1、地地库库攻攻略略课程课程目录目录第一讲第一讲 案例分享案例分享第二讲第二讲 高效管控高效管控第三讲第三讲 关键技术关键技术第第一一讲讲 案例分享案例分享 错错在哪里在哪里成本危害成本危害正确做法正确做法经验教训经验教训 感受地库冲击、汲取经验教训、掌握实战技术感受地库冲击、汲取经验教训、掌握实战技术第第一一讲讲 案案例例分分享享 -壹壹-地地库库6 6.2 2万万平平米米，车车位位1 18 86 60 0个个，单单车车位位面面积积3 33 3平平米米第第一一讲讲 案例分享案例分享 -壹壹-同样满足同样满足18601860个车位，面积减个车位，面积减少了少了50005000平米，地库外墙减少平米2、，地库外墙减少了了20002000平米，地库品质提升。平米，地库品质提升。-节省成本约节省成本约16001600万万不同因素有不同的设计原则，地库往往存在多种因素碰撞。两个能力至关重要：1、设计能力 2、成本分析第第一一讲讲 案例分享案例分享 -贰贰-地库两层、6.3万平米，地库形状很整齐，已经过某著名咨询公司的优化方案简介方案简介通过细化改进后。优化约优化约16001600万万。优化改进优化改进第第一一讲讲 案例分享案例分享 -贰贰-5300530053005300780078008100810055005500行车行车道道车位车位深深车位车位深深3X24003X2400=7200=72003、第第一一讲讲 案例分享案例分享 -贰贰-350350万万可可剔除剔除20002000平米平米不同做法、成本有别，原则之下、还有技巧。控制技术、成本PK、处理技巧第第一一讲讲 案例分享案例分享 -叁叁-建面79万，其中住宅60万、商业7万、地库12万（含人防2.6万），车位总数（含商业）3300个。车位指标0.5辆/户，营销认为车位能全部售出，当地不允许人防区车位出售方案简介方案简介某项目原设计方案某项目原设计方案商业地库两层商业地库两层局部局部两层两层局部局部两层两层商业地库两层商业地库两层审核改进方案审核改进方案商业地库做人防商业地库做人防商业地库做人防商业地库做人防优化改进优化改进地库减54、000平米、外墙减26000平米、人防单元减少13个。优化约优化约32003200万万一个关键因素的出现，有可能会推翻整个方案的合理性。你都分析到了吗？第第一一讲讲 案例分享案例分享 -肆肆-济南济南某项目某项目地库一层、面积4万平米本方案已经请北京某地库优化公司进行过优化课后提来诊断，预测无效成本仍在千万以上优化后：不仅节省成本1300万元 而且行车流线更加通畅、品质提升主要问题：1、没有采用最高效的布车方式2、没有合理处理场地高差1、优化专家的水平差别很大2、如何提升地库效率，水很深3、提升效率并非只是车位本身的问题，它是整体环境的综合把握。第第一一讲讲 案例分享案例分享 -伍伍-海口海口5、某项目某项目地库三层，18万平米优化后：节省成本一个亿（实际2.5个亿），行车流线更加顺畅主要问题：1、整体秩序不好 2、设备房与人防口部横行霸道 3、坡道设计不合理 遇有规模较大、条件复杂的地库时千万要小心了，这里可能有你无法想象的无效成本存在。停车效率，真的水很深！第第一一讲讲 案例分享案例分享 -陆陆-原方案：地库负一层平面图原方案：地库负二层平面图优化后方案：地库负一层平面图优化后方案：地库负二层平面图基本说明：基本说明：优化成果：优化成果：上海浦东新区某大型商业综合体项目，地库两层、面积4.1万平米，车位总数665个，方案阶段介入优化优化后，地库负二层面积减少1万平米，整体埋深减少16、.2米，节省成本四千多万元车库车库车库设备房车库与设备房穿插混杂平面空间及竖向空间都要合理。功能关系、地库体量。第第一一讲讲 案例分享案例分享 -柒柒-3.5万平、1185车、28.5平米/车。3000万浪费+品质低下判断失误导致方向错误不掌握基本的设计方法及成本概念，常出现方向性重大错误 非常可惜，然并不少见！第第一一讲讲 案例分享案例分享 -柒柒-C CB BA A686864646060原始地形原始地形先做三块台地再说先做三块台地再说地库地库地库地库第第一一讲讲 案例分享案例分享 -柒柒-先铲掉平均6米厚山头做平台，再挖5米深的基坑做地库最低处填土做挡墙不做地库吊层地库无效成本近千万无效7、成本近千万停车方案停车方案 就近地面停车、底层架空就近地面停车、底层架空停车停车、连廊连通地库、私家车位等办法、连廊连通地库、私家车位等办法 建筑建筑道路道路建筑架空地库山体道路地库建筑建筑综合分析产品定位、地形地势、便利条件及影响等进行灵活设计综合分析产品定位、地形地势、便利条件及影响等进行灵活设计停车方案停车方案 案例案例 第第一一讲讲 案例分享案例分享 -柒柒-珠海某住宅项目，地库7万平米，设计车位2000个规划要求车位1200个，若优化，实际只需3.5万平米 3.53.5万平米地库万平米地库 一个亿一个亿 缺乏基本的设计方法及成本概念第第一一讲讲 案例分享案例分享 -捌捌-2万平米、48、60个车位减少3千多平米，16%行车流线、地库空间第第一一讲讲 案例分享案例分享 -捌捌-3.4万平米、1050个车位：成本-优化后增加车位105个、同时减小地库面积2400平米；品质-大堂入口的品质体验、车位使用缺陷的避免1、一个追求合理设计的高水平专家，其优化结果一定是既提升品质、又节省大量成本的。-小招、甚至损招，那真的不叫优化！2、品质如何把握？成本怎么节省？这里是有原则和技术的。它浪费成本动辄数百上千万、甚至几千万、上亿元，都是白扔的钱 它将在相当长的一段时间内，贪婪地吞噬掉我们大量的利润地地库是设计无效库是设计无效成本发生的成本发生的“重灾区重灾区”、管管控中的控中的“大难题大难题9、”攻克地库这个堡垒，您设计无效成本的管控就可以打80分了!如何攻克它？战术如何攻克它？战术有效有效！装备！装备精良精良！第第二二讲讲 高效管控高效管控 地地库控制库控制地地库优化库优化一一、地地库控制库控制 重点管重点管控控地库设计不进行重点管控不行！但单靠重点管控最好也只能做到70分调动优势资源是事半功倍的捷径！我们和真正专家相比还有很大距离不持续提升技术能力不行！不掌握关键控制技术、管控是虚弱无力的（办法）（捷径）关键词关键词技术提升技术提升资源利用资源利用（后盾）1、设计节奏及关键节点、设计节奏及关键节点 1 1、明确相关因素并进行综合分析，是设计好地库的基础条件先行施工、成本巨大、综合10、性强、报建限制先行施工、成本巨大、综合性强、报建限制2 2、报建了不让改、动工了不能改、施工图阶段不好改3 3、关键节点设计成果的优化，是确保地库设计质量的最后保障1、设计节奏及关键节点、设计节奏及关键节点 概念规划概念规划单体方案单体方案（扩初）（扩初）施工图设计施工图设计桩桩基设计基设计设计完成设计完成N*(30-40)天60天20-30天25-30天45-60天方案报建方案报建（扩（扩初初报建）报建）桩基桩基施工施工开始动工开始动工初步：初步：规模、位置、出入口、入户方式确定：确定：型式、规模、范围、剖面、出入口、柱网、楼盖、设备房及人防初步布置细化细化：轮廓、柱网、车位、出入口、剖面、11、塔楼下空间、设备房及人防完成：完成：地库已确定的内容基本都不要改动了关键节点一关键节点一关键节点二关键节点二 地地库设计提前库设计提前2、地库核心关注点、地库核心关注点 停车效率停车效率单方成本单方成本停车效率：停车效率：每车位平均面积=地库面积/地库车位数量。单方成本：单方成本：建造地库每平米要花的钱（指地库本身的）任务很简单：想尽办法提高停车效率、降低单方成本！任务很简单：想尽办法提高停车效率、降低单方成本！可谈何容易啊！核心点其它其它1）停车效率停车效率 用最小的箱子装下用最小的箱子装下该装该装的东西的东西 我们要装哪些东西？我们要装哪些东西？怎么装怎么装让让箱子最小？箱子最小？地地库库12、组成组成 停车区停车区 设备房区设备房区 人防区人防区 塔楼区塔楼区储藏室储藏室自行自行车库车库 保安宿舍保安宿舍工具间工具间景观水池景观水池有关有关因素因素地地库形态、地库层数、柱网布置、车位布置、设备房位库形态、地库层数、柱网布置、车位布置、设备房位置及大小、置及大小、人防人防布置及口部、布置及口部、塔楼下空间、塔楼下空间、坡道坡道设计设计、非必要功能、无效面积非必要功能、无效面积 真功夫真功夫本身本身的，互相影响的的，互相影响的1）停车效率停车效率 1）停车效率停车效率 地库形态1）停车效率停车效率 不舒服不舒服效率高效率高舒服舒服很舒服很舒服效率低效率低 柱网布置、成本差别所有塔楼下满13、布两层储藏室所有塔楼下满布两层储藏室卖卖，能收回成本吗？卖多少钱？卖多少年？送送，我？你？说不清！成本大量增加是真的，20000X2000=4000万！