1、量有所出量有所为社 区 商 业 体 量 确 定 和 价 值 最 大化集团营销中心.商业车位组CONTENT目录前言（了解商业）如何确定商业体量（体量极值测算）如何进行商业规划（规划技巧分析）商业街产品形式商业发展模式看指标极值估算原则体量极值测算方法先拉长之用尽沿街面先拉长之“一块地切两半”先拉长之“三层皮”商业街商业规划细节前言 了解商业产品的组成标准商业街英伦商业街商业综合体写字楼普通底商U型商业街集团商业产品形式0Part基本为纯一层，面积5090，变动因素少，易去化两层（多层）、面积段、产品构成的变动因素大，不同的组合对销售的影响较大目前涉及的项目数量较少，仍处于摸索成长阶段集团商业的2、发展模式0Part商业销售阶段2013年6月4日2013年11月13日2014年1月13日商业自持阶段部分项目商业自持阶段商业销售阶段现阶段销售型商业意味着优先考虑销售的可行性，非特殊情况不自持、不运营Part 1 如何确定商业体量产品溢价能力对比1Part商业，作为项目中拉高货值、找平账面收益最重要的“工具”，是项目利润实现的关键因素之一商业住宅（洋房）车位溢价能力金字塔误区：商铺价格比住宅高，应多占些指标！正确理解：商铺体量定位应该从市场需求的角度判断，结合竞品情况、商铺租金水平、商业辐射人群、城市经济和发展趋势、产品类型等维度去思考，权衡考虑，否则，过量的商铺必然导致商铺成积存，利润打水3、漂师傅，我们寺庙街做多少？从哪里来？到哪里去？师傅，能好好说话吗？一个指标、两个原则、三个方法师傅净会忽悠、扯犊子。就按这个 意思做吧。师傅师傅的的忽忽悠悠123读指标、看政策1Part当地政府商业指标文件规划设计条件项目所在地发布的政策要求 最常见的几类文件：土地出让条件国有建设用地使用权出让合同定向开发协议城市管理技术规定 例如：在佛山，土地出让文件中关于商业的约定的指标包括商业上限值、下限值、区间值、商业规划位置等内容。商业体量极值测算：2个原则1Part商业体量的确定：配置商业并不是能做多少就做多少，需遵循2个原则原则1：商业售价的估算要合理商业与住宅在相同去化速度下的定价（相同时间内，住宅卖70%、商业也能对于去化70%），避免商铺积压，利润无法兑现的局面原则2：商业售价估算，具体到不同位置、面积段、不同结构商铺例如主入口商铺和内街铺、60和160、首层铺和二层铺的售