1、16/06/202216/06/2022南通中南南通中南CBD地块前期定位顾问服务地块前期定位顾问服务 DTZ Debenham Tie Leung研究咨询部中南集团南通中南集团南通中南集团南通中南集团南通CBDCBD项目项目项目项目市场调研及分物业定位报告市场调研及分物业定位报告市场调研及分物业定位报告市场调研及分物业定位报告( (上上上上) )16/06/2022AgendaAgenda I. I.第一阶段工作内容第一阶段工作内容第一阶段工作内容第一阶段工作内容II.II.项目宏观环境研究项目宏观环境研究项目宏观环境研究项目宏观环境研究III.III.分物业市场研究及定位分物业市场研究及定2、位分物业市场研究及定位分物业市场研究及定位IV.IV.第二阶段工作内容计划第二阶段工作内容计划第二阶段工作内容计划第二阶段工作内容计划南通中南南通中南CBD地块前期定位顾问服务地块前期定位顾问服务 DTZ Debenham Tie Leung研究咨询部16/06/2022I. I.第一阶段工作内容第一阶段工作内容第一阶段工作内容第一阶段工作内容南通中南南通中南CBD地块前期定位顾问服务地块前期定位顾问服务 DTZ Debenham Tie Leung研究咨询部44weeksPhase I 项目推广主题研究项目推广主题研究分物业初步定位分物业初步定位市场调研市场调研12已完成工作已完成工作l宏观3、环境及产业调研l写字楼市场调研l商业（含体育）市场调研l住宅市场调研l酒店市场调研l酒店式公寓市场调研工作成果工作成果l各物业市场调研结论3weeks第一阶段工作内容第一阶段工作内容第一阶段工作内容第一阶段工作内容已完成工作已完成工作l宏观环境及产业分析l写字楼市场定位l商业（含体育）市场定位l住宅市场定位l酒店市场定位l酒店式公寓市场定位工作成果工作成果l各物业市场初步定位综合定位综合定位5weeksPhase IIPhase II10 months项目招商工作协助项目招商工作协助316/06/2022II.II.项目宏观环境研究项目宏观环境研究项目宏观环境研究项目宏观环境研究南通中南南通中4、南CBD地块前期定位顾问服务地块前期定位顾问服务 DTZ Debenham Tie Leung研究咨询部6 交通路网四通八达交通路网四通八达,区位交通优势显赫区位交通优势显赫区位交通是经济发展的先决条件,南通正成为上海北翼的现代化港口城市;苏通大桥预计2008年中建成通车,届时南通至上海仅需1小时车程;崇海大桥、崇启大桥、上海长江大桥等路桥建设更能有效改善南通对外交通便捷程度;南通作为仅次于上海的长江下游区域第一个深水港城市,已经逐步发展成为国际船舶修造基地;铁路运输与航空运输也正处于不断完善之中。外部交通区位条件分析外部交通区位条件分析外部交通区位条件分析外部交通区位条件分析7 长三角重点城5、市功能定位与产业特征长三角重点城市功能定位与产业特征长三角重点城市功能定位与产业特征长三角重点城市功能定位与产业特征8城市功能定位城市功能定位:上海都市圈副中心城市,上海北翼现代化港口、工业、贸易、旅游城市,长江流域现代化物流基地人口发展规划人口发展规划:2010年全市人口418万,市区100万,2020年全市人口516万,市区人口115万;经济发展现状经济发展现状:工业化中期、城市化加速期、经济国际化提升期;经济发展战略经济发展战略:实施科教兴市、以港兴城,接轨苏南,接轨大上海;产业发展规划产业发展规划:上海都市圈上海都市圈苏锡常都市圈苏锡常都市圈南京都市圈南京都市圈杭州都市圈杭州都市圈宁波6、都市圈宁波都市圈南通南通建设电力能源、食品加工、船舶制造、现代纺织五大基地;积极发展机电一体化、制造业、高新技术产业;积极吸引上海传统产业转移至南通市。南通城市功能定位与发展战略南通城市功能定位与发展战略南通城市功能定位与发展战略南通城市功能定位与发展战略9城市结构城市结构城市结构城市结构 南通位于江苏省中部，长江入海口北岸，在地理位置上，与苏州、宁波同为上海都市圈三个副中心城市，辖如皋、通州、海门、启东4市（县级），海安、如东2县，崇川、港闸2区和南通经济技术开发区，面积8001平方公里 ；大南通城市结构规划将以南通市为市域中心，金沙、掘港、如皋、海安、海门、汇龙为市域次中心，以204国道、7、通吕公路、金掘公路、宁通启高速公路为城镇主次聚合轴，形成完整的扇形空间结构。徐州市连云港市盐城市南京市常州市无锡市苏州市上海市沿海经济发展轴：形成以204国道为依托的沿海城镇聚合轴海安、如皋城镇圈：现状：经济发展一般，农业开发为主，工业处于转型期引导：以如城海安为中心，城镇相向发展，形成“双核型”城镇空间结构掘港、长沙城镇圈：现状：经济实力较弱，以农业开发与滩涂养殖为主；引导：以发展掘港镇为重心，形成“母子型”城镇空间结构沿江经济发展轴：以宁通启公路为依托的城镇聚合轴南通市城市圈：现状：经济实力最强，市域政治经济文化中心；引导：以南通市为中心城市，海门、金沙、长江镇为次中心城镇，形成“一主三副8、”城镇空间结构汇龙、吕四城镇圈：现状：经济实力较强，海洋渔业、养殖业、加工业初具规模；引导：依托道路交通，形成以汇龙为中心，吕四、和合、南阳“众星拱月”型城镇空间结构10经济发展与地位经济发展与地位经济发展与地位经济发展与地位 近年来，南通经济高速发展，特别是2002年以后，南通GDP年增长率均超过了10%，2004年突破15%； 南通在长三角经济体系中地位显著，是接受上海经济辐射的江北第一城，其开发与建设有助于打造沪苏通“金三角” ，拉动苏中、苏北地区经济增长，目前南通在江苏省的GDP贡献率达到7.9%，仅次于苏州、无锡与南京； 按照南通市十一五规划，南通市在长三角经济体系中的定位是：上海大9、都市圈的副中心城市，长三角重要的基础工业和先进制造业基地，长三角北翼的现代物流中心 ； 相对于长三角其他城市，南通的主要发展优势在于其区位以及优势产业的积聚，主要发展劣势在于其当前的城乡结构与产业结构。南通在长三南通在长三角的优势角的优势区位优势：江海交汇，水资源及港口等相关产业发达，自然区位便利度以及经济区域化程度、区域开放度较高；产业优势：轻纺、造船、机电、建材、化工产业发达，其中轻纺工业历史悠久，仍为支柱产业，这些特色产业已形成集聚效应；南通在长三南通在长三角的劣势角的劣势城乡结构：人口多、农业人口比重大，城市化水平较低；产业结构：第一产业比重较高，传统产业的产品市场份额偏大，高新技术产10、业特征不显著，比重偏低，整体水平不高；11人口结构与消费水平人口结构与消费水平人口结构与消费水平人口结构与消费水平 截至2004年，南通市共有人口773.79万人，其中南通市区人口84.38万人，占全市人口的10.9%； 全市农业人口比重依然较高，城镇化率为31.1%，海安、如皋的城镇化率在25%左右，启东与海门的非农业人口比重仅为15.2%、17.3%； 南通市全社会固定资产投资与消费品零售总额在02年以后增幅加快，人均GDP与城市居民人均可支配收入也以10%以上的速度增长。1996年年 2004年年南通市城乡人口结构变化南通市城乡人口结构变化12产业结构与规划产业结构与规划产业结构与规划产11、业结构与规划 南通在最近几年产业结构升级速度较快，第一产业比重逐年下降，工业在国民经济中的比重最高； 按照规划，南通市区将形成“一主”：国家级南通经济技术开发区；“二副”：崇川、港闸两个省级开发区；“二带”：沿江、沿河产业带；“六口”：陈桥、横港等6个道口经济板块；“十区”：陈桥、幸福、闸东等10个工业集中区的产业布局结构； 南通特色产业（如，纺织服装、精细化工、船舶制造）正逐渐形成聚集效应，这将有助于南通在长三角开发中实行“错位竞争“，打造上海扩散产业的协作基地，以及长三角的加工基地。