1、 代理公司的管控要求第一节 代理公司策划细节要求第一部分 职业要求1、熟悉营销策划工作流程，熟悉活动的策划和组织；2、具有房地产方面专业知识的基本素养，熟练使用office办公软件；3、对平面广告具有一定的审美能力以及良好的书面表达能力、沟通能力、协调能力。 第二部分 职业操守1、 以热情、专业、诚实、负责的工作态度完成本职工作。在职期间，不得组织或参与任何竞争企业的组建及运作。2、 无论在职或离职，不得以任何方式泄露公司及个案的商业秘密，包括商品价格表、客户名单、客户个人信息、客户买卖合同等相关文件或复印件等。3、 特别提示：如有违反上述规定，工作人员（无论在职与否）均将承担因个人行为而导致2、的全部责任（包括民事责任与刑事责任） 。第三部分 日、周、月工作标准1.每日工作标准（1）代理公司驻场策划师需要每日早晨8点半准时到达工作岗位。（2）甲方策划总监组织策划师、代理公司策划师开晨会，安排当日工作。工作以策划助理下发的工作联系单为准，当日工作必须按时完成。（3）协助甲方策划师每日早晨检查销售现场包装及销售物料管理，及时维护与更新，保持良好的销售环境；并填写当日销售现场包装及物料监督记录表，签字确认。（4）协助甲方策划师巡查每日出街广告、短信、物料等推广是否执行到位;并填写当日推广巡查记录表，签字确认。（5）协助甲方策划助理安排每日物料、礼品出入库，并核准后填写出入库明细表。（6）参3、与广告公司相关物料及方案的讨论及制定；（7）配合甲方策划师完成与活动公司以及制作公司等合作单位的工作对接；（8）监督市场及竞品楼盘动向，及时做出市场数据分析，并搜集竞品楼盘相关推广资料；（9）及时反馈发现的问题，反映给甲方策划师；2、每周工作标准（1）完成本周销售数据分析；（2）完成本周市场调研及市场分析；（3）完成下周策划工作计划；3、月工作标准（1）完成本月销售数据分析；（2）完成本月市场调研及市场分析；（3）协助甲方策划师和广告公司完成下月推广计划；附表：1. 工作联系单2. 销售现场包装及物料监督记录表3. 推广巡查记录表4. 出入库明细表工作联系单下单日期：提交时间：交与：来自：项目4、名称：工作内容/工作要求：完成日期：*执行力不讲如果，只讲结果销售现场包装及物料监督记录表日期时间案场包装是否达标单页 可用量户型单张可用量拓客礼品可用量备注检查人推广巡查记录表日期时间户外大牌短信汽车广播灯箱广告高铁站广告自媒体检查人出入库记录表日期时间入库名称数量签收人日期时间出库名称数量签收人第二节 代理公司销售细节要求第一部分 职业准则一、职业形象4、 着装：在销售现场工作时间内，应穿着整洁的统一制服，并佩带工牌，未着工装的同事一律不得坐在销售前台。5、 服饰配件： 男士黑色皮鞋，配深色袜子； 女士黑色皮鞋，夏天裙装时配浅肤色长统袜；裤装时配浅肤色短袜，冬天配深色袜子。6、 发式：男士5、短发(发不过耳)，不得蓄发、染过于前卫的颜色或光头；女士短发或束发为宜，不得染过于前卫的颜色或光头。7、 首饰及化妆：不得佩戴式样、材料夸张或不宜在办公场合佩戴的饰品（如：鼻环、唇环等）； 女士要求化淡妆。8、 个人卫生： 男士男职员需每日剃须，不得留长指甲，保持指甲干净； 女士不得留长指甲或涂指甲油。食用有异味刺激性的食品后，应尽快清除口腔异味。二、 职业操守1、 以热情、专业、诚实、负责的工作态度完成本职工作，在销售现场内任何工作人员遇见每一位客户都需礼貌微笑的向客户致意。2、 在职期间，不得组织或参与任何竞争企业的组建及运作。3、 无论在职或离职，不得以任何方式泄露公司及个案的商业秘密，6、包括客户名单、客户个人信息、客户买卖合同等相关文件或复印件等。4、 在对购房客户进行销售服务及相关工作过程中，对于购房客户提出的有关产品规划及认购签约流程等事宜，进行实事求是的介绍，不做虚假不实的回答，不乱承诺。对于自己不了解的问题，不得主观臆断，须请示上级或甲方工作人员后方可答复客户。5、 不得以任何理由向购房客户索要或收取礼品、钱款、财物等。6、 不得以任何理由告知或暗示购房客户弄虚作假，也不得以任何理由为购房客户弄虚作假提供帮助。7、 不得向银行收取按揭返点，一经查实，甲方有权视情节严重性对代理公司罚款5万乃至扣除所有尚未结算的佣金，收取按揭返点的当事人应立即撤场，并不得再服务于永威项目7、。8、 特别提示：如有违反上述规定，工作人员（无论在职与否）均将承担因个人行为而导致的全部责任（包括民事责任与刑事责任，如受贿、贪污、挪用、侵占公私财产等）。第二部分 职责范围一、代理公司置业顾问工作职责1、 掌握基本专业知识及项目销售手册内容2、 为客户提供良好的专业接待服务3、 跟踪客户，建立个人客户档案4、 录入及更新销售系统的客户信息5、 会员招募及政策介绍6、 负责签约及回款工作，催收按揭资料、催办按揭7、 处理客户认购或签约后的遗留问题8、 配合甲方办理交付手续9、 