价评估257通过市场比较和假设开发两种方法，加权综合得出项目地价项目财务测算项目财务测算/ /土地价格评估土地价格评估258未来土地价格增幅结合区域成熟度和城市化进程等因素确定。我们认为随着城区开发建设，先期土地价格增幅将会越来越大，在价格到达一定程度后，随着城市化进程的放缓，区域土地价格增幅将趋198、于稳定项目财务测算项目财务测算/ /项目财务评价项目财务评价/ /土地价格增幅确定土地价格增幅确定年均复合增长率16%松陵区土地价格走势分析（单位：元/平米）259项目土地出让收入总计约292亿元注： 土地出让金按照出让当年和下年各50%的比例收取单位：万元项目财务测算项目财务测算/ /项目财务评价项目财务评价/ /土地出让收入估算土地出让收入估算260项目路网等市政设施总成本约18.48亿元，配套公建设施总成本约14亿元项目财务测算项目财务测算/ /项目财务评价项目财务评价/ /路网与公配套建成本路网与公配套建成本路网河道建设成本明细（包括部队农场区道路市政）其他公建配套设施成本估算261项199、目总投资约120亿元，大规模的投资将有力拉动吴江城市经济发展项目财务测算项目财务测算/ /项目财务评价项目财务评价/ /项目建设投资计划表项目建设投资计划表注：以上投资未包括利息 银行贷款按5年期计算，利率取5.76%，管理费用和不可预见费按工程建设投资的3%、5%计算单位：万元262项目前期投资资金以银行贷款为主，2014年起开始以土地出让收入为主项目财务测算项目财务测算/ /项目财务评价项目财务评价/ /项目资金筹措表项目资金筹措表单位：万元263项目开发内部收益率为8.89%，动态投资回收期18.9年，净现值85968万元，项目财务回报合理项目财务测算项目财务测算/ /项目财务评价项目财200、务评价/ /项目现金流量表项目现金流量表注：政府计提按照8%提取， 年折现系数为8% 净现值为折算到2010年初时的净现值，动态回收期从2008年开始计算。单位：万元264项目财务测算项目财务测算/ /项目财务评价项目财务评价/ /项目投资高峰值项目投资高峰值项目开发投资高峰期为2012年，峰值为898197万元投资高峰期为2012年，峰值为898197万元265项目财务测算项目财务测算/ /项目财务评价项目财务评价/ /项目开发风险分析项目开发风险分析项目区域开发面临政策、成本、市场等不确定因素的影响266 滨湖新城开发意义重大，城区开发投入资金较多，通过合理的土地运营，项目可获得合理经济回201、报，同时将有力带动吴江城市经济发展。267房地产市场研究Part 5p房地产总体市场p土地市场p住宅市场p办公市场p商业市场268吴江房地产市场保持良好发展势头，投资稳步增长，供求处于波动情况。吴江市2004-2008年房地产投资总额（单位：亿元）吴江2007-200年商品房供应、成交面积对比（单位：万平米)*数据来源：吴江市统计年鉴*数据来源：易居（中国）数据整理p全市房地产业投资快速放大，表明投资商对吴江房地产市场的良好预期。p07年市场供应较少，主要是消化存量，进入08年，供过于求，09年市场受政策影响供应放大。年均复合增长率33.4%吴江房地产市场研究吴江房地产市场研究/ /房地产市场202、房地产市场269近年来，吴江商品房价格稳步增长，未现较大波动。p吴江房地产成交量在07年达到顶峰，09年预计可逐步恢复，达到100万平方米。p近几年吴江市商品房价格稳步上扬，08年达到4822元/平米，年复合增长率达到19.1。*数据来源：易居（中国）市调数据库吴江房地产市场研究吴江房地产市场研究/ /房地产市场房地产市场吴江市商品房成交走势分析（单位：元/平米）年均复合增长率19.1%吴江市商品房成交价走势分析（单位：元/平米）270从价格情况看，吴江商品房价格比苏州城区低30以上，说明吴江的房价处于较低位。p吴江与苏州的房价差在30%,与吴中区的价格差也在40%,较大的价格落差使越来越多的203、苏州人来吴江买房子2008年受宏观经济和房地产政策影响，各区域呈现供不应求情况。