沿河产业带以港口、石化、仓储、精细化工、纺织、电子新材料和造纸等为主体崇川开发区东区以一类工业和高新技术产业12、为主，东区以化工、纺织业为主 沿江产业带，以港口、物流仓储、船舶修造业为主港闸区重点发展电力、现代纺织、新型医药、电子、船舶配套、物流 南通经济技术开发区崇川、港闸省级开发区道口经济板块工业集中区13 2004年南通三次产业总值1226亿元,是1995年的2.63倍;主要受沿海开放政策的有力促进,南通产业结构调整始于上个世纪90年代初期;至1995年南通基本奠定”二三一”的产业结构雏形;2004年南通三次产业结构比重为12:54:34,规划至2020年比重调整为5:45:50。单位单位:亿元亿元南通市三次产业发展南通市三次产业发展(1978-2004)经济结构分析经济结构分析经济结构分析经济结13、构分析14 近三年南通第二产业年均发展速度达到19.32%,其中2004年更是达到28.3%;相比较第二产业,第三产业速度较慢,近三年平均速度13.77%;第二产业与第三产业发展速度普遍较第一产业快10-20个百分点;在第二产业中,1995-2000年建筑业发展速度明显低于工业总体速度,但随2000年之后房地产投资因素,建筑业高速发展,约高出5-10%。经济结构分析经济结构分析经济结构分析经济结构分析15城市内部交通布局与规划城市内部交通布局与规划城市内部交通布局与规划城市内部交通布局与规划 公路：已建成204国道、宁通高速、沪嘉浏高速、沿江高速、苏嘉杭高速、连通高速； 铁路：新长铁路南通段、14、宁启铁路、沪通铁路、南通铁路港口支线 大桥：苏通长江大桥、崇启大桥、崇海大桥 港口：南通港, 与世界上65个国家和地区的199个港口通航，江海岸线绵延430多公里。在建洋口港是江苏唯一可建10万吨至20万吨级国际性深水大港的理想港址，将形成江苏最大的出海入陆通道。苏通大桥苏通大桥16大桥建设对经济与产业的长远影响大桥建设对经济与产业的长远影响大桥建设对经济与产业的长远影响大桥建设对经济与产业的长远影响 苏通长江公路大桥建成以后，将使南通进入上海一小时经济圈， 促使南通充分发挥其投资成本低，基础建设好、劳动力素质高等综合优势， 将有助于南通产业结构重组，提升二、三产业发展，并带动临港经济发展； 15、从区域经济角度，苏通大桥的建成将促进苏南产业向苏北的转移，增强上海都市圈对苏中、苏北的辐射作用，从而巩固南通在上海都市圈副中心城市以及通泰盐区域经济体系中心城市的地位。 江阴长江大桥建成后靖江阴长江大桥建成后靖江阴长江大桥建成后靖江阴长江大桥建成后靖江与江阴的经济联动与江与江阴的经济联动与江与江阴的经济联动与江与江阴的经济联动与产业融合的表现产业融合的表现产业融合的表现产业融合的表现 打通江阴、靖江两市行政区划阻隔，两市共同缔造江阴经济开发区靖江园区，与省级靖江经济开发区等开发区的建设促使靖江市产业布局结构的演进； 通过开发江北岸线资源，江阴将拆船业、造船业、散货码头等产业转移到长江北岸，大量16、加工制造业进驻靖江园区，而靖江劳动力资源也充分为江阴所用； 靖江市产业结构得到升级，现代船舶制造、石化、电力能源、生物医药、粮油深精加工等成为吸纳外资、打造沿江先进制造业基地的项目首选。大桥经济效应：大桥经济效应：改变地区区位条件，降低产品和要素的移动成本，进而带来资源重组、要素流动、信息沟通、市场扩张、产业集聚等一系列有利于区域经济社会发展的积极影响，为区域经济提供了新的发展契机以及加速发展的动力17城市总体规划城市总体规划城市总体规划城市总体规划南通市以主城区和开发区为基础，相向靠拢，两头延伸，形成沿江带形发展的态势。远景进一步向东南发展延伸，与通州、海门相向发展，形成沿江“组群式”城市结17、构。港闸区港闸区传承国际资本和民间资本转移，辐射苏北的门户，以工业和商贸为主的现代化北城区；以发展电力、钢铁、造纸、建材、纺织、电子、医药化工为主，居住、公共设施相应配套的城市组团。主城区主城区是全市的政治、经济、科技、文化、金融、贸易中心。原有工业用地进行调整、改造，形成生活居住全面配套的综合性城市组团，包括老城区和新城区。开发区开发区是新兴的城市门户，以发展现代纺织、精细化工、出口加工、电子等高科技产业为主；配套居住板块。江海港区江海港区以发展大运输量、大用水量的港口工业和仓储业为主的新区。 港闸区港闸区主城区主城区开发区开发区江海港区江海港区18近期重点建设近期重点建设近期重点建设近期重18、点建设港闸开发区港闸开发区利用岸线资源，大力发展临港工业在改善传统工业的基础上，积极发展高新技术完善城市配套公共设施新区核心区新区核心区建立体育会展等公共设施大力推进大学城的建设完善城市道路网和基础设施建设中心区绿化及商贸区建设观音山片区观音山片区要点建设轻纺、染织工业基地促进物流基地的形成完善水电等基础设施加快城市道路的建设开发区中心区开发区中心区大力推进出口加工产业区建设继续建设长江国际纤维工业园完善大型城市公共设施的建设加快配套的居住小区江海港区江海港区全面推进造纸项目的建设尽快启动长江国际新材料工业园发挥交通区位优势，发展物流产业基础设施建设适当超前19项目周边关键要素项目周边关键要素19、项目周边关键要素项目周边关键要素436821910751、老城区、老城区 传统商业、文化中心2、易初莲花、麦客隆、易初莲花、麦客隆 新城区与老城区交界处3、观音山片区、观音山片区 工业、物流发展基地4、市政府、市政府 5、居住规划区、居住规划区 将新增人口5万人6、南通大学、南通大学 近4万师生7、崇川开发区、崇川开发区 西区以港口产业为主8、狼山、狼山 国家A级旅游风景区9、经济开发区、经济开发区 国家级开发区10、苏通大桥、苏通大桥 预计2008年底建成20现现状状分分析析办公楼相关产业分析办公楼相关产业分析本项目办公楼定位本项目办公楼定位办公楼供办公楼供应市场分应市场分析析办公楼消办公楼20、消费者调研费者调研案例分案例分析析南南通通地地区区消消费费者者调调研研园园区区、港港口口物物流流企企业业消消费费者者调调研研郊郊区区、外外省省市市消消费费者者调调研研办公楼市场研究及定位办公楼市场研究及定位住宅市场研究及定位住宅市场研究及定位酒店市场研究及定位酒店市场研究及定位酒店式公寓市场研究及定位酒店式公寓市场研究及定位商业商业( (含体育会展含体育会展) )研究及定位研究及定位研究逻辑流程图研究逻辑流程图研究逻辑流程图研究逻辑流程图未未来来预预测测21南通产业定位南通产业定位南通产业定位南通产业定位徐州市连云港市盐城市南京市常州市无锡市苏州市上海市22南通市产业规划南通市产业规划南通市产21、业规划南通市产业规划滨水产业滨水产业后沿产业后沿产业单位：亿元南通十大产业空间规划南通十大产业空间规划 2010年目标工业销售年目标工业销售收入收入未知未知23南通市区生产力布局南通市区生产力布局南通市区生产力布局南通市区生产力布局重点发展重点发展经经济济开开发发区区港港闸闸开开发发区区崇崇川川开开发发区区加快发展加快发展行业行业典型企业典型企业行业行业典型企业典型企业24南通入驻办公楼主要行业增长率比较南通入驻办公楼主要行业增长率比较南通入驻办公楼主要行业增长率比较南通入驻办公楼主要行业增长率比较入驻南通办公楼的主要行业近十年发展速度较快，十年内的平均增长幅度均超过10%，其中建筑和贸易行业22、近十年发展迅速，平均增长幅度均高于南通GDP近十年发展速度，成为南通经济的主要增长产业；贸易行业近5年的发展飞速，成为近5年南通经济主要增长点。