1、 奉城中心镇定位报告 第一部分 宏观市场分析 市场结论： ? 上海经济快速发展， GDP 连续保持 13 年两位数增长， 整体宏观经济持续向好，到 2020 年，上海将建设成为经济、金融、贸易、航运四大中心； ? 未来五年是上海的城市发展的重心将由中心城区为主转向“内外并重” ，进行新一轮布局，从而吸引人们的经济活动、居住活动、娱乐、休闲甚至购物向郊区城镇转移和扩散，为房地产可持续发展提供广阔的空间； ? 经过 2003 年和 2004 年的快速上扬， 2005 年的上海楼市进入了明显的调整期，特别是从现有出台的政策看，2005 年将肯定是政策调控年，期间会经历一段较长期的调控过程，房价增幅会2、逐步回落，恢复到正常水平； ? 旅游业和会展业都是上世纪末兴起的两大新兴产业，对 GDP 的增长贡献逐年增加，从目前到 2010 年世博会的召开，今后 5-6 年内随着上海整体商务氛围日趋成熟，两大行业的潜在需求将快速增加，带动整体行业跨越式发展； 1 奉城中心镇定位报告 一、上海宏观经济发展概况 （一）经济总量持续扩张 GDP 连续 13 年两位数增长 02000400060008000国内生产总值固定资产投资总值2001-2004年上海市国民经济主要指标2001-2004年上海市国民经济主要指标2004年2003年2002年2001年 数据来源：上海统计局 上海近几年来的经济总量持续扩张、3、结构改善、效益提高，国内生产总值连续13 年保持两位数增长，经济增长的产业基础进一步巩固，国民经济各项指标继续保持高速增长态势。 2 奉城中心镇定位报告 （二）人均 GDP 快速发展 2004 年突破 6500 美元 上海人均GDP历年走势2720589434436373054053846586553060100002000030000400005000060000700001980年1990年2000年2001年2002年2003年2004年单位：元 数据来源：上海统计局 人均 GDP 不断增加，居民可支配收入持续增长。2004 年，城市居民家庭人均年可支配收入 16683 元， 比上年增长4、 12.2%； 农村居民家庭人均年可支配收入 7337 元，增长 10.2%。 （三）房地产业成为国民经济支柱产业 上海历年房地产占国民经济的比重0200040006000800019951996199719981999 200020012002200320040.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%国内生产总值房地产业比重数据来源：上海市统计局 在过去年里，上海房地产开发投资增长直接和间接拉动增长每年保持在个百分点左右，对国民经济的持续增长作出了较大的贡献。 3 奉城中心镇定位报告 （四）房地产业进入前所未有的投资高潮期 466.20657.79614.23577.125、514.83566.17630.73748.89901.241175.460200400600800100012001995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年历年上海房地产开发投资额（单位：亿元）数据来源：上海市统计局 2004 年是上海房地产投资增幅最快的一年，首次突破 1000 亿元，达到 1175.46亿元，比 03 年增长 30.4。在未来的 5 年内，上海政府将通过政策调控，适度控制经济过热，保持房地产的可持续发展。估计房地产投资将保持在每年 900 亿左右。 4 奉城中心镇定位报告 小结： 到 2020 年6、，上海将建设成为社会主义现代化的国际大都市成为国际经济、金融、贸易、航运中心。为实现上海的发展总目标，整体建设具体分三阶段实施，即到 2005 年，为“四个中心”的建设奠定良好基础；到 2010 年， “四个中心”基本形成框架；到 2020 年，上海的“四个中心”基本建成，率先实现社会主义现代化。 未来五年是上海加快建设国际经济、金融、贸易、航运中心重要时期，在全球化背景下原有城市布局难以适应生产力发展，城市发展的重心由中心城为主转向“内外并重” ，进行新一轮布局，从而吸引人们的经济活动、居住活动、娱乐、休闲甚至购物向郊区城镇转移和扩散，为房地产可持续发展提供广阔的空间。 5 奉城中心镇定位报7、告 二、近期宏观政策分析 宏观调控促进上海房产市场软着陆 上海市政府在 05 年初提出了房地产消费应： “以居住为主，以市民消费为主，以普通商品住房为主” 的指导政策， 并接二连三的颁布了一系列针对房地产方面的宏观调控政策。 （一）政策解读 1、政府导向 ? 上海政府力推“二个一千万”用地 ? 加大中低价收入居民的居住保障 ? 加大对中低价收入居民的住房补贴 2、金融政策 ? 2004 年 10 月 29 日央行调高利率 ? 2005 年 3 月 17 日央行取消住房贷款优惠利率 ? 2005 年 3 月 28 日上海市银行同业公会提高贷款首付比例 ? 2005 年 4 月 6 日上海市房地资8、源局取消房贷转按揭 3、财税政策 ? 2005 年 3 月 7 日上海征收一年内售房的差价税 ? 2005 年 5 月 11 日七部委规定自 2005 年 6 月 1 日起对个人购买住房不足 2年转手交易的，全额征收营业税 ? 2005 年 5 月 31 日，上海就七部委的政策作了细化规定 6 奉城中心镇定位报告 （二）后市研判 从目前已经启动的政策来看，上海已经全面进入宏观调整期，整体的宏观调控趋势已成定局，近日连续出台的各种政策组合拳，将对过热的房地产市场起到明显的降温和一次性调控到位。但相比住宅类物业而言，商、办类物业实际所受影响程度相对较少，与此同时，特色型旅游、会展等相关房产业会提供9、较大的发展空间。 1、调控方向 本轮调控可谓全方位，力度不断加强，旨在打击市场投机、挤压楼市“泡沫”和扶持自住消费。对短期投机行为和多套购买行为进行限制，鼓励上海城市居民的正常居住消费，鼓励中低价格的商品房的购买。 2、政策影响 短期内,购房者信心受到挫伤，观望气氛加重，个案销售速度减缓，市场表现出“价平量减”态势。 从中期看，部分规划超出区域承受能力的楼盘将会出现“价跌量减” ，过大的房型和标准会导致总价过高，超出区域消费能力，此类楼盘的成交量和价格都会出现明显下滑，市场将进入一段整体期。 从长远发展看，经过本轮宏观调控，泡沫在很大程度上受到挤压，市场将逐步恢复到理性中来，而对于总体市场而言10、，未来的上海楼市发展将更趋稳定和健康，行业更加规范，市场更加成熟。 7 奉城中心镇定位报告 结论： 从现有出台的政策力度来看，2005 年将会是政策调控年，会经历一个较长期的调控过程，房价增幅逐步恢复到正常水平。在这期间虽然会导致消费信心下挫，但是，从未来发展眼光看，只有通过此番调控，才能有效地控制目前非理性的房地产市场，使市场得以稳定、持续、健康发展。 8 奉城中心镇定位报告 三、上海房地产市场分析 （一）土地市场分析 两个“1000 万”集中推出 普通商品房供地不足 12 2004 年， 普通商品房用地供应量仅 500 公顷， 不足当年总供地量的 1/3。今年，市政府力推“两个 1000 11、万”计划，各区将主要精力用于配套商品房用地的供应上，而推迟普通商品房用地的供应。目前，普通商品房供地比例不到全部供地面积的 12%。 2003-2005年公开出让土地比较图20001549.9947638.137141563.858499.767475.03235050010001500200025002003年2004年2005年1-5月万平方米万平方米总出让土地面积普通商品房用地 连续推出配套商品房用地 远郊成为供地大户 今年 1-5 月，上海市房地局共发布 14 次配套商品房用地招标公告，配套商品房用地供地量达到 563 公顷以上。从这些土地的分布区域看，主要集中在浦东、闵行、宝山等外围12、区域以及金山、奉贤、南汇、嘉定等远郊地区9 奉城中心镇定位报告 可见配套商品房用地的分布还是比较偏远的。 配套商品房用地供应力度加大 未来市场供应中心将下移 2005年1-5月配套商品房用地出让分布图2132148590001456859269588.21713452.7050000010000001500000200000025000001月2月3月4月5月平方米与各区积极推出配套商品房用地相比，今年的普通商品房用地则陷入了停滞状态。2005 年 1 月至今，上海市房地局总共发布 2 次普通商品房公告，出让土地面积共 75 公顷，且以商办、加油站类用地为主，除在 1 号公告推出的三幅土地中含13、有部分住宅用地之外，基本上没有普通住宅用地的供应。 加大配套商品房用地，推迟普通商品房用地的做法，中短期内将起到平抑上海房价的作用。 从长期来看，上海将形成两大分市场：一是由普通商品房和高档房构成的分市场，这个分市场将成为上海经济发展的重要支柱；二是由配套商品房构成的分市场，这个分市场将是政府为中低收入居民提供住房保障的途径。 10 奉城中心镇定位报告 （二）商品房市场分析 1、供求状况 高峰明显回落 供求基本平衡 上海历年商品房批准预售和预售登记供求关系图1.031.10.980.750.850.971.17050010001500200025003000350040001999年00年2014、01年2002年2003年2004年2005年1-5月单位：万平方米00.20.40.60.811.21.420批准预售预售登记供求比 数据来源： 上海市房地产交易中心 供求特征表现为： ? 在经历了03和04年度的供求高峰期后， 受政策宏观调控的影响， 2005年以来全市供求量呈现明显回落态势，较去年同期有较大幅度的萎缩； ? 供求关系从去年的供不应求转变为供略大于求。 11 奉城中心镇定位报告 2、价格走势 房价加速上扬 2005 年初达到历史新高 近六年来，上海房价呈现一路上扬走势，其中，2004 年上海全年商品房均价为 6820 元/平方米，2005 年初加速上扬再创历史新高。1-5 15、月份商品房成交均价 8897 元/平方米，同比上涨 26.8。 上海商品房历年价格走势及增长率88973291290638344383489558976820-11.70%26.80%13.40%32.00%12.40%13.60%20.46%15.65%0100020003000400050006000700080009000100001998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年1-5月单位：元/平方米-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%均价增长率 数据来源：上海市房地产交易中心 12 奉城中心镇定位报告 四、奉贤区域市场分析16、 （一）奉贤区投资环境分析 1、区位特征：依江临海 立体交通 奉贤区位于上海市西南部，全区区域面积为 704.94 平方公里。北倚黄浦江，南临杭州湾，有 13.7 公里的江岸线和 31.6 公里的海岸线。交通条件日趋成熟，A30 高速公路快速连接市中心，规划中的浦东铁路、两条轻轨及磁悬浮铁路等市重大工程将途经本区，构筑立体的交通网络，方便连接浙江、江苏、福建、山东、广东等外省。 2、国民经济：持续向好 增长迅速 奉贤的工业经济已经形成了以 50 家优势企业为龙头、800 多家规模企业为骨干、以 8000 多家小企业为基础的企业体系；初步形成了上海工业综合开发区 A 区、B 区、上海化学工业区奉17、贤分区、上海海港综合经济开发区四大板块；形成了股份制企业、股份合作制企业、外商投资企业、私营企业和国有、集体企业等多种经济所有制企业共同发展的新格局。 奉贤区历年国内生产总值(GDP)及增幅93.28110178.08141.705010015020001年02年03年04年00.10.20.30.4GDP增长率单位：亿元 13 奉城中心镇定位报告 3、产业结构：七大产业 全面发展 ? 以闵行出口加工区为龙头的外贸出口基地 ? 以传统产业优势为基础的输配电设备制造业基地 ? 以上海市工业综合开发区为主题的现代通信设备制造业基地 ? 以上海化学工业区为依托的精细化工基地 ? 以现代农业园区为重点18、的农副产品深加工基地 ? 以主动吸纳洋山深水港辐射效应为契机的物流装备生产和中转基地 ? 以“碧水金沙 黄金海岸”项目为载体的海湾旅游休闲度假基地 4、消费能力：人口增加 潜力待挖 ? 人口规模逐渐放大 2004 年全区常住人口 79.08 万人，其中户籍总人口 51.08 万人，据预测，奉贤区 2020 年规划实际居住人口将达到 95 万人，其中城镇实际居住人口约 80 万人，城市化水平将达到 84%。 ? 居民收入不断提高 城乡居民收入水平不断提高。2004 年全区城镇从业人员的平均劳动报酬 21544 元，比上年增 4.7%；巨大消费潜力尚未真正被激发，房产、汽车、家电数码产品和旅游等大19、额消费尚刚刚启动，需要市场加以引导和利用。全新的消费理念和消费模式尚需要加以宣传和扶持，一旦获得区域消费者的认同，巨大消费潜力将十分惊人。 14 奉城中心镇定位报告 5、发展规划：工农旅游 滨海新城 根据上海市奉贤区区域规划纲要（2003 年2020 年） ，奉贤将定位于上海大都市的南部郊区，中心城人口与产业的疏解基地，以机电、通讯、精细化工、临海产业为主的南上海重要的综合性工业基地、滨海现代化农业园区和生态旅游新区。“十一五”期间，将基本形成上海工业综合开发区、上海化学工业区、上海化学工业区奉贤分区、闵行出口加工区的产业联动发展新格局。具体规划要点包括： ? 杭州湾北岸的现代化滨海新城； ?20、 以现代通讯设备、输配电、生物医药、精细化工、物流装备、机械制造、临海产业为主的南上海综合性工业基地； ? 杭州湾北岸可持续发展的生态旅游新区； ? 都市型与城郊型相结合的滨海现代农业园区； ? 滨海临江特色城镇和社区文明的示范区。 15 奉城中心镇定位报告 （二）奉贤区房地产市场分析 1、总体特征 ? 特色区域规划 引发楼市革命 “十五” 期间， 奉贤的总体规划可归纳为 “一城、 一基地、 三区” ，具体来说： “一城”杭州湾北岸的现代化滨海新城； “一基地”建设以机电一体化为特强产业、精细化工为特色产业的综合工业基地； “三区” 杭州湾北岸的生态旅游新区都市型与城郊型相结合的滨海现代农业园21、区、濒海临江特色城镇和社区文明的示范居住区。 “一城、一基地、三区”规划的确立，将对区域房地产市场产生深远的影响，特别是对区域住宅市场的发展起到了强有力的促进作用，进而有望提升区域房地产市场的综合水平与整体价格，迎来新一轮的楼市发展。 ? 市政建设加快 奠定良好基础 （1）海湾路改造工程 海湾路是通往海湾旅游区的重要道路， 改建工程道路原名为莘奉公路，现名为海湾路。工程范围全程 4002 米，道路原等级为二级公路，现改造为城市式级道路，设计车速 40km/h。工程自 2004 年 4月 20 日开工，至 4 季度已完成了道路的测量和施工准备工作，目前 16 奉城中心镇定位报告 已进入大面积的施22、工阶段。 （2）区域绿化工程 到 2004 年底为止，奉贤区 2004 年度绿化建设基本完成。南亭公路绿化项目共运入土方 40000m3，绿化面积 38000m2。如今的南亭公路（南桥镇区段）一改往日的脏乱面貌，绿意盎然、满目葱翠，为南桥新城的西大门营造了良好的景观。通过以上建设项目的顺利实施，在大大改善区域交通系统的同时，也在一定程度提升了区域整体环境，为奉贤区房地产市场的进一步发展奠定了良好的基础。 ? 市场发展较晚 大盘推动楼市 与闵行、松江等周边区县相比，奉贤区无论在区位条件、整体规划、市政建设、经济发展以及消费习惯等各方面均处于劣势，加上推动房地产发展相关的地区政府支持力度不够， 同23、时区域需求也相对不足，种种制约因素，使奉贤区房地产市场的开发起步较晚，就目前而言，奉贤区的房地产市场发展水平相对周边闵行、松江等地区要低。 自 03 年三城七镇规划的确立以来，海滨休闲度假区的建设已经初具规模，加上南桥、西渡等重要城镇周边公路、生活配套的改善，大大刺激了奉贤房地产市场，吸引了如正阳集团、绿地集团及农口集团等知名开发商的介入，为南桥楼市注入了新的活力。更重要的是，这些实力派开发商将科学、先进的开发理念和方式带入南桥新城市场，从而将这一区域的市场潜力迅速发掘出来，市场价值得到了快速 17 奉城中心镇定位报告 提升，04 年度区域供应量、成交量均创历史新高，使区域房地产市场进入了快速24、发展通道。 ? 依托产业基地 提升南桥楼市 依托特色产业综合基地，形成的大中小型现代居住区。如在上海市工业综合开发区内规划 5 平方公里现代生活园区， 形成南桥新城内的高档住宅区。作为国际大都市上海的“后花园”5 平方公里的生活园区，以占地 617 亩“奉浦四季花园”为标志的绿化工程在建设中，绿化覆盖率已达 35%以上，以及正在创建 2004 年上海园林城区，一个“天蓝、水清、地绿、居佳”花园式工业园的风范正日趋呈现。 ? 别墅项目渐多 楼市格局转变 随着近年来奉贤区房地产市场的不断发展， 区域楼市以往以公寓供应为主的格局被逐渐打破，而品质相对较高的独幢别墅社区和叠加、联体、独幢和公寓相结合的25、复合型社区在区域楼市中频频亮相，从供应地来看，海湾旅游区主要以高档独幢社区为主，而作为奉贤政治、经济、文化的中心南桥在今年也逐渐出现了一些低密度复合型项目。 2004 年，南桥地区推出了二个低密度复合型项目-景河苑和绿庭百合苑，一举打破了公寓一统天下的旧有格局，南桥楼价在这两个别墅盘的高价牵引下也随之走出一波上涨行情。目前，整个奉贤楼市呈现出南部和中部相辉映的良好迹象，随着区域规划的日渐完善， 18 奉城中心镇定位报告 楼市整体实力在上海各郊县的排名有望逐渐上升。 2、供求分析 20002004年奉贤区商品房供求关系对比图（万平方米）0.0020.0040.0060.0080.00100.0026、120.00140.002001年2002年2003年2004年0.000.200.400.600.801.001.20批准预售面积登记预售面积供求比从近四年区域供求整体走势来看，供应与需求都呈现出明显的上升趋势，特别是本年度，各项指标均创历史新高，其主要呈现出以下主要特点： ? 2001 年由于市场整体水平不高，区域需求没有完全得到释放，造成市场供求非常平稳； ? 02-03 年，过去市场积蓄的部分供应量有所释放，但由于区域规划、市政配套进程缓慢，影响了区域需求，造成了连续两年的供大于求； ? 进入 04 年后，在正阳世纪与南桥老街两个超级大盘的带动下，奉贤整体供应呈跳跃式发展，一举改变了过27、去供应不利的局面； ? 本年度随着一系列大盘的相继上市， 大大刺激了区域积聚已久的潜在需求。加上奉贤未来良好的规划与定位，在一定程度上也吸引了众多 19 奉城中心镇定位报告 外来投资者，两者合力促使区域成交量剧增，供大于求的情况得到一定的改观。 3、价格分析 2000-2004年奉贤商品房你年度成交均价走势图（元/平方米）249321863180498801000200030004000500060002001年2002年2003年2004年 从奉贤区 01-04 的价格走势来看，呈现出显著的上升势头，特别是2004 年，其价格水平相比过去有了进一步的飞跃，整体走势基本呈现出以下主要特征： ?28、 由于区位劣势以及发展起步较晚，从整体来看，奉贤区楼市价格水平相比全市要低一个档次； ? 受全市房地产大环境影响， 因此过去 3 年奉贤区房地产发展走势基本保持与全市相同的节奏，01-02 年涨幅较小，而 03 年涨幅略大； ? 进入 04 年后，随着区域规划利好的刺激，奉贤房地产市场表现出强劲的发展势头。 20 奉城中心镇定位报告 4、后市展望 随着 2004 年度奉贤房地产市场突飞猛进后， 区域市场受到了越来越多的关注，作为一个发展起步比较晚的远郊地区，奉贤相对于其他地区将具有更大的可塑性。 而三城七镇规划又使奉贤展现出巨大的发展潜力，加上南桥综合产业基地与滨海度假休闲区的建设，奉贤正朝着29、集居住、休闲、娱乐、产业、度假相结合的综合区域方向发展。 21 奉城中心镇定位报告 五、奉城镇与其他“三城六镇”比较研究 2001 年上海规划了松江新城等“一城九镇“的试点城镇建设方案，在后期的建设中，更改为目前的松江新城、临港新城、安亭新城、朱家角镇、罗店镇、高桥镇、浦江镇、奉城镇、枫泾镇、陈家镇等”三城七镇“。这些试点城镇的建设，从立意上来讲，是为了重点突破、有序推进城镇发展，一方面，推动郊区“三个集中” ，疏解中心城区人口压力；另一方面，这些试点城镇担负着在城市规划、建设与管理方面探索新路子，为郊区城镇发展提供示范的作用。 22 奉城中心镇定位报告 （一）试点城镇的共同特点 这些试点城镇30、在选取上具备较大的共同特征： 一是规划起点高，都是采用了国内外著名规划和设计大师的规划和设计方案，具有 21 世纪居住特色的超前的理念。 二是设计风格迥异，根据其自然的地理风貌和水文特征不少都参照了相近的国外特色，而打造现代化的居住园区风格，使郊区也有了别国的建筑风貌特色。 三是基础设施、人文环境俱佳，大多数都是历史文化名镇，是各区（县）的中心。 四是地理位置突出，都处于水陆空的要津，对整个郊区的幅射性强。 五是具备特殊发展契机的镇成为试点城镇的首选。如嘉定的国际汽车城带动安亭，洋山深水港的建设带动临港新城，越江隧道工程带动崇明的陈家镇等等。 （二）试点城镇建设现状分析 试点城镇的开发建设已基31、本进入基础设施建设与功能开发并举的阶段，从地下管线的铺设，到地面基础设施建设，到住宅组团开发，大部分城镇已经基本呈现现代化小城镇的雏形。数据显示，目前已启动的试点城镇共有1683 公顷土地已分批次进入二级市场，其中，由于松江、安亭开发启动时间较早，区内的核心风貌区“泰晤士小镇”和“安亭新镇”已较具规模。 23 奉城中心镇定位报告 根据目前各城镇的进展状况，大致可以分为四种情况： 一是基本完成大市政构架、公共设施框架和主要景观亮点，部分住宅组团已基本完工并开始销售，开发重点已经转向城镇综合功能的塑造。主要包括松江新城和安亭新城。 二是基本完成大市政建设，并进入主要景观、公共设施、住宅组团等地面建32、筑的开发建设阶段。主要包括浦江镇、朱家角、罗店、高桥等镇。 三是基本完成了先行启动区的动拆迁，正进行大市政和公建设施的开发建设。主要是临港新城、奉城、枫泾镇。 四是目前基本尚未动工，仍然维持原有城镇原貌。主要是去年 12 月随着崇明越江通道动工而刚刚启动的陈家镇。 （三）试点城镇开发速度分析 试点城镇开发建设成败的关键是人口、产业等经济社会要素能否得到很好集聚，其发展与区域的产业、交通、环境建设有着至关重要的关系。 从目前的现状来看，产业基础好、轨道交通上马早的城镇发展速度抢到了先机。如松江新城产业基础好，轨道交通工程也将于年底开通，承接市中心人口相对便利，因此发展速度较快；浦江镇依托漕河泾出33、口加工区和高科技园区， 又抓住了世博会题材， 承建了 100 余万平方米世博会定向动迁基地，发展势头也非常好； 而对于一些城镇而言，轨道交通与产业基础先天不足，对市区人口的承 24 奉城中心镇定位报告 接存在较大障碍，在这种情况下，抓住区域特色，扬长避短，就成为区域发展的支点。在三城七镇中大部分城镇都存在这个问题。各试点城镇在规划和建设上都较为出色，城镇规划科学、环境优美、异国风味浓郁，而在产业发展上则显得参差不齐，大部分特色产业未成气候。 上述两个城镇产业特征明显，有时比较突出以外，其他试点城镇主导产业在产业规模、能级上的差距较大，相互间产业分工、错位发展也未形成。在轨道交通上，大部分城镇也34、存在着规划时间较远，无法解决短期内便捷交通的问题，甚至有些城镇在规划上也没有轨道交通。这一点在枫泾镇和奉城镇身上问题最为突出。 25 奉城中心镇定位报告 “三城七镇”开发条件与进展状况比较 城镇名称 距人民广场（公里） 规划面积 （平方公里） 规划人口 （万人）城镇风貌模式 主要产业与规划支撑 规划轨道交通及建成时间 目前现状 松江新城 30 36 30 英国式 松江工业区（市级） 、松江科技园区、松江大学城R4 2005 年底 已上市楼盘五六十个，核心风貌区“泰晤士小镇”已经成型安亭新城 32 68 10 德国式 国际汽车城 R3 2010 年 核心风貌区“安亭新镇”一期 32 万平方米已经35、成型 朱家角镇 60 9 8 江南水乡 江南水乡旅游 R2 2010-2020 绿洲江南园、康桥水乡开始预售；上实集团别墅项目在建 高桥镇 20 38.73 11 荷兰式 外高桥港区、外高桥保税区 轨道 6 号线 2006 年 港区整治、景观成形浦江镇 17.5 15 10 意大利式 漕河泾出口加工区、世博动迁基地 M8 2008 年 华侨城进入预售、世博会动迁基地已启动 临港新城 75 95 30 欧洲现代式 洋山深水港建设R3 2010 年 保留磁悬浮延伸段规划 物流园区厂房、信息大楼、以及居住区景观在建 枫泾镇 80 14.1 4 北美式 / R4 2010-2020 年 大市政建设、公36、建设施在建 罗店镇 28 11.6 5 瑞典式 宝钢 M7 2010-2020 美兰湖高尔夫球场南区、北欧风情街陈家镇 45 15 12 生态型 崇明越江通道 R4 远期 尚未启动，仍保持原有风貌 奉城镇 奉城镇 50 50 8.5 8.5 9.6 9.6 西班牙式 西班牙式 / / R1 R1 2010-2020 2010-2020 大市政建设、 公建设施在建 大市政建设、 公建设施在建 从大区位概念上来讲，奉城镇比其他试点城镇更接近江浙两省，交通也非常便捷，可将辐射范围扩大至整个长三角。 