1、住宅目标成本评审及答疑 案例（2015年2月版） 华润置地有限公司 工程管理部 成本组 2 华润置地有限公司华润置地有限公司 目 录 1、资料完整性 2、数据一致性 3、合规性 4、合理性 5、附件 3 华润置地有限公司华润置地有限公司 1 资料完整性 按照华润置地开发成本管理制度，住宅项目在方案阶段报规通过后20天内 ，大区上报目标成本资料。 目标成本资料同时发送工程管理部与财务部，两部门分别对成本资料和财务资料 的完整性进行审核，对不完整的资料予以驳回。 完整的目标成本资料包括： 按格式要求编制的汇报PPT 按格式要求编制的目标成本基础表（包含财务表6张） 大区审批记录（需大区成本分管领导2、签字） 产品配置标准表 关键性图纸 4 华润置地有限公司华润置地有限公司 1 资料完整性 2015年汇报PPT在2014年基础上进行了更新，新模版格式择期下发。 增加内容 1、项目当前情况 2、项目周边竞品对标 3、关键节点评审情况 4、当地毛坯房交付标准 5、公建配套产权及后期运 营计划 6、目标成本沟通会需解决 的问题 7、车位配建要求及实际配 建情况 项目当前情况： （1）前期工程（三通一平、临设）； （2）土方、护壁、降水、桩基进度； （3）总包备案或招标定标情况； （4）销售设施情况（规模、进度）。 周边竞品对标从以下方面： （1）售价； （2）V2.0产品标准单方。 5 华润置地有3、限公司华润置地有限公司 2 数据一致性 基础数据前后一致勾稽关系正确无误 1、基础数据前后一致 基础测算表、汇报PPT中的数据应保持一致，特别注意基础测算表中的数据更新后， 对应修改汇报PPT的相关数据。 基础数据前后一致性由大区合约部负责审核。 6 华润置地有限公司华润置地有限公司 2 数据一致性 基础数据前后一致勾稽关系正确无误 2、勾稽关系正确无误 勾稽关系是否正确的判断标准： 概念理解是否与要求一致。 例： A、可售面积中不包含地下室面积 置地某项目，分为独立地下室、高层、底商、独立商业四个核算对象，独立地下室车位面积13345、 高层可售面积48605、底商可售面积943、独立商业可4、售面积5822，项目整体可售面积为 （48605+943+5822）=55370。 B、项目可售比=项目总可售面积/项目总建筑面积 A中所述项目，独立地下室建筑面积14636、高层建筑面积56256、底商建筑面积978、独立商业 建筑面积5951。 项目总建筑面积（14636+56256+978+5951）=77821，该项目可售比为55370/77821=71%。 7 华润置地有限公司华润置地有限公司 2 数据一致性 基础数据前后一致勾稽关系正确无误 2、勾稽关系正确无误 勾稽关系是否正确的判断标准： 是否有反常情况出现。 勾稽关系由大区合约部负责审核。 例： A、成本计量面积建筑面积可售面5、积 B、一般情况下，塔楼地下室建筑面积应与成本计量面积一致，如发现不一致需了解原因。置地某项目，高 层塔楼地下室建筑面积为5087.47，成本计量面积为8083.79，经了解，由于塔楼地下室外墙的不规 整，造成塔楼地下室出现开放的空腔，此部分不计算建筑面积，但计算成本计量面积。 C、屋面面积与总建筑面积、层数有一定勾稽关系。置地某项目，高层住宅，测算表中屋面面积为15838， 根据各高层地上建筑面积及层数估算屋面面积约7000，后经复核发现测算表有误，进行更正。 D、楼梯间栏杆长度与层高有一定的勾稽关系。 E、阳台栏杆每户平均在8m以内正常。 8 华润置地有限公司华润置地有限公司 3 合规性 6、成本核算对象 的确定 成本分类及 归集 住宅限额指标 成本归集 方案成果合 规性 V1.0限额指标 达标合规性 V2.0限额指标 达标合规性 1、成本核算对象的确定 独立地下室 独立公共配套 其他核算对象按业态进行设置 核算对象由大区合约部初步审核，工程管理部复核。 独立地下室范围划分参照住宅建安成本限额设计指标（V1.0版）。 当独立商业的地下室与大地下室各自有外墙时，区分为独立商业地下室与独立地下室。