吴江房地产市场研究吴江房地产市场研究/ /房地产市场房地产市场2008年吴江市与苏州各区商品房供求价格分析*数据来源：易居（中国）市调数据库差40%271近年来，吴江土地价格稳步增长，土地价值逐步体现，主城区商办住宅价格差异不大松陵区土地价格走势分析（单位：元/平米）p近几年吴江市土地价格逐步提升，05至08年复合增长率为24.5%，近两年增长较快，但相对于较低基数，价格仍有空间，主城区松陵城区土地价格的增长率达到16%，商办与住宅用地价格差异不大*数据来源：易居（中国）市调数据库吴江房地产市场研究吴江房地产市场研204、究/ /土地市场土地市场吴江市土地成交价走势分析（单位：元/平米）年均复合增长率16%年均复合增长率24.5%272吴江房地产市场位于房地产周期中的增长期，未来几年有望整体保持良好发展势头城市角色研判/房地产市场研究/房地产市场走势分析复苏繁荣衰退萧条复苏房地产增长趋势线波谷波峰房地产发展速度时间 t房地产周期图吴江处于复苏期（增长期）吴江房地产市场趋势研判吴江房地产市场趋势研判未来几年吴江房地产市场将整体保持旺盛需求本地购买力增强本地、外地购买愿望增强外地购买愿望增强经济发展环境美化交通改善带来本地自住、投资购房需求带来本地、外地购房需求带来本地、外地购房需求273在历史数据的基础上，通过回205、归模型，我们对未来吴江市房地产的商品房销售量及成交价格进行了预测Y=ax1+bx2+cx3+dx4+e吴江商品房销售量预测（万）X从GDP、固定资产投资、户籍人口、人均可支配收入四者中选取商品房销售量和价格回归模型设定为：吴江商品房价格预测（元/）城市角色研判/房地产市场研究/房地产市场预测注：2009年上半年吴江商品房销售量为55万年均104万年均144万年均增幅19%年均增幅10.5%274选取多个影响因子，进行回归分析，增加回归显著性房地产销售量及价格预测值回归因子预设未来增幅y1=-0.365992*x1-1.334016*x2+0.018495*x3-13933，回归结果显著y2=2206、.545443*x1+0.063305*x3+0.013381*x4-47813.61，回归结果显著城市角色研判/房地产市场研究/房地产市场预测275目前新发展的城南片区发展迅猛，未来城市将沿滨湖重点发展，规划中的滨湖片区前景看好吴江房地产市场研究吴江房地产市场研究/ /住宅市场住宅市场276吴江写字楼市场受第三产业欠发达影响，处于发展前期，价格与住宅差距不大吴江房地产市场研究吴江房地产市场研究/ /办公市场办公市场价格情况： 一般新建办公楼年租金在330元/平方米至400元/平方米个案情况： 银都大厦一般1元/平方米.天至1.1元/平方米.天名都大厦生态智能化商务办公售价：5500-5800207、元/平方米吴江城区地区银都大厦名都大厦生态智能化商务办公名都大厦277吴江商业市场发展迅猛，目前有三大商圈，商业体量较大，对项目的商业形成强烈竞争吴江城区地区吴江房地产市场研究吴江房地产市场研究/ /商业市场商业市场城南新商圈永康路商业街商圈东太湖美食休闲商业副中心仓桥头商圈备注：福布斯中国大陆百佳商业城市评选中，吴江位列全国县级市第二名。 “2007年2020年吴江市松陵城区商业网点规划”进行公示。规划指出：松陵城区的标志性商业格局为“一主三副城市商业中心”，即永康路市级商业主中心和城南商业副中心、运东商业副中心、东太湖美食休闲商业副中心。 商业租金： 永康路东段沿街底层年租金在5000元/208、平方米至6000元/平方米 永康路西段沿街底层年租金在4000元/平方米至5500元/平方米 鲈乡北路底层年租金在1500元/平方米至2500元/平方米 中山北路底层年租金在1700元/平方米至2500元/平方米278松陵饭店松陵饭店 诚源国际大酒店诚源国际大酒店 汉唐国际酒店汉唐国际酒店盛世锦江盛世锦江在吴江高端人群中，酒店休闲娱乐消费市场认同度很高，但星级酒店区位敏感性强，且投入高，应谨慎p客群需求分析客户对配套、房价和地段最为敏感，吴江酒店消费人群主要为商务客和市民，需要较高的配套，喜欢游玩与客房服务完善的酒店吴江房地产市场研究吴江房地产市场研究/ /酒店市场酒店市场279总体市场吴江房209、地产市场发展趋势良好，预期具备一定的升值空间，预期接轨苏州，价格将走出洼地。住宅市场吴江住宅市场顺应吴江的城市空间发展布局，向南向西发展，目前是刚性需求为主，城区新楼盘的苏州客源占10%. 机会点一：未来南部新城与滨湖新城将成为城市开发的重点，城区间竞争较为激烈； 机会点二：吴江的经济发展中心在于产业，因此房地产投资并不占主导优势，但随着城市化的进行，主城区优秀的生活配套将吸引大量新城市人口。商办市场商业气氛一般，以基本需求型商业为主，高端购物客源流失去苏州。未来发展规模较大。而办公市场尚处于发展期。滨湖新城的机会点滨湖新城的机会点酒店市场主城区和盛泽区商务活动较为频繁，高品质的高星级酒店满足商务客源的多元化需求吴江房地产市场研究吴江房地产市场研究/ /研究总结研究总结280Thanks For Your Attention !