同时，奉城镇的旅游资源丰富，不但规划为巴塞罗那风情小镇，还有百年古镇保护区 26 奉城中心镇定位报告 37、为依托，二者相互结合，完全可以发展区域的特色产业如旅游业，与其他城镇形成错位经营。在资源上可吸引江浙沪三地客户，先营造商业旅游氛围，再发展高档住宅建设，如经济性或度假型别墅。 27 奉城中心镇定位报告 附件：三城七镇案例介绍 一、松江新城英伦风情 （一）开发条件 1、区位条件 松江新城位于上海西南，距市中心 30 公里，虹桥机场 25 公里、浦东国际机场 70 公里，是规划中的“三城七镇”中除浦江镇之外距市区最近的一个新城。 松江新城规划建设面积 36 平方公里， 其中位于高速公路北侧的 22.4平方公里是全部新建的核心区。 松江新城有着良好的地域条件，上海的黄浦江流经这里，沪杭高速公路、沪杭38、铁路、同三高速公路把松江新城与市中心、浦东以及江浙两省紧紧地连在了一起。 2、交通条件 松江新城的交通条件优越，无论是从道路交通还是规划的轨道交通来看，在各镇中都处于领先地位。 ? 道路交通 沪杭、沪青平高速公路以及沪杭铁路贯穿松江全境，新城区内的主干道路-方松公路，将沪杭高速公路、沪青平高速公路、318 国 28 奉城中心镇定位报告 道以及沪宁高速公路紧紧连接在一起。 区境内有规划的市（郊）三环路，5120 国道南北穿越，沈砖公路、沪松公路、方松公路、徐新公路、车亭公路、北松公路等在境内交织成南北东西的方格状交通公路网，且均为二级公路以上级别。 沪杭公路、沈砖公路横贯松江的北部和东西，同时也39、是上海中心城区至畲山国家及旅游度假区的重要游览路线，到上海市区只需 30分钟； 泖新公路横贯松江南部地区的东西； 九徐公路、 新车公路、 320国道纵贯松江东部的南北；同三国道纵贯松江西部的南北；嘉松路纵贯青浦至松江新城，连接沪宁高速公路和沪杭高速公路。 ? 轨道交通 2002 年 6 月 20 日破土动工的轨道交通 9 号线轻轨 R4 线，自上海的宜山路，经七宝、九亭、泗泾到畲山、松江新城区，预定2005 年底建成通车，投资人民币 35 亿元，届时松江新城到上海市中心人民广场只要 20 分钟。 3、产业条件 松江新城拥有良好的产业支撑。 新城的东北侧是以制造业为主的经济密集区，尤其是松江工业40、区和出口加工区集中了数百家外资企业， 其中世界五百强企业有近 40 家在此落户。松江工业区是上海首家市级工业区，也是上海市1+3+9工业产业 29 奉城中心镇定位报告 布局中的重要一环， 已经有扎实的基础和规模效应， 日本日立、 英国 ICI、法国依视路、德国 PM 以及台积电等多家企业再次进行大规模投资。 新城的西侧是总投资达 100 亿美元的上海松江科技园区。 新城南侧为现代农业产业经济区，目标是建成都市型绿色农副产品生产基地。其生态农业、观光农业已然成型。 同时，在新城内部的北侧，还规划有松江大学城，主要落户的学校有：上海外国语大学、上海外贸学院、立信会计高等专科学校、上海旅游高等专科学41、 校、东华大学、华东师范大学、华东政法学校等。在短期内将导入 8 万名大学生、 2 万 名教职员工。 坚实的产业支撑、充足的新业机会，为这座新城的人口快速导入创造了可能。 （二）规划要点 1、规划风格 主要规划为英伦风情，采用了国际招标的方式对松江新城进行了城市风貌风貌规划设计，邀请英国、法国等国外知名设计公司参加招投标。最后委托英国阿特金斯公司担任全程主要设计，二级开发商按图施工，采取了统一设计、按图施工的做法。 30 奉城中心镇定位报告 2、规划规模 松江新城建成区的面积达到 36 平方公里左右， 人口规模 25 万以上。其中，松江新城示范区占地 22.4 平方公里： 东边为景观河道，南边42、建设行政中心，北边建设松江大学城（占地约 8000 亩）以及交通枢纽站。 西南 1 平方公里将被建成以“泰晤士小镇”为代表的英国特色的高档住宅区，老城则保留历史文化名镇的风貌，形成“一城两貌”特色。 （三）开发现状 1、进展状况 松江新城采取土地一级市场由政府性投资公司负责开发，在完成开发后将经营性土地通过招投标方式逐步推向二级市场。 自 2001 年 8 月组建的松江新城建设发展有限公司，预计到 2005 年末可实现净盈利近 10亿元。 目前松江新城已基本完成大市政构架、公共设施框架和主要景观亮点，部分住宅组团已经基本完工，甚至部分已经交房，开发重点已经转向城镇综合功能的塑造。目前已相继建成43、了区行政中心、松江工商分局办公楼等一批行政性设施，建成了一批小学、中学、区图书馆、青少年活动中心等教育设施，上海市第一人民医院松江新院也全面开工建设。 31 奉城中心镇定位报告 2、主要楼盘 松江新城建设时间较早，目前已经开发的楼盘达 50-60 个，开发面积约达到 500 万平方米，莱顿小城、新理想家园、湖畔天地、海德名园、名仕豪庭、原野花园等一大批楼盘在当地造成了很大影响，同时吸引了约 40%的市区人口前往购买。 松江新城的核心居住区是由泰晤士小镇构成， 泰晤士小镇占地约 1 平方公里，规划为英伦风情，由英国阿特金斯国际有限公司负责规划设计， 有取舍地移植了英国泰晤士河边小镇的规划理念和建44、筑风貌， 打造具有居住、商业、生活、公建共存的模块。 类别类别 面积 面积 （M（M2 2） 类别类别 面积 面积 （ M（ M2 2） 多层公寓 61,199 联排住宅 19,751 联拼别墅 14,413 独立别墅 86,363 多功能混合住宅 35,078 多功能混合商业 59,612 商业 11,723 英国学校 15,225 幼儿园 3,500 办公管理房 23,698 家庭旅馆 7,786 画廊 3,702 教堂 1,050 旧镇市场 934 市政及景观设施 243 诊所 4,499 超市 5,300 豪华会所 4,450 英式风貌区已有 50%地块完成详勘工作，另有泰晤士小镇 B45、C 区正进行详勘。 32 奉城中心镇定位报告 （四）总结 松江新城是目前三城七镇中开发规模最大、开发速度最快的新城，也将成为第一个开通轨道交通的新城。由于交通便利、产业优势明显，对市区人口的吸引力也较大，区内住宅的销售情况良好。同时，在城镇风格的营造上，基本上保证了规划的英伦风情。 但是，由于轨道尚未开通，城镇主要交通仍然依靠原有公交体系，客运容量小，耗时长，另外，城镇内的商业配套等也并未成熟，与市区相比，交通成本大、生活不便利仍然成为居民入住新城的障碍。因此虽然已经有不少楼盘交付使用，却少有入住，甚至有人说，松江新城在上演“空城计” 。在其他城镇中，由于产业条件和规划交通条件比松江新城更差46、，这一问题更加凸显。 随着目前城市化进程的加快，人口向郊区城镇的集中，这个问题将越来越突出的反映在未来的试点城镇建设中。如何把握产业对城镇的带动，交通与城镇居民的融合，将成为试点城镇的重要课题。 33 奉城中心镇定位报告 二、安亭镇德意志风情 （一）开发条件 1、区位条件 安亭镇位于上海市西北郊， 是以轿车工业和轿车生产配套工业为主的现代化综合性工业城，也是上海西部的中心城镇。南濒吴淞江， 西接江苏省， 北归嘉定区， 为嘉定、昆山、青浦三地之交界，距上海市中心 32公里，距上海虹桥机场 20 公里。 2、交通条件 安亭镇道路交通比较发达，沪宁高速公路、318、312 国道、同三国道（A30）纵47、横区内，到市中心车程 30 分钟。 规划的轨道交通 R3 线将于 2010 年建成通车，届时通往市区仅需 20分钟。 3、产业条件 安亭新镇拥有国际汽车城这个独一无二的产业支撑。 国际汽车城规划面积约 68 平方公里， 将发展成为国际汽车厂商抢摊 34 奉城中心镇定位报告 中国及亚洲市场的桥头堡和国外汽车及零配件进入中国市场最重要的集散地，成为国内外汽车厂商、代理商、经销商云集，全世界著名汽车品牌荟萃，集汽车贸易、博览、物流、文化与服务功能于一体的现代化国际汽车贸易中心、博览中心、物流中心、信息中心、服务中心和文化娱乐中心。汽车科普、汽车休闲、汽车体育和汽车旅游将构成上海国际汽车城一块比重较大48、的特色产业。占地 4.5 平方公里的 F-1 方程式赛车场已经成为亚洲最具魅力的国际赛车场。 （二）规划要点 1、规划风格 安亭新镇以德国风貌为主体， 规划建成体现中国 21 世纪康居标准的现代化新城镇。 在对国外设计方案的优化整合中，安亭新镇采取了德国施拜耳公司的设计方案，并在建设上才用了当今欧洲先进的建筑技术标准，尤其是注重同步执行德国现行建筑标准和建筑技术，从集中供能系统到保温隔 35 奉城中心镇定位报告 热的墙体、门窗屋顶和地板、从西部的隔音处理道同层排水等，系统完整的引进了德国的技术体系，并建有能体现国际性规模水平的集中供能系统以及集中供热制冷网络与站房，平均节能可达到 50%以上。49、 2、规划规模 新镇规划用地 4.9 平方公里，规划居住人口 8 万人，总长约 6 公里。其中一期用地面积约为 2.5 平方公里，总建筑面积约 106 万平方米，城市用地面积 1.8 平方公里，约居住 3 万人。 （三）开发现状 与松江新城一样，安亭新镇目前也已经基本完成了大市政构架和主要景观亮点，开发重点转向城镇综合功能的塑造。试点城镇规划范围内道路、桥梁、河道、以及共同沟已全面建成，安亭新镇中心广场酒店、大型购物中心等公共设施正在施工建设中。 同时，作为试点镇主要的德国风貌区楼盘安亭新镇一期目前销售率已经达到 40%左右，其中市区购买者占到了 50%左右。 附：安亭新镇一期总建筑面积 1050、6 万平方米，占地 2.4 平方公里，城市用地 1.8 平方公里。有多层、别墅、2-4 层公寓房等。总绿化率 70%，总容积率 0.33，水面湖泊面积 50 万平方米。 36 奉城中心镇定位报告 （四）总结 安亭新镇的优势主要在于两点：国际汽车城的产业优势和德国新镇建筑的设计优势。其产业支撑优势是非常突出的，这也是该镇启动早、建设快的最大动因。 该镇也是三城七镇中率先启动的第一批试点城镇，建设较早，城镇已初具规模。但从目前交房的住宅入住情况来看，同样不如人意。由于距离市区较远，市区内购买客户多以投资或养老为主，造成入住的人气不足。 37 奉城中心镇定位报告 三、罗店镇北欧风情 （一）开发条件 51、1、区位条件 罗店是上海市的一个历史名镇,素有金罗店之称。它位于宝山西北部，郊环线的北侧，是上海北部具备连接国内外良好水陆交通条件的门户城镇之一， 具有门户城镇的区位优势。 罗店距市中心 28 公里，东距宝山新城 16 公里，西距嘉定城区11 公里，北距太仓市 15 公里。从直线距离来看，罗店是除浦江镇外距离市区最近的一个试点镇。 2、交通条件 罗店位居郊环线与沪太路交汇处，镇内有沪太路、郊区环线、月罗公路等直接对外联系。沪太一级公路穿越全境，月罗路、嘉罗路与沪太路相连接。境内的潘泾河、练祈河直通长江和吴凇入海口，通航能力为百吨级。 规划的轨道交通 M7 线将从沪太路延伸至罗店， 但仅作为延伸52、段进行 38 奉城中心镇定位报告 规划。 而 M7 线的建成时间将在 2010 年， 推测该延伸段建成时间约在 2015年。 3、产业条件 罗店具有依托宝钢发展特色产业的有利条件。罗店紧临宝钢、依靠宝钢。 目前全镇工业产出的一半以上来自钢铁延伸业,今后可以进一步发展成为“上海(北部)不锈钢精品基地”延伸配套的重要组成部分,成为宝山区“一业特强”钢铁延伸业的主要基地之一。 此外，罗店还具有历史老镇的人文底蕴。罗店始建于元朝至元年间,与上海设县年代相近,至今已有 700 多年的历史文化积累,素以“商贾云集,贸易甚盛”驰名。目前镇区内仍保留着古街、古桥和古寺等一批价值比较高的古文化资源。深厚的人文底53、蕴结合新的历史条件下的中心镇开发建设,必将进一步提升罗店的知名度。 （二）规划要点 1、规划风格 新镇体现北欧城镇的风貌特色， 瑞典 SWECO 集团参与了罗店新镇的规划编制。其规划结构特色包括： 39 奉城中心镇定位报告 一中心新镇公共活动中心。包罗城镇中心广场、北欧风情街、诺贝尔科技公园及特色住宅。 二轴线南北向的城市生长轴，将连接罗店的历史、现在与未来，将罗店的新老文化特色有机地联系与展示。城市功能为老镇区、新镇区共同服务,互补而又完善。东西向的城市功能轴,将展示新镇的景观、休闲与居民活动,形成新镇区向外辐射、对内接纳的功能空间。 三广场市民广场、文化广场、行政广场。 2、规划规模 罗店54、北欧新镇规划面积 6.8 平方公里，其中建设用地 3.4 平方公里，生态林区 3.4 平方公里，规划人口 3 万人。新镇内还建有高标准的学校、医院等公共服务设施以及具有北欧特色的居住区。居住区分为现代城、花园城和生态城，以 2-5 层公寓、联排或独立别墅为主。 （三）开发现状 罗店目前已经基本完成大市政建设，并进入主要景观、公共设施、住宅组团等地面建筑的开发建设阶段。 目前罗店镇的美兰湖、北欧风情街等主要景观项目已全面建成， 3390亩的符合国际级（PGA）比赛标准的 36 洞高尔夫球场和高标准会所中南 18洞球场已于 2004 年 6 月前建成，并于 2004 年 8 月对外招募会员。 4055、 奉城中心镇定位报告 从罗店镇的土地运营情况来看，区域内尚没有普通商品房进入销售阶段。2003 年起至今公开招投标的地块目前都处于土地平整待建阶段，由于区域内的生活配套设施还不完备，距市区的交通也不便利，各个项目还不敢贸然上马。 （四）总结 罗店新镇距市区较近，同时可以依托宝钢产业，在各试点镇中优势比较明显。此外，罗店尚未经过大规模开发，现有的城镇化建设密度不高，土地资源丰富，河网发达，具有营造大面积生态园区和建设低成本、高品质现代绿色居住区的有利条件。但劣势也是比较明显的，公共交通比较弱，通往市区的公交系统并不便捷。 综合上述特点，该镇采取高档居住区路线，以别墅等高档物业为主，普通住宅则主要56、面向当地宝钢企业员工，以此应对孱弱的交通现状。 虽然由于该镇起步较晚，目前住宅市场还没有发展起来，但该镇采取先造环境，再作住宅的手段，对于整个区域的档次氛围营造打下了良好基础，为未来发展高档居住区提供了条件，这种做法值得其他试点镇借鉴。 41 奉城中心镇定位报告 四、朱家角古镇风貌 （一）开发条件 1、区位条件 朱家角镇位于青浦行政区西部，地处江、浙、沪二省一市交通要枢，紧挨 318 国道，距上海市中心 60 公里。北接江苏省昆山市，东靠虹桥国际机场，东南与松江区接壤，南接嘉兴，西通平望，淀山湖下游、黄金水道漕港河穿镇而过。全镇陆域面积 92.56 平方公里，淀山湖水域面积62 平方公里，是上57、海第一大镇。 2、交通条件 朱家角镇交通较为发达，东西向有 318 国道，沪青平高速公路， ；南北向有朱枫公路，南接沪杭高速公路，距 312 道 25 公里。距沪杭线上海松江站 34 公里，石湖荡枫泾站 25 公里，距京沪线上海安亭站 24 公里、昆山站 35 公里。 水路方面，横有淀浦河，纵有拦路港、西大盈港、朱泖河，均为 6级航道，可通航 100500 吨级船只，直通黄浦江，并与太湖水系相通。 未来轨道交通规划为 R2 线，但为中远期规划，列入 2010-2020 年的规划。 42 奉城中心镇定位报告 3、产业条件 朱家角镇的第一、 二产业主要集中在 318 国道以南的地区。 第一产业在发58、展中与旅游业的发展相适应， 在镇域范围内形成若干条人造森林带，为促进上海西部 “佘山淀山湖” 旅游业的联动发展提供绿色走廊。 第三产业主要集中在 318 国道以北的地区，除镇区之外，淀山湖一侧发展旅游休闲度假区，镇区北部发展特色居住区。 （二）规划要点 1、规划风格 以“古”为本，做好“水文章”和“绿文章”，是新朱家角建设的重点。借助背倚淀山湖，怀抱大淀湖、淀浦河的难得优势，规划里水面与绿化面积占了新镇总开发面积的 70，仅绿化投资就达到 1.3 亿元。 朱家角特色居住区按照世界历史文化遗产的保护原则，修旧如初，保持粉墙黛瓦的建筑特色。高起点规划朱家角中心镇，力求建成“景在水中，水在景边”的现59、代化江南水乡古镇和旅游重镇。 43 奉城中心镇定位报告 2、规划规模 朱家角镇规划面积 9 平方公里，规划人口 8 万，其中，特色居住区域面积 7 平方公里，总建筑面积 142 万平方米，居住建筑面积 130 万平方米，居住人口 1 万人，约合 2500 户，主要吸纳国际跨国公司、外籍人士居住，同时吸纳国内各界顶尖人士居住，建成长江三角洲地区最具国际水准的高尚社区。 （三）开发现状 1、进展状况 目前珠溪路、复兴路、珠溪支路、淀浦河等 4 条主干道路已开工，新镇区四条道路及 3#地块的全部动拆迁任务已经完成，目前市政工程正在施工中。 2、主要楼盘 朱家角镇水系众多，目前开发项目以别墅居多，在售60、楼盘有景观别墅绿洲江南园和康桥水乡经济性别墅，另外，由上实集团开发的海源高级别墅区也已正式启动，这只是朱家角特色居住区的部分项目，中华企业等多家大型开发商都纷纷把开发重点放在朱家角镇，随着市政工程逐步完善，这些项目将不断涌现出来。 44 奉城中心镇定位报告 （四）总结 朱家角与其它“一城八镇”不同的是，这是惟一一个定位于中国传统特色风格的古镇，修复、保护老镇区与开发新镇区，两者并重。在住宅项目建设上，与区域资源结合的也较为紧密，水景别墅项目是该地区开发的热点。 从该镇的进展状况来看，开发速度还是比较快的。这主要是由于朱家角的特色旅游和水乡风情已经深入人心，带动了区域高档别墅氛围的营建。这一点非61、常值得我们借鉴。 45 奉城中心镇定位报告 五、枫泾镇江南风貌 （一）开发条件 1、区位条件 金山区枫泾镇是国际大都市-上海的西南门户，地处沪浙五区（县）十镇（乡）交界，距上海市中心 80 公里，东距金山城区 35 公里，北距青浦城区 30 公里，东北距松江城区 26 公里，西距浙江省嘉兴市 27 公里。 2、交通条件 贯穿于该镇镇区的沪杭高速公路、 沪杭铁路复线、 320 国道通向四面八方, 规划中的亭枫高速公路将在 2005 年之前建成通车， 杭州湾跨海大桥建成以后，枫泾联系浙江等省市的交通网络更加发达。 镇区境内市级航通 2 条，县级航通 8 条，通航吨位 60-200 吨，水上交通便捷62、。 上海市区连接枫泾的R4轨道交通线已列入2010年至2020年的规划，届时将使该镇的交通更加便捷。 46 奉城中心镇定位报告 3、产业条件 服装产业是枫泾的主要产业，上海与邻近的江浙两省有三万多家服装企业，枫泾及周边地区有数百家服装机械企业，形成有力的产业支持。 （二）规划要点 1、规划风格 枫泾镇规划建设成为以北美特色风貌为标志的现代化生态城镇，美国 NBA 公司参与规划编制，体现生态城镇的布局， 突出城镇与自然融合协调，可概括为一心、二轴、三广场、四区。 规划结构特色： 一心城镇中心。 重点突出北美城镇中心元素， 以中心湖为依托，规划形成由中心公园和城镇公共中心复合组成的城镇功能中心、景63、观标志中心。 二轴芙蓉路和枫林路。 芙蓉路将是联系新镇中心与老镇中心南北向的城镇主轴线，也是城镇功能轴、城镇景观轴；枫林路则成为联系 47 奉城中心镇定位报告 公共交通枢纽与中央公园东西向的城镇辅轴线，更是城镇生活轴和自然景观轴。 三广场一个中心广场和两个入口广场。 中心广场座落于芙蓉路北端，濒临于中心湖水边，与新镇政府大楼隔岸相望，是新镇区视觉中心。朱枫公路南端和枫林路东端各有一个入口广场，通过公共建筑设计布置标志性的主题雕塑和绿化小品，展现枫泾崭新形象。 四区商贸产业区（服装机械城） 、老镇区、新镇区和工业区。 2、规划规模 枫泾镇规划人口规模 4 万，建设用地 17.1 平方公里。 （三64、）开发现状 枫泾镇目前主要在进行大市政和公建设施的开发建设，新镇区的房产项目尚未成形。镇区北部新建的枫泾商城，商业用房面积达 6 万平方米，是华东地区大型的商品批发市场之一。目前区内有一些配套商品房正在建设，如枫岸华庭，建筑总量约为 20 万平方米，分三期开发，将于 2006 年 7 月底全面完成，按照“四高小区”建设标准建造。 2005 年，枫泾镇将编制 500 亩出让地块的招标文件，分两批推出 2 幅经营性土地，通过公开招投标方式出让土地使用权，启动房地产开发。枫泾镇计划全年启动 10 万平方米的住宅房建设。随着这些地块的相继启动，北美 48 奉城中心镇定位报告 小镇的开发将正式拉开帷幕。65、 （四）总结 枫泾镇与奉城镇在区位条件上具备较大的相似性。一方面不具备便捷的轨道交通，另一方面，不具备优势的产业支撑。目前建设也基本上已动迁配套商品房为主。从这个角度上来说，如果不能大批引进市区中低收入居民，这些配套商品房的草率建设对于后期营造高档居住区也存在较大障碍。 49 奉城中心镇定位报告 六、浦江镇意大利风情 （一）开发条件 1、区位条件 浦江镇位于上海市区南翼、黄浦江东岸，东临南汇，西濒黄浦江，南接奉贤，北接浦东新区。距市中心人民广场约 15 公里。卢浦大桥建成后，浦江镇到人民广场行车时间约 15 分钟，区域优势十分明显，比拥挤的市中心交通更加便捷，是“三城七镇”中距市中心最近的镇之66、一。 2、交通条件 目前该镇的对外交通主要依托浦星公路，公交车较少，仅 986 一部公交可达市中心的淮海路。 但由于周边路网发达，公交车的配套并非难事，随着浦江镇世博动迁基地的建设使用，公交系统的配套指日可待。 未来轨道交通有延伸的 M8 线，沿路设置三个地铁车站，镇内将设置辅助公交系统与地铁相衔接。预计将在 2008 年建成通车。 3、产业条件 该镇的产业支撑也较强：漕河泾出口加工区、现代农业园区等成为该镇重要的产业依托。 浦江镇工业区作为“三城七镇”建设的重要组成部分，已列为市级 50 奉城中心镇定位报告 工业区。园区内将首期开发 1 平方公里，主要吸引高新技术产业，形成以电子、通讯、生物67、等为主体的产业结构。 浦江镇现代农业园区是上海市政府决定建设的市级现代农业园区之一，园区内现有大型现代化农场 3 个。 （二）规划要点 1、规划风格 浦江镇设计理念体现意大利风格，由意大利格里高蒂设计事务所设计。规划建设意大利宫、意大利公园、商贸中心、行政大楼等大型设施的核心景观区；多层建筑为主的理想居住区；和以高档别墅为主的花园式城区三部分组成，预计居住人口将达十万左右。 浦江中心镇生活居住区的功能及形态布局结构，借鉴意大利城镇规划建设的先进理念，采用 300米间距的方格网道路布局，形成“三个组团、两条主轴线”的布局形式。东西向风貌主轴两侧构成镇区中心组团，中心组团南北各形成两个居住 51 68、奉城中心镇定位报告 组团。中心镇区由东西向导入的城市轴线及一条贯穿南北的景观主轴形成风貌骨架。浦江中心镇生活居住区的景观布局方面，充分利用了区域内原有河道，依托南北及东西向主轴线，形成连续的公共活动空间及景观序列。该总体规划还提出了道路交通系统、市政基础设施等规划。 2、规划规模 浦江镇规划开发总面积 20平方公里， 包括9.6平方公里的中心镇区，4.2 平方公里的休闲别墅区和 6.2 平方公里的工业区。 同时还规划了具有生态、休闲意义的 60 平方公里的大型森林。 项 目 名 称项 目 名 称 单 位单 位 数 值数 值2020 年全镇规划城市建设用地控制在平方公里以内 20 中心镇区约 平69、方公里 15.8生活居住区 平方公里 9.6 规划人口规模 万人 10 工业区 平方公里 6.2 其中 生态别墅区 平方公里 4.2 52 奉城中心镇定位报告 （三）开发现状 1、进展状况 目前浦江镇已基本完成了现行启动区的动拆迁，正在进行大市政和公建设施的开发建设。镇内的中意交流中心及销售与管理中心等已建成并投入使用，绿坡样板段和环东河样板段也已基本成型。 由于浦江镇为世博动迁定点镇，该镇的居住区营建教程规模。目前区内一个普通商品房“新浦江城”和两个动迁基地已基本成型，新浦江城已经进入销售阶段。 2、主要楼盘 ? 首个商业项目新浦江城 作为浦江镇中心城区示范区的新浦江城，占地约 2 平方公里70、。整个中心城区将由一条绿化长堤与浦星公路隔开， 既保证了中心城区的安静，也增强了视觉效果，同时还为市民提供了一个休闲场所。 新浦江城提供了多种的低密度建筑建筑形式， 其中住宅包含独立住宅、独院住宅、联体住宅、多层花园公寓、小高层公寓等；办公着重发展都市产业充分发挥人员主观能动性的创意产业为主的园区式办公为主；同时将引入大型综合商业为城市服务，包含“销品茂” 、酒店、酒店式公寓、餐饮娱乐、电影院、图书馆以及居住区的邻里商业等。 53 奉城中心镇定位报告 首期项目占地 0.7 平方公里，建筑面积 34 万平方米，提供小高层、多层和联排别墅，首批 17 套独院别墅于 2005 年 4 月 30 日开71、盘，当天基本已去化完毕，其余房源尚未上市。 ? 两大动迁安置基地 浦江世博家园 世博会居民定向安置基地位于浦江镇新规划的中心城区东南面，主要用于集中安置黄浦区和卢湾区的动迁居民。规划总用地面积 1.5平方公里，拟建总建筑面积约 112 万平方米，绿化覆盖率超过 40%，规划人口 2.5 万人，共分 15 个街坊，其中住宅面积 87 万平方米，公建面积 25 万平方米,停车位配备规划近期目标是一户 0.5 个， 远期目标是一户 0.7 个。轨道 M8 线延长段将穿过世博家园，在第一街坊、第四街坊处有一个站点。 整个社区内有独立的行政中心，包括工商、税务、警署、法庭，商业中心、大卖场、公园、绿地、72、青少年活动中心，其中有一条满足居民购物需要的浦实路商业一条街。 还有一个一河两岸的休闲娱乐一条街，规划有两所幼儿园，一所九年一贯制学校，还有一所高级中学等一批医疗、文化、教育设施。 