除此之外，按 统一的独立地下室测算。 独立的公共配套建筑，如幼儿园、学校、会所、农贸市场等，作为单独的核算对象进行测算。 非独立的配套用房，如物管用房、设备用房、居委会、文化活动中心等，成本就7、近归集至各业态产品 中。 临时售楼处和样板间，作为单独的核算对象进行测算。财务核算时，将此部分成本转入销售设施费。 9 华润置地有限公司华润置地有限公司 3 2、成本分类及归集 成本分类和归集按照华润置地成本科目住宅项目成本归集原则（2014年5月） 执行。 成本归集由大区合约部初步审核，工程管理部复核。 案例：以下各成本应归集到哪个科目？ 地下室开荒保洁费归集到前期及后期其他费科目。 塔楼物业用房装修工程成本作为物业启动费归集到前期及后期其他费科目。 独立地库地面车位划线成本归集到环境景观工程交通设施费 科目。 临时围挡若在总包范围归集到施工措施费科目下，若是展示用围挡归集到销售设施费中。 8、空调开洞属于土建工程，归集到粗装科目中。 商业的入户玻璃地弹门归集到外饰面工程中。 地下室顶板上防水层及其相关找平和保护层归集到防水工程中，其他层做法归集到园林景观工程成本科目里。 防雷接地：接闪器、引下线归集至单体地上，接地装置归集至塔楼地下室和独立地下室。 二次改造包括拆除栏杆、封窗、成品保护，这三个成本应该分别归集在栏杆工程、外窗工程、措施费科目中。 合规性 成本核算对象 的确定 成本分类及 归集 住宅限额指标 成本归集 方案成果合 规性 V1.0限额指标 达标合规性 V2.0限额指标 达标合规性 10 华润置地有限公司华润置地有限公司 3 合规性 成本核算对象 的确定 成本分类及 归集9、 住宅限额指标 成本归集 方案成果合 规性 V1.0限额指标 达标合规性 V2.0限额指标 达标合规性 3、住宅限额指标成本归集 V1.0标准层层高、地下车库层高 定义见住宅建安成本限额设计指标（V1.0），注意地下车库一层层高、地下 车库其他层层高与标准层层高定义的区别。 标准层层高是指标准层楼板面到上层楼板面的垂直高度 地下车库一层（B1层）层高为楼地面建筑完成面与顶板结构板面之间的垂直 高度 其他地下各层层高为楼地面建筑完成面之间的垂直高度 案例： 某置地项目，地下室一层净高2.2m，梁高0.65m，机电管线预留0.6m，地面建筑做法预留0.1m。 按照V1.0的描述，地下室一层层高是指10、楼地面建筑完成面与顶板结构板面之间的垂直高度。故地面建筑 做法预留不计算在地下室一层层高之内，按V1.0口径本项目地下车库层高应为3.45m。 11 华润置地有限公司华润置地有限公司 3 合规性 成本核算对象 的确定 成本分类及 归集 住宅限额指标 成本归集 方案成果合 规性 V1.0限额指标 达标合规性 V2.0限额指标 达标合规性 3、住宅限额指标成本归集 V1.0窗地比、V2.0外窗单方 定义见住宅建安成本限额设计指标。特别注意，有通过二次改造赠送面积的部位， 按交付小业主的状态计算窗地比，按改造之后的成本计算单方成本。 以“封阳台“的 方式赠送面积的，外门窗展开面积要包含阳台的封窗面积11、，扣除阳台门的面积。 外门窗的拆改成本，计入V2.0对标的外窗单方。 窗副框成本，计入V2.0对标的外窗单方。 案例： 置地某项目，多层通过后期阳台拆栏杆、封窗等改造方式赠送面积。拆栏杆成本归集进入栏杆工程、 封窗成本归集进入外窗工程。 改造之前窗地比为0.17，改造之后窗地比为0.20。V1.0对比时，多层窗地比按照0.20进行对标。 改造之前外窗单方为441元/，封窗改造成本59元/，V2.0对标外窗单方为500元/。 12 华润置地有限公司华润置地有限公司 3 合规性 成本核算对象 的确定 成本分类及 归集 住宅限额指标 成本归集 方案成果合 规性 V1.0限额指标 达标合规性 V2.012、限额指标 达标合规性 3、住宅限额指标成本归集 V1.0墙地比 定义见住宅建安成本限额设计指标（V1.0）。特别注意，墙地比与外饰面系数的 区别。