备注：纺织业、建筑业仅指加工制造产值增长情况； 物流统计货运吞吐量和运输量的增长率； 贸易行业包括纺织品、塑料橡胶制品、食品饮料制品等进出口总额增长率。25未未来来预预测测现现状状分分析析办公楼相关产业分析办公楼相关产业分析本项目办公楼定位本项目办公楼定位办公楼供办公楼供应市场分应市场分析析办公楼消办公楼消费者调研费者调研案例分案例分析析南南通通地地区区消消费费者者调调研研园园区区、港港口口物物流流企企业业消消费费者者调调研研郊郊区区、外外省省市市消消23、费费者者调调研研研究逻辑流程图研究逻辑流程图研究逻辑流程图研究逻辑流程图办公楼市场研究及定位办公楼市场研究及定位住宅市场研究及定位住宅市场研究及定位酒店市场研究及定位酒店市场研究及定位酒店式公寓市场研究及定位酒店式公寓市场研究及定位商业商业( (含体育会展含体育会展) )研究及定位研究及定位26供应特征供应特征 ：南通办公楼累计总供应（包括在建）95万平方米；其中22% 的办公楼是机构自用的；金融机构的承受力较高，但是金融机构在南通总部基本自建大楼，如PICC、建行、交行、农行等。南通办公楼供应特征南通办公楼供应特征南通办公楼供应特征南通办公楼供应特征按建筑面积分按建筑面积分 (万平方米)2724、171813111098192015621162223242826271214725291234567910111213151617181912345678910111213141516123452021222324252614172729303128南通办公楼分布特征（一）南通办公楼分布特征（一）南通办公楼分布特征（一）南通办公楼分布特征（一）分布特征分布特征 ：按照线型布局发展：沿人民路、南大街、青年路、工农路发展；作为南通连接外省市的必经之路工农路，依托其交通道路的便捷，成为南通办公楼近年来开发的主要线路，并且由中段向南北方向发展；姚港路跃龙路办公楼供应量不大，但是其高档办公楼占据了9025、%以上。全市分布特征全市分布特征高档办公楼分布高档办公楼分布2817181311109819201562116222324282627121472529123453031南通办公楼分布特征（二）南通办公楼分布特征（二）南通办公楼分布特征（二）南通办公楼分布特征（二） 工农路办公楼分布特征：工农路办公楼分布特征：依托方天大市场，促使工农路的办公楼沿北段和中段聚集；而本项目地处工农路的南段，目前看主要是几幢自用的办公楼；从未来看，工农路办公楼发展将向南段延伸；并且本项目所处工农路南段是政府大楼所处位置，也为工农南路未来开发办公楼提供了更强的优势 。虹桥路虹桥路人民路人民路29南通办公楼档次分布南通26、办公楼档次分布南通办公楼档次分布南通办公楼档次分布 档次分布特征：档次分布特征：南通高档办公楼所占比重较大，但是23%都是机构自建自用；中低档办公楼中机构自用的物业基本无；自用的高档办公楼中归属于银行、政府、电信、保险等机构，成为这些机构在南通的总部；在高档办公楼中机构自用的大楼比其他大楼品质更高些。30南通办公楼入住率分析南通办公楼入住率分析南通办公楼入住率分析南通办公楼入住率分析 入住率特征：入住率特征：南通高档办公楼需求大，供应少，导致其多个物业达到满租；由于南大街受到交通道路限制，制约了其办公楼的发展，入住率也因此下滑；青年路和姚港路由于离港口近，而吸引了大量的物流及相关产业的入驻，入27、住率也排行较前；工农路则凭借其便捷交通，成为办公楼供应最大的区域，同时也吸引了大量企业入住 。按区域分按区域分 (%)31南通办公楼租金特征南通办公楼租金特征南通办公楼租金特征南通办公楼租金特征 租金特征：租金特征：南通市的租金水平在10-55元/月间；南通城市由西向东发展，老城区早期建造的办公楼较旧，物业档次和租金也逐步下滑；人民中路、跃龙路、 青年中路、工农路围合的区域商业商务及旅游酒店业均比较发达，高品质办公楼基本沿这些区段分布建造，在这些区段形成了租金高地。32南通办公楼物业管理费南通办公楼物业管理费南通办公楼物业管理费南通办公楼物业管理费 物业管理费特征：物业管理费特征：南通市的物业28、费用尚可，峰值集中在2-2.5元/平方米/月；南通办公楼的物业管理水平整体不高，即使是高品质的办公楼管理上也不是很完善。全市分布比例全市分布比例 (元/平方米/月)33南通办公楼售价特征南通办公楼售价特征南通办公楼售价特征南通办公楼售价特征 售价特征：售价特征：南通办公楼价格差距不明显，办公楼的销售价格基本在5000-6000元/平方米间；南通办公楼的销售价格和周边住宅或者同一社区内的住宅价格水平差不多；受工农路北段方天市场的辐射影响，钟秀路沿线开始开发办公楼，相对工农路地段略差，起步晚，办公楼尚未形成规模，因而售价最低。备注：统计二手房市场和一手房市场的综合均价34南通办公楼销售率南通办公楼29、销售率南通办公楼销售率南通办公楼销售率 销售特征：销售特征：南通市场上所有的办公物业均为销售型物业，而纯租赁的办公楼目前市场上尚无；目前市场上在售的办公物业销售情况较好，年销售率均达到100%；南通目前在售的5个楼盘中，外观比较好，但是内部配置还是一般，走道装修基本为地砖，这些办公楼基本无大堂，也不提供集中中央空调。供应面积供应面积 (万平方米)销售率销售率 (%)工农路中段工农路中段工农路北段工农路北段南大街新南大街新南大街新南大街新人民中路人民中路2004.112005.6200420052004.114400元 /m2 6350元 /m2 7000元/m2 6500元 /m2 6500元30、/m2备注：标注的价格为目前售价，银河名都的价格为二手房市场报价，当时开盘的价格仅在 5500元/平方米35工农路中段工农路中段工农路南段工农路南段跃龙路跃龙路外观比例外观比例 (%) 外观特征：外观特征：南通外观好的办公楼不多，很多外观气派体面的都是金融机构和政府部门自用的大楼。南通办公楼产品特征（一）南通办公楼产品特征（一）南通办公楼产品特征（一）南通办公楼产品特征（一）36南通办公楼产品特征（二）南通办公楼产品特征（二）南通办公楼产品特征（二）南通办公楼产品特征（二）单元分割单元分割办公楼类型办公楼类型商住楼商住楼纯写字楼纯写字楼各单元面积各单元面积 单元特征：单元特征：南通商住楼和纯写31、字楼除了产品上不一样外，租金、单元面积、物业管理费上无明显差异；办公楼主力面积段为100-200平方米。37南通办公楼产品特征（三）南通办公楼产品特征（三）南通办公楼产品特征（三）南通办公楼产品特征（三）楼层高度楼层高度楼层面积楼层面积 楼层特征：楼层特征：南通办公楼呈现横向铺展特征，即楼层低，单层面积大；有的住宅的底层裙楼2-3层用作办公楼，这也反映出当地办公楼比商业更有市场。38南通办公楼装修配套情况南通办公楼装修配套情况南通办公楼装修配套情况南通办公楼装修配套情况走道走道大堂大堂电梯电梯 装修配套特征：装修配套特征：南通的办公楼早期交付时候的走道基本不装修；目前交付的办公楼走道基本都铺设32、地砖；办公楼多数无大堂，所用的电梯最多的品牌是上海三菱，多数大楼的电梯都无品牌。39南通租户特征南通租户特征南通租户特征南通租户特征企业性质企业性质企业性质企业性质企业性质：企业性质： 民营经济在南通比较发达，南通近半数的企业都是民营企业；另外入驻南通办公楼的客户有14%是股份制的企业和跨国企业。企业性质企业性质40企业来源地企业来源地来源地特征：来源地特征：入驻南通办公楼的企业以南通本地企业居多；入驻外省市的企业以江苏和上海居多；2007年苏通大桥建成，届时南通通往上海将更加便捷；从地域上缩短两地距离的同时，也将吸引更多的上海企业投资和入驻南通，同时对办公需求也将加大。