1、本报告是严格保密的。大盘实现项目整体价值，遵循大盘实现项目整体价值，遵循“二八二八”规律，其利润是在项目中规律，其利润是在项目中后期逐步得以实现的后期逐步得以实现的价值实现过程：价值实现过程： 第一步：前期启动阶段主要以回现产品为主，最大限度规避风险，力促回收成本；并在市场检验中建立自身形象； 第二步：中后期主要以回现产品及多物业组合实现项目回现，以创新产品和溢价产品实现项目价值最大化。大盘价值大盘价值KPIKPI风风险险控控制制核核心心竞竞争争力力市市场场形形象象价价值值实实现现p p1 1p p2 2启动阶段启动阶段发展阶段发展阶段稳定阶段稳定阶段p p0 0t t0 0t t1 1t t2、2 2t t3 3回现产品少量实验性产品回现产品多物业组合标杆产品创新产品p p3 3项目前期项目前期项目中后期项目中后期社区成熟产品溢价完善配套实现利润回收成本规避风险322110nnnnnntptptpP总大盘价值公式：大盘价值公式：本报告是严格保密的。根据世联经验及已有成功案例总结，远郊大盘以不同核心驱动可根据世联经验及已有成功案例总结，远郊大盘以不同核心驱动可划分为五大开发模式划分为五大开发模式天津万科东丽湖南宁荣和山水美地无锡圣巴巴拉上海浦江新城厦门圣地亚哥深圳万科城深圳曦城成都芙蓉古城重庆中安翡翠城成都中海国际社区广州奥林匹克花园深圳四季花城深圳桃源居郑州思念果岭山水产业园模式产业3、园模式（产业驱动）（产业驱动）旅游地产模式旅游地产模式（自然资源（自然资源驱动）驱动）郊区化居住郊区化居住模式（城市模式（城市郊区化驱动）郊区化驱动）主题地产模式主题地产模式（创建主题配套（创建主题配套驱动）驱动）核心驱动力核心驱动力新市镇模式新市镇模式（复合资源（复合资源驱动）驱动）成都芙蓉古城、万科十七英里万科东丽湖四季花城、中安翡翠湖桃源居、奥林匹克花园、博鳌水城西安高科园区本报告是严格保密的。本项目适用以中低收入人群被动郊区化启动，以新市镇为终极本项目适用以中低收入人群被动郊区化启动，以新市镇为终极发展方向的开发模式发展方向的开发模式旅游地产模式旅游地产模式不具备强势稀缺资源，不能构成4、项目主要驱动模式；但在项目前期，会有部分投资者被本项目自身景观体系、郊区优质环境和投资价值所吸引，产生类似对休闲度假兼顾投资产品的需求。郊区化居住模式郊区化居住模式一：被动郊区一：被动郊区化化白领一居白领一居广州市场存在大量因无力承担市区高房价但又存在臵业需求的夹心层；随着项目区域、知名度、影响力、配套的成熟，项目客户和产品的衍化会向中端倾斜。郊区化居住模式郊区化居住模式二：主动郊区二：主动郊区化化高档一居高档一居距离成为制约项目成为高档一居的核心问题，主动郊区化臵业人群的臵业范围当前最远至山前大道板块；地块所处清远对主动郊区臵业客户的负面影响极大。主题地产模式主题地产模式不能构成项目主要驱动5、因素，但可作为项目主要配套，制造卖点；随着项目影响力增加，后期有可能成为项目重要发力因素。新市镇模式新市镇模式借鉴新市镇模式的开发模式和产品、客户衍变规律；打造“新市镇概念的居住社区”。中低收入人群的被动郊区化启动中低收入人群的被动郊区化启动以新市镇概念的居住区作为最终发展方向以新市镇概念的居住区作为最终发展方向本报告是严格保密的。 