从已亮相的五街坊规划方案看，街坊内有 21 幢多层和四幢小高层错落有致，小区内道路呈现十字交叉网格状排列，显得整齐划一。 54 奉城中心镇定位报告 同时，通过过街楼的连接，这个街坊又被分为四个组团，每个组团都有一个小型绿地作为公共活动空间。整个世博家园由 15 个这样的街坊组成，每个街坊长宽都在 300 米左右，可以容纳 800-1000 户居民。这个新家园将以紧凑型的经济适用房为主，多层有 65 平方米一室一厅，73、75 平方米的两房一厅等典型房型，小高层则有 98.35 平方米的 3房一厅、56.12 平方米的一房一厅、74.78 平方米的两房一厅等多种选择。 景江苑 位于浦秀路的浦江镇中心城区动迁安置房由同济大学设计， 用地规模 15.75 公顷，容积率 1.21，总建筑面积 190375 平方米，公建面积 3600 平方米，住宅面积 186775 平方米。首期的景江苑已有 600 多户居民入住。 55 奉城中心镇定位报告 （四）总结 浦江镇是三城七镇中区位条件最好的一个试点镇，距离市区最近，因此也担当了世博会动迁基地这个重要配套任务。由于先期规划起点高，产品宣传到位，其高档别墅的销售取得了较大成绩。74、 从目前现状来看，该镇各项配套设施尚不完备，有待加强。尤其是公交系统，当世博会动迁逐步到位后，该地的公交系统势必承担很大客流，如何解决交通配套问题，成为该镇未来规划发展的重中之重。 56 奉城中心镇定位报告 七、高桥镇荷兰风情 （一）开发条件 1、区位条件 高桥新镇座落于浦东新区北部，是“三城七镇”中唯一未跨出外环线版图的城镇，是上海的海上门户和港口重镇，距上海市中心 20 公里，离浦东国际机场和虹桥机场各约 40 公里。 2、交通条件 ? 道路交通 高桥地区主要道路有杨高北路、浦东新路、环东一大道、港城路等，靠近外高桥保税区，保税区处于中国黄金水道长江与海岸线的交汇点，距虹桥国际机场约 4075、 分钟车程，距浦国际机场 20 分钟车程，距上海火车站 35 分钟车程，距地铁 2 号线浦东终点站 20 分钟车程；距人民广场 30 分钟车程。从新镇到市区和陆家嘴地区有 81 路、申高线等数十条公交线，随着外环线穿越新镇，交通情况将得到更大的改善。 ? 轨道交通 建设中的轨道交通 6 号线是目前是唯一贯穿浦东新区南北向的轨道交通线，北起浦兴路港城路，南至华夏西路济阳路，计划于 2005年底前建成，2006 年完成投入运营。 57 奉城中心镇定位报告 3、产业条件 未来的高桥镇将以“两江”(黄浦江与长江)交汇口为区位特征，以外高桥港区和保税区为产业依托，依靠现有的精细化工产业基础，充分利用三岔76、港城市绿地和生态农业区的环境优势，形成外高桥港区、高桥现代物流产业园区、三岔港生态区、高桥都市农业区、高桥集镇、高桥石化精细加工产业区等六大功能区。 （二）规划要点 1、规划风格 高桥镇与荷兰的自然地理和水文特征相似，因此，新镇的规划设计参照了荷兰阿墨斯福特市北部的卡腾布鲁克区的布局特色，在上海打造“荷兰新城”风貌区，以现代居住为主，兼具部分旅游和公共活动功能。 2、规划规模 高桥新镇规划面积 38.73 平方公里，规划人口 11 万。中心地区为 6 平方公里，规划为生活区，其中的特色风貌区由 1 平方公里的“荷兰新城”风貌和 0.7 平方公里的高桥港传统风貌区组成。“荷兰新城”范围由浦东北路77、 航津路、 浦兴路和高桥港河相围而成， 住宅建筑面积为 49.4 万平方米。 58 奉城中心镇定位报告 （三）开发现状 高桥镇已全面完成了高桥港的开发整治，月亮湾、湖心岛、两岸绿化长廊等主要景观已基本形成。 近期是重点建设大型的居住区“荷兰新城”，荷兰新城的总投资高达 28 亿元，整个项目预计在 2006 年基本建成。 先期 6 万平方米的商业项目作为地区商业中心。将在 2005 年 7、8月份推出。 （四）总结 高桥新镇处于长江和黄浦江交汇口，沿江岸线长达 10 余公里，与外高桥保税区、外高桥港区相邻，是上海的海上门户和港口重镇。 目前新镇的主要景观建设基本完成，居住区“荷兰新城”的建设开78、发已全面展开，由于新镇是“三城七镇”中唯一未跨出外环线版图的城镇，也可以说是浦东离市中心最近的城镇之一，拥有外高桥港区和保税区等有力的产业依托，其房产市场具有巨大的发展前景。 59 奉城中心镇定位报告 八、临港新城 （一）开发条件 1、区位条件 临港新城主城区位于长江与杭州湾交汇处，东临东海，南与嵊泗及大小洋山隔海相望。距上海市中心约 75 公里，距洋山深水港约 32 公里。 港城是洋山国际深水港的重要配套工程，拥有良好的地域条件，A2沪芦高速公路、A30 郊环线高速公路、浦东铁路、东海大桥等密集的交通网将港城与上海市区和洋山深水港区紧密连接，同时与市域西南部的高速公路网衔接，经沪宁、沪杭直通79、江、浙两省。 2、交通条件 上海临港新城拥有公路、水路以及轨道交通等多种交通手段，主城区市域交通结构完整、功能完善，对外交通网络四通八达，便捷高效。 ? 道路交通 A2 沪芦高速公路、A30 郊环线高速公路、两港大道环线高速公路西段，是港城通往上海市各中心区的主要通道，同时与市域西南部的高速公路网衔接，经沪宁、沪杭可直通江、浙两省。 浦东铁路将港城与上海各重要区域连成一线， 通过多式联运连接全国铁路网。 东海大桥始于洋山深水港区， 跨越杭州湾北部海域登陆港城西南 60 奉城中心镇定位报告 端，是港城和洋山深水港区的主要连接线。 港城的市域交通道路网形态上是一个完全几何形状的环形放射线的道路网，80、各个区域之间都有直接的交通联系；各种交通形式相辅相成，合理调配；为港城建立了结构完整、功能完善、内外联系便捷的交通网络。 ? 水路交通 港城是洋山国际深水港的重要配套工程， 市内灌溉系统网络布置科学合理、四通八达，与上海内河航道网相连接，通过京杭大运河直达江、浙两省及长江流域主要城市。 ? 轨道交通 市域轨道交通线 R3 线，将从嘉定城区出发，穿越上海市中心，终点站设于港城中心区，全线将在 2010 年世博会前完工，是未来港城主要的客运交通快速轨道线。 上海市总体规划保留磁浮线自浦东国际机场向南延伸至港城的可能性。 3、产业条件 临港港城作为洋山国际深水港的重要配套工程，拥有良好的产业支撑。临81、港新城分为海港新城和临港产业两大功能区块。 临港产区是以打造国际一流现代装备制造业为主要目标，以高附加 61 奉城中心镇定位报告 值先进制造业、高新技术产业为基础，综合发展先进制造、现代物流、研发服务、教育培训、出口加工、内外贸易等产业，形成具有显著产业特色和竞争优势的综合型产业区。 物流产业区由北至南依次布局为：港口生产辅助区、仓储物流区、海关监管区。仓储物流区的功能可向其他两个区域适当延伸。其中，港口生产辅助区用地面积约 7 平方公里；仓储物流区用地面积约 2.5 平方公里；海关监管区用地面积约 3.5 平方公里。 同时，合理发展为新城提供就业岗位的都市型工业，大力发展具有滨海新城与海港特82、色的第三产业，完善功能，提升层次，拓展领域，大力发展航运信息、航运市场代理、金融、保险、信息咨询、商贸流通、房地产、都市旅游、社区服务等行业，重点发展航运信息产业和会展产业，形成与现代化滨海新城相匹配的综合服务功能。 （二）规划要点 1、规划风格 临港新城的城市建筑风貌拟定为欧洲现代式，依靠新城环境景观优势和亲水的城市特点，塑造高品位的以集聚式为主的居住区。 主城区的规划布局为理想的田园式城市格局，以人为本，注重开敞空间， 标志性建筑和重要建筑的风格定位为注重功能的欧洲现代式为主。主城区一期建设区内的建筑以多层为主，部分点式建筑适当拔高，标志 62 奉城中心镇定位报告 性建筑高度在 100 米83、左右，形成相对丰富的高度层次。以建筑层次及高度的合理性控制营造城区优美的天际线。 2、规划规模 规划中的海港新城是直接受益双向辐射的地区，其沿线地区将是南汇区域经济和房地产发展的黄金走廊。海港新城内的城市居民区包括八块城区，由 14 个标准居住街坊组成，居住区规划面积 6.86 平方公里。 海港新城远期规划至 2020 年，新城实际居住人口 30 万左右，城市总体规划用地约 95 平方公里，其中与商业办公混合的居住用地约 60 公顷，与商业混合的居住用地约 125 公顷。 （三）开发现状 海港新城的房地产市场具有巨大的发展潜力，海港新城是南汇区未来经济与社会发展的核心地区，南汇区今后的建设都将84、紧紧围绕这个核心展开。目前滴水湖已经建成，四条环湖大道以及南汇嘴主题公园、港城展示服务中心等设施也将于 10 月建成开放。 目前海港新城的正在进行重大市政工程的施工，港务信息大楼、上海海事大学在建，而近期已经推出一幅地块公开出让用于经济型酒店，其他住宅项目将在 2007 年左右投入建设阶段。 63 奉城中心镇定位报告 （四）总结 港城主城区处于上海整个滨江沿海城镇发展轴的重心位置，具备了重要的战略发展区位优势，是上海国际航运中心的重要组成部分，产业与规划优势在各镇中相比是非常突出的。随着今年年底东海大桥和洋山深水港一期将建成投入使用，港城的配套物流园区也将建成，大规模建设开发的步伐将越发迅速。85、房地产市场潜力将不断显现，区域未来发展潜力巨大。 但是由于临港新城是距离市区最远的一个城镇之一，轨道交通目前也没有上马，对于市区人口的导入力量很弱。基本上只能依靠海港产业区的员工进行市场去化。客源范围较为狭窄。 64 奉城中心镇定位报告 九、陈家镇 （一）开发条件 1、区位条件 陈家镇地处上海大都市沿海大通道北翼门户， 崇明越江通道的出口，南距上海市中心城区约 45 公里，距浦东国际航空港约 50 公里。 2、交通条件 目前陈家镇对外交通上处于落后状态，在建的崇明越江通道将于2010 年建成通车，届时，崇明至市区的车程将缩短为 40-50 分钟。 国家沿海大通道的重要组成部分上海高速公路A1486、线通过全区。 根据全市轨道交通规划，R4 线向北通入崇明岛，并可以大型主题乐园区为终点。但该规划预计实现较晚，约在 2015-2020 年。 3、产业条件 崇明目前沿江区域主要依托造船业。 （二）规划要点 1、规划风格 陈家镇规划为生态城镇，规划采用组团式的生态城镇布局结构，形成“四片穿插，Y 型组合”的城镇与田园相交融、人与自然相贴近的新型 65 奉城中心镇定位报告 城镇布局格局，四个片区分别为：实验生态社区、森林型商务区、国际高教区、新型农村社区。 2、规划规模 全镇规划人口规模为 12 万人，建设用地 15 平方公里。 （三）开发现状 陈家镇目前尚未启动建设，仍呈现原有镇区风貌。 （四）87、总结 陈家镇从目前现状来看，是发展最为落后的一个镇，但该镇具备良好的发展条件，沪崇苏大通道的建设对该镇乃至全县的发展将起到至关重要的影响作用。 一方面，该镇本身具备良好的自然生态环境，另一方面，通道建成后，该镇交通条件将得到巨大改善，极大利于市区乃至江苏高收入人口的导入，为发展高档住宅产业打下良好基础。 66 奉城中心镇定位报告 十、奉城镇西班牙风情 （一）开发条件 1、区位条件 奉城镇位于奉贤区东部地区，距市区 50 公里，浦东国际机场 35 公里、虹桥机场 50 公里，距建设中的海港新城 15 公里。 从省际位置来看，奉城镇位于江、浙、沪三地交汇处，具备大交通优势。 2、交通条件 横向的 88、A30 高速公路、川南奉公路、大叶公路、浦南运河和纵向的奉新公路、沪芦洋高速公路、航塘公路、奉新港，以及规划中 A3 高速公路、浦东铁路，使奉城依江临海，水陆交通十分便捷。 奉城镇轨道交通规划较远， R1 线延伸段约在 2010-2020 年建成通车。 3、产业条件 奉城镇的产业条件较弱，镇域周边没有大型市级工业园区，这对于未来的人口导入将起到一定的限制作用。 67 奉城中心镇定位报告 （二）规划要点 1、规划风格 奉城镇规划的城镇整体风貌为西班牙式，由西班牙和上海著名设计院设计完成，主要体现巴塞罗那特色。 2、规划规模 新镇镇区规划为 8.5.平方公里，规划人口 9.6 万人。 （三）开发现89、状 目前奉城镇尚未正式启动商品房开发建设，而处于进行大市政和公建设施的开发建设阶段。奉城镇中心城区基本形成城市道路框架，兰布拉景观公园、核心区景观工程、西班牙建筑风貌样板房等生态环境、公共建筑项目的设计速度正在加快。 （四）总结 奉城镇具备良好的大交通优势，是几个试点镇中距离江苏浙江较近的一个城镇，有发展大旅游的条件，同时，镇域内除规划的巴塞罗那风情小镇以外，还拥有百年古镇，景观资源丰富多样。 但同时也应看到，该镇虽然道路交通体系发达，但通往市区的公交体系不便；同时，该镇缺乏产业支撑，不利于中低层人口导入。因此，发展大旅 68 奉城中心镇定位报告 游、大会展带动全镇环境建设，像罗点镇一样，在环90、境营造的基础上建设高档居住区，使自备车成为住户的主要交通方式，将成为奉城镇未来房地产发展的一条出路。 