非必要功能配置1）停车效率停车效率 1、停车效率、停车效率 设备房设计换热站换热站 585平米平米 1）停车效率停车效率 车位布置、经验技巧1）停车效率停车效率 它它受众多因素及相互间的影响，协调不好常导致大量无效受众多因素及相互间的影响，协调不好常导致大量无效成本发生成本发生合理指标的建立犹如打造了一把尺子，使我们能够直观地做出判断合理指标的建立犹如打造了一把尺子，使我们能够直观地做出判断10001000车位的地库，停车效率指标每减少车位的地14、库，停车效率指标每减少1 1平米平米/车就节省车就节省300300万万2）单方成本单方成本 有关有关因素因素单方成本：单方成本：建造地库每平米要花的钱建造地库每平米要花的钱地地库型式、地库布置、层高覆土、场地土方、人防设计、库型式、地库布置、层高覆土、场地土方、人防设计、柱网布置、设备房设计、设备管线、防水排水、构造做法、柱网布置、设备房设计、设备管线、防水排水、构造做法、楼盖结构、底板基础、基坑支护、现场处理等等楼盖结构、底板基础、基坑支护、现场处理等等注：影响单方成本的做法分散隐蔽在各个角落，不容易发现、解决，也无法直接判断2）单方成本单方成本 净高净高管线管线梁高梁高 地库层高每增加地库15、层高每增加0.10.1米，单方成本约增加米，单方成本约增加2020元元/平米平米地库层高2）单方成本单方成本 人防地下室人防地下室2）单方成本单方成本 底板做法500 停车效率停车效率单方成本单方成本 对停车效率及单方成本重视不够，常导致我们大量无效成本的发生核心点2、地库核心关注点、地库核心关注点 3、两个极端、两个极端 品质、成本是一个跷跷板，关键是我们如何平衡？品质、成本是一个跷跷板，关键是我们如何平衡？住宅地库设计质量控制标准 品质不是越高越好，讲品质不可无节制成本不是越低越好，降成本不可极端化 理念+技术品质无节制是无能、成本极端化是犯罪品质无节制是无能、成本极端化是犯罪 两者都是对16、产品合理标准的把握出现了严重离谱的表现两者都是对产品合理标准的把握出现了严重离谱的表现郑州某保障房项目，地库整体柱网尺寸取到8400mm，对车位使用舒适度的严重误判 (成本：2000辆车、1500万）标杆企业苏南某项目：小柱网、窄车道、全尽端、无梁楼盖、超低层高。（对公司品牌的严重损害，得不偿失！）505050505500550050505050有投诉隐患 小柱小柱网、窄车道、尽端车位、无梁楼盖、超低层高网、窄车道、尽端车位、无梁楼盖、超低层高真是做绝了真是做绝了!仅代表个人感受仅代表个人感受 ！30%30%60%60%设两个集设两个集中停车场中停车场房前屋后、房前屋后、做到过分做到过分 -类17、似成本极端化问题比比皆是、触目惊心类似成本极端化问题比比皆是、触目惊心-4、强制指标控制、强制指标控制 优化产品设计、深挖无效成本的集优化产品设计、深挖无效成本的集 团性重大举措团性重大举措 设计与成本部联手、设计与成本部联手、强制强制执行执行 09 09年初至今已连续执行九年多，且已形成常态年初至今已连续执行九年多，且已形成常态 直接审核直接审核1212亿多，对标整体成果分析粗估至少在大几十亿以亿多，对标整体成果分析粗估至少在大几十亿以上上标杆企业标杆企业的的“成本对标成本对标”标准层含钢量标准层含钢量标准层砼含量标准层砼含量地地库停车效率库停车效率地地库层高库层高地地库钢筋含量库钢筋含量窗18、地比窗地比硬景比硬景比XXXX集团住宅产品设计质量评估管理办法集团住宅产品设计质量评估管理办法住宅设计住宅设计 精细化精细化住宅产品设计质量评估体系出出图标准图标准成本对标成本对标底线底线标准标准 地库停车效率地库停车效率 应用解读应用解读 地库停车效率地库停车效率 温馨提示：不要认为满足了停车效率指标，地库就没有无效成本了！温馨提示：不要认为满足了停车效率指标，地库就没有无效成本了！使用注意事项使用注意事项1 1、由于地库设计条件的复杂，严格讲某种类型地库是不可能完全对应一个停车面积指标的、由于地库设计条件的复杂，严格讲某种类型地库是不可能完全对应一个停车面积指标的。它属于它属于经验值；经验19、值；80%80%、10%10%、10%10%；从管控角度讲，我们必须给出一个控制；从管控角度讲，我们必须给出一个控制值值2 2、当地库基底面积小于、当地库基底面积小于50005000平米时，指标受塔楼、设备房等因素影响会很敏感，将难以控制平米时，指标受塔楼、设备房等因素影响会很敏感，将难以控制3 3、控制目的控制目的是避免无效成本是避免无效成本，而不是，而不是必须要达到必须要达到指标，执行时应遵循指标，执行时应遵循“强制强制+灵活灵活”的原则的原则 地库层高地库层高 应用解读应用解读1 1）基本原理：合理品质、合理成本、可集团操作并具实效性）基本原理：合理品质、合理成本、可集团操作并具实效性220、 2）应用前提：需在常规做法下进行精细化设计）应用前提：需在常规做法下进行精细化设计3 3）具体操作：原则上必须满足，操作上理解规则、灵活运用）具体操作：原则上必须满足，操作上理解规则、灵活运用 地库层高地库层高 梁板结构控制梁下高度梁板结构控制梁下高度2.82.8米；米；无梁无梁楼盖控制板楼盖控制板下高度下高度3 3米米基本基本控制点：控制点：梁高梁高管线管线净高净高板厚板厚管线管线净高净高安装安装模型条件：模型条件：覆土覆土1.1-1.51.1-1.5米、柱网米、柱网8 8米、梁高米、梁高0.80.8米（无梁楼盖板厚米（无梁楼盖板厚0.30.3米）、米）、水电风管齐全水电风管齐全0.60.21、6米；不考虑特殊技术米；不考虑特殊技术措施措施情况情况。4、强制指标控制、强制指标控制 1 1）它是最有效、但也是最需要慎重的一个重点管控办法它是最有效、但也是最需要慎重的一个重点管控办法2 2）它需要一个强有力的政策支持，不然会形同虚设它需要一个强有力的政策支持，不然会形同虚设3 3）它需要一个掌握了足够控制技术的专家级人员来控制它需要一个掌握了足够控制技术的专家级人员来控制4 4）指标应进行适时升级，时刻保持其科学性及有效性指标应进行适时升级，时刻保持其科学性及有效性5 5）实际操作应遵循实际操作应遵循“强制强制+灵活灵活”的原则，不可唯指标论的原则，不可唯指标论核心要点核心要点5、控制技22、术提升、控制技术提升 控制技术提升，是无效成本重点管控的强力后盾控制技术提升，是无效成本重点管控的强力后盾尤其尤其是地库是地库！管管控：控：不多多掌握关键的控制技术，地库无效成本的管控将是虚弱无力的掌握设计技术是设计师的事-我们无法改变、但有权选择、有办法弥补掌握控制技术是设计管理师的事-具有总体控制、敏锐发现问题的能力我们不是设计师，我们是设计管理师我们不是设计师，我们是设计管理师研究数十年，成果研究数十年，成果丰硕丰硕；培训；培训百百余场，引领行业余场，引领行业 0909年上海地库设计培训年上海地库设计培训网上、微信朋友圈盛传的所谓网上、微信朋友圈盛传的所谓地库设计秘籍，其内容几乎全地库设23、计秘籍，其内容几乎全部出自本处。实际已经过时了！部出自本处。实际已经过时了！5、控制技术提升、控制技术提升 我们掌握的控制技术其实还差得很多（实战经验的积累？），这将给我们的设计管控及方案优化带来极大的影响。6、优势资源利用、优势资源利用 尤其尤其是地库是地库！有效有效调动优势资源为我们服务，是成本最低、效率最高的捷径调动优势资源为我们服务，是成本最低、效率最高的捷径地地库设计极强的综合专业性，是限制我们管控效果的最大障碍库设计极强的综合专业性，是限制我们管控效果的最大障碍我们及设计院，与顶尖专家相比还有很大的差距我们及设计院，与顶尖专家相比还有很大的差距需专家优化需专家优化专家水平、差距很大24、！专家水平、差距很大！优化是专家的事-我们在技术上无法与专家相比，仅是初步解决一些而已6、优势资源利用、优势资源利用 一个地库设计，因设计错误、不合理、不精细而白丢的冤枉钱白丢的冤枉钱一般有多少？我们的判断准确吗？几十万几十万几百万几百万几几千万千万上亿元上亿元1 1、项目规模、复杂程度、设计师经验、项目规模、复杂程度、设计师经验 -决定有多少决定有多少2 2、审核者的水平、审核者的水平 -决定能挖出多少决定能挖出多少 同一个项目，不同专家进行审核，挖出的无效成本量差别很大 少则百万少则百万（5%）、一般数百上千万一般数百上千万（80%）、多则数千万多则数千万（15%）、甚至上亿元甚至上亿元（25、有过2次）6、优势资源利用、优势资源利用 真正的顶尖专家，还能为我们挖出大量的无效成本！真正的顶尖专家，还能为我们挖出大量的无效成本！07年开始审图并对地库进行系统深入的研究年开始审图并对地库进行系统深入的研究约约300个个项目项目，直接优化、落实成本直接优化、落实成本12多亿多亿注：不涉及超高成本，全部是纯碎的设计无效成本项目项目2424个个（期），（期），优化优化1.241.24亿亿落实落实1.11.1亿，平均亿，平均516516万万/个个项目项目3838个个（期），（期），优化优化1.231.23亿亿落实落实1.01.0亿亿，平均平均325325万万/个个项目项目3737个个（期），（期26、），优化优化1.481.48亿亿落实落实1.371.37亿亿，平均平均400400万万/个个项目项目1414个个（期），（期），优化优化66756675万万落实落实60706070万万，平均，平均478478万万/个个 2013 2013年重庆项目年重庆项目四层地库，四层地库，1818万平米万平米，经审核，经审核，总车位数不变地库面积减少总车位数不变地库面积减少1 1万万平米优化无效成本平米优化无效成本 30003000万万对对标已有标已有5 5年，问题依然存在年，问题依然存在 2014 2014年项目年项目地地库库6.86.8万平米万平米，经审核，总车经审核，总车位数不变地库面积减少位数不变27、地库面积减少1.31.3万平万平米，再有土方、层高等问题，总米，再有土方、层高等问题，总共优化无效成本共优化无效成本 5 5000000万万 2015 2015年项目年项目地地库库5.75.7万平米，万平米，经经审核，优化审核，优化无效成本无效成本 16001600万万集团外项目问题相对更大些集团外项目问题相对更大些15-1715-17年底：集团内项目年底：集团内项目4141个、优化个、优化2.52.5亿、落实亿、落实1.91.9亿、平均亿、平均460460万万/个（其中单个超个（其中单个超500500万的占万的占36%36%，超超10001000万的占万的占15%15%）6、优势资源利用、优28、势资源利用 天津某项目天津某项目地库两层，2.2万平米。