1、 1 1 南坪古镇整体定位、物业发展建议及招商推广方案 目录目录 1 区域研究 2 项目属性分析 3 客户研究 4 国内旅游项目分析 5 九寨沟酒店市场预判 6 项目整体定位 7 产品及发展建议 8 招商及运营策略 9 营销策略 三次产业增加值占国内生产总值的比重由上年的 25.5：29.1：45.4调整为21.0：39.4：39.6.第一产业 下降4.5个百分点，第二产业提高10.3个百分点，其中 工业提高8.4个百分点，建筑业提高1.9个百分点，第 三产业下降5.8个百分点。 据阿坝州统计局数据显示，2009年全年实现地区 生 产总值109.6亿元，比上年增长36.0%。其中第一产 业实 2、现增加值23.0亿元，比上年增长5.9%；第二产业 实现增 加值43.2亿元，比上年增长88.1%；第三产业 实现增加 值43.4亿元，比上年增长18.2%。 国内生产总值快速提升国内生产总值快速提升，经济实力增强经济实力增强 3 1 1 2 2 产业结构进一步优化产业结构进一步优化 P PARART T 1 11 1 区域市场研究 区域市场研究 / / 宏观经济概况宏观经济概况 2009年全年共实现民营经济增加值44.1亿元，比去 年增长39.7%。其中，第一产业增加值12.8亿元，增长 5.9%；第二产业增加值18.6亿元，增长86.1%；第三产 业增加值12.7亿元，增长22.5%，民营3、经济占GDP比重为 40.3%，比上年提高1个百分点。 2009年全社会共完成固定资产投资351.30亿元，比 上年增长3.3倍。从产业投资看，第一产业投资20.46亿 元，比上年增长42.6%；第二产业投资85.05亿元，增长 81.6%；第三产业投资245.79亿元，增长10.8倍。 民营经济呈现快速上升趋势民营经济呈现快速上升趋势 4 3 3 4 4 城市建设加速发展城市建设加速发展，固定资产投资稳步增长固定资产投资稳步增长 PARTPART 1 1 1 1 区域市场研究区域市场研究 / / 宏观经济概况宏观经济概况 2009年实现社会消费品零售总额23.02亿 元，其中，批发零售贸易业4、实现零售额16.07 亿元，比上年增长22.0%； 住宿餐饮业实现零 售额6.77亿元，比上年增长40.7%。 城镇居民人均支配收入达13970元，比上 年增长18.1%，增速居全省第一，比上年同期 增加2141元，增加额居全省第一。 消费品市场继续保持快速增长消费品市场继续保持快速增长 5 5 5 6 6 城镇居民人均可支配收入持续稳定增长城镇居民人均可支配收入持续稳定增长 PARTPART 1 1 1 1 区域市场研究区域市场研究 / / 宏观经济概况宏观经济概况 游客接待量游客接待量-旅游人数呈逐年上升趋势旅游人数呈逐年上升趋势 2009年，阿坝州全州共的游客接待量为513.52 万人次5、，比上一年增长了156.9%。其中，九寨 沟共接待海外游客157万人次，占阿坝州旅游 接待量的31%。 旅游经济收入旅游经济收入-旅游所拉动的财政收入逐年递增旅游所拉动的财政收入逐年递增 2009年阿坝州共实现旅游社会总收入40.68亿 元，同比增长133.5%。 其中九寨沟共实现全 社会旅游收入17.2亿元，占阿坝州全部旅游收 入的42%。 旅游产业稳步增长旅游产业稳步增长，旅游经济成效明显旅游经济成效明显 6 7 7 PARTPART 1 1 1 1 区域市场研究区域市场研究 / / 宏观经济概况宏观经济概况 宏观经济形势整体良好，产业结构不断优化，各项经济指标均呈现持续、 平稳的增长态势6、； 城市建设加速发展、固定资产投资稳步增长、基础设施的改善，为未来城 市发展奠定了基础； 社会消费品零售总额及城镇居民人均可支配收入持续提升，人民的消费需 求继续扩大，消费能力也日益提升，为九寨沟县经济稳定发展打下坚实的 基础； 以旅游业为龙头的第三产业发展迅猛，旅游经济成效明显，旅游接待量呈 逐年上升趋势，为九寨沟旅游产业的发展带来了巨大的动力。 7 PARTPART 1 1 1 1 区域市场研究区域市场研究 / / 宏观经济概况小结宏观经济概况小结 九寨沟作为“世界自然遗产”、“人与生物圈保护区”、“绿色环球21”和国家5A级风景区， 其自然景观资源丰富且独特，被世人所共知。