市场调查二、代理公司驻场销售经理日、周、月工作标准每日工作标准1、持置业顾问晨会，安排天重点工作，制定当天销售任务；8、2、每日要着重检查置业顾问的仪容仪表、精神状态；3、培训置业顾问项目情况、接待流程、销售说辞、注意事项等；4、梳理置业顾问每天来电来访客户明细，意向客户重点把控；5、督促置业顾问对已成交客户准备资料、按时签约；逾期签约，甲方有权按天对销售经理进行罚款；6、如若客户因某些原因不能及时签约，必须提前告知甲方销售经理，写延期申请单，报甲方营销总审批；若没有写延期申请单私自承诺客户延期，一经发现重罚；7、必须每天向甲方按揭专员及甲方销售经理发送按揭未回款及分期未回款明细，及时更新，及时反馈；8、对客户认筹、认购、签约、更名、换房、退房等流程核实签字确认；非直系亲属不能更名、换房原则调大不调小，若私自承9、诺客户办理，重罚；9、督促销售助理每天必须对来电、来访、认购、签约、换房、更名、退房等流程及时发起ERP流程；若当日没有录入或者有遗漏，对其按数量进行罚款；10、处理每天案场遇到的突发状况；11、把控案场准确销控，督促销售助理对每天认购、签约、换房、更名等及时做好资料备份与更新，务必把房源销控、客户信息做到准确；若发现一房两卖等现象，则对其代理公司重罚；12、每天下班开晚会梳理当天接待客户情况，须督促销售助理把当天日报及时发送给领导；13、督促置业顾问维护老业主，跟踪未成交客户，解决置业顾问客户冲突；每周工作标准1、根据甲方的要求对项目工作人员进行管理、调配和监督；2、每周周例会汇报上周工作总10、结、下周工作计划；3、给置业顾问每周培训市场竞品楼盘成交情况，竞品说辞；4、督促置业顾问每周案场活动客户邀约工作；每月工作标准1如若有重大节点，例如认筹、开盘、交房等等，需要协助策划部门准备所有工作；2、汇报月度工作总结与计划；3、汇报本月完成任务情况、按揭及分期未回款明细、认购未签约等重要数据；4、佣金结算提交；三、 代理公司驻场销售案场助理工作职责1、 报表制作，如：日报表、周报表、月报表等，并及时上报给甲方项目负责人。2、负责内部文件管理： 1） 销售文件管理2.1.1妥善保管销控表、价目表等机密文件，销控表应及时登记、更新，确保准确性；2.1.2妥善保管认购书和买卖合同等销售资料；2.11、1.3对将签署的认购书进行登记审核，销控确认；2.1.4对签署完毕的认购书进行复审盖章，留存联回收归档。2） 往来文件管理负责与甲方公司、签约中心内部往来文件的流转及存档，并及时将甲方的要求和通知传达给销售人员3） 客户资料管理各类与销售相关的客户资料信息的管理，如：来电客户登记表、来访客户登记表等的发放、回收、归档，并对信息进行统计和分析4） 交接文件管理负责对交接文件进行归档第三部分 销售接待流程及服务标准一、电话接听 1、流程：1) 原则上电话铃响3声内应接听电话；2) 接听电话标准用语：“您好，xxxx项目，很高兴为您服务!” ，须使用普通话；3) 如客户为初次来电，销售人员应尽量询问12、客户信息、来电途径、客户需求，按规定如实填写来电表；4) 对于客户的疑问或要求，应准确、及时的给予回复或积极帮助解决客户疑问；5) 标准结束语：“感谢您对xxxx项目的关注/感谢您的来电，再见”，在客户挂断电话后，再轻放话筒挂机。2、服务标准：1) 接听电话要求声音洪亮，吐字清晰，活力热情；2) 每个电话接听（指客户首次来电）均应有记录，填写在统一的来电客户登记表上，下班后交由代理公司销售经理保存；3) 不得用敷衍或傲慢的态度接听电话；4) 如遇自己无法回答的问题，立即记录，向客户致歉并告知客户稍后回复；事后第一时间向销售经理询问回复意见并于当天内尽快回复客户；5) 如遇当天无法解决的问题，需13、在请示销售经理后，当天回复客户问题能解决的预计时间，并在过程中阶段性向客户去电告知事情进展；6) 对于在电话中询问销控的客户，一律不予回答；如牵涉到敏感话题，则需谨慎处理并及时报备于销售经理；7) 代接同事的电话，须做好必要记录并及时转达，若接到另一代理公司的电话应及时转给对方公司置业顾问接听；8) 接听私人电话不得超过3分钟，严禁长时间占用电话进行聊天或拨打声讯电话。二、销售接待1、 流程与服务标准流程1). 站位服务标准： 站位迎宾位置为销售大厅大门入口处； 站姿端正，合手放于身前，微笑平视前方； 销售人员应按代理公司规定顺序轮流站位，并始终保持2名销售人员站位，进行客户接待准备工作； 站14、位时不得聊天，不得用手机通话超过1分钟（如遇客户电话须长时间交谈，立即示意下一位站位同事到位，自己到站位岗以外位置通话）； 注意站位人员的衔接，不得出现空位现象。流程2). 迎宾服务标准： 站位销售人员应随时关注是否有客户走近，如有客户走近，微笑相迎，立即主动上前； 平手指引客户进入销售大厅，标准用语：“您好，欢迎参观xxxx项目”； 轮到接待的销售人员应主动、迅速、积极地接待到访客户，不得拖拉推诿； 客户进门，严禁站位销售员抢客挑客，严格按照轮序上前接待； 严禁以貌取人，或以任何方式冷落客户。客户问岗 标准3句话： 1.您好，欢迎参观xxxx项目！（几位是一起的吗？）2.请问您是第一次过来吗15、？ 3.你来之前是否有同事给您打过电话发过短信？B岗未审位完毕，A岗禁止插话引导客户，客户说销售姓张，销售员不能说：是不是张*。违者罚款100元/次。A岗有权利监督B岗问位是否到位。门岗区客户区分：a) 客户如说第一次到访，但有人联系过，能说出销售人员的名字，则归该销售接待，如该销售不在，则由该代理公司同事代接；如客户不能说出名字则按新客接待。b) 如客户说以前来过，没有留联系方式则按新客接待，双方销售不得以任何方式引导或提示客户；如客户明确留过联系方式，则A位安排自己公司其他置业顾问带领该客户查询并帮助找到置业顾问，如若发生未把客户交到原置业顾问手中而擅自离去者，停岗一周。如发现客户记录且在16、保护期（7天）内，则以第一录入销售为主接待，否则按新访接待。c) 如客户说家人来过，自己是首次来访，如家人是直系亲属且在保护期之内则归属于原置业顾问，否则按新客接待。d) 老客户来访找销售人员，若销售人员离职，则归原销售代理公司接待。e) 来访客户与对方销售公司的工作人员认识，不允许长时间打招呼，或询问客户为什么来了没找自己等话语引导，一经发现，一方销售公司销售及管理层有权利知会该工作人员离开，后续若发现恶意切客，直接开除。f) 当客户提出更换成另一方销售公司销售人员时，必须第一时间向开发商案场经理说明情况，由开发商案场经理核实情况后安排原置业顾问所属代理公司的其他销售人员接待。