南通租户特征南通租户特33、征南通租户特征南通租户特征企业来源地企业来源地企业来源地企业来源地41行业分布特征行业分布特征全市行业分布特征：全市行业分布特征：入驻南通办公楼的行业主要分布在建筑装潢建材/房地产业、贸易、服务、纺织/服装业；南通依托江海优势的临港产业和依托南通经济园区的化工产业将是未来发展的重点。南通租户特征南通租户特征南通租户特征南通租户特征行业特征（一）行业特征（一）行业特征（一）行业特征（一）注：服务行业包括专业事务所、咨询业、教育服务业、旅游业等42 分路段行业分布特征：分路段行业分布特征：南通入驻办公楼多的9大行业在工农路分布最多；青年西路和姚港路由于离港口近，物流行业分布较多；跃龙路地段佳加上高34、品质的办公楼聚集，成为承受力高的金融行业的首选。南通租户特征南通租户特征南通租户特征南通租户特征行业特征（二）行业特征（二）行业特征（二）行业特征（二）43南通租户特征南通租户特征南通租户特征南通租户特征行业特征（三）行业特征（三）行业特征（三）行业特征（三） 工农路行业分布特征：工农路行业分布特征：依托工农路北段的方天大市场（建筑建材装潢等工业消费品综合市场），促使工农路沿线办公楼此类行业聚集；另外南通最大的贸易行业炜赋外贸入驻在位于工农中段的银星大厦内。44未未来来预预测测现现状状分分析析办公楼相关产业分析办公楼相关产业分析本项目办公楼定位本项目办公楼定位办公楼供办公楼供应市场分应市场分析35、析办公楼消办公楼消费者调研费者调研案例分案例分析析南南通通地地区区消消费费者者调调研研园园区区、港港口口物物流流企企业业消消费费者者调调研研郊郊区区、外外省省市市消消费费者者调调研研研究逻辑流程图研究逻辑流程图研究逻辑流程图研究逻辑流程图办公楼市场研究及定位办公楼市场研究及定位住宅市场研究及定位住宅市场研究及定位酒店市场研究及定位酒店市场研究及定位酒店式公寓市场研究及定位酒店式公寓市场研究及定位商业商业( (含体育会展含体育会展) )研究及定位研究及定位45消费者分析消费者分析消费者分析消费者分析基本特征基本特征基本特征基本特征行业分布行业分布公司规模公司规模租买客户分类租买客户分类公司性质公36、司性质46现现状状分分析析办公楼相关产业分析办公楼相关产业分析本项目办公楼定位本项目办公楼定位办公楼供办公楼供应市场分应市场分析析办公楼消办公楼消费者调研费者调研案例分案例分析析南南通通地地区区消消费费者者调调研研园园区区、港港口口物物流流企企业业消消费费者者调调研研郊郊区区、外外省省市市消消费费者者调调研研研究逻辑流程图研究逻辑流程图研究逻辑流程图研究逻辑流程图办公楼市场研究及定位办公楼市场研究及定位住宅市场研究及定位住宅市场研究及定位酒店市场研究及定位酒店市场研究及定位酒店式公寓市场研究及定位酒店式公寓市场研究及定位商业商业( (含体育会展含体育会展) )研究及定位研究及定位未未来来预预测37、测47类型选择类型选择 ：被访客户中选择纯写字楼办公近7成；选择纯写字楼的以租居多;选择商住楼的则以买居多;目前南通纯租赁的办公楼尚无，这也反映出纯租赁的纯写字楼有较大的发展空间；被访者中对办公楼购买意愿不分伯仲，所占比重分别为38%和39%。消费者分析消费者分析消费者分析消费者分析选择类型（一）选择类型（一）选择类型（一）选择类型（一）对不同类型办公楼的倾向特征对不同类型办公楼的倾向特征48消费者分析消费者分析消费者分析消费者分析选择类型（二）选择类型（二）选择类型（二）选择类型（二）类型选择类型选择 ：入驻南通办公楼比较多的几个行业均以选择纯办公楼的居多，这些行业大多为南通支柱产业，对写字38、楼档次和品质有一定要求。而选择LOFT这种特殊的办公楼物业的比例很少，其中贸易、服务业选择较多。注：服务行业包括专业事务所、咨询业、教育服务业、旅游业 其他行业包括物流、加工制造业不同行业选择办公楼类型的倾向特征不同行业选择办公楼类型的倾向特征49消费者分析消费者分析消费者分析消费者分析关键因素（一）关键因素（一）关键因素（一）关键因素（一）选择目前办公点的原因选择目前办公点的原因是否由于客户的原因是否由于客户的原因选择办公地点的原因选择办公地点的原因 ：被访者中40%的企业由于周边覆盖大量客户群而选择在此办公，可见行业之间的上下游结合有助于提高利润和效益；消费者调研显示，客户选择办公地点主要39、考虑的因素是交通和地段环境，而租金价格等其他因素的影响较小；从长远来看，这些企业所看中的办公条件等要素本项目都具备，因此本地块自身的特征为开发办公楼奠定了良好的基础。从长远来看，这些企业所看中的办公条件等要素本项目都具备，因此本地块自身的特征为开发办公楼奠定了良好的基础。50消费者分析消费者分析消费者分析消费者分析关键因素（二）关键因素（二）关键因素（二）关键因素（二）对目前办公楼不满意的因素对目前办公楼不满意的因素不满因素不满因素 ：目前入驻南通办公楼的企业主要是对办公楼的物业管理极其不满意，本项目可在服务上加大力度，从而从另一侧面提升项目品质；入驻纯写字楼的企业主要是物业管理不满意，而入驻40、商住楼的企业主要感觉目前所租用的商住楼的设备达不到办公楼要求 可见总体而言，商住楼品质仍较纯写字楼稍低，未能达到办公客户要求51消费者分析消费者分析消费者分析消费者分析关键因素（三）关键因素（三）关键因素（三）关键因素（三）选择写字楼时考虑的因素排序选择写字楼时考虑的因素排序考虑因素考虑因素 ：地段和交通是目前入驻南通办公楼的主要考虑因素，尤其是交通；倾向搬迁点：倾向搬迁点：倾向选择的办公点看，倾向选择新城区/工农路沿线的占近6成，多数企业选择此地是由于交通便捷，可通行卡车；另外4成企业选择搬迁的办公点在市中心，主要由于市区繁华、人气鼎盛；综述：综述：目前看企业选择办公时候考虑的主要因素交通，41、本项目完全符合条件，但是企业对环境和地段的期盼，本项目还需要一定的酝酿期和建设期。倾向搬迁地点倾向搬迁地点52消费者分析消费者分析消费者分析消费者分析面积需求特征（一）面积需求特征（一）面积需求特征（一）面积需求特征（一）面积特征面积特征 ：选择纯写字楼的以100-160平方米的小面积和300平方米以上的大面积需求居多；行业特征：行业特征：金融行业对办公楼的需求以300平方米的大面积需求居多。选择纯写字楼面积需求分布选择纯写字楼面积需求分布不同行业对纯写字楼面积需求分布不同行业对纯写字楼面积需求分布注：服务行业包括专业事务所、咨询业、教育服务业、旅游业 其他行业包括物流、加工制造业等单位： 平42、方米53消费者分析消费者分析消费者分析消费者分析面积需求特征（二）面积需求特征（二）面积需求特征（二）面积需求特征（二）面积特征面积特征 ：选择商住楼企业对面积需求较小，被访客户中44%的企业选择150平方米以下面积；而选择110平方米以下的客户中有11%选择30-50平方米；行业特征：行业特征：被访客户中金融保险业和科技类行业不考虑商住楼，选择最多为服务业。选择商住楼面积需求分布选择商住楼面积需求分布不同行业对商住楼面积需求分布不同行业对商住楼面积需求分布注：服务行业包括专业事务所、咨询业、教育服务业、旅游业 其他行业包括物流、加工制造业等单位： 平方米54消费者分析消费者分析消费者分析消费43、者分析面积需求特征（三）面积需求特征（三）面积需求特征（三）面积需求特征（三）面积特征面积特征 ：选择面积在100-160居多，占总量的44%，可见LOFT由于可以分割，客户所需面积并不很大；行业特征：行业特征：选择LOFT的以服务业和贸易行业居多。