1、佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询 机密机密此报告仅供客户内部使用。未经书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制佳合房产整合管理咨询项目佳合房产整合管理咨询项目战略梳理报告战略梳理报告1佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询战略分析结论战略分析结论短期趋势：短期趋势：2000年开始新一轮周期，2000-2002年为恢复期，2003-2004年为高潮期，2005-2006为盘整期，到2007年达到低谷期然后开始恢复。因为中国经济强劲的增长势头，房价不可能出现较大的回落，只会有小幅波动。长期趋势：长期趋势：未来二十年房地产市场将处于增长阶段。市场空间极大。战略定位：战略定位：当前的整2、体战略是从机会型战略转向集约型战略，逐步形成稳定的客户群、产品线、和确定的区域布局。客户定位是中端客户，产品定位是中端精品住宅（至少）。区域定位：一线城市除杭州外其它不进入，主要进入二三线城市，所有进入的城市，人均GDP必须在1千美金以上，是人口导入区域，人均GDP在3千美金以内的城市不要进入郊区市场。2佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询佳合全国战略布局佳合全国战略布局 核心区域核心区域 三年以内至少保持三年以内至少保持60%的资源投在的资源投在1区。区。守住杭州、拓展温岭守住杭州、拓展温岭新区域以台州、嘉兴新区域以台州、嘉兴及区域内百强县为拓及区域内百强县为拓展重点。展重点。1 长三角3、长三角 2环渤海环渤海 3中西部中西部 探索区域探索区域三年内重点探索区域，三年内重点探索区域，重点城市是天津、石重点城市是天津、石家庄、青岛家庄、青岛 及周边地及周边地级市和市辖县级市，级市和市辖县级市，第一次进入的城市，第一次进入的城市，人均人均GDP必须在必须在2千千美金以上，人口在美金以上，人口在100万以上、万以上、GDP三三年增长率连续在年增长率连续在以上的城市以上的城市.关注区域关注区域三年以内至多有三年以内至多有10%的资源投在的资源投在3区。不区。不考虑县级市考虑县级市。第一次进入的城市，第一次进入的城市，人均人均GDP必须在必须在2千千美金以上，人口在美金以上，人口在1004、万以上、万以上、GDP三三年增长率连续在年增长率连续在以上的城市以上的城市.3佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询区域区域通过主动性的搜索拟进入区域或者通过机会找到拟进入区域进入区域的中心城市或影响力最大的城市，开始房地产业务，逐渐培养当地团队扩散到周边三线城市区域拓展方式区域拓展方式4佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询佳合房产三阶段公司整体战略佳合房产三阶段公司整体战略第一阶段第一阶段20062008第二阶段第二阶段2009-2011第三阶段第三阶段2012以后以后 区域知名的品牌企业区域知名的品牌企业跨区域的房地产企业跨区域的房地产企业 全国化的房地产品牌企业全国化的房地产品牌企5、业一个牌子（品牌）一个牌子（品牌）一个基地（实力）一个基地（实力）一套模式（管理）一套模式（管理）业务扩张，建立一到二业务扩张，建立一到二个长期发展个长期发展的的区域子公区域子公司司战略定位战略定位稳步经营，扩张产品线稳步经营，扩张产品线进入商业进入商业/办公市场办公市场战略重点战略重点聚焦战略聚焦战略拓展战略拓展战略全国化战略全国化战略5佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询佳合房产的三年业务战略目标分解佳合房产的三年业务战略目标分解年份年份销售额销售额2.362.36亿亿20062006200720073.463.46亿亿200820085-105-10亿亿目标差距：根据以上分析目标差距6、：根据以上分析2006-20072006-2007需要获取需要获取20082008年能销售年能销售1.51.5亿以上的地块，按亿以上的地块，按40%40%土地款土地款计算，至少需要计算，至少需要6 6千万的土地投资。千万的土地投资。说明：以上数据都是根据地调研预估得出，可以适当调整。说明：以上数据都是根据地调研预估得出，可以适当调整。序号项目建筑面积均价销售总额2006200720081水印康庭16万750012亿（40%）0.48.0.4.02中央花园22万31006.86亿0.8亿0.8亿0.8亿3鑫日苑5.68万28001.59亿0.2370.4箬横新项目3。10.00.25锦屏二期1。7、82.56铜陵项目4.3万36000.50.00.07合计2。363.51。55(51%)合作项目按股份算合作项目按股份算27006.3110000.58亿0.83(51%)0.226.9亿0。03。466佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询佳合的三年战略目标业务执行计划佳合的三年战略目标业务执行计划 2006年的业务重点是锦屏项目和中央花园的运作，锦屏项目属于高端项目，运作难度较大，总体金额较大，对公司的影响很大 中央花园体量大，对公司的发展影响大。通过两个项目的操作，建立优势共享的管理流程、预算的规范和推行绩效管理的。2006年完成石家庄项目的获取，可以关注台州或杭州获取项目。20068、2006 2008 200820072007 2007年，各项目的运作会带来较多现金 2007年必须在杭州获取项目 在台州、温岭和嘉兴可以选择性获取项目 锻造一支强大的管理队伍，形成独特产品系列 加强物业管理的运作，形成良好的品牌聚焦运营战略投资管理体系 战略布局基本形成，各项目会带来大量回款。管理体系运作成熟，适当的人才储备。准备异地拓展，石家庄扩张。进入天津和山东区域7佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询目目 录录p佳合房产环境分析佳合房产环境分析p佳合房产的战略定位p佳合房产的使命和愿景p佳合房产的战略目标p佳合房产的战略执行方案8佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询环境分析逻辑9、框架环境分析逻辑框架宏观环境分析宏观环境分析房地产业分析房地产业分析竞争分析竞争分析内部分析内部分析SWOT分析分析近期政策解读近期政策解读9佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询近期重点政策解读近期重点政策解读一、一、20052005年从年从3 3月初，月初，政府工作报告政府工作报告将将“调控房价调控房价”列为政府工作重列为政府工作重点，并由中国人民银行决定，自点，并由中国人民银行决定，自3 3月月1717日起，调整商业银行自营性个人住日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策。房贷款政策。解读解读:政府的基本判断是房价过高，调控房价的目标政府的基本判断是房价过高，调控房价的目标是让房价不大10、幅上涨，但也不能大幅下跌，其目标幅度范围在-30%到5%之间，房价上涨平均超过5%的增长，政府一般会出政策调控。下跌超过30%，政府会放松政策.原因是下跌超过30%银行会面临巨大的风险。在中国经济依然快速增长的情况下，若有政策支持，房价会迅速稳定。调控手段：调控手段：加息的措施在短期内影响极小，因为相对房价的快速增长，利息增加是微小的成本。所以效果不大，但持续的加息对长期影响较大，且对其他产业影响较大。10佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询二、国八条二、国八条 20052005年年3 3月月2626日国务院办公厅发布日国务院办公厅发布国务院关于切实稳定住国务院关于切实稳定住房价格的通知房11、价格的通知（又称国八条）。（又称国八条）。解读：主要内容是解读：主要内容是强调地方政府调控价格的重要性。加大住房供应结构调整的力度，清理闲置土地，加强市场整顿和监管等以调整结构，打击投机炒作为主。其中其中“对住房价格涨幅超过当地居民消费价格指数一定幅度的地区，有关部门可采取暂停审批该地区其他建设项目用地、暂停提高公用事业价格和收费标准等措施。”在控制非住宅和高价位商品住宅建设的基础上，着力增加普通商品住房。，控制拆迁的要求“2005年城镇房屋拆迁总量要控制在去年水平之内”表明了政府的目标表明了政府的目标 。国八条主要表明了价格调控的重要性和表明了态度，确定了方向，主要国八条主要表明了价格调控的12、重要性和表明了态度，确定了方向，主要关注点在需求方面，但缺少操作性措施，所以紧跟着出了新八条。关注点在需求方面，但缺少操作性措施，所以紧跟着出了新八条。11佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询三、新八条：三、新八条：20052005年年4 4月月2727日国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，日国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。当前加强房地产市场引导和研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。当前加强房地产市场引导和调控要采取以下措施（又称新八条）调控要采取以下措施（又称新八条）解读：解读：主要内容是从土地供应、公开信息、价格、政府考核体系等方面采13、取措施增加普通商品住房和经济适用住房的供应；从税收、市场监管、信息披露等方面强调市场控制；加强金融风险控制。新八条有了极强的指导性，经济适用房成了调控的主要工具，这不仅仅是短期的举措，而是和整个产业的未来发展模式密切相关。是和整个社会发展的转型密切相关的，关注普通人成为未来市场的长期指向。以两个八条为代表的新政之后，购房者开始持币观望，开发商并不降价，市场开始僵持阶段。12佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询四、四、七部委七部委2005年5月11日国务院办公厅转发建设部、发展改革委员会、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监局等七部委关于做好稳定住房价格工作的意见意见明确了房地产行业14、的国民经济支柱产业地位，将调控的目标锁定为“住房价格的基本稳定”和“房地产业的健康发展”；指出了“普通住房”的明确标准：省地、小户型和平价，提出引入市场机制进行土地开发整理，提高普通住房用地供应能力。自年月日起，对个人购买住房不足年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过年（含年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过年（含年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。这次七部委意见突出了较强可操作性。20052005年的三个文件，方向一致，从宏观到微层层细化，强调房地产年的三个文件，方向一致，从宏观到微层层细化，强调房15、地产是国民经济支柱产业，但要结构转型，稳定房价。是国民经济支柱产业，但要结构转型，稳定房价。13佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询20062006年年国六条：国六条：5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，出台调整住房供应结构，进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，整顿和规范房地产市场秩序，加快城镇经济适用房、廉租住房制度建设，完善房地产统计和信息披露制度等六项极具针对性的措施。5.29九部门九部门正式颁发宏观调控细则 1 自年月日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设16、总面积的以上 2 从年月日起，对购买住房不足年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税 3 从年月日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于。对购买自住住房且套型建筑面积平方米以下的仍执行首付款比例的规定。4 要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的；5 合理控制城市房屋拆迁规模和进度 国六条和国六条和20052005年所出的政策步调一致，依然是打击投机，强调稳定价格，调整结年所出的政策步调一致，依然是打击投机，强调稳定价格，调整结构，只是九部委的政策特别细。具有极强的控制力度。所有的政策传递了政府坚构，只是17、九部委的政策特别细。具有极强的控制力度。所有的政策传递了政府坚定不移的观念。价格必须稳定。结构必须调整。价格稳定和结构转型是中国的经定不移的观念。价格必须稳定。结构必须调整。价格稳定和结构转型是中国的经济发展和国情所决定的。济发展和国情所决定的。14佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询宏观环境分析宏观环境分析房地产业房地产业政治政治环境环境经济经济环境环境技术技术环境环境社会社会环境环境15佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询一、政治环境对房地产业发展的影响一、政治环境对房地产业发展的影响 中中国国的的政政局局自自19791979年年开开始始改改革革开开放放以以来来一一直直保保持持着着18、稳稳定定发发展展的的趋趋势势。1616大大的的召召开开，确确定定了了中中国国在在未未来来至至少少2020年年内内的的发发展展方方向向，坚坚持持以以经经济济建建设设为为中中心心，稳稳定定的的社社会会政政治治环环境境将将保保证证经经济济领领域域内内各各个个产产业业平平稳稳发发展展和和城市建设有序进行。城市建设有序进行。16佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询十一五规划对房地产业的影响十一五规划对房地产业的影响科学发展观、建设和谐社会的思想，导致宏观调控将成为科学发展观、建设和谐社会的思想，导致宏观调控将成为1-21-2年产业政策的主流，年产业政策的主流，房价出现大幅上升的空间不大。房价出现大幅19、上升的空间不大。发展社会主义新农村及加速中国城市化进程的思想，保证十一五期间房地产产业前发展社会主义新农村及加速中国城市化进程的思想，保证十一五期间房地产产业前景是稳步发展，不会产生冬天之忧。景是稳步发展，不会产生冬天之忧。解决中低收入人群的居住问题，将导致中高档房产的开发后续的土地储备支持不足。解决中低收入人群的居住问题，将导致中高档房产的开发后续的土地储备支持不足。0606年是宏观调控的持续之年，但应也会鼓励住房消费，但是这个住房消费指的是鼓年是宏观调控的持续之年，但应也会鼓励住房消费，但是这个住房消费指的是鼓励普通商品房消费，而且是在普通商品房里鼓励和支持自住性的商品房消费。励普通商品房20、消费，而且是在普通商品房里鼓励和支持自住性的商品房消费。十一五规划将是催生真正市场化的房地产十一五规划将是催生真正市场化的房地产 。十一五期间十一五期间,房地产业将迎来巨大的变房地产业将迎来巨大的变化化,伴随着财税改革、市场的完善、区域协调发展伴随着财税改革、市场的完善、区域协调发展,房地产业的利益分配机制、竞争房地产业的利益分配机制、竞争格局、区域分布格局都将面临改变格局、区域分布格局都将面临改变,房地产房地产行业行业将向更加规范化、市场化竞争时代迈将向更加规范化、市场化竞争时代迈进。进。土地资源的市场化以及后市的平稳，导致土地增值战略将难以奏效，将催生新的地土地资源的市场化以及后市的平稳，21、导致土地增值战略将难以奏效，将催生新的地产企业发展战略。产企业发展战略。17佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询二、经济环境对房地产业发展的影响二、经济环境对房地产业发展的影响 中国的中国的GDPGDP已经数年保持了接近两位数的增长率，成为亚洲经济乃至世界已经数年保持了接近两位数的增长率，成为亚洲经济乃至世界经济发展的龙头，经济的持续发展对于提高人民收入、解决贫富差距、经济发展的龙头，经济的持续发展对于提高人民收入、解决贫富差距、维护社会稳定、解决就业有着积极的意义，因此，我们预计未来中国维护社会稳定、解决就业有着积极的意义，因此，我们预计未来中国GDPGDP依然会保持平稳增长。而房地产行22、业则成为促进国家经济发展、带动消依然会保持平稳增长。而房地产行业则成为促进国家经济发展、带动消费、提供劳动岗位的重要产业，房地产业尤其是房地产投资对中国经济费、提供劳动岗位的重要产业，房地产业尤其是房地产投资对中国经济保持左右的增长起了重要贡献。房地产业的产业链较长，涉及数十保持左右的增长起了重要贡献。房地产业的产业链较长，涉及数十个产业，房地产销售直接带动了建材、日用消费品、家用电器等行业的个产业，房地产销售直接带动了建材、日用消费品、家用电器等行业的消费；房地产行业就业人数年增长率达消费；房地产行业就业人数年增长率达4.5%4.5%，有，有3000 3000 多万人直接从事与多万人直接从事23、与房地产业有关的工作，其中仅物业管理行业目前就有房地产业有关的工作，其中仅物业管理行业目前就有500 500 万人。房地产万人。房地产已经成为经济发展的支柱产业。已经成为经济发展的支柱产业。经济的发展会使得居住的要求提高，改善型需求成为市场的主流。经济的发展会使得居住的要求提高，改善型需求成为市场的主流。18佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询十五期间城乡居民储蓄存款余额保持稳定增长，购买力稳十五期间城乡居民储蓄存款余额保持稳定增长，购买力稳步增加步增加19佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询十五期间，我国固定资产投资一直保持快速增长，成为十五期间，我国固定资产投资一直保持快速增长，成24、为拉动经济的增长的一级，但粗放的增长方式已经导致了拉动经济的增长的一级，但粗放的增长方式已经导致了资源消耗过大。经济增长的方式正在发生改变。资源消耗过大。经济增长的方式正在发生改变。20佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询但是在国家宏观调控以后，但是在国家宏观调控以后，2006年投资增长依然较快，房价依年投资增长依然较快，房价依然没有控制住，所以国家重新进行宏观调控。然没有控制住，所以国家重新进行宏观调控。21佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询城市化的发展城市化的发展城市是一个国家现代化发展达到一定高度的标志，城市化是一个国家实城市是一个国家现代化发展达到一定高度的标志，城市化是一个25、国家实现现代化必然要经过的一个过程。现现代化必然要经过的一个过程。我国的城市化处于较低的水平：按照纳瑟姆曲线，城市化率在我国的城市化处于较低的水平：按照纳瑟姆曲线，城市化率在30%-70%30%-70%之之间是城市化率加速时期，间是城市化率加速时期，96 96 年开始我国的城市化率刚好超过年开始我国的城市化率刚好超过30%30%，所以，所以过去几年我国的城市化率也一直处于快速发展阶段与此规律相吻合，年过去几年我国的城市化率也一直处于快速发展阶段与此规律相吻合，年均增速达到均增速达到1.5%1.5%左右，根据日本和韩国的发展经验，日本连续左右，根据日本和韩国的发展经验，日本连续28 28 年每年26、年每年1.67%1.67%的速度增长；而韩国连续的速度增长；而韩国连续25 25 年每年年每年1.52%1.52%的速度增长。的速度增长。由于中国人口众多，幅员广阔，地区差异极大，中国城市化发展的时间由于中国人口众多，幅员广阔，地区差异极大，中国城市化发展的时间将更长，所以我们认为中国未来至少二十年内城市化将保持较快速的发将更长，所以我们认为中国未来至少二十年内城市化将保持较快速的发展。这将推动房地产业持续的增长。展。这将推动房地产业持续的增长。22佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询城市化率与经济发展水平正相关城市化率与经济发展水平正相关 按照国际标准正处于中低收入国家行列按照国际标准正27、处于中低收入国家行列23佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询纳瑟姆曲线纳瑟姆曲线当城市化率超过当城市化率超过30%30%城市化水平将加速城市化水平将加速城市化水平（）第二拐点（70）第一拐点（30）时间资料来源：世界银行24佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询中国城市化率处于加速阶段中国城市化率处于加速阶段城市化开始加速25佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询日本和韩国城市化发展历史日本和韩国城市化发展历史 加速时期年均城市化率增长日本1947-1975 28%-75%28年1.67%韩国1960-198536%-74%25年1.52%26佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询三28、社会环境对房地产业的影响三、社会环境对房地产业的影响人口：中国目前人口人口：中国目前人口1313亿多，亿多，20062006年年2 2月月9 9日，中国国务院发布日，中国国务院发布国家中长期国家中长期科学和技术发展规划纲要科学和技术发展规划纲要(20062020(20062020年年)，提出未来十五年的人口目，提出未来十五年的人口目标是将人口数量控制在十五亿以内。人口将继续处于增长阶段。标是将人口数量控制在十五亿以内。人口将继续处于增长阶段。教育：大学教育扩招以后，大量的大学毕业生逐步进入社会，以及各种培训教育：大学教育扩招以后，大量的大学毕业生逐步进入社会，以及各种培训导致整个社会文化水平29、提升，对于房地产业而言，审美的需求将会提升，导致整个社会文化水平提升，对于房地产业而言，审美的需求将会提升，细分市场变多。细分市场变多。文化观念：文化观念：一步到位的概念中国的部分消费者把置业买房当作不可将就的人生一步到位的概念中国的部分消费者把置业买房当作不可将就的人生大事，选择房型时不是很理性。大事，选择房型时不是很理性。健康的观念，随着生活水平的提高，健康日益成为人们首要关注健康的观念，随着生活水平的提高，健康日益成为人们首要关注节能的影响，中国能源的紧缺将导致能源节约型产品成为市场的热节能的影响，中国能源的紧缺将导致能源节约型产品成为市场的热点点。27佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管30、理咨询四、技术环境对房地产业的影响四、技术环境对房地产业的影响随随着着房房地地产产业业的的发发展展，住住宅宅产产业业化化正正在在成成为为房房地地产产发发展展的的新新趋趋势势，住住宅宅产业化可以形成标准，提升住宅的质量。产业化可以形成标准，提升住宅的质量。新新材材料料，新新工工艺艺的的发发展展，节节能能产产品品将将逐逐步步得得到到大大规规模模的的运运用用并并形形成成竞竞争争优势。优势。28佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询房地产行业分析房地产行业分析国家土地政策分析国家土地政策分析 房地产行业概述房地产行业概述 房地产市场分析房地产市场分析29佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询产业变31、革的起点：经营性土地的供应方式发生了大的变化产业变革的起点：经营性土地的供应方式发生了大的变化 开发商开发商回收闲置土地回收闲置土地土地供应土地供应土地供应土地供应土地供应土地供应招标招标挂牌挂牌拍卖拍卖土地市场土地市场和和土地储备土地储备中心中心市场机制配置土地资源，对土地供需进行合理调控，引导房地产市场有序发展，充分实现土地的价值。保证了土地交易的公开、公平与公正，提高交易行为的规范化程度，可以从源头上有效地遏制腐败。市场的完善和市场作用的发挥，有利于促进政府进一步转变职能，改革行政方式，提高管理和服务水平。30佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询目前的土地政策将对土地供应总量、价格、32、房地产业竞争态势以及目前的土地政策将对土地供应总量、价格、房地产业竞争态势以及跨区域经营都带来重大变化跨区域经营都带来重大变化区域经营区域经营打破了地区、行业垄断，大大加快了区域竞争的进程。介入外地经营的范围和速度加快竞争态势竞争态势加大了行业竞争的激烈程度，对核心能力提出更高的要求。规模和品牌对企业的生存发展更加重要。供应总量供应总量国家通过土地规划控制供应总量宏观调控将通过土地调控市场结构。土地利用计划公开透明价格价格总体价格将由市场的发展确定31佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询公开土地市场有利于有实力的房地产开发商跨地区经营发展公开土地市场有利于有实力的房地产开发商跨地区经营发展33、提供更多的机会提供更多的机会促进规模化专业化促进规模化专业化缩短开发时间缩短开发时间控制经营风险控制经营风险行业和地区垄断被打破，开发商可以在全国选择合适开发地区和项目，选择面大大宽于以前自己凭关系找地的开发模式目前政府主要供应熟地，大大减少了开发商自行进行一级开发的时间和风险由于土地成本透明，开发商可以选择自己的优势项目开发，便于控制风险只有规模化、专业化才能有更多的开发能力和获得更多的开发资金获取新的开发项目，有利于形成全国性的大开发公司32佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询土地市场土地市场供应者土地多头供应的局面得到更本性好转国家成为土地的唯一供应商。需求者国民待遇。