1、量有所出量有所为 社社 区区 商商 业业 体体 量量 确确 定定 和和 价价 值值 最最 大大 化化CONTENT 目目录录前言前言（了解商业）如何确定商如何确定商业业体量体量（体量极（体量极值测值测算）算）如何如何进进行商行商业规业规划划（规规划技巧分析）划技巧分析）商业街产品形式商业发展模式看指标极值估算原则体量极值测算方法先拉长之用尽沿街面先拉长之“一块地切两 半”先拉长之“三层皮”商 业街商业规划细节前言 了解商业产产品品 的的组组 成成标标准商准商 业业街街英英伦伦商商业业街街商商业综业综 合体合体写字楼写字楼普通底普通底 商商U型商型商 业业街街集集团团商商业产业产品形式品形式0P2、art基本基本为纯为纯一一层层，面，面 积积5090，变变 动动因素少，易去化因素少，易去化两两层层（多多层层）、面面积积 段段、产产品品构构成成的的变变动动 因因素素大大，不不同同的的组组合合 对销对销售的影响售的影响较较大大目目前前涉涉及及的的项项目目数数量量 较较少少，仍仍处处于于摸摸索索成成 长阶长阶段段 集集团团商商业业的的发发展模式展模式0Part商商业销业销售售阶阶段段2013年年6月月4日日2013年年11月月13日日2014年年1月月13日日商商业业自持自持阶阶段段部分部分项项目商目商业业 自持自持阶阶段段商商业销业销售售阶阶段段现阶现阶段段销销售型商售型商业业意味着意味着优3、优先考先考虑销虑销售的可行性售的可行性，非特殊情况不自持、不运，非特殊情况不自持、不运营营Part 1 如何确定商业体量产产品溢价能力品溢价能力对对比比1Part商业，作作为项为项目中拉高目中拉高货值货值、找平、找平账账面收益最重要的面收益最重要的“工具工具”，是项目利润实现的关键因素之一商商业业住宅（洋房）住宅（洋房） 车车位位溢价能力金字塔溢价能力金字塔误区：商铺价格比住宅高，应多占些指标！正正确确理理解解：商铺体量定位应该从市场需求的角度判断，结合竞竞品品情情况况、 商商铺铺租租金金水水平平、商商业业辐辐射射人人群群、城城市市经经济济和和发发展展趋趋势势、产产品品类类型型等维度 去思考，权衡考虑，否则，过量的商铺必然导致商铺成积存，利润打水 漂师傅，我们 寺庙街做多 少？ 从哪里来？ 到哪里去？ 师傅，能 好好说话 吗？ 一个指标、 两个原则、 三个方法 师傅净会忽悠、