选择选择LOFTLOFT面积需求分布面积需求分布不同行业对不同行业对LOFTLOFT面积需求分布面积需求分布注：服务行业包括专业事务所、咨询业、教育服务业、旅游业 其他行业包括物流、加工制造业等注：LOFT指层高5.4米以上，可分割2层单位： 平方米55消费者分析消费者分析消费者分析消费者分析价格需求特征（一）价格需求特征（一）价格需求特征（一）价44、格需求特征（一）选择纯写字楼承受的租金选择纯写字楼承受的租金选择纯写字楼的不同行业租金承受能力选择纯写字楼的不同行业租金承受能力租金特征租金特征 ：选择纯写字楼的租金承受力在15-25和35-45元居多，整体期望值较低，这与南通写字楼整体水平及档次不高有关；行业特征：行业特征：租金承受力高的行业分布在建筑/建材、科技、广告、金融保险业。注：服务行业包括专业事务所、咨询业、教育服务业、旅游业 其他行业包括物流、加工制造业等单位： 元/平方米/月56消费者分析消费者分析消费者分析消费者分析价格需求特征（二）价格需求特征（二）价格需求特征（二）价格需求特征（二）选择商住楼承受的租金选择商住楼承受的租45、金选择商住楼的不同行业能承受的租金选择商住楼的不同行业能承受的租金注：服务行业包括专业事务所、咨询业、教育服务业、旅游业 其他行业包括物流、加工制造业等租金特征租金特征 ：选择商住楼的租金承受力在15-25和15以下元居多，整体期望值较低；行业特征：行业特征：租金承受力高的行业分布在服务及化工行业，这也是南通的支柱产业，为南通GDP增长的一大助力。单位： 元/平方米/月57消费者分析消费者分析消费者分析消费者分析价格需求特征（三）价格需求特征（三）价格需求特征（三）价格需求特征（三）选择选择LOFTLOFT承受的租金承受的租金单位： 元/平方米/月租金特征租金特征 ：选择LOFT的租金承受力最46、低，4成多的人选择15元以下；58消费者分析消费者分析消费者分析消费者分析对本项目的意愿对本项目的意愿对本项目的意愿对本项目的意愿租买意愿比例租买意愿比例不同行业对本项目租买意愿不同行业对本项目租买意愿租租 买买 意意 愿愿 ：对本项目有租买意愿的达到32%，其中以考虑租的居多；行业租买意愿：行业租买意愿：考虑买的以纺织/服装业、贸易、化工、广告、金融居多；考虑租的以纺织/服装、贸易、服务、化工、科技、广告业居多。59意愿客户消费者分析意愿客户消费者分析意愿客户消费者分析意愿客户消费者分析价格需求特征（一）价格需求特征（一）价格需求特征（一）价格需求特征（一）认为本项目纯写字楼的合理租金认为本47、项目纯写字楼的合理租金认为本项目纯写字楼的合理售价认为本项目纯写字楼的合理售价租金特征租金特征 ：对本项目纯写字楼有租赁意愿的企业对本项目合理租金认识普遍低于所有被访客户认为的合理租金。售价特征：售价特征：对本项目有购买意愿的企业对本项目合理售价接受度普遍高于所有被访者认为的合适的售价。单位：元/月/ 平方米单位：元/ 平方米60认为本项目商住楼的合理租金认为本项目商住楼的合理租金认为本项目的商住楼合理售价认为本项目的商住楼合理售价租金特征租金特征 ：对本项目商住楼有租赁意愿的企业租金接受度普遍低于所有被访者认为合理价格；售价特征：售价特征：对本项目商住楼有购买意愿的企业对本项目的售价认识普遍48、低于所有被访者认为的价格。单位：元/月/ 平方米单位：元/ 平方米意愿客户消费者分析意愿客户消费者分析意愿客户消费者分析意愿客户消费者分析价格需求特征（二）价格需求特征（二）价格需求特征（二）价格需求特征（二）61认为本项目认为本项目LOFTLOFT的合理租金的合理租金认为本项目的认为本项目的LOFTLOFT合理售价合理售价单位：元/月/ 平方米单位：元/ 平方米租金特征租金特征 ：对本项目LOFT有租赁意愿的企业租金接受度基本和所有被访者认为的合理价格一致；售价特征：售价特征：对本项目LOFT有购买意愿的企业对本项目的售价接受度和所有被访者认为的合理售价差不多。意愿客户消费者分析意愿客户消费49、者分析意愿客户消费者分析意愿客户消费者分析价格需求特征（三）价格需求特征（三）价格需求特征（三）价格需求特征（三）62纯写字楼物业管理纯写字楼物业管理商住楼物业管理商住楼物业管理物业管理费物业管理费 ：被访者中希望物业管理费普遍较低，供应市场看主要集中在2-3元/平方米/月，被访客户中基本希望管理费用在1.5-2.5元/平方米/月。商住楼物业管理商住楼物业管理意愿客户消费者分析意愿客户消费者分析意愿客户消费者分析意愿客户消费者分析价格需求特征（四）价格需求特征（四）价格需求特征（四）价格需求特征（四）单位：元/月/ 平方米单位：元/月/ 平方米单位：元/月/ 平方米63纯写字楼纯写字楼装修倾向50、装修倾向意愿客户消费者分析意愿客户消费者分析意愿客户消费者分析意愿客户消费者分析产品需求特征（一）产品需求特征（一）产品需求特征（一）产品需求特征（一）商住楼商住楼LOFTLOFT装修倾向装修倾向 ：被访客户中选择简单装修的企业多；选择纯写字楼简单装修居多；选择商住楼的希望是毛坯的占一定比例；而选择LOFT的则更倾向于精装修。64纯写字楼纯写字楼物业管理倾向物业管理倾向意愿客户消费者分析意愿客户消费者分析意愿客户消费者分析意愿客户消费者分析产品需求特征（二）产品需求特征（二）产品需求特征（二）产品需求特征（二）商住楼商住楼LOFTLOFT物业管理倾向物业管理倾向 ：被访客户中82%的企业选择国51、际管理公司；南通目前办公楼的物业管理比较差，选择国际管理的公司多，这也表现出入驻办公楼的企业希望目前的管理能有大幅提升。65意愿客户消费者分析意愿客户消费者分析意愿客户消费者分析意愿客户消费者分析产品需求特征（三）产品需求特征（三）产品需求特征（三）产品需求特征（三）纯写字楼纯写字楼/ /商住楼楼层高度倾向商住楼楼层高度倾向层高需求层高需求 ：被访者希望越高越好;纯写字楼纯写字楼/商住楼：商住楼：被访者近三成的企业选择3米以上；LOFT：被访者44% 的企业希望LOFT的层高在5.6-5.8米。LOFTLOFT楼层高度倾向楼层高度倾向66物业周边配套倾向物业周边配套倾向意愿客户消费者分析意愿客52、户消费者分析意愿客户消费者分析意愿客户消费者分析周边配套倾向周边配套倾向周边配套倾向周边配套倾向配套选择配套选择 ：被访客户需要最多的配套设施就是员工餐厅和银行；其他选项中主要是希望配有购物中心；67意愿客户消费者分析意愿客户消费者分析意愿客户消费者分析意愿客户消费者分析购买客户特征购买客户特征购买客户特征购买客户特征购买目的购买目的购买时间购买时间 ：被访者中近4成的客户打算5年内购买办公楼；近6成的客户对什么时候购买并不清楚。购买目的：购买目的：纺织服装行业目前办公楼倾向购买，并且购买目的以自用为主。购买时间购买时间68轿车需求量轿车需求量车位倾向车位倾向 ：轿车：轿车：每50-100M253、需要一个车位的为主力段,其中峰值为本每50平方米需要一个车位。商务车：商务车：每50-100M2需要一个车位的为主力段,其中峰值为本每100平方米需要一个商务车车位。意愿客户消费者分析意愿客户消费者分析意愿客户消费者分析意愿客户消费者分析车位需求特征车位需求特征车位需求特征车位需求特征商务车需求量商务车需求量69物流消费者分析物流消费者分析物流消费者分析物流消费者分析基本特征基本特征基本特征基本特征公司规模公司规模公司性质分布公司性质分布租买客户分类租买客户分类基本特征基本特征 ：物流行业以国营企业居多；物流行业的办公楼基本是自建的大楼。