对内和对外的开34、放，外资和民营的需求大幅上升尤其是开发服务领域，政府审批公开、公正、公平市场化配置土地资源，维护国家土地政策的稳定性中介服务国外评估机构的进入带来了先进的管理理念、成熟的评估技术、服务手段和实践经验市场化价格将合理回归目标：形成平等、公开、竞争有序、统一规范的土地市场秩序目标：形成平等、公开、竞争有序、统一规范的土地市场秩序加入加入WTO对中国土地市场的影响逐渐显现，主要是规范政府的审批行对中国土地市场的影响逐渐显现，主要是规范政府的审批行为和公开、透明，规范为和公开、透明，规范33佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询综合来看：对需求影响因素分析表明，对未来土地需求的影响因素综合来看：对需35、求影响因素分析表明，对未来土地需求的影响因素由现在的高利润驱动逐渐向成熟市场过度由现在的高利润驱动逐渐向成熟市场过度影响土地需求的因素影响土地需求的因素近期近期中期中期长期长期城市化发展水平强强强居民消费能力较强较强强居民消费偏好较弱较强较强市场垄断和行业垄断程度较弱较强强土地交易成本较弱较强较强土地价格较强较强强土地获利大小强较强较强目前土地储备情况较强较弱较弱各因素的分析表明：1.高利润回报的逐渐回落使得需求驱动因素由单一逐渐向综合型过渡2.土地价格与需求的相关性逐渐加强，为政府的行政调控提供了依据3.土地的需求可能会集中在少数大型有实力的企业集团中34佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理36、咨询房地产开发的产业特性可以总结为：周期性、关联性、地域性、政策性房地产开发的产业特性可以总结为：周期性、关联性、地域性、政策性周期性周期性我国的房地产周期有三方面的特殊性：第一是房地产周期的频率，大约是7到8年为一个周期；第二个就是我国房地产的周期中，衰退期和低谷期比较短，而增长期和繁荣期时间比较长，这显示出市场需求持续旺盛这样的特点，它明显不同于房地产总量过剩的国家和地区；第三，从销售增长和投资增长的关系来分析，销售增长直接影响到投资的增长。因此房地产公司应更为理性的把握项目投资、开发和销售的时机，避免盲目发展。关关联性性房地产与国民经济的许多行业如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等产业37、都有着密切的产业关联性。随着国际一体化的发展，我国国民经济与全球经济的相关度越来越高。而新的国际贸易保护主义的抬头，如美国对我国钢铁业实施反倾销制裁，使房地产相关行业的发展不稳定性增加，同时入关后，这些行业将面临跨国公司的强大竞争压力。因此，房地产公司需要密切关注相关行业的发展状况给房地产行业带来的影响地域性地域性房地产地域性很强，各地房地产市场发育程度、政策措施、居民收入和消费偏好等千差万别。房地产行业的地域性特征使得房地产公司在进行地域扩张时，必须针对各地具体情况进行逐一分析，谨慎投资。政策敏感性政策敏感性房地产在国民经济中具有一定的先导性，受国家宏观经济政策的影响非常大。虽然我国国民经济38、的发展势头良好，预计今后几年仍会保持8%的增长速度，但国际形势的不稳定也有可能给我国经济带来较为严重的影响。同时，房地产宏观调控对房地产影响极大。房地房地产开开发业35佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询房地产业的发展模式房地产业的发展模式当前模式（香港模式）使得房地产业必然波动极大当前模式（香港模式）使得房地产业必然波动极大开发商销售商设计、建设商消费者银行投资者银行36佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询金融地产模式（美国模式）金融地产模式（美国模式）在宏观调控下信托基金和房地产证卷化将逐步催生新的房地产发展在宏观调控下信托基金和房地产证卷化将逐步催生新的房地产发展模式模式开发商销39、售商建设商消费者商业银行信托基金股市投资者房屋银行抵押证卷37佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询房地产项目运作特点分析房地产项目运作特点分析时间节点时间节点自有核心能力通过外包获得的核心能力前期项目研究、投资决策销售、物业、客户服务最终市场表现图最终市场表现图项目研究施工建造设计规划市场销售物业管理投资决策市场策划客户管理成本管理自己需要加强，也需要利用外力自己需要加强主要利用外力加强现金流现金流38佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询房地产行业发展的阶段房地产行业发展的阶段根据世界银行统一分析：世界各地房地产业的发展分为四个阶段根据世界银行统一分析：世界各地房地产业的发展分为四个阶40、段启动期：人均启动期：人均GDP800-3000GDP800-3000美元；增长期：美元；增长期：3000-80003000-8000美元；成熟美元；成熟期：期：8000-200008000-20000美元；衰退期：美元；衰退期：2000020000美元以上。中国人口众多，美元以上。中国人口众多，房地产市场的发展相对经济的发展适当提前。房地产市场的发展相对经济的发展适当提前。39佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询根据根据“产业生命周期模型产业生命周期模型”，从长期来看，我国大多城市房地产业，从长期来看，我国大多城市房地产业正处于成长期正处于成长期引入期引入期成长期成长期成熟期成熟期衰退期41、衰退期增长率增长率 水平缓慢增长加速增长衰退销售额销售额低顶峰衰退每个客户的成本每个客户的成本 高一般低产品线产品线很短增长缩减平均利润率平均利润率负增加可以很高竞争对手竞争对手很少增加减少典型定价方式典型定价方式 竞争价格成本加成价格渗透减价进入障碍进入障碍技术竞争对手竞争对手典型广告方式典型广告方式认知和教育大众市场认知减少衰减产量过盛更多但稳定多样化低上升40佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询不同的城市发展呈现明显的不同特点，尤其是经济发展、流动人口、客户对象极大的影不同的城市发展呈现明显的不同特点，尤其是经济发展、流动人口、客户对象极大的影响着相应的城市发展响着相应的城市发展客客42、 户户群群二二 级级市市 场场购购 买买目目 的的住宅均价在2500-3500元/平米超过15万平米的住宅小区很少市市 场场特特 点点拥有较大的高端产品空间多元化趋势强住宅均价在35004500元/平米超过30万平米的住宅小区很少住宅均价在1500元/平米甚至以下超过10万平米的住宅小区很少获获 知知渠渠 道道非常活跃活跃刚起步启蒙阶段自用和投资均很普遍自用和投资均很普遍，但投资为目的较一线城市少基本为自用绝大部分为自用流动人员本地居民投资客流动人员本地居民投资客本地居民本地高收入居民团购较多人际传播实地路牌广告媒体广告人际传播实地路牌广告媒体广告房交会媒体广告房交会一线城市一线城市一线城市一43、线城市二线城市二线城市二线城市二线城市三线城市三线城市三线城市三线城市四线城市四线城市四线城市四线城市市场环境市场环境41佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询 房地产市场发展房地产市场发展影响因数影响因数加入加入WTO 后，中国在过渡期内，逐渐取消了进入房地产相关行后，中国在过渡期内，逐渐取消了进入房地产相关行业业的的市场市场壁垒壁垒资料来源：WTO协议2000 2001 2002 2003 20042006年允许建筑设计、工程服务、城市规划服务允许设立独资企业准许外商进入中国的房地产及服务行业，高档公寓写字楼外商不许独资收费和合同为基础的房地产服务仅限于合资企业形式，允许外方拥有多数股权44、建筑设计服务（CPC8671）及工程服务，集中工程服务、城市规划服务，仅限于合资形式，外资可以拥有多数股权建筑及相关工程服务（CPC511，512，513，514，515，516，517，518），外商可以独资2005外商可以独资在中国建设、改造和经营饭店和餐馆设施2006市场开放度市场开放度42佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询房地产市场的发展房地产市场的发展宏观调控宏观调控宏观调控的目标是：宏观调控的目标是：控制投资，保持房地产业与经济协调发展稳定房价，避免房地产市场出现大起大落的现象，保持房地产市场长期健康发展。调整结构，解决大多市民的居住问题。43佳合房产整合管理咨询佳合房产整合45、管理咨询宏观调控方法宏观调控方法 房地产宏观调控主要是政府通过一系列的政策组合影响房地产的供需从房地产宏观调控主要是政府通过一系列的政策组合影响房地产的供需从而影响市场的发展，所以房地产的调控方法可以通过影响房地产业链中的而影响市场的发展，所以房地产的调控方法可以通过影响房地产业链中的各环节来影响供需。各环节来影响供需。物业持有物业持有 物业管理物业管理 物业持有物业持有房地产金融、税收房地产金融、税收 二手市场二手市场 销售销售 房产开发房产开发土地土地44佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询调控的手段调控的手段土土地地政政策策调调控控：土地是房地产开发的基础，土地调控可以影响供应总量，46、可以改变供应结构，可以影响供应成本，且政府对土地的控制强，所以，政府对土地的调控是强有力的，对房地产的影响是根本的。金金融融政政策策调调控控：房地产是资金密集型行业，从土地的开发到房产的开发销售，都需要大量的资金支持，房地产资金供给的总量、来源的渠道、使用的成本都会深刻的影响房地产的供需。税税收收政政策策调调控控：房地产业税收较多，通过改变税收的结构和征税的多少可以影响供需双方的成本从而影响供需双方的意愿。行行政政审审批批调调控控：在房地产开发的过程中需要办理各种许可证，通过设定办证的条件可以调控供应的时间。主要影响供给。信息披露：加强市场管理，公开市场信息，信息披露：加强市场管理，公开市场信47、息，可以规范市场，减少投机。45佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询宏观调控的步骤与结果宏观调控的步骤与结果 一、调控观察期：调控观察期：20032003年是本次宏观调控的前奏，推出了几个政策，但由于宏观年是本次宏观调控的前奏，推出了几个政策，但由于宏观调控还没有形成统一认识。所以没有达成调控的效果，调控还没有形成统一认识。所以没有达成调控的效果，20032003年房地产市场发展的结年房地产市场发展的结果是全国价格普遍上涨果是全国价格普遍上涨 2003年6月关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（121文件）对房地产开发、销售的各环节的贷款都做了严格的规定，但随后的国务院的18后文件，肯定48、了房地产持续发展的主题，缓和了121文件的措施，使得121文件没有落到实处。二、二、20042004年投资调控期：年投资调控期：20042004年政府开始了全面的宏观调控，政府的调控思路是年政府开始了全面的宏观调控，政府的调控思路是先控制整体投资规模，调控方法是管住土地，紧缩资金，强有力的土地调控规范了土先控制整体投资规模，调控方法是管住土地，紧缩资金，强有力的土地调控规范了土地市场，紧缩化的金融政策控制了投资规模，但也直接影响了后续房地产的供给预期，地市场，紧缩化的金融政策控制了投资规模，但也直接影响了后续房地产的供给预期，导致了房价上升导致了房价上升 ，同时开始调控房地产供应结构，一些地区49、开始公开市场交易数据，同时开始调控房地产供应结构，一些地区开始公开市场交易数据 2004年3月中国各地停止审批新设立和扩大各类开发区，4月开始土地市场清理整顿，同时国务院发出通知，提高房地产开发投资资本金比例到35%及以上 5月，经济适用房管理办法 10月29日起金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，2004年全国共发现各类土地违法行为17.8万件，立案查处12.8万件。46佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询三、三、20052005年需求调控期：年需求调控期：20052005年调控的主基调是调控价格和防范风险，调控的方法主年调控的主基调是调控价格和防范风险，调控的方法主要是金融50、政策、税收政策和行政监管。要是金融政策、税收政策和行政监管。自3月17日起，中国人民银行决定，将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理；个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%。同时四家国有商业银行执行新的个人住房信贷政策,实行灵活的个人住房贷款利率政策，主要限制购买第二套住房,抑制投机者、投资者购房，4月七部门 关于做好稳定住房价格工作的意见要求加大土地供应调控力度，调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管、加强房地产信贷管理，防范金融风险、明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费、加强经济适用住房建设，加强市场监测，完善市场信息披露制度 5月七部委发布51、的房产新政规定，从6月1日开始，产权不满两年的二手房交易要交55的营业税和20的个人所得税。47佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询需需求求变变化化：2005年全国商业性房地产贷款余额为2.77万亿元，同比增长16.1%，增幅比上年下降12.6个百分点。