赠送面积部位，K3按交付小业主的状态计算。 墙地比=窗地比+外饰面系数 空调百叶面积不计入外饰面面积。 以“封阳台”方式赠送面积的，改造之后从“外墙“变为”内墙”的墙面，不计入外墙展开面积。 案例： 置地某项目，多层通过后期阳台拆栏杆、封窗等改造方式赠送面积。 改造之前墙地比为1.12，其中窗地比为0.17，外饰面系数为0.95。 改造之后墙地比为1.07。其中窗地比为0.20，外饰面系数为0.87。 V1.0对比时，多层墙地比按照1.07进行对标。13、 13 华润置地有限公司华润置地有限公司 3 3、住宅限额指标成本归集 V1.0地上单体钢筋、混凝土含量 定义见住宅建安成本限额设计指标（V1.0）。特别注意对标的钢筋总量不包含施 工损耗和措施钢筋，在做测算表时，施工损耗和措施钢筋的比例在工程量调整系数中予以 考虑。 V1.0第12、13页表格中的数据，适用于C类地面粗糙度、II/III类场地、标准层3m的单体，条件不符 时按规则进行修正。 只对地上单体的技术指标进行修正。 二层塔楼地下室的指标应为（一层塔楼地下室指标+塔楼地上指标1.3）/2。 三层塔楼地下室含量=（一层塔楼地下室指标+塔楼地上指标21.3）/3。 四层塔楼地下室指标=（一14、层塔楼地下室指标*1.2+塔楼地上指标*3）/4。 案例： 置地某项目，高层塔楼总钢筋含量42.5kg/，施工损耗和措施钢筋调整系数1.02，按 42.5/1.02=41.67kg/进行V1.0对标。 合规性 成本核算对象 的确定 成本分类及 归集 住宅限额指标 成本归集 方案成果合 规性 V1.0限额指标 达标合规性 V2.0限额指标 达标合规性 14 华润置地有限公司华润置地有限公司 3 3、住宅限额指标成本归集 V1.0独立地下室钢筋、混凝土含量 定义见住宅建安成本限额设计指标（V1.0）。特别注意V1.0手册第14页表3.11 中，“连接各主体结构的综合全埋地下室”指的是非人防普通地下15、室，“含部分6级人防 地下室”指的是人防地下室。 覆土厚度1.2m时，按V1.0中所述规则对指标进行修正。 三层地下室钢筋含量在二层地下室数据基础上减20kg/，混凝土含量在二层地下室数据基础上减 0.15m/。（暂按此执行） 四层地下室钢筋含量在一层地下室数据基础上减45kg/，混凝土含量在一层地下室数据基础上减0.35 m/。（暂按此执行） 合规性 成本核算对象 的确定 成本分类及 归集 住宅限额指标 成本归集 方案成果合 规性 V1.0限额指标 达标合规性 V2.0限额指标 达标合规性 15 华润置地有限公司华润置地有限公司 3 3、住宅限额指标成本归集 V2.0外墙饰面单方 定义见住宅16、建安成本限额设计指标（V2.0）。特别注意，外墙抹灰不计入V2.0 对标指标，外墙涂料腻子、面砖粘结剂计入V2.0对标指标。 外墙饰面工程科目中，包括各种饰面及基层、屋面饰面工程、各种外墙百叶窗。 V2.0外墙饰面单方指标，不包括外墙抹灰、屋面饰面成本。 住宅的幕墙计入V2.0对标。 计算范围为项目所有住宅楼栋的裙楼和塔楼。 案例： 置地某项目，小高层外饰面展开面积39766，涂料成本368万元，石材成本141万元，外墙外抹灰成 本113万元，屋面瓦成本113万元，空调百叶成本18万元。 V2.0外墙饰面单方为：（368+141+18）10000/39766=133元/ 合规性 成本核算对象 17、的确定 成本分类及 归集 住宅限额指标 成本归集 方案成果合 规性 V1.0限额指标 达标合规性 V2.0限额指标 达标合规性 16 华润置地有限公司华润置地有限公司 3 3、住宅限额指标成本归集 园林景观工程单方 定义见住宅建安成本限额设计指标（V2.0）。特别注意与环境景观科目的差异， V2.0对标指标不含交通设施费成本。排水板、土工布成本，归集计入园林景观软景工程。 园林景观面积包括红线内、外的园林景观。 按秦岭、淮河为界限区分南方北方，南方在限额值降低25元/，北方增加25元/。 