1、郑州 华润万象城商业定位报告前言郑州华润万象城商业定位报告，将以项目实地调研为市场依据，结合对地块特性、消费者需求、零售商意愿的详尽分析，寻求本项目商业机会点；并综合考虑业主收益与开发愿景，得出最适应该地块开发的商业规模及形式。1.02.03.04.05.06.07.08.0郑州宏观市场发展现状中原城市群研究消费者调研分析零售市场调研分析华润万象城产品借鉴分析项目整体定位商业细化定位相关建议目录郑州宏观市场发展现状 郑州宏观市场分析 郑州写字楼市场发展分析 郑州酒店市场发展分析 郑州商业市场发展分析 郑州宏观市场总结1.01.11.21.31.41.5郑州是中国重要铁路、公路、航空枢纽之一，中2、国中部经济区中心城市。辖5市1县6区，总面积7446.2平方公里，常住人口752.1万，其中城区面积1010平方公里，市区人口330万。到2010年，郑州市域内总人口将达810万人，其中，中心城区总人口将达400万。1.1.1 郑州城市概况郑州是中国重要铁路、公路、航空枢纽之一，中国中部经济区中心城市。近八年来，郑州市经济一直保持稳步发展的趋势。郑州市经济发展速度从2004年起保持15%以上的增幅其中，2005年地区生产总值增长率达到一个峰值，升至15.8%，其主要原因是因为固定资产投资增幅较高所拉动。郑州的国内生产总值一直维持较好的增长状态。从2004年中央提出“中部崛起”开始，郑州市加大了3、投资和出口力度，GDP 增长幅度保持了较高的增长率实现了经济的快速增长。2009年，郑州GDP总量达3,300亿元，同比增长12.0%。资料来源：郑州市统计局1.1.1 郑州经济概况郑州过去8年GDP增速保持在10%以上，2009年GDP为3,300亿元。全国城市排名第23位,河南省内排名第一。郑州主要产业包括汽车、煤电铝、食品、电子信息、新材料、生物工程及制药、纺织、机械、能源、建材等支柱产业。从郑州市产业结构看，呈现“二、三、一”分布特点，目前第二产业仍是主要经济支柱产业，正处于工业化成熟阶段。第三产业发展相对缓慢，可以说郑州没有真正的“白领阶层”，整体消费诉求有待提升。资料来源：郑州市统4、计局1.1.1 郑州经济概况郑州第二产业在经济发展中处于主导地位。坚实的产业基础为以服务业为主的的第三产业发展提供有效地实体保障。资料来源：郑州市统计局社会经济水平及人民生活水平的提高同时刺激消费的增长，社会零售品消费总额连续8年保持两位数以上增长率，平均增速为16%，表明商业快速发展并且呈良性态势，批发零售贸易业和住宿餐饮业是拉动社会消费品零售额增长的最主要的部分，2009年两类消费共占总消费的98.3%，其中，批发零售贡献率高达81.6%。1.1.1 郑州经济概况2009年郑州市社会消费品零售总额1,434.8亿元，约为地区生产总值的43%。活跃的批发零售交易是郑州经济的主要特征之一。资料5、来源：郑州市统计局郑州市总人口近年来呈稳步增长态势，由2002年的687.7万增长至2009年的752.1万，平均人口自然增长率为1.3%。随着城市化进程的加快和经济的增长，郑州市城区人口数量不断增加，2009年郑州市区人口333.1万人。人口的增长极大的促进了郑州市房地产的需求。1.1.1 郑州经济概况郑州年均人口自然增长率为1.3%。快速的城市化进程为房地产市场提供了较大的需求基础。资料来源：郑州市统计局1.1.1 郑州经济概况收入的增长高于支出的增长，说明居民有很强的储蓄意愿，但整体的消费意识趋于保守，仍需商业的引导和促进。虽然受金融危机和国民经济整体下滑因素的影响，居民收入会不断增长，6、进而带动消费需求的扩张，促进经济向好发展。2009年，郑州城镇居民人均可支配收入达17,117元，同期支出为10,804元。郑州的居民收入低于北京、上海等一线城市水平，与全国平均水平持平。收入的增长高于支出的增长，说明居民有很强的储蓄意愿，但整体的消费意识趋于保守，仍需商业的引导和促进。受经济增长和城市发展的推动，郑州房地产市场呈持续增长态势。郑州市房地产投资从2002年的59.6亿元增长到2009年的513.8亿元，共增长了近9倍。从房地产投资规模占GDP的比重可以看出郑州房地产市场在经济中发挥的作用，从近八年的情况来看，房地产投资在经济中的作用逐渐上升，2009年达到了15.6%。郑州房地7、产投资受到政府调控的影响较大，如2005、2006年政府对房地产的宏观调控政策出台导致房地产投资增速下降。经历2008年金融危机之后，郑州市房地产投资明显放缓。2002年-2009年郑州市房地产投资变化图资料来源：郑州市统计局1.1.1 郑州经济概况房地产市场活跃，投资保持高速增长，投资占GDP的比重不断提高。2002年-2009年 郑州房地产投资额占GDP比重变化图资料来源：郑州市统计局资料来源：郑州市统计局总体上来看，郑州市房地产市场的供需基本平衡，整体来看比较稳健。具体来看：2006-2007年，商品房市场持续活跃，商品房的竣工量和销售量较2005年同期均出现较大幅度的增长。2008年，8、全球性金融危机爆发，宏观经济形式下滑，房地产市场观望气氛浓厚，销售面积大幅萎缩，商品房陷于停滞。2009年，随着房地产开发投资增速持续回落，商品竣工面积略有下降，但商品房市场需求爆发性释放，销售面积超过了2007年。1.1.1 郑州经济概况2009年郑州房地产整体呈现“供小于求”的局面。2010年，郑州市域总人口约为810万人，市域城镇人口约为538万人；2020年，市域总人口约为1000万人，市域城镇人口约为789万人；2020年，全市生产总值1万亿元左右，人均生产总值10万元左右；城市居民人均可支配收入3.4万元；城镇居民人均住房面积35平方米人；人均文化设施用地面积0.8-1平方米人。19、.1.2 郑州未来发展规划根据最新的郑州市城市总体规划（20082020年）到2020年，郑州将成为国家区域性中心城市、重要的商贸城市和枢纽城市；建成先进制造业和高新技术产业基地、现代服务业中心、现代农业示范区。一心：指郑州市域的城镇密集区。包括中心城区、郑汴中牟组团、上街荥阳组团和航空港组团，这是市域空间结构的核心地区。一带：是指沿310国道、陇海铁路等交通干线上，由中心城区、郑汴中牟组团、上街荥阳组团、巩义市及沿线城镇所构成的城镇发展带，是市域经济联系和城市空间拓展的主轴线。四城：指巩义、新郑、新密、登封四个二级中心城市。两轴：南北发展轴由沿京广铁路、107国道的城镇构成，同时与市域的东西10、发展带，共同构成中原城市群“十”字形空间结构的核心；市域南部的东西发展轴由登封、新密和新郑等城镇依托省级交通干线构成。1.1.2 郑州未来发展规划郑州城市发展呈现“一心四城、一带两轴”的格局，二七区处于城市发展核心区域，是郑州市规划定位的商贸物流中心、休闲中心，辐射中原城市群。两轴:东西向是城市发展主要发展方向。南北向是城市中心和外部区域的主要联系轴带。一带：以京珠高速公路、107国道改线工程、四港大道、高铁客运枢纽站、铁路集装箱中心站、干线公路物流港和新郑国际机场等为依托，形成一个以现代制造业为主的产业发展带。七片：根据主要交通走廊和自然绿化的分隔，中心城区形成七大功能片区。多中心：优化和分11、解城市中心职能，形成区域级城市级片区级三个层次的多中心体系。1.1.2 郑州未来发展规划郑州未来的发展方向，主要以东、西、南三个方向为主，北部控制开发建设，保护黄河湿地，提升生态品质。阶段第一阶段：起步阶段（至2015年）线网构成1、2号线一期规模（公里）45.39辐射结合中心城区的发展，向东辐射中牟、开封第二阶段：发展阶段（至2020年）第三阶段：成熟完善阶段（2020年以后）1、2、3、4号线一期，形成“井”字形骨架线网。建设6号线、5号线以及2、3、4号线二期工程。形成“三横两纵一环”全部地铁线网。95.61202.35向西辐射带动荥阳-上街组团的发展，向南辐射带动航空港组团的发展东西轴12、线发展的需要，修建两条中心城区至中牟、上街的市域轨道本项目1.1.2 郑州未来发展规划地铁1号线和3号线的开通对于吸引沿线居民前来本项目区域消费具有积极的影响。郑州市轨道交通线路规划由6条线路组成，总长188.25公里，为“三横两纵一环”的网状结构。本项目与一号线及三号线临近，其中一号线修建中，预计2013年通车，三号线规划中，预计2018年以后通车。中部城市群概况：中部地区包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南六省；总面积:102.8万平方公里，约占中国国土面积的10.7%；总人口3.61亿，占全国总人口的28.1%；2008年，中部六省GDP达4万亿元。1.1.3 中部城市经济对比中部城市13、在区域经济中的作用：中部省份起着“承东启西”的作用;在中部城市群中，郑州中心城对周边地区的辐射带动作用不断增强；郑州做成为国家区域性中心城市、重要的商贸城市和枢纽城市地位的提升将加快郑州城市发展的速度，经济辐射力进一步增强。中部城市起着“承东启西”的作用；郑州作为重要枢纽对周边地区的经济辐射作用不断增强。中部城市经济总量可以分为三个层次，长沙、郑州处于第二档次；三个档次之间的差异比较明显。郑州，从经济指标的角度看在中部城市的决定性作用较弱，中心聚集作用仍有待加强。郑州市属于中部6个省会城市中人口规模较大的城市，常住人口排名居于第2位。虽然其经济总量在六个城市的比较中居中，因此从人均GDP指标来14、看，郑州的经济发达程度在中部省会城市中位于中等。虽然综合经济实力居中，郑州市人民生活水平在中部城市排名中还是比较靠后的2009年的城镇人均可支配收入和人均消费性支出分别位居第4位和第6位。长沙和武汉属于中部省会城市人均可支配收入最高的城市。中部城市经济对比GDP（亿元）GDP排名人口（万人）人口排名人均可支配 人均可支配收入 人均消费性 人均消费性收入（元）排名 支出（元）支出排名人均GDP 人均GDP（元）排名武汉长沙郑州合肥南昌太原4,5613,7453,3002,1021,8381,54512345691066475251046535013245618,38520,23817,1171715、,15816,47215,60721435612,71015,02010,80412,69512,40611,70821634550,11756,62044,00041,54339,66944,319214563资料来源：各城市统计局注：均为2009年数据1.1.3 中部城市经济对比郑州市在经济总量上与中部的武汉、长沙相比，仍然存在一定的差距。人口总量位列第二。同时，从对比周边城市分析可以看出，郑州的人均可支配收入和消费性支出较低。综合来看，在中部城市中，郑州的经济处于中下游水平。1.1.4 郑州宏观市场小结郑州经济发展前景良好，在河南省处于领先地位，居民收入持续增加；人口保持高增长，为房地产16、发展提供需求支撑；郑州市将大力发展城际轨道交通设施，城际轨道交通一方面将中原城市群的9个城市圈在了一起，一方面强化了与外部区域的连接，拉大了其辐射范围，吸引周边更多人群；河南省拥有独特的地理位置，是全国举足轻重的铁路、公路、航空、通讯和能源枢纽。空间上具有承东启西、贯通南北的非常有利的区位优势。郑州的经济水平在中部城市处中下游水平，经济辐射能力有待增强；优势劣势郑州的消费性支出增长率低于收入增长，消费趋于保守。郑州市整体经济的快速发展和产业结构改革为未来商业和其他物业的未来发展奠定良好的基础；但郑州的经济的整体水平在中部地区处中下游且消费力有限，为未来开发商业物业带来一定的挑战。2.郑州高端写17、字楼供应走势 高端写字楼历史供应情况 高端写字楼供应特点5.郑州高端写字楼潜在项目 未来高端写字楼项目分析1.郑州高端写字楼市场概况 市场需求分析4.郑州高端写字楼价格水平及销售水平 现时点平均售价分析 现时平均销售水平3.郑州高端写字楼分布特征 高端写字楼分布状况1.2 郑州写字楼市场发展分析管理服务是市场的主要特点。伴随着郑州城市发展建设，城市中心区的发展空间有限，郑州省政府机关东迁至郑东新区，也带动了郑东新区的新一代写字楼的发展。第二阶段（1997-2000）写字楼向专业化方向发展，金水区、中原区等区域有少量专业化写字楼推出。这阶段推出的写字楼虽然数量较少，但硬件设施品质较高。第三阶段（18、2001-2005年）此阶段是郑州写字楼“井喷”阶段。市场大量供应较大，但多以70年产权的商住两用写字楼为主，产权相对分散。虽然硬件设施趋向于甲级写字楼，但由于产权分散，使得后期整体管理无法达到专业水平。第一阶段(1993-1997年)以企、事业单位的自建的办公用房为主。该阶段写字楼设备较为简陋、户型单一。1.2.1 郑州写字楼市场第四阶段（2006年起）进入真正意义上的“纯写字楼”时代，市场供应以具备国际5A级标准纯写字楼为主。高品质的写字楼硬件设施和专业化的物业区域分布（按数量统计）从区域分布上看，郑东新区中优质写字楼供应最多，占总供应量的56%；金水区作为传统写字楼版块，共有36%；二七19、区、中原区和管城区等区域由于发展较早，因此优质写字楼供应较少，仅有8%。*统计的时间截止到2010年6月1.2.1 郑州写字楼市场现有郑州市写字楼供应量为138万平方米，其中54.2%的写字楼项目的体量在40,000-80,000平方米之间。鉴于郑州市写字楼市场的发展特点，在用的写字楼主要以商住楼和商业产权纯写字楼为主。主要选取区域内优质写字楼作为写字楼市场供应的研究对象，产权和租售方式不作为选取考虑因素。现时，郑州市市场优质写字楼的存量约为138万平方米。存量写字楼体量 统计（按数量统计）现有写字楼中有54.2%的项目体量在40,000-80,000平方米之间。而小于40,000平方米和大于20、80,000平方米的写字楼供应较少，均占市场的29.2%。