4 4 主城区主城区华南快华南快速干线速干线华华南南板板块块番禺副中心区番禺副中心区中心区中心区白云区白云区花都区花都区地铁地铁3 3号线号线华南板块位于紧邻主城华南板块位于紧邻主城区的番禺副中心，便捷区的番禺副中心，便捷的交通更好得承载了城的交通更好得承载了城市6、人口的外溢市人口的外溢区位：华南板块位于区位：华南板块位于广州市广州市番禺区北部番禺区北部，因华南快速干，因华南快速干道横贯其间而得名；道横贯其间而得名；0606年底开通的年底开通的星光快速，将星光快速，将其与广州腹地紧密相连其与广州腹地紧密相连；广州地铁广州地铁3 3号线号线的开通使得去的开通使得去往广州各区更加方便；往广州各区更加方便；从从20012001年经过八年的发展，年经过八年的发展，华南板块从严来洋房最低价华南板块从严来洋房最低价28002800元元/ /平米平米，到今天最高，到今天最高2 2万多元万多元/ /平米，几乎翻了平米，几乎翻了1010倍。倍。从化从化认识华南板块：认识华7、南板块：经过八年开发，八大开发商共同进入，造就了一个载中国经过八年开发，八大开发商共同进入，造就了一个载中国房地产史册的“华南板块”大盘时代，是与本项目所在区域相类似的成功板块房地产史册的“华南板块”大盘时代，是与本项目所在区域相类似的成功板块本报告是严格保密的。 5 5 华南板块的发展华南板块的发展: :从最初的高性价比郊区盘，到从最初的高性价比郊区盘，到20042004年以后逐渐开始的广州品年以后逐渐开始的广州品质居住转移，最终形成了一个成熟的高品质居住板块质居住转移，最终形成了一个成熟的高品质居住板块华南板块房地产开发起步较早，华南板块房地产开发起步较早，1991年第一个项目祈福新村面市8、，在长达年第一个项目祈福新村面市，在长达10多多年的发展之后，年的发展之后，04年后价格持续上涨，华南板块开始向品质居家型的转移。年后价格持续上涨，华南板块开始向品质居家型的转移。本报告是严格保密的。 6 6 品牌开发商联合牵引品牌开发商联合牵引: :八大开发商共同发力，资源型大盘拉动，成就区域共八大开发商共同发力，资源型大盘拉动，成就区域共荣。是典型的房地产开发推动区域城市化进程的典型荣。是典型的房地产开发推动区域城市化进程的典型星河湾星河湾75万建面万建面华南新城华南新城300万建面万建面雅居乐雅居乐434万建面万建面华南碧桂园华南碧桂园58万建面万建面南国奥园南国奥园75万建面万建面锦绣9、香江锦绣香江374万建面万建面祈福新村祈福新村480万建面万建面广地花园广地花园107万建面万建面洛溪大桥洛溪大桥华南快速干线华南快速干线20012001年年4 4月月1818日，华南板日，华南板块的八大金刚联合发表了块的八大金刚联合发表了新世纪宣言新世纪宣言。正是这。正是这一联合行动，打破了广州一联合行动，打破了广州各大区域的既有平衡，华各大区域的既有平衡，华南板块正式隆重登场。南板块正式隆重登场。本报告是严格保密的。 7 7 广州大学城重点发展区广州大学城重点发展区北部调整完善区北部调整完善区市桥调整区市桥调整区广州新城重点发展区广州新城重点发展区都市农业区都市农业区南沙新港重点发展区域南10、沙新港重点发展区域华南板块华南板块区域规划利好推动区域规划利好推动: :规划大利好主导政府发展向南倾斜，规划利好明显，市场规划大利好主导政府发展向南倾斜，规划利好明显，市场热点逐渐向南聚焦热点逐渐向南聚焦20002000年年5 5月，经国务院批准，月，经国务院批准，番禺撤市改为广州市番番禺撤市改为广州市番禺区。成为广州市“南拓”的重要组成。禺区。成为广州市“南拓”的重要组成。20032003年，广州市对番禺片区进行了高强度的基础设施年，广州市对番禺片区进行了高强度的基础设施投入，投入，总投资约总投资约1 1千亿元千亿元。着力改善城市基础建设、。着力改善城市基础建设、投资环境。投资环境。