70物流消费者分析物流消费者分析物流消费者分析物流消费者54、分析关键因素（一）关键因素（一）关键因素（一）关键因素（一）购买打算时间购买打算时间租买倾向租买倾向物流行业对本项目的租买意愿较高，租买意愿比例达到67%；购买时间打算3年内的占40%；71目前办公的地点目前办公的地点打算搬迁的办公点打算搬迁的办公点是否由于客户的原因是否由于客户的原因物流消费者分析物流消费者分析物流消费者分析物流消费者分析关键因素（二）关键因素（二）关键因素（二）关键因素（二）选择办公地点的原因选择办公地点的原因 ：物流被访者中选择办公点的原因基本不是因为客户在附近；物流行业若搬迁，首选区域还是以人民西路、青年路和姚港路为首选，主要是由于这些区域离港口近，另外行业也比较聚集。55、72类型选择配比类型选择配比类型选择类型选择 ：被访客户中55%企业为选择纯写字楼，有近45%被访者选择LOFT；相比南通其他行业，物流行业对LOFT的更为偏爱。物流消费者分析物流消费者分析物流消费者分析物流消费者分析选择类型选择类型选择类型选择类型注：类型1为每个层面配置公共卫生间 类型2为每个单元配置独立的卫生间73意愿比例意愿比例意愿比例意愿比例 ：物流企业对本项目的租买意愿在40%；由于物流企业中以国营企业居多，占51%，因此主要以买居多。物流消费者分析物流消费者分析物流消费者分析物流消费者分析本项目意愿本项目意愿本项目意愿本项目意愿74面积需求分布面积需求分布消费者分析消费者分析消费56、者分析消费者分析产品需求特征（一）产品需求特征（一）产品需求特征（一）产品需求特征（一）购买目的购买目的面积需求面积需求 ：物流企业对面积需求较小，基本都在200平方米以下，其中100平方米以下占近6成；购买目的：购买目的：物流行业购买目的主要用途为自用。75物业公司倾向物业公司倾向装修倾向装修倾向消费者分析消费者分析消费者分析消费者分析产品需求特征（二）产品需求特征（二）产品需求特征（二）产品需求特征（二）装修倾向：装修倾向：被访者多数倾向简单装修；物业管理：物业管理：物流行业很多企业是自建大楼，因此对管理公司要求不高。76办公楼合理售价办公楼合理售价消费者分析消费者分析消费者分析消费者分析57、售价倾向售价倾向售价倾向售价倾向售价倾向特征售价倾向特征 ：物流行业的承受力较低，能接受的合理售价在5000元/平方米以下占6成；租金倾向特征：租金倾向特征：能接受的合理租金在10元/平方米/月以下的占28%。物业管理费：物业管理费：认为合理的物业管理费用都在2元/平方米/月以下。办公楼合理租金办公楼合理租金合理物业管理费用合理物业管理费用77物业周边配套倾向物业周边配套倾向消费者分析消费者分析消费者分析消费者分析周边配套倾向周边配套倾向周边配套倾向周边配套倾向配套选择配套选择 ：被访客户需要最多的配套设施就是票务中心和银行；78园区消费者分析园区消费者分析园区消费者分析园区消费者分析基本特征58、基本特征基本特征基本特征公司规模公司规模行业分布行业分布公司性质分布公司性质分布租买客户分类租买客户分类79园区消费者分析园区消费者分析园区消费者分析园区消费者分析关键因素（一）关键因素（一）关键因素（一）关键因素（一）购买打算时间购买打算时间办公楼使用部门办公楼使用部门租买倾向租买倾向园区的企业基本打算租赁；园区内的企业用来办公的主要是行政部和销售部门；购买的时间5年内的有47%。80目前办公的地点目前办公的地点打算搬迁的办公点打算搬迁的办公点是否由于客户的原因是否由于客户的原因园区消费者分析园区消费者分析园区消费者分析园区消费者分析关键因素（二）关键因素（二）关键因素（二）关键因素（二）选59、择办公地点的原因选择办公地点的原因 ：被访者中选择办公点的原因基本不是因为客户在附近；目前办公多的地点是园区和人民中路，而未来打算搬迁的以工农南路居多，选择的原因多数是因为认为工农南路的发展空间大。81选择写字楼时考虑的因素排序选择写字楼时考虑的因素排序对目前写字楼不满意的因素对目前写字楼不满意的因素园区消费者分析园区消费者分析园区消费者分析园区消费者分析关键因素（三）关键因素（三）关键因素（三）关键因素（三）考虑因素考虑因素 ：地段和周边商务环境是园区内企业选择办公楼考虑的主要因素；不满因数：不满因数：园区内的企业对目前写字楼不满意的方面主要体现在写字楼品质、物业管理和设备，这三方面都反映出60、园区内的企业对写字楼的档次要求高，而南通目前甲级写字楼无，为本项目开发甲级及超甲级办公楼创造了机会。82类型选择配比类型选择配比类型选择类型选择 ：被访客户中60%企业为独资企业，其中以日本企业居多，因此在选择纯写字楼物业时候，很多日本企业希望自己的单元有独立的卫生间使用，这样比较卫生、私密；园区内的企业选择办公类型9成以上偏爱纯写字楼。园区内的企业对LOFT均不感兴趣。园区消费者分析园区消费者分析园区消费者分析园区消费者分析选择类型（一）选择类型（一）选择类型（一）选择类型（一）注：类型1为每个层面配置公共卫生间 类型2为每个单元配置独立的卫生间83类型选择配比类型选择配比对本项目意向对本项61、目意向意愿比例意愿比例 ：园区内的企业对本项目的意愿比例较高，有租买意向的高达73%；选择纯写字楼办公的多，并且以租赁居多。园区消费者分析园区消费者分析园区消费者分析园区消费者分析本项目意愿本项目意愿本项目意愿本项目意愿84面积需求分布面积需求分布园区消费者分析园区消费者分析园区消费者分析园区消费者分析产品需求特征（一）产品需求特征（一）产品需求特征（一）产品需求特征（一）购买目的购买目的面积需求面积需求 ：由于园区内的企业在园区外租用办公的使用部门基本是行政部门和销售部门，因此对办公楼的需求面积不大，基本在 200平方米以下，并且以100-200平方米的办公需求面积居多；购买目的：购买目的：62、园区内的企业购买以自用兼投资的居多，主要功能还是自用。85物业公司倾向物业公司倾向装修倾向装修倾向园区消费者分析园区消费者分析园区消费者分析园区消费者分析产品需求特征（二）产品需求特征（二）产品需求特征（二）产品需求特征（二）装修倾向：装修倾向：被访者多数倾向简单装修；物业管理：物业管理：外资企业对物业管理服务要求很高，因此在选择管理公司上更倾向国际管理公司。86办公楼合理售价（元办公楼合理售价（元/ /平方米）平方米）园区消费者分析园区消费者分析园区消费者分析园区消费者分析价格倾向（一）价格倾向（一）价格倾向（一）价格倾向（一）售价倾向特征售价倾向特征 ：园区企业对办公楼的价格承受明显高于南63、通其他行业对办公楼的价格承受；租金倾向特征：租金倾向特征：园区内企业对办公楼的租金预期高于南通其他行业对租金的预期。办公楼合理租金（元办公楼合理租金（元/ /平方米平方米/ /月）月）87物业管理费用物业管理费用 ：被访客户中希望的物业管理费用普遍低；期望和实际还是有一定差距；供应市场上以2-3元/平方米/月居多。园区消费者分析园区消费者分析园区消费者分析园区消费者分析价格倾向（二）价格倾向（二）价格倾向（二）价格倾向（二）88物业周边配套倾向物业周边配套倾向园区消费者分析园区消费者分析园区消费者分析园区消费者分析周边配套倾向周边配套倾向周边配套倾向周边配套倾向配套选择配套选择 ：被访客户需要64、最多的配套设施就是员工餐厅和银行；89外省市消费者分析外省市消费者分析外省市消费者分析外省市消费者分析基本特征基本特征基本特征基本特征基本特征基本特征 ：调研样本120个企业；各个地区的调研比例基本相同。来源地分布来源地分布90外省市消费者分析外省市消费者分析外省市消费者分析外省市消费者分析对本项目意向对本项目意向对本项目意向对本项目意向对本项目意愿对本项目意愿不同地区对本项目意愿不同地区对本项目意愿意愿比例意愿比例 ：南通北面的郊县经济略差于南通市，对本项目的意愿度高些，而南通东面的郊县不打算到南通发展，若发展了，考虑往苏南地区迁；外省市的企业基本不考虑南通，一些小型企业仅限于在本地发展，而65、大的企业发展战略尚未考虑到南通。