更换服务原则为17、同公司内部更换，未经开发商案场经理同意，同一客户更换对方代理公司销售人员，一律视为恶意抢客。处罚制度：一旦客户记录确定客户归属，经查实，若因客户的真实意愿换成对方销售员的，由有效客户录入方销售经理或主管出面接待和服务，另一方“被客选”的销售人员需要全力配合，否则，“被客选”的销售人员停岗一周，若客户无所谓谁接待，并说是xxx让我找这个销售员的，一概不成立，仍然由有效客户记录方进行接待，另一方“被客选”的销售人员必须配合安抚客户完成看房,成交工作，以上两种情况发生后，一经判定，被宣布退出方不允许在任何时候跟进回访客户，否则，对恶意抢客的销售人员处以500元罚款，停岗一个周处理。同时，经查实销售人18、员有承诺客户帮其操作老带新或给予额外优惠或我认识甲方的等承诺话语，导致客户只找他时，一经发现，直接开除，当属代理公司罚款3000元。对开发商造成重大损失的，将追究法律责任。g) 客户来访登记是唯一判客依据。保护期之内的视为老客，保护期之外视为新客。重新轮序。h) 所有现场的争议一经判定，立即由甲方销售经理更改客户记录的归属方，并且由归属方销售人员密切跟踪服务，另一方销售人员立即自动退出。流程3). 沙盘区介绍：品牌介绍项目区位沙盘户型模型客户需求）服务标准： 开发商品牌的介绍 区位、沙盘、户型模型介绍均须按照交接的销售说辞进行，说辞范围不得超出销售手册； 介绍中严禁乱夸大，乱承诺； 不得诋毁其19、他开发商或楼盘； 对客户提出的项目弊端，须客观讲解，不回避，不隐瞒，不争辩； 对于客户提出的疑问若无法回答，须向销售经理询问清楚再回复，切忌乱承诺。流程4). 推荐户型和房源服务标准： 询问客户置业目的； 如客户为自住，询问客户需求多大面积？几个人居住？ 根据客户的实际居住需求及过程中表现出对某种户型的喜爱，重点推荐户型和具体房源； 不得向客户强推某种户型或房源。流程5). 亲自带领客户参观示范区和样板间服务标准： 必须亲自带领所有来访客户参观示范区和样板间；销售人员引导客户参观样板间时，对客户的行为负有监督的责任（如客户拍照、客户坐沙发应委婉拒绝）； 如销售员在示范区遇到客户（不论是否有销售20、员带领），均须示以微笑； 参观行走过程中，销售员走在客户右前方，并且与客户距离保持在三步之内； 销售员带领客户进入样板间，应配合样板间客服人员提醒客户戴鞋套。在样板间清晰讲解户型特点、楼房朝向、各房间大约面积、交楼标准与非交楼标准、物业安防系统等信息。流程6). 参观工地服务标准： 销售人员不得在未经项目工程部、项目销售部许可的情况下引导客户参观未对外开放、尚未完工的施工现场，由此造成的客户伤亡及给甲方公司带来的损失均由乙方承担，甲方有权进行索赔及视情况依法追究法律责任；只有达到参观条件并得到甲方项目负责人通知允许进入的工地区域，方可进入工地参观； 进工地前，销售员和客户均需先戴好安全帽； 进21、入工地现场应注意安全措施，销售员须走在客户前方。流程7). 客户落座，为客户推荐房源，计算价格服务标准： 在洽谈区，示意客户落座洽谈； 落座后立即招呼保洁员端上茶水，并注意招呼保洁员加水； 房源推荐实行“先询问后推荐”：先询问客户需求和意向，再针对性推荐房源； 用印刷的置业计划表格为客户核算价格，算价流程标准化：注明项目名称、房号、面积、标准单价及总价、优惠说明、成交单价及总价、按揭付款明细；告知该单位具体位置、按揭费用、办证费用、交付需缴纳费用（如面积补差、水电预存等）、xxxx项目现阶段优惠政策。 凡来访者必须发放宣传资料，宣传资料、计价表等装袋，双手递到客户手中； 交谈中，保持中等语速，22、语气亲切； 严禁与客户争吵、厮打或使用侮辱性语言。流程8). 请客户填写来访客户登记表服务标准： 双手递上来访客户登记表请客户填写； 如客户在姓名和电话处字迹潦草，务必向客户询问清楚，标准用语：“不好意思，请问您的名字（或姓）是，您的电话是”，然后用工整小号字体在姓名电话栏空白处作标注； 客户填写完毕后，一定要说“谢谢”； 如客户有未填写完全的项，销售人员根据交谈过程中的判断，予以补充，尽量不空缺；实在无法填写的才可空缺； 向客户双手递上自己名片，名片文字正方向对客户。流程9). 向客户宣传认筹或者认购相关政策，引导客户认筹或者认购服务标准： 向客户宣传认筹或者认购相关政策； 阐述加入会员的优23、势，引导客户入会。流程10). 送客户离开服务标准： 客户表示要起身离开时，为客户拉开座椅； 再次将放置在一旁的销售资料手提袋双手递到客户手中； 送客户至销售大厅大门外，标准用语：“再见，欢迎您随时再过来参观”； 目送客户离去。 客户离开后，半小时之内发送本项目统一短信感谢客户的光临。 2、注意事项1) 销售口径： 销售人员人手一本经甲方会签的（项目名称）销售手册，介绍项目时应严格按照该手册进行，不得随意更改、增加、减少有关信息，造成对客户的错误引导。 对于超出销售手册范围的问题，应及时向代理公司销售经理报告，确定相关信息后再告知客户，严禁凭空想象、捏造信息或予以含糊不清的说法。 销售手册内容24、如有变更，或是某一阶段加推单位、价格表变更、促销单位推出、优惠政策发布、领导批示等重大的销售策略调整，必须由甲方项目负责人以书面或电子邮件的形式知会代理公司项目销售组，由代理公司销售经理负责传达相关内容，必要时应召开现场会议统一知会。代理公司项目销售组应在接到通知后根据甲方要求及时进行相应调整。若因代理公司项目销售组未能及时对口径或策略进行调整而导致客户投诉、相应工作量增加等，相关责任及后续工作跟进由代理公司项目销售组承担。 代理公司无权预留任何房源，所有预留房源均由甲方项目负责人以书面或电子邮件形式知会。代理公司不得以任何理由对已推出房源不推荐或不进行推荐。