优化后在保证原有车位数及合理舒适度情况下，减少地库面积3000平米，节省成本900多万元。-其实可以节省成本1800多万的原原方案：负一层平面方案：负一层平面原原方案：负二层平面方案：负二层平面优化方案：负一层平面优化方案：负一层平面优化方案：负二层平面优化方案：负二层平面多数设计院会有抗性，甲方须强力控制，否则，最终落实的成本会大打折扣。原原方案平面方案平面优化后方案平面优化后方案平面合肥合肥某项目某项目地库面积7.4万平米，车位2080个。优化后车位数不变，地库面积减少6000平米，节省成本1600多万元。-优化图面预期：1600万进29、行优化前，如能对合作设计院进行一次培训，会避免许多不必要的争议。重庆重庆某项目某项目地库四层，2.3万平米，全部机械车位。优化后：三层内解决全部车位，即取消5000平米的地下四层，可节省成本2000万元。（山地、四层，层高，单方至少4000元）遗憾遗憾案例案例当你觉着诊断结果不可思议时，千万别以为是假的、不妨试试。二、地库优化二、地库优化 成本优化成本优化设计设计优化优化二、地库优化二、地库优化 设计优化：通过设计方法及技术的改进来实现合理的设计 -绝非简单粗暴的硬减材料、强降配置精细精细化：化：更高技巧、更细做法-杜绝白白浪费钱合理化：合理化：合理技术、合理标准-品质成本双到位（无关品质）（30、无关品质）（无关品质）（有关品质）优化优化途径途径 这需要掌握系统技术及全面信息并能综合考虑，更需要长期实战经验的积累-合理标准、原则要点、影响程度、专业控制、成本数据、施工做法、市场政策。这已不是控制技术的范畴了，它是更高的设计技术与综合应用专家干的事儿专家干的事儿第第三三讲讲 关键技术关键技术 基本方法基本方法 70%70%设计技巧设计技巧 20%20%特别特别做法做法10%10%地库设计技术基本方法：基本方法：大量、明确、易掌握也是必须掌握的，否则无效成本无法判断，现实是大家没能完全掌握且差别较大设计技巧：设计技巧：综合协调各因素且能细致入微的能力，需大量实战经验的积累方能游刃有余，是多31、数设计师所欠缺的特别做法：特别做法：无定式特有条件的应用，能敏锐发现、正确分析并巧妙利用，需经系统研究及海量实战才能运用自如第第1 1节节 设计控制设计控制第第2 2节节 车位设计车位设计第第3 3节节 坡道出入口坡道出入口第第4 4节节 塔楼下空间塔楼下空间第第7 7节节 设备设备房房设计设计第第8 8节节 机械车位机械车位第第5 5节节 结构结构找坡找坡第第6 6节节 人防设计人防设计第第1节节 设计控制设计控制 一、规模控制一、规模控制二二、地库型式、地库型式三、平面控制三、平面控制四四、地地库层数库层数一一、规模控制、规模控制 追求停车效率的追求停车效率的本质本质是少建地库、最高境界是32、不建地库！是少建地库、最高境界是不建地库！1 1、车位规模的确定、车位规模的确定 (绝大多数不赚钱）规划停车位规划停车位 地库地库停车位停车位 地面停车地面停车位位 地面车位合理最大化地面车位合理最大化如何解决？1 1个概念个概念 3 3个问题个问题 转转 化化 一一、规模控制、规模控制 1 1个概念：贡献有多大？个概念：贡献有多大？100100元元/平米平米 1 1：允许做多少？：允许做多少？规定上限 2 2：你：你要要做多少？做多少？承受上限 3 3：你能做多少？：你能做多少？精细设计 设计要点：综合分析政策、项目、成本与品质等因素，使地库规模设计要点：综合分析政策、项目、成本与品质等因素33、，使地库规模 合理最小化合理最小化3 3个个问问题题 地面车位不计入规划停车数地面车位不计入规划停车数（成都、重庆等）地地库车位销售可以盈利库车位销售可以盈利 特特殊殊情情况况 一一、规模控制、规模控制 2 2、功能配置的合理性、功能配置的合理性地地库库组成组成 停车区停车区 设备房区设备房区 人防区人防区 塔楼区塔楼区储藏室储藏室自行自行车库车库 保安宿舍保安宿舍工具间工具间消控室消控室 基本功能是必须的、要点是合理最小化；其它不一定是必须的、要分清基本功能是必须的、要点是合理最小化；其它不一定是必须的、要分清且且尽量不做或少做尽量不做或少做自行车库自行车库：地面能做吗？做多少？怎么做？对小34、区有多大影响？-非得做就放塔楼下方吧、但绝不多做！储藏室储藏室：当地人喜欢吗？能卖回成本吗？送给客户对卖楼能有多大帮助？-能不做就不做了吧！其它其它：需认真考虑一下、真的有必要做吗？-若真有必要，就按最低标准做吧道理很明白，可我们真的都做到了吗？为什么？一一、规模控制、规模控制 3 3、案例、案例分享分享650650万万 15%15%、300300 20%20%、400400 20002000辆辆意识不到位！就差这一步一一、规模控制、规模控制 3 3、案例分享、案例分享两层储藏室两层储藏室不理解功能配置原则，没掌握塔楼下空间利用的技术（很多企业在犯错）二、地库型式二、地库型式 1 1、普通地库35、普通地库2 2、坡地地库、坡地地库3 3、半地下车库、半地下车库4 4、架空地库、架空地库1、普通地库、普通地库 室外地坪坡度小于室外地坪坡度小于2%2%地库室外地坪2 2%-5%-5%室外地坪地库地库结构找坡结构找坡大量成本大量成本有微小坡度有微小坡度室外地坪地库（上抬）abba/2室外地坪地库要点：覆土均匀、保证品质要点：覆土均匀、保证品质要点：尽量抬高、减小埋深要点：尽量抬高、减小埋深常用、成本最大常用、成本最大1、普通地库、普通地库 案例案例 某项目，场地自然坡度某项目，场地自然坡度2%2%，采用分台，采用分台+结构找坡结构找坡方式处理场地高差方式处理场地高差-拿捏恰到好处！拿捏恰到36、好处！i i=1%=1%i i=1%=1%1、普通地库、普通地库 案例案例 某项目，场地自然坡度某项目，场地自然坡度2 2%左右，采用分台方式处理场地高差左右，采用分台方式处理场地高差，生硬！既浪费、又影响品质生硬！既浪费、又影响品质1、普通地库、普通地库 济南济南某项目某项目地库一层、面积4万平米本方案已经请北京某地库优化公司进行过优化课后提来诊断，预测无效成本仍在千万以上优化后：不仅节省成本1300万元 而且行车流线更加通畅、品质提升主要问题：1、没有采用最高效的布车方式2、没有合理处理场地高差2、坡地地库、坡地地库 室外地坪原始地形地库 好好-节省成本；坏节省成本；坏大量浪费成本大量浪费37、成本 要点要点：少动土少动土坡度大于坡度大于5%5%的场地的场地要点：服从规划、兼顾地库、顺应地势、人防全埋要点：服从规划、兼顾地库、顺应地势、人防全埋坡度不均变化大坡度不均变化大高高差大差大变化大变化大变化大变化大变化大变化大计容商业2、坡地地库、坡地地库 先铲掉平均6米厚山头做平台，再挖5米深的基坑做地库最低处填土做挡墙不做地库吊层地库项目不大，因地库位置选择不合理，无效成本近千万项目不大，因地库位置选择不合理，无效成本近千万案例案例 3、半地下车库、半地下车库 半地下车库环境好、使用方便、建造成本低半地下车库环境好、使用方便、建造成本低 要点要点：服从规划、自然排烟：服从规划、自然排烟a38、/3ba/23、半地下车库、半地下车库 专用人防专用人防专用人防专用人防专用人防专用人防专用人防专用人防专用人防专用人防地库地库地库地库地库地库案例案例 强行做半地下车库，严重冲击小区规划强行做半地下车库，严重冲击小区规划4、架空地库、架空地库 架空架空地地库使用方便、效率高、建造成本低库使用方便、效率高、建造成本低 注意注意：提前沟通落实容积率、建筑高度：提前沟通落实容积率、建筑高度（消防计算高度）商业商业商铺商铺局部人防地库局部人防地库架空地库架空地库住宅住宅住宅住宅住宅住宅街道街道街道街道4、架空、架空地地库库 案例案例 架空地库架空地库架空地库架空地库三三、平面、平面控制控制 1 1、39、地库形态、地库形态 中、整中、整 地库地库 中间塔楼 中间塔楼 中间塔楼 周边塔楼 周边塔楼 周边塔楼 周边塔楼 周边塔楼 周边塔楼 理想状态理想状态 1、地库形态、地库形态 案例案例 2、分建合建、分建合建 小区内道路地库地库分建塔楼塔楼塔楼地库分建 因区内道路分隔、分期建设、分区因区内道路分隔、分期建设、分区施工等而采取分别设置地库的做法施工等而采取分别设置地库的做法 塔楼地下室与地库完全脱开的做法塔楼地下室与地库完全脱开的做法 小区内道路地库合建塔楼塔楼塔楼地库合建2、分建合建、分建合建 小区内道路地库地库分建小区内道路地库合建优点：优点：可减少外墙面积及坡道出入口数量，利于整体停车效率40、的提高，节省成本 缺点缺点：需解决分期管理、分区施工、道路施工分期管理、分区施工、道路施工等问题 注意注意：不宜跨过小区主要道路，地库应与道路施工组织及管线的埋设协调设计 要点：充分考虑并协调相关因素情况下尽量采用合建方式要点：充分考虑并协调相关因素情况下尽量采用合建方式2、分建合建、分建合建 案例案例 2、分建合建、分建合建 地地库库6 6万平，车位万平，车位18601860个，改进后车位数不变，地库面积减个，改进后车位数不变，地库面积减56005600平，节省成本平，节省成本16001600万万案例案例 2、分建合建、分建合建 案例案例 一期二期强行分开布置，不仅增加挡土墙面积、出入口数量41、，而且影响车位布置的效率强行分开布置，不仅增加挡土墙面积、出入口数量，而且影响车位布置的效率2、分建合建、分建合建 1 1、一般高层住宅宜采取合建方式一般高层住宅宜采取合建方式 要点：要点：塔楼塔楼塔楼地库分建塔楼塔楼塔楼地库合建2 2、低层住宅分建具有明显的成本优势低层住宅分建具有明显的成本优势3 3、多层及小高层住宅应综合分析各种因素、做充分比对后再决定、多层及小高层住宅应综合分析各种因素、做充分比对后再决定这是一般方法！