大力治理11、南广州环境大力治理南广州环境20022002年，广州投入年，广州投入4747亿多元亿多元治理珠江，全面启动“青山绿地”工程治理珠江，全面启动“青山绿地”工程全亚洲第二会展向南发展全亚洲第二会展向南发展琶洲会展区域规划起点琶洲会展区域规划起点高，高，20022002年国际会展中心一期启用年国际会展中心一期启用广州大学城快速启动广州大学城快速启动20042004年年9 9月，中山大学、华月，中山大学、华南理工大学、华南师范大学、广州大学等南理工大学、华南师范大学、广州大学等1010所高等院所高等院校新生全面入驻。校新生全面入驻。本报告是严格保密的。 8 8 基础交通建设的推动基础交通建设的推动: 12、:位于紧邻主城区的番禺副中心，华南快速路等便捷位于紧邻主城区的番禺副中心，华南快速路等便捷的交通建设更好地承载了城市人口的外溢的交通建设更好地承载了城市人口的外溢区位：华南板块位于广州市番禺区北部，因华南快速干道横贯其间而得名；06年底开通的星光快速，将其与广州腹地紧密相连；广州地铁3号线的开通使得去往广州各区更加方便。番禺副番禺副中心中心主城区主城区华南快华南快速干线速干线地铁地铁3 3号线号线本报告是严格保密的。 9 9 热点区域共荣，高性价比优势热点区域共荣，高性价比优势: :到了板块发展中期，区域热度已成熟，到了板块发展中期，区域热度已成熟，番禺区既是大盘的热点片区，也是价格洼地区番禺13、区既是大盘的热点片区，也是价格洼地区芳村芳村花都花都主城区主城区广园东广园东番禺番禺南海、顺德南海、顺德丛化丛化花都：封闭市场，企业员花都：封闭市场，企业员工和生意人构成了主体，房工和生意人构成了主体，房地产发展缓慢。地产发展缓慢。芳村：有广钢等传统企业，芳村：有广钢等传统企业，环境污染严重，物业档次低。环境污染严重，物业档次低。丛化：温泉旅游区，目前丛化：温泉旅游区，目前主推度假产品，资源良好，主推度假产品，资源良好，但市场反映一般。但市场反映一般。广园东：传统产业集中片广园东：传统产业集中片区，大盘热点片区，现时居区，大盘热点片区，现时居住配套不够成熟。住配套不够成熟。主城区：繁华的金融、14、商主城区：繁华的金融、商贸、服务中心。贸、服务中心。南海、顺德：东面邻近广南海、顺德：东面邻近广州地区，相对低价策略，吸州地区，相对低价策略，吸引广州客户购买。引广州客户购买。番禺：产业少，环境良好，番禺：产业少，环境良好，新兴的居住区，大盘集中。新兴的居住区，大盘集中。7,9005,5006,4007,2006,300广园东广园东别墅别墅番禺番禺别墅别墅白云白云洋房洋房花都花都联排联排南海南海洋房洋房20052005年各区域同类物业中番禺区价年各区域同类物业中番禺区价格最低格最低广州房地产市场的板块竞争广州房地产市场的板块竞争大盘热大盘热点区点区价格洼地成为郊区住宅的价格洼地成为郊区住宅的巨15、大优势巨大优势本报告是严格保密的。 1010 郊区大盘，配套先行郊区大盘，配套先行: :郊区大盘内全面完善的功能配套，可以有效地克服区郊区大盘内全面完善的功能配套，可以有效地克服区域陌生感，并满足业主生活需求域陌生感，并满足业主生活需求华南碧桂园华南碧桂园5300平方米的森林泳湖（附设室内恒温泳池、桑拿）、3423平方米的室内体育馆、18个可举办国际级赛事的标准网球场、室内及室外羽毛球场、篮球场、8道的保龄球馆、桌球活动中心、乒乓球活动中心广州雅居乐花园广州雅居乐花园20,00020,000平方米平方米半山欧半山欧陆风情豪华会所，设施包括三大风情园林陆风情豪华会所，设施包括三大风情园林泳池、恒16、温泳池、童话世界水上乐园、五泳池、恒温泳池、童话世界水上乐园、五大国际标准网球场、荧光保龄球场、攀岩、大国际标准网球场、荧光保龄球场、攀岩、射箭、地中海射箭、地中海SPASPA、大型、大型KTVKTV、亲子儿童、亲子儿童游乐室等逾百项设施。