全国有24个省份的房地产贷款增速出现回落，只有四川、内蒙古、青海、河北、河南、重庆等地增速提升。分地区看，房地产贷款主要集中在东部地区，但中部和西部地区的房地产贷款增速大大高于东部地区。供供给给变变化化：2005年，全国累计完成房地产开发投资1.58万亿元，增长19.8%，增幅减缓8.3个百分点。31个省份中有20个省份全年房地产开发投资增52、速比上年回落，长三角地区房地产投资增速大幅减缓。长三角地区当年完成房地产开发投资同比增长13%，增幅回落26.3百分点。在投资规模上，东部地区房地产投资占全国房地产投资的61%，高于其他地区，但中部和西部地区占比有所上升。价价格格：2005年在国家房地产调控政策的作用下，部分地区大中城市房地产价格回落明显，如上海新建商品房销售价格出现负增长；但受消费升级、城市化、土地供应价格上升、人民币升值预期等多种因素综合影响，一些沿海地区经济较为发达城市的房地产价格出现明显上升势头，部分中小城市房地产价格涨幅也较快。2005年12月，北京房地产同比涨幅为7.1%，高于全国平均水平；大连、深圳、青岛涨幅较高53、，其中大连居全国榜首；内蒙古由于近几年经济飞速发展，呼和浩特和包头的房价不断攀升；中小城市中安庆、济宁、唐山、泸州上涨加快。总体看，2005年12月，全国70个大中城市的房屋销售价格（包括新建商品房和二手住房）同比上涨7.6%，比上年回落2.2个百分点。央行2005年中国区域金融运行报告 48佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询四、四、20062006年宏观调控深化年宏观调控深化。4月28日，中国人民银行宣布将金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点；5月8日，建设部上调各档次个人住房公积金贷款利率0.18个百分点。同时，国土资源部下发出台政策，对开发商囤积土地行为将施以重拳。5月154、7日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，出台调整住房供应结构，进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，整顿和规范房地产市场秩序，加快城镇经济适用房、廉租住房制度建设，完善房地产统计和信息披露制度等六项极具针对性的措施。5.29九部门正式颁发宏观调控细则 1 自年月日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的以上 2 从年月日起，对购买住房不足年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税 3 从年月日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于。对购买自住住房且套型建筑面积平方米55、以下的仍执行首付款比例的规定。4 要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的；5 合理控制城市房屋拆迁规模和进度 以民意为导向的政策体现以民意为导向的政策体现,严格控制投资购房，供给导向普通商品房。销售速度将严格控制投资购房，供给导向普通商品房。销售速度将放缓，价格会有适当下调。放缓，价格会有适当下调。49佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询房地产业从房地产业从2004年开始处于下跌趋势，虽然年开始处于下跌趋势，虽然2006年略有上年略有上升，但利率的上升和新的房地产市场宏观调控将使得房地升，但利率的上升和新的房地56、产市场宏观调控将使得房地产市场不可能迅速走强产市场不可能迅速走强,。50佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询房地产市场周期房地产市场周期香港模式下的房地产周期一般为7年，香港房地产市场曾六起六落，每次基本在7-8年间，盘整期一般2年左右。中国房地产业发展模式与香港相似，92-99年中国经过了一轮周期，2000年开始新一轮周期，2000-2002年为恢复期，2003-2004年为高潮期，2005-2006为盘整期，到2007年达到低谷期然后开始恢复。因为中国经济强劲的增长势头，房价不可能出现较大的回落，只会有小幅波动。另外，中国人民币处于升值通道中，从世界范围内来看，本币升值期间，股市和房价57、都处于上涨趋势。宏观调控只是增加了短期市场运作的压力，改变了市场的供应结构（这是和中国人多地少的国情相符合的），不会改变房地产发展的长期趋势。51佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询需求需求投机需求消失，投资需求减弱自住需求观望，消费心理成熟短期需求减少，品牌价值显现经济的发展，城市化的推进，中长期需求不会有大的改变。供给供给供给周期惯性，短期供给稳定投资日趋谨慎，中期供给减少长期城市规划，长期供给稳定供应链供应链供需关系改变，客户议价增强宏观调控影响，供应材料降价价值创造：价值创造：房地产的价值创造重在前端。项目获取和市场定位设计创造最大价值，一定要自己控制成本控制：成本控制：工程是项目58、的成本重心房地产项目的价值创造遵循房地产项目的价值创造遵循“微笑曲线微笑曲线”外部变革外部变革金融政策紧缩化金融政策紧缩化土地政策规范化土地政策规范化税收政策从严化税收政策从严化利率进入上升通利率进入上升通道道企业投融资企业投融资市场环境改变，投资行为谨慎化金融政策紧缩，企业融资多元化企业运营企业运营市场形势的严峻，使产品成为市场的重心成本的有效控制成为利润的重要来源营销和销售营销和销售市场价格将适当回落市场营销必须系统化考虑项目全程的方案企业行为企业行为C C绩效模式绩效模式P P行业结构行业结构S S房地产业房地产业房地产房地产商商房地产房地产商商房地产市场与企业综合分析房地产市场与企业综59、合分析SCPSCP分析分析 由于外部环境变化，房地产逐渐转为买方市场，竞争加剧，企业需要调整由于外部环境变化，房地产逐渐转为买方市场，竞争加剧，企业需要调整战略，提升管理运营水平。战略，提升管理运营水平。52佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询从发展走向成熟，中国房地产业未来发展将形成以下五大趋势从发展走向成熟，中国房地产业未来发展将形成以下五大趋势行业竞争日益激烈。房地产开发商向规模化、品牌化的方向发展。地区性品牌由于在资金实力、开发经验等方面处于整体劣势，生存空间收到严重挤压。宏观调控使得城市土地更有规划性，对土地的控制更为严格，同时通过对土地的控制来控制供应结构。商品住宅价格短期将呈60、现平稳发展的趋势，部分地区将回落，中长期呈上涨趋势。消费者将更为理性化，对开发商的要求将越来越高。房地产金融业将不断完善和发展，融资渠道多元化。规模化品牌化规模化品牌化土地运作规范化土地运作规范化价格趋势价格趋势需求理性化需求理性化 房地产金融业房地产金融业53佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询浙江省整体经济运行特点浙南浙南浙北浙北国民经济保持较快增长国民经济保持较快增长 浙江浙江20052005年全年房地产开发投资年全年房地产开发投资1454.51454.5亿元，比上年增长亿元，比上年增长12.3%12.3%，“十五十五”期期间年均增长间年均增长36.5%36.5%。商品房销售额。商品61、房销售额10831083亿元，比上年增长亿元，比上年增长24.7%24.7%。私有经济占到整体经济的私有经济占到整体经济的65%65%以上，并以上，并有逐步扩大的趋势有逐步扩大的趋势浙江面对的是需求旺盛，发展稳定的市场浙江面对的是需求旺盛，发展稳定的市场54佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询杭州、宁波和温州的人口最多，而且这几个城市属于人口导入城市，杭州和宁波吸引了来自于整个浙江的人群。而舟山、丽水、衢州人口总量偏低，对周边城市的人口没有汇聚能力。从人口密度来看，丽水、衢州的人口密度过低，台州人口密度较高，但市区较为分散，各区之间的联系并不是很紧密，杭州的人口密度虽然不高，但杭州有来自浙62、江整个区域的大量流动人口，嘉兴人口密度最高。55佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询杭州、宁波、绍兴、台州和温州都属于产业比较发达的区域，这些区域的经济状况较好，市民的购买力也较强。相对而言，丽水、衢州属于浙江省经济最为薄弱的城市。56佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询一类城市：杭州、宁波、温州等人口汇聚能力较强，经济相对较为发达的城市，由于便利的交通和活跃的民营经济的带动，已经形成产业群，居民具有非常强大的购买力。其房地产发展的时间较长，市场需求较为稳定，在一类城市中，个案的操作具有良好的市场和经济基础。但同时，这些城市的土地操作较为规范，土地的获取代价较大，要求的资金量和付款节奏63、相对较为严格。一类城市是浙江本地开发商的必争之地，外地开发商也有部分进入，竞争压力相对较大，。一类城市是远期稳定利润的基础所在，可以树立良好的品牌形象，建立可持一类城市是远期稳定利润的基础所在，可以树立良好的品牌形象，建立可持续发展的基础。在一类城市中，寻求和当地开发商和民间资本的合作将降低续发展的基础。在一类城市中，寻求和当地开发商和民间资本的合作将降低运作的成本，快速推进在区域的知名度和市场份额。运作的成本，快速推进在区域的知名度和市场份额。57佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询二类城市：二类城市：这些区域往往土地储备较多，多数由本市的开发商操作。外这些区域往往土地储备较多，多数由本64、市的开发商操作。外地的民间资本相对较少。地的民间资本相对较少。嘉兴、湖州、绍兴、舟山、丽水和衢州的整体市场消化能力嘉兴、湖州、绍兴、舟山、丽水和衢州的整体市场消化能力比较有限比较有限;金华的供应量远大于市场销售量，未来的房地产金华的供应量远大于市场销售量，未来的房地产市场需要一段的消化期。沪杭磁悬浮的开通将使得嘉兴拥有市场需要一段的消化期。沪杭磁悬浮的开通将使得嘉兴拥有较多的发展机会。较多的发展机会。台州经济较发达，人口较多，目前房地产市场依然处于平稳台州经济较发达，人口较多，目前房地产市场依然处于平稳发展期。发展期。58佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询三类城市三类城市：三线城市的土地65、具有一定的操作空间，存量的土地也相对较少，以往操三线城市的土地具有一定的操作空间，存量的土地也相对较少，以往操作的个案体量都不是很大。作的个案体量都不是很大。竞争压力相对较小竞争压力相对较小可以较小的代价获取三线城市较为优秀地块，利用当地的政策优势，实现快速可以较小的代价获取三线城市较为优秀地块，利用当地的政策优势，实现快速的现金回流，在利用现金流支持其他区域项目的获取，但由于三线城市容量有的现金回流，在利用现金流支持其他区域项目的获取，但由于三线城市容量有限，获取较大的项目风险较大，以获取小项目为主。限，获取较大的项目风险较大，以获取小项目为主。59佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询城66、市基本状况分析城市基本状况分析杭州市杭州市20052005年末全市户籍人口年末全市户籍人口660.45660.45万人万人,城市化率城市化率45%45%，人均，人均GDP44487GDP44487元，处于房地产增长期元，处于房地产增长期温岭目前市区人口规模为温岭目前市区人口规模为3030万以内，城市化水平万以内，城市化水平50%50%以内，经济发以内，经济发达，人均达，人均GDPGDP达三千美元以上，处于房地产市场的增长期。达三千美元以上，处于房地产市场的增长期。天台县目前城市化水平在天台县目前城市化水平在30%30%以内，城关镇目前人口规模以内，城关镇目前人口规模1010万人以万人以内，经济67、基础薄弱，人口汇聚能力很差，全县为人口输出地区，内，经济基础薄弱，人口汇聚能力很差，全县为人口输出地区，房地产处于启动期。房地产处于启动期。石家庄石家庄20052005年末全市常住人口年末全市常住人口927.3927.3万人，其中市区万人，其中市区224.1224.1万人，万人，增长增长3.13.1。人口向城镇快速聚集，城市化率达。人口向城镇快速聚集，城市化率达42.842.8，人均，人均GDPGDP达到达到2008220082元，进入房地产增长前期。元，进入房地产增长前期。铜陵全市铜陵全市20052005年总人口年总人口7373万人左右，万人左右，人均地区生产总值达到人均地区生产总值达到2568、002500美元左右。美元左右。60佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询房地产业竞争分析房地产业竞争分析竞争核心竞争核心企业资本运作的能力企业获取土地的能力竞争焦点竞争焦点 资本运作 项目投资 产品设计 营销管理 品质控制 成本管理竞争新趋势竞争新趋势战略联盟-“为竞争而合作，靠合作来竞争”的新联盟含义正在被房地产发展商所接纳 购并战略性的购并刚刚开始，下一步将会有更多的此类行为竞争策略竞争策略主要有一体化战略，多元化或集中化策略。