切记一定要结这是一般方法！切记一定要结合实际项目条件做综合分析合实际项目条件做综合分析-千万不可机械地采用！千万不可机械地采用！2、分建合建、分建合建 要点要点1 1：一42、般一般高层住宅宜采取合建方式高层住宅宜采取合建方式塔塔 楼楼塔塔 楼楼塔塔 楼楼塔塔 楼楼塔塔 楼楼塔塔 楼楼塔塔 楼楼塔塔 楼楼 A（合建）（合建）高层住宅高层住宅塔塔 楼楼塔塔 楼楼塔塔 楼楼塔塔 楼楼B（分建）（分建）塔塔 楼楼塔塔 楼楼塔塔 楼楼塔塔 楼楼塔塔 楼楼塔塔 楼楼塔塔 楼楼塔塔 楼楼外墙面积约外墙面积约3 3倍、地库面积倍、地库面积约约4%4%、基坑支护、降排水等，、基坑支护、降排水等，成本差异一般会有数百万、成本差异一般会有数百万、上千万甚至几千万。上千万甚至几千万。注：建筑越高、布置越不规则、地质情况越差、地下水位越高、设备房及人防规模越大，合建方式的成本优势越大。成本43、差异成本差异2、分建合建、分建合建 全人防地库2.7万平米，塔楼25-33层，地库与塔楼采用分建方式，钢筋砼外墙面积9600平米，车位715个，局部地下二层8000平米。改用合建方式后，同样车位715个：取消8000平米地下二层、地库面积减少2000平米、地库外墙面积减少6700平米。-节省成本约节省成本约14001400万万。案例案例 2、分建合建、分建合建 要点要点2 2：低层住宅分建具有明显的成本优势：低层住宅分建具有明显的成本优势地库顶板覆土厚1.5米地库层高3.6米5100510054005400覆土地库赠送赠送一层二层30003000填土挡土墙高2.4米案例：停车区4.7万平、车位44、680个、70平/辆 与地库基础高差大、处理尴尬建筑密度低、住户分散，合建地库效率超低 1个亿 注意：应该采用什么方式，不是成本一个因素决定的，首先要进行市场分析注意：应该采用什么方式，不是成本一个因素决定的，首先要进行市场分析突出因素：停车效率、基础埋深停车效率、基础埋深 减弱因素：地质条件、地库配置、地质条件、地库配置、资金运作。资金运作。2、分建合建、分建合建 要点要点3 3：多多层及小高层住宅应综合分析各种因素后再做决定层及小高层住宅应综合分析各种因素后再做决定塔塔 楼楼塔塔 楼楼塔塔 楼楼塔塔 楼楼塔塔 楼楼塔塔 楼楼塔塔 楼楼塔塔 楼楼 A（合建）（合建）塔塔 楼楼塔塔 楼楼塔塔 45、楼楼塔塔 楼楼 B（分建）（分建）塔塔 楼楼塔塔 楼楼塔塔 楼楼塔塔 楼楼塔塔 楼楼塔塔 楼楼塔塔 楼楼塔塔 楼楼设计条件对两方案的影响设计条件对两方案的影响建筑高度、停车效率、建筑布置、地质条件、地库配置、资金运作、施工组织、等。随着建筑高度、建筑密度的降低，合建的成本优势逐渐减小丧失，分建随着建筑高度、建筑密度的降低，合建的成本优势逐渐减小丧失，分建 的成本优势逐渐增大上升，的成本优势逐渐增大上升，直至直至持平再到反转。持平再到反转。这里不仅是成本，还要综合考虑运营、市场、项目条件等因素这里不仅是成本，还要综合考虑运营、市场、项目条件等因素2、分建合建、分建合建 案例案例 某二线城市项目、46、定位一般、房子某二线城市项目、定位一般、房子价位价位低、测算不赚钱低、测算不赚钱-成本因素突出成本因素突出 规则的道路绿化带及建筑小组团规则的道路绿化带及建筑小组团-方便地库集中布置、入户方式可以接受方便地库集中布置、入户方式可以接受 节省的成本量巨大（上亿元）节省的成本量巨大（上亿元）提升：提升：地面风雨连廊、地库通道连通每户地下室采用分建方式，地库独立集中设置，节省了大量成本每个组团设置一部电梯及楼梯解决停车入户项目条件适合分建项目条件适合分建 2、分建合建、分建合建 案例案例 1 1）定位高、房价高）定位高、房价高2 2）建筑布置情况）建筑布置情况项目条件不适合分建项目条件不适合分建 四47、四、地地库层数库层数 同样的地库面积，做一层好？二层好？三层好？地库地库 地库地库 地库地库 地库地库 地库地库 地库地库 要点要点：一般应尽量减少地库的层数、尽量减少底层的面积：一般应尽量减少地库的层数、尽量减少底层的面积提示：提示：地地库层数多、总体成本大。库层数多、总体成本大。注：土质越差、地下水越高、用工越贵、工期因素越突出、施工条件越差（支护型式），成本相差就越大（接近持平不知多大）1 1、设计要点、设计要点 2 2、成本分析、成本分析 地库地库 地库地库 地库地库 地库顶板及底板面积减少一半，但侧墙面积增加地库顶板及底板面积减少一半，但侧墙面积增加50%50%，并增加中间楼板，并增48、加中间楼板 地地库停车效率降低：增加坡道、增加效率低下的塔楼下方面积、地库形态库停车效率降低：增加坡道、增加效率低下的塔楼下方面积、地库形态 埋埋深加大一倍，增加支护、降排水成本；增加土方及基础单方成本；工期加长深加大一倍，增加支护、降排水成本；增加土方及基础单方成本；工期加长 车位品质变差，收益受损车位品质变差，收益受损 结论：二层地库综合成本一般比一层大结论：二层地库综合成本一般比一层大200200元元/平米左右平米左右未考虑工期因素未考虑工期因素 四四、地地库层数库层数 案例案例 四四、地地库层数库层数 第第2节节 停车位设计停车位设计 一、基本尺寸一、基本尺寸二二、柱网、柱网设计设计三49、三、车位布置、车位布置一一、基本尺寸、基本尺寸 1 1、规范规定、规范规定 2400X51002400X51002400X53002400X5300550055002400X60002400X60003800380055005500小型小型车常用车位尺寸车常用车位尺寸汽车汽车必须的距离必须的距离48001800停车位停车位必须的距离：满足开门、后备箱取物的需要1 1、规范规定、规范规定 一一、基本尺寸、基本尺寸 1 1、规范规定、规范规定 一一、基本尺寸、基本尺寸 大家都误解了老大家都误解了老规范规范 一一、基本尺寸、基本尺寸 新规：背对背车位新规：背对背车位50505050简化取值为简化取值50、为51005100，其舒适度和深度，其舒适度和深度53005300的靠墙车位的靠墙车位一致一致老规范对背靠背车位长度的规定其实是5050500505050504800480025025053004800500停车带停车带5300mm5300mm停车带停车带5300mm5300mm停车带停车带5300mm5300mm允许借用允许借用一一、基本尺寸、基本尺寸 2、常见错误、常见错误 不真正了解规范的意思，常常会犯一些低级错误不真正了解规范的意思，常常会犯一些低级错误 一一、基本尺寸、基本尺寸 侧面靠墙车位，宽度最小2700 柱子挡车门、影响使用 两侧有剪力墙的车位，宽度最小3000 若加门做封闭私51、家车位净深需要5800 出售的车位，很容出售的车位，很容易引起客户的投诉！易引起客户的投诉！2、背靠背车位深度 3、一侧靠墙车位宽度（两侧靠墙？）4、柱子挡车门，除非当做墙 5、一侧靠通道、另一侧靠墙或柱或车 6、通车道宽度：出车、不出车 1、规定小汽车外廓尺寸1800X4800的理解 7、车道宽与进出车位舒适度的理解 一一、基本尺寸、基本尺寸 2、常见错误、常见错误 不真正了解规范的意思，常常会犯一些低级错误不真正了解规范的意思，常常会犯一些低级错误 二二、柱网设计、柱网设计 模块 停车位停车位 通车道通车道 a ab b(2(2a a+b b)/2)/2(2(2a a+b b)/2)/2752、800-8100 7800-8100 模块复制下去模块复制下去永远整齐划一永远整齐划一没有无效面积没有无效面积 标准柱标准柱网网 1 1、模块化设计、模块化设计 二二、柱网设计、柱网设计 2 2、标准柱网的舒适度、标准柱网的舒适度 停车位停车位 通车道通车道 a ab b7800-81007800-81007800-81007800-81007800-8100 7800-8100 标准：标准：低成本项目7900或7800，一般项目8000或7900，中高端项目8100或8000，高端项目8200或8100注意：注意：高舒适度必然由高成本来做支撑1 1、柱网、柱网7800X78007800X7853、00，舒适度低，舒适度低（一般不建议采用，仅用于特别低成本项目）车位宽理论值2400，实际不满足，通车道宽度只有5500，进出车需小心c c2 2、柱网、柱网7900X79007900X7900，舒适度一般，舒适度一般（定位一般的项目可用）车位宽满足规范最小值要求；通车道宽达5600，大于规范最小值，进出车没问题；3 3、柱网、柱网8000X80008000X8000，舒适度较高，舒适度较高（适用于一般多数项目，为常用柱网）车位宽达2450、通车道宽达5800，均超过规范要求，进出车位比较舒服4 4、柱网、柱网8100X81008100X8100，舒适度高，舒适度高（适用于定位高的项目）车位宽54、达2500、通车道宽达6000，均大大超过规范要求，进出车很舒服，属高配置停车位停车位 通车道通车道 高舒适度必然由高成本来做支撑！