游乐室等逾百项设施。森林泳湖森林泳湖会所会所本报告是严格保密的。 1111 个盘均有自身明显差异化特点个盘均有自身明显差异化特点: :各大开发商凭借各自的资源打造具有独特特各大开发商凭借各自的资源打造具有独特特色的核心竞争力，形成彼此独立的核心价值点及形象定位色的核心竞争力，形成彼此独立的核心价值点及形象定位星河湾：星河湾：2 2公里骑江观光木道，独占江景资17、源公里骑江观光木道，独占江景资源锦绣香江：广州首席生态豪宅社区锦绣香江：广州首席生态豪宅社区南国奥园：奥运主题运动社区南国奥园：奥运主题运动社区华南碧桂园：郊区理想生活模式华南碧桂园：郊区理想生活模式本报告是严格保密的。 1212 大盘产品组合丰富大盘产品组合丰富: :在郊区大规模项目开发中，随着项目开发时间及区域成熟在郊区大规模项目开发中，随着项目开发时间及区域成熟度变化，产品类型多元化、户型多样，以组团为单位，有效覆盖各类客户度变化，产品类型多元化、户型多样，以组团为单位，有效覆盖各类客户华南碧桂园华南碧桂园的住宅分为的住宅分为洋房、联排别墅、洋房、联排别墅、别墅和超豪宅四个组团别墅和超豪18、宅四个组团，户型多样，并大，户型多样，并大胆创新。胆创新。洋房组团从立面风格上洋房组团从立面风格上为超现代型、现代型、为超现代型、现代型、古典型，古典型，户型规格达户型规格达3030种种，面积面积从从5757330330平方平方米米不等。不等。别墅的户型面积在别墅的户型面积在232630平方米平方米之间，有之间，有22种种规格。规格。联排别墅的联排别墅的户型设计做了彻户型设计做了彻底底改良改良，克服了“进深”深克服了“进深”深而开间小的缺点。而开间小的缺点。雅居乐雅居乐操作的郊区大盘均为操作的郊区大盘均为容积率容积率1 1- -1.51.5之间之间的中低密度社区，整体风格为欧陆风情的中低密度社19、区，整体风格为欧陆风情本报告是严格保密的。 1313 华南板块客户演变：华南板块客户演变：客户圈层的自然扩展轨迹客户圈层的自然扩展轨迹社区启动阶段社区启动阶段性价比性价比/品质驱动阶段品质驱动阶段高端化阶段高端化阶段阶段阶段客户客户特征特征由于配套问题，房地产市场由于配套问题，房地产市场发展缓慢，客户多为番禺的发展缓慢，客户多为番禺的客户客户随着交通的改善，区域的发随着交通的改善，区域的发展，越秀、海珠、天河以及展，越秀、海珠、天河以及荔湾中心城区的客户增加，荔湾中心城区的客户增加，逐渐成为市场主力逐渐成为市场主力随着楼盘豪宅化，客户随着楼盘豪宅化，客户逐渐演变成为高端客户逐渐演变成为高端客户20、由于交通等条件的限制，区由于交通等条件的限制，区域一直没有实现快速发展域一直没有实现快速发展阶段阶段区域区域特征特征华南快速干线接通，地区进华南快速干线接通，地区进入全面开发状态，多个大型入全面开发状态，多个大型开发商取得地块，大规模开开发商取得地块，大规模开发开始发开始区域发展成熟，楼盘逐区域发展成熟，楼盘逐渐高端豪宅化渐高端豪宅化番禺客户番禺客户广州中心城市城区客户广州中心城市城区客户（以白云为主）（以白云为主）番禺客户番禺客户广州中心城市城区客户广州中心城市城区客户（以白云为主）（以白云为主）境外客户境外客户（包括香港人）（包括香港人）阶段阶段客户客户结构结构图示图示本报告是严格保密的。