91项目周边镇区中小型企业调研项目周边镇区中小型企业调研项目周边镇区中小型企业调研项目周边镇区中小型企业调研产业分布特征产业分布特征产业分布特征产业分布特征新开镇新开镇小海镇小海镇三星镇三星镇三和镇三和镇竹行镇竹行镇张芝山镇张芝山镇观音山镇观音山镇狼山镇狼山镇92项目周边镇区中小型企业调研项目周边镇区中小型企业调研项目周边镇区中小型企业调研项目周边镇区中小型企业调研对本项目意愿度对本项目意愿度对本项目意愿度对本项目意愿度项目南通周边镇区的中小型民营企业对本项目有一定的意愿度，但总体看，意愿比例尚不高，主要原因是这些企业基本在园区工厂内办公或者在家里办公，暂时无在66、别处办公需求。不考虑原因如下：海门三星和三和镇对本项目意愿度很低；不考虑原因主要是对目前的办公地点、环境、交通都比较满意。不考虑原因如下：钢丝绳行业：小型民营企业多，基本为家庭型办公模式，受房地产行业下滑，钢丝绳产业受之影响，产量下滑；钢丝绳行业：小型民营企业多，基本为家庭型办公模式，受房地产行业下滑，钢丝绳产业受之影响，产量下滑； 尤其是些小作坊的民营企业，面临公司关闭的风险；尤其是些小作坊的民营企业，面临公司关闭的风险；纺织行业：纺织行业： 美欧对我国的纺织服装产品设限，江苏省的纺织服装出口产生受到较大影响；美欧对我国的纺织服装产品设限，江苏省的纺织服装出口产生受到较大影响； 南通纺织服装67、产品以日本、东欧和韩国等原非设限国南通纺织服装产品以日本、东欧和韩国等原非设限国家为主要市场，纺织行业相对影响小，产销比较平稳。家为主要市场，纺织行业相对影响小，产销比较平稳。 93项目周边镇区中小型企业调研项目周边镇区中小型企业调研项目周边镇区中小型企业调研项目周边镇区中小型企业调研对本项目需求特征对本项目需求特征对本项目需求特征对本项目需求特征需求特征总结需求特征总结访问的基本为项目周边镇区的中小型民营企业，对本项目的办公楼需求特征比较类似，需求特征如下：访问的基本为项目周边镇区的中小型民营企业，对本项目的办公楼需求特征比较类似，需求特征如下：p只考虑购买，对租赁没倾向；只考虑购买，对租赁68、没倾向；p选择纯写字楼并且是自己的单元配有独立的卫生间居多；选择纯写字楼并且是自己的单元配有独立的卫生间居多；p面积需求在面积需求在100-160平方米居多；平方米居多；p管理费用在管理费用在1-1.5元元/月月/平方米；平方米；p合理价格在合理价格在5000-7000元元/平方米；平方米；p希望简单装修和精装修不分伯仲；希望简单装修和精装修不分伯仲；p购买目的均是自用；购买目的均是自用；p配置车位需要配置车位需要2个轿车和个轿车和1个商务车位个商务车位项目周边镇区的中小型民营企业对本项目有一定的需求，但需求比例不高，这些中小型企业很多只负责加工制造，无专门的行政管理和销售部门，多项目周边镇区69、的中小型民营企业对本项目有一定的需求，但需求比例不高，这些中小型企业很多只负责加工制造，无专门的行政管理和销售部门，多数是在园区工厂内办公或者在家庭办公，对办公需求小，由此看，只是本项目的一小部分客户，但是不作为本项目的主力客户，数是在园区工厂内办公或者在家庭办公，对办公需求小，由此看，只是本项目的一小部分客户，但是不作为本项目的主力客户，94项目周边镇区中小型企业调研项目周边镇区中小型企业调研项目周边镇区中小型企业调研项目周边镇区中小型企业调研访谈企业名录访谈企业名录访谈企业名录访谈企业名录1南通光明钢丝制品有限公司2南通市华星钢丝制品有限公司3惠宏钢丝厂4南通中远钢丝制品有限公司5江苏南通70、市通宇钢丝绳厂驻临汾办事处6通州市银河钢丝绳厂二分厂7南通开发区龙马钢丝制品有限公司8南通市力立钢丝厂9南通市洲洋金属制品有限公司 10南通富来得钢绳有限公司11通州市虎力钢丝绳厂12通州市苏华钢绳厂13 通州市成功钢丝绳厂14南通开发区浩江金属镀饰有限公司 15通州市双龙钢丝制品厂16通州市亚龙钢丝绳厂17通州市万年钢丝厂18南通市观音山吉鹏织布厂19南通市佳丽色织厂20南通市狼山永兴纺织厂 21江苏八一印染织造集团有限公司群福经营分公司22南通普惠纺织有限公司23南通市倍斯特帽业有限公司 24南通市启东惠丰三星镇橡塑五金厂 25南通海泰德家用纺织品有限公司26南通富安娜家用纺织品有限公司271、7南通怡龙纺织品有限公司28海门市星晨家用纺织品有限公司29海门市中天纺织品有限公司30南通梦安妮寝具发展有限公司31舒贝乐（南通）纺织品有限公司32海门市圣洁家用纺织品有限公司 33南通宇茜缘家用纺织品有限公司34南通竹行镇方向机厂 35昊洲港绳厂36海门市三和模具五金厂37海门市燎原紧固件厂38海门市三和五金冲压件厂39海门市隆兴工贸有限公司 40海门市特亚圣镀膜有限责任公司41海门市腾龙塑钢门窗有限公司 42南通开发区丰源贸易有限公司 43南通开发区华英纺织有限公司44南通申力钢绳有限公司45南通茂兴纺织有限公司46南通开发区恒星纺织有限公司47南通开发区浩然色织有限公司95未未来来预预72、测测现现状状分分析析办公楼相关产业分析办公楼相关产业分析本项目办公楼定位本项目办公楼定位办公楼供办公楼供应市场分应市场分析析办公楼消办公楼消费者调研费者调研案例分案例分析析南南通通地地区区消消费费者者调调研研园园区区、港港口口物物流流企企业业消消费费者者调调研研郊郊区区、外外省省市市消消费费者者调调研研研究逻辑流程图研究逻辑流程图研究逻辑流程图研究逻辑流程图办公楼市场研究及定位办公楼市场研究及定位住宅市场研究及定位住宅市场研究及定位酒店市场研究及定位酒店市场研究及定位酒店式公寓市场研究及定位酒店式公寓市场研究及定位商业商业( (含体育会展含体育会展) )研究及定位研究及定位96案例一：南通国际73、大厦（高档纯写字楼）案例一：南通国际大厦（高档纯写字楼）案例一：南通国际大厦（高档纯写字楼）案例一：南通国际大厦（高档纯写字楼）实景图实景图实景图97行业分布行业分布楼宇装修配置情况楼宇装修配置情况案例一：南通国际大厦（高档纯写字楼）案例一：南通国际大厦（高档纯写字楼）案例一：南通国际大厦（高档纯写字楼）案例一：南通国际大厦（高档纯写字楼）98案例二：天虹大厦（中高档纯写字楼）案例二：天虹大厦（中高档纯写字楼）案例二：天虹大厦（中高档纯写字楼）案例二：天虹大厦（中高档纯写字楼）实景图实景图99行业分布行业分布楼宇装修配置情况楼宇装修配置情况案例二：天虹大厦（中高档纯写字楼）案例二：天虹大厦（中74、高档纯写字楼）案例二：天虹大厦（中高档纯写字楼）案例二：天虹大厦（中高档纯写字楼）100案例三：中南大厦（中档纯写字楼）案例三：中南大厦（中档纯写字楼）案例三：中南大厦（中档纯写字楼）案例三：中南大厦（中档纯写字楼）实景图实景图101行业分布行业分布楼宇装修配置情况楼宇装修配置情况案例三：中南大厦（中档纯写字楼）案例三：中南大厦（中档纯写字楼）案例三：中南大厦（中档纯写字楼）案例三：中南大厦（中档纯写字楼）102案例五：华丽大厦（高档商住楼）案例五：华丽大厦（高档商住楼）案例五：华丽大厦（高档商住楼）案例五：华丽大厦（高档商住楼）实景图实景图103行业分布行业分布楼宇装修配置情况楼宇装修配置情75、况案例五：华丽大厦（高档商住楼）案例五：华丽大厦（高档商住楼）案例五：华丽大厦（高档商住楼）案例五：华丽大厦（高档商住楼）104案例六：南方大厦（中高档商住楼）案例六：南方大厦（中高档商住楼）案例六：南方大厦（中高档商住楼）案例六：南方大厦（中高档商住楼）实景图实景图105行业分布行业分布楼宇装修配置情况楼宇装修配置情