容积率大于5.0时，用“相对地上建筑面积的限额指标”，容积率小于2.5时，指标由总部与大区共同确 定。 案18、例： 置地某项目，排水板、土工布成本最初放在地下室屋面工程中，经调整后，归集到园林景观工程。 合规性 成本核算对象 的确定 成本分类及 归集 住宅限额指标 成本归集 方案成果合 规性 V1.0限额指标 达标合规性 V2.0限额指标 达标合规性 17 华润置地有限公司华润置地有限公司 3 3、住宅限额指标成本归集 入户门单方指标 定义见住宅建安成本限额设计指标（V2.0）。特别注意与成本科目口径的 区别。 户型设计有入户花园的，两个入户门均归集在入户门科目中。但V2.0对标时，只计第一道入户 门。 合规性 成本核算对象 的确定 成本分类及 归集 住宅限额指标 成本归集 方案成果合 规性 V1.019、限额指标 达标合规性 V2.0限额指标 达标合规性 18 华润置地有限公司华润置地有限公司 3 3、住宅限额指标成本归集 标准层电梯厅精装修单方指标 定义见住宅公共空间精装修产品配置标准及成本限额指标，特别注意表1- 2“精装修成本归集范围“。 地下电梯厅、地下走道精装修工程成本归集到地上电梯厅及公共空间精装工程科目下。但与地上分 开测算。 地下电梯厅与地下通道的成本分开测算。 精装修区域，总包负责的机电管线预埋成本，不计入对标范围。但从总包预留点位到精装点位之间 的配管穿线成本，计入对标。 案例： 置地某项目，小高层标准层电梯厅与公共空间精装修工程，精装修工程成本860元/，甲供物资单 方成20、本540元/，总包机电布线85元/。 对标指标=860+540=1400元/。 合规性 成本核算对象 的确定 成本分类及 归集 住宅限额指标 成本归集 方案成果合 规性 V1.0限额指标 达标合规性 V2.0限额指标 达标合规性 19 华润置地有限公司华润置地有限公司 3 3、住宅限额指标成本归集 首层大堂、地下大堂精装修成本 定义见住宅公共空间精装修产品配置标准及成本限额指标 ，特别注意表1-2“精装 修成本归集范围“。 地下大堂精装修工程成本归集到地上大堂精装工程科目下。但与地上分开测算。 精装修区域，总包负责的机电管线预埋成本，不计入对标范围。但从总包预留点位到精装点位之间的配 管穿线成21、本，计入对标范围。 首层大堂地面铺贴面积包括首层电梯厅面积。 大堂单元门、吊灯成本，计入对标范围。 大堂软装归集进入特殊设备成本科目，不计入对标范围。 案例： 置地某项目，首层大堂面积17、首层电梯厅面积13，首层大堂精装修标准为3500元/、首层电梯厅 精装修标准为2000元/，大堂单元门成本50000元。 V2.0首层大堂精装修成本指标=（350017+200013）+50000/（17+13）=4517元/。 合规性 成本核算对象 的确定 成本分类及 归集 住宅限额指标 成本归集 方案成果合 规性 V1.0限额指标 达标合规性 V2.0限额指标 达标合规性 20 华润置地有限公司华润置地22、有限公司 3 4、方案成果合规性 方案成果合规性从五个方面进行复核。 档次合规性 精装档次划分为T、A、B、C、D五档，按售价、售价比、利润率的顺序进行判定，若不满足 划分条件需降一档。 合规性 成本核算对象 的确定 成本分类及 归集 住宅限额指标 成本归集 方案成果合 规性 V1.0限额指标 达标合规性 V2.0限额指标 达标合规性 21 华润置地有限公司华润置地有限公司 3 4、方案成果合规性 方案成果合规性从五个方面进行复核。 可售比、可售单方 项目可售比=项目可售面积/项目建筑面积，可售面积不含地下室面积（举例） 可售单方=开发成本/项目可售面积 严格控制地下车库面积、独立配套设施面积23、配套用房面积、售楼处和样板间面积。 计容面积最大化 复核计容面积是否按容积率做足 合规性 成本核算对象 的确定 成本分类及 归集 住宅限额指标 成本归集 方案成果合 规性 V1.0限额指标 达标合规性 V2.0限额指标 达标合规性 22 华润置地有限公司华润置地有限公司 3 4、方案成果合规性 方案成果合规性从五个方面进行复核。 