21、 1414 华南板块区域成熟路径华南板块区域成熟路径: :客户居住层次逐步提升客户居住层次逐步提升广州华南板块广州华南板块第一阶段：第一阶段：19981998- -20032003年年（性价比拉动）（性价比拉动）第二阶段：第二阶段：20042004- -20062006年年（生活品质提升）（生活品质提升）第二阶段：第二阶段：20072007- -20092009年年（稀缺下的价值拉动）（稀缺下的价值拉动）政策政策2000年5月，经国务院批准，番禺撤市改为广州市番禺区。成为广州市“南拓”的重要组成。广州大学城快速启动，广州市对番禺片区进行了高强度的基础设施投入，总投资约1千亿元。2007年华南板22、块升级为番禺新城。市政服务的强化与投入。房地房地产产2001年4月18日，华南板块的八大金刚联合发表了新世纪宣言，祈福新村、碧桂园、雅居乐、合生创展、广地花园、锦绣香江、南国奥园、星河湾大盘同时拉动房地产持续发力，配套更为成熟与完善。星河湾配套（基本生活配套）：四季会所，7-11、宏城超市、中学、灵格风幼儿园； （品质生活配套）：高尔夫练习场、沿江木栈道、酒店国际公寓星河湾建立广州豪宅地位，南国奥园、雅居乐、锦绣香江等也以产品的提升等，同时拉高整体板块的形象与价值交通交通华南快速干线接通、番禺大桥通车洛溪大桥撤费2006年12月地铁三号线通车，2007年1月星光快线通车产品产品星河湾：以中小面23、积舒居产品为主，40-200平米，带800-1500元/平米装修星河湾：以大面积舒居产品为主，205612m2平米，带3800元/平米装修星河湾：以大面积舒居产品为主，195-475m2平米，带4000-6000元/平米装修价格价格星河湾：4500-5500元/平米同片区：3000-4000元/平米广州豪宅：7000-10000元/平星河湾：星河湾：70007000- -1200012000元元/ /平米平米同片区：4500-5000元/平米广州豪宅：金海湾广州豪宅：金海湾2500025000元元/ /平米平米星河湾：星河湾：1500015000- -2000020000元元/ /平米平米同片24、区：9000-11000元/平米广州豪宅：誉峰广州豪宅：誉峰3600036000元元/ /平米平米高端居住形成高端居住形成阶段阶段豪宅居住形成豪宅居住形成阶段阶段居住转移形成居住转移形成阶段阶段本报告是严格保密的。 1515 区内个盘：雅居乐花园区内个盘：雅居乐花园差异化的建筑风格，从性价比到品质差异化的建筑风格，从性价比到品质依托差异化的建筑风格，从早期性价比制胜逐步转向高品质、高形象物业发展，实依托差异化的建筑风格，从早期性价比制胜逐步转向高品质、高形象物业发展，实现价值升级现价值升级区位：区位：项目位于广州市番禺区规模：规模：总占地4800亩开发节奏：开发节奏：开发初期考虑广州市场客户需25、求，户型偏小；随着开发规模不断加大，项目品牌的不断升级，户型有所放大，并借势于09在雅居乐花园附近推出高端住宅“剑桥郡”，洋房均价直逼2万02000400060008000100001200014000160001800020000200420052006200720082009雅居乐花园与番禺一手房均价走势对比雅居乐花园与番禺一手房均价走势对比雅居乐花园雅居乐花园番禺区均价番禺区均价本报告是严格保密的。 1616 完善配套完善配套标志性巴厘度假型会所标志性巴厘度假型会所+ +穿梭巴士穿梭巴士+ +餐饮，满足初期业主基本的配套需求餐饮，满足初期业主基本的配套需求社区配套：社区配套：标志性会所标26、志性会所中心花园中心花园自由绿地自由绿地观星台观星台童趣沙海童趣沙海国家自然林保护区国家自然林保护区山顶公园山顶公园加拿大国际幼儿园加拿大国际幼儿园国际风情商业街国际风情商业街交通：交通：目前已开通目前已开通8 8条穿梭条穿梭巴线路，分别为：宏巴线路，分别为：宏城广场、白云宾馆、城广场、白云宾馆、海珠广场、番禺宾馆、海珠广场、番禺宾馆、天河汽车站、黄埔开天河汽车站、黄埔开发区、南方大厦、机发区、南方大厦、机场宾馆等场宾馆等本报告是严格保密的。 