高舒适度必然由高成本来做支撑！案例案例 配置标准显著偏高，无节制！配置标准显著偏高，无节制！（每千辆车地库浪费800万）二二、柱网设计、柱网设计 3 3、小柱网的应用、小柱网的应用 车位车位 通车道通车道 7800-81007800-81007800-81007800-81007800-8100 7800-8100 大大柱柱网网 中柱中柱网网 车位车位 通车道通车道 6100-6100-660066007800-8100 7800-8100 4750-4750-555、7005700小小柱柱网网 车位车位 通车道通车道 4750-4750-570057004750-4750-570057006100-6100-660066004750-4750-570057004750-4750-570057004750-4750-570057005400-5700 5400-5700 5400-5700 5400-5700 一般小柱网比大柱网综合成本会低一般小柱网比大柱网综合成本会低120120元元/平米平米 小柱小柱网的成本网的成本 荷载越小、地下水位越低、土质越好，成本差越小、直至持平荷载越小、地下水位越低、土质越好，成本差越小、直至持平 成本核算没有涉及工期及当地用56、工成本的影响成本核算没有涉及工期及当地用工成本的影响 注意注意 工期紧张、资金成本敏感时，工期因素引起的成本占主导位置工期紧张、资金成本敏感时，工期因素引起的成本占主导位置 车位车位 通车道通车道 小柱网 进出车位进出车位车位车位 通车道通车道 大柱网 柱子数量柱子数量 层层高高 品质差、有投诉隐患品质差、有投诉隐患 小柱小柱网的品质网的品质 常见错误常见错误 一般不建议采用小柱网一般不建议采用小柱网 五五级人防区宜采用小柱网，低成本项目可采用小柱网级人防区宜采用小柱网，低成本项目可采用小柱网 -此时应适当加宽通车道宽度，并将柱子做适当后撤此时应适当加宽通车道宽度，并将柱子做适当后撤 下列情况57、不宜采用小柱网下列情况不宜采用小柱网 项目定位高或较高；工期紧张、资金成本对工期较敏感；项目定位高或较高；工期紧张、资金成本对工期较敏感；荷载小、水位低、柱网导致的成本差别不大荷载小、水位低、柱网导致的成本差别不大小柱网小柱网+窄车道窄车道 小柱网小柱网+无梁楼盖无梁楼盖 6、柱网设计、柱网设计 近年来，地库投诉主要集中在小柱网地库的车位使用舒适度上。小柱小柱网必须限制使用！网必须限制使用！采用小柱网必须做相应处理！采用小柱网必须做相应处理！三三、车位、车位布置布置 首选垂直车位，减少平行车位、避免斜车位首选垂直车位，减少平行车位、避免斜车位 停车效率最大化停车效率最大化 地库已经建成 车位增58、加120个 故事很多！这里水很深、主要靠经验。但如果不了解车位布置的基本方法，无效成本就无法判断了 基本方法 设计要点设计要点 三三、车位、车位布置布置 50005000平米平米外墙面积外墙面积16001600万万三三、车位、车位布置布置 130130车位、车位、50005000平米平米三三、车位、车位布置布置 三三、车位、车位布置布置 多50个三三、车位、车位布置布置 多25个三三、车位、车位布置布置 第第3节节 坡道出入口设计坡道出入口设计 一、坡道及出入口数量一、坡道及出入口数量二二、坡道及出入口宽度、坡道及出入口宽度三三、弧形坡道内圈半径、弧形坡道内圈半径 坡道坡道出入口是地库出入口是59、地库“坡道坡道”和地库和地库“出入口出入口”的组合词的组合词出入口出入口坡道坡道第第3节节 坡道出入口设计坡道出入口设计 一、坡道及出入口数量一、坡道及出入口数量 1 1、规范要求、规范要求 注：1）防火规范的规定为最低要求，车库建筑设计规范的规定完全满足防火规范的要求2）新规范将出入口及车道数量、居住建筑及非居住建筑分别进行规定3）当车位当量3000且车道数量5条时，出入口数量应经交通模拟计算确定车库建筑设计规范汽车库设计防火规范1 1、5050辆，一个汽车疏散口辆，一个汽车疏散口2 2、51-10051-100辆，一个双车道汽车疏散口辆，一个双车道汽车疏散口3 3、100100辆，地下一层60、至室外的汽车疏辆，地下一层至室外的汽车疏 散口不应少于散口不应少于2 2个个 注：当采用错层或斜楼板式且车（坡）道为双车道时，其它楼层疏散坡道可设1个一、坡道及出入口数量一、坡道及出入口数量 1 1、规范要求、规范要求（提炼）B3B3 B2B2 B1B1 室外地面室外地面 基本规定：车位当量基本规定：车位当量10001000需需3 3个口、个口、车位当量车位当量100100需需2 2个个口口、车位当量车位当量100100可可1 1个口个口 居住建筑居住建筑车位1000需3个口：可3个单口车位100 需2个口：可2个单口车位25 需1个双口车位25 可1个单口车位100 可1个口：非居住建筑非居61、住建筑车位1000需3个口：可2双1单（至少2个双口）车位500 需2个双口车位300 需1双1单车位100 可2个单口车位100 可1个口：车位100 需2个口：车位25 需1个双口车位25 可1个单口1）非居住建筑与居住建筑地库出入口数量的规定一致，只是 车道数量要增加即必须增加一定的双口而已2）多层地库时，各层按所承受的车位总数确定坡道出入口3）居住建筑与非居住建筑共用的地库按非居住建筑执行一、坡道及出入口数量一、坡道及出入口数量 1 1、规范要求、规范要求 对于老规范，我们也一直误解了多年！超过对于老规范，我们也一直误解了多年！超过500500辆车，一定要设三个以上出入口吗？辆车，一定62、要设三个以上出入口吗？地库地库地面车位地面车位市市政政路路市市政政路路市政路市政路库库址车辆出入口址车辆出入口地地库库坡道坡道出入口出入口地地库库坡道坡道出入口出入口库库址址车车辆辆出出入入口口库库址址车车辆辆出出入入口口汽车库建筑设计规范汽车库建筑设计规范3.2.43.2.4条：条：特大型汽车库库址，车辆出入口不应少于3个，并应设置人流专用出入口。一、坡道及出入口数量一、坡道及出入口数量 2 2、合理标准、合理标准 地地库库 1000车位以下地库，按车库建筑设计规范的规定设计，实际使用舒适度没问题 超过1000车位的地库,经大量实际调研及分析，兼顾使用与成本的整体合理性，建议合理标准：一般一63、个进出宜负担一般一个进出宜负担500750500750辆车辆车注意：项目定位、疏散能力、多口联动、进出规律 规范并未完全从合理使用标准角度给出规定规范并未完全从合理使用标准角度给出规定（追根溯源、小车库并不适应目前、救与不救）我们的设计思路：着火了管他干嘛？要考虑平时使用的合理状态我们的设计思路：着火了管他干嘛？要考虑平时使用的合理状态（舒适度、成本）一、坡道及出入口数量一、坡道及出入口数量 1 1、不清楚舒适度的设计标准、不清楚舒适度的设计标准2 2、对规范、对规范的的规定理解有误规定理解有误双行口双行口 双行口双行口 单单行口行口 某项目地库停车某项目地库停车6 68080辆，设一单两辆，64、设一单两双双共三个坡道出入口共三个坡道出入口3 3、常见错误、常见错误 二二、坡道及出入口宽度、坡道及出入口宽度 1 1、规范要求、规范要求 出入口出入口 地库地库 坡道坡道 坡道出入口坡道出入口 车库建筑设计规范汽车库设计防火规范1 1、对车辆出入口宽度未做规定、对车辆出入口宽度未做规定2 2、坡道宽度：、坡道宽度：单车道3米、双车道5.5米1 1、车辆出入口宽度：、车辆出入口宽度：4米、双行7米2 2、坡道最小净宽应符合下表规定、坡道最小净宽应符合下表规定 防火规范放弃了对地库出入口及坡道宽度的限制 建筑规范对出入口宽度及坡道宽度分别进行规定，且尺寸相差较大，建议有条件时尽量分别设计注：规65、定出入口尺寸较大，主要是为了方便与外部场地及道路的衔接畅通，也方便管理设施的安排二二、坡道及出入口宽度、坡道及出入口宽度 2 2、常见错误、常见错误 不不理解规范原意，不能灵活运用理解规范原意，不能灵活运用 中间楼层？负一层上地面？案例说明案例说明 坡道放在地库中间，对车位秩序造成冲击坡道放在地库中间，对车位秩序造成冲击 喜欢采用弧（环）形坡道，效率及舒适度均差喜欢采用弧（环）形坡道，效率及舒适度均差 案例说明案例说明 三、弧形坡道内圈半径三、弧形坡道内圈半径 1 1、规范要求、规范要求 注：规范规定的环形车道内半径实际是偏大的注：规范规定的环形车道内半径实际是偏大的难道拐一个不足难道拐一个不66、足9090度的弯儿也算度的弯儿也算是环形坡道吗？是环形坡道吗？