同时，九寨沟还7、拥有众多关于历史、民俗、人 文等非物质文化遗产。 自然景观资源自然景观资源 九寨沟县境内风景资源有“险险、秀秀、雄雄、奇奇”的特点及浓厚的原始野趣的特点及浓厚的原始野趣。而作为九寨沟县山水文化 的经典-九寨沟景区，因处于青藏高原东南斜面向四川盆地的过度地带，这里的各种造型地貌之 复杂，结构组成成分之多样，景观类型之集中，在世界高寒喀斯特地貌中独树一帜。九寨沟景区由 于翠海、叠瀑、滩流、山泉松林、雪峰等多种因素，被人们誉为“人间仙境人间仙境”、“童话世界童话世界”。 PARTPART 1 1 2 2 区域市场研究区域市场研究/ /九寨沟旅游市场发展概况九寨沟旅游市场发展概况 / / 旅游资源概况8、旅游资源概况 8 南坪南坪小调小调 南坪南坪小调小调 历史人文历史人文、民俗文化资源民俗文化资源 九寨沟县是一个多民族聚居地，自商、周、春秋战国至秦（约公元前16世纪-公元前206年）均属氐 羌之地。直至清雍正三年建立南坪县，汉族移民渐增，至乾隆、嘉庆时达到高峰，汉族移民多来自 于陕西、甘肃，因此至今仍保留有西北文化的痕迹。从九寨沟的历史沿革中不难看出，在漫漫历史 长河中，历经了无数次民族战争和民族迁徙，是氐羌、藏、汗、回等民族交汇融合之地，在漫长的 民族融合发展过程中形成了独具特色又富含深厚文化底蕴的民族民俗文化： 具有南坪古镇地域特色的具有南坪古镇地域特色的-南坪小调琵琶弹唱南坪小调琵琶弹9、唱 清中叶由甘陕移 民带入，经过近 200年的衍移融流， 吸收当地藏、汉、 回等民族的民间 音乐素材，形成 了独具特色的民 间艺术。 PARTPART 1 1 2 2 区域市场研究区域市场研究/ /九寨沟旅游市场发展概况九寨沟旅游市场发展概况 / / 旅游资源概况旅游资源概况 9 白马白马藏族藏族 白马白马涂墨涂墨 节节 独特的融合氐羌文化和藏民族文化于一体的白马文化独特的融合氐羌文化和藏民族文化于一体的白马文化 白马藏族：白马藏族人乃古氐羌与古吐番民族后裔。历经的岁月沧桑，而今在九寨沟 县形成了独特的融合氐羌文化和藏民族文化于一体的白马文化。 白马涂墨节：每年正月十七日举行的白马藏族狂欢节。10、其内涵已成为男女间表达爱 慕之情的桥梁。 白马舞（国家非物质文化遗产）：每年农历正月初三至初六、四月十八至十五，白马 熊猫舞：每年正月十五至十八是白马崇拜和纪念熊猫的节日，全村男女老少挑选家族 中最年青精干的小伙子，戴着熊猫面具，并让两位小伙男伴女装为“登嘎”做伴表演。千 百年来，白马人一直沿习代代相传。 10 PARTPART 1 1 2 2 区域市场研究区域市场研究/ /九寨沟旅游市场发展概况九寨沟旅游市场发展概况 / / 旅游资源概况旅游资源概况 旅游接待旅游接待人数和旅游人数和旅游收收入持续迅速入持续迅速增增长长，旅游业旅游业已已成成为为九寨沟九寨沟县县乃至整个阿乃至整个阿 坝坝 藏族11、羌族自治州的重要藏族羌族自治州的重要支柱产业支柱产业。 旅游接待量旅游接待量（万人万人） 110 222 241 273 295 69.68 157 350 300 250 200 150 100 50 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 旅游总收入旅游总收入（万元万元） 679 152800 177900 232000 300200 82145.44 173212 350000 300000 250000 200000 150000 100000 50000 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 从右表九寨沟2003年12、至2009年的旅游统计数 据 可以看到，近几年来九寨沟旅游接待人 数和旅 游收入保持了持续、快速的增长态势 ，仅在 2008年由于地震所带来的影响，使得 整个九寨 沟旅游市场受到冲击。2008年九寨 沟旅游接待 人数降至69.68万，但在2009年 旅游市场形势 接待量激增。 从右表旅游总收入看，2003年至2009年间旅游 总收入一直呈稳步上升的态势，由于08年地震 影响，旅游收入下降至82145.44万元，降至6年 来最低水平，但2009年因灾后重建，使得市政 配套的逐渐完善，旅游收入恢复迅猛，达到 173212万元。 