11郑东新区金水区本项目三代商住型写字楼和纯写字楼为主，主要分布在经三路、文化路、花园路两侧。新兴板块郑东板块是郑州写字楼发展的热点区域。郑东新区的商务内环和商务外环是高端商业楼宇聚集的区域，其中不乏具备国际5A级标准的写字楼。本项目1.2.1 郑州写字楼市场金水区发展成熟，郑东新区是未来发展的重点，主打高端写字楼。郑州现有的投入使用的写字楼主要以具备智能化的专业化硬件设施的第三阶段及第四阶段写字楼为主。主要集中在原省政府及相关政府机关所在的金水区和郑东新区。郑州市政府所在的老城区中原区，传统商圈二七商圈和管城区，主要以居住区和商业区为21、主，可开发土地资源有限，因此高端写字楼供应较少，具有代表性的写字楼有裕达国际写字楼等。传统写字楼商圈金水区有郑州市“金融街”之称，汇集了大量的商务楼宇。区内的写字楼主要以第郑东新区主要推动力郑州市总体规划主力发展东部商务区；河南省政府机构东移，未来依托政府机构；会展经济带动；高端住宅聚集区；周边配套逐渐完善。主要客户群行业：多为投资、银行等金融类高附加值行业，建筑、房地产等实业类行业，电子、机电类行业以及借助区位优势发展的贸易。企业规模：行业内领先的大中型企业及国内外知名企业驻郑州企业。金水区主要推动力依托政府机构；商务氛围浓厚，配套完善；交通便利。主要客户群行业：多集中于高增长性和高附加值行22、业如投资咨询、信息通讯、房地产、保险、文化传播。企业规模：国际国内知名企业驻豫机构、河南省及郑州市著名企业；以行业内的大中企业为主。1.2.1 郑州写字楼市场主要客户以金融类、投资类企业为主;客户多以国内外著名企业为主。物业费范围（元/平方米/月）平均物业费（元/平方米/月）区域郑东新区租金范围 平均租金（元/平方米/天）（元/平方米/天）1.1-31.1-1.51.4-105.5-6.5金水区二七区、中原区、管城区等区域1-4*0.9-3.8*1-1.30.9-1.1*个别项目租金含物业费从地域来看，郑东新区和金水区两区域的租金水平基本持平，且普遍高于全市其他区域0.3元-0.5元/平方米/23、天；与周边二线城市相比，郑州市租赁市场发展较为缓慢，租金水平偏低。现时主流的优质写字楼的租金在1-1.5元/平方米/天,普遍不含不含物业费。写字楼的租金水平受自身产品品质的影响较大，少数具备国际5A级标准硬件设施并配备国际或国内专业物业管理团队的写字楼的租金可达到3-4元/平方米/月。1.2.1 郑州写字楼市场平均租金水平在1-1.5元/平方米/天，租金水平偏低，且受单个项目品质影响较大。郑州市写字楼主要采取先销售后后租赁的方式。后期的租赁形式主要有两种：一，由开发商或物业管理公司帮助客户进行反租；二，由客户自行租赁。1绿地中心千玺广场234科技财智名座王鼎国际曼哈顿中心5汇智大厦6鼎盛时代724、绿地原盛国际8910商都六号时代广场温哥华大厦永和国际广场11楷林国际3125在售项目4678109本项 1 1目本项目111.2.1 郑州写字楼市场郑州在售写字楼项目主要集中在郑东新区，2010年新增供应量为28万平方米。随着河南省政府的东移和郑州CBD的建设，郑东新区板块是写字楼市场发展的热点区域。市场上在售的高端写字楼项目共有11个，其中8个项目地处郑东板块；在售项目多为2009年-2010年入市，2010年上半年共有3个项目入市销售，新增供应量为28万平方米。其中包括郑州市写字楼市场的标志性产品绿地中心千玺广场、鼎盛时代。在售项目注：时间截止到2010年7月序号物业名称区域 开盘时间 25、入住时间总建面(平方米)标准层面积（平方米）目前均价(元/平米)物业费(元/月/装修标准 停车位平米)电梯数层高开发商备注12绿地中心千玺 郑东广场 新区科技财智名座 金水2010200920112010179,73343,2002,9961,80026,0005,100-5,50019.82.2精装修毛坯1,000NA14部（写字楼专用）6部4.33.1绿地集团中原事业部郑州明天实业有限公司5-35层为写字楼，36-55层酒店，58-59层观光厅地下4层，地上29层3王鼎国际郑东新区2008201072,4451,99010,7005毛坯400123.8河南省王鼎泓大置业有限公 司4曼哈顿中26、心 金水2007200986,8931,37713,0002毛坯3534部3.6河南升龙置业 共26层，1-5层为商业，有限公司 6-26层为写字楼56汇智大厦鼎盛时代郑东新区二七201020102011201175,00330,1112,0001,1107,5006,3005.21.8毛坯毛坯30020010部3部3.8米4.8米（首层2.5米，二层2.3米）郑州汇智置业有限公司河南鼎盛置业有限公司共30层1-3层作为商业服务配套4-16层为办公区域7绿地原盛国际 郑东20082010300,0004,77112,0001毛坯51010-12部3河南老街坊置 整个项目共有8栋写字业有限公司 27、楼8商都六号时代 郑东龙广场 新区2008200983,6308006,0001毛坯45034郑州中南置业有限公司9温哥华大厦郑东新区2008200933,9211,1009,000-10,0008毛坯3006部3.91-4层为裙房；5-15层为产权式酒店；枫华(郑州)置 16层为设备层；业有限公司 17-24层是酒店式公寓；25-28层为商务办公；地下为三层停车场 。郑东新区10 永和国际广场 2008 2009 150,00011 楷林国际 金水 2008 2009 78,0435,8322,85713,00012,00085.5毛坯毛坯1,520275121534河南省永和置业有限公司河28、南楷林置业有限公司地下3层地下2层1.2.1 郑州写字楼市场曼心硬件品质 由于追求现金流的考虑，郑州市市场上供应的写字楼大多采取打散出售的形式。为保证项目整体品质及后期项目的品牌效应，具有40年产权的高端写字楼项目多倾向于整层或半层出售给公司自用，仅有少量楼层进行打散销售，用于投资。郑州市场在售项目的售价主要集中在8,000-13,000元/平方米这一区间，平均价格在10,736元/平方米。坐落于郑东新区中心地带的绿地中心千玺广场是目前市场的标志性项目，其设计标准，规模等方面均超越现时市场上的其他写字楼产品，因此其平均价格也远超越其他项目，达到26,000元/平方米。价格26000科技财智名座29、绿地中心千玺广场王鼎国际汇智大厦绿地原盛国际哈顿中鼎盛时代商都六号时代广场永和国际广场楷林国际1300010000800050001.2.1 郑州写字楼市场郑州写字楼多采取“打散出售”的方式，现时的写字楼售价主要集中在8,000-13,000元，平均价格为10,736元/平方米。平均销售速度为7,994平方米/月。在有销售统计的9个项目的平均销售速度在7,994平方米/月。但由于项目品质、区位等方面的不同，每个项目也呈现极大的差异。写字楼品质对于项目的销售有一定的促进作用，但不是决定性因素。以绿地中心千玺广场为例，虽然平均售价达到26,000元/平方米，但其销售速度接近平均水平。1.2.1 郑30、州写字楼市场编号1234567项目曼哈顿金融中心领域美盛中心中原万达广场二七万达广场恒隆广场天兴国际商务大厦地址金水金水路与未来大道交叉口东北角（省高级人民法院 西隔壁）铭功路与西太康路交叉口（本项目地块西侧）郑东新区金水东路与农业东路交汇处中原路与华山路交口大学路航海路交叉口附近郑州市德化街郑州市一马路所在区域金水区二七区郑东新区中原区二七区二七区二七区写字楼建筑面积63,000规划中160,00060,00086,000170,00089,453业态构成写字楼、酒店写字楼写字楼、商业、酒店写字楼、商业街、酒店、住宅酒店、商业、写字楼商业、写字楼、酒店写字楼、酒店、商业工程进度2010年9月31、开盘规划中规划中拆迁中挖地基未拆迁已开工从地域来看，未来郑州市市场潜在的供应项目有7个，分别分布于金水区、二七区、郑东新区及中原区。总供应量为69万平方米，供应量低于2007-2010年的水平。未来项目的业态组成多为综合体形式，写字楼的规划定位多为5A级写字楼。1.2.1 郑州写字楼市场未来3-4年郑州市整体的供应量预计在69万平方米左右。现有市场未来市场 租金水平较周边二线城市低1.5-2.5元/平方米/天。未来写字楼项目供应分布分散，在金水区、二七区、郑东东区等区域均有项目；未来项目多定位为高端综合体项目，包含写字楼、酒店和商业；5A级写字楼是未来发展的趋势。1.2.2 郑州写字楼市场小结32、 现有商业供应量为1,380,000平方米,集中分布于金水区和郑东新区；现有写字楼以商住楼和纯写字楼为主，优质写字楼多是40年产权；郑州市写字楼市场发展较周边二线城市缓慢，主要以散售为主；未来供应中，项目所在“二七商圈”将有多个包含写字楼的综合体项目供应，将整体提升二七区的商务氛围，挺升区域环境；由于郑州市写字楼市场仍不够成熟，租金水平较低，基于现金回流及收益的考虑，本项目宜采取销售的形式；与郑东新区和传统的金水区版块相比，本项目所在区域属“二七商圈”，不属于写字楼集中的版块。写字楼的聚集效应不足，因此项目写字楼体量不宜过大。销售率52.6%92.0%68.5%87.4%项目王鼎国际永和国际广33、场楷林国际曼哈顿中心可比案例平均水平总建筑面积72,445150,00078,04330,000-开盘时间2009年1月2008年6月2008年4月2007年-销售速度（平方米/月）2,9296,2702,0191,0933,577郑州市市场现有优质写字楼存量为110万平方米，预计2010-2013年的供应量为69万平方米左右。考虑到郑州市第三产业的发展相对滞后，且未来郑州市写字楼供应量较大，未来写字楼市场的吸纳速度将受到影响。虽然本项目写字楼定位为区域内优质写字楼，但其吸纳速度预计为郑东新区及金水区可比案例的70%。考虑到郑州市市场写字楼的销售周期普遍在1.5年-2年之间，建议写字楼总面积控34、制在45,000平方米-50,000平方米左右。可比案例1.2.3 本项目写字楼初步定位本项目高级写字楼体量定位于区域优质写字楼，总体规模控制在45,000-50,000平方米。1.3 郑州酒店市场发展分析2.郑州高端酒店供应走势 高端酒店客房总量及构成 高端酒店历年新增供应5.郑州高端酒店潜在项目 未来高端酒店项目分析1.郑州高端酒店市场概况 市场需求分析4.郑州高端酒店价格水平及入住率 现时点平均房价分析 现时代平均入住率水平3.郑州高端酒店分布特征 高端酒店分布状况酒店项目个数酒店房间项目套数资料来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部截至到2010年6月底，郑州市内共有21家高端酒店（包含35、五星和四星）投入经营，客房数量4,590间。郑州市的高端酒店供应呈现出较强的阶段性特点：1995年-2000年，受改革开放和市场经济体制的确立，商务往来愈加密切，这段期间郑州市基本保持了每年新开酒店2家，共增加客房数2,599间。2001年开始，受入世的带动，郑州市又进入一个供应量增长的阶段，此轮增长一方面是受中国经济持续高速增长的带动，中国与世界经济往来愈加密切。2001年以来，郑州市共增加酒店10家，客房1,991间。1.3.1 郑州酒店市场2001年以来，高端酒店发展较快，每年保持新开酒店1-3家。酒店项目个数配比酒店房间项目套数配比从郑州高星级酒店星级构成特征来看，五星级酒店项目（含准36、五星级）共有6家，占29%；四星级酒店共有15家，占71%。郑州市高端酒店共有客房数4,590间，其中五星级酒店客房数为1,739间，占全部供应量的38%；四星级酒店客房数为2,851间，占全部供应量的62%。可以说，四星级酒店是目前郑州酒店市场的主体。一般五星级酒店的规模都比四星级酒店大，而目前郑州市四五星级酒店规模差距不大。平均每家五星级酒店的客房数为290，而平均每家四星级酒店的客房数为190间。资料来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部1.3.1 郑州酒店市场四星级酒店15家，是郑州酒店市场的主体，五星级酒店（含准五星）现有客房数为1,739间。23581 6 911410121314137、5161718201921五星级酒店四星级酒店本项目金水路1.3.1 郑州酒店市场延金水路、花园路及其延长线，以及郑州新区周边分布。序号123456789项目名称河南中州皇冠假日酒店郑州兴亚建国饭店郑州裕达国贸酒店郑州索菲特国际饭店郑州中油花园酒店河南中州假日酒店郑州丰乐园大酒店郑州中都饭店郑州未来康年大酒店1011121314151617河南德亿大酒店郑州长城饭店郑州开来大酒店河南金桥宾馆郑州大河锦江饭店新华建国饭店郑州御花园酒店河南金质大酒店181920郑州光华大酒店郑州华美达广场国际酒店郑州鹰城鑫地饭店21河南瑞贝卡大酒店郑州市高星级酒店分布集中趋势明显，主要分布在“金水路”和“花园路”38、及其周边。金水路是贯穿城市东西的主干道，其沿线连接着郑州市政府、河南省政府以及周边商务办公区。