一体化是指从建材制造、供应到房地产开发、建筑安装、装饰装潢（包括装饰材料的制造）、到物业管理等等一体化的经营战略，或者实行多元化经营 集中化表现在专注于某种类型69、房产或某个区域房产的经营行业成功行业成功要素分析要素分析示意示意61佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询佳合房产内部分析佳合房产内部分析发展发展分析分析项目项目分析分析能力能力分析分析62佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询 公司业务发展公司业务发展房地产营业额（万元）增长率投资（万元）增长率销售面积（万）增长率年份200315900152003.6720042614464%2490063%4.7830%200520100-30%19800-20%2.82-41%2004年是公司的高速增长期，销售投资双双增长，销售价格也大年是公司的高速增长期，销售投资双双增长，销售价格也大幅增长。幅增70、长。2005年公司呈现下跌趋势，但价格依然保持增长。年公司呈现下跌趋势，但价格依然保持增长。63佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询偿债能力偿债能力 年份年份 指指 标标20052005年末年末流流动动比率比率2.62.6速速动动比率比率0.960.96现现金比率金比率0.220.22资产负债资产负债率率76%76%流动比率流动资产流动比率流动资产流动负债流动负债 速动比率（流动资产存货）速动比率（流动资产存货）流动负债流动负债 现金比率（现金银行存款短期投资）现金比率（现金银行存款短期投资）流动负债流动负债 资产负债比总负债资产负债比总负债总资产总资产公司已经较好的运用了资金杠杆，整体偿71、债能力一公司已经较好的运用了资金杠杆，整体偿债能力一般，流动负债中主要为工程款项，短期风险较小。般，流动负债中主要为工程款项，短期风险较小。64佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询佳合公司项目运作分析佳合公司项目运作分析已完成的项目：已完成的项目：利兹城市公寓、阳光花园、南屏公寓、星都嘉园、嵊洲滨江城市花园这些项目都表现出较强的产品塑造力，主要体现在建筑和景观，而这正是客户感知价值比较强的方面，所以市场运作良好。运作后期的项目：运作后期的项目：其中水印康庭、鑫日苑、铜陵项目已运作到后期，水印康庭从产品到市场运作都表现优异，且面积较大，为公司下一步的发展积累了经验,鑫日苑销售较慢、铜陵项目的72、销售比较平稳。正在运作的项目：正在运作的项目：运作中的项目天台中央花园，从投资的角度看项目销售价格和成本基本持平，项目体量相对较大，以目前天台地区每年销售六百多套的容量，项目后期运作还是具有风险的。从运作的角度看，项目上目前基本规范正在形成，成本控制良好，前期产品、销售层面都运作良好，但设计和工程的运作流程上还存在漏洞，商业运作面临压力。65佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询新开项目：新开项目：锦屏二期是公司目前运作中的最高端项目，在项目产品塑造和项目操作上对公司都是一个挑战；从投资而言，项目风险不大。这是一个可以为公司带来良好品牌形象和利润的项目。箬横新项目属于普通型小项目，在前面两个73、项目操作顺利的情况下，此项目风险不大，属于公司的现金流项目，应该关注操作速度。拓展期的项目：拓展期的项目：石家庄项目位于市中心，属于合作开发，风险较小，属于探路型项目。项目布局分析：项目布局分析：佳合公司目前持续运作的城市主要是温岭和杭州，温岭其他城市的发展都是项目投资型，主要是机会导向。这种布局市场风险比较分散，但资源分散，管理难度加大，不利于企业的持续发展。66佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询房地产公司能力房地产公司能力战略发展能力战略发展能力 运营管理能力运营管理能力 实现增长战略实现增长战略信息收集能力市场研究判断能力投资分析能力政府关系运用能力资本能力合作能力 实现利润战略实74、现利润战略业务能力业务能力开发配套能力研发设计能力工程管理能力市场营销能力售后服务能力支持保障能力支持保障能力财务运作能力人力资源能力战略采购能力系统控制能力系统控制能力整体规划能力品质控制能力成本控制能力多项目管理能力影响能力影响能力 创造良好的发展环境创造良好的发展环境对内：企业文化形成的凝聚力对外：品牌对客户、政府和合作者的吸引力。67佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询佳合房地产公司佳合房地产公司战略发展战略发展能力分析能力分析 房产公司持续增长的基本资源在于获取土地，其基本流程是：佳合房产公司目前总体战略发展能力较弱。佳合房产公司目前总体战略发展能力较弱。目前市场上可以获取土地的75、目前市场上可以获取土地的渠道是政府和其他房产公司渠道是政府和其他房产公司的二手土地。政府土地出让的二手土地。政府土地出让目前都是公开信息，二手土目前都是公开信息，二手土地需要建立广泛的人脉关系，地需要建立广泛的人脉关系，佳合目前信息来源还不够广佳合目前信息来源还不够广阔。阔。获取信息获取信息分析判断分析判断获取土地获取土地佳合的投资决策目前虽然佳合的投资决策目前虽然一般要进行了市场分析和一般要进行了市场分析和投资测算，但缺少有效的投资测算，但缺少有效的分析工具，主要还是高层分析工具，主要还是高层根据自己经验判断，不够根据自己经验判断，不够坚决，面临较大的风险。坚决，面临较大的风险。获取土地的能76、力主要来获取土地的能力主要来自于关系运作能力、品自于关系运作能力、品牌影响力和资本运作能牌影响力和资本运作能力，决断能力，佳合目力，决断能力，佳合目前还不强。前还不强。佳合公司的合作能力比较强，这可以形成优势互补，增强了佳合公司的合作能力比较强，这可以形成优势互补，增强了企业发展的能力企业发展的能力68佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询佳合对设计非常重视，自己有设计方面的专业人员，且有较广的外部资源，设计能力较强，能最终建出良好的产品。但缺少市场策划方面的专业人才，也还没有形成成型的产品系列，在项目运作中变更非常多，且速度比较慢。佳合房地产公司佳合房地产公司核心业务核心业务能力分析能力分77、析研发设计能力研发设计能力工程管理能力工程管理能力市场营销能力市场营销能力售后服务能力售后服务能力开发配套能力开发配套能力-开发配套能力主要影响工程的进度，开发配套能力主要影响工程的进度，佳合的工程管理能力一般，能保障基本质量。设计和工程的衔接还不够顺畅。品牌知名度不够，目前的策划，主要是通过外部咨询公司，自己做销售，销售能力一般。佳合的物业管理做的较好，但目前财务状况一般，但具有发展前景。佳合目前的项目上核心业务能力表现较好，但面向未来的企业系统发展佳合目前的项目上核心业务能力表现较好，但面向未来的企业系统发展能力不足。能力不足。69佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询佳合房地产公司佳合78、房地产公司支持保障支持保障能力分析能力分析佳合的支持保障能力还比较弱，这使得企业持续发展能力不强佳合的支持保障能力还比较弱，这使得企业持续发展能力不强财务运作能力 人力资源能力 战略采购能力 对于大型的采购，佳和采取了层级控制，但还缺少有效的控制措施。支持保障能力支持保障能力 佳合公司的预算管理能力较强，但财务分析和现金流管理能力较弱。银行关系较好，民间资本也有往来，外部资本运作能力较强，但内部资本运作较保守。缺少战略人力资源规划，对现有人力资源能力开发不足，绩效考核不明确，公司的发展与人力资源不匹配。70佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询佳合房地产公司佳合房地产公司系统控制能力分析系统79、控制能力分析佳合公司的项目运作从拿地到开盘一般需要1.5-2年时间，项目运作相对较慢，这增加了资金占用时间，也增大了市场风险。佳合公司非常强调品质，也做出了非常优质的产品，但是，在调研中，我们没有发现公司控制品质的标准和程序。佳合公司的预算管理的推进使成本控制能力正在形成，但还缺少数据的积累。佳合公司各项目基本独立运作，没有形成统一的运作方法。71佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询佳合房地产公司佳合房地产公司影响能力分析影响能力分析佳合公司在杭州由于使用了别的品牌，所以自身品牌影响力比较弱。天台和温岭已经建立一定的影响力。72佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询佳合房地产公司佳合房地80、产公司基本能力判断基本能力判断战略发展能力战略发展能力较强的能力较强的能力信息收集能力合作能力一般的能力一般的能力资本能力政府关系运用能力较弱的能力较弱的能力投资分析能力市场研究判断能力运营管理能力运营管理能力较强的能力较强的能力研发设计能力售后服务能力一般的能力一般的能力财务运作能力开发配套能力成本控制能力市场营销能力品质控制能力工程管理能力较弱的能力较弱的能力整体规划能力战略采购能力人力资源能力影响能力影响能力佳合的品牌对外影响力一般佳合的企业文化对内影响还不够。73佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询佳合房地产公司佳合房地产公司基本能力判断基本能力判断较强的能力较强的能力信息收集能力81、合作能力研发设计能力售后服务能力较弱的能力较弱的能力整体规划能力战略采购能力人力资源能力投资分析能力对内的凝聚力不够合作能力可以支持中短期增长战略研发设计主要是企业高层和外部能力售后服务能力可以建立良好的口碑使企业不能快速发展使企业不能快速发展使企业扩张具有较大的风险使企业扩张具有较大的风险74佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询内外结合分析内外结合分析SWOT分析分析战略性初步分析战略性初步分析外部环境分析外部环境分析内部条件分析内部条件分析优点优点劣势劣势机会机会风险风险内部能力外部环境SOSOWOWOSTSTWTWT了解集团的优点掌握外部环境的机会因素了解集团的缺点掌握外部环境的风险82、因素利用优点抓住外部环境机会的应用战略方案.弥补劣势并规避外部环境风险的对应战略方案.利用优点规避外部环境风险的对应战略方案.弥补劣势抓住外部环境机会的应用战略方案.75佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询佳合公司的外部机会扫描佳合公司的外部机会扫描外部主要机会：外部主要机会：1.宏观调控后，房地产业变革产生的机遇，如房地产金融证卷化，二手土地增多，地价将适当下降；2.二、三线城市还存在的市场空间和操作机会；3.中档住宅将成为市场的主流4.中部崛起、西部开发带来的机遇5.城市化的发展76佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询佳合公司的外部威胁扫描佳合公司的外部威胁扫描外部主要风险：外部主83、要风险：1.房地产市场变化，价格下跌带来风险；2.土地拍卖带来的市场化挑战；3.金融政策变化带来的资金风险4.市场竞争的加剧对项目运作能力的要求提高。5.市场供需变化带来的市场风险77佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询佳合公司的内部优势扫描佳合公司的内部优势扫描内部主要优势：内部主要优势：1.合作能力强；2.预算管理能力较强；3.研发设计能力4.售后服务能力78佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询佳合公司的内部劣势扫描佳合公司的内部劣势扫描内部主要劣势：内部主要劣势：1.基础管理还有待提高；2.战略规划有待系统化；3.人力资源规划有待完善；4.没有支撑投资决策的体系；5.内部共享的知84、识平台缺少，多项目管控能力不强。6.营销能力还有待加强7.没有形成统一认可的企业文化79佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询佳合公司佳合公司SWOT分析的启示分析的启示 佳合公司目前在中端项目上形成的运作能力正好可以抓住国家本次调控所引导的方向，具有广阔的前景，战略发展能力不足，资源的有限将限制佳合发展的速度和地域空间。较强的合作能力可以适当弥补不足。多项目管理较弱将增加发展的风险。市场分析判断的不足将在目前多变的市场环境中面临决策的困难。佳合公司的不足是所有发展中的民营企业都会遇到的问题，当公司发展的初期，必须以业务资源为导向，需要创始人以广阔的胸怀容纳各方不足，而专著于业务。当公司发展85、到一定阶段，个人的能量就很难推进公司更大的发展，就必须按照市场化规范来运作，通过规范化管理调动所有优秀人员的积极性协同运作。80佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询佳合公司的运对措施佳合公司的运对措施完成一大战略规划，推进二大变革措施完成一大战略规划，推进二大变革措施构建三大控制体系，实现四大协同目标构建三大控制体系，实现四大协同目标战略规划战略规划组织运作变革组织运作变革目标管理变革目标管理变革现金流控制现金流控制员工不断成长员工不断成长品牌持续提升品牌持续提升流程持续优化流程持续优化业绩持续增长业绩持续增长成本控制成本控制品质控制品质控制81佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询目目86、 录录p佳合房产环境分析p佳合房产的战略定位佳合房产的战略定位p佳合房产的使命和愿景p佳合房产的战略目标p佳合房产的战略执行方案82佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询目前中国房地产行业价值链上多种模式并存目前中国房地产行业价值链上多种模式并存行业主业行业主业务价值链务价值链辅助业务辅助业务价值链价值链 物业管理物业管理 物业持有物业持有物业经营物业经营 房产开发房产开发地产开发地产开发房地产金融房地产金融土地出让为主，结合金融、贸易、商业地产开发：以陆家嘴、金融街为代表开发工业区土地：以天津工业区为代表地产开发模式地产开发模式房产开发模式房产开发模式产品单一化，在不同城市迅速复制：以万科87、为代表在单一城市的多个区域做多种产品，多是大型国有企业：以华润置地代表在少数高端城市开发高端产品，以较少的项目赢得较高利润：以万通为代表小城镇开发模式，以浙江广厦、新奥置业为代表物业经营模式物业经营模式专业的物业经营，成为一种专业物业，配合战略合作者来收取租金回报 混合的物业出租经营，以收取租金为主：以香港置地代表开发和物业出租经营混合：以香港新世界为代表价值链整合模式价值链整合模式房地产服务模式房地产服务模式不动产金融模式不动产金融模式整合从地产开发到销售到物业管理的所有环节，形成纵向一体的全能公司：以富力公司为代表重点整合价值链的关键环节，在集团内实现地产开发和房产开发的分工合作：以珠江系88、地产为代表房地产信托：以金信信托为代表房地产基金：以精瑞基金为代表 中介经纪和评估：以二十一世纪不动产公司为代表定制服务，以房屋的定制和项目管理收取服务费：以日本大和房屋为代表 中介服务（评估、经纪、定制等）中介服务（评估、经纪、定制等）价值链价值链一般房地产公司发展模式一般房地产公司发展模式83佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询佳合可能的选择有八个维度佳合可能的选择有八个维度现有区域布现有区域布局局地域扩张地域扩张（如在华东或中国更多区（如在华东或中国更多区域布局）域布局）增加新产业增加新产业（如商业地产，或多（如商业地产，或多元化）元化）现有产业组现有产业组合合整合前向整合前向（中介89、，房产服务，（中介，房产服务，装潢等）装潢等）后向整合后向整合（如建材，地产）（如建材，地产）减少产业减少产业（如只做住宅开发，（如只做住宅开发，甚至对住宅产业细分）甚至对住宅产业细分）地域聚焦地域聚焦（如在少数地区（如在少数地区集中发展）集中发展）84佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询八个维度中，有几个是指向规模化的八个维度中，有几个是指向规模化的现有区域布现有区域布局局地域扩张地域扩张（如在华东或中国更多区（如在华东或中国更多区域布局）域布局）增加新产业增加新产业（如商业地产，）（如商业地产，）现有产业组现有产业组合合整合前向整合前向（中介，房产服务，（中介，房产服务，装潢等）装潢等90、）后向整合后向整合（如建材，地产）（如建材，地产）减少产业减少产业（如只做住宅开发，（如只做住宅开发，甚至对住宅产业细分）甚至对住宅产业细分）地域聚焦地域聚焦（如在少数地区（如在少数地区集中发展）集中发展）规模化85佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询现有区域布现有区域布局局地域扩张地域扩张（如在华东或中国更多区（如在华东或中国更多区域布局）域布局）增加新产业增加新产业（如商业地产，或多（如商业地产，或多元化）元化）现有产业组现有产业组合合整合前向整合前向（中介，房产服务，（中介，房产服务，装潢等）装潢等）后向整合后向整合（如建材，地产）（如建材，地产）减少产业减少产业（如只做住宅开发，（91、如只做住宅开发，甚至对住宅产业细分）甚至对住宅产业细分）地域聚焦地域聚焦（如在少数地区（如在少数地区集中发展）集中发展）集中化八个维度中，有几个是指向集中化的八个维度中，有几个是指向集中化的86佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询现有区域布现有区域布局局地域扩张地域扩张（如在华东或中国更多区（如在华东或中国更多区域布局）域布局）增加新产业增加新产业（如商业地产，或多（如商业地产，或多元化）元化）现有产业组现有产业组合合整合前向整合前向（中介，房产服务，（中介，房产服务，装潢等）装潢等）后向整合后向整合（如建材，地产）（如建材，地产）减少产业减少产业（如只做住宅开发，（如只做住宅开发，甚至对92、住宅产业细分）甚至对住宅产业细分）地域聚焦地域聚焦（如在少数地区（如在少数地区集中发展）集中发展）差异化八个维度中，所有指标都是可以差异化的八个维度中，所有指标都是可以差异化的87佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询获取途径获取途径运用的前提运用的前提风险风险规模化模式规模化模式通过在标准化可复制机制和多项目运作达到规模经营的效果在同一区域开发较大的项目，从项目的运作中获取规模效应通过土地储备量达到规模效应通过战略合作达到规模效应管理能力强产品可以标准化人才储备多融资能力强土地储备管理和运作管控风险成本风险政策风险资金链风险差异化模式差异化模式做差异化的产品做差异化的产品组合在价值链的各个93、环节带给客户新的价值规划，设计能力强人力资源管理好品牌和口碑好产品差异化过高，不认可试图对差异化采用过高的补偿价格不能结合消费者需求集中化模式集中化模式选择一个客户群或地区的需求满足企业获利要求有能力有效的对特殊市场，人群服务在某个区域有独特优势对某个人群有独特优势这一细分市场对对手而言没优势没有对手在此集中力量经营.企业本身没有资源面对广泛市场行业内部存在许多不同的细分市场当大范围经营者与集中经营者之间成本差额变化，使集中经营失去成本或差异优势特殊市场客户需求发生变化，与整个行业市场的差异变小由于特殊市场前景诱人，竞争加剧这三大类选择有着不同的实施路径、前提和风险这三大类选择有着不同的实施路94、径、前提和风险88佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询规模化规模化还是集中化还是集中化从产品而言，目前佳合从产品而言，目前佳合所做的产品都是中端住所做的产品都是中端住宅产品，本身比较单一，宅产品，本身比较单一，不可能再收缩，在发展不可能再收缩，在发展的驱使下可以适当延伸的驱使下可以适当延伸产品线。产品线。从地域而言，中国区域从地域而言，中国区域市场发展不平衡带来的市场发展不平衡带来的机遇是不一样的，佳合机遇是不一样的，佳合的兄弟公司已在全国扩的兄弟公司已在全国扩张可以带来较广的信息，张可以带来较广的信息，佳合较强的合作能力可佳合较强的合作能力可以使佳合抓住良好的机以使佳合抓住良好的机遇，区95、域扩张可以带来遇，区域扩张可以带来更好的效益。更好的效益。差异化差异化还是低成本还是低成本先做强先做强还是先做大还是先做大佳合的战略判断佳合的战略判断房地产本身的地段性房地产本身的地段性非常强，需要差异化非常强，需要差异化的产品，当前的市场的产品，当前的市场发展使得细分市场增发展使得细分市场增多，生活水平的提高多，生活水平的提高要求产品的品质也越要求产品的品质也越来越高。差异化竞争来越高。差异化竞争才能拥有可持续竞争才能拥有可持续竞争优势，在差异化的基优势，在差异化的基础上考虑成本控制础上考虑成本控制房地产业规模是很重要的房地产业规模是很重要的竞争优势，拥有规模才能竞争优势，拥有规模才能争取到96、发展资源，但是做争取到发展资源，但是做大需要很强的控制能力，大需要很强的控制能力，如果管控能力很弱，规模如果管控能力很弱，规模化将带来巨大的风险。所化将带来巨大的风险。所以先做强是做大的前提条以先做强是做大的前提条件。件。89佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询佳合公司合适的发展模式佳合公司合适的发展模式精精强强大大企业文化是企业文化是战略的起点，战略的起点，任何企业都任何企业都会打上创业会打上创业者理念的深者理念的深深印痕，从深印痕，从佳合以前的佳合以前的经营思路中经营思路中我们可以发我们可以发现，做精致现，做精致的产品已成的产品已成了佳合的基了佳合的基本理念本理念通过外部分通过外部分析97、，我们也析，我们也可以发现，可以发现，在越是低迷在越是低迷的市场，就的市场，就越需要精品，越需要精品，需要真正为需要真正为消费者创造消费者创造价值的产品，价值的产品，做精品需要做精品需要差异化，这差异化，这正是竞争优正是竞争优势的来源。势的来源。通过外部通过外部环境分析环境分析可以发现可以发现目前的市目前的市场还不适场还不适合大规模合大规模扩张，未扩张，未来发展的来发展的要求需要要求需要加强系统加强系统管理，构管理，构建核心竞建核心竞争力。争力。通过通过2 2年左年左右的调整，右的调整，市场将明朗市场将明朗化，而佳合化，而佳合通过两年的通过两年的稳步发展和稳步发展和系统化建设系统化建设将基本建98、立将基本建立规范的管理规范的管理体系和形成体系和形成合理的运作合理的运作模式。然后模式。然后可以加快发可以加快发展。展。差异化差异化+规模化规模化90佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询规模化模式选择有四个维度规模化模式选择有四个维度核心能力形成核心能力形成管控模式形成管控模式形成产品扩张产品扩张地域扩张地域扩张91佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询差异化模式选择有四个维度差异化模式选择有四个维度服务差异服务差异品牌，文化差异品牌，文化差异产业内差异产业内差异（如只做细分中端住宅）（如只做细分中端住宅）产业链差异产业链差异（上下一体化带（上下一体化带来的差异）来的差异）92佳合房产整99、合管理咨询佳合房产整合管理咨询战略战略起点起点战略战略驱动驱动力力战略机遇战略机遇战略起点：战略雄心，战略制定者的基本意图。战略起点：战略雄心，战略制定者的基本意图。战略机遇：外部环境赋予机遇战略机遇：外部环境赋予机遇战略驱动力：把握机遇的核心能力战略驱动力：把握机遇的核心能力战略选择战略选择战略思考铁三角战略思考铁三角93佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询佳合房产的战略定位佳合房产的战略定位可以从可以从“产品（或服务）、客户和地域产品（或服务）、客户和地域”三个方面来体现规模化和差异化模式三个方面来体现规模化和差异化模式佳合应该侧重于中端精致型住宅产品，关佳合应该侧重于中端精致型住宅产100、品，关注高端住宅产品。以景观和建筑设计形成注高端住宅产品。以景观和建筑设计形成差异，形成三差异，形成三-四个产品系列。四个产品系列。以以1 1：2 2的比率形成大项目和小项目组合的的比率形成大项目和小项目组合的运作模式运作模式佳合可以在物业管理上体现差异化，提供佳合可以在物业管理上体现差异化，提供多种免费和收费服务，既增加客户感知价多种免费和收费服务，既增加客户感知价值，又创造收益。值，又创造收益。先以浙江地区为主做强（杭州、温岭、台州）先以浙江地区为主做强（杭州、温岭、台州）其它区域其它区域3 3年内以机会投资性为主，寻找年内以机会投资性为主，寻找 可以持续发展的中心城市可以持续发展的中心城101、市佳合的客户主要定位于中端客户，适当延佳合的客户主要定位于中端客户，适当延伸到高端客户。伸到高端客户。产品服务地域客户差异化规模化94佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询定位分析定位分析客户定位：客户定位：市场导向：市场导向：随着中国经济持续的发展，一大批中产阶级的产生，中国的社会结构正在向橄榄型演化，客户容量巨大，风险低。政府导向：政府导向：中国政策已经由让一批人先富起来转为建设和谐社会，统筹社会发展。房地产新政明确的政策导向，中端项目政府社会支持，容易拿地，容易贷款。能力导向：能力导向：佳合公司目前运作的项目针对的客户主要是中端，已经积累了部分客户，也形成了良好的运作经验。95佳合房产102、整合管理咨询佳合房产整合管理咨询产品定位产品定位q 商业、办公楼投入大，回报期长，运作要求较高，目商业、办公楼投入大，回报期长，运作要求较高，目前无论从资金还是从能力上都难以全面进入，但作为住前无论从资金还是从能力上都难以全面进入，但作为住宅的配套是需要做的。并可以积累经验，同时增加住宅宅的配套是需要做的。并可以积累经验，同时增加住宅的价值。的价值。q 住宅发展空间巨大，相对操作容易，风险较低。住宅发展空间巨大，相对操作容易，风险较低。q 产品定位和客户定位相匹配，中端的客户需要中端的产品定位和客户定位相匹配，中端的客户需要中端的产品，中端客户容量大，但产品供应在政府的导向下也产品，中端客户容103、量大，但产品供应在政府的导向下也会增多。未来竞争激烈，如何在竞争中保持持续的优势。会增多。未来竞争激烈，如何在竞争中保持持续的优势。对外要使得产品的价值价格比具有优势，对外要使得产品的价值价格比具有优势，对内要使项目操作具有竞争优势。