69 奉城中心镇定位报告 第二部分 制胜奉城中心镇 一、解读奉城中心镇 1、 人文历史百年县治 奉贤源头 奉城古镇历史悠久，开埠创建于洪武十九年(1386 年)，距今已有 600 多年的历史。 据元代徐硕至元嘉禾志等记载，该地原名青墩，又名墩明，因海寇来犯时，墩上举火为号，因此得名。后绿树成荫，改称青林。 北宋年间(10491053 年)，开始筑塘(即今里护塘)，奉城居塘内侧。盐民、渔民群居，渐成村落，遂改名青村。 明洪武十九年（1386 年）为防御倭寇，明太祖朱元璋派信国公汤和巡视山东、江浙91、沿海，筑了五十九个城堡，奉城系防倭军事要地，故亦被筑城墙，掘城濠。城周长八里，高二丈五尺，城门四座，经过不断发展，城内相当繁昌，建筑规模也相当浩大，盛极一时。 清雍正四年(1726 年)辟建奉贤县时，县署初居南桥；雍正九年迁治于青村所城。宣统二年(1910 年)，全县划为一城七乡，县城青村为城厢。共设县治长达 180 年。 民国元年(1912 年)，县治西迁后，南桥改为奉贤县县市，城厢改为奉贤县城市，始简称奉城。此后，先后设区、乡、镇公所和奉城坊等行政机构，仍为奉贤东部地区的经济、文化活动中心。 70 奉城中心镇定位报告 2002 年，原奉城镇、洪庙镇、塘外镇三镇合并为奉城中心镇，并被列入上海92、“三城七镇”规划中，近几年获得了较快的发展，规划中的西班牙风貌区已经基本成形。 奉城古城示意图 71 奉城中心镇定位报告 2、地理位置杭州湾畔 重要节点 奉城中心镇地处杭州湾畔，南靠上海市政府项目“碧水金沙、黄金海岸”；东临洋山国际深水港，西边是国家级化工区、中间是上海市综合工业开发区 B区。 地处国家重点工程同三沿海大通道的一个交汇点。 随着杭州湾跨海大桥的全线贯通， 奉城镇必将成为一个重要的交通枢纽点。 这些将给奉城经济的发展带来巨大的商机。 72 奉城中心镇定位报告 3、交通条件立体交通 多点汇聚 奉贤境内现有“二横二纵”公路。“二横”即大亭高速公路、川南奉公路；“二纵”即航塘公路、奉新93、公路。规划中的五号线高速公路南北贯穿奉城。从奉城驱车出发，40 分钟可至上海市中心和虹桥国际机场，30 分钟可至浦东国际机场，20 分钟可至上海芦潮港国际深水港和上海化学工业区。 4、经济发展快速增长 潜力巨大 奉城镇面积 110 63 平方公里， 是全区乃至全市陆地面积最大的镇级行政区。常住人口约 13.2 万、全镇共有大小企业 2000 余家，拥有学校 13 所、医院 5 所、各类金融机构 14 家，以及电信、消防等公建配套设施。 2004 年度全镇经济总量：工业产值 80 亿元，三次产业增加值 21 亿元，完成财政收入 5.56 亿元，镇财政可支配资金 232 万元。 73 奉城中心镇定94、位报告 5、产业规划物流为核心 三产求发展 奉城中心镇依托上海洋山深水巷、 国际航空港、 上海化学工业区等重大项目带来的大规模人流、物流、信息流、资金流，着重发展物流装备制造业，开发建设上海国际海滨物流装备城； 重点发展以交通运输设备机械制造、 商业配送机械制造、仓储设备制造为主导的现代物流装备制造产业链；培育集物流装备贸易、销售、展示、技术服务与一体的物流装备服务产业链； 充分利用现有的旅游资源，同时，也全面拓展第三产业的发展领域，依托城镇建设的西班牙特色风貌及镇域生态林建设， 大力发展城镇特色旅游和都市型生态农业旅游；大力发展消费性服务业，努力拓展生产性服务业，强化工业服务和二三产业融合发95、展的趋势，逐步形成以特色旅游、商贸流通、现代物流、房地产业、信息咨询、职业培训等与一、二产发展速度相称，结构相适的第三产业新格局。 6、功能定位三大中心 五大板块 1） 三大中心 根据自身资源条件和优劣势，奉城中心镇定位于成为奉贤东部地区经济、社会各项事业和居住的三大中心，以提升整个中心镇的发展水平。 ? 奉贤东部经济中心 高起点规划占地面积5平方公里的上海市综合工业开发区奉城分区，依托上海航空港、深水港的优势，重点发展箱包、家具、服装、机电等 74 奉城中心镇定位报告 外贸出口行业。 ? 社会各项事业服务中心 依托区域优势，将奉城建成奉贤东部教育、文化、卫生、体育、金融、商贸等各项事业服务中96、心，提高奉城中心镇第三产业的发展水平以及城市化水平，为经济发展和居民生活创造良好的环境。 ? 居住中心 根据上海市“三城七镇”的整体规划，奉城中心镇将主要开发具有西班牙特色的多层住宅、别墅群，吸引东部各镇居民以及上海市区和其他地区的居民到此安家落户。目前，奉城镇的西班牙风貌居住区、商业区已经初具规模，随着生活配套设施的逐渐完善，必将吸引大批居民的迁入，真正成为上海外围的一个重要的居住中心。 2）五大板块 ? 行政板块 占地面积 40 公顷。 规划设有镇政府办公大楼、 中心广场、 奉城中学，奉城三中、奉城法院、奉城派出所、体育中心、文化中心等行政机构和公共服务设施。 ? 工业板块 工业园区规划总97、占地面积 600 公顷。结合奉城镇的优势产业，划分为四个区域，分别为：箱包工业园区、家具工业园区、机电工业园区、综合工业园区。 75 奉城中心镇定位报告 ? 旅游板块 依托奉城镇的旅游资源，着重将目前的青少年教育基地、古城墙、洪福寺、唐人街、坤明湖水上乐园、高尔夫球场等旅游资源较为集中和突出的区域建设为旅游板块。 ? 住宅板块 车站南区：占地面积 20 公顷。此区为建成小区与西班牙小区的过渡区。拟以五层以下的多层住宅为主。开发容积率为 1。可建造 20 万平方米的住宅， 可住居民 2000 户。 销售对象为工薪阶层、 城市发展的动迁户。此区域以自行开发为主。 西班牙小区：占地面积 20 公顷。98、拟建成西班牙建筑风格特色的别墅小区。可开发住宅面积 6 万平方米，住居民 300 户。销售对象为本地私营企业主及外资企业白领阶层。此区域以招商为主。 特色风貌区：占地面积 50 公顷。拟建成西班牙建筑风格特色的住宅小区。开发容积率为 0.8，可建造住宅面积 40 万平方米，可住居民 4000户。此区域以招商为主。 远期发展区域：占地面积 100 公顷，开发方案待定。 ? 商业板块 将成大路两侧、成南路两侧，占地面积 15 公顷的地块规划为商业板块，集中发展各类商场、宾馆餐饮、金融机构等商业设施，提升奉城镇的商业服务水平。 76 奉城中心镇定位报告 7、区域市场稳中求升，前景广阔 根据上海市“三99、城七镇”的整体规划，奉城中心镇同其他区域一样在未来将承担起市区人口导入的职责， 其居住中心的功能将得到进一步的强化。 借助这一契机，奉城镇房地产市场实现了跳跃式的发展，从几乎一片空白到如今商业、普通住宅、别墅产品具已齐备。但是与“三城七镇”其它区域相比，奉城镇的房地产市场起步较晚，发展水平较为落后，主要有以下特征： ? 以本地企业为主 奉城镇目前已开发和在开发的项目中，基本都是由本地开发商在运作，外来开发商较少，特别具有一定品牌影响力的大型开发商更是凤毛麟角。 ? 项目运作水平较低 由于大部分开发商皆为本地公司，无论从产品设计和小区规划等各方面与市区项目都有较大的差距，营销手段也较为落后，许多100、项目案场连必备的销售道具也不具备，销售人员明显缺乏专业的培训。宣传上也基本以现场墙体广告为主，宣传力度很低。 ? 缺乏大型房产项目 目前奉城镇的房地产项目多以几十亩地的小盘为主，缺乏大盘供应。 ? 在售以商业为主 目前在售个案基本以商业项目和商业加住宅的综合性项目为主，单纯的住宅项目较少。如在售的奉城商都、玫瑰园商贸城、娜欧佳苑等项目，基本都是采用以商业为主体、住宅作为配套这种模式。 77 奉城中心镇定位报告 ? 主要以本地客源为主 奉城镇目前开发出来的住宅项目，其客源主要来自本地区，外区域客源仅有少量的在此经商办厂者购买。商业项目在客源的单一性上略好一些，外地客源比例高于住宅项目，但与全市其101、他地区比较，仍显不足。 78 奉城中心镇定位报告 附件 1：奉贤海湾旅游度假区 ? 旅游区概况 海湾旅游区是上海市级旅游开发区，地处上海市南端，南临东海，东临上海深水港码头，西毗上海化学工业园区。开发总面积 17.6 平方公里，13.7 公里长的海岸线横亘东西。 经过开发，目前已整合形成了华亭古石塘（市级文物保护）龙腾阁中国京剧服饰馆上海土布展览海螺展览东海普陀寺海湾世纪林（露天博物馆）沙雕区铁板沙滩涂游风筝放飞场国防教育展览等十余个景点的旅游线路，每年接待各类游客 50 多万人次。 此外，从 2005 年起，上海将投资 50 亿元，在奉贤区东海杭州湾辟出 10 公里长的海岸线，建造全国最大的102、人工沙滩“碧海金沙黄金海岸”，届时人工沙滩的总面积将达到 30 平方公里，像这样的人工海滩建设，国内尚无先例。2007 年，集风景、旅游、度假、文化、休闲于一体的“碧海金沙黄金海岸”，连同连绵数公里的滨海观景长廊将恢弘呈现。上海人拥有 592 公里海岸线却只能去外地海滨度假的历史也将改写。 据分析，“碧海金沙”建成后，每年可带来约 300 万人流，对当地的旅游业、酒店业、餐饮娱乐业都有相当大的辐射作用，目前，海滩周边的酒店周五至周日的入住率已基本达到 100%。 79 奉城中心镇定位报告 ? 与本项目形成互补关系 虽然本项目同样定位于旅游地产，但与海湾旅游区并没有形成竞争关系，而是一种互补关系103、。 海湾旅游区依靠的是海滨风光、黄金沙滩等自然资源，本项目则立足于人文历史和西班牙特色风貌资源，并不形成直接竞争。目前奉贤区的旅游市场尚处于培育期，整体竞争力还较弱，需要更多的积极因素来激活市场，因此任何新的旅游项目的加入对整体市场而言都是添砖加瓦，而不是争夺客源。通过不同旅游资源的开发，将不断提升奉贤区的旅游市场的发展，扩大奉贤区旅游市场的份额，在“蛋糕”做大之后，无论本项目还是海湾旅游区均能从中获益，将形成一种多赢的局面。 80 奉城中心镇定位报告 二、定位奉贤中心镇 1、总体定位 上海西班牙城 上海西班牙城 奉城中心镇可以借助其独特的地理位置和风格定位建设成为： ? 长三角地区独具地方文104、化特色和西班牙风情的休闲度假区； ? 并通过休闲度假业带动会务和小型会展产业，形成长三角中小型企业举行中高标准会议和小型高标准会展的特色区； ? 最终通过休闲度假及会务产业的带动，提升整体区域形象，促进区域特色居住区的形成和发展。 2、产业定位 ? 休闲度假产业：借助古镇及西班牙特色风貌区的优势，打造长三角特色休闲度假区； ? 会务会展产业：借助旅游休闲产业构筑的舒适平台，构建一个针对于长三角地区中型以上企业举行会务和特殊会展的地区； ? 住宅消费产业：通过旅游休闲产业等的良好运作，促进奉城地区的整体地位提升，真正成为上海乃至于长三角的焦点，最终促进区域房地产产业的发展和腾飞。 81 奉城中心105、镇定位报告 相关链接：定位支撑 ? 城市基本面 上海地位： 国际大都市，未来国际经济、贸易、金融、航运中心。 上海文化： 一座海纳百川，兼容并蓄的城市。 上海发展： 经济发展突飞猛进，旅游产业如日中天。 奉城中心镇规划：三城七镇重点发展区域，迎来千载难逢发展良机。 奉城中心镇区位：江浙沪连接的天然枢纽，九省通衢的战略要地。 奉城中心镇文化：古代地方文化的发祥地，未来西班牙风情的完美演绎。 ? 旅游会务产业基本面 A、旅游度假产业在上海市国民经济中的地位愈显提高 2004 全年，上海旅游行业全年接待入境旅游者 491.92 万人次，比 2003年增长 57.51%，旅游外汇收入 30.89 亿美106、元；全市旅游总收入 1472.11 亿元人民币，比 2003 年增长 17.75。全年实现旅游产业增加值 447.74 亿元，比上年增长 29.4%，占全市 GDP6.02，对经济增长的贡献显著提高。 B、新兴绿色产业会务会展业发展迅猛 上海正在全力打造国际会展中心。 自上世纪 90 年代以来， 上海全国性或国际性会展数量以每年近 20%的速度递增。2004 年申城举办的国际展达到 284 个，上海已发展成为亚太地区展览重镇之一。近两年，上海会展业每年的交易额在 550-600 亿元，会展直接 82 奉城中心镇定位报告 收入达到突破 20 亿元，占全国总量超过 45%，跃居全国会展城市之首。2107、010年世界博览会的申办成功，更使上海会展业吸引了全球的眼光。 随着经济的高速发展，会展经济已经成为经济增长点和促进经济发展的契机。会展业具有强大的产业带动效应，会对一个城市或地区的国民经济和社会进步产生难以估量的影响和催化作用。目前，上海展览业带来的相关经济效益，直接投入产出比为 1：6，间接的可达 1：9，对上海 GDP 的拉动效应明显。 ? 区域发展基本面 奉城中心镇地区现有坤明湖渡假村、洪庙、涵春鹿院、奉城古城墙等多处旅游渡假地点，但由于不成规模、分布零散且开发不利，目前市场表现萎靡，发展缓慢。 