1717 雅居乐花园成功关键点：高品质形象树立雅居乐花园成功关键点：高品质形象树立郊区高端高品质形象的关键点：配套先行郊区高端高品质形象的关键点：配套先27、行+ +标志性会所标志性会所+ +差异化差异化如何在保证大盘运作成功的同时实现价值提升？配套先行配套先行：在开发初期，完善自身配套营造浓郁的居住风味，配套打造上从生活必需逐步向娱乐、休闲配套过渡；标志性会所标志性会所：打造极具异域风情的大型会所，塑造高品质生活的居住氛围，提升物业价值；差异化：差异化：从园林、建筑风格、产品等多方面着手，与华南板块其他大盘产生差异化，逐步从初期性价比制胜向后期高品质高端物业方向发展。本报告是严格保密的。 1818 020004000600080001000012000200420052006200720082009区内个盘：南国奥园区内个盘：南国奥园住宅开发与运28、动时尚概念嫁接住宅开发与运动时尚概念嫁接奥林匹克运动文化社区，住宅开发与运动时尚概念嫁接，产生附加值，并提升强化奥林匹克运动文化社区，住宅开发与运动时尚概念嫁接，产生附加值，并提升强化奥园企业品牌奥园企业品牌区位：区位：广州番禺区汉溪大道钟村镇汉溪村附近规模：规模：占地1000亩，总建筑面积75万平方米，项目由洛杉矶奥运村、卡萨布兰卡奥运村、雅典奥运村、悉尼奥运村、北京奥运村五个组团构成。特色：特色：项目赋予了运动健康的主题，并通过多功能体育会所和高尔夫等运动设施的建设把项目价值点传递给客户，最终得到客户的广泛认可南国奥园南国奥园番禺区均价番禺区均价本报告是严格保密的。 1919 新生活的领导29、者新生活的领导者规划设计将运动主题极致化，首个提出以奥林匹克运动为主题的社区，成为新生规划设计将运动主题极致化，首个提出以奥林匹克运动为主题的社区，成为新生活的领导者活的领导者“新生活的领跑者”新生活的领跑者”“运动就在家门口”“运动就在家门口”“生活就像高尔夫”“生活就像高尔夫”南奥的成功是方方面南奥的成功是方方面面的，就产品而言，面的，就产品而言，离不开前瞻性的规划离不开前瞻性的规划创新，更在规划设计创新，更在规划设计中注入“平民高尔夫”中注入“平民高尔夫”的主元素，使其在华的主元素，使其在华南板块中克敌制胜的南板块中克敌制胜的秘密武器之一。秘密武器之一。本报告是严格保密的。 2020 倡30、导健康的生活方式倡导健康的生活方式园林主题设计强化运动主题，竭力促进社区高尔夫运动，倡导健康的生活方式园林主题设计强化运动主题，竭力促进社区高尔夫运动，倡导健康的生活方式亚洲最好的社区高尔夫练习场亚洲最好的社区高尔夫练习场社区高尔夫景观公园社区高尔夫景观公园在南奥，打一场高球，只打一场网球的花费在南奥，打一场高球，只打一场网球的花费以礼相待，以球会友以礼相待，以球会友本报告是严格保密的。 2121 南国奥园成功的关键点：南国奥园成功的关键点：主题差异化，将奥林匹克运动主题塑造极致化主题差异化，将奥林匹克运动主题塑造极致化如何在保证大盘运作成功的同时实现价值提升？标志性标志性：竭力打造奥运主题，31、从社区规划、园林打造、产品打造上全面树立运动主题地产的标杆；主题差异化：主题差异化：营造运动社区氛围，倡导健康的生活方式，独树一臶强势建立差异化，并建立起运动地产企业品牌，实现项目价值与企业品牌的双重提升。本报告是严格保密的。 