对内要使项目操作具有竞争优势。96佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询价值价值产品产品/服务特性服务特性形象形象关系关系+品牌品牌功能功能质量质量价格价格时间时间可选择性可选择性一般模型一般模型服务服务关系关系产品的价值定位产品的价值定位可以差异化的客户价值可以差异化的客户价值97佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询市场定位市场定位研发设计研发设计户型合适104、户型合适建筑和谐建筑和谐景观优美景观优美公共部位的装公共部位的装 修体现品质修体现品质生活配套设生活配套设 施体现关怀施体现关怀娱乐设施体娱乐设施体 现品位现品位精精 品品精诚的服务精诚的服务精细化管理精细化管理精致的产品精致的产品 精确的传播精确的传播流程管理流程管理全面预算管理全面预算管理绩效管理绩效管理持续改进持续改进达成进度质量达成进度质量与成本的平衡与成本的平衡物业管理物业管理销售服务销售服务提升客户提升客户美誉度美誉度提升客户提升客户感知价值感知价值和客户建和客户建立互动的立互动的关系关系品牌营销品牌营销提炼项目卖点提炼项目卖点传播企业价值传播企业价值把客户价值和项目运作结合起来，105、构建打造精品的系统工程，把客户价值和项目运作结合起来，构建打造精品的系统工程，形成持续的竞争优势，形成持续的竞争优势，98佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询项目组合项目组合q大项目打造品牌，提升大项目打造品牌，提升操作水平，获取利润。操作水平，获取利润。q小项目关注速度，平衡小项目关注速度，平衡现金流，获取机会。现金流，获取机会。q把现金流管理导入到全把现金流管理导入到全面预算管理中去，通过面预算管理中去，通过现金流的平衡来把握项现金流的平衡来把握项目获取的得时机和进行目获取的得时机和进行项目选择。项目选择。AABB大项目大项目小项目小项目时时间间进进度度通过项目组合可以最大化利用资金，106、加快扩张速度，实现增长战略。通过项目组合可以最大化利用资金，加快扩张速度，实现增长战略。99佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询项目运作项目运作购买土地购买土地开工开工付款付款售房售房收到房款收到房款进住进住应收款天数应收款天数现金到现金周期现金到现金周期应付款天数应付款天数开盘开盘一年一年通过对项目价值的把握调整流程，规范化减少时通过对项目价值的把握调整流程，规范化减少时间，加快资金周转，实现利润率战略。间，加快资金周转，实现利润率战略。100佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询通过项目系统化管理达到企业价值最大化通过项目系统化管理达到企业价值最大化公司价值最大化公司价值最大化增长战107、略增长战略利润战略利润战略建立长期建立长期独特优势独特优势增加客户增加客户价值价值提高售价提高售价降低成本降低成本提高资产提高资产使用率使用率101佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询集约型集约型基地型基地型机会型机会型代表企业：代表企业：万科万科卓达卓达珠江系地产珠江系地产顺驰顺驰中小房地产商中小房地产商大集团的房地产板块大集团的房地产板块国内房地产企业跨区域投资主要有三种主流模式国内房地产企业跨区域投资主要有三种主流模式区域定位分析区域定位分析102佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询选择不同的跨区域发展模式对意味着选择不同的跨区域发展模式对意味着:战略路线战略路线产品特点产品特点108、竞争优势竞争优势管控系统管控系统n选择一个基地城市，在该城市占据绝对主导地位n多方位开发n异地市场完全是机会性市场n广泛的产品选择n广泛的商业模式n政府关系n地方品牌n延续传统的功能制结构，有利于专业积累n外地项目多由集团操控-基地型基地型 -集约型集约型 -机会型机会型 -n选择几个区域或根据地持续发展n如果区域具备持续开发潜力，可以选择单一商业模式，反之可能要选择多商业模式n有良好的定位n但当区域市场容量出现萎缩时要考虑业内多元化n项目策划能力n总体项目运作能力n营销能力n必须建立完善的管控模式，特别是根据区域的不同情况而授予不同的管控方式n总部适当放权n区域公司权利较大n看准机会，保证每109、一个项目的盈利性，无定位n不完全依靠政府关系，核心能力在项目运作n资金实力不需要很强n难以长大n有良好的定位n单一商业模式较多n项目定制n项目策划能力较强n项目设计规划能力和营销能力较强n依靠少数人的眼光与能力运作项目，少并行展开项目n权利高度集中于总部，尤其是关键权利103佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询区域定位区域定位佳合当前区域布局：杭州、天台、温岭、铜陵、石佳合当前区域布局：杭州、天台、温岭、铜陵、石家庄杭州：家庄杭州：作为公司所在地是必须坚守的城市，杭州未来房地产市场依然有极大的潜力。但以公司目前的资源和实力，对于杭州应该是维持战略，要至少保持一个项目的运作。温岭：温岭：已有110、了良好的基础，温岭经济基础良好，且以佳合的能力具有竞争优势，应该适当扩大投资，但应是中小项目。天台：天台：虽然项目前期运作相对当地其他项目较好，但天台经济基础差，人口少，应当谨慎投资。铜陵：铜陵：作为机会型投资，以城市规模和经济而言难以作为长期据点。石家庄：石家庄：可以作为试探性进入，运作良好可以长期发展。佳合目前介于机会型和集约型之间佳合目前介于机会型和集约型之间104佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询华彩建议采用华彩建议采用集约发展模式集约发展模式，在立足杭州的情况下，将发展重点，在立足杭州的情况下，将发展重点放在需求与竞争相对适中的二线城市与三线城市放在需求与竞争相对适中的二线城市111、与三线城市与周边的三线城市能形与周边的三线城市能形成集约区域成集约区域具有一定的市具有一定的市场容量，能够场容量，能够支撑相对长时支撑相对长时间的开发和经间的开发和经营营形成相对稳定的合作体形成相对稳定的合作体系和供应商体系系和供应商体系在三线城市利用资金优在三线城市利用资金优势、规划优势争取获得势、规划优势争取获得高竞争力的地位高竞争力的地位在二线城市在二线城市与当地房地与当地房地产商利用资产商利用资金优势、开金优势、开发规划、成发规划、成本优势优势本优势优势进行竞争进行竞争二线城市对二线城市对周边三线城周边三线城市具有一定市具有一定影响力影响力形成未来的区域管理中形成未来的区域管理中心，培112、养团队心，培养团队根据区域特点进行区域根据区域特点进行区域内项目复制内项目复制105佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询业务拓展的方式业务拓展的方式区域区域通过主动性的搜索拟进入区域或者通过机会找到拟进入区域进入区域的中心城市或影响力最大的城市，开始房地产业务，逐渐培养当地团队扩散到周边三线城市106佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询佳合全国区域布局佳合全国区域布局2环渤海环渤海1长三角长三角3中西部中西部 三年以内至少保持三年以内至少保持60%的资源投在的资源投在1区。区。所有进入的城市，人均所有进入的城市，人均GDP必须在必须在1千美金以上，是人口导入千美金以上，是人口导入区域，113、区域，3千美金以内的城市不要进入郊区市场；千美金以内的城市不要进入郊区市场；2、3第一次进入的第一次进入的城市，人均城市，人均GDP必须在必须在2千美金以上，人口在千美金以上，人口在100万以上、万以上、GDP三年三年增长率连续在以上的城市增长率连续在以上的城市.为了抓住投资的机会，降低投资的风险，构建投资分析模版和为了抓住投资的机会，降低投资的风险，构建投资分析模版和投资决策流程。投资决策流程。107佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询公司发展二、三线城市获取资源占用少而短的中小规模现金流项目一线城市获取利润稳定，有品牌效应的中等规模项目合作资本多种方式充分利用各种资本，谋求和多种行业的114、合作现金u以二、三类城市为切入点，充分利用可操作的空间，赚取现金流.u在一类城市树立品牌，赚取稳定利润，支持公司目标的实现企业发展的方式企业发展的方式108佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询目目 录录p佳合房产环境分析p佳合房产的战略定位p佳合房产的使命和愿景p佳合房产的战略目标佳合房产的战略目标p佳合房产的战略执行方案109佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询成为中国领先的品牌地产企业成为中国领先的品牌地产企业成为中国领先的品牌地产企业成为中国领先的品牌地产企业与百姓共创美好生活与百姓共创美好生活与百姓共创美好生活与百姓共创美好生活佳合使命佳合使命佳合愿景佳合愿景110佳合房产整合115、管理咨询佳合房产整合管理咨询目目 录录p佳合房产环境分析p佳合房产的战略定位p佳合房产的使命和愿景p佳合房产的战略目标佳合房产的战略目标p佳合房产的战略执行方案111佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询佳合房产三阶段公司整体战略佳合房产三阶段公司整体战略第一阶段第一阶段20062008第二阶段第二阶段2009-2011第三阶段第三阶段2012以后以后 区域知名的品牌企业区域知名的品牌企业跨区域的房地产企业跨区域的房地产企业 全国化的房地产品牌企业全国化的房地产品牌企业一个牌子（品牌）一个牌子（品牌）一个基地（实力）一个基地（实力）一套模式（管理）一套模式（管理）业务扩张，建立一到二业务扩张116、，建立一到二个长期发展个长期发展的的区域子公区域子公司司战略定位战略定位稳步经营，扩张产品线稳步经营，扩张产品线进入商业进入商业/办公市场办公市场战略重点战略重点聚焦战略聚焦战略拓展战略拓展战略全国化战略全国化战略112佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询佳合房产的三年战略目标佳合房产的三年战略目标成为杭州精品地产领航者之一成为杭州精品地产领航者之一战略地图战略地图四大协同目标四大协同目标协同目标协同目标目标描述目标描述20082008年实现销售额年实现销售额5 5亿元亿元财务目标财务目标客户目标客户目标赢得品牌广泛的美誉度，形成一赢得品牌广泛的美誉度，形成一定的社会影响力定的社会影响力管117、理体系管理体系形成统一的管理模式形成统一的管理模式人力资源人力资源建成一支强大的管理队伍建成一支强大的管理队伍113佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询佳合房产的三年战略目标分解佳合房产的三年战略目标分解年份年份销售额销售额2.362.36亿亿20062006200720073.463.46亿亿200820085 5亿亿目标差距：根据以上分析目标差距：根据以上分析2006-20072006-2007需要获取需要获取20082008年能销售年能销售1.1.5 5亿以上的地块，按亿以上的地块，按40%40%土地款土地款计算，至少需要计算，至少需要6 6千万的土地投资。千万的土地投资。说明：以上118、数据都是根据地调研预估得出，可以适当调整。说明：以上数据都是根据地调研预估得出，可以适当调整。序号项目建筑面积均价销售总额2006200720081水印康庭16万750012亿（40%）0.48.0.4.02中央花园22万31006.86亿0.8亿0.8亿0.8亿3鑫日苑5.68万28001.59亿0.2370.4箬横新项目3。10.00.25锦屏二期1。82.56铜陵项目4.3万36000.50.00.07合计2。363.51。55(51%)合作项目按股份算合作项目按股份算27006.3110000.58亿0.83(51%)0.226.9亿0。03。46114佳合房产整合管理咨询佳合房产整合119、管理咨询目目 录录p佳合房产环境分析p佳合房产的战略定位p佳合房产的使命和愿景p佳合房产的战略目标p佳合房产的战略执行方案佳合房产的战略执行方案115佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询 佳合佳合20082008年的财务目标完成的关键因素在于年的财务目标完成的关键因素在于20062006年年-2007-2007年是否获取了年是否获取了适当的土地，而适当的土地，而2006-20072006-2007年土地价格将相对回落。年土地价格将相对回落。佳合房产三年目标实现的关键因素分析佳合房产三年目标实现的关键因素分析 佳合房产佳合房产20062006年年-2007-2007年财务目标实现的关键在于锦120、屏、中央花园、年财务目标实现的关键在于锦屏、中央花园、项目的顺利开工、开盘、实现销售回款。项目的顺利开工、开盘、实现销售回款。三年目标实现的共同问题在于资金周转是否畅通。三年目标实现的共同问题在于资金周转是否畅通。项目运营项目运营项目投资项目投资资金资金人力资源人力资源三年目标实现的关键问题在于各级人才体系的形成。