三、弧形坡道内圈半径三、弧形坡道内圈半径 2 2、合理标准、合理标准 r1 r1 小汽车转弯半径小汽车转弯半径 6 M6 Mr r 环形环形坡道内半径坡道内半径小小汽车汽车一般一般环形环形坡道内圈半径取坡道内圈半径取4545米米r：汽车环行内半径r1：汽车最小转弯半径,小汽车6米l：汽车轴距b：汽车宽度n：汽车前轮距依常见小汽车参数计算，依常见小汽车参数计算，r=3.33.9r=3.33.9米米一般坡道两侧为墙，需要一定安全距离一般坡道两侧为墙，需要一定安全距离900180036004 4米米注意：定位较高项目、单行坡道、超过72067、0的坡道，可考虑适当加大4.54.5米米5 5米米三、弧形坡道内圈半径三、弧形坡道内圈半径 3 3、常见错误、常见错误 半径取值过大，造成浪费、影响附近车位布置半径取值过大，造成浪费、影响附近车位布置 半半径取值过小，造成行车困难、甚至蹭墙发生事故径取值过小，造成行车困难、甚至蹭墙发生事故6000600033003300需极慢行车，非常容易发生蹭墙事故需极慢行车，非常容易发生蹭墙事故半径过大，浪费半径过大，浪费（错解小汽车转弯半径）第第4节节 塔楼下空间塔楼下空间 一、设计要点一、设计要点二二、常见错误、常见错误第第4节节 塔楼下空间塔楼下空间 地地库库组成组成 停车区停车区 设备房区设备房区68、 人防区人防区 塔楼区塔楼区储藏室储藏室自行自行车库车库 保安宿舍保安宿舍工具间工具间景观水池景观水池地地库库（停车）塔楼塔楼塔楼塔楼塔楼塔楼塔楼塔楼塔楼塔楼塔楼塔楼设备房设备房人防人防交织的，协调不好交织的，协调不好 无效成本无效成本受限的，处理不好受限的，处理不好 无效成本无效成本地库基本功能是停车、设备房、人防和交通地库基本功能是停车、设备房、人防和交通；塔楼下空间是容易产生无效成本的区域塔楼下空间是容易产生无效成本的区域？第第4节节 塔楼下空间塔楼下空间 1 1、设计要点、设计要点 优先合理利用、用完坚决剔除优先合理利用、用完坚决剔除Q1Q1 为什么要优先利用？怎样才算合理利用？为什么69、要优先利用？怎样才算合理利用？设计要点设计要点-优先合理利用优先合理利用 大堂大堂停车处理与空间机会设计要点设计要点-优先合理利用优先合理利用 大堂大堂消防水池消防水池消防泵房消防泵房风机房风机房弱电机房弱电机房配电室配电室柴油发电机房柴油发电机房设计要点设计要点-优先合理利用优先合理利用 设备房与噪音注意大堂大堂扩散室扩散室防化值班室防化值班室风机房风机房密密闭闭通通道道构件库构件库除尘虑毒室除尘虑毒室设计要点设计要点-优先合理利用优先合理利用 人防口部优先合理利用、用完坚决剔除优先合理利用、用完坚决剔除Q2Q2 什么叫用完？为啥要剔除？怎样来剔除？什么叫用完？为啥要剔除？怎样来剔除？剔除：70、剔除：塔楼下剩余空间已没必要再用了，既无用就剔除！怎样剔除：怎样剔除：整齐划一地剔除周边塔楼下剩余的无用空间 用完：用完：基本功能、必要的非基本功能已经布置完了第第4节节 塔楼下空间塔楼下空间 1 1、设计要点、设计要点 第第4节节 塔楼下空间塔楼下空间 如何剔除？如何剔除？理想状态理想状态地库地库 中间塔楼 中间塔楼 中间塔楼 周边塔楼 周边塔楼 周边塔楼 周边塔楼 周边塔楼 周边塔楼 第第4节节 塔楼下空间塔楼下空间 2 2、常见错误、常见错误 塔楼下布置大量储藏室、多余的自行车库塔楼下布置大量储藏室、多余的自行车库等等 中间塔楼强行剔除或做空腔处理中间塔楼强行剔除或做空腔处理 周边塔楼剔71、除无用空间时，边线太过曲折复杂周边塔楼剔除无用空间时，边线太过曲折复杂 塔楼下大量闲置空间塔楼下大量闲置空间常见错误常见错误 常见错误常见错误 所有塔楼下满布两层自行车库应用案例应用案例 塔楼下空间的应用与剔除是有技巧的应用案例应用案例 济南某项目：因塔楼下空间利用与剔除方法的不合理，导致3000万无效成本的发生结构空腔结构空腔应用案例应用案例 所需功能（指主动设计功能）以及塔楼下能够合理安排这些功能的状况，决定了塔楼下空间的使用效率我们应根据塔楼下空间使用效率的状况来综合考虑处理方法。塔楼基础只做到塔楼基础只做到负一层，整体不负一层，整体不再做负二层再做负二层第第5节节 结构找坡结构找坡 一72、原理与成本一、原理与成本二二、实实操及应用操及应用三三、案例分析、案例分析一、原理与成本一、原理与成本 地地库库种植屋面种植屋面 烂根、渗漏覆土层蓄排水层找坡找坡层层（细石砼）防水及保护层自防水钢筋砼顶板常规做法常规做法顶顶面细石砼找坡层一般平均厚度达面细石砼找坡层一般平均厚度达150150mmmm左右，相当于大几千立方的砼量，非常浪费！左右，相当于大几千立方的砼量，非常浪费！1 1、设计原理、设计原理 一、原理与成本一、原理与成本 2 2、成本分析、成本分析 顶板找坡层：平均厚度顶板找坡层：平均厚度150mm150mm8080元元/平米平米（百米地库、坡长50米为例）覆土厚度降低覆土厚度降73、低200-300mm200-300mm一般一般2020元元/平米平米理想状态下：理想状态下：100100元元/平米平米3 3、注意事项、注意事项 结构找坡并非所有项目都适合结构找坡并非所有项目都适合 结构找结构找坡需结合小区地面、管线布置、地库顶板及底板所有因素统筹兼顾坡需结合小区地面、管线布置、地库顶板及底板所有因素统筹兼顾 结构结构找坡会对施工带来一些难度，但难度不大，实际应依性价比大小来选择应用找坡会对施工带来一些难度，但难度不大，实际应依性价比大小来选择应用 地面地面找坡：垫层材料、实际层高找坡：垫层材料、实际层高 (注：新规范不再要求做排水找坡，此项取消）二二、实实操及应用操及应用 74、1 1、适合条件、适合条件 建筑规划较整齐、塔楼外地库面积较大的项目建筑规划较整齐、塔楼外地库面积较大的项目 场地自然坡度在场地自然坡度在0.3-3%0.3-3%的项目的项目地库地库塔楼塔楼塔楼塔楼塔楼塔楼塔楼塔楼塔楼塔楼塔楼塔楼塔楼塔楼适合适合不不适合适合地库地库塔楼下方不做结构找坡塔楼下方不做结构找坡场地有自然坡度正好顺势做结构找坡，注意地库应控制为无感坡度地下水位超过顶板时，顶板找坡无意义地下水位地下水位2 2、设计要点、设计要点 地库顶板及底板应做同方向、同坡度的结构找坡并综合考虑地库顶板及底板应做同方向、同坡度的结构找坡并综合考虑 小区地面、排水管线的找坡方向小区地面、排水管线的找坡75、方向底板找坡底板找坡顶板找坡顶板找坡管道找坡管道找坡地面找坡地面找坡0.3-3%0.3-3%同步协调、车位品质同步协调、车位品质二二、实实操及应用操及应用 找坡应简洁，一般两坡内解决找坡应简洁，一般两坡内解决,平地找坡坡长不宜超过平地找坡坡长不宜超过8 80 0米米（坡地不限）地地库库顶板顶板塔楼塔楼塔楼塔楼塔楼塔楼塔楼塔楼塔楼塔楼塔楼塔楼80米80米2 2、设计要点、设计要点 二二、实实操及应用操及应用 三、案例分析三、案例分析 建筑整齐分布在周边，塔楼外地库面积大且建筑整齐分布在周边，塔楼外地库面积大且方正，顶板及底板采用坡度方正，顶板及底板采用坡度1%1%的结构找坡的结构找坡东莞某项目三76、案例分析三、案例分析 济南济南某项目某项目地库一层、面积4万平米场地南北坡度1%左右，原方案未采用结构找坡，地库做放台处理，坡道影响地库效率及品质优化后采用了整体1%的结构找坡三、案例分析三、案例分析 大连某项目，场地自然大连某项目，场地自然坡度坡度2%2%，采用分台，采用分台+结构结构找坡方式处理场地高差，找坡方式处理场地高差，地库顶板及底板采用地库顶板及底板采用1%1%的结构找坡的结构找坡i i=1%=1%i i=1%=1%第第6节节 人防人防设计设计 一、人防布置一、人防布置二二、人防口部、人防口部一、人防布置一、人防布置 1 1、人防规模及功能、人防规模及功能不多建：不多建：一般人防77、地下室比普通地库建造成本要多一般人防地下室比普通地库建造成本要多300-600300-600元元/平米平米各地计算应建人防面积及等级的规则虽有一定差别，但都是明确的 基本的：基本的：10层（含）以上或基础埋深大于3米住宅楼按首层投影面积（一般为6级人防）9层（含）以下或基础埋深小于3米的住宅楼按总面积的2-5%（一般为6B级）特殊的：特殊的：单建5-30%、面积2000平米上下、重点设防城市交钱不交钱、按人头1.3平米 应应建人防建人防面积是明面积是明确的确的-无法在规则无法在规则上扣上扣面积、面积、也没人会直接多做面积也没人会直接多做面积，但我们可以合理避让，但我们可以合理避让 应应建人防建78、人防面积计算面积计算规则规则高层住宅高层住宅高层住宅高层住宅高层住宅高层住宅高层住宅高层住宅高层住宅高层住宅高层住宅高层住宅商业商业商业商业地库地库高层住宅高层住宅高层住宅高层住宅高层住宅高层住宅高层住宅高层住宅高层住宅高层住宅高层住宅高层住宅商业商业商业商业地库地库是否可以？商业基础埋深不超过商业基础埋深不超过3 3米，可按米，可按4%4%计取，不必满堂红。注意：仅综合考虑时的因素之一而已计取，不必满堂红。注意：仅综合考虑时的因素之一而已（人防车位、商业需要等）人防人防人防人防要争取：要争取：五五级人防、人防汽车库级人防、人防汽车库-成本高；人防物资库成本高；人防物资库-成本低成本低人防功能79、配置，决定权基本在当地人防办手中，执行内部标准，有一定人为控制因素 五五级人防：级人防：一般较大规模的项目常见，比6级人防荷载大一倍、成本多300元/平米左右 争取之下争取之下可能会有可能会有所收获所收获 要提前沟通争取、要提前沟通争取、说明说明“难处难处”，批文下达后几乎再无更改的机会，批文下达后几乎再无更改的机会 不同功能不同功能配置成本配置成本相差很大相差很大人防汽车库：人防汽车库：按轻型汽车配置，层高比正常人防地库高0.6米、成本多150元/平米左右 人防物资库：人防物资库：防护单元面积扩大一倍，一般无防毒需要，口部设施可简化很多 算算算账：算账：按规定建造人防？交易地建设费？交罚款？80、按规定建造人防？交易地建设费？交罚款？