2222 区内个盘：星河湾树立南中国豪宅标杆星河湾以高端路线为主要风格，受到全国顶级买家的追捧星河湾以高端路线为主要风格，受到全国顶级买家的追捧星河湾基本指标：星河湾基本指标：总占地面积：约总占地面积：约8080多万平方米，多万平方米，建筑面积：总规划建筑面积：总规划120120万平方米万平方米容积率：容积率： 1.2 1.2 绿化率：绿化率：5050建筑密度：建筑密度32、：2020居住户数：居住户数：72507250户户星河湾初期重金投入震撼展示建立形星河湾初期重金投入震撼展示建立形象，中期在园林、品质上做文章，后象，中期在园林、品质上做文章，后期将奢华发挥到极致期将奢华发挥到极致星河湾近一期星河湾近一期【星河湾海怡半岛星河湾海怡半岛】：占地面积：占地面积：4242万多平米万多平米建筑面积：建筑面积：9393万平方米万平方米首推一期六栋高层，共首推一期六栋高层，共600600多套多套拥有广州市区最宽的江面，整个项目北拥有广州市区最宽的江面，整个项目北面的江面宽度达到面的江面宽度达到12001200米，江景极为米，江景极为壮观壮观主力户型：主力户型：25025033、平米，部分平米，部分300300- -500500多多平米大单位，少量平米大单位，少量9090平米平米价格：均价价格：均价2100021000- -2200022000元元/ /平米，带平米，带约约65006500元元/ /平米装修平米装修。开盘优惠。开盘优惠9595折；折；星河湾老业主优惠星河湾老业主优惠9393折。折。销售情况：销售情况：开盘当天销售开盘当天销售50%50%，销售，销售额额10.910.9亿。亿。本报告是严格保密的。 2323 产品设计奢华【星河湾海怡半岛星河湾海怡半岛】-户型整体偏大，设计高度舒适、奢华户型整体偏大，设计高度舒适、奢华星河湾星河湾海怡半岛主力户型约为海怡半34、岛主力户型约为250250500500平方米的四房和五房单位平方米的四房和五房单位，延续星河湾一贯高舒适度、高豪华感的设计原则；延续星河湾一贯高舒适度、高豪华感的设计原则；总体风格概括为：总体风格概括为：大气、豪华、舒适大气、豪华、舒适。大阳台、多阳台设计大阳台、多阳台设计，使业主，使业主可拥有多角度、开放式的亲景感受，享受更宽阔的江景和园景；可拥有多角度、开放式的亲景感受，享受更宽阔的江景和园景；采用市面上罕见的白水玉石、绿玉石、贝壳马赛克等装饰材料，更有采用市面上罕见的白水玉石、绿玉石、贝壳马赛克等装饰材料，更有从土耳其引进的世界唯一石材从土耳其引进的世界唯一石材“星河彩虹”星河彩虹”。客35、厅客厅餐厅餐厅工作室工作室卧室卧室卧室卧室274274平米户型平米户型本报告是严格保密的。 2424 营造舒适宜居生活从实木栈道、休闲公园、清水鱼池等，星河湾重金打造社区园从实木栈道、休闲公园、清水鱼池等，星河湾重金打造社区园林林项目拥有长项目拥有长18301830米、外飘米、外飘8 8米，中国首米，中国首条骑江条骑江实木休闲大道实木休闲大道，多种异域风情水，多种异域风情水景园林；景园林；2 2个全天候桥底个全天候桥底休闲公园休闲公园；数数十个瀑布、喷泉、泳池、园林水景十个瀑布、喷泉、泳池、园林水景；多；多个免费开放的组团个免费开放的组团游泳池游泳池；并独家引入；并独家引入宝墨园宝墨园“天然活36、水生态循环系统天然活水生态循环系统”，实，实现了现了清水养鱼清水养鱼的奇迹。共同演绎着星河的奇迹。共同演绎着星河湾湾“水文化水文化”风采风采本报告是严格保密的。 2525 星河湾成功的关键点：星河湾成功的关键点：走高端路线走高端路线, ,建设圈层生活建设圈层生活, ,打造奢华宜居生活打造奢华宜居生活如何在保证大盘运作成功的同时实现价值提升？