7花园路序号123456789101112131415161718192021项目名称郑州华美达广场国际酒店郑州兴亚建国饭店郑州裕达国贸酒店河南中州皇冠假日酒店郑州索菲特国际饭店郑州中油花园酒店郑州大河锦江饭店新华建国饭店郑州长城饭店郑州鹰城鑫地饭店郑州丰乐园大酒店郑州未来康年大酒店河南德亿大酒店河南金桥宾馆河南中州假日酒店河南金质大酒店郑州光华大酒店郑州开来大酒店郑州御花园酒店郑州中都饭店河南瑞贝卡大酒店星级准5（正在提星中）5555准5444444444444444总套数302342356221239、40278296193201184266284128169201149180100130260110标准间面积（平方米）293340303036302326284827282820302525302030入住年份200719971999199519992009200220032000200719961997199820011995200520052000200419962007重新装修年份-2006-20032009-20032009-20062003-2002-1.3.1 郑州酒店市场国内游客国际游客资料来源：郑州市统计局近几年来，郑州每年接待国内游客的人数稳步增长。2009年接待国内游客440、,136万人次，比2008年增长约625万人。同时，国内旅游收入达到391亿元，比上年增长约为17%。郑州自2005年以来国际旅游人数和旅游外汇收入一直呈稳步增长态势。2009年，郑州接待国际游客人数32.1万人，全市旅游外汇收入1.2亿美元。近年来，郑州接待国内外游客人数呈现较大幅度的增长，游客人数的增长带动了酒店需求的持续增加。可以说，郑州酒店业从快速发展的旅游市场中收益匪浅。商务和会议需求方面，郑州作为河南省的省会城市，中国的商贸城市，郑州市的商务、会议活动频繁，来自政府机构、企业办公的商务活动和会议展览活动也导致了对酒店物业需求的增加。1.3.1 郑州酒店市场旅游、商务活动、会议会展的41、增多导致了对酒店需求的增加。1.3.1 郑州酒店市场资料来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部酒店价格一般分为门市价、散客价、协议价和会议价四种。门市价是酒店客房的原价格；散客价是预定酒店的客人都可以享受一定折扣后的房价；很多企事业单位由于住店频繁，因此可以和酒店方签订协议，享受比散客价更优惠的协议价，协议价一般比散客价低30-80元不等；会议价是针对因在酒店召开会议而一次性定房超过10间以上的单位而提出的优惠价，一般会议价比协议价低10-50元不等。由于商务客人较多，与郑州高星级酒店签协议的公司很多，而且签订协议大都没有对订房数量的要求，因此，我们此次研究均按照酒店协议价的标准进行分析。从标准42、间的房价来看，郑州五星级酒店标准间的客房价格范围在498-868元/晚之间，平均价格为633元/晚；四星级酒店的客房价格范围在240-538元/晚之间，平均价格为349元/晚。五星级酒店价格比四星级酒店价格高出284元，可以说，郑州市高端酒店房价差价并不大。注：此数据为2010年6月底现时点数据四星级及以上级酒店整体平均价格为430元/晚。其中，五星级酒店房价在498-868元/晚；四星级酒店房价在240-538元/晚。1.3.1 郑州酒店市场注：此数据为2010年6月底现时点数据资料来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部郑州市作为河南省省会城市，是河南商贸、商务、政治、旅游等活动最集中的地区，43、河南省经济的不断发展、商贸活动的日渐频繁以及旅游业的发展都为郑州市的高星级酒店市场提供了大量的需求，因此近几年郑州市高星级酒店的入住率水平一直保持较高。截至2010年6月底，通过客房数加权计算，郑州市平均入住率可以达到71左右的水平。根据保守估计，郑州市五星级酒店的平均入住率在75的水平，而四星级酒店的平均入住率可达到69的水平。整体入住率很高。平均入住率为71%，其中，五星级酒店入住率为75%，四星级酒店入住率为69%小背篓经典菌菜酒店餐饮品牌江户川料理福满泉川菜人均消费185元100元裕达国贸酒店中州皇冠假日酒店索菲特大酒店文奇中餐厅潮州食府贝立尼意大利餐厅乐彼思特咖啡厅妈妈咪亚意大利餐厅44、牡丹川菜馆棕榈阁西餐厅香宫中餐厅粤唯先中餐厅圆顶阁西餐厅150元100元120元180元100元100元150元100元150元198元市场现状对本项目影响 郑州高端餐饮消费主要集中在五星级酒店 酒店餐饮以高档商务餐饮、西餐厅为主，人均消费在100-200元之间 菜系涵盖川菜、粤菜、潮州菜、日本料理、披萨、自助餐 郑州消费者对于酒店高端餐饮的认知度较高，这一消费习惯有别于其他二线城市1.3.1 郑州酒店市场到酒店进行高端餐饮消费，是郑州酒店有别与其他城市的一大特点。项目名称位置星级房间数量 建筑面积（间）（万平方米）预计开业时间酒店管理公司绿地中心千玺广场 万豪酒店希尔顿酒店上街雅乐轩酒店永和45、丽笙酒店艾美酒店郑东新区郑东新区CBD中心曼哈顿金融中心对面上街区中心路郑东新区，金水东路与民生路交汇处西南角中州大道与郑汴路交汇55454400NANA400330NA62NANA20122011201220112012万豪酒店管理集团希尔顿国际酒店集团喜达屋酒店管理集团美国卡尔森酒店管理集团喜达屋酒店管理集团1.3.1 郑州酒店市场未来酒店项目主要以五星级酒店为主，酒店品牌管理公司管理趋于外资化。从未来的酒店供应来看，主要为五星级高品质酒店。主要集中分布在金水路及郑东新区周边。从酒店管理公司性质来看，未来几年郑州市高端酒店管理公司趋于外资化，其中外资酒店管理公司包括雅高、洲际、希尔顿、喜达46、屋酒店管理公司旗下品牌将进驻郑州市场，这将促进郑州高端酒店市场向品牌经营和集团化管理发展，并有助于提高郑州酒店市场的经营管理能力。国际管理公司连锁品牌拥有较高的市场认知度和全球客户资源，对于提高房价水平和市场竞争力均具有较大的帮助。从酒店的品质来看，随着雅高酒店管理公司、洲际、希尔顿、喜达屋、卡尔森等国际顶级酒店品牌在郑州的不断扩张，郑州高档酒店将更加国际化、管理及服务水平将进一步提升，竞争也将在国际酒店管理公司之间展开。1.3.2 郑州酒店市场小结 郑州市内现有有21家高端酒店（包含五星和四星）投入经营，集中分布于金水路和花园路沿线；四星级酒店是市场的主体，且以商务型酒店为主；现有市场未来市47、场 郑州市商贸会展活动较多，因此酒店入住率较高，平均达到71%；酒店主要以国内管理公司管理经营为主 未来酒店项目共有5个项目，其中2个在郑东新区；主要由希尔顿、洲际、喜达屋等国际知名酒店管理公司经营。未来酒店市场竞争更具多元化，高端酒店趋于外资化管理。海外酒店管理公司经营的商务会议型酒店，是未来一段时间重点发展的酒店类型。会议和餐饮功能，是郑州高端酒店较为注重的配套功能。近年来郑州旅游来访人数、外地商务和会议活动频繁，来自政府机构、企业办公的商务活动和会议展览活动的增加，导致对酒店物业需求的增加。随着郑州发展的进一步深入，高星级酒店的商务散客、旅游客源增长看好。旅游、商务及会议需求增长看好本项48、目高星级酒店应以中型体量为主，体量应控制在以300-400房间数这一区间，总体规模控制在40,000平方米，保证了国际酒店管理公司对酒店体量的要求。在餐饮消费方面建议加强会议及高端餐饮功能。预计在未来近年内将可享受到高于现在的入住率。1.3.3 本项目酒店初步定位整体平均入住率为71%。其中，五星级酒店入住率为75%，四星级酒店入住率为69%。五星级酒店入住水平高于四星级酒店。郑州每年举办众多大型会议会展活动，商务、会议及旅游客源的不断增加，郑州高星级酒店入住率水平高。郑州市现有高星级酒店平均客房数在300间左右，规模基本在30,000平米左右。未来2年内郑州市高星级酒店供应也多以中型酒店为主49、，平均客房规模在400间左右，体量在40,000平米左右。采用国外知名酒店管理公司是未来市场的趋势，同时也有益于项目的整体形象的树立和整体品质的提升。高端酒店吸引的客人通常具备较高的消费能力，是高端消费，如奢侈品消费的重要目标客群。郑州高星级酒店入住率水平高郑州未来酒店供应多以中型为主国际知名酒店管理公司管理是未来市场趋势。考虑因素初步定位房间数层数房型大堂位置多功能厅数量（可作会议或宴会使用）餐厅和酒吧其他配套356间45层（地下2层，地上43层）行政房（标准间）、豪华商务房、豪华房、总统套房 现有：一层（与写字楼共用大堂）未来：迁至8层 11间（分布在7层、8层和14层）总面积2,043平50、方米 中餐：文奇中餐厅（7层）、潮州食府（13-14层）、福满泉川菜（B层）日餐：江户川日本料理（8层）西餐：贝立尼意大利餐厅（37层）、乐彼思特咖啡厅（8层）酒吧：苏格兰酒吧（8层）、托斯卡尼酒吧（37层）御泉健康中心1.3.4 郑州酒店市场案例裕达国贸裕达国贸酒店位于裕达国际贸易中心西塔。中心毗邻郑州市市政府。裕达国际贸易中心共49层，其中酒店为45层。郑州裕达国贸酒店多功能厅（兼具会议餐饮功能）：裕达国贸酒店提供11间，面积为2,043平方米的多功能厅，供会议、宴会及婚礼等重大活动。健身中心：御泉健身中心位于地下2层，拥有游泳池、健身房、桑拿、按摩、足疗、美食、美容美发等设施。其中桑拿、51、游泳的费用为119元（含游泳、桑拿、健身、自助餐），包房的收费为269元-399元/5小时（普通房）、2,000元/小时（VIP房）。1.3.4 郑州酒店市场案例基本指标容纳人数建议会议室所在层数面积 长度 宽度 高度（m2）（m）（m）（m）影院会议教室甲板U形影院宴会自助餐鸡尾酒会大宴会厅（中厅）大宴会厅（东厅）大宴会厅（西厅）文奇宴会厅（中厅）文奇宴会厅（东厅）文奇宴会厅（西厅）水晶厅钻石+蓝宝石厅紫晶+红宝石厅黄玉+翠玉厅8层8层8层8层7层7层14层14层14层14层3651341343222192192971361368132171723242423181812128814991352、8872010103335.533355015015020015015028080805025060601006060160606036603030382828604545258030303828286045452520080801801201201504040302005050-150404030300150150-200606050房间数层数房型大堂位置多功能厅数量（可作会议或宴会使用）240间20层高级房、奢华房、会所套房、奢华套房、总统套房一层 7间（分布在1至3层）总面积1247平方米餐厅和酒吧粤唯先中餐厅圆顶阁西餐厅大堂中庭吧空间三号酒吧其他娱乐配套健身中心、室内恒温游泳池、水疗、53、桑拿、美容美发沙龙、KTV包房、精品店等1.3.4 郑州酒店市场案例裕达国贸裕达国贸酒店位于裕达国际贸易中心西塔。中心毗邻郑州市市政府。裕达国际贸易中心共49层，其中酒店为45层。郑州索菲特国际酒店基本指标容纳人数建议会议室所在层数面积（平方米）长度 宽度 高度（米）（米）（米）教室型布局影院型布局U形布局宴会鸡尾酒会白云阁碧玉厅宝石厅琥珀厅3层2层2层2层44828811090321811.4914169.5103.532.72.63701206040450180907021050353037012060405001006050紫晶厅黄晶厅中华厅2层2层1层541031549911.466154、1.12.62.63-50-70-3534-40-40-1.3.4 郑州酒店市场案例多功能厅（兼具会议餐饮功能）：索菲特国际饭店共有提供7间，面积为1,247平方米的多功能厅。其中，有6间多功能会议室和一个高级宴会厅，满足商务会议、宴会和婚宴需要。多功能厅主要分布在1-3层，分布情况如图所示。白云阁会议室2.未来商业项目供应未来供应情况商业发展趋势1.郑州现有商业店市场概况代表商圈现有商业项目及特点3.竞争项目分析竞争项目筛选及供应特点对本项目影响1.4 郑州商业市场发展分析二七商圈碧沙岗商圈花园路商圈紫荆山商圈CBD商圈火车站商圈1.知名传统商圈：二七商圈2.新兴商圈：花园路商圈、CBD商圈55、3.辅助商圈碧沙岗商圈、紫荆山商圈、火车站商圈、东风路商圈东风路商圈1.4.1 郑州商业市场现状商圈分类郑州商业以二七商圈为核心，商业辐射郑州市及周边城市，占据主导地位。随着城市的发展，新兴商圈不断涌现，商业项目增加。商业发展朝向多中心发展。现有商业供应：158万平方米商圈概述商圈位置商业类型消费群体特征业业态最为丰富、配套最为全面的区域。正处于从传统百货业向成熟商业业态转化的过渡期，购物中心项目不断涌现。二七纪念塔周边购物中心、传统百货、专业市场、商业步行街郑州及周边城市消费者主要代表项目印象城大商新玛特金博大店丹尼斯百货人民路店 百年德化步行街1.4.1 郑州商业市场现状二七商圈商业氛围浓56、厚，涵盖了传统百货、专业市场、商业步行街等形态，也是目前郑州商项目名称类型1234百年德化购物公园亚细亚商城国美电器广场天然商厦商业街专业市场专业市场专业市场56郑州华联商厦北京华联商厦传统百货传统百货7891011商城大厦（永乐）正弘国际名店大商新玛特金博大光彩市场百盛购物广场专业市场精品百货新型百货商业街新型百货12131415大上海城郑州百货大楼丹尼斯百货人民路店郑州印象城购物中心传统百货新型百货购物中心2136578491012131114151.4.1 郑州商业市场现状项目名称百年德化购物公园亚细亚商城国美电器广场天然商厦郑州华联商厦北京华联商厦商城大厦（永乐）正弘国际名店大商新玛特57、金博大光彩市场元旦 百盛购物广场大上海城郑州百货大楼丹尼斯百货人民路店郑州印象城商业体量（平方米）68,00012,000-17,700约15,000约50,00022,0008,000约40,000约40,00082,000约320,0007,50045,00072,000商业类型商业街专业市场专业市场专业市场传统百货传统百货专业市场精品百货新型百货商业街新型百货购物中心传统百货新型百货购物中心商业档次中低档中低档中档中低档中档中档中档高档中高档低档中档中档中档高档中档目标消费者年轻时尚消费者大众消费者家庭消费者大众消费者大众消费者大众消费者家庭消费者高端、商务消费者中高端消费者年轻时尚消费58、者年轻时尚消费者年轻时尚消费者家庭、大众消费者中高端消费者年轻时尚消费者经营状况较好一般较好一般较差一般一般较好较好较好一般较差一般较好一般商圈现有商业体量：799,200平方米1.4.1 郑州商业市场现状位置：郑州市二七路200号发展商：大商集团商业面积：约40,000平方米商业楼层：B1-5F商业档次：中高档商业定位：新型百货停车位：450个直线距离：0.3公里二七商圈的知名商业项目，定位为中高端百货，在首层引入了较多的轻便餐饮，吸引了众多的消费者。