上述行为一经发现，甲方将视情况的严25、重性追究当事人的责任。2) 表单填写： 每位来访客户（指客户首次来访）均应有记录，接待完毕后即时将客户信息填写在来访客户登记总表上，并录入电子版来访客户登记表。 应尽量促成来访客户填写来访客户登记表，下班后交由代理公司销售经理保存。 引导加入xxxx项目会员，并填写入会申请表，下班后交由代理公司销售经理保存。3) 接待顺序： 每天接待顺序按前日尾岗依次接待，如昨日最后一岗是A，那今早一岗为A，但发现接访时间，该公司没有按时值岗时，则归B公司接待，不计轮排，亦不存在再次上前问岗。 代理公司自己的二级及三级转介的客户可由本公司销售人员接待，不计入现场接待轮序名额。转介客户由本公司内部同事接待。 轮26、到接待的销售人员需提前做好接待准备，在轮序签到本上替前一位已接待的销售人员在轮序本上作一记号，以便于确认接待客户的次序；总接待人完成客户身份确认后，应在第一时间主动上前接待（只要问及项目情况的都视为客户，包括开发商参观、同行跑盘、媒体、政府人员等重点客户）。如客户为老客户或指定要某销售人员接待，该销售员的接待不计入排序的名额，接待完后如未过自己的顺位，仍可按原顺序再接待，如已轮过自己的顺位，则需重新轮候。 客户进门时总接待人第一时间确认客户是否第一次到现场看楼。如是老客户，应主动询问第一接待人，如第一接待人在，则应交由第一接待人接待；如第一接待人不在，则由该方同事协助接待。如是新客户，应首先详27、细在模型前向客户介绍区域及楼盘整体情况，主动询问客户关心的户型，针对客户的问题及时做出解答。 在有其它销售人员等待接待的情况下，一名销售人员一次只能接待一批客户，如遇该销售人员未成交老客户来访，该置业顾问接待老客户，新客户由同一代理公司其他销售员接待。 客户到售楼现场但未作登记的为无归属客户，再次上门时视为新客户，按正常轮序接待。 当值销售人员严禁无故空岗，若一家公司空岗，另一家公司可直接接待，不算轮序。 电话接听为每家代理公司5部热线，严格按照接电流程接听电话，做好来电登记，如若发现电话接听不规范，取消该公司当天接电资格 来访已归属客户的有效期为7天,判断有效期的时间以置业顾问录入来访登记电28、子表的记录为准，如已归属客户在其他销售人员手上成交，如过保护期且由对方成交的，此单分配归成交销售人员。所有销售服务流程归成交销售人员负责。（如销售期间为达成自己成交，出现诋毁对方代理公司或销售人员、释放未经甲方允许的折扣优惠等信息，则视为恶意抢客，此单归原销售人员，对方公司罚款3000元，此销售人员离场，永不得再进甲方所有案场） 离盘同事所接待的客户：若已成交或者未过保护期则算老客，未成交且已过保护期 则算新客重新轮序。 直系亲属的客户到访，在有效期内，以来访登记时间先后判客；没有在有效期内，则当天谁接待算谁的。 本项目为联合代理，日常事务性工作比如数据报表等由联合代理公司分别汇总，并由甲方指29、定的其中一家代理公司完成。联合代理公司工作人员需严格按章执行，如有疑问应第一时间向直接上级反馈，由甲方销售经理出面协调，不得在销售厅内争执、争吵。一旦发现，争执人员勒令辞退，并不考虑在甲方其他楼盘录用。 销售人员在接待客户时不得挑客户、争抢客户，必须一视同仁地热情接待每一批来访客户；不得随意中断正在接待的客户，而转接其他的客户，如有特殊情况必须接待其他客户，须征得当事客户同意，并做好相关工作交接方可短暂离开；不得在其他同事接待客户的时候，主动插话或帮助介绍，除非得到该同事的邀请。现场负责人需对销售人员行为进行监督和管理，出现违规情况应及时予以纠正并视情况给予处罚。 展销会、周末、广告期间客流量30、极大的情况下的接待安排：n 前台如即将出现无人情况，轮到最后接待的销售人员须提早告知现场管理人员，由管理人员负责安排； n 由现场销售经理指派专人接待参观团或重要关系客户，接待销售人员不得有任何怠慢情绪，并发挥出最佳接待状态；n 看楼团、看楼车的接待服务：A位公司指定置业顾问讲解。看房团客户按组交替接待，分别用不同标示区分。4) 客户权属确认： 按制度规定，客户权属以第一登记为原则（直系亲属视为一组客户），发生业务交叉后，如果双方协商不成，上升到开发商销售负责人处，则双方均不计销售业绩，该单位销售业绩充公。 客户到售楼现场接受销售人员接待后，所有的客户来访接待和电话接听都要录入来访登记表，录入31、时间是鉴定客户的唯一依据。如出现市调人员时，不计轮岗，归A岗公司同事接待。 已归属客户:由所属销售人员负责跟踪、服务，成交所得业务提成由该销售人员获得。如出现已归属客户坚持要求更换原销售人员（客户提出换销售人员是由于原销售人员接待流程不完整或不规范而造成的客户不满意），则按照签到次序接待客户，成交归属由现场销售经理判定，如已购买客户出现此情况，客户属于原成交代理公司，但需由项目经理直接接待。 接听电话：接听电话的销售人员须在来电客户登记本上做好记录，由该销售人员进行客户跟进，并应登记来电登记表。在电话中可自我推荐姓名，客户如有进门喊销售人员名字时，归原销售接待，原销售不在时，可由该代理公司同事32、代为接待，否则按新客接待。 到过销售现场但未作登记的客户属于无归属客户，再次上门时视为新客户，按正常轮序接待。 登记人与最终购买人是直系亲属（父母、子女、夫妻）视为一批客户，以有效期内第一登记为准。核对资料姓名全名，电话，身份证号码，满足2项即可 已购买客户带新客户或已归属客户带新客户到售楼现场：n 指定某位售楼人员接待时，老带新归原销售人员接待，不在时由原代理公司同事接待，视为一组，如出现老带新中新客户已有销售人员联系，则不视为老带新，新客归联系的销售人员接待，老客户销售人员不得干涉n 如指定销售人员在现场而未轮到接待，可优先接待并不计入接待指标，仍可参与之后的排序。