标志性标志性：设计高度舒适、奢华，重金打造产品及园林，树立豪宅地产的标杆；定位差异化：定位差异化：注重豪宅圈层文化打造，极至于高端圈层文化营销，用圈层客户价值定位楼盘价值，实现企业品牌突破房地产局限。本报告是严格保密的。 2626 华南板块成功因素总结：华南37、板块成功因素总结：充分借势区域城市规划及交通规划利好，项目产品升级与充分借势区域城市规划及交通规划利好，项目产品升级与区域城市化进程相结合；区域城市化进程相结合；城市人口外溢，居住趋向近郊区化趋势，加速区域发展；城市人口外溢，居住趋向近郊区化趋势，加速区域发展；区域资源型大盘共荣，主力开发商共同牵引，炒作区域；区域资源型大盘共荣，主力开发商共同牵引，炒作区域；大盘高性价比驱动，吸引中低收入者，聚焦人气；大盘高性价比驱动，吸引中低收入者，聚焦人气；区域内形成个盘项目独特气质，差异化定位，吸引目标客群。区域内形成个盘项目独特气质，差异化定位，吸引目标客群。1 12 23 35 54 4本报告是严格38、保密的。龙塘版块成熟阶段预测龙塘版块成熟阶段预测环境治理先行环境治理先行住宅开发启动住宅开发启动1、环境治理，路面、水系、植被等的改善，居住雏形形成治理环境，增强开发商治理环境，增强开发商对区域开发的信心对区域开发的信心2、住宅建设启动区域开发住宅开发为区域带来人住宅开发为区域带来人气气3、公共交通规划，为龙塘版块与清远中心城区之间以及到广州市区的连接提供基本的交通系统启动期（启动期（2 2年）年）快速发展期（快速发展期（3 3- -5 5年）年）成熟期（成熟期（5 5- -8 8年）年）开发时序开发时序完善基本配套完善基本配套特色项目开发特色项目开发提升区域价值提升区域价值1、生活购物中心建39、设2、市民广场、国道扩建建设广场、购物中心建设提升区广场、购物中心建设提升区域价值域价值3、特色商业项目开发4、适量商务办公及酒店开发特色商业、酒店办公展现龙特色商业、酒店办公展现龙塘特色，突出区域形象塘特色，突出区域形象5、住宅项目持续稳定开发，中小学配套建设跟进6、轨道交通等快速交通启动，完善区域交通系统1、区域级大型商场和酒店物业放量开发2、部分商务办公功能跟进大型商场、酒店以及部大型商场、酒店以及部分商务办公的建设最终分商务办公的建设最终确立龙塘区域形象确立龙塘区域形象3、高档生活配套如甲级医院、图书馆、体育中心等，进一步提升配套水平4、住宅开发快速发展大型高档配套跟进大型高档配套跟进40、各物业开发速度加快各物业开发速度加快展现区域形象展现区域形象关键举措关键举措本报告是严格保密的。对本项目开发时序的影响对本项目开发时序的影响按兵不动，等待环按兵不动，等待环境改善、区域增值境改善、区域增值启动期（启动期（2 2年）年）快速发展期（快速发展期（3 3- -5 5年）年）成熟期（成熟期（5 5- -8 8年）年）本项目开发时序本项目开发时序（以（以20112011年为节点）年为节点）借势各大开发商共同开发，借势各大开发商共同开发，区域具有一定成熟度，凭区域具有一定成熟度，凭借自身规模、资源及创新借自身规模、资源及创新产品形象面市产品形象面市依托龙塘版块成熟的居依托龙塘版块成熟的居住生活氛围，主打城市住生活氛围，主打城市化高品质居住生活化高品质居住生活以高性价比的郊区第一居所物业为主提高居住物业的开发强度，以满足新增外来人口的城市化需求配合居住物业的开发，满足日常生活需要的商业配套随着市场成熟可依托地块的商业价值开发一定量的区域性商业设施商务设施的开发尽量推后，保留一定的弹性？如果政府措施迟如果政府措施迟迟不能到位，我迟不能到位，我们该怎么办？们该怎么办？