1.4.1 郑州商业市场现状楼层4F3F2F1FB1品类儿童零售运动休闲电器卖场女装男士服装少女服装内衣快餐化妆品女鞋珠宝手表超市代表品牌芭比59、娃娃、读书郎、Nike Kids、Adidas Kids、E-land童装Jack&Jones、Levis、哥伦比亚、CAT、NB、Adidas、Reebok、Nike、马克华菲、Kappa、Apple大商电器宝姿、哥弟、Esprit、Marisfroly皮尔卡丹、金利来、Lacoste、卡尔丹顿、Ecco、顺美、威可多、观奇洋服依恋、淑女屋、Prich、vero moda、only、CK Jeans、Kookai、Dazzle、Esprit安莉芳、欧迪芬、黛安芬、桑扶兰哈根达斯、Pizza Hut资生堂、Ipsa、雅顿、纪梵希、Fancl、H2O、兰芝、Aupres、Dior、倩碧Lorea60、l、佰草集、Red Earth、羽西、The Face Shop、ZA、DHC、百丽、天美意、贵之步、千百度、高琪、接吻猫、莱尔斯丹、TATA、Bata、FED、思加图、真美诗金利来、星期六、康莉、森达、D28、AEE、妙丽施华洛世奇、潮宏基、Enzo、周大福、戴梦得、爱是唯一、六福、罗西尼、飞亚达、依波、西铁城大商新玛特超市1.4.1 郑州商业市场现状位置：郑州市二七路正弘大厦发展商：大商集团商业面积：约8,000平方米商业楼层：1F-6F商业档次：高档商业定位：精品百货直线距离：0.4公里精品百货，以经营高档品牌为主，经过升级改造后，于2010年8月21日试营业，首层尚未对外营业。1.4.61、1 郑州商业市场现状位置：郑州市二七广场西北角发展商：北京华联集团商业面积：约50,000平方米商业楼层：B1-5F商业档次：中档商业定位：传统百货停车位：约200个直线距离：0.2公里传统百货，以中档大众化消费为主。北京华联集团整合自身品牌资源，引入了国内一线品牌及自有超市品牌BHG Market1.4.1 郑州商业市场现状位置：郑州市人民路2号发展商：丹尼斯集团商业面积：45,000平方米商业楼层：B1-6F商业档次：高档商业定位：新型百货直线距离：1公里郑州消费热点区域，是较为成功的百货之一。具有极高的知名度及品牌号召力。消费者多为政府、企事业单位的中高端收入人群，消费忠诚度较高。引入了62、众多国际一线、二线品牌。设置3个不同定位的主题购物馆，在2F以内部连廊连通，满足不同消费人群的需求。1.4.1 郑州商业市场现状代表品牌楼层6F品类生活零售 家电、家居儿童零售 nike kids、adidas kids、newbalance kids5F男士服装Nautica、威可多、Lacoste、金利来、Erdos man、Luke、雅戈尔、Scofield庄子、沙驰、roberta di camerino、皮尔卡丹、Cartelo、Hunt、Aigle皮具箱包 ecco、暇步士、Crown、新秀丽、派克4F3F女士服装女装Ellassay、Ivy/Kki、凯撒、蕾朵、Dunnu、E.P63、Amass、玛斯菲尔、Lancy From25、Louisam、影儿白领、E-land、Elle、Marella、On&on、Koreano、OTT、Jessica、Theme、DaiHoh、Bean Pole、诗篇女士内衣 爱慕、爱美丽、Eblin、欧迪芬、安莉芳2F1F时尚零售女鞋品牌零售化妆品珠宝B1AJ、Max&co、Diesel、Miss60、ed Hardy、Folli Foelli、Thursday Island、CK、Escada、Guess、MNG、CK Jeans暇步士、Ninewest、Ecco、Gabor、SKAP、24HRS、ara、Hogl、FED、真美诗、思加图64、妙丽、莱尔斯丹、ASGucci、Salvatore Ferragamo、Armani、Bally、Pual&Shark、IT Dupont、CanaliMontBlanc、Omega、浪琴、BOSS、江诗丹顿、MaxMaraSK2、Sisley、Armani、Anna Suit、雅诗兰黛、倩碧、Benefit、欧舒丹、Dior雅顿、娇韵诗、资生堂、MUF、高丝、Chanel、Lancome、娇兰、碧欧泉TSL、施华洛世奇、Mabelle、周生生、周大福、周大生Esprit、Teenie Weenie、Roem、Cozzi、Mind Bridge、Ochirly、House、iimk、Oasi65、s、时尚零售快餐Dazzle、DGVI、Only、播Mikibana、E-Land、Vero Moda、edc、Azona、A02、La Pargay、Mo&Co、LYDS、FiveFlus、G2000、Basic德克士鞋包配饰 Rebecca、Casio、Swatch、奥卡索集合店、天美意个人护理 FreePlus、Vicky、露得清1.4.1 郑州商业市场现状楼层4F3F品类休闲娱乐大中型餐饮一般零售次主力店一般零售代表品牌咏歌会KTV、中影国际影城超级棒回转寿司、咪嘻咪嘻涮涮锅、安腾家日本料理、皮皮鲁西餐厅、土大力寒羽动漫、真维特滔博体育、神采飞扬S.Deer、Laimini、V&Z、M66、isty、Eruner、NANA、HAHA、JD Base、POP.Line、Before、Camel大中型餐饮 重庆小天鹅火锅次主力店c&a、Zara2F1F一般零售快餐次主力店化妆品一般零售拉夏贝尔、播、CRZ、PPT、VAAKAV、乐芬、Jack&Jones、Selected、TwiceNikkis、淑女屋、朵雅、古今、英峰服饰、ETAM、GXG、南默、AmyAmy棒约翰、DQ、味千拉面、KFCZARA、Sephora、蒙娜丽莎婚纱摄影、亮视点、c&aDHC、佰草集ZUCZUG、ODBO、Vero Moda、Only、Promod、GolfOasis、Ballet、Ochirly、EXP67、RESS、B.G、PUCCA、达芙妮、ERKE、KLNB1超市外租区 KFC、阿利茄汁面、烟酒售卖超市 沃尔玛B2超市沃尔玛1.4.1 郑州商业市场现状商圈概述商圈位置商业类型消费群体特征位为中高端商圈。郑州最具影响力的两个品牌大商新玛特及丹尼斯均在此设立中高端商业，更加证明了此区域发展中高端商业的广阔前景。郑州市花园路和农业路交叉口购物中心、百货区域中高端商务人群周边住宅居民主要代表项目大商新玛特郑州总店丹尼斯百货花园路店国贸360广场1.4.1 郑州商业市场现状花园路商圈该区域为行政办公中心，是河南省的金融中心，拥有众多高收入消费群体。商圈定12345项目名称正道花园百货正道中环百货国贸368、60广场大商新玛特郑州总店丹尼斯百货花园路店类型传统百货传统百货购物中心传统百货新型百货123451.4.1 郑州商业市场现状项目名称正道花园百货正道中环百货国贸360广场大商新玛特郑州总店丹尼斯百货花园路店商业体量（平方米）30,00054,00040,000约70,00074,736商业类型传统百货传统百货购物中心新型百货新型百货商业档次中档中档中档中高档中高档目标消费者中档收入消费者中档收入消费者年轻时尚消费者中高档收入消费者中高档收入消费者经营状况一般一般一般较好较好商圈现有商业体量：268,736平方米1.4.1 郑州商业市场现状位置：郑州市花园路与农业路交汇处发展商：丹尼斯集团商业69、面积：74,736平方米商业楼层：B1-16F商业档次：中高档商业定位：新型百货作为郑州极具影响力的百货品牌，丹尼斯百货花园路分店商业楼层达到了16层，消费客流仍然十分庞大。是花园路商圈十分热点的商业项目。作为新型百货业态，在传统零售的基础上，增加了餐饮及会所的比重。直线距离：3.5公里1.4.1 郑州商业市场现状楼层品类代表品牌15/16F 会所仁民会所14F休闲餐饮土大力、老长沙罐子楼、本福回转寿司、王子咖喱13F拜特美食馆拜特进口超市、桂林人、招牌三宝面12F11F10F9F8F7F6F家电器材餐厨器皿床上用品卫浴儿童服装儿童游乐男士服装男式皮鞋箱包男士服装男士配件休闲餐饮运动零售女士服70、装内衣珠宝玉石西门子、索尼、夏普、三星双立人、菲仕乐、菲姐、WMF、膳魔师、鹅妈妈、珍珠生活、KND、利快、石村喜来登、梦洁、富安娜、Esprit、法蝶、安睡宝多样屋、内野、黛安、拉斐尔迪士尼、Adidas Kids、Nike Kids、SNOOPY、PAW in PAW、常春藤、Jeep、Elle、Oshkosh、比茨、巴布豆、芭比DIY、咪咪卡成长馆Jeep、Timberland、Nautica、Camel、Uspolo、Esprit、Jack&Jones、圣大保罗暇步士、Scofield、洛赛克斯、苏格兰飞人、HUNT、UCLA、CD、傲士、沙驰、圣大保罗、莱尔斯丹、Asbeny、卡迪乐71、鳄鱼、金利来、梦特娇、宾度、卡丹路、ELLE、策乐、美国骆驼新秀丽、ACE、皇冠沙驰、皮尔卡丹、罗马世家、曼哈顿、威可多、顺美、鄂尔多斯、庄吉、乔顿、庄子、雅戈尔、金利来、利郎Zippo、沙芬、科乐比、菲斯卡、派克自然之味健康好茶Adidas、Nike、CAT、MLB、PONY、Rapido、法国公鸡、哥伦比亚、The NorthfacePuma、Converse、Kappa、李宁、NB、Reebok、Mizuno、Vans马天奴、莱克斯曼、玖姿、哥弟、杰西、影儿、玫而美、Ecaca、凯撒、庄子、天意、娅奴、MC、温莎蒂华歌尔、CK、黛安芬、爱慕、安莉芳、曼妮芬、Eblin、桑扶兰、欧迪芬、婷72、美薇亚莱蒂、梦妮尔丹、翡翠鸟、大唐通宝、S&A、海涵1.4.1 郑州商业市场现状1.4.1 郑州商业市场现状位置：郑州市花园路与农业路交汇处西侧发展商：大商集团商业面积：约70,000平方米商业楼层：1F-8F商业档次：中高档商业定位：新型百货作为大商新玛特郑州总店，定位于中高端百货，以零售业态为主，配备了部分餐饮及休闲业态。与周边的国贸360广场形成郑州国贸中心综合商业集群。直线距离：3.5公里1.4.1 郑州商业市场现状楼层8F7F6F5F4F3F2F1F品类休闲娱乐个人护理电器卖场休闲餐饮休闲娱乐生活零售生活零售儿童零售运动休闲男士服装其他零售女装女士内衣少女服装女鞋品牌零售化妆品女鞋珠73、宝手表其他代表品牌奥纳电影城、一兆韦德美丽田园SPA大商电器客百利、小资披萨、大塘港式茶餐、蜀国春秋、江鹅回转寿司马里奥欢乐世界曼家伟美食生活馆双立人Nike kids、Adidas kids、Newbalance kidsSelected、Espirt、马克华菲、Jack&Jones、Adidas、lotto、哥伦比亚、李宁、Nike、安踏、奥卡索、levis、lee、G-star、迪斯尼Victon、Lacoste、Jeep、诺帝卡、Scofield、ST Dupunt、Geox、金利来、Hunting、皮尔卡丹、Erods Man新秀丽红人、Zaa Daa、Passion、谷子、Ella74、ssay、哥弟、Feizi爱慕、爱美丽、Eblin、欧迪芬、安莉芳Dazzle、Circle、Vero Moda、Origin、ZUCZUG、MO&CO、Scat、Lily、Ochirly、Only、Jecci FiveEIN、IDF、Scofield、KOOKAI、Prich、Mikibana、Bossini Style、Roem、E-Land、Esprit、edc、A02金利来、星期六、千百度、森达、Tata、达芙妮、天美意、奥卡索、D28DKNY、MontBlanc、Dunhill、Vertu、Tommy Hilfiger折扣店、Ports、Y-3SK2、雅顿、Loreal、Olay、佰75、草集、欧泊莱、H2O、资生堂、兰芝、梦妆Ninewest、百丽、天美意、AEE、Ecco、Gabor、Artimis、Achette、Bata、StellaLuna、FED、莱尔斯丹、妙丽、What ForRolex、浪琴、Tudor、Rado、Tissot、TSL、六福珠宝、周大福、爱是唯一波尔多酒窖1.4.1 郑州商业市场现状代表品牌楼层3F品类美食广场美容SPA2FESPRESSO、柯卡芙、月芽儿、Move up、Basic House、一般零售 GAGA、Adidas、Nike、Nike360、Puma、Honeys、劲霸男装、热风个人护理 潘杰美甲、漂亮宝贝、蒂凡尼美发、依米美甲1F76、儿童快餐一般零售奇乐儿儿童乐园哈根达斯、Pizza Hut、KFCKappa、Vero Moda、Selected、Captaino、Cassile、Express、UR昭元、Casio、Ochirly、Five Plux、劲霸、Papparoti、圣地亚珠宝、蒙娜丽莎次主力店 H&M、屈臣氏、银行、Uniqlo、c&aB1超市家乐福1.4.1 郑州商业市场现状商圈概述商圈位置商业类型消费群体特征中心组成。商业的繁荣有相当稳定而且巨大的人气支撑。由于该区域内众多项目仍在建设之中，有大量的办公、住宅人群尚未入住，区域商业氛围还需要一段时间的培养。