n 已购房客户来访，原销33、售人员不在现场，如客户有疑问，则由该公司的销售人员义务接待。 其它情况权属认定：n 看楼团、参观团、展销会适用本制度，由现场经理根据实际情况进行安排，应力争做到公平、公正；n 客户登记本应妥善保管，各售楼人员应详细记录自己的客户；n 直系亲属是指配偶、父母、子女；n 如有未尽事宜，应友好协商解决；n 当值销售人员为正常轮序情况下准备接待客户的第一个销售人员。三、认购1、服务标准：1) 认购前： 告知客户案场优惠情况。 告知客户认购单位情况，以及与样板房（或交楼标准展示间）存在的户型细的差异、交楼标准差异。 对于按揭购房的客户，销售人员还须对客户作相应提示： 询问购房人的家庭已购房情况； 询问购34、房人的个人征信情况是否符合购房条件； 根据以上情况，初步确认购房人的可按揭比例、应执行的贷款利率、需提供的按揭资料。2) 认购时： 确认房号。客户落定前一定要与销售助理即时核对销控，明确该房号可售。 为客户填写认购协议上的购房人信息，并请其确认；保证所填认购客户资料的完整性和准确性，提供地址必须是能够收到信件的地址，认购协议须由购房者本人签署，告知客户详细阅读认购协议。 为客户解读认购资料，解读要点： 确认客户相关情况： 购房人本人或其直系亲属是否为甲方老业主 购房人购买此房是否有甲方老业主推荐 确认认购单位信息： 房号 面积 标准总价 优惠方式 确认付款方式 对按揭付款的客户作按揭提示 告知35、：签约时须提交的证件和资料不同付款方式的优惠内容买方单方面解除本认购书并不返还定金的情况委托签署的相关规定客户所提供的购房人信息及资料应当真实有效 向客户确认合同附图、交楼标准。 引导客户签署认购资料。 引导客户交纳定金。销售人员销控单位和收取客户定金前要知会销售经理，收取定金不足时，应及时补足，超过补定时间而未补定，原则上视为挞定处理（特殊情况由销售经理负责处理，解释权归甲方现场经理所有）。1.如遇到特殊房源如挞定，内部保留等释放时，双方公司必须同时知晓；2.甲方关系户来访或定房，按新访接待。 认购资料加盖甲方合同专用章。 如客户选择按揭购房，销售人员还将对其作“4提醒”： 由于银行按揭政策36、紧缩，贷款事宜的主动权在银行方，按揭过程中可能会要求补充提供其他资料，需客户全面配合； 客户一定提供真实的个人资料或证明，否则将影响到客户的按揭办理进程； 按揭办理过程稍有烦琐，过程中还请客户予以理解； 最终的按揭成数、年限以银行最终批复为准。 如客户选择按揭购房，指导客户全面真实填写个人征信调查表； 销售价格及折扣政策应严格按照甲方规定，不得随意调整。3) 认购后“4步骤”： 引导客户填写成交客户问卷。 出示购房须知并为其解读： 签约时间、地点 客户经理或签约中心联系人 签约须携带资料及签约流程 按揭客户须提交资料及按揭流程 按揭费用明细 缴款提示 封装认购资料：将认购书客户联、定金收据、购37、房须知一并装入信封，双手递交给客户，并于当日发送成交祝贺短信。 次日去电关怀：询问客户对后续手续是否还有不清楚之处，客户需要哪方面的协助，为其解答。四、签约1、服务标准：1) 销售人员在认购后即应及时与客户联系，明确买卖合同签署的时间及相关事宜，确定认购方姓名、付款方式及贷款金额、贷款年限等有无变化，并向本项目的签约中心客户经理知会以上信息，客户经理跟进。2) 缴纳首期款：销售人员应该提前约请客户缴纳首期款，如客户因特殊情况要求延期，请其书写延期付款/签约申请，交与开发商审批，原则上不接受第二次延期申请。3) 对于按揭资料不齐全或逾期未办理按揭的客户，销售人员有催促的义务，并将与客户催款情况短38、信保留。五、销售变更1、服务标准：4) 原则上不接受任何销售变更，如因特殊情况需要做销售变更，需由客户本人填写调房、退房、更名申请表，注明情况说明并由销售现场经理签字，经甲方销售经理确认后发起ERP网上审批，发起审批之后方可进行销售特殊事务变更；5) 所有销售变更审批单均要有代理公司销售经理审核签字后方可提交给甲方销售经理；6) 超出规范外的特殊情况，应由代理公司销售经理向甲方销售经理提出，并填写相关审批表，由甲方销售经理根据甲方的相关审批程序逐级申报后方可承诺客户；7) 特殊折扣是指除现场公示折扣之外的所有非公开性折扣，其折扣使用权限归甲方项目负责人，代理公司无权对客户做出价格表以外的任何折39、扣；8) 代理公司任何工作人员均应主动、积极地维护甲方在折扣方面的规范管理，不得有意透露项目销售实际存在着额外的购房优惠。9) 挞定的房源，代理公司必须得到甲方项目负责人的书面通知方可进行该单位的再次销售。六、售后服务1、服务标准：1) 签约后，由各项目客户满意度专员对所有成交客户进行满意度维护，但销售人员一并对客户售后负有职责；2) 销售之后，无论客户向销售人员咨询，该工作人员不得推诿，对协调解决客户问题负责到底，并及时回复，必要时可向销售经理请求协助；3) 在解决客户的售后问题时，不得使客户感觉销售人员或客户经理在售前与售后的服务态度上有差异，不得出现态度上的不重视、语气上的冷漠，要求仍然40、以热情亲切的态度为客户服务。第四部分 销售现场管理一、 前台管理1、 根据项目销售现场要求保证前台接待人员人数，要求按规定端正姿态，不得埋头，不得使用手机；2、 不得在前台聊天、喧哗、闲聊、嬉闹，有客户在场时不得谈论客户或谈论内部工作事宜；3、 不得在前台进食、吸烟、化妆、伏案睡觉，不允许在前台打私人电话；4、 保持前台桌面整洁，销售夹放入抽屉，资料文件摆放整齐，前台不得放置任何与项目无关的资料或水杯；5、 下班前应将桌面收拾干净，椅子整齐摆放好；6、不得在前台阅读任何与销售无关的报刊杂志、书籍及网络。