PARTPART 1 1 2 2 区域市场研究区域市场研究/ /九寨沟13、旅游市场发展概况九寨沟旅游市场发展概况 / / 旅游资源概况旅游资源概况 11 旅游结构不合理旅游结构不合理，境外游客比重偏小境外游客比重偏小。九寨沟旅游人群以国内游客为主体九寨沟旅游人群以国内游客为主体，主要客主要客 源集中于源集中于川内川内、重庆及北京重庆及北京、上海上海、广东等经济发达地区广东等经济发达地区，海外入境游客人数保持海外入境游客人数保持 了逐年增长的态势了逐年增长的态势，主要集中在邻近中国大陆的亚洲国家和地区居民主要集中在邻近中国大陆的亚洲国家和地区居民。 国内客源情况国内客源情况 国内客源主要有：一是 来自川、渝两地， 所占份额35%，二是 来自北京、广东、上 海、江苏等经14、济较发达地区，所占比例 达到48%，剩余17%来自于国内其他地区。 海外客源情况海外客源情况 海外客源主要有：主要 集中在港澳台地区 和中国大陆近邻的亚 洲国家和地区，其中 港澳台游客占了入 境总游客量的48%，日 本、韩国、新加坡等亚洲近邻游客占了 37%。亚洲国家的游客占了海外游客总量 的46%，其他洲国家游客仅占了6%左右， 其中以美洲游客居多。 PARTPART 1 1 2 2 区域市场研究区域市场研究/ /九寨沟旅游市场发展概况九寨沟旅游市场发展概况 / / 旅游资源概况旅游资源概况 12 旅游酒店配套及环境得到极大改善旅游酒店配套及环境得到极大改善，星级酒店数量和规模得到极大提高星15、级酒店数量和规模得到极大提高，大大改善大大改善 和增强了九寨沟旅游住宿环境和增强了九寨沟旅游住宿环境，提高了旅游接待能力提高了旅游接待能力。由于酒店布局过于集中由于酒店布局过于集中、密密 度过大度过大、使得宾馆资源未能充分得到利用使得宾馆资源未能充分得到利用，但但特色精品客栈极度缺乏特色精品客栈极度缺乏。 经过近两年发展，九寨沟酒店配套得到了迅速 发展，宾馆档次得到极大提高，大大提高了景区服 务水平，宾馆总数达到了97家，总床位数22993位 ， 其中星级酒店达到了16家，总床位数6855位， 大大 提高了景区接待能力。 从现有酒店分布来看，目前区域酒店存在分 布过于集中、密度过大的不足，现有16、酒店主要集 中在沟口及漳扎镇白水河沿线一带，酒店高密度、 集中式布局，而目前九寨沟县城就有8家酒店。从 目前布局看，宾馆资源未能得到均衡合理的利用， 易造成降价、拉客等不正当手段等恶性竞争，同 时使得酒店综合入住率降低。 PARTPART 1 1 2 2 区域市场研究区域市场研究/ /九寨沟旅游市场发展概况九寨沟旅游市场发展概况 / / 旅游资源概况旅游资源概况 13 旅游消费结构不合理旅游消费结构不合理，旅游消费单一旅游消费单一。目前九寨沟综合人均消费目前九寨沟综合人均消费11061106元元/ /人次人次 ， 其中景区其中景区门票和车票占比重较高门票和车票占比重较高，而而购物购物、娱乐等消17、费所占比重偏低娱乐等消费所占比重偏低。 从下图可以看到，目前九寨沟旅游消费结构中门票和车票消费所占比重较高。在前往九寨沟旅游 人均综合消费1106元/人次中，门票和车票消费占了27%，住宿和餐饮消费累计占了36%，购物消费占 了15%，娱乐消费仅占16%。对于一个国际性的综合旅游胜地来说，仍然面临旅游消费结构不合理、 旅游消费单一的局面。 由于九寨天堂属于以住宿、餐饮、娱乐、购物、旅游为一体的新景区，其住宿、娱乐等消费比例 较高于其他景区，但从景点消费结构上看，虽然住宿消费比例远远高于门票消费，但其娱乐和购物 消费比重仍然很低，购物消费仅占了8%，远低于九寨沟景区16%的购物消费比重。 PAR18、TPART 1 1 2 2 区域市场研究区域市场研究/ /九寨沟旅游市场发展概况九寨沟旅游市场发展概况 / / 旅游资源概况旅游资源概况 14 旅游产业链尚未完全建立旅游产业链尚未完全建立，缺乏为游客提供休闲缺乏为游客提供休闲、娱乐场所与自助参与项目娱乐场所与自助参与项目，这这 样样 就使来九寨沟的游客停留时间相对较短就使来九寨沟的游客停留时间相对较短，食宿食宿、娱乐等单项消费指标较低娱乐等单项消费指标较低。 