郑东新区内购物中心、商业街区域中高端商务人群周边住77、宅居民主要代表项目丹尼斯商业步行街宝龙城市广场郑州嘉茂购物广场1.4.1 郑州商业市场现状CBD商圈CBD的商业主要以内环与外环60幢高层建筑底商及内环与外环之间的商业街、区域购物123项目名称宝龙城市广场曼哈顿广场郑州嘉茂购物广场类型购物中心购物广场购物中心1231.4.1 郑州商业市场现状项目名称宝龙城市广场曼哈顿广场郑州嘉茂购物广场商业体量（平方米）约194,000约160,000约60,000商业类型购物中心购物广场购物中心商业档次中档中档中档目标消费者中档家庭消费者大众化家庭消费者-经营状况较差较差-商圈现有商业体量：414,000平方米1.4.1 郑州商业市场现状位置：郑州市中州大78、道与郑汴路交汇处发展商：新加坡凯德商用商业面积：54,165平方米商业楼层：B1-4F商业档次：中高档商业定位：一站式购物中心停车位：约400个（地下车位260个，可扩充至400个）直线距离：5.5公里新加坡凯德商用在郑州的第一个购物中心项目，属于建业置地广场的商业裙楼。定位于中高端购物中心。集购物、餐饮、休闲娱乐于一体。发展商拥有丰富的商业地产经营管理经验，现在项目正在进行租户招商。1.4.1 郑州商业市场现状商圈概述商圈位置商业类型消费群体特征求，并形成了独特的商圈发展模式。作为连接二七商圈、花园路商圈的中间点，紫荆山商圈急需进一步升级改革。紫荆山广场以南传统百货、连锁超市区域内居住人群紫79、荆山百货主要代表项目1.4.1 郑州商业市场现状紫荆山商圈在紫荆山百货为领头羊的紫荆山商圈，满足了区域内以公务员为主的居住人群的消费需1项目名称商业体量（平方米）商业类型紫荆山百货约20,000传统百货商业档次目标消费者经营状况中档中档家庭消费一般商圈现有商业体量：20,000平方米1.4.1 郑州商业市场现状商圈概述商圈位置商业类型消费群体特征，没有过多激烈的竞争，形成了自然的服务区域居民的商圈。裕达国贸酒店作为郑州的高档酒店，其商业精品廊汇聚了一线知名品牌，是郑州高端消费的聚集地。碧沙岗公园周边酒店精品廊、传统百货郑州高端人群周边住宅居民主要代表项目裕达国贸商城中原商贸城郑州商业大厦1.480、.1 郑州商业市场现状碧沙岗商圈碧沙岗商圈是随着郑州城市整体东扩后，更多承担的是西区居民日常生活集散地的功能123项目名称商业体量（平方米）商业类型商业档次目标消费者经营状况1裕达国贸商城18,000酒店精品廊高档高端商务消费者较好2中原商贸城48,000传统百货中低档大众消费者较好3郑州商业大厦约10,000传统百货中低档老年、家庭消费者一般商圈现有商业体量：76,000平方米1.4.1 郑州商业市场现状位置：中原区中原中路220号商业面积：18,000平方米商业楼层：1F-3F商业档次：高档商业定位：酒店精品廊直线距离：4公里作为裕达国贸酒店的商业配套，定位于高端商业，吸引了郑州及周边城市81、的高端消费人群，现在正在进行品牌调整与商业改造。1.4.1 郑州商业市场现状商圈概述商圈位置商业类型消费群体特征中原地区小商品批发物流集散地。郑州火车站汇集了南来北往的物流，逐渐形成了以服装、小商品批发为主的市场集散地，聚集了数以万计的服装、小商品等商家。郑州火车站周边批发市场中低端消费群体主要代表项目万博商城豫龙商场1.4.1 郑州商业市场现状火车站商圈商圈概述商圈位置商业类型消费群体特征以数码、电子类产品卖场为主，集中了众多科技主题卖场，是郑州市较为知名的IT商圈。现有众多知名连锁IT卖场进驻。郑州东风路与文化路交叉口IT卖场青年消费群体主要代表项目赛博数码广场百脑汇海龙（在建）1.4.182、 郑州商业市场现状东风路商圈 现有商业总供应量约为1,580,000平方米（仅统计市场现有百货及购物中心项目）现有商业多为百货、街边店等类型，业态较为单一商业为单中心发展，二七商圈仍保持传统核心地位，商业分布十分集中现有商业档次多为中档-中高档郑州市内缺乏高品质综合型商业，众多知名品牌对于郑州市场持观望态度以丹尼斯百货、大商新玛特为主的百货业态，发卡消费较为普遍郑州商业市场呈现出类型较为单一、传统，高端项目和品牌的占有率比较低的特点1.4.1 郑州商业市场现状碧沙岗及大学路商圈商业供应量：86-90万平米（占30%）来总商业供应量的37%，是郑州未来商业供应最为集中的商圈。二七商圈商业供应量：83、90-100万平米（占37%）郑东CBD商圈商业供应量：65-70万平米（占26%）1.4.2 郑州商业市场未来供应二七商圈未来商业供应量约为90-100万平方米，约占未紫荆山商圈商业供应量18-20万平米（占 7%）未来商业供应：约270万平方米所属商圈二七商圈碧沙岗及周边商圈紫荆山商圈CBD商圈项目名称恒隆广场丹尼斯项目郑州时代中心二七时代广场德化大厦亚新项目金博大二期中原万达广场二七万达广场升龙国际中原文化广场锦艺华都商业沃尔玛项目银泰项目裕鸿国际广场中原商业第一街温哥华时代广场物业类型综合体综合体综合体综合体综合体综合体综合体综合体综合体综合体综合体住宅配套单体商业单体商业综合体商业街84、综合体商业类型购物中心购物中心TBCTBCTBCTBC购物中心购物中心购物中心商业步行街TBCTBCTBC百货百货+街铺商业步行街购物中心商业档次中高档中高档中高档中高档TBCTBC中档中档中档中档中高档中档中档中高档中档中高档中档总建筑面积（）TBC380,000700,000200,00070,000115,00076,000787,000606,0001,200,000TBCTBCTBC140,000200,000500,000130,000商业面积（）260,000230,000150,00060,000(预计)30,000(预计)40,000(预计)50,000(预计)211,00085、188,000400,00030,000(预计)TBCTBC140,00043,000500,000130,000工程进度未拆迁已挖地基目前停滞未拆迁正在拆迁正在拆迁未拆迁未拆迁正在拆迁挖地基招商中未拆迁正在挖地基正在施工已拆迁、目前停滞已竣工、未装修在建在建开业时间20142012TBC2013TBCTBCTBC10/2011TBC12/2010TBCTBCTBCTBC4/2011TBC20121.4.2 郑州商业市场未来供应site627415大同路德化步行街正兴街西太康路项目名称类型12恒隆广场丹尼斯项目综合体综合体3456郑州时代中心二七时代广场德化大厦亚新项目综合体综合体综合体综合体86、7金博大二期综合体西大街3总建筑面积预计约：90万-100万平方米占未来总供应量约：37%1.4.2 郑州商业市场未来供应项目名称物业类型 商业类型商业档次总建筑面积 商业面积（）（）工程进度开业时间恒隆广场丹尼斯项目郑州时代中心二七时代广场德化大厦亚新项目金博大二期综合体综合体综合体综合体综合体综合体综合体购物中心购物中心TBCTBCTBCTBC购物中心中高档中高档TBC中高档TBCTBC中档TBC380,000700,000200,00070,000115,00076,000260,000230,000150,00060,000(预计)30,000(预计)40,000(预计)50,000(87、预计)未拆迁已挖地基，目前停滞未拆迁正在拆迁正在拆迁未拆迁未拆迁20142012TBC2013TBCTBCTBC1.4.2 郑州商业市场未来供应下街以西、万鑫旅馆以北 面积：占地85亩，购物中心26万平米（6层）物业类型：商业、办公（两座高200-300米的写字楼）、酒店式公寓 项目现状：未拆迁，计划2010年末动工，2014年竣工其他：恒隆广场分为两条产品线，即综合体和纯购物中心，根据郑州恒隆广场的前期规划信息判断，该项目为综合体项目site1.4.2 郑州商业市场未来供应 开发商：香港恒隆地产 总投资：40亿元 位置：西大街以南、德化街以东、南城市上海沈阳无锡郑州项目名称恒隆广场港汇广场市88、府恒隆广场恒隆广场恒隆广场区位核心商业街市中心核心商圈市中心核心商圈市中心核心商圈占地面积（）31,00050,00092,00032,00057,000总建筑面积（）213,300329,400842,400376,800-购物中心面积（）53,600120,00081,000118,500260,000（预计）购物中心占比25%36%10%31%-写字楼面积（）159,700123,800663,400145,300-写字楼占比75%38%78%39%-郑州恒隆广场目前具体信息和开发动向尚不清晰，但通过对其他城市恒隆广场的比对可以看出，恒隆广场一般选址在城市的核心商圈，通过大体量的购物中心89、和写字楼组合形成地标性建筑，定位与万象城接近，是未来的主要竞争对手。1.4.2 郑州商业市场未来供应 开发商：河南新田置业位置：福寿街以东、解放路以南、正兴街以北 面积：占地28.8亩，总建筑面积20余万平米 物业类型：商业、办公、酒店 项目现状：拆迁阶段，预计2013年建设完成备注：被选定为地铁一号线二七广场站出口site1.4.2 郑州商业市场未来供应 开发商：信达投资有限公司 面积：占地16.4亩、7.66万平米 位置：民主路以东、金博大以西、西太康路以南、北京华联以北 物业类型：商业、办公 项目现状：未拆迁site1.4.2 郑州商业市场未来供应 开发商：丹尼斯集团 位置：西太康路北、90、人民公园西 体量：总建筑面积38万平米，商业23万平米，酒店4.5万平米 物业类型：商业、写字楼、公寓 车位：2004 项目现状：尚未动工site1.4.2 郑州商业市场未来供应精品店（1F-2F）百货购物中心酒店精品店位置：百货南侧1F-2F总建筑面积：9,754平米百货总建筑面积：131,447平米楼层：1F-14F楼层：B1-6F业态：B1：超市1F：国际时尚精品店、珠宝2F：亚洲及国内时尚精品店3F：运动、童装、时尚服饰、美容美发4F：家居、玩具、运动5/6F：影院、真冰冰场、美食广场、书店、数码音像、餐饮超市位置：B1总建筑面积：15,962平米（其中精品超市3,452平米）1.4.91、2 郑州商业市场未来供应购物中心总建筑面积：74,100平米购物中心百货精品店 本项目是丹尼斯打造的大型综合体项目，从位置、规模到定位，均会与万象城在未来形成直接竞争 从目前的市场及客户反馈来看，该项目已停工多年，目前尚未动工。1.4.2 郑州商业市场未来供应 开发商：郑州凯浦置业 位置：大同路以南，菜市街以北，敦睦路以东 面积：占地87亩，总建面70万平方米（地上57万平米，地下13万平米），商业面积17.8万平方米 物业类型：商业、写字楼、公寓 项目现状：尚未动工 备注：一条商业街、五座互通商场site1.4.2 郑州商业市场未来供应site 开发商：河南大正投资置业 位置：德化街以西、裕92、元里以南、苑陵街以北 面积：占地12.1亩、总建面6.45万平米 物业类型：写字楼、酒店、商业 项目现状：正在拆迁1.4.2 郑州商业市场未来供应 开发商：信达投资有限公司 面积：11.15万平方米 位置：西太康路以北、人民公园以西物业类型：商业、写字楼、公寓 项目现状：未拆迁site1.4.2 郑州商业市场未来供应12345大学路航海路中原路桐柏路项目名称类型12中原万达广场二七万达广场综合体综合体3456升龙国际沃尔玛项目锦艺国际华都中原文化广场综合体单体商业住宅配套综合体总建筑面积预计约：86万-90万平方米占未来总供应量约：30%1.4.2 郑州商业市场未来供应项目名称中原万达广场二七93、万达广场升龙国际沃尔玛项目锦艺国际华都中原文化广场物业类型综合体综合体综合体单体商业住宅配套综合体商业类型购物中心购物中心商业步行街区TBCTBCTBC商业档次中档中档中档中档中档中高档总建筑面积（）787,000606,0001,200,000TBCTBCTBC商业面积（）211,000188,000400,000TBCTBC30,000(预计)工程进度正在拆迁挖地基招商中正在挖地基正在施工未拆迁开业时间10/2011TBC12/2010TBCTBCTBC1.4.2 郑州商业市场未来供应 开发商：大连万达集团位置：中原中路以南、秦岭路以西、华山路以东、伊河路以北 面积：总建面53.1万平米，94、购物中心15.6万平米，室外步行街商铺5.5万平米，写字楼6万平米、住宅28万平米 物业类型：写字楼、商业、住宅 项目现状：正在挖地基，预计2011年10月竣工开业。1.4.2 郑州商业市场未来供应百货电器卖场 中原万达广场的商业部分以购物中心、独立商铺和底商三种形式组成，其中独立商铺分别和购物中心以及底商组成两条商业街。购物中心为主力店+室内商业街的形式。万达广场进驻中原区可以填补周边商业匮乏的状况，满足周边人群的日常消费需求购物中心1.4.2 郑州商业市场未来供应室内商业街住宅独立商铺 开发商：大连万达集团位置：航海中路以南、大学路以西 面积：总建面60.6万平方米，购物中心13.8万平米95、酒店0.7万平米、写字楼8.6万平米、商铺5.0万平米、住宅32.5平米 物业类型：写字楼、商业、住宅、酒店 项目现状：正在挖地基1.4.2 郑州商业市场未来供应投资商：升龙投资有限公司开发商：尚锦房地产开发有限公司位置：大学路与淮河路交叉口 面积：总建面120万平方米，商业面积40万平米 物业类型：住宅、商业 项目现状：招商中1.4.2 郑州商业市场未来供应大学路交通路淮河路政通路A区电器卖场写字楼金融服务 C区家居生活广场郑大南路升龙不夜城市政广场B区超市、电器卖场休闲休闲广场 广场旺角购物街升龙国际商业广场的商业形式主要为：集中型商业+商业街集中型商业以引入大型主力店为主，涉及影院、数96、码家电卖场、超市和大型餐饮；商业街以散售为主，涉及品牌零售店、日常生活配套等该项目体量庞大，将与南侧的沃尔玛项目和二七万达广场共同形成大学路商圈，填补周边商业空白。