1、1 附件 2.3 项目定档成本分摊原则 (2016 年 4 月版) 本成本分摊原则适用于项目定档时房地产全成本房地产全成本的分摊，包括土地成本、房地产开 发成本，房地产开发费用。 一、 土地成本分摊 一、 土地成本分摊 根据项目具体情况，结合财务核算手册（18.4.5.2）要求，选择对本项目最有利的 土地分摊方案，将土地成本分摊到各期及各期产品。一级成本分摊原则指跨期成本分摊， 一般可采用市价法，占地面积法及地上可售建筑面积法。其中，占地面积是指建筑物所 占有或使用的土地水平投影面积，一般按底层建筑面积进行计算，绿化、道路、无产权 公配等公共设施占用土地需分摊到住宅或其他持有物业成本中。含有别2、墅、酒店、商业 等物业类型的低密度综合用地可按各物业类型的占地面积及土地出让年限两个指标综合 计算对土地成本进行分摊。二级成本分摊原则指本期内各核算产品间的成本分摊，一般 可采用占地面积法及地上可售建筑面积法。参与分摊的成本归集对象一般不包括地下室 或者地下（半地下）商业，但是，如果地下室或地下（半地下）商业需按照地上一定折 算比例计算基础土地价款的除外，如地下商业按照标准地价的 50%计算土地价款。需注意 的是，上述参与分摊土地成本的地下室或地下（半地下）商业需考虑按比例折算可售建 筑面积。 二、 房地产开发成本分摊房地产开发成本分摊 房地产开发成本分摊原则分两级，一级成本分摊原则指跨期成本3、分摊，二级成本分 摊原则指本期内各核算产品间的成本分摊。项目的核算产品类型分为：住宅、购物中心、 商业街、写字楼、公寓、酒店、底商等，原则上地下室不做为核算产品类型，仅在上述 核算产品类型的车位性质为销售时，按车位保留成本处理。 2 1、一级成本分摊原则 1、一级成本分摊原则 一级成本分摊主要指单体外成本单体外成本的跨期跨期分摊，对应成本科目 2.1、2.2.1、2.3-2.7。 原则上按核算产品可售建筑面积（不含地下室建筑面积）将单体外成本分摊至各分期， 若有地下商业，地下商业部分也应计入相应产品可售建筑面积。特殊情况以总部财务部 意见为准。 2、二级成本分摊原则 2、二级成本分摊原则 二级4、成本分摊主要指本期本期内地下室（含土石方及基础处理工程）和单体外成本地下室（含土石方及基础处理工程）和单体外成本的分 摊。 分摊原则如下： 2.1 地下室跨业态划分地下室跨业态划分 当核算产品存在跨业态（开发成本、在建投资性房地产、在建工程）情况时，需要 按下述方法将地下室成本分摊到各业态，在计算各产品独立的净利润率时，不考虑车位 的租金收入。 按各核算产品的“车位配比”将地下室成本分摊至各核算产品。成本分摊时各核算 产品的车位配比个数的计算，主要结合产品功能设计配建指标计算，但同时考虑政府规 划要求配建指标，即当产品功能设计配建指标超过政府规划要求配建指标时，按产品功 能设计配建指标计算；当5、某核算产品的产品功能设计配建指标低于政府规划要求配建指 标时，按政府规划要求配建指标计算（调增配建指标） ，其他核算产品的配建指标根据产 品功能设计配建指标的比例等比调减。即“依据产品功能设计配建指标分配，但需最低 满足政府规划要求原则” 。 举例：举例：某项目分期共有? 4? 种核算产品类型：万象城、可售商业街、写字楼、酒店， 商业建筑面积分别为? 100,000m 2、30,000m2、50,000m2，酒店客房数量为? 500? 个，地下车 库建筑面积? 80,000m 2，配建车位? 1,800? 个，全部为地下车位。根据上述“依据产品功能 设计配建指标分配，但需最低满足政府规划要求原6、则”计算万象城、可售商业街、写字 楼、酒店应分摊车位配比分别为：58.50%、18.33%、13.89%、9.28%，应分摊独立地下室 建筑面积分别为：46,800m 2、14,664m2、11,112m2、7,424 m2，以此分摊的建筑面积计算 各核算产品应分摊的独立地下室成本。