地面车位最大化 在满足政府要求的情况下，能够设置在地面的车位必须全部设置在地面以上。 目标成本评审时，大区提供拿地规划条件及当地政府要求。 地下车位最小化 按政府要求的最低限设置最少的地下车位。 严格控制地下车位面积，按照V1.0限额要求进行对标。 控制地下车库规整24、度，提高停车效率。 合规性 成本核算对象 的确定 成本分类及 归集 住宅限额指标 成本归集 方案成果合 规性 V1.0限额指标 达标合规性 V2.0限额指标 达标合规性 23 华润置地有限公司华润置地有限公司 3 5、V1.0限额指标达标合规性 V1.0各项指标严格按照限额手册进行对标，注意目标成本评审计算达标率时，按 业态进行对标，同一业态只计算一组指标，与手册中按楼栋进行对标有所不同。 多层、小高层不进行K1标准层层高、K2窗地比、K3墙地比三项指标的对标 K4地下车库层高在达标率计算时，只计入B1、B2层层高 塔楼地下室钢筋、混凝土含量不计入达标率计算 达到标杆值的指标计入A1达标率，在25、标杆值与高限值之间的指标计入A2达标率。只有一个限额值的 指标，限额值即标杆值。 案例： 置地某项目，住宅为高层、超高层两个业态，地下车库3层。本项目考核指标15个（高层K1-3， K6-7，超高层K1-3，K6-7，地下车库K4（B1、B2）、K5、K8-9）。 置地某项目，住宅为小高层、高层两个业态，地下车库1层。本项目考核指标11个（小高层K6-7， 高层K1-3，K6-7，地下车库K4-5、K8-9）。 合规性 成本核算对象 的确定 成本分类及 归集 住宅限额指标 成本归集 方案成果合 规性 V1.0限额指标 达标合规性 V2.0限额指标 达标合规性 24 华润置地有限公司华润置地有限26、公司 3 6、V2.0限额指标达标合规性 外墙饰面、外窗、园林景观、入户门成本标准按照住宅建安成本限额指标V2.0对 标。 标准层电梯厅及走道、首层大堂、地下大堂、地下电梯厅、地下通道精装修标准按照 住宅公共空间精装修产品配置标准及成本限额指标对标。 地下大堂、地下电梯厅、地下通道分指标对标 C档标准层电梯厅和走廊分指标对标 B、C、D档不准设置地下大堂 合规性 成本核算对象 的确定 成本分类及 归集 住宅限额指标 成本归集 方案成果合 规性 V1.0限额指标 达标合规性 V2.0限额指标 达标合规性 25 华润置地有限公司华润置地有限公司 4 合理性 内部类似项目单体对标合理性 内部类似项目27、单体对标合理性 目标成本评审专业沟通会时，由总部工程管理部确定内部对标项目及对标内容， 由大区牵头完成内部类似项目单体对标。 独立地下室 因土石方及基础工程项目之间不存在可比性，主要对土建类成本进行对标。 影响独立地下室土建成本的因素，影响程度从大到小为 地下室层数、人防等级、柱网尺寸、地震烈 度、覆土厚度、结构类型、地下室层高、抗浮水位、底板厚度、地下室规整度、批复时间。 塔楼地下室 主要对土建类成本进行对标。 影响塔楼地下室建安成本的因素，影响程度从大到小为地下室层数、人防等级、地震烈度、地下 室结构类型、抗浮水位、底板厚度、地下室规整系数、批复时间。 26 华润置地有限公司华润置地有限公28、司 4 合理性 内部类似项目单体对标合理性 高层、超高层塔楼 内部类似项目单体对标合理性 目标成本评审专业沟通会时，由总部工程管理部确定内部对标项目及对 标内容，由大区牵头完成内部类似项目单体对标。 多层、小高层塔楼 主要对建安成本进行对标。 影响多层、小高层塔楼单体建安成本的因素，影响程度从大到小为 交付条件、容积率、项 目成本档次、产品线、立面风格、地震烈度、层高、场地类别、风压、地面粗糙度、户均 面积、塔楼层数、建筑物高度、批复时间 主要对建安成本进行对标。 影响高层、超高层塔楼土建成本的因素，影响程度从大到小为 交付条件、容积率、项目 成本档次、产品线、立面风格、风压、地震烈度、层高、地面粗糙度、场地类别、户均面 积、塔楼层数、建筑物高度、批复时间。 感谢聆听