项目主力店奥斯卡影院红馆娱乐会所广州开煲北京大鸭梨酒店阿五美食1.4.2 郑州商业市场未来供应1人民路金水路项目名称类型1银泰项目单体商业2裕鸿国际广场综合体紫荆山路2总建筑面积预计约：18万-20万平方米占未来总供应量约：7%1.4.2 郑州商业市场未来供应项目名称银泰项目裕鸿国际广场物业类型单体商业综合体商业类型百货百货+街铺商业档次中高档中档总建筑面积（）140,000200,000商业面积（）140,00043,000工程进97、度已拆迁、目前停滞准备装修、目前停滞开业时间TBC4/20111.4.2 郑州商业市场未来供应212项目名称中原商业第一街温哥华时代广场类型商业街综合体1总建筑面积预计约：65万-70万平方米占未来总供应量约：25%1.4.2 郑州商业市场未来供应1.4.2 郑州商业市场未来供应项目名称中原商业第一街温哥华时代广场物业类型商业街综合体商业类型商业步行街购物中心商业档次中高档中档总建筑面积（）500,000130,000商业面积（）500,000130,000工程进度在建在建开业时间TBC2012 西环开发商：郑州丹尼斯百货 东环开发商：宏信置业、中油置业、永威置业位置：郑东CBD 面积：总建面98、50万平米（全长8.3公里）物业类型：商业 项目现状：招商中（丹尼斯）1.4.2 郑州商业市场未来供应货等购物类为主要业态方向，辅以婚庆、影院、运动及家居生活业态东环步行街餐饮业态主要涉及大型中餐和各类特色餐饮；酒吧、茶馆、KTV等休闲娱乐业态；古玩字画、艺术品收藏等文化主题业态主要业态为引领时尚的个性化服饰品牌，辅以餐饮和休闲娱乐业态永威步行街：主要业态为电子数码、办公用品；餐饮主要涉及小吃街和中西式快餐1.4.2 郑州商业市场未来供应丹尼斯步行街：七大主题街区，以时尚流行服饰、百商务餐饮、休闲餐饮以及咖啡厅、美容spa、潮流美发、大型水疗桑拿等休闲业态商务会所、健身房、美容spa、潮流美发99、商务餐饮、时尚休闲餐饮大型中餐、美食广场、KTV、动感吧古玩字画、艺术品收藏、画廊、拍卖场、珠宝玉器等中油国际名店街：服装服饰、电子书吗、商务餐饮、商务中心 中原商业第一街为郑东CBD体量最大的商业项目，涉及零售、餐饮、休闲娱乐、商务配套等多种业态，可以给商务区带来很好的商业支撑。开发商：枫华（郑州）置业位置：郑东新区农业路与众意路交叉口 面积：13万平方米物业类型：商业主力店：王府井百货 项目现状：尚未动工，预计2012年竣工1.4.2 郑州商业市场未来供应 郑州未来商业总供应量约为2,700,000平方米（不包括未来专业市场类的商业项目），且有多个100,000万平米以上的大型商业项目，100、市场放量较大二七商圈是未来郑州商业项目放量最大的区域，约900,000-1,000,000平米，以综合体为主，开发商多为当地企业郑州未来的商业供应以购物中心为主随着越来越多外埠知名开发商进入郑州市场，如香港恒隆、万达集团、银泰集团等，未来竞争格局将有所改变未来商业项目品质上的提升，能够带动更多品牌进入郑州市场，激发郑州消费者的潜在消费需求，但受限于整体消费能力不高，商业市场还需要较长时间的培养随着未来郑州多个大型商业项目的入市，郑州商业业态种类和品牌资源的丰富度将有所提高，从而推动郑州商业市场的发展，激发消费者更多的消费需求和欲望。但受当地消费力的限制，新增商业项目将面临一定市场风险和压力。1101、.4.2 郑州商业市场未来供应现有项目项目名称丹尼斯百货人民路店丹尼斯花园路店商业面积（）45,00074,730商业类型百货商场百货商场工程进度-开业时间1997年2008年大商新玛特总店大商新玛特金博大店70,00040,000购物中心购物中心-2009年2006年国贸360北京华联商厦元旦百盛购物广场40,00050,00082,000购物中心百货商场百货商场-2009年2002年2005年未来项目印象城恒隆广场丹尼斯项目二七时代广场郑州时代中心二七万达广场中原万达广场72,000260,000230,00060,000（预计）150,000（预计）188,000211,000购物中心购102、物中心购物中心TBCTBC购物中心购物中心-未拆迁已挖地基目前停工正在拆迁未拆迁施工中施工中2009年2014年2012年2013年2015-2016年2011年TBC合计1,571,730 商业形式：购物中心或百货商场 商业定位：中高档 现有竞争项目：经营成熟、市场认知度高 未来竞争项目：项目商业体量大，开发商具备一定实力竞争项目甄选标准1.4.3 竞争项目分析现有编号1现有项目名称大商新玛特金博大店2北京华联未来3456元旦百盛购物广场丹尼斯百货人民路店印象城恒隆广场7二七时代广场89丹尼斯项目郑州时代中心site12456789现有竞争项目未来竞争项目31.4.3 竞争项目分析20102103、01120122013丹尼斯项目 恒隆广场和二七时代广场竣工时间与本项目基本同步，在2013-2014年 丹尼斯项目已停工两年左右，目前计划在2012年底开业 郑州时代广场属于未拆迁阶段，动工时间不明，预计整体竣工日期在2015-2016年左右郑州时代中心动工时间竣工时间2010年2011年2012年2013年2014年2015年1.4.3 竞争项目分析恒隆广场二七时代广场预计2010年底动工现有竞争项目未来竞争项目竞争项目现状 现有竞争项目的商业形式以百货为竞争策略 空间：营造舒适的购物环境 业态：打造多元丰富的业态组合 品牌：引入更多知名品牌 硬件：精良的设备设施护航 准确定位：以准确的市104、场定位和业态组合，确保竞争优势，以规模和品质优势形成市场标杆。开发时间：尽量将工期提前，在其他未来竞争项目入市之前，抢先进入市场主，未来可调整空间较小 百货业态的室内环境、硬件条件以及商户组合与购物中心有较大差距恒隆广场：规模和档次与本项目接近，目前没有进一步的开发动向丹尼斯项目：定位中高端，计划2012年开业，但目前没有明确的开发动向二七时代广场：计划定位中高端项目郑州时代广场：体量较大的综合性项目，但位置距离二七商圈核心位置略远，且没有明确开发动向。1.4.3 竞争项目分析2012年2005年2009年1989年1905年德化步行街亚细亚大商金博大元旦百盛2006年印象城丹尼斯项目二七商圈105、最早以二七塔区域为核心，拥有亚细亚商厦和德以二七塔为商圈核心化步行街两个郑州的著名商业项目商圈核心逐渐北移随着大商金博大、百盛等商业项目的陆续开业，二七商圈的核心逐渐延二七路向北移 万象城优势区位本项目地处二七商圈新核心的范围内，为未来发展奠定了很好的基础，拥有较好的发展空间。二七商圈新核心新核心区1.4.4 二七商圈发展趋势二七塔为商圈核心现有商业市场未来商业市场 以丹尼斯、大商新玛特为代表的百货项目，现有市场认知度较高，多为发卡消费；缺乏高品质综合型项目，给国际知名品牌进入郑州市场提供商业平台；未来商业项目供应量约为2,700,000平方米，其中二七商圈供应量约占总量的37%；二七商圈的新106、增商业供应，以当地开发商背景为主 未来商业项目以购物中心为主，商业体量集中于80,000-150,000万平方米；众多知名开发商（如恒隆、大连万达）将进入郑州市场二七商圈仍是郑州商业的核心，未来将有大量的商业项目投入市场，综合性的一站式购物中心将成为市场发展趋势。纵观现有及未来商业市场，在商业体量、业主方操作经验、品牌号召力上，可与本项目直面竞争的项目较少，本项目未来发展空间较大，具备成为郑州商业标杆项目的可能。1.5 商业市场小结 现有商业供应量为1,580,000平方米,集中分布于二七商圈；郑州城市整体消费水平集中于大众化消费，消费形式单一；以传统百货为主，购物中心作为新型商业类型，开始进107、入郑州市场；目录中原城市群研究 中原城市群发展概况“一小时经济圈”商业调研 对本项目影响2.02.12.22.3根据国家发改委本次批准的中原城市群城际轨道交通线网规划，包括中原城市群的9个城市，即以郑州为中心，包括开封、洛阳、新乡、焦作、许昌、平顶山、漯河、济源9市及其所辖县市的全部行政区域。建设以郑州为中心，东连开封、西接洛阳、北通新乡、南达许昌的“大十字”型基本架构，初步形成中原城市群的核心区，奠定区域经济协调发展的基础；现代化综合交通运输体系基本完善，形成区域内任意两城市间“两小时经济圈”；郑汴洛城市工业走廊等四大产业带初具雏型；城市群的整体经济实力和产业竞争力显著增强，确立在中西部地区108、城市群的领先地位。2.1 中原城市群发展研究城市郑州洛阳开封新乡功能定位河南省省会，中国历史文化名城，国际文化旅游城市，全国区域性中心城市，全国重要的现代物流中心，区域性金融中心，先进制造业基地和科技创新基地。中国历史文化名城，国际文化旅游城市，中原城市群副中心，全国重要的新型工业城市、先进制造业基地，科研开发中心和职业培训基地，中西部区域物流枢纽。中国历史文化名城，国际文化旅游城市，中原城市群纺织、食品、化工和医药工业基地，郑州都市圈重要功能区。中原城市群高新技术产业、汽车零部件、轻纺和医药工业基地，职业培训基地，现代农业示范基地，北部区域物流中心。许昌 中原城市群高新技术产业、轻纺、食品、109、电力装备制造业基地，农业科技示范基地和生态观光区。焦作平顶山漯河济源国际山水旅游城市，中原城市群能源、重化工、汽车零部件制造基地。中国中部化工程，中原城市群化工、能源、原材料、电力装备制造业基地。中国食品城，中原城市群轻工业基地，生态农业示范基地，南部区域物流中心。中国北方生态旅游城市，中原城市群能源基地和原材料基地。2.1 中原城市群发展研究一小时经济圈城市经济对比经济总量（亿元)常住人口总量（万人）人均GDP（元）社会消费品零售总额（亿元）城镇居民人均可支配收入（元）城镇居民人均消费性支出（元）房地产投资总额（亿元）郑州3,30075244,0001,43517,11710,804514开110、封777.05471.2116523308.33129831069736.94新乡1054.57552.6819081330.28141709812102.16洛阳2075642.2332314687.31594911046137.9许昌1176.21431.2927284297.0113619882758.43焦作1115.9342.3932640263.7142821027962.5资料来源：各城市统计局注：均为2009年数据2.1 中原城市群发展研究郑州在河南省经济中占主导地位，其经济总量高于周边其他城市；郑州人均GDP居首位；郑州城镇居民人均可支配收入（17,117元）属于省内最高，但111、消费性支出并不具突出优势，表明郑州消费力相对保守；洛阳城镇居民人均消费性支出（11,046元)居首位，显示出优于郑州的消费潜力；开封、焦作、新乡等城市尽管在城市规模、经济规模等方面与郑州有一定差距，但人均消费性支出与郑州水平相近。郑州受城市功能、经济地位等的影响，会对开封、新乡等城市形成吸引和辐射；郑州对洛阳的辐射和影响能力较弱。阶段初期规划 2015年前近期规划 2020年之前远期规划 2030年之前路段建成郑州至开封、郑州至机场、郑州至焦作段建成郑州至洛阳、机场至许昌、新乡至郑州、许昌至平顶山段建成焦作至新乡、许昌至漯河、焦作至济源至洛阳、洛阳至平顶山、临汝至登封至新郑段2.强化了与外部区112、域的连接，从东、西、南、北四面八方打通了各经济带之间的联系。3.城际铁路所带来的交通便捷，将郑州的辐射区域拉大，势必将把郑州和周边城市的消费者吸引过来，为项目聚集高人气，带来新商机。城市联系郑州至开封洛阳新乡焦作济源许昌平顶山漯河时间21分钟26分钟28分钟37分钟54分钟31分钟60分钟51分钟充分体现了郑州的中心地位，而且覆盖城市群中的全部个省辖市。对本项目的影响1.城际轨道交通将中原城市群的9个城市圈在了一起，以郑州为核心，半小时通达开封、许昌、焦作、新乡。2.1 中原城市群发展研究中原城市群城际轨道交通线网结构为“十”字形加“半环”形。以洛阳郑州开封、新乡郑州漯河为主轴，以新乡焦作济源113、洛阳、洛阳平顶山漯河为发展轴，以郑州焦作、平顶山许昌为连接线，线网总规模为1049.7公里。其中，近期规划（2020年）要达到495.2公里。洛阳新乡开封郑州城市选择城市调研重点程度的强弱为选择依据依附程度较弱的城市：洛阳市依附程度较强的城市：开封市、新乡市 所选城市整体商业发展环境、商圈结构 所选城市重点商业项目考察 所选城市消费特点分析2.2“一小时经济圈”商业调研对一小时经济圈内的城市，以对郑州的依附 洛阳是中国历史上建都最早、朝代最多、建都时间最长的都城洛阳东邻郑州，西接三门峡，北跨黄河与焦作接壤，南与平顶山、南阳相连截至2009年，洛阳总人口657万人，全市共有46个民族成份，其中汉114、族人口约占全市总人口的98.8%截至2009年，洛阳GDP达到2075亿元，按可比价格计算，同比增长13%。