1、目录目录1234l物业产权结构复杂，租金及租赁年限标准不统一；物业产权结构复杂，租金及租赁年限标准不统一；l标杆品牌、餐饮等大商家洽谈周期长，业主意见不统一前，标杆品牌、餐饮等大商家洽谈周期长，业主意见不统一前，无法安排正式合同签署；无法安排正式合同签署；l商家对租赁小业主物业有抵触心理，不愿直接对业主，对商家对租赁小业主物业有抵触心理，不愿直接对业主，对后期租金支付有异议；后期租金支付有异议；l对商户的管理力度不足，特别是在不成熟的项目中，管理对商户的管理力度不足，特别是在不成熟的项目中，管理方物业控制权严重不足，对后期的项目调整有严重的影响；方物业控制权严重不足，对后期的项目调整有严重的影2、响；l二次招商工程改造复杂、费用较高。二次招商工程改造复杂、费用较高。56首先要先了解业主的类型首先要先了解业主的类型7l业主所在位置范围广，联系困难；业主所在位置范围广，联系困难；l业主只考虑当前租金利益不考虑长远业主只考虑当前租金利益不考虑长远发展；发展；l愿意委托的业主不愿委托年限较长；愿意委托的业主不愿委托年限较长；l销售时承诺回报率和现实回报率差异销售时承诺回报率和现实回报率差异太大，业主接收不了；太大，业主接收不了；l部分业主物业转手，导致关键点物业部分业主物业转手，导致关键点物业无法租赁；无法租赁；l部分业主对宝龙失去信心，不租不卖宁肯闲置不管；部分业主对宝龙失去信心，不租不卖宁3、肯闲置不管；l无法提供租赁发票。无法提供租赁发票。8（1 1）有联系电话的业主：）有联系电话的业主：轮流洽谈轮流洽谈上门拜访上门拜访商户洽谈商户洽谈关系洽谈关系洽谈打压式洽谈打压式洽谈9（2 2）无联系电话的业主：）无联系电话的业主：地产公司地产公司资料查找资料查找发快递发快递寄函件寄函件居住地居住地物业查找物业查找公司内部公司内部营运、物业营运、物业配合查找配合查找10l了解业主职业背景、家庭情况、性格及业主对投资该商铺的期望值等；l在平日的工作中与业主建立友好关系，搭建沟通平台；l与业主沟通过程中，要明确谈话目的，注意语言的组织和表达；l注意倾听业主的谈话，扮演业主的“撒气筒”；l为业主创建“贵宾服务”；l为业主提供投资顾问，分析投资回报等问题；111、熟客带生客熟客带生客2、主攻影响力大的业主主攻影响力大的业主3、先易后难先易后难4、拖一打一拖一打一5、情感策略情感策略6、钉子户处理