计算明细见下表： 3 核算产 品 商业建筑 面积(m 2) 或客房数 量（个） 成本分摊 产品功能配建指标 政府规划要求配建指标 车位配建个数 车位配 比 应分摊独立地下室建 筑面积(m 2) (个/100m 2或个 /单位客房) 车位配 建个数 (个/100m 2 或个/单位 客房) 车位配 建个数 万象城 107、0,000 1.1 1100 1.0 1000 1053 调减 47 个 58.50% 46800=8000058.5% 可售商 业街 30,000 1 300 1.1 330 330 调增 30 个 18.33% 14664=80000 18.33% 写字楼 50,000 0.45 225 0.5 250 250 调增 25 个 13.89% 11112=80000 13.89% 酒店 500 0.35 175 0.3 150 167 调减 8 个 9.28% 7424=800009.28% 合计 1800 1730 1800 100.00% 80,000 注：在确认每个核算产品应分摊的车位8、数时，首先依据“按产品功能配建指标”和“政府规划要求配 建指标”计算每个核算产品的配建车位数，假如是 3 个核算产品 a、b、c，计算的车位数是 A1、B1、 C1 和 A2、B2、C2，如果 A1 、B1、C1 均对应大于等于 A2、B2、C2，则这 3 个核算产品车位数按 A1、 B1、C1 计算；如果 A1 小于 A2（假设小 D 个） ，而 B1B2，C1C2，则 a 产品车位数按 A2 计算，b 产 品车位数=B1-D*B1/（B1+C1） ，c 产品车位数=C1-D*C1/（B1+C1） ；如果调整后（B1-D*B1/（B1+C1） ） B2,则 b 产品车位数按 B2 计算，c 9、产品车位数=C1-（D-（B1-B2） ） 。 2.2 地下室有车位保留成本 地下室有车位保留成本 当核算产品有销售性质地下车位时，需考虑车位保留成本。需注意的是，当出现地下 室为多个跨业态核算产品共用情形时，应先按“2.1 地下室跨业态划分”中所述原则 将地下室成本分摊至各核算产品后再考虑车位保留成本，除车位保留成本外，其余部分 地下室成本只允许分摊至相应核算产品内，不允许跨产品分摊。一般销售性质车位按以 下原则保留车位成本： （1）当车位售价大于其建造成本时，一般直接按建造成本保留成本；如果地上产品 的综合毛利率超过车位毛利率较多（5? 个百分点） ，车位可按接近但不超过最低毛利率产 品的10、毛利率保留成本，其余成本分摊给地上产品； （2）当车位售价小于其建造成本时，按接近但不超过最低毛利率产品的毛利率保留 成本，其余成本分摊给地上产品。 4 2.3 单体外成本单体外成本 单体外成本分摊划分为两种情形： （1）土石方及基础处理工程成本在分摊时先全部转入地下室总成本内，随地下室按 各核算产品的“车位配比”分摊至各核算产品； （2）其余部分单体外成本同一级分摊原则，原则上按核算产品可售建筑面积（不含 地下室建筑面积）分摊至各核算产品，若有地下商业，地下商业部分也应计入相应产品 可售建筑面积。特殊情况以总部财务部意见为准。 三、 房地产开发费用分摊 三、 房地产开发费用分摊 原则上按核算产品总建筑面积（不含地下室建筑面积）将开发费用分摊至各分期，若 有地下商业，地下商业部分也应计入相应产品建筑面积。将本期开发费用分摊至产品时， 根据可售建筑面积分摊。对于可售物业，分期销售费用与开发间接费用里销售设施费合 计控制在营业额的 2.2%以内，分期管理费用与开发间接费用里其他费用合计控制在营业 额 2%以内。