况案例六：南方大厦（中高档商住楼）案例六：南方大厦（中高档商住楼）案例六：南方大厦（中高档商住楼）案例六：南方大厦（中高档商住楼）106未未来来预预测测现现状状分分析析办公楼相关产业分析办公楼相关产业分析本项目办公楼定位本项目办公楼定位办公楼供办公楼供应市场分应市场分析析办公楼消76、办公楼消费者调研费者调研案例分案例分析析南南通通地地区区消消费费者者调调研研园园区区、港港口口物物流流企企业业消消费费者者调调研研郊郊区区、外外省省市市消消费费者者调调研研研究逻辑流程图研究逻辑流程图研究逻辑流程图研究逻辑流程图办公楼市场研究及定位办公楼市场研究及定位住宅市场研究及定位住宅市场研究及定位酒店市场研究及定位酒店市场研究及定位酒店式公寓市场研究及定位酒店式公寓市场研究及定位商业商业( (含体育会展含体育会展) )研究及定位研究及定位10712345678101112139潜在写字楼供应潜在写字楼供应潜在写字楼供应潜在写字楼供应108潜在写字楼供应潜在写字楼供应潜在写字楼供应潜在写字77、楼供应109潜在写字楼供应潜在写字楼供应潜在写字楼供应潜在写字楼供应110南通南通南通南通CBDCBD商务楼发展规模定位商务楼发展规模定位商务楼发展规模定位商务楼发展规模定位本项目可开发体量本项目可开发体量南通市可开发体量南通市可开发体量单位：万平方米单位：万平方米规模定位：规模定位：规模定位：规模定位：p本项目的办公楼物业体量较大，因此要分两个阶段开发；p从企业访谈的接受度看，本项目5年内可开发办公量在26.8万内；p远期看，本行业建议开发量在23万；p本行建议的本项目累计开发量在50万平方米，在南通市未来10年内办公物业市场空缺量之内。111南通南通南通南通CBDCBD商务楼客户定位商务楼78、客户定位商务楼客户定位商务楼客户定位消费者调研：不同行业对本项目租买意愿消费者调研：不同行业对本项目租买意愿具具体涉及的客户产业可以是：体涉及的客户产业可以是：建筑/建材/装潢/房产贸易、服务纺织/服装化工/机电/石化金融保险科技广告南通南通CBD 商务楼客户：商务楼客户：雄厚实力、发展历史大中型企业发展中型企业区域实力企业供应市场：入驻南通办公楼行业分布供应市场：入驻南通办公楼行业分布112南通南通南通南通CBDCBD商务楼类型定位商务楼类型定位商务楼类型定位商务楼类型定位SOHOLOFT商住楼商住楼纯写字楼：传统的办公物业纯写字楼：传统的办公物业纯写字楼：传统的办公物业纯写字楼：传统的办公79、物业层高比普通写字楼高，层高能达到层高比普通写字楼高，层高能达到层高比普通写字楼高，层高能达到层高比普通写字楼高，层高能达到5 5米以米以米以米以上的办公物业，适合创意类和贸易类公上的办公物业，适合创意类和贸易类公上的办公物业，适合创意类和贸易类公上的办公物业，适合创意类和贸易类公司。司。司。司。是是是是“ “Small Office Home Office ”Small Office Home Office ”的缩写，意为小的缩写，意为小的缩写，意为小的缩写，意为小型的家庭办公室。房型主力面积在型的家庭办公室。房型主力面积在型的家庭办公室。房型主力面积在型的家庭办公室。房型主力面积在40-680、040-60平方米，平方米，平方米，平方米，有独立卫生厨房，适合自用职业、个人工作室。有独立卫生厨房，适合自用职业、个人工作室。有独立卫生厨房，适合自用职业、个人工作室。有独立卫生厨房，适合自用职业、个人工作室。 有独立卫生厨房，适合商住两用有独立卫生厨房，适合商住两用有独立卫生厨房，适合商住两用有独立卫生厨房，适合商住两用, ,面积在面积在面积在面积在7070平方米以上。平方米以上。平方米以上。平方米以上。p考虑到本项目商务办公楼体量大，适合开发建设多种办公类型；p从调研结果表现出本项目适合开发纯写字楼、商住楼、SOHO、LOFT；而SOHO、LOFT的需求量小。企业调研企业调研类型倾向特征81、类型倾向特征113单位： 万平方米规模定位：规模定位：规模定位：规模定位：p本项目近期开发时，地块尚不成熟,因此建议办公楼的档次为中档、中高档和高档并存形势开发建设；p远期即2010年-2015年，项目地块商务中心初步形成，建议只建造中高档和高档产品，吸引高端客户。南通南通南通南通CBDCBD商务楼商务楼商务楼商务楼档次定位档次定位档次定位档次定位近期（近期（1-5年）档次定位年）档次定位远期（远期（5-10年）档次定位年）档次定位单位： 万平方米本项目办公楼档次配比本项目办公楼档次配比114南通南通南通南通CBDCBD商务楼商务楼商务楼商务楼分类型档次定位分类型档次定位分类型档次定位分类型档82、次定位单位：万平方米单位：万平方米类型档次类型档次 本项目经过5年建设，已经CBD商务楼初步形成，远期开发以高档次的办公楼为主。 根据企业调研，及我行对南通市入驻商务楼的承受能力的有效把握，并按本项目的地域及意愿企业的承受能力等条件，最终测算出本项目各类型办公楼的合理面积配比。近期（近期（1-5年）分类型商务楼档次定位年）分类型商务楼档次定位远期（远期（5-10年）分类型商务楼档次定位年）分类型商务楼档次定位115南通南通南通南通CBDCBD商务楼商务楼商务楼商务楼价格定位价格定位价格定位价格定位租金租金租金租金定价原则定价原则定价原则定价原则p增长幅度按照成熟CBD的档次租金差异计算；p通过83、市场比较法计算出本项目A-、B、C-的租金;p通过各档次的幅度差异计算得出不同档次租金。116南通南通南通南通CBDCBD商务楼商务楼商务楼商务楼价格定位价格定位价格定位价格定位售价售价售价售价定价原则定价原则定价原则定价原则p增长幅度按照成熟CBD的档次租金差异计算；p根据目前市场上在售的写字楼的价格通过市场比较法计算出本项目A-的售价;p通过各档次的幅度差异计算得出不同档次合理售价。117南通南通南通南通CBDCBD商务楼布局定位商务楼布局定位商务楼布局定位商务楼布局定位A级B级C级高高高高高高高高低低低低低低低低布局原则：布局原则：布局原则：布局原则：p各档次商务楼各自形成组团p档次由南84、向北递增，由东向西递增；布局原因：布局原因：布局原因：布局原因：p工农南路城市的快速干道,开发商务楼高价值地带,布局中高档次商务楼；p崇川路紧邻政府大楼，并且离旧城区近，也是标志型写字楼所在区，形成价值最高地带，布局高档次商务楼；p离桃园路地块是办公和住宅相交处，离工农路主干道最远，商务楼价值最低地带。南通南通南通南通CBDCBD形象区域形象区域形象区域形象区域标志性建筑所在地标志性建筑所在地标志性建筑所在地标志性建筑所在地118基础信息配套设施3万平方米的商业设施销售情况楼宇配置整层平面图备注均价为14500元/平方米100-200平方米的小户型销售较快，300400平方米左右的大户型销售困85、难。附件：案例：附件：案例：附件：案例：附件：案例：LOFTLOFT119附件：案例：附件：案例：附件：案例：附件：案例：LOFTLOFT项目特点：项目特点：海上海打着LOFT的概念，产品特征是北面分隔两层，各层层高3.1-3.4米，南面挑高5.3米；购买客户建筑/媒体广告等特殊行业为主；海上海位于虹口，离赤峰路建筑一条街很近，海上海充分挖掘海上海位于虹口，离赤峰路建筑一条街很近，海上海充分挖掘了区域行业特征，根据建筑行业对层高要求高的特殊要求，打了区域行业特征，根据建筑行业对层高要求高的特殊要求，打造造LOFTLOFT，受到了建筑、媒体行业青睐。，受到了建筑、媒体行业青睐。挑高挑高挑高挑高5.35.35.35.3米米米米各层各层各层各层3.1-3.43.1-3.43.1-3.43.1-3.4米米米米