但奉城中心镇原有的古文化底蕴， 使其具有了先天的发展潜力， 如果抓住三城七镇的发展契机，建108、好西班牙风情区；使古城风貌、异域风情与现有的海滨休闲形成联动，互利互补，使奉贤旅游成为长三角短程旅游渡假的强势品牌。 83 奉城中心镇定位报告 3、形象定位 上海奉城西班牙 上海奉城西班牙 我们要做到 一提到奉城中心镇，人们就会想到阳光、海岸、沙滩、足球、斗技场、狂欢节、高迪、大教堂等一切跟西班牙有关的元素。 奉城中心镇，就是东方西班牙的代名词。 4、前景预期 未来的奉城中心镇，将可以成为 上海的丽江；中国的伊斯坦堡；东方的巴塞罗那。 84 奉城中心镇定位报告 相关链接：国际知名休闲度假区案例 ? 案例一：风靡世界的纳西文化古城丽江 丽江古城因为集中了纳西文化的精华， 并完整地保留了元朝以来形109、成的历史风貌， 被国务院列为国家级历史文化名城， 联合国教科文组织列为世界文化遗产。 除了美丽的自然风光， 丽江更能让人记住的是她的特色纳西文化， 在独具特色的古代建筑之中， 听当地的村民奏一曲纳西古乐， 这种独特的文化风情使丽江成为海内外游客休闲渡假的最佳去处。 2004 年丽江共接待海内外游客 360 多万人次，旅游总收入达 32 亿元。旅游收入对 GDP 贡献超过 85%，而文化产业对 GDP 的贡献达到 8%-9%。 85 奉城中心镇定位报告 ? 案例二：容纳欧亚文化的历史名城伊斯坦堡 土耳其的历史名城伊斯坦堡， 是全世界唯一一座地跨欧亚两洲的城市。 特殊的地理位置使其欧洲与阿拉伯文化110、交杂汇聚， 而悠久的历史文化则在现代文明的发展中更具光辉。 伊斯坦堡的城市可谓多姿多彩， 既有沿着海峡地形蜿蜒曲折的古老街衢， 又有宽敞笔直的土耳其大道、独立大道以及耸立在大道两旁的现代化大厦。苍穹下，清真寺尖塔闪闪发光， 红屋顶的哥特式建筑和古色古香的伊斯兰屋宇交错其间； 现代化的洲际旅馆和古罗马的狄奥多西城墙交相辉映。 伊斯坦堡的今天， 证明了两种甚至多种文化特色的汇聚， 只要规划发展得当，不但不会冲突，反而在互相辉映之下，都会得到更高的升华。 86 奉城中心镇定位报告 ? 案例三：地中海上的西班牙明珠巴塞罗那 巴塞罗那是地中海最繁华的港口城市，是西班牙仅次于马德里的第二大城市。但它比马德111、里更古老，距今已有两千多年的历史。巴塞罗那曾被国家地理杂志誉为“一生最值得一游的十座城市”之一。 巴塞罗那完好地保留了古代建筑物和都市格局，把现代和超现代“硬件”出神入化地揉进其中，使城市古今合璧相得益彰。即使被称为伊比利亚半岛的明珠，黄金土地黄金海岸，城市寸土如金。巴塞罗那却没有出卖土地盲目开发建设，并曾阻挡了来自世界各地房地产开发商。 在巴塞罗那市区， 你处处会感受到温馨清雅静谧安详的氛围。 市区内甚至看不到目前国内城市中常见的作为“发展”和“现代化”标志冲天入云的高楼大厦和层层叠叠的立交桥， 即使在充满现代化未来化气息的奥运村也是如此。 也许这正是巴塞罗那高明和吸引人之处， 巴塞罗那就是112、巴塞罗那，不赶时髦不着俗流，保持自己原始风貌和古城特色。 87 奉城中心镇定位报告 5、客户定位 上海西班牙城的客户群将面向于长三角地区的个人消费者和企业消费者， 按照产业来分，其主要的客户如下： 1） 旅游休闲区：长三角中产阶级客层，以私人消费者为主 客户特征 ? 有中等以上稳定的收入 ? 工作压力较大，愿意通过旅游渡假的方式来舒缓神经 ? 文化层次较高，对文化类产品有良好的接受性 ? 眼界开阔，愿意接受舶来品，对异域生活有向往 2） 会务会展区：长三角中高端商务商业客户 客户特征 ? 公司客户为主，经常举行中、大型或封闭式会议 ? 商务繁忙，希望有风景优雅、价格合理的地方进行商务会议等活动113、 ? 与员工协作良好，愿意以各种方式为员工增加一定的福利 3） 居住功能区：长三角中产阶级客层，包括私人和公司客户 客户特征 ? 一般不是购买者的第一居所，但是能够提供完全不同的居住方式和居住氛围； ? 将轻松的休闲娱乐与居住完美融合。 88 奉城中心镇定位报告 三、构建上海西班牙城 1、分区布局 （一）休闲度假区 分别以古城历史文化和西班牙风情区为“双核心”特色，以奉贤旅游三宝地（古城、西班牙风情、海滨）占据二席之特长，打造长三角短途休闲度假区，为来访者提供一个“慵懒、暇逸、轻松”“慵懒、暇逸、轻松”氛围与环境。 其中： 在古镇区域内，在古镇区域内，通过对古城墙的修复；河道、水系的营造；老建114、筑、老城镇风貌的恢复与整修；尤其是人口密度的最大化降低；以“整旧如旧”“整旧如旧”的手法恢复一个明清古镇风貌，形成奉城旅游的特色文化牌。 该区域应该是高端定位，为少数人定制的“世外桃源” 。“世外桃源” 。 89 奉城中心镇定位报告 在西班牙城区域内在西班牙城区域内，将西班牙的一些知名元素，或原版克隆，或缩小复制，包括街道场景、公园、广场、标志性建筑等，完整打造一座充满阳光、异域特色和神秘感的纯美西班牙纯美西班牙风情小镇。 90 奉城中心镇定位报告 （二）会务会展区 建立在商务旅游基础之上，服务于长三角地区、以异域风情的休闲景观为特色的中等规模会务会展区。 会务会展区的主要功能将包括国际型高标115、准的会议中心，同时也包括完全个性化的企业会所型会务、接待中心。 通过会务、会展区的整体营造，能够聚焦一定的高端客户，形成集团性消费能力。 91 奉城中心镇定位报告 （三）居住功能区 西班牙是欧洲最会享受生活的国家，行事历程是按照不同节庆活动所划分的，几乎每隔 23 个月就会举行一大型民俗庆典或文化活动，因此感觉上一年四季处于庆典之中，一旦举行重大活动，全城为之沸腾，景象令人流连忘返。 “上海西班牙城”的居住区将充分利用休闲、度假和会务所营造的良好市场形象，以及产生的市场凝聚力，营造一个“离尘、悠闲生活特区”“离尘、悠闲生活特区” 。 在这里并不一定是消费者的第一居所， 但是消费者可完全放松心灵116、融入热情、纯粹西班牙文化、风情，可以完全脱离繁琐日常生活的地方。同时，悠闲的生活方式、舒缓的生活节奏，也能够成为“归隐”人士第一选择。 92 奉城中心镇定位报告 （四）配套服务区 为休闲度假区、会务会展区服务的西班牙特色商品销售中心，该商业中心一般以沿街布置，呈带状布局，商店的形式和销售的商品均保证为西班牙的原味特色。 为居住功能区提供配套服务还需要很多的其他基础生活功能，包括满足基本生活的超市、医院等。 93 奉城中心镇定位报告 相关链接：日本的造镇案例 ? 日本志摩西班牙村 志摩西班牙村是日本最具代表性的主题乐园之一，村中建筑与活动都洋溢着浓浓的西班牙风味。 这里有 Cuidad （西班117、牙城市） 的美丽街景、 Tierra（西班牙大地）的广漠以及 Mar 与 Fiesta 的西班牙式祭典，还有西班牙观光局全力支持的西班牙文化艺术展示画廊。就像西班牙给人阳光热情的印象，志摩西班牙村是充满冲劲活力的欢乐天堂。 ? 游乐设施 电动游乐场、云霄飞车、海盗船、旋转木马、妙妙世界等等，每一种年龄层，都可以玩得很尽兴。Pyrenees，这个吊挂式的云霄飞车， 不论高度、 长度与速度， 皆是世界第一。 此外， 搭乘 Flying Don Quixote（旋转式升降小屋）将可俯瞰整个西班牙村、天气好时甚至可以看到整个伊势志摩半岛地区。 ? 娱乐演艺 Street Party：轻松活泼的音乐、先118、例奇妙的队伍，不定时出现在园内的大道上，带给你最多的惊喜。 Flamengo Fantasy & La Danza：西班牙各种传统舞蹈与最具代表性的佛莱明歌舞，让你感受华丽丰富的舞蹈世界。 Dan-Key! Fun-Key! Don-Key!：园内主题卡通人物为小朋友演出热闹的歌舞剧，最受小朋友喜爱。 94 奉城中心镇定位报告 Night Parade & Moonlight Finale：夏季与圣诞节的特典，在灯光的烘托染映下， 园内的建筑物将幻化成童话般的梦幻城堡，而星空中的灿烂烟火，将为西班牙村之旅增添最难忘的一页。 图：日本志摩西班牙村 95 奉城中心镇定位报告 ? 日本荷兰村 想找一119、个比荷兰更像荷兰的地方，请到日本荷兰村。 位于九州岛岛的荷兰村是彷照荷兰实景，并融合娱乐与知性多重功能建造而成的观乐殿堂。这里曾是一片优美的自然环境，在经济高速发展的时期，一度被野蛮填筑成用于工业使用的不毛之地。而今天，这里已经建设成为了再现历史上与长琦有深厚渊源的荷兰街市形象的主题公园。荷兰村包括有道路、运河、桥、水闸、如同园艺般的基础设施，还有荷兰式的建筑物、餐饮、商店、娱乐设施、4 栋高级酒店等。在 152 公顷的土地上分布着 150 栋大小不同的建筑物，总建筑面积为 20 万平方米。 整体规划建设遵循三点设计方针：第一，遵循自然原则，让被破坏的自然环境复苏，从而为后人留下新的财富；第二120、，把以异域风情的荷兰为原型所产生的日本化的活生生的街市再现出来；第三，街市发展的历史是形成街市个性的重要原因，它被作为时间轴引入到街区建设中。 舒缓的园区坡面采用天然石材，以替换混凝土的堤岸码头，从而营造出孕育各种小生命的亲水环境，使海岸线的生态系统得以复苏。同时，为了用海洋来复活被填充的土地，规划建设了长 6 公里的运河，作为街区的主干，以荷兰 12 世纪至 20 世纪都市形成史上的故事喝时代考证为依据，设计了各种建筑，从而塑造出富有历史年轮感的街市景观。 荷兰村分成霍伦和威廉两个区域，这是将 17 世纪荷兰市街景观重新实现的城镇，在这个绿意盎然的荷兰村，有大航海时代的历史风情， 96 奉城121、中心镇定位报告 也有计算机绘图科技所构筑的冒险天地。 图：日本荷兰村 97 奉城中心镇定位报告 2、产品塑造 休闲度假区 休闲旅游功能型产品 古镇风貌及古镇文化： 古镇风貌及古镇文化： 对于历史的尊重，也是对文化的尊重，因此对于奉城古镇的开发应该充分的恢复原来奉城的整体规模、城市空间、街道尺度、建筑元素及建筑特色等，把他当成“古董”“古董”来收藏。 在恢复的同时，应该将那些后期建设的建筑垃圾予以拆除，或者转移其他地方，以保证古镇的原汁原味。 需要着重注意的地方包括城市机理、城市风貌、具有重要保留及保护价值的建筑等。 改造完成的古镇，其主要功能并不是一个大众化的旅游点，而应该保持其“古董”的特性122、，其功能可以包括明清风格特色酒店、特色会议中心、高级私人典藏住宅等。 其最终目标是为少数人服务，为来访者塑造休闲、惬意、无约束的温馨清雅静谧安详氛围。 98 奉城中心镇定位报告 西班牙风貌区： （1）巴塞罗那风情原味风貌： 整个上海西班牙城应该是一个整体化的度假休闲区，而不应该把度假休闲功能单列与其他的居住功能相互分离。 因此整个西班牙城将克隆巴塞罗那的一些公共元素，包括。 多彩的城市色调： 西班牙出处南欧，因地域性、文化性及气候性影响关系，整个环境显得活泼生动，满目充斥着橘红色、橄榄绿及黄色，天地间渲染着温暖热情，整个城市可以堪称色彩之都。 多样的建筑风格 巴塞罗那在不同时期举办奥运或世界博123、览会，因此集聚了大量的、不同时期的建筑精品，有中世纪、哥特式建筑群（圣乔治教堂） 、文艺复兴时期建筑（圣乔治大厅） 、阿拉伯风格、新艺术建筑等，可以堪称建筑博物馆， 99 奉城中心镇定位报告 是学建筑人的宝库，也是市民及观光休闲的重要据点。 舒适的街道尺度： 巴塞罗那从来不随意拓宽道路，街道的尺度永远保持在让人最舒服的尺度。 怀旧的马车情节 在巴塞罗那，警察都是骑马的。在都市景观中马车与汽车共存，是当地很有特色的一景。 100 奉城中心镇定位报告 舒缓的地面交通 西班牙崇尚公共交通，而且采用无污染的有轨电车。小巧轻松的电车蜿蜒穿梭在高低起伏的山径中真是美好动人的画面，让人想跳上去任他带我翱翔。124、 （2）西班牙文化中心： 在西班牙艺术中心将重点展示西班牙历来的文化及主要艺术家的艺术作品，也可以与西班牙巴塞罗那建立友好城市，定期举行文化、艺术品交流。 其内部可以包括毕加索美术馆、西班牙体育博览馆等。 101 奉城中心镇定位报告 （3）高迪公园： 利用西班牙风貌区的公共空间，建立一个微缩版的“高迪公园” ，采用原版空运的方式，仿建高迪公园内部的特色建筑、广场、水系等。使得来访者一到这里，就有亲临西班牙高迪公园的感受。 当然，我们的“高迪公园”的内部建筑和设计，并不拘泥于西班牙的高迪公园，还可以吸纳西班牙其他典型的优秀建筑，使整个公园形成西班牙特色建筑的博览会。 102 奉城中心镇定位报告 125、（4）西班牙斗牛场： 斗牛表演几乎已经成为西班牙的代名词。 利用风貌区的公共体育中心，辟出一定的场地，建立一个直径 50 米以上的斗牛场，斗牛场可以佣西班牙斗牛圣地“隆达”来命名Plaza de Toros。 主办者定期从西班牙空运“猛牛”和“斗士” ，举行正宗的西班牙式斗牛表演。纯正的西班牙斗牛表演，不仅能够为西班牙风貌区带来大量的人气和持续的经济收入，还将是风貌区最好的宣传途径。 