位居全省第2位，中部第4位，中西部第7位，增速全国第6位2.2.1 洛阳商业调研涧西区商圈：上海市场商圈；广州市场商圈；南昌路商圈整体档次：中档商业类型：百货、商业街代表商业项目：东方国际广场、广百大楼、丹尼斯百货级别：次级商业中心2.2.1 洛阳商业调研商圈：十字街整体档次：中低档商业类型：百货、商业街代表商业项目：丹尼斯百货级别：次级商业中心老城区中州路商圈：王府井商圈；中央百货商圈整体档次：中档商业类型：百货、商业街代表商业项目：王府井百货、新都汇购物广场级别：市级商业中心 区位：115、涧西商圈的核心区域 商业建筑面积：110,000万平米（地上五层占65,000万平方米，地下三层45,000万平方米）商业主题：步行街一层名品汇、二层潮流街、三层美食坊 车位：500个 运作方式：100,000万平米购物中心自持，10,000万平米商铺销售 开业时间：2009年12月2.2.1 洛阳商业调研项目主力店万千百货万达影院*大歌星大玩家永乐电器华润万家楼层百货楼1-5层综合楼4-5楼综合楼三楼综合楼二楼综合楼1层地下1层面积（套内建筑面积/平方米）22,5804,4722,8762,8662,91215,177*万达影院为标准6厅影院，约1,000座位 万达广场是洛阳真正意义上的购物116、中心项目，由六大主力店和室内商业街组成，综合性较强，满足周边人群的一站式消费需求 万千百货相比洛阳的王府井百货、丹尼斯等优势并不明显，认可度不高，人流较少 整体商业品牌档次不高，且部分品牌以及万达影城、大歌星以及永乐电器等主力店价位较高，影响其对当地消费者的吸引力2.2.1 洛阳商业调研 档次最高的购物场所：王府井百货 年轻人最爱去的购物场所：新都汇购物广场 大众消费首选购物场所：丹尼斯百货 品牌认知：整体品牌认知度较低，对zara、H&M等国际时尚品牌不了解 其他：习惯凭卡消费，以丹尼斯购物卡为主对郑州的光顾兴趣来郑州消费的目的：年轻人主要去光彩市场、银基商场、品牌折扣店购买服饰，因为价格便117、宜，且款式较多高收入人群更倾向去北京、上海、香港等地进行消费收入水平：毕业生月收入800-1,200元/月；厂矿普通职工收入2,000-3,000元/月人群特点：外来人口少，当地人以几大能源企业为主，军区子弟较多，白领阶层较少消费特点 购物：比较保守，大多选择熟悉的品牌和场所 餐饮：爱吃火锅、香辣虾，早餐牛肉汤；吃饭喜欢热闹，朋友聚餐多 休闲娱乐：KTV、酒吧、电影、电玩、游泳高收入人群喜欢去夜总会、洗浴2.2.1 洛阳商业调研对商业及品牌的认知主力消费人群开封处于豫东大平原的中心位置。东临商丘市，西连省会郑州市，南接许昌市、周口市，北靠黄河，与中原油田隔河相望全市总人口486.30万人，常住118、人口471.21万人当地知名企业：汇源集团、雨润集团、科龙集团、辅仁药业、平煤集团截止2009年，全市GDP777.05亿元，全市城市居民人均可支配收入12,983元，人均消费性支出10,697元开封市中心距郑州市中心72公里，两城市边界处相隔不足40公里，属于45分钟通勤圈2.2.2 开封商业调研西玛购物中心三毛时代购物广场马道街商业区中山路商业区兴和百货新天地2.2.2 开封商业调研开封最主要商圈为中山路和马道街其中马道街属于市级商业中心，中山路属于特色商业街另有丹尼斯百货、新玛特、新乡百货大楼等商业项目新都汇购物广场万家乐购物中心楼层4F3F2FGFB1业态运动服饰、休闲服饰及电器卖场儿119、童、时尚女装及饰品男式正装、男士鞋帽箱包化妆品、腕表、饰品超市品牌列举耐克、阿迪、KAPPA、李宁欧时力、JNBY、播、迪士尼朗姿、皮尔卡丹男装、雅戈尔男装周大福、周大生、金伯利、明牌、戴梦得大商超市2.2.2 开封商业调研 区位：龙亭区西大街与中山路交汇处 商业建筑面积：24,000万平方米 商业楼层：B1-5F商业档次：中档开业时间：2008年12月21日 大众消费首选购物场所：三毛购物广场 品牌认知：受整体收入水平的影响，品牌认知度较低，nike、adidas等运动品牌是当地消费者接受度较高的品牌 其他：习惯凭卡消费，以三毛购物卡为主对郑州的光顾兴趣来郑州消费的目的：少数年轻人主要去光彩120、和银基购买服饰，因为价格便宜，且款式较多少部分高收入人群选择郑州消费，大部分倾向于北京、上海、香港等地收入水平：整体收入水平低人群特点：以工薪阶层为主，高收入群体较少，主要为生意人和政府机关人员消费特点购物：受限于整体收入水平较低，大多数人选择在开封当地进行消费活动餐饮：喜爱火锅，喜欢在街边餐馆聚餐休闲娱乐：无特殊喜好，休闲娱乐设施缺乏2.2.2 开封商业调研对商业及品牌的认知主力消费人群 档次最高的购物场所：大商千盛百货新乡市地处河南省北部，距郑州只有公里。北依太行；南临黄河；东接油城濮阳；西连煤城焦作，是国家二级交通枢纽，豫北的交通中心；总人口565万，市区面积422平方公里，市区人口10121、0万；豫北重要的工业城市之一，是中原地区重要的工业基地，制冷、生物与新医药、电池及新型电池材料、特色装备制造、煤化工、汽车及零部件等六大产业；当地知名企业：新飞冰箱、金龙钢管、新亚纸业、白鹭化纤截至2009年，全市实现地区生产总值1057.8亿元，比上年增长13%，增速居全省第2位2.2.3 新乡商业调研胖东来百货丹尼斯百货平原路商圈平原路2.2.3 新乡商业调研新乡最主要商圈位于平原路平原路西段1.5千米的路段上集中多个商业项目其中以胖东来百货最为知名另有丹尼斯百货、新玛特、新乡百货大楼等商业项目 经营面积：40,000平方米 商业楼层：B1-5F 商业档次：中档 开业时间：2005年 地下122、停车位：438个楼层5F4F3F2FGFB1业态家居、餐饮、儿童影院、家电、低价服装男装、运动装、休闲装女装、内衣、饰品珠宝、化妆品、鞋超市品牌列举美食广场胖东来奥斯卡影院Adidas、Nike、Lee、七匹狼、Playboy、金利来、劲霸鄂尔多斯、Eland、Only、Esprit、Ochirly、爱慕、曼谷银Burberry、周大福、浪琴、屈臣氏、佰草集、胖东来医药超市胖东来超市新乡当地最具人气百货年销售额超过10亿元发卡消费特点突出其特色服务在当地形成口碑2.2.3 新乡商业调研 运营商：河南胖东来商贸集团当地最好的购物场所-胖东来百货品牌全、品牌档次高、服务好高档、知名品牌列举Only123、Jack&Jones、Adidas、鄂尔多斯、Playboy、七匹狼、金利来其他-习惯凭卡消费，以胖东来购物卡为主对郑州的光顾兴趣经常来郑州目的：购物、带孩子游乐、Disco等娱乐看演唱会、比赛等最常光顾：二七商圈对郑州不满意之处市内交通拥堵严重主力消费人群新飞冰箱、新乡化纤等知名企业员工普通员工月收入3,000以上政府机关，电力、银行等事业单位月收入4,000-5,000元其他家庭型消费群消费特点最乐于在餐饮上消费口味偏好：火锅、烧烤、牛排、香辣虾蟹习惯偏好：扎堆、喜好热闹其他高关注度的消费类型KTV、DISCO、网吧电游、洗浴足疗、影院2.2.3 新乡商业调研对商业及品牌的认知2.3 对124、本项目影响特点 郑州处于一小时经济圈的核心；城际交通的发展，有效增强了郑州对周边城市的辐射能力；一小时经济圈 洛阳在经济、商业市场等方面与郑州差距并不显著，因此对郑州的依赖性较弱；新乡、开封等其他城市，对郑州的依赖性相对较强，会专程来郑州进行消费。郑州对周边城市的辐射作用，可以带动周边城市消费者在郑州进行消费；本项目所处郑州核心商圈二七商圈，也是对周边城市消费群吸引力较强的区域；目前，周边城市消费群来郑州的目的，主要是休闲、游乐、会友，兼有购物和用餐等；本项目可通过在主力店铺、特色业态的合理设置，有效吸引周边消费群目录消费者调研分析 消费者调研分析思路 郑州消费者调研问卷 郑州消费者座谈 郑州125、消费者调研分析小结 周边城市消费者调研分析 消费者调研分析总结3.03.13.23.33.43.53.6 对郑州当地消费者，以问卷调研的形式为主，了解人群构成、消费习惯及特征。消费者问卷调查 对周边城市消费者，以街头拦访和座谈的形式为主，了解消费习惯，以及对郑州的消费依赖性。消费者深度访谈 本地较高收入人群 本地年轻时尚人群 周边城市较高收入人群 周边城市以家庭为单位的消 以家庭为单位的消费群体问卷份数：220份费群体洛阳、新乡、开封消费者街头拦访17人次郑州、洛阳、新乡、开封座谈8人次3.1 消费者调研分析思路消费群调研对象构成为了全面了解郑州本地消费的习惯和特点以及对郑州华润万象城项目的理126、解，我司于2010年7月2日-4日随机定点对220位消费者进行了一对一问卷访问。研究方法定量研究访问方式街坊，一对一访问访问样本量有效样本量220份208份访问时间7月2日（星期五）、7月3日（星期六）、7月4日（星期日）比例二七商圈调查地点印象城问卷份数（份）3112359%金博大48丹尼斯9百盛13郑东CBD商圈碧沙岗商圈德化步行街会展中心绿城广场中原商贸城1310251256%2%花园路商圈2335大商新玛特360合计6820833%100%59%33%2%6%二七商圈郑东CBD商圈碧沙岗商圈花园路商圈3.2 郑州消费者调研问卷男59%女41%高中及以下16%大专28%大学本科38%研究127、生及以上18%受访者年龄以25-35岁之间为主半数以上的受访者文化程度为大学本科及以上。已婚人士在受访者中占大多数41%23%9%2%126岁35岁18-25岁36-45岁46-55岁55岁以上18岁以下24%受访者中男性的比例高于女性；未婚29%已婚，无小孩18%已婚，有小孩53%性别年龄文化程度婚姻状况3.2 郑州消费者调研问卷单身21%与父母同住21%儿同住13%与伴侣同住22%三口之家31%三口之家在受访者中所占的比重最大；36%28%22%9%1%4%家庭月收入主要在3,001-80,00元之间，其次为5,0018,000元家庭结构与父母、妻家庭月收入3.2 郑州消费者调研问卷17%128、10%9%7%6%6%4%3%23%19%14%11%10%10%7%5%受访者所在单位以事业单位和民营企业居多；受访者的职业以普通职员为主；单位性质3.2 郑州消费者调研问卷38%职业租用9%绝大多数受访者的住房为自住在自住者中，八成以上为三居室或二居室半数受访者拥有私家车七成私家车价格在20万以下39%35%18%9%自住91%三居室二居室三居室以上一居室639元房屋规格没有50%1辆 36%2辆 12%3辆及3辆以上1%20万以下70%20万以上30%居住情况私家车拥有量私家车价格3.2 郑州消费者调研问卷自住用房的房屋规格月租均值为受访者居住及工作区域大多数都集中在金水区和二七区。26129、%25%15%13%8%8%3%2%13%11%4%12%4%4%金水区二七区中原区管城回族区惠济区上街区郑东新区其他居住工作3.2 郑州消费者调研问卷居住及工作地点31%29%近四成的受访者经常光顾的商圈是二七商圈1%7%6%13%13%20%40%碧沙岗周边商场郑东新区其他花园路周边商场火车站周边紫荆山周边商场29%26%24%11%3%3%3%受访者经常光顾以上商圈的原因主要是：距离居住地点近、品类丰富和商场集中三个原因。经常光顾的商圈二七商圈经常光顾的原因3.2 郑州消费者调研问卷受访者最爱逛的购物场所为：金博大，其次为丹尼斯（人民路店）、银基商贸和丹尼斯（花园路店）等。3%3%2%5130、%9%8%8%11%12%11%15%13%街边店正道中环百货其他百盛印象城华联国贸360广场（新玛特）正弘国际名店银基商贸丹尼斯百货花园路店价格合理,38%品类丰富,22%消费环境舒适,11%便利,13%其他,8%质量有保证,9%多数受访者经常光顾的原因是该购物场所内商品或服务的价格水平和品类的丰富程度。最爱逛的购物场所金博大购物中心丹尼斯百货人民路店经常光顾的原因3.2 郑州消费者调研问卷与同学和朋友外出所占比例最大其次为与家人一起外出逛街17%16%7%与同学、朋友 与家人、孩子与同事与伴侣愿意独自逛街自驾车和公交车是受访者逛街时主要的交通工具。自驾车31%公交车29%步行23%17%逛131、街愿与谁同行32%28%交通工具出租车3.2 郑州消费者调研问卷22%7%5%2%1%接近半数的受访者表示其逛街的主要目的为购物，其次是休闲娱乐。47%20%17%16%16%13%11%17%6%0%影响受访者选择消费场所的决定性因素主要是“品类丰富”其次比较关注“交通便利”、“促销活动”和“购物环境”。逛街目的影响消费场所选择的因素3.2 郑州消费者调研问卷9%9%7%5%4%3%交通拥挤、环境卫生差及商场布局不合理是目前郑州商业令受访者不满意的主要方面。否 83%32%是 17%18%13%绝大部分受访者表示不会专门去外地购物。对郑州购物环境现状的不满是否会专门去外地购物3.2 郑州消费132、者调研问卷零售品牌认知度方面，对李宁和阿迪达斯等运动品牌受访者有较强的认知，女性零售品牌中，百丽的认知度最高。安踏和耐克两个运动品牌最受到受访者的喜爱欧也美特斯邦威利郎劲霸lv雅戈尔花花公子哥弟丹尼斯依恋百丽耐克安踏李宁阿迪达斯5%5%5%5%5%对郑州零售品牌的认知度11%11%9%9%8%6%6%6%6%6%19%15%13%9%8%6%6%6%5%5%5%5%3.2 郑州消费者调研问卷消费者经常购买的品牌国际品牌中雅诗兰黛、香奈儿、资生堂的认知度较高国内品牌中大宝是受访者认知度较高的化妆品品牌。消费者对于国内的大宝购买频率最高，其次为玉兰油，也是消费者比较喜欢的化妆品品牌。dior兰蔻资133、生堂玉兰油雅芳玫琳凯雅兰诗黛大宝香奈儿大宝玉兰油雅诗兰黛雅芳only丁家宜对郑州化妆品品牌的认知度消费者经常购买的品牌28%22%14%8%6%6%6%6%6%29%24%21%13%8%5%3.2 郑州消费者调研问卷Olay雅诗兰黛珠宝方面，金大福和周大生是受访者认知度最高的两个品牌手表方面，Omega是受访者认知度最高的品牌周大福和周大生是受访者比较喜欢购买的珠宝品牌。Omega是受访者最喜爱的手表品牌金至尊比利时劳力士老凤祥欧米噶周大福 周大生 金大福 老凤祥 欧米噶 Rolex swatch 金佰利 金至尊对郑州珠宝/手表品牌的认知度金大福周大生周大福Omega28%21%13%13%134、11%6%4%4%31%25%19%6%6%3%3%3%3%3.2 郑州消费者调研问卷Omega消费者经常购买的品牌Rolex24%13%4%与同学、朋友 与家人、孩子与同事与伴侣独自用餐21%15%12%0%亲友聚餐交际应酬随机用餐工作餐商务宴请其他亲友聚餐是受访者外出就餐的主要目的，其中与同学朋友就餐的比例要最多；与家人和孩子一起外出就餐或家庭聚会主要的就餐方式之一另外与同事交际应酬也是外出就餐的主要目的。