如下表所示，各景区旅游消费中，购物、娱乐等单项消费仅分别为169元/人次和174元/人次，均 低于289元/人次的门票、车票消费。其中平均住宿消费169元/人次，根据当地的消费标准测算，19、游客 在九寨沟停留时间较短，平均约在1.5天左右。由于九寨天堂定位于休闲、娱乐、购物、旅游、住宿 等综合型旅游项目，其档次相比较高，因此其住宿和娱乐消费较高，分别达到357元/人次和448元/人 次，高于其他景区消费。 但从总体来看，九寨沟旅游产业链尚未完全建立，沟内缺乏足够的游客休闲、娱乐场所与自助参与 项目等胚胎设施，使游客的停留时间较短。因此在不断提高九寨沟旅游收入的同时，却难以使区域的 社会收入得到较大的增长。 PARTPART 1 1 2 2 区域市场研究区域市场研究/ /九寨沟旅游市场发展概况九寨沟旅游市场发展概况 / / 旅游资源概况旅游资源概况 15 现状小结现状小结： 九寨沟20、县具有天堂般的景色和化石般的民族风俗、古董级的南坪 小调； 旅游业已成为九寨沟县乃至整个阿坝藏族羌族自治州的重要支柱 产业； 旅游消费结构不合理，旅游消费单一，住宿所占比重最大，而购 物、娱乐等消费所占比重偏低； 旅游产业链尚未完全建立，游客滞留性不强。 16 PARTPART 1 1 2 2 区域市场研究区域市场研究/ /九寨沟旅游市场发展概况九寨沟旅游市场发展概况 / / 旅游资源概况小结旅游资源概况小结 大九寨旅游区大九寨旅游区 为了大力发展休闲度假旅游，四川省政府作出“全力打造大九寨旅游精品，整合若尔 盖大草原、九曲黄河第一弯旅 游资源”的指示，全力打造九寨沟、黄龙、黄河九曲第一弯 的21、等四川著名旅游景点在内的“大九寨旅游环线”，成为国内大香格里拉旅游圈后的第二 条旅游聚集区。 大九寨旅游区位于阿坝州境内，以九寨沟、 黄龙两个世界自然遗产为核心，涵盖周边150公 里众多知名景区，如卧龙熊猫保护区、若尔盖 大草原、“九曲黄河第一弯”等自然的及具有 明显藏族风情的景区，最终形成集自然资源与 民族风情为一体的大九寨精品的旅游区。 大九寨旅游区是西部旅游的新亮点，同时 也促进了阿坝州产 业结构的进一步调整，使阿 坝州旅游业在四川旅游发展中起到重要作用。 PARTPART 1 1 2 2 区域市场研究区域市场研究/ /九寨沟旅游市场发展概况九寨沟旅游市场发展概况 / /旅游业发展规划旅22、游业发展规划 17 1. 根据十一五规划，九寨沟将实施“沟内游、沟外住” 向“景区游、县城住”的战略转变，按照“三点一线” 组团式布局发展城市旅游，使九寨沟的旅游依托城市 发展进行结构性扩张； 2. 构建以县城为中心，点状式、发散式旅游产业集群 ， 形成既相互呼应，又各具特点的区域旅游基地， 为休 闲度假游战略转型提供基础； 规规划划目目 标标 1.1. 九寨沟县九寨沟县-世界最佳休闲旅游度假目的地世界最佳休闲旅游度假目的地； 2. 漳扎镇-将与景区配套，成为功能完善、藏羌文化 浓郁的国际旅游精品城镇； 3. 甲蕃古城-科考、探险、会展中心； 九寨沟景区 甲蕃古城 漳扎镇 九寨沟 县城 18 23、九寨沟县旅游发展规划九寨沟县旅游发展规划 通过九寨沟城市规划的战略转型和景区资源的优势整合通过九寨沟城市规划的战略转型和景区资源的优势整合， 倾力将九寨沟从倾力将九寨沟从“观光型旅游观光型旅游”逐逐 步向步向“休闲度假型旅游休闲度假型旅游”转变转变，实现九寨沟旅游产业的实现九寨沟旅游产业的 “二次创业二次创业”。 规划方向规划方向 PARTPART 1 1 2 2 区域市场研究区域市场研究/ /九寨沟旅游市场发展概况九寨沟旅游市场发展概况 / /旅游业发展规划旅游业发展规划 九寨沟县交通规划九寨沟县交通规划 为了进一步推动九寨的发展为了进一步推动九寨的发展，实现九寨沟由实现九寨沟由“观光旅游观24、光旅游”向向“休休 闲度假型旅游闲度假型旅游”的战略转变的战略转变， 政府逐年加大市政投入政府逐年加大市政投入，大力打造九寨沟空中及陆路交通的基大力打造九寨沟空中及陆路交通的基 础设施配套础设施配套。 国道： 以九寨沟县城为中心，南经平武、江油、绵 阳至 成都；西经松潘、茂县、汶川至成都；行程九寨 环线全柏油公路。