二、 销售大厅管理1、 代理公司每日须有专人负责巡视销售大厅区域，查看各项设备是否正常可用（41、电话、电脑、POS机），清洁情况是否良好（包括卫生间），如发现影响到销售接待上的硬件或软件问题应立即向代理公司销售经理汇报，由代理公司销售经理联系甲方项目负责人协调解决；2、 在客户离开后，及时将桌椅归位，摆放整齐。3、 销售现场如出现客户投诉或客户无理取闹，则视情况处理：1）原销售人员在现场，由本人负责处理；2）原销售人员不在现场，则按正常接待顺序由原置业顾问所属代理公司接待，先将客户带到洽谈区询问原因，必要时先与原销售人员联系、沟通，如处理不了，则交由当天值班销售经理协助处理。4、 销售人员不得以任何理由阻止客户成交，不得对客户做不符合实际情况的销售承诺，严守商业秘密，不得做出损害甲方公司42、利益的行为。5、 销售大厅背景音乐由代理公司负责，播放与项目调性相符的音乐。三、 办公区域管理1、 不得让客户进入办公区域；2、 注意保管好办公区域的工作文件、客户资料；3、 办公区域同样不得高声喧哗、打闹、伏案睡觉，不得阅读任何与销售无关的报刊杂志、书籍及网络，不得用电脑或其他播放器播放音乐；4、 下班前应将桌面收拾干净，椅子整齐摆放好。四、 销售道具管理1、 平面宣传品1） 日常所用的楼书、户型单张、签约须知等应整理成套、整齐划一地摆放于指定的展架内；2） 代理公司指定专门销售人员负责对平面宣传品进行物品出、入仓登记表的记录，该销售人员如发现宣传资料不足，应及时向代理公司销售经理汇报，由代43、理公司销售经理联系甲方项目负责人加以补充；集中销售期或营销活动结束后，回收的宣传品由代理公司策划师做出入库登记表记录，并放回指定仓库内。2、 模型、展板等立体宣传品1) 固定于销售现场的模型、展板等宣传品，未经甲方项目负责人同意，禁止随意挪动；2) 如发现模型、展板等有损坏或与部分展示实际不符、与销售口径不符的情况，立即知会甲方项目负责人予以核实，联系修护或更改；3) 集中销售期或营销活动期间所用的宣传品在摆放到位后，未经甲方项目负责人的同意禁止随意挪动；4) 集中销售期或营销活动结束后，模型、展板等由代理公司销售经理负责放回甲方项目负责人指定的仓库内，同时作好物品出、入仓登记表的记录。五、 44、销售流线、销售示范区、样板间管理1、 现场销售流线、销售示范区、样板间的开放情况由甲方项目负责人把握，销售人员不得在未经甲方项目负责人许可的情况下直接要求物业公司开放该阶段不对外开放的样板间；2、 销售人员在引导客户参观样板间时，对客户的行为负有监督和引导的责任，如在有销售人员在场的情况下样板间内物品丢失、损坏等情况，相关赔偿责任由代理公司承担；3、 实行销售经理巡场制度，当日的销售经理须于上班后立即对销售流线、销售示范区、样板间进行巡视，填写销售现场日常检查记录表。巡场中发现的影响到销售接待上的硬件问题，应立即代理公司销售经理汇报，由代理公司销售经理联系甲方项目负责人协调解决。 六、 销售文45、件管理1、 销售资料需妥善保管，不得随意摆放及丢失，保持销售前台的干净和整齐，办理完所有销售事务后销售人员须将所有销售物料重新摆放整齐；2、 发现资料有不清楚或错误时，应及时知会代理公司销售经理，不能在客户面前直接指出错误；3、 客户资料务必保密，不得泄露任何客户信息（包括但不限于：姓名、年龄、职业、联系方式、家庭状况、成交单位、成交价格、折扣等）。七、 销售文件交接1、 甲方项目负责人和代理公司销售经理均应有专门的文件夹用于双方往来交接文件的签收登记。2、 交接文件未经甲方项目负责人同意不得私自复印。如遇销售资料更新，或项目结束，代理公司销售经理应统一归还上述资料，不得遗失。八、 档案管理代46、理公司负责管理的档案明细：1、 客户来电登记总表；2、 客户来访登记表；3、 审批完成的销售变更审批单扫描打印件。第五部分 考勤制度及人员管理一、 考勤制度1. 上班时间：8：3019：00 值班人员（各2名）20：00（根据季节可调）2. 销售人员应严格遵守代理公司的考勤制度，代理公司销售经理应于每周五下班前将下周的销售人员排班表以及接待顺序表提交给甲方项目负责人。排班表一经确定，不得随意变更，如有调换必须提前一天报销售经理批准，同意后方可调换，私自换班者则按旷工处理。原则上一周最多只可调换一次。3. 所有人员（策划、销售秘书满意度专员等都必须遵守排班表的上班时间，如有迟到、早退者罚款10047、/次。4. 签到：策划、销售、秘书，等要在前台签到本上签到。5. 销售人员如需请假，应提前一天向销售经理申请，不接受当天早上的请假，病假必须出具医院的病假条。6. 工作时间应坚守岗位，若因工作需要，需暂时离开，应经甲方项目负责人口头批准后，将工作 交接清楚后，方可离开，同时保持手机畅通。7. 由于用餐离开及返回销售岗位时，个人用餐时间最多不超过50分钟，销售经理负责调配各人员的用餐时间，保证销售大厅留有充足的销售接待人员。二、 工作联络1、代理公司须向甲方销售经理提交通讯录名单；三、新进人员上岗制度1、 乙方销售人员必须符合以下四点要求方可上岗：n 销售人员上岗必须符合甲方的销售员上岗考核制度48、； n 销售人员上岗前需经过销售手册笔试考核（由代理公司销售经理负责考核）、销售讲解说辞（由甲方销售经理考核）；n 新销售人员上岗后须由代理公司销售经理为其指定指引人，并在销售例会中正式引荐给所有销售人员，次周方可正式上岗。2、 新进工作人员上岗前，如需在案场进行实地培训的，严禁接待客户，其着装、礼仪、工作纪律要求同正事工作人员，出现违规者，同样按罚则进行处理。3、 开盘前期培训后，考核中有不合格者，一周内补考，各项考核合格后方能上岗，补考不合格者退回原代理公司。 