一般情况下多是按正常操作的，但遇有特殊情况时，应作为一个选项来仔细算算账 地地库建造成本巨大：库建造成本巨大：坚硬岩石场地、巨大支护成本等 应综合项应综合项目条件及目条件及政策分析政策分析各地有关各地有关缴费标准缴费标准有差别有差别工期紧张无法承受：工期紧张无法承受：重点文物保护、恶劣施工环境 项目不方便做人防：项目不方便做人防：基本低层住宅、陡峭复杂地形 罚款一般是大于正常地库建造成本的罚款一般是大于正常地库建造成本的 人防工程建造成本巨大，并且人防工程建造成本巨大，并且与品质质量毫无与品质质量毫无关系，关系，一定要决策一定要决策前置、精细前置、精细“算81、计算计”一、人防布置一、人防布置 1 1、人防规模及功能、人防规模及功能 贯彻平战结合、靠近坡道塔楼、偏于一端、置于下层贯彻平战结合、靠近坡道塔楼、偏于一端、置于下层专用人防专用人防专用人防专用人防专用人防专用人防专用人防专用人防专用人防专用人防地库地库地库地库地库地库一、人防布置一、人防布置 2 2、人防位置选择、人防位置选择 贯彻平战结合、靠近坡道塔楼、偏于一端、置于下层贯彻平战结合、靠近坡道塔楼、偏于一端、置于下层A A优于优于优于优于兼做主口兼做次口C CB B一、人防布置一、人防布置 2 2、人防位置选择、人防位置选择 贯彻平战结合、靠近坡道塔楼、偏于一端、置于下层贯彻平战结合、靠近82、坡道塔楼、偏于一端、置于下层人防地下室人防地下室一、人防布置一、人防布置 2 2、人防位置选择、人防位置选择一、人防布置一、人防布置 2 2、人防位置选择、人防位置选择 贯彻平战结合、靠近坡道塔楼、偏于一端、置于下层贯彻平战结合、靠近坡道塔楼、偏于一端、置于下层一、人防布置一、人防布置 2 2、人防位置选择、人防位置选择 不仅注意成本的投入，还要留心车位的收益不仅注意成本的投入，还要留心车位的收益防护防护单元一单元一防护防护单元二单元二防护防护单元三单元三防护防护单元四单元四防护防护单元五单元五防护防护单元六单元六一个人防单元一个人防单元（2000平米）战时水箱战时水箱虑毒室虑毒室密密闭闭通通83、道道次要出入口次要出入口防毒防毒通道通道主要出主要出入口入口扩散扩散排风排风进风进风扩散扩散 基本配置基本配置9 9个钢筋个钢筋砼房间砼房间约约1515万万（不含单元分隔墙）至少至少8 8个人防防爆门约个人防防爆门约5 5万万（不含大型人防门）通风虑毒设备以及各种管线构件约通风虑毒设备以及各种管线构件约1010万万-每多做一个单元，增加约每多做一个单元，增加约3030万万一、人防布置一、人防布置 2 2、人防位置选择、人防位置选择 不仅注意成本的投入，还要留心车位的收益不仅注意成本的投入，还要留心车位的收益塔塔 楼楼塔塔 楼楼塔塔 楼楼塔塔 楼楼塔塔 楼楼塔塔 楼楼塔塔 楼楼塔塔 楼楼一塔塔 84、楼楼塔塔 楼楼塔塔 楼楼塔塔 楼楼塔塔 楼楼塔塔 楼楼塔塔 楼楼塔塔 楼楼20002000平米平米20002000平米平米20002000平米平米二8 80000平米平米人防人防怎么布置？不是随便的事！怎么布置？不是随便的事！要结合地形地势、建筑布置等考虑成本投入问题，还要结合政策、市场等考虑车位收益问题。3 3、人防布置注意事项、人防布置注意事项一、人防布置一、人防布置 遇有坡地或遇有坡地或下沉下沉广场时，应注意人防全埋要求广场时，应注意人防全埋要求人防规范：人防规范：上部建筑为钢筋砼结构的甲类防空地下室，顶板底面不得高出室外地平面上部建筑为钢筋砼结构的甲类防空地下室，顶板底面不得高出室外地85、平面 上部建筑为砌体结构的甲类防空地下室，顶板底面高出室外上部建筑为砌体结构的甲类防空地下室，顶板底面高出室外地面地面不得大于不得大于1 1米米某项目人防地下室剖面某项目人防地下室剖面人防地下室人防地下室地下车库地下车库商铺商铺上部建筑上部建筑（强制条文，但未规定没有上部建筑的情况，也未给出坡地人防地下室满足全埋的图示）人防地下室人防地下室道路道路（全埋）（全埋）3 3、人防布置注意事项、人防布置注意事项一、人防布置一、人防布置 遇有坡地或遇有坡地或下沉下沉广场时，应注意人防全埋要求广场时，应注意人防全埋要求人防地下室人防地下室地下车库地下车库商铺商铺道路道路上部建筑上部建筑已完工、验收不过但86、无法修改，只能被罚、警告并尽量做补强处理了说明说明教训教训规范不明时，要理解其精神并采取偏正确的做法，钻空子心理要不得8 8米宽米宽较大问题，任何情况下被揪，我们都是要埋单的整改、工期、公关、被罚整改、工期、公关、被罚-这些都是以成本为代价的！这些都是以成本为代价的！人防人防全全埋问题：埋问题：（最怕的就是情况不明问题）遇遇有争议、拿不准的时候，要提前与当地人防办沟通！有争议、拿不准的时候，要提前与当地人防办沟通！二二、人防、人防口部口部 1 1、设计要点：、设计要点：紧凑布置、紧凑布置、不损不损车位车位2 2、注意事项：、注意事项：相邻主要出入口应合并设置相邻主要出入口应合并设置 主要出入口87、首先利用汽车及自行车坡道或其它已有的、直达地面的通道主要出入口首先利用汽车及自行车坡道或其它已有的、直达地面的通道 可向相邻的非人防区开设密闭通道作为次要出入口可向相邻的非人防区开设密闭通道作为次要出入口大堂大堂扩散室扩散室防化值防化值班室班室风机房风机房密密闭闭通通道道构件库构件库除尘虑毒室除尘虑毒室人防区人防区非人非人防区防区人防区人防区疏散口疏散口二二、人防、人防口部口部 案例案例 五五个防护单元设不同位置五个主要出入口，地面设施影响景观个防护单元设不同位置五个主要出入口，地面设施影响景观人防主要出入口能利用而未利用坡道人防主要出入口能利用而未利用坡道二二、人防、人防口部口部 案例案例 88、人防口部设施严重影响地库车位布置、主次出入口突出地面也会影响景观布置人防口部设施严重影响地库车位布置、主次出入口突出地面也会影响景观布置二二、人防、人防口部口部 （一）（一）人防区人防区非人非人防区防区人防区人防区疏散口15m15m 两个两个误解及执行现状误解及执行现状 负一层人负一层人防区防区负二层人负二层人防区防区共用楼梯宽度叠加？（二）（二）第第7节节 设备房设备房设计设计 一、一、设备设备房房布置布置二二、面积与层高、面积与层高够用即可、请你让路够用即可、请你让路一、设备房一、设备房布置布置 1 1、设计要点、设计要点 集中布置、不损车位、注意噪音集中布置、不损车位、注意噪音 设备房尽89、量集中布置，既便于管理又节省成本，同时也方便防火分区的划分设备房尽量集中布置，既便于管理又节省成本，同时也方便防火分区的划分 设备房宜布置在塔楼下及周边不便布车的地带，或其它不影响车位布置的地方设备房宜布置在塔楼下及周边不便布车的地带，或其它不影响车位布置的地方 有噪音的设备房，如生活水泵房、变压器室等，不应对住户产生影响有噪音的设备房，如生活水泵房、变压器室等，不应对住户产生影响一、设备房一、设备房布置布置 集中集中布置在布置在塔楼及周边地带塔楼及周边地带、自成防火分区，管理方便、管线集中、不损车位、自成防火分区，管理方便、管线集中、不损车位 方向！具体应考虑各种因素：噪音、高压引入、供电半90、径、柴发排烟等。一、设备房一、设备房布置布置 设备房挤占停车位，需要加倍的面积来偿还设备房挤占停车位，需要加倍的面积来偿还如果首层是住户，一定会投诉！如果首层是住户，一定会投诉！一、设备房一、设备房布置布置 案例案例 最大距离最大距离165165米，却分散布置了米，却分散布置了5 5处设备房处设备房消防水池在塔楼外，而塔楼下有足够闲置空间消防水池在塔楼外，而塔楼下有足够闲置空间消防水池消防水池设备设备房挤占停车位房挤占停车位风机风机房挤占停车位房挤占停车位一、设备房一、设备房布置布置 2 2、注意事项、注意事项 动力中心应靠近市政高压接口，注意供电半径限制、不可轻易增加变电所数量动力中心应靠近91、市政高压接口，注意供电半径限制、不可轻易增加变电所数量 消防水池尽量布置在塔楼下、坡道下以及其它受限不便布置房间的地带消防水池尽量布置在塔楼下、坡道下以及其它受限不便布置房间的地带 柴油发电机房应靠近塔楼布置，注意油烟排放、不可轻易增加发电机房数量柴油发电机房应靠近塔楼布置，注意油烟排放、不可轻易增加发电机房数量动力中心动力中心250250米米供电半径供电半径消防水池利用塔楼及坡道下空间消防水池利用塔楼及坡道下空间一、设备房一、设备房布置布置 案例案例 高层区高层区别墅别墅区区变电所变电所发电机房发电机房正常设计院会要求增加一处变电所及柴油发电机房正常设计院会要求增加一处变电所及柴油发电机房超92、供电半径区域并不大，在规范允许浮动范围内可解决超供电半径区域并不大，在规范允许浮动范围内可解决增加一处变电增加一处变电所及发电机房所及发电机房适当增加初始适当增加初始电压解决电压解决PKPK二二、面积与层高、面积与层高 设计要点设计要点 1010万平米左右住宅小区万平米左右住宅小区（含少量商业），设备房总面积设备房总面积800-1100800-1100平米平米小区规模每增加小区规模每增加1010万平米，设备房总面积约增加万平米，设备房总面积约增加30%30%左右左右面积与层高紧张够用即可、禁止随意加大面积与层高紧张够用即可、禁止随意加大注：考虑部分设备房放置在塔楼下方；不包括风机房及特殊条件下93、的设备房如污水处理站、开闭所等 少量商业仅指住宅楼下的沿街商铺，一般规模就是大几千平米 塔楼下设备房比例越大、设备房平面越不规则，设备房总面积越大塔楼下设备房比例越大、设备房平面越不规则，设备房总面积越大 采暖地区因增加换热站或锅炉房等，设备房总面积较大采暖地区因增加换热站或锅炉房等，设备房总面积较大 