东经甘肃省文县可到广元；北 经若 尔盖可到甘肃省兰州。 高速公路：成绵九高速公路(届时从成都至项目单程行程 时间将缩减5个小时）、汶九高速公路。 铁路交通：成都-九寨沟-兰州高速铁路，预计2014年通 车，届时从成都至九寨沟仅需2小时。 航空交通：目前已开通北京、上海、广州、成都、重25、庆、 昆明等直航线路，及正在规划的阿坝州红原机场。 县内交通：拟建九寨沟县城沟口的城市轻轨，建成后 从县 城沟口，仅需15分钟。同时拟在县城和沟口建2 个直升机坪，以满足特种旅游及医疗需求。 19 随着交通路网的全面贯通随着交通路网的全面贯通，尤其是直航线路及高铁的开通尤其是直航线路及高铁的开通，将极大地刺激和拉动九寨沟的旅将极大地刺激和拉动九寨沟的旅 游消费市场游消费市场 PARTPART 1 1 2 2 区域市场研究区域市场研究/ /九寨沟旅游市场发展概况九寨沟旅游市场发展概况 / /旅游业发展规划旅游业发展规划 摘自发展规划纲要 高起点规划 结合“富民强县、做优九寨”的发展要求，增强规划26、的科学性和可操作性，严格规划执行管理。修编县城总体规划、 旅游总体规划、编制永丰上中下三寨、菜园村的保护开发建设规划，编制旧城改造专项市政规划，完成漳扎镇消防、道 路、环境景观规划。 加大“人文九寨”中查沟旅游度假区打造力度，推进山旅游休闲度假区的开发建设； 进一步丰富涂墨节、国际熊猫节、冰瀑节等节庆和冬季旅游项目，着力推进旅游淡旺季平衡发展； 高品位打造 打造东北藏宅、大录藏宅、永丰民居等民俗文化村，发展永丰菜园村高档农家乐，提高藏（农）家乐服务水平和接 待档次。 抓住大型歌舞剧藏谜 “南坪曲子”等民间民俗文化开发包装，目前正在招标打造“南坪小调传习所、上中下寨文化所，进一步打造旅 游文化精27、品。 加快特色旅游纪念品的研发，以吸引更多的海外游客，特别是欧美地区。 全力推进旅游二 次创业 加快推进“三个转变，一个跨越”进程，丰富旅游产品，延伸旅游产业链，全面提升管理水平，以项目支撑做强主 导产，巩固中国旅游强县地位； 强化旅游营销，巩固提高传统客源，着力培育境外客源市场。 加快旅游设施标准化建设，进一步增强旅游综合配套功能； 高标准建设 启动县城3家高星级宾馆建设，以提高县城内的接待能力与档次； 随着道路交通网络系统的进一步优化，成绵九高速公路、成都-九寨沟高速铁路的未来开通也将为九寨沟扩展更大 的旅游度假市场空间。 突出城镇建设， 着力增强城市核 心竞争力 按照“三点一线”组团式发28、展布局和“景区游、县城住”发展方向，逐步把县城打造城最佳休闲度假目的地，把漳扎 镇打造成与景区配套、功能完善、民族文化浓郁的国际旅游精品城镇，把甲蕃古城打造成国际一流的高端会展中心，形 成科学合理的区域发展布局，增强城市核心竞争力。 九寨沟作为世界级的旅游风景区，其知名度和旅游吸引度不断提高，客源市场遍及海内外。随着景区 基础设施和旅游配套设施的不断完善，九寨沟旅游接待人数和旅游收入的持续迅速增长，旅游业已成为 九 寨沟县乃至整个阿坝州的重要支柱产业。但九寨沟旅游产业链尚未完全建立，仍存在旅游结构不合理 、旅 游消费结构不合理、旅游产品单一等不足。目前政府正在积极规划、合理配置，九寨沟的旅游环29、境 和配套 产业将得到极大而迅速的发展。 20 PARTPART 1 1 2 2 区域市场研究区域市场研究/ /九寨沟旅游市场发展概况九寨沟旅游市场发展概况 / /旅游业发展规划旅游业发展规划 规划小结规划小结： “大九寨旅游环线”的确定，将对九寨沟县的旅游市场带来新一轮 的活力； 实施“沟内游、沟外住”向“景区游、县城住”的战略转变，确 立了九寨沟县城作为旅游集散地的中心地位，并将拉动县城的旅 游相关产业发展； 九寨沟县从“观光型旅游”向“休闲度假型旅游”的转变，是对 旅游经济注射的强心针，将大大促进购物、娱乐等休闲消费产业 的布局； 随着交通路网的全面贯通，尤其是直航线路及高铁的开通，将直30、 接带动旅游人数的快速增长，从而进一步刺激和拉动九寨沟的旅 游消费市场，并将促进九寨沟旅游度假产业的快速发展。 