四、人员固定制度及人员调动1、一经合同确定的项目代理小组所有成员，在项目销售开始后，不得随意单方面更换或在代理公司所代理的其他非甲49、方项目之间串岗。人员调动申请表交由甲方项目负责人处存档。2、人员调动：1) 若代理公司需要调动核心人员（含项目总监、销售经理、策划经理、项目主策），须提前一个月书面知会甲方项目负责人，在征得甲方项目负责人书面同意后，代理公司按1：2的比例提出备选的替换人员（即如需更换1名工作人员，则需提出2名备选的替换人员）。代理公司应安排备选的替换人员按照新进人员上岗制度通过代理公司培训、参加甲方考核。在备选的替换人员通过考核后，由甲方项目负责人最终决定替换人员，代理公司安排拟调动人员与此替换人员完成工作交接。完成上述工作后，代理公司需要重新提交项目负责人员名单，届时拟调动人员方可执行调动。2) 若代理公司50、需要调动核心人员以外的人员（含销售人员、满意度专员、项目秘书），须提前15天书面知会甲方项目负责人，在征得甲方项目负责人书面同意后，代理公司按1：2的比例提出备选的替换人员（即如需更换1名工作人员，则需提出2名备选的替换人员）。代理公司应安排备选的替换人员按照新进人员上岗制度通过代理公司培训、参加甲方考核。在备选的替换人员通过考核后，由甲方项目负责人最终决定替换人员，代理公司安排拟调动人员与此替换人员完成工作交接。完成上述工作后，代理公司需要重新提交项目负责人员名单，届时拟调动人员方可执行调动。3) 如若代理公司擅自调动核心人员、其他人员，没有打申请给甲方，甲方有权不结调动人员佣金；4) 考核51、上岗：乙方如有新调入项目的人员，根据甲方的要求采取“考试上岗”制度，考试后经甲方确认合格者方可接待客户。甲方有权以各种方式检查乙方接待人员的销售口径。甲方提出更换人员的要求后，乙方必须在2天内予以回应，5天内提供备选人员名单，10天内考核上岗。5) 销售人员若出现客户投诉、怠慢本职工作等工作质量问题，甲方可以随时单方面以书面形式要求换人，代理公司须在2日内给出替换人选，经甲方考核后上岗。6) 末位淘汰：如连续2个月销售业绩排名均倒数第一，则该名销售人员进行末位淘汰，替代的新销售员须在5天之内补充到位，经甲方负责人考核通过后方可上岗。六、人员离职制度 1、 在销售人员提出离职并经代理公司同意的当52、天，代理公司销售经理须将此事知会甲方项目负责人；2、 代理公司按1：2的比例提出备选的顶替人员（即如有1名销售人员离职，则需提出2名备选的顶替人员），代理公司应安排备选的替换人员参加甲方考核，由甲方项目负责人由考核成绩决定替换人员，由代理公司安排替换人员与离职人员完成工作交接（包括客户资料、客户跟进情况、现场公共物料等）后，离职人员方可撤离案场；3、 离职人员须保持电话畅通，不得拒接案场或客户电话；4、 离职人员的客户由代理公司销售经理负责分配给指定人员，该指定人员须对离职人员的客户积极维护，做好跟踪、售后服务；5、 代理公司销售经理负责对离职人员的客户通知：1) 短信，通知所有意向客户；2)53、 电话，通知近期高意向客户；3) 书面快递，通知所有已成交客户。6、 离职销售人员需将其工作事项正式移交后方可离职；因违纪惩处而调离的销售人员不得在开发商任何楼盘得到聘任。离职销售人员不得将客户资料带至其他售楼处，否则一经查实将追究其法律责任。第六部分 其他一、 销售例会制度1、 周例会制。代理公司销售经理负责召集，例会内容：1) 上周销售情况总结；2) 上周来访来电分析；3) 上周成交客户分析、未成交客户分析；4) 上周推广渠道效果评估分析；5) 上周市场及竞品销售情况；6) 本周销售、推广建议；n 双方共同确认本周工作计划。n 例会出席人员：代理公司：代理公司销售总监、项目销售经理、项目策54、划人员、销售主管。推广公司：推广总监、策划师甲方公司：项目销售经理、项目策划师 例会时间：每周周X下午X点2、 月例会制。甲方销售经理负责召集月例会：n 例会召开时间：每月的最后一个周X下午X点n 例会出席人员：代理公司：代理公司项目营销总监、销售总监、项目销售经理、项目策划人员、项目销售主管。推广公司：推广总监、策划师 甲方公司：项目销售经理、项目策划师n 例会内容：1) 代理公司和推广公司须根据实际销售状况和市场情况，提供月度营销计划，经与甲方项目负责人讨论后执行。月度营销计划包括：上月销售情况评估、上月营销计划评估、本月营销策略建议、推广渠道安排建议、促销活动安排。2) 代理公司须提供月55、度销售总结性分析：上月的来访来电分析、成交客户分析、未成交客户分析、推广渠道效果评估分析、片区竞品分析报告。二、 销售统计1、 代理公司销售经理应以电子文档形式按时向甲方项目负责人报送如下信息与报表：信息与报表类型报表名称报送时间内容说明常规报表销售日报表当天下班前发送销售周报表每周一10：00前，发送上一周的周报工作总结月度销售总结每月的25日前包括上月销售分析、客户分析、竞品销售情况、市场情况、上月推广渠道评估以及本月度销售计划建议等相关内容季度销售总结每年1月、4月、7月、10月的15日前含销售回顾、季度推广工作总结及下阶段营销销售工作建议年度销售总结每年1月30日前含客户统计分析、筹划56、及销售方面之检讨市场调查及分析月度市场调查及分析每月5号前月度项目与主要竞争项目的月度对比报告每月5号前片区典型项目报告每年1月、4月、7月、10月的15日前阶段性市场调查及分析随时项目所在区域主要竞争对手动态研究报告及区域市场报告每年1月、4月、7月、10月的15日前三、 沟通原则1、 甲方销售经理为现场销售管理的第一对接人。代理公司如对现场销售管理、工作处理有任何意见或建议，应直接向甲方销售经理反映，不得越级直接向甲方项目总经理汇报。