三年目标实现的关键问题在于各级人才体系的形成。116佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询实现三年目标的差距实现三年目标的差距资金的差距资金的差距 资金是房地产的核心资源，宏观调控使得中小开发商融资比较困难，在多项目操作中，资金的运作和管理就显得更加重要。实实现现目目标标的的差差距121、距运营管理的差距运营管理的差距 企业优势资源的整合、多项目操作需要全方位协调，需要规范有效的控制体系，而目前佳合在内部管理、协调上还不畅通。品牌的差距品牌的差距 由于合作开发，佳合公司在杭州的品牌知名度还不够，良好的品牌对于获取土地，政府关系、银行、消费者及合作伙伴都具有较强的影响力市场把控的差距市场把控的差距 市场分析在项目投资、定位、营销的各环节都非常重要，在市场环境变复杂后，在公司内部构建完善的市场分析流程就非常重要。117佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询弥补差距的措施弥补差距的措施资本是房地产公司的核心之一，构建内外畅通的资金运作体系。三年目标三年目标资本运作运营管理市场与品牌122、人力资源管理营 销以市场为导向是房地产开发成功的基础，建立内部市场策划是整合外部资源的平台。通过项目品牌延伸到公司品牌。流程管理是是公司的基础，抓住核心流程，构建管理框架。人是一切运作的基础，建立规范的人力资源体系，做出合适的人力资源规划，把企业运作的方方面面纳入绩效管理中。118佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询弥补差距的措施弥补差距的措施人力资源管理人力资源管理通过变革管理，构建战略性人力资源管理体系。实实现现目目标标运营管理运营管理 建立核心管理流程，构建健全的管理框架，通过构建能力形成中心，并通过纵向管理会议整合公司资源，形成企业的能力。市场与品牌市场与品牌 构建市场分析的组织，123、引进专业人才，建立市场策划平台，加强项目品牌运营。资本运作资本运作 佳合公司可以在增进银行的关系的同时、积极接触多元的融资渠道如信托，增加合作伙伴和利用丰富的民间资金、把现金流纳入全面预算管理，加强内部控制。119佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询佳合的三年战略目标业务执行计划佳合的三年战略目标业务执行计划 2006年的业务重点是锦屏项目和中央花园的运作，锦屏项目属于高端项目，运作难度较大，总体金额较大，对公司的影响很大 中央花园体量大，对公司的发展影响大。通过两个项目的操作，建立优势共享的管理流程、预算的规范和推行绩效管理的 2006年如果有资源，可以关注台州或杭州获取项目。20062124、006 2008 200820072007 2007年，各项目的运作会带来较多现金 2007年必须在杭州获取项目 在台州和温岭可以选择性获取项目 锻造一只强大的管理队伍，形成独特产品系列 加强物业管理的运作，形成良好的品牌聚焦运营战略投资管理体系 战略布局基本形成，各项目会带来大量回款。管理体系运作成熟，适当的人才储备。准备异地拓展。120佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询佳合的三年战略应变计划佳合的三年战略应变计划本战略的制定的前提是房地产市场平稳发展，价格波动不大的情况下执行。前提发生改变可能有两种一是价格快速上涨，二是价格快速下跌。假设价格将快速上涨，则集中资金卖地，此时外界资金将125、相对充足，资金获取相对容易。假设价格将快速下跌，则停止买地，加大营销力度，如果需要降价才能实现销售，就降价，以回收现金为主。121佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询实现佳合第二步目标的关键措施实现佳合第二步目标的关键措施p资本运作：以品牌、实力和信誉为基础构建资本运作平台。p战略投资：建立健全的战略投资部门进行异地扩张。p异地管控：组建外地子公司，健全公司治理结构。122佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询实现佳合第三步目标的关键措施实现佳合第三步目标的关键措施品牌建设品牌建设：对于离本部较远的投资，品牌建设就显得无比重要，：对于离本部较远的投资，品牌建设就显得无比重要，品牌就会显出126、巨大价值。品牌就会显出巨大价值。文化输出：文化输出：小公司靠老板，中等公司靠制度，大型公司靠文化小公司靠老板，中等公司靠制度，大型公司靠文化 ，对于一个大公司，文化是一切管理的基础。，对于一个大公司，文化是一切管理的基础。内部控制：内部控制：众多的区域公司，带来管理区域、幅度的扩大就会带众多的区域公司，带来管理区域、幅度的扩大就会带来巨大的风险控制问题，需要建立全面的内部控制体系，加强审来巨大的风险控制问题，需要建立全面的内部控制体系，加强审计。计。123佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询战略措施实施计划（战略措施实施计划（20062006年年2001220012年）年）20062006127、年年20072007年年20082008年年2009-2009-2011201120122012年年市场与品牌建设市场与品牌建设 资金管理资金管理人力资源建设人力资源建设文化输出文化输出组建外地投资部组建外地投资部异地管控机制建设异地管控机制建设全面提升管理体系全面提升管理体系资本多元化资本多元化品牌输出品牌输出内控体系建设内控体系建设124佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询三年战略目标能力提升计划三年战略目标能力提升计划努力目标努力目标实施举措实施举措制定系统的战略规划，确保正确的投资决策。系统论证战略目标体系及实施方案的可行性。建立合理投资流程建立规范的投资分析方式建立统一的投资管理128、组织。战略投资战略投资125佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询投资投资财务协同战略协同管理协同战略规划战略执行风险分析现金流投资回报126佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询三年战略目标能力提升计划三年战略目标能力提升计划努力目标努力目标实施举措实施举措资本运作资本运作建立全面预算管理和形成较强的资本运作能力 规范全面预算的管理体系 建立广泛的融资渠道。对成本进行分析控制。127佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询128佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询资金运作资金运作银银行行贷贷款款地地产产投投资资基基金金合合作作开开发发信信托托融融资资银行贷款和合作开发是佳合目前主要的129、融资渠道，信托和投资银行贷款和合作开发是佳合目前主要的融资渠道，信托和投资基金、股票和债券目前还没有运作过。一切融资的基础在与信基金、股票和债券目前还没有运作过。一切融资的基础在与信誉（私人信誉和公众信誉）佳合目前已建立了良好的私人信誉，誉（私人信誉和公众信誉）佳合目前已建立了良好的私人信誉，但公众信誉还不够。公众信誉来源于企业品牌、实力和规范的但公众信誉还不够。公众信誉来源于企业品牌、实力和规范的运作。运作。股股票票债债券券129佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询佳合良好的私人信誉主要能进行的融资渠道在于民间合作佳合良好的私人信誉主要能进行的融资渠道在于民间合作和部分银行贷款和部分银行130、贷款 强大的投资能力和良好的运作能力及合作信誉可以使得佳合在投资合作中占有更强大的投资能力和良好的运作能力及合作信誉可以使得佳合在投资合作中占有更大的砝码，并吸引较多的资金。加快佳合的增长速度。大的砝码，并吸引较多的资金。加快佳合的增长速度。合作资金合作资金投投资资能能力力运运作作能能力力信信誉誉130佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询三年战略目标能力提升计划三年战略目标能力提升计划努力目标努力目标实施举措实施举措项目系统规划项目系统规划建立规范的项目管理体系，加快项目推进进度 确定项目定位及总目标 建立时间节点推进计划 对项目的成本、资金进行全面预算 根据总体计划建立各部门计划。131131、佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询三年战略目标能力提升计划三年战略目标能力提升计划努力目标努力目标实施举措实施举措市场营销市场营销提升对市场的判断和项目营销能力 建立市场策划部或在销售部门中设置。定期提交市场分析报告给决策者。形成规范的营销策划流程132佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询三年战略目标能力提升计划三年战略目标能力提升计划努力目标努力目标实施举措实施举措提升设计控制能力提升设计控制能力形成产品系列，制定产品标准1)建立广泛的设计资源。2）对设计进度、质量和成本有较强的判断控制能力。3）提升产品研发能力。4）定向形成产品系列。133佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询132、三年战略目标能力提升计划三年战略目标能力提升计划努力目标努力目标确保佳合项目取得优异质量，并控制住成本 建立健全的工程管理流程 建立质量控制标准 通过组织设计和运作管控加强采购管理。质量、成本管理质量、成本管理实施举措实施举措134佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询三年战略目标能力提升计划三年战略目标能力提升计划努力目标努力目标实施举措实施举措人力资源人力资源建立一支具有高效执行力的团队通过人力资源分析，提出未来人力资源的基本发展规划。通过外部引进、内部选拔等方式，优化团队制定人力资源培训政策通过能力形成中心的横向支持系统共享知识135佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询人力资源规划133、人力资源规划领导风格与发展模式领导风格与发展模式 根据企业领导人的不同风格，房地产企业具有不同的发展模式：根据企业领导人的不同风格，房地产企业具有不同的发展模式：政府资源运作型（广厦、一般国企）、市场机会导向型（中小私企）、市场炒作政府资源运作型（广厦、一般国企）、市场机会导向型（中小私企）、市场炒作型（潘石屹）、企业管理型（万科、顺驰）、产品型（中海）、资本型（华润）型（潘石屹）、企业管理型（万科、顺驰）、产品型（中海）、资本型（华润）佳合的领导层更善于在市场中抓住机遇，倾向于民间合作，对于政府资源运作相佳合的领导层更善于在市场中抓住机遇，倾向于民间合作，对于政府资源运作相对较弱，领导层比较134、低调。目前的模式是市场短期机会导向型。对较弱，领导层比较低调。目前的模式是市场短期机会导向型。佳合适合演化的模式是产品型为主，企业管理型为辅。佳合适合演化的模式是产品型为主，企业管理型为辅。政府资源的运作能力弱在获取土地时将不具备优势，完全通过市场获取土地需要政府资源的运作能力弱在获取土地时将不具备优势，完全通过市场获取土地需要极强的决策判断能力，所以要想在房地产业长期健康发展，必须打造强大的投资分析极强的决策判断能力，所以要想在房地产业长期健康发展，必须打造强大的投资分析能力。产品型的模式需要加强设计和工程管理能力。能力。产品型的模式需要加强设计和工程管理能力。136佳合房产整合管理咨询佳合135、房产整合管理咨询人力资源规划人力资源规划发展模式与人员配置发展模式与人员配置投资能力主要在于企业自身，所以佳合应该培养或引进较强的投资高层人员。投资能力主要在于企业自身，所以佳合应该培养或引进较强的投资高层人员。产品能力主要体现在设计和工程管理能力，佳合在目前的规模下，应该在各专业产品能力主要体现在设计和工程管理能力，佳合在目前的规模下，应该在各专业有一个能力极强的人在总部，统一整合外部资源。有一个能力极强的人在总部，统一整合外部资源。市场策划能力可以结合企业自身和外部市场形成能力，可以逐步培养。市场策划能力可以结合企业自身和外部市场形成能力，可以逐步培养。人力资源方面，以佳合目前的规模，企业136、的高层是最主要的人力资源，人力资源人力资源方面，以佳合目前的规模，企业的高层是最主要的人力资源，人力资源管理方面适合引进一个中等水平的人员。管理方面适合引进一个中等水平的人员。财务管理方面，资金方面主要有高层在运作，相对较强，一般财务管理方面，需财务管理方面，资金方面主要有高层在运作，相对较强，一般财务管理方面，需要一个统一规划的人，可以内部培养。要一个统一规划的人，可以内部培养。137佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询三年战略目标能力提升计划三年战略目标能力提升计划绩效管理绩效管理努力目标努力目标实施举措实施举措实施并在实施过程中完善绩效管理体系及相配套的薪酬激励体系，保证佳合战略目标的实现绩效管理理念及绩效考核操作培训把绩效管理和薪酬体系结合起来绩效管理和目标计划结合起来138佳合房产整合管理咨询佳合房产整合管理咨询强强携手强强携手共创双赢共创双赢www.china-