21 PARTPART 1 1 2 2 区域市场研究区域市场研究/ /九寨沟旅游市场发展概况九寨沟旅游市场发展概况 / /旅游业发展规划小结旅游业发展规划小结 九寨沟县的商业主要分为三大商圈，老城区商圈、新城区商圈和沟口商圈。老城区的 商业以日常生活服务性商业为主，主要针对县城的居住客群，经营规模较小，商业环境 较差；新城区的商业是随着2005年新城区的规划建设逐渐发展起来，商业环境较好，但 人气明显不足；沟口商业主要分布在九寨沟风景区附近的彭丰村及边边街，经营业态以 旅游特色商品及31、餐饮为主，商业人气与旅游的淡旺季紧密相关。 九寨沟老县城商业九寨沟老县城商业 九寨沟新城商业九寨沟新城商业 九寨沟沟口商业九寨沟沟口商业 22 PARTPART 1 1 3 3 区域市场研究区域市场研究/ /商业发展概况商业发展概况 / / 商业发展概述商业发展概述 彭丰村沿路商业彭丰村沿路商业 边边街商业边边街商业 根据我们的我们市场调研根据我们的我们市场调研，沟口商业是旅游型商业沟口商业是旅游型商业，商业的经营状况与旅游的季节商业的经营状况与旅游的季节 性紧密挂钩性紧密挂钩。 商业分布商业分布 主要分布在彭丰村至九寨沟景区公路沿线及边边街主要分布在彭丰村至九寨沟景区公路沿线及边边街。 2332、 PARTPART 1 1 3 3 区域市场研究区域市场研究/ /商业发展概况商业发展概况 / / 沟口商业概况沟口商业概况 餐饮餐饮 特色特色旅游旅游商商 品品 茶楼茶楼 彭丰村商业概况彭丰村商业概况 24 彭丰村商业业态彭丰村商业业态以以餐饮餐饮、旅游特色商品及茶楼为主旅游特色商品及茶楼为主。 业态分布业态分布 沟口商业业态以旅游特色商品店和餐饮 为主，整体占比达到80%以上，茶楼、酒 吧等休闲娱乐业态较少。旅游特色商品 店主要出售工艺品、藏银首饰、羊毛披 巾及牦牛肉等。餐饮店主要是四川风味， 集中分布在彭丰村及边边街，缺少当地 特色风味食品。 PARTPART 1 1 3 3 区域市场研33、究区域市场研究/ /商业发展概况商业发展概况 / / 沟口商业概况沟口商业概况 商铺类型商铺类型 餐饮餐饮以首层商铺形式为主，面积在 50-100平米之间，少数几家餐饮商铺形式为 一层带二层，面积区间在150-200平米。 特色旅游商品特色旅游商品 均为首层商铺，面积 在3050平米间。 茶楼茶楼以二层商铺形式为主，面积在 100-200平米之间，少数几家茶楼商铺形态为 一层带二层，面积在200-350 平米之间。 租金及空置率租金及空置率 彭丰村商业租金情况，临公路沿线商铺租金在60-80元/平米/月之间，内街商铺租金 在25-30元/平米/月。空置率较低。 经营周期经营周期 沟口商业的季节34、性很强，受九寨沟旅游的淡旺季影响，一般经营期在6-8个月。 PARTPART 1 1 3 3 区域市场研究区域市场研究/ /商业发展概况商业发展概况 / / 沟口商业概况沟口商业概况 25 餐饮餐饮 酒吧酒吧 旅游旅游特色特色商商 品品 边边街商业业态边边街商业业态以餐饮为主以餐饮为主，旅游特色商品为辅旅游特色商品为辅，有少数酒吧及茶楼在经营有少数酒吧及茶楼在经营。 业态分布业态分布 边边街长2.2公里，餐饮及茶楼主要集中于街区东西两端靠近街区入口处；中段主要以特 色商品店及少数酒吧经营为主。 餐饮及茶楼餐饮及茶楼 中中 段段 餐饮及茶楼餐饮及茶楼 边边街边边街 边边街边边街 特色旅游特色旅游35、商商 品品 及酒及酒 吧吧 西西 段段 东东 段段 中中 段段 26 边边街商业概况边边街商业概况 PARTPART 1 1 3 3 区域市场研究区域市场研究/ /商业发展概况商业发展概况 / / 沟口商业概况沟口商业概况 商铺类型商铺类型 餐饮 - 以首层商铺形式为主，面积在30-80 平米之间， 季气候凉爽，大部分经营者会把客人 用餐地点选择在门店外，临近白水河；部分餐饮 经营区设在二层；少数几家餐饮商铺形式为一层 带二层，面积区间在150-200平米。 特色旅游商品 均为首层商铺，面积在 2040平米间。 酒吧、茶楼 酒吧以街铺形式为主，内 部都以挑空层设计，面积在50-80平米之间，茶36、楼 商铺均在二层经营，面积在150-200平米之间。 租金及空置率租金及空置率 边边街商业租金情况，东西两段靠近入口部分，整体空置率较低，租金 在50-60元/平米/月。 