2、 如甲方销售经理和代理公司之间对代理公司关于现场销售管理的意见或建议存在争议，经代理公司要求，可应由甲方销售经理出面，向甲方总经理等逐级请示汇报，说明争议57、的内容和自己的处理建议等，供决策。3、 代理公司不得以任何借口直接向甲方工作人员提出要求，或以口头形式向甲方其他工作人员转达甲方销售经理、甲方总经理的意见要求执行，否则甲方工作人员有权拒绝执行。四、 满意度回访制度1、 凡满意度调查3分的，由代理公司销售经理负责回访，向客户致歉，询问客户不满意点，为客户解决问题，提升客户满意度；回访后将客户情况书面汇报至项目负责人、签约中心或客户关系中心专员、考核专员。2、 凡销售人员或销售经理单月被有效投诉2次以上的，勒令调离案场；累计被有效投诉达3次的，勒令调离案场。五、 考核评比制度1、 每月每个项目评比一名销售服务明星。2、 每月以甲方项目组对代理公司58、团队进行评比，具体评比制度如下： 1） 考核得分80分以上为达标，85分以上为良好，90分以上为优秀；连续三个月排名均为后三位的销售代理团队需出具书面整改报告。2） 考核表填表责任人为甲方项目销售经理，每月5日前将上月考核结果提交甲方营销管理部综合组，提交之前应知会代理公司相关负责人；若销售代理团队对考核结果有异议的，应在收到此表三个工作日内提出并与甲方项目销售组沟通达成一致，逾期未反馈视为准确有效。3） 甲方可根据执行情况对考核表进行调整，经与各销售代理合作方沟通后实施。第七部分 支持性文件一、 出入库登记表二、 销售现场日常检查记录表 三、 违规行为记录表四、 销售现场管理制度- xxxx59、项目五、 佣金结算制度 佣金申报按照合同相关约定条款及销售佣金结算管理规范操作。第三节 代理公司违规内容与处罚规定一、执行原则：1、及乙方工作人员如违反上述销售现场管理制度，在赔偿违约造成的经济损失后，还将接受本条款所列赔偿标准。在执行过程中，甲方有权根据实际情况，对赔偿标准做出修订。 2、销售经理在发现代理公司工作人员有下表所列行为，应填写违规行为记录表并要求代理公司销售经理对违规行为签字确认。违规人需当场上缴违约金，所交违约金作为案场代理公司活动基金（该基金以奖励、举办代理公司活动等方式用于所有代理公司团队）；如不当场上缴的，则违约金直接从当月结算佣金中抵扣。二、违规情况处理：1、不得以任60、何理由拒绝接待客户，一经发现，取消当天接待客户的资格，情节严重者调离岗位或辞退。2、在有销售人员等待接待的情况下，同时带几批新客户的，取消当天接待客户资格，警告一次，如成交为由现场销售经理判定。3、已归属客户到现场，原接待人员不在时，该公司销售人员应认真做好义务接待，如出现客户不满则从即日起停盘三天（停盘期间正常上班做公共事务）并通报批评，情节严重者调离岗位或辞退。4、来访或来电要做到及时登记，及时回访，如出现来电客户从未到访而录成来访，发现一次当属销售人员停岗一周，所属公司罚款1000元。三、赔偿分类与赔偿标准1、行政类违约行为赔偿一览表赔偿类型编号行政类违约行为赔偿标准职业道德1泄露甲方公61、司、项目内部文件、客户隐私，兜售客户资料1000元，调离本盘；情节严重移交司法2与客户、同事、合作伙伴等在客户面前争吵、打架500元，调离本盘3在销售业务活动中索取回扣、佣金或其它形式的资产2000，调离本盘4代公司购物时隐瞒事实以虚高价格报销2000，调离本盘5任何欺骗公司的职业行为调离本盘着装6上班时间未佩带工作牌，未按销售案场着装要求着装50元/次7未带安全帽进入施工工地现场及未经许可进入工地500元/次工作环境8上班时间阅读任何与销售无关的书籍、报刊及网络、炒股、玩游戏。50元/次9个人资料随意摆放，前台摆放私人物品，前台资料摆放凌乱，资料夹随意堆放50元/次10复印、打印的资料不及时62、取回或废弃的复印、打印纸张随处乱扔50元/次11损坏电子化销售工具等价赔偿12晚上下班后未关闭电脑（包括显示器），未将电脑等贵重物品锁进抽屉，有安全隐患50元/次13占用公司电话用作私人用途50元/次14上班时在销售案场、销售流线上吸烟、高声喧哗、进食50元/次会议、培训、考试纪律15无故不参加会议或培训（含未办理请假手续）50元/次16参加会议或培训时迟到或早退50元/次17违反考试纪律50元/次手机使用18手机关机，或无人接听，且未回拨50元/次19无故不接听电话，引起其他人的投诉经核实100元/次其他20受到公司内部、外部的有效投诉500元/次2、业务类违约行为赔偿一览表 赔偿类型编号业63、务类违约行为赔偿标准客户接待23未及时在销售厅门口候客100元/次24客户在销售回访中明确表示销售人员服务不周300元/次25来访客户信息当天没有登记到销售秘书处100元/次26在有空闲销售人员等待接待的情况下，同时带几批新客户100元/次27未按公司要求全面、及时告知现阶段房源情况300元/次28电话响3声以上无人接听，（罚款该代理公司）100元/次29挑客户、争抢客户、议论客户100元/次30已归属客户到现场，原接待人员不在时，当值销售人员未认真接待已归属客户，出现不满300元/次客户跟进31未按时填写客户登记本50元/次32客户跟踪记录、来电、来访登记本、各种信息记录等作假调离本盘案场管理33不服从工作安排或态度不端正100元/次34在销售大厅谈论客户及讨论内部工作100元/次销售事务35虚假信息录入100元/次36未及时催款、催签100元/次37遗失收据、认购书、客户资料等重要文件300元/次38未按销控销售房源、保留房源，卖错房2000元/次,调离本盘39私下承诺客户延期、换退房、更名（含加减名）除直系亲属2000元/次,40未及时、准确办理特殊事务申请手续100元/次41未向客户介绍项目活动信息100元/次42虚假老带新推荐2000元/次,