1、保定市 天河商务中心综合楼项目整体定位及招商营销策略建议（沟通版）我们对集中式商业项目的理解及观点Opinion 商业地产是房地产开发中最复杂、难度最大的部分1商业地产是“三高产品”：高风险、高回报、高技术含量。住宅、写字楼开发的目标客户是小众，满足不同消费者中一部分消费者的独特需求。商业开发的目标客户是大众，满足不同消费者中大部分消费者的类同需求。住宅、写字楼、商业开发比较商业地产开发是一个精细的系统工程，有着众多子系统2城市与商业区位与商圈消费研究业态规划产品设计商业招商运营管理推广销售一个都不能少！商业是城市的空间及功能节点，商业开发要放在城市时空发展背景之下3没有“市”的“城”，怎么还2、叫“城市”？时间轴初级阶段中级阶段高级阶段30%以下 70%以下 70%以上城市商业空间发展特征城市化率向心聚集（向城市几何中心聚集）向心分散（向城市几何中心发散）离心聚集（离开城市中心向郊区聚集）城市发展阶段第一空间（居住空间）居住功能区商业功能区工业功能区其他功能区空间轴政务功能区第三空间（公共空间）（工作空间）第二空间人的活动空间城市功能空间商业发展要从“城”与“市”的关系出发：一是要重视城市发展趋势，抓住商业发展的机遇，并以商业发展的前瞻性、拉动性，影响、促进城市的发展建设。一是要关注市场功能需求和城市功能规划，寻找交点，营造城市公共空间，提升和谐、宜居的城市环境。商业要以区位价值为标3、尺，并合理体现这一价值4商业区位价值模型商业区位选择一般性规律综合性商业交通便捷的城市繁华区大型超市交通干道、快速交通出入口附近、大型或者高档居住区附近 仓储商场购物中心用地相对丰富、交通便利的城乡结合部 专业市场批发市场交通枢纽和物流集散中心 中心区中间带边缘带分散商业 条状商业 组团商业中央商业区中心商业街区级商业中心专营商业街市区商店郊区小店农贸市场郊区商业中心高高商业区位最大的特点是消费者指向，并以此来决定服务门槛和服务半径，从而决定区位价值。服务门槛小的零售业与需求者的分布空间相对应，呈分散分布；服务门槛大的零售业等级也相应较高，布局数量有限，为了扩大服务半径，一般区位选择在交通的主要节点。不同零售企业在空间上表现为商品销售量随着离开最高地价商业区位距离的增加而呈现递减的趋势。消费需求是商业地产开发的唯一基础动力 源5居民消费、投资动态模型宏观经济状况利率及货币供应量就业状况社会