中间地段空置率较高，租金最低低至16元/平米/月。 经营周期经营周期 沟口商业的季节性很强，受九寨沟旅游的淡旺季影响。边边街业主一般在4月开始营业，11 月便关掉铺子。 27 PARTPART 1 1 3 3 区域市场研究区域市场研究/ /商业发展概况商业发展概况 / / 沟口商业概况沟口商业概况 沟口商业经营业主及经营状况沟口商业经营业主及经营状况 据访谈，沟口商业的经营业主以外地人为主， 主要来自重庆、成都、湖南等邻近地37、区， 当地经营业主仅占20%左右，且多经营旅游 特色商品。 商业经营状况受旅游客群的影响较大。自从2008年汶川地震以后，旅游客群的消费 水平降低，因此，商铺的经营状况整体受到较大影响。但都反映，今年7月以来，游客 量已经逐渐恢复，经营状况开始好转。 沟口商业客群状况沟口商业客群状况 据了解，沟口商业中购买旅游商品的客群一般是九寨沟旅游客群中的散客。而团队 游客群购物，主要由导游带往与旅行社合作的商家进行购物消费或是由导游个人带往已 建立私人合作关系的商家购物，游客若购买旅游商品，导游则从商品销售价格中抽取 30%的回扣，购物时间一般是在晚上。茶楼、超市等业态的消费客群中游客较少，还是 以本地38、人为主。 28 PARTPART 1 1 3 3 区域市场研究区域市场研究/ /商业发展概况商业发展概况 / / 沟口商业概况沟口商业概况 老城商业概况老城商业概况 依据调研得知依据调研得知，九寨沟老县城商业主要以日常服务型商业为主九寨沟老县城商业主要以日常服务型商业为主，整体经营情况尚可整体经营情况尚可 。 商业分布商业分布 十字街十字街 北北 西西 东东 南南 西西 南南 北北 老城区的商业集中分布在十字街上，东 西长800米左右，南北长300米左右，其中 东西方向的街道是商业主轴线，商铺总量 在300个左右。 老城区的商业形式较为初级，业态布局 混乱，没有出现大型的百货超市店，多为临 街39、商铺，商业环境较差。南面街道上夜晚会 经营烧烤类，共有十几家烧烤摊。 十字街口十字街口 东东 29 PARTPART 1 1 3 3 区域市场研究区域市场研究/ /商业发展概况商业发展概况 / / 老城商业概况老城商业概况 业态构成业态构成 商铺类型商铺类型 餐饮-以二层经营店铺形式为主，面积在80- 200平米之间，部分为首层街铺经营或一层带二层 形式，面积分别在40-200平米之间、100-200平米 之间； 服饰 均为首层商铺，面积在20-80平米间。 超市及饰品 均为首层商铺，面积在20-60平 米之间。 如图可见，老城区的商业 业态主要以服饰和餐饮为主， 总比例占到80%以上。超市及40、饰 品店等其他零售业态占比例很 小。 30 PARTPART 1 1 3 3 区域市场研究区域市场研究/ /商业发展概况商业发展概况 / / 老城商业概况老城商业概况 租金情况租金情况 老城区的商铺租金分布在30-160元/平米月之间，租金跨度较大。十字街口的租金 最贵，主要集中在80100元/平米/月之间，少量可达160元/平米/月，其余店铺的租金 围绕着十字街口呈放射状递减；其中东面街道的租金比南面街道的租金稍贵，最东端租 金为50元/平米/月，最西端租金为30元/平米/月。 经营业主及经营状况经营业主及经营状况 据访谈得知，经营业主中，外地人占到一半比例，多来自川内，外省经营者则多来 自41、湖南、江西，且经营年份均已很长，大多已定居在九寨沟县城。商业客群主要针对县 城居住人口，经营情况较好。 经营时间经营时间 县城的娱乐服务业较少，基本无夜生活。店铺一般在早上十点左右才开门，夜晚在 九点左右关门。 31 PARTPART 1 1 3 3 区域市场研究区域市场研究/ /商业发展概况商业发展概况 / / 老城商业概况老城商业概况 新区商业概况新区商业概况 新区的商业起步较晚新区的商业起步较晚，于于20052005年随着新城区的落成逐渐兴起年随着新城区的落成逐渐兴起。目前经营业态以餐目前经营业态以餐 饮及休闲类为主饮及休闲类为主，服饰及超市类占比较小服饰及超市类占比较小。新城区由于居住42、人口较少新城区由于居住人口较少，商业人气商业人气 与老城区相比较差与老城区相比较差，但是商业环境较好但是商业环境较好。