1、保定市 天河商务中心综合楼项目 整体定位及招商营销策略建议 （沟通版） 我们对集中式商业项目的理解及观点 Opinion 商业地产是房地产开发中最复杂、难度最 大的部分 1 住宅开发写字楼开发商业开发 涉及的利益者 （价值链） 开发者 消费者 开发者 消费者 承租者 开发者 投资者 经营者 消费者 涉及的环节 （操作链） 项目规划 项目销售 项目规划 项目销售 招租管理 项目规划 项目招商 项目销售 运营管理 成功标准 销售速度 销售价格 出租率 租金 满足市场消费 实现投资收益 有利社会发展 商业地产是“三高产品”： 高风险、高回报、高 技术含量。 住宅、写字楼开发的目标客户 是小众，满足不2、同消费者中一 部分消费者的独特需求。 商业开发的目标客户是大众， 满足不同消费者中大部分消费 者的类同需求。 住宅、写字楼、商业开发比较 商业地产开发是一个精细的系统工程，有 着众多子系统 2 城市 与 商业 区位 与 商圈 消费 研究 业态 规划 产品 设计 商业 招商 运营 管理 推广 销售 商业是城市的空间及功能节点，商业开发 要放在城市时空发展背景之下 3 没有“市”的“城”，怎么还叫 “城市”？ 时间轴 初级阶段中级阶段高级阶段 30%以下70 %以下70%以上 城市商业空间 发展特征 城市化率 向心聚集 （向城市几何中 心聚集） 向心分散 （向城市几何中 心发散） 离心聚集 （离开3、城市中心 向郊区聚集） 城市发展阶段 第一空间 （居住空间） 居住功能区 工 业 功 能 区 其 他 功 能 区 空间轴 人的活 动空间 城 市 功 能 空 间 商业发展要从“城”与“市”的 关系出发： 一是要重视城市发展趋势，抓住 商业发展的机遇，并以商业发展 的前瞻性、拉动性，影响、促进 城市的发展建设。 一是要关注市场功能需求和城市 功能规划，寻找交点，营造城市 公共空间，提升和谐、宜居的城 市环境。 商业要以区位价值为标尺，并合理体现这 一价值 4 商业区位价值模型商业区位选择一般性规律 综合性商业交通便捷的城市繁华区 大型超市 交通干道、快速交通出 入口附近、大型或者高 档居住区附近 仓储商场 购物中心 用地相对丰富、交通便 利的城乡结合部 专业市场 批发市场 交通枢纽和物流集散中 心 中心区 中间带 边缘带 分散商业 条状商业 组团商业 中央商 业区 中心商 业街 区级商 业中