商商铺面积比例越大，设备房总面积越大铺面积比例越大，设备房总面积越大分析把握分析把握 设备设备房分散布置、不设交通空间时，总面积应适当减小房分散布置、不设交通空间时，总面积应适当减小柴油发电机房：8080 平米高低压配电室：150150 平米生活、消防水泵房：120120平米生活水池：1001094、0 平米消防水池：180 180 平米换热站：150150 平米弱电机房：4 40 0 平米交通走廊：30 30 平米进排风机房：1515 平米控制面积参考值控制面积参考值1）水房：按正常地库层高即可，必要时考虑地面局部下沉2）电房：下部设电缆沟时净高3.2米，采用上进上出线时净高3.8米 注意：结构梁布置应规则、跨度不小于3米，否则净高会从梁下算起设备设备房高度房高度案例案例 二二、面积与层高、面积与层高 管线层管线层案例案例 二二、面积与层高、面积与层高 换热站换热站 585平米平米 第第8节节 机械车位机械车位 一、成本分析一、成本分析二二、应用应用分析分析三、操作指引三、操作指引一、成95、本分析一、成本分析 1 1、常用型式、常用型式 升降横移式升降横移式原理：上层载车板做垂直升降，下层（出车层）做 左右横移，中间层既可左右横移又可垂直升降特点：构造简单、价格低、等候时间短、运行平稳两层（车位2N-1）三层（车位3N-2）三层带地坑（车位3N-1）最常用，价格最低较常用，价格增加每车约5000元较常用，价格增加每车约5000元，土建复杂，但停车效率高双层悬臂式双层悬臂式（无立柱）（无立柱）多多层升降横移式层升降横移式应用：最广泛，约占机械车库的90%以上一、成本分析一、成本分析 地地坑简易升降式坑简易升降式原理：可整体升降，平时沉于地坑，上层可直接存取车，升起后可存取其它各层车96、特点：不占地面空间，成本最低，对环境影响小，但需采取有效的防雨措施，防止地坑积水应用：可用于对小区环境及景观要求较高的地面车位平面移动式平面移动式纵列布置横列布置原理：通过升降机的垂直升降与搬运器的平面往复运动，将车辆移送至各层停车区域特点：升降机和搬运器分别动作、互不干扰，车辆出入库速度快、配置高效、运行平稳应用：仅用于有需要的大中型公共建筑，造价是一般机械车位的4-5倍，住宅小区一般不用出入口在上部出入口在上部出入口在出入口在中中部部出入口在出入口在下下部部垂直提升式垂直提升式(塔式立体车库）塔式立体车库）原理：提升机将车辆或载车板升降到指定层，安装在提升机上的装置将车辆或载车板送入或送出97、车位特点：地面设旋转台，无需司机掉头倒车，存取方便、速度快，占地面积最小，最高可达25层应用：设备安装精度要求很高，造价是一般机械车位5倍以上，按一层面积计容，住宅小区不常用垂直循环式垂直循环式多层多层循环式循环式巷道堆垛式巷道堆垛式原理：汽车停在托架上，托架随传动系统作升降运动，可将所存取车位升降至地面，类似游乐场中的摩天轮应用：造价高，儿童容易误入发生危险，不常用原理：载车板左右移动与升降相互配合，做循环运动来实现车辆的多层存放。出入口可加设回转盘，避免倒车麻烦应用：适用于地形细长且只能设一个出入口场所原理：两侧泊位中央设巷道堆垛机，整个车库的运行均由堆垛机在巷道内的行走并提升来完成应用：98、适用于大容量停车的公共建筑，成本高、不常用一、成本分析一、成本分析 2 2、成本组成、成本组成 建安建安成本、设备购置、运输成本、维护保养、管理费用、电费成本、设备购置、运输成本、维护保养、管理费用、电费 建安建安成本：成本：一般双层机械车位净高需3.6米，地库层高4.4米，地库建安成本需增加约160元/平米（非人防）设备购置：设备购置：一般双层机械车位最低价格1.4万/个（包括安装、质保期一年正常维护）注：价格与品牌、规模、漆面做法（喷漆、镀锌、镀锌加喷漆）、联动装置（链条、钢丝绳、液压）等有关 运输成本：运输成本：设备运输需要单独收费，一般省内800元/个，出省会根据路途远近来上调 维护保99、养：维护保养：最低150元/车/年，品牌厂家一般会在400元/车/年左右（指一般性维护，不包括更换零件）注：品牌厂家会贵一些，但设备质量及安装精度有保障，故障率低、修理及更换零件的费用会少很多 管理费用：管理费用：住宅小区等固定车主使用时，一般需配备2-3人，非固定车主使用时，每200车需至少配备1人 电费电费：每车主机2千瓦，只在开启时用电，不会太多，大约0.2元/车/天厂家：西子集团、深圳伟创、合肥江航、潍坊大洋等一、成本分析一、成本分析 3 3、成本对比、成本对比 每车位需地库面积(5.1+5.5+5.1)X7.8/6=20.41平米，1000辆车需地库面积20410平米10001000100、车位普通地库车位普通地库 PK 1000PK 1000车位双层机械车位地库车位双层机械车位地库 普通地库：按最小车位尺寸设计普通地库：按最小车位尺寸设计 地库层高按3.6米计，地库建安成本按平均2800元/平米计普通地库成本：普通地库成本：20410X2800=571520410X2800=5715万元万元每车位成本：每车位成本：5.75.7万元万元停车位停车位 通车道通车道 7800 停车位停车位 550055005100510051005100一、成本分析一、成本分析 双层机械车位地库：按最小车位尺寸设计双层机械车位地库：按最小车位尺寸设计 最小车位尺寸应按表中大型车设计，状态：车长5米及101、以下均可用，超过5米的均不能用（与普通地库不同）机械车位需求空间：净宽3X2400+200=7400mm，横向柱距至少需要8000mm，净深5750mm 车头部位设有立柱及载车板前方斜坡，不利于进出车，故通车道需要适当加宽，一般不应小于5800mm一、成本分析一、成本分析 双层机械车位地库：按最小车位尺寸设计双层机械车位地库：按最小车位尺寸设计 每车位需地库面积（5.75+5.8+5.75）X 8/10=13.84平米 1000辆车需地库面积13840平米，地库层高需加高0.8米停车位停车位 通车道通车道 8000(7800)停车位停车位 5800580057505750 地库层高按4.4米计102、，地库建安成本按平均2960元/平米计57505750 双层机械车位地库成本：每车位成本每车位成本 5.75.7万元万元建安建安成本：成本：13840X2960=4097万元，即每车位建安成本4.097万元设备购置：设备购置：1.4万元/个（按最低档次、最低价格计）运输成本：运输成本：0.08万元/个维护保养：维护保养：按10年折算，150X10=0.15万元/个（按最低计）电费电费：按10年折算，0.2X365X10=0.07万元/个管理费用：管理费用：可由保安兼管，忽略不计（实际至少占用1人）-双层机械车位地库的成本与普通地库成本基本持平，并无优势双层机械车位地库的成本与普通地库成本基本持103、平，并无优势结论结论(5500)(5500)(5500)(5500)(5500)(5500)一、成本分析一、成本分析 采用三层机械车位采用三层机械车位或或并联式布置，车位并联式布置，车位成本会比普通地库少，但客户存取车等成本会比普通地库少，但客户存取车等候时间较长，故障率相对较高，品质较候时间较长，故障率相对较高，品质较差，一般不宜采用差，一般不宜采用二二、应用应用分析分析 节地节能：长远看是一个发展趋势，发达国家大量采用，寸土寸金的发达城市也多有采用1 1、主要主要优点优点 效率高：能非常方便地解决业主的停车问题，不会因车位紧张而造成业主的不满2 2、主要缺点、主要缺点 寿命短：与安装精度及104、维护有关，一般机械40年，主机10年，钢丝绳等易损件需定期更换 收益差：一般政府不允许机械车位出售，即便采用长租方式，合同年限最多20年 品质差：进出车困难，汽车尺寸受限、较大的车完全无法使用，存取车需等候 故障多：运行故障、漆面脱落、车辆倾覆 不认可：目前国人大多不接受机械车位，认为品质差，影响对产品的评价 麻烦多：审核审批、后期维护、日常管理、车辆损坏、维修纠纷等（优点显著）（优点显著）（缺点很多）（缺点很多）三三、操作指引、操作指引 一般不宜做机械车位的地库，特定情况下可考虑一般不宜做机械车位的地库，特定情况下可考虑部分部分机械车位机械车位 地库车位不能完全售出而又无法做足地面车位或小区105、环境要求高时，可考虑地面合适位置设置机械车位 因少量车位需加做二层而地质条件又很差时，可分析定位、成本、车位销售等因素后考虑局部机械车位 当地可以不计容积率或容积率有富余时，若地面有合适的位置，可考虑设置机械车库原则：原则：应综合评估地库与机械车位地库的成本、收益以及项目定位、具体需求来考虑是否设置机械车位应综合评估地库与机械车位地库的成本、收益以及项目定位、具体需求来考虑是否设置机械车位举例：举例：基底面积很小需做多层地库时，如车位不能完全售出或机械车位不影响收益及定位时，可考虑设置机械车位 。两两个话题个话题 大大车位设计：车位设计：规范规则、实际应用、配置原则、设计方法规范规则、实际应用、配置原则、设计方法综合体地库：综合体地库：车位配置、柱网设计、停车效率、竖向空间、卸货平台车位配置、柱网设计、停车效率、竖向空间、卸货平台结语结语 它造成的浪费动辄数百上千万、甚至几千万、上亿元，都是白扔的 它将在相当长的一段时间内，贪婪地吞噬掉我们大量的利润地地库是设计无效库是设计无效成本发生的成本发生的“重灾区重灾区”、管管控中的控中的“大难题大难题”解决了地库的无效成本问题，您设计无效成本的管控就可以打80分了