由于政府较重视投资规划由于政府较重视投资规划，普遍认可新普遍认可新 城区未来的商业发展前景城区未来的商业发展前景。 商业分布商业分布 集中分布于九乐商业广场、九乐花苑、九旅花园、永丰花园项目商铺，其中九乐商 业广场作为商业核心。新城区的商业档次稍高于老城区，休闲娱乐氛围比老城区浓厚。 九旅九旅花园花园商商 业业 九乐九乐商业商业广广 场场 九乐花苑商业九乐花苑商业 永丰永丰花园花园商商 业业 32 PARTPART 1 1 3 3 区域市场研究区域市场研究/ /商业发展概况商业43、发展概况 / /新城商业概况新城商业概况 业态构成业态构成 如图可见，新城区的商 业业态主要以餐饮为主， 总比例占到50%左右，其次 是超市零售店及茶楼、KTV 等休闲业态。 新区商业环境较好，九乐商业广场作为商业核心，其业态以大型餐饮及KTV、茶楼 等休闲商业为主，服饰为辅。 九乐花苑、九旅花园、永丰花园，商业业态布局较为混乱，尚未形成特色精品街区。 PARTPART 1 1 3 3 区域市场研究区域市场研究/ /商业发展概况商业发展概况 / / 新城商业概况新城商业概况 33 租金租金、售价及空置率售价及空置率 新区的商业主要为社区底商，通常为二层，一层为零售店铺，二层一般为餐饮或茶楼。 44、二层商业除了位于商圈核心的九乐商业广场以外，其余都基本空置，空置率达到90%以 上。 从租金情况看，目前九乐商业广场区域的租金最高，首层商铺租金在25-35元/平米/ 月，二层商业以经营大型茶楼、KTV为主，由当地业主购买自主经营；永丰花园由于商 业氛围差，整体租金仅为九乐花园的一半左右。 从售价情况看，目前新区除了九乐花苑的部分商铺能卖到6000-8000元/平米之外，其 他地段的商铺售价一般都维持在30004000元/平米之间。 34 项目项目 首层平均租金首层平均租金 首层空置率首层空置率 主要业态构成主要业态构成 永丰花园一期 14元/平米 月 95% 特色小吃 九旅花园 17元/平米45、 月 50% 餐饮、茶楼 九寨花园 21元/平米 月 50% 餐饮 九乐花苑 25元/平米 月 10% 服饰、超市 九寨沟县新城区的商业租金及空置率九寨沟县新城区的商业租金及空置率 PARTPART 1 1 3 3 区域市场研究区域市场研究/ /商业发展概况商业发展概况 / / 新城商业概况新城商业概况 。 商铺类型商铺类型 餐饮以首层经营店铺形式为主，面积在 30-300平米之间，部分大型餐饮商业为二层店铺 经营形式，面积分别在300-500平米之间； 茶楼、KTV均为二层店铺形式，面积在 300-1000平米之间。 服饰 均为首层商铺，面积在20-80平米间 超市及便利店 均为首层商铺，面46、积在20- 200平米之间。 经营业主及经营状况经营业主及经营状况 据访谈，新区商铺经营者以本地人为主。大型餐饮和茶楼经营较为火爆，尤以味 当家、养胃堂等知名餐饮为代表。特色小吃主要是四川风味小吃，由于人气不旺，经 营情况较差。服饰类及超市类，经营情况一般。 经营时间经营时间 与老城区一样，新区店铺一般在早上十点左右才开门，傍晚在九点左右关门。茶楼、 KTV等休闲娱乐场所例外，其营业时间至凌晨2点。 35 PARTPART 1 1 3 3 区域市场研究区域市场研究/ /商业发展概况商业发展概况 / / 新城商业概况新城商业概况 商业发展概况总结商业发展概况总结 1 1 商业环境较差商业环境较差47、 沟口、老县城商业环境“脏、乱、差”，新县城因起步较晚，商业 环 境较好，但并未形成浓厚的商业氛围。 2 2 商业业态较为初级商业业态较为初级，无特色无特色、精品商业精品商业 3 3 租金有明显的租金有明显的“区域性区域性” 4 4 现有商业无法满足游客的需求现有商业无法满足游客的需求 36 3个商业圈的业态均较为初级，沟口主要满足游客对于对于当地特产 的购物需求，而老县城和新县城由于无特色商业，未能对游客形成吸 引，从而消费人群主要以本地居民为主。 沟口商业租金大多在5060元/平方米/月，且空置率较低；老城租金 跨度较大，在30160元/平方米/月之间，且空置率中心街区低， 新城租金最低，集中在2