103 奉城中心镇定位报告 （5）国王广场（西班牙风情广场） ： 作为西班牙风貌区重要的公共节点， 公共广场将根据巴塞罗那的国王广场进行仿建，仿建国王广场的伯爵馆、阿拉刚王府邸、飞德利哥马列士美术馆等典型建筑。 126、除此之外， 在广场的各个部位有机地安置一些西班牙风格的艺术雕塑和造型，构建一个西班牙风情广场。 104 奉城中心镇定位报告 其他休闲功能: 其他休闲功能: （1）城市摩天轮： 摩天轮以来可以使游客能够通过摩天轮俯瞰整个西班牙风貌区、和古镇风貌区的全貌，二来可以形成区域的整体性地标，成为游客来奉城中心镇旅游的必到之地。 （2）时空穿梭机： 用于远距离交通，例如西班牙城与古镇之间的联系。甚至于可以通过高空交通，将奉贤的旅游资源串连起来，包括碧海金沙等，实现客户之间的互补作用， 铸造奉贤旅游品牌。 105 奉城中心镇定位报告 （3）独具风情的 GOLF 场地： GOLF 无疑成为了高尚商务活动的必选127、项目，因此可以结合西班牙城的特色，建设一个城区级的标准 GOLF 球场，便于高端商务活动的举行。 （4）马术俱乐部： 成为长三角马术表演和骑马休闲的重要据点。 106 奉城中心镇定位报告 短期居停功能型产品 酒店： （1）古镇文化风情客栈 通过传统地方特色、中国江浙建筑文化以及现代化设计理念的完美融合，形成奉城中心镇“新中国主义”建筑特色。 酒店是区域的公共节点，是建筑风格的展示区。 （2）低密度，西班牙风情别墅式酒店 西班牙城内，在国际标准了会议中心的周边可以配置一些独立的或是联排的西班牙风格酒店，面积可以从 2001000 平方米不等。 107 奉城中心镇定位报告 （3）现代化国际酒店 国128、际标准酒店，是整个项目中心，是人流的汇聚点也是会务的重要服务中心。 因此需要有一定的高度，起到引导作用。整体设计风格还需要与西班牙城相互融合。 （二）会议会务功能区 国际会议多功能中心： 国际会议多功能中心： 在酒店的内部，下层群房可以设置多个多功能厅，一来可以举行大型会议，二来可以提供大型餐饮的需要，三来可以举行一些高标准的会展。 同时需要具备商务的多功能服务区，为酒店内举行的会务会展活动服务，也是整个奉城的商务活动中心。 108 奉城中心镇定位报告 中小企业会所： 中小企业会所： 在国际会议中心的外围，分布着一些商务型别墅，可以租赁或销售，提供给一些长三角的中小企业做企业总部，企业长期的接129、待中心或满足短期会务需要。 露天商务广场： 露天商务广场： 适应一些例如开幕式、等中小规模户外活动的户外活动会所。 109 奉城中心镇定位报告 （三）特色商业服务区 配套是旅游渡假产业发展的必备产品，也是区域经济的一个必要支撑点。更可以为未来形成的居住区提供配套服务。 （1）古镇文化街区 在古镇内配置一些休闲型的商业， 以满足高端消费者休闲生活的需要。 （2）西班牙风情商业街 西班牙城的中轴线可以设置西班牙风情的商业街道，销售纯正的西班牙舶来品，或者是西班牙特色商品的集中展示点，即可以形成旅游点，也可以形成居民日常消费的地方。 （3）综合服务配套型商业 配套服务型商业包括，满足未来入住居民日常130、需求的超市、便利店等，这些商业以零散型分布与居住区内为宜。 110 奉城中心镇定位报告 （四）公共配套 （1）西班牙足球学校： 与现有的中邦足球俱乐部基地为蓝本，与西班牙巴塞罗那对建立友好浮互动，形成区域教育特色。 （2）体育中心和西班牙大竞技场： 定期举行具有西班牙特色的红土网球赛、斗牛表演等活动。 （3）高标准疗养院及医院 未来满足未来大量入驻者的生活配套服务，以及未来会务企业的体检等需要，在西班牙城内可以设置一个高标准的，兼具医疗和疗养功能的养生中心。 111 奉城中心镇定位报告 （五）住宅 总体定位：上海市最大的低密度、悠闲居住特区 总体定位：上海市最大的低密度、悠闲居住特区 专属于少131、数人的“第二居所” 专属于少数人的“第二居所” （1）休闲度假型别墅 休闲度假型别墅可以满足企业和个人的多重需要。 建筑风格可以多样，以 12 层的小型别墅为主。 （2）西班牙式独栋、联体别墅 西班牙风格的小型别墅，充分体现地中海风情。 112 奉城中心镇定位报告 （3）产权式酒店 标准的酒店产品，但是可以由企业或者私人的消费者予以收藏。 （4）普通公寓产品 虽然是满足最大多数人需求的普通公寓产品，但是其外立面等均可以尽更能的体现出西班牙知名建筑的风格，内部户型设计还是需要遵照本地的需求。 113 奉城中心镇定位报告 （5）老年公寓 在这里的老年公寓，能够满足老年人各种生活需求，以及能够提供全132、面的后勤保障服务。 114 奉城中心镇定位报告 四、运营上海西班牙城 1、指导方针 以西班牙风貌为基本特色，形成“休闲度假会议会展”双引擎，推进整个奉城的品牌确立，从而促进奉城的房产价值提升，最近实现整体经济的良性、可持续发展。 2、运营模式 先产业开发、后土地开发 首先需要做好的“休闲度假”“会务会展”双引擎产业的开发，至少是样板段的塑造，在确立了一定的概念和品牌后，再进行土地开发等工作。 先熟地形成、后熟地出让 在西班牙城的开发节奏中，首先是需要形成“概念熟地和样板熟地” ，在基本概念等得到大力的推广后， 再循序渐进的推进市政设施的建设， 真正进入熟地整理阶段。 3、运营主体 政府搭台、企133、业唱戏 政府需要构建政策、 形象和管理等平台， 由企业来进行细节的开发和整体的招商推广，充分实现在宏观调控下的土地的市场化运作新模式。 115 奉城中心镇定位报告 4、运营节奏 西班牙风情旅游渡假区样板段 西班牙风情旅游渡假区样板段 从项目的现状来看，西班牙风情旅游度假区所在区域目前主要是农地及绿化，开发启动的难度相对较小。通过样板段的建设，可以为整个项目的开发创造一个启动引擎。 建设古镇恢复重建国际会议中心建设 建设古镇恢复重建国际会议中心建设 在样板段的建设过程，对古镇进行相关的动拆迁。 在样板段建设和古镇动拆迁完成之后， 古镇的恢复性重建和国际会议中心建设启动，同步开启古镇和西班牙风貌区134、中主要节点的建设，包括体育场、公园、广场、商业区等，通过重要节点体现西班牙风情。 特色商业和休闲产品建设 特色商业和休闲产品建设 根据古镇和西班牙风貌区的建设进程， 在适当时机开发建设特色商业以及休闲产品，包括马术俱乐部、GOLF 休闲俱乐部等。 土地运营和住宅开发 土地运营和住宅开发 实施土地开发，由土地开发商完成区域内道路、水系、桥梁等基础设施以及公共设施的建设。土地开发完成后，向专业二级房产开发商出让熟地，由他们实施住宅开发。 116 奉城中心镇定位报告 5、启动引擎 西班牙风情旅游渡假区样板段建设与系列活动的举办， 甚至可以与巴塞罗那建立友好城市为起点。 6、项目运作的要点 ? 原汁原135、味的原版克隆 作为上海“三城七镇”中西班牙风格的异域风情新镇，只有原汁原味的异域风情才能吸引众多的慕名者来此度假休闲。因此奉城中心镇必须在建筑形态、建筑元素等各方面原版克隆西班牙，构建足够的吸引力。此外，对于古镇风貌保护区而言，在充分利用现有的古建筑和古城墙等元素的基础上，在开发过程中秉持“保护性开发”的原则，展现原汁原味的明清古风格。 ? 开发商专业化与业务整合 作为一个土地运营商，必须事先完成对区域功能和物业形态的规划，待土地开发成熟后引入专业房产开发商实施房产开发。这实际上是一个整合外部资源的过程，在这个过程中，应强调二级房产开发商的专业化水平，以保证区域内物业开发的高品质。 ? 整体区136、域的大包围 在整体规划布局上，西班牙特色风貌区和古镇风貌保护区应体现相对的 117 奉城中心镇定位报告 封闭性，在入口处设置相应风格的“进入障碍” ，比如说古镇风貌保护区的城门、西班牙特色风貌区的大门等，使得来访者一走近中心镇，就能够感受到来自这两个区域的神秘感，产生对这两个区域的好奇心。 ? 内部系统的开放性 在整体布局相对封闭的基础上，各个风貌区的内部则表现出最大程度的开放性，让来到这里的游客能够穿梭于各个风貌区的大街小巷，近距离接触古镇或者西班牙风格的建筑，使他们产生一种切身体验的兴奋感。 ? 公共设施的均好性 这个规划区最主要的功能仍是居住，因此如何规划区域内的公共设施，让日后聚居于此137、的住户能够享受现代生活的便利，使必须考虑的问题。从人性化设计的角度出发，建议在配置社区的公共设施时，引入“五分钟步行”或者“十分钟步行”原则，即中小学、幼儿园、购物场所等基本生活设施的配置必须体现均好性，使大部分住户能够在五分钟或者十分钟的时间内到达这些公共设施。 ? 内部交通的公共性与无污染 生态和绿色是现代社会的发展取向，全新规划的奉城中心镇也必须体现这一点。 为此建议在内部交通的规划上， 采取鼓励步行和公共交通的方式 （公 118 奉城中心镇定位报告 共设施的均好性正是鼓励步行的重要方式） 。同样，基于人性化设计的考虑，可以在小镇内配置无污染的电瓶车，以照顾部分行动不便的度假者和旅游者。138、 ? 系列活动的举行，为西班牙城注入活力 充分利用古镇风貌区以及西班牙风貌区的特色建筑以及标志性建筑，定期举办西班牙斗牛、西班牙狂欢等与区域风格相匹配的活动，为区域注入更多的休闲要素和活力。 119 奉城中心镇定位报告 五、难点与策略 1、交通条件不完善 奉城中心镇与上海市中心区域人民广场的距离约为 50 公里，在与市区的沟通方式方面，除了 A30 高速公路比较方便以外，其他如浦星公路都非常拥堵，进出市区相对不方便，这是制约奉城中心镇日后发展的重要因素。 从“三城七镇”的发展来看，发展得比较成熟的城镇一般都具有较好的交通条件，能够形成与市区的良性互动。如浦江镇与人民广场的距离仅 20 几公里，139、而松江新城则使因为有了轨道交通 9 号线的支持。 对策：奉城中心镇要寻求发展，必须加强与市区的联系。建议政府相关部门推动快速交通（如轨道交通）的建设、主要交通干道的拓宽等，尽快解决奉城中心镇交通条件不完善的问题。 2、区域发展的对冲性 从目前奉贤区的发展现状来看， 市场比较青睐的无疑是南桥镇区域。 同为奉贤区的一个镇， 南桥的快速发展吸引了大量的人流和资金流， 这就形成了南桥镇发展和奉城中心镇发展之间的一个冲突。 在南桥镇与奉城中心镇的冲突之中， 南桥镇明显居于上风。 如果不能制造一个足以吸引人流和资金流的动力点， 奉城中心镇的发展只能停留在纸面上。 此外， 碧海金沙已经成为奉贤区的一个重要的140、旅游景点， 吸引了大量的人流，这个情况与本项目发展旅游产业之间也存在着一个较大的对冲性。 120 奉城中心镇定位报告 对策： 1、建议区政府为奉城镇的发展提供适当的政策倾斜，比如为入驻的房地产开发企业、日后的度假旅游经营企业提供税收等方面的优惠。 2、建议区政府整合各方面的资源，加强本项目与碧海金沙项目的联系。使两个项目之间变竞争为合作， 使成古镇风貌区、 西班牙风貌区以及碧海金沙成为奉贤区发展旅游产业的三个支柱。 3、现有的配套设施非常不完善 奉城中心镇的发展才刚刚起步， 还未进入大规模的开发阶段， 只有零星的小型项目开发。整个镇区配套设施基本还只是乡村级别的配置，学校、医院、道路等基本设施141、十分匮乏，在日后的开发中需要进行整体配置。 作为一个土地运营项目， 大量基础设施的配套， 需要土地运营商在前期进行大量的资金投入，并且这种资金投入的回报期相对比较长。 对策： 建议政府对土地运营商进行适当的政策优惠或者补偿， 否则土地运营商的土地开发将难以为继， 具体的方式可以是政府先期做一定量的基础投资或者在土地价款上提供适当的优惠后由土地运营商进行配套设施的建设。 4、区域形象和概念没有完全确立 随着城市开发的进行，松江新城、浦江镇等其他“三城七镇”规划内的城镇已经家喻户晓， 区域形象和概念也已经基本确立， 这种确立与当地政府和开发企 121 奉城中心镇定位报告 业的大力推广和宣传密不可分142、。奉城中心镇也属于“三城七镇”之一，但是区域开发还未完全展开，在知名度上也远不如以上这几个城镇。 对策： 这就需要奉城中心镇的政府和土地运营上大力配合， 在全市范围甚至长三角范围内加大对奉城中心镇的形象推广力度， 以使奉城中心镇在目标消费者心中形成明确的区域概念。 5、开发条件相对薄弱 从目前的情况来看，除了老镇现有的一段 50 米左右的古城墙和几座明清时代的古建筑之外， 奉城中心镇缺乏更多的旅游资源。 这就需要在新镇建设过程中挖掘和开发更多的旅游资源。 实际上， 古镇是奉城中心镇开发中值得利用的一个重要资源，也将成为奉城中心镇日后的一个地标性景点。 古镇的开发是一个浩大的工程，需要进行古城墙的修复、扩建，以及明清旧建筑的仿造等，其中的很多投入均为公益性的投资，作为一个企业，土地运营商很难在这方面作大量的投入。 对策：建议政府在这方面作一定的投资，以形成足够的旅游资源，推动整个中心镇开发的顺利进行。 或者政府在土地价款上面给予一定的优惠， 由土地运营商对古镇进行保护性开发，开发更多的旅游资源。 122