外出就餐愿与谁同行32%28%外出就餐的目的28%24%3.2 郑州消费者调研问卷26%21%20%16%8%5%4%0%2%2%2%2%5%7%7%7%9%9%10%9%12%15%上135、海/杭帮菜韩国料理日本料理披萨/西餐北京菜/北方口味快餐/小吃湘菜粤菜烧烤自助餐本地菜火锅海鲜川菜菜品质量/口味是消费者就餐时考虑最多的因素，其次为就餐环境及价格。川菜、本地菜以及火锅是消费者较为喜欢的菜系，对西餐及其他国外特色餐饮的喜好程度较低影响就餐的因素菜系类型的喜好3.2 郑州消费者调研问卷近半数的受访者每月外出就餐的频率为3-4次。之间，其中以301-500元的范围居多。3-4次/月,49%5-6次/月,17%近六成的受访者每月餐饮费用在300-700元1-2次/月 ,17%14%13%8%4%3%每月外出就餐的频率10次/月以7-8次/上,6%月,11%每月外出就餐的花费32%27136、%3.2 郑州消费者调研问卷约半数受访者每次外出就餐的人均花费大约为100-180元裕达国贸酒店是受访者认知度最高的高档餐厅，其次为粤海饭店和嵩山饭店海底捞、烩面馆是受访者最常光顾的餐厅；麦当劳、豪享来、川菜馆等也较受欢迎。国际饭店大河锦江阿五美食酒店麦当劳肯德基裕达国贸酒店粤海饭店嵩山饭店对郑州高档餐厅的认知度经常光顾的餐厅31%15%15%13%8%8%5%5%11%11%11%11%8%6%6%6%6%6%4%4%4%4%4%3.2 郑州消费者调研问卷19%18%18%16%7%4%3%2%27%24%23%14%13%8%4%0%洗浴中心是受访者参与较多的休闲娱乐类型，其次为KTV和电137、影院。场所环境是受访者在选择休闲/娱乐场所时主要考虑的因素，其次受价格及服务水平的影响。喜爱的休闲娱乐项目选择休闲娱乐项目时的决策因素3.2 郑州消费者调研问卷5-6次/月,2%1-2次/月,55%3-4次/月,33%33%15%14%9%4%0%超过半数的受访者休闲娱乐的频率为1-2次/月。近60%的受访者每月进行休闲娱乐活动每月进行休闲娱乐活动的频率10次/月以上,3%每月1次以下,7%每月进行休闲娱乐活动的费用25%3.2 郑州消费者调研问卷的费用在200-500元之间约半数受访者每次休闲娱乐活动的人均花费大约在120-250元世纪欢乐园宝迪英皇索菲特酒店水上公园裕达国贸酒店裕达国贸酒店138、是受访者熟悉度最高的休闲娱乐场所。KTV是受访者经常参与的休闲娱乐活动，其次，世纪欢乐园、网吧和足浴中心等也是受访者经常光顾的场所。对郑州高档休闲娱乐场所的认知经常光顾的休闲娱乐场所50%13%10%10%10%7%14%10%10%10%8%6%6%6%4%4%4%4%4%4%4%3.2 郑州消费者调研问卷交通不便是受访者对二七商圈的商业环境最不满意的方面，其次为购物环境不理想及商场普遍缺乏特色等。0%8%7%13%15%17%18%23%缺乏大型一站式购物场所缺乏休闲娱乐功能缺乏餐饮功能其他停车等配套设施不完善商场普遍缺乏特色而针对二七商圈的交通环境，车流量大，交通拥堵是造成受访者较低光顾139、该项目频率的主导因素。32%25%18%16%8%车流量大，交通拥堵区域道路规划不科学，行车不便区域内停车位较少公交站点较少交通指示系统不够完善二七商圈商业环境不满意因素交通不便购物环境不理想二七商圈交通环境评价3.2 郑州消费者调研问卷中高档,44%高档,10%中低档,9%低档,1%11%11%11%10%10%9%2%0%中档,36%受访者普遍认为良好的购物环境是本项目购物中心最应具有的商业元素，其次对于高档服饰、时尚服饰、休息娱乐也有一定的需求，但对奢侈品的渴望程度较小。针对本项目，中档至中高档的商业定位是受访者的共识。本项目商业档次评测本项目商业应具备的商业元素21%16%3.2 郑州140、消费者调研问卷国际一线品牌：LV、GUCCI、Armani、Chanel国内知名品牌：鄂尔多斯、九牧王、杉杉、七匹狼、贵人鸟、雅戈尔、哥弟、皮尔卡丹运动品牌：Adidas、Nike、Kappa、双星、运动之星、李宁、安踏、德尔惠休闲品牌：Levis、美特斯邦威、阿依莲、达芙妮、Jack&Jones、佐丹奴、艾格、依恋高档服饰品牌国际品牌：劳力士、Omega、浪琴高档 国内品牌：金大福、金至尊、金得手表/珠宝品牌 利、周大生、老凤祥国内知名品牌：美加净、大宝、隆力奇丁家宜、羽西、资生堂高档化妆品品牌国际知名品牌：迪奥、碧欧泉、倩碧、兰蔻、雅诗兰黛、玉兰油、雅芳、娇兰 受访者对于高档服饰品牌的认知141、主要以国内品牌为主，以及知名运动品牌受访者对于高档手表品牌的认知以少数国际一线品牌为主；对于高档珠宝的品牌认知以国内珠宝品牌为主受访者对于国际知名化妆品品牌有一定认知3.2 郑州消费者调研问卷身份：三口之家年龄：32岁职业：医生、大学教师家庭月收入：9,000元私家车：1辆（10万元）身份：单身性别：男年龄：28岁职业：企业中层管理收入：4,000元/月常去购物场所：丹尼斯、金博大、百盛、华联认知的品牌：adidas、nike等运动品牌休闲娱乐：KTV、健身、游泳、看电影（大上海城）其他消费需求：儿童教育类需求强烈，认为郑州目前市场上该类消费场所较少，不能满足需求 注重消费场所的环境，认为郑州142、购物场所的环境普遍较差希望能引入综合性强的商业设施常去购物的场所：金博大、华联常去的休闲娱乐场所：洗浴中心认为交通拥堵对郑州商业影响较大3.3 郑州消费者座谈消费方式：经常以家庭为单位消费受访者基本信息 受访者集中在25-35岁之间的已婚人士，家庭结构稳定家庭月收入3,000-5,000元 教育水平普遍较高，职业类型以事业单位的普通职员为主，职业环境稳定偏好原因：商品种类丰富、商业氛围浓厚2.场所偏好：金博大、丹尼斯（人民路）偏好原因：商品种类丰富、价格3.逛街地点选择因素：商品种类丰富、交通环境4.逛街偏好：自驾车、愿与家人、朋友同学前往购物1.购物习惯：3-4次/月、每月1,000元以内2143、.购卖商品选择因素：个人需求和性价比3.零售品牌认知度和喜好：服装品牌：知名运动品牌；珠宝品牌：国内知名品牌手表品牌：国际传统品牌；化妆品品牌：中低-中高品牌3.4 郑州消费者调研分析小结消费习惯总结逛街1.区域偏好：二七商圈1.餐饮消费习惯：3-4次/月、每月300-500元2.餐饮消费选择因素：菜品品质、就餐环境、价格3.菜系类型喜好：川菜、本地菜、火锅4.餐厅喜好：火锅餐厅（海底捞、傣妹）5.外出就餐形式：与亲朋好友聚餐6.高端餐饮场所：裕达国贸休闲娱乐1.休闲娱乐消费习惯：1-2次/月、每月300-500元2.休闲娱乐选择因素：场所环境3.消费目的：与朋友一起休闲放松4.类型喜好：洗浴144、中心、KTV、电影、游乐园5.高端场所认知：裕达国贸二七商圈的交通环境不佳，交通拥堵以及道路规划不科学降低了消费者对二七商圈的好感度受访者对于二七商圈的购物场所环境也有所不满项目发展评价受访者对于本项目未来所能够提供的消费环境最为期待，是大多数受访者关注的商业元素受访者期望本项目的商业档次为中档-中高档3.4 郑州消费者调研分析小结消费习惯总结区域环境评价餐饮注重消费环境综合性消费品牌认知潜力对于购物场所消费环境的重视和期望，将成为引发郑州商业市场由百货主导向购物中心主导进行转变的关键因素之一。郑州消费者喜欢多人结伴消费的习惯会激发出不同的随机消费需求，随着购物场所业态的不断丰富，消费者会逐渐145、倾向于综合性的一站式消费。郑州消费者习惯于多人结伴进行消费，该习惯会在一定程度上形成冲动性消费，而以环境良好和业态丰富为特点的购物中心，更易吸引众多消费者的亲睐现阶段郑州消费者认知和喜好程度较高的零售品牌以国内外传统知名品牌为主，整体品牌认知度较低，但随着郑州商业品牌资源的不断丰富，消费者的品牌认知度将会有所提升。3.4 郑州消费者调研分析小结城市选择城市调研重点对本项目的影响依附程度较弱的城市：洛阳市依附程度较强的城市：开封市、新乡市受访人群结构所选城市消费者行为习惯调查 调查形式为深度访谈和街访 街头拦访17人次、深度访谈6人次 确定本项目的辐射城市，从而锁定本项目外阜辐射人群的结构从外阜146、辐射人群消费习惯和特征的角度，指导本项目的商业定位3.5 周边城市消费者调研分析对一小时经济圈内的城市，以对郑州的依附程度的强弱为选择依据性别：男年龄：25岁职业：普通企业职员收入：2,000元/月性别：女年龄：29岁职业：事业单位职工收入：3,000元/月爱吃火锅,吃饭喜欢热闹，朋友聚餐多对洛阳现有市场满意，认为可以满足需求，与郑州差别不大去郑州的目的：去光彩买便宜服装、去运动品牌折扣店消费，或者去游乐园 认为洛阳最高端的商场为王府井百货年轻人去新都汇消费较多，因为业态和品牌比较符合年轻人需求喜欢吃火锅和路边摊基本不去郑州消费，认为洛阳可以满足其消费需求消费比较保守，对没听说过的品牌不会尝试147、，以消费自己熟悉的品牌为主，对ZARA、H&M不太了解3.5 周边城市消费者调研分析常去新都汇，奥斯卡看电影认为Jack&Jones、CK jeans等属于较知名高档品牌，对Zara、H&M不了解拦访地点：十字街、王府井百货访问人数：共6人人员构成：学生1人、王府井百货营业员1人普通职员3人、企业管理人员1人挑选服装时，主要看价格和款式休闲娱乐方式：看电影、KTV常光顾的影院：奥斯卡影院是否去郑州消费：基本不去，偶尔去光彩市场买衣服对当地消费现状：基本可以满足消费的需求3.5 周边城市消费者调研分析经常去的购物场所：老城区的八角楼金街、新都汇性别：男年龄：40岁职业：事业单位处级干部收入：不详148、 购物方式：与妻子孩子一起逛街，一站式消费消费喜好：综合性较强的消费场所经常去的郑州购物场所：印象城喜欢和朋友在街边吃饭聊天性别：男年龄：27岁职业：通讯器材销售员收入：3,000元/月私家车：帕萨特 在开封的消费基本为日常生活消费爱吃火锅，认为越来越多的年轻人喜爱快餐喜欢综合性较强的消费场所偶尔来郑州的光彩市场消费，因为价格便宜款式多休闲娱乐方式以洗浴中心为主3.5 周边城市消费者调研分析工作在开封，家在郑州，在开封仅购买基本的生活用品，其他消费在郑州进行拦访地点：千盛百货访问人数：共6人人员构成：学生1人、千盛百货营业员2人、普通职员2人、企业管理人员1人普遍认为千盛百货是开封最高档的消费149、场所，也是目前开封人能够接受的最高档次 品牌意识较弱，对运动品牌的认知度较高 会专程去郑州购物或娱乐 本地消费以三毛集团旗下商场为主，多为购物卡消费3.5 周边城市消费者调研分析 整体收入水平比较低性别：男年龄：25岁职业：事业单位普通职员收入：2,500元/月性别：女年龄：34岁职业：银行职员收入：4,000元/月 最喜欢的娱乐休闲有KTV、Disco、网吧、洗浴 经常朋友聚餐，喜欢的口味有麻辣虾蟹、火锅、牛排 喜欢热闹、购物娱乐喜欢扎堆 认为当地商场的品牌档次够高、品类也很齐全 经常去郑州，原因是交通方便、购物娱乐场所有更多选择 最常去胖东来购物，认为胖东来品牌档次高、服务好 单位年节会发150、胖东来购物卡 很少有时间出去休闲娱乐 在儿童教育、培训方面消费比较多 有时会带孩子去郑州玩，也会去郑州会朋友3.5 周边城市消费者调研分析 最喜欢去胖东来购物，因为品牌齐全、服务好 单位年节会发胖东来购物卡，1,000-10,000不等 最喜欢的品牌 有Adidas、Nike、Jack&Jones拦访地点：胖东来百货、丹尼斯百货访问人数：共5人人员构成：学生1人、胖东来营业员2人、三口之家2人 认为胖东来品牌齐全、档次高、服务好 经常消费的娱乐休闲有KTV、Disco、网吧 对咖啡、茶社一类业态不太感兴趣 喜欢外出聚餐，喜欢的口味有麻辣虾蟹、火锅、牛排 普遍会专程去郑州 年轻人去郑州大多是去二151、七商圈逛街淘货、去Disco玩、看演唱会、看比赛等 中年人去郑州的目的一般是会友、带孩子玩、购物休闲等 普遍认为郑州市内交通拥堵严重3.5 周边城市消费者调研分析 最常去的购物场所是胖东来 习惯用购物卡消费，既可以在超市购物，也可以在商场购买服装等商品洛阳开封新乡 思想较保守，接受新鲜事物速度慢 普遍认为当地商业资源可满足其需求 偶尔以休闲娱乐为目的去郑州消费 品牌认知度低，对运动品牌较为认可 受限于收入水平，对消费的欲望较小 对当地商业环境和零售品牌比较满意 时常去郑州，会友、游乐或购物休闲 品牌认知度低，对运动品牌较为认可 对当地商业环境和零售品牌比较满意 时常会以休闲娱乐等目的去郑州消费152、 受限于城市整体经济环境特点和商业发展程度，品牌认知度低普遍认为当地的商业资源可以满足其消费需求 会专程去郑州消费，一般以休闲娱乐、家庭游乐目的为主部分高收入人群会去专程去郑州进行高档品牌的购物消费3.5 周边城市消费者调研分析 品牌认知度较低郑州本地消费者周边辐射城市消费者3.6 消费者调研总结 郑州消费者对于消费环境的重视和综合性的消费需求有利于购物中心的发展 随着商业环境的成熟，消费者的品牌认知度将有所提升，潜在消费需求将逐步被激发 受整体收入和商业环境的影响，品牌认知度较低，当地商业资源可以满足其消费需求 在郑州进行消费的目的性较强，以休闲娱乐为主，兼有购物、餐饮等其他消费行为目录零售153、市场调研分析 郑州各业态市场现状 本项目业态机会点 目标商户访谈 零售市场调研分析小结4.04.14.24.34.44.1 郑州各业态市场现状郑州各类商业业态，除了在以二七商圈为代表的几大传统商圈有集中的供应之外，也遍布于郑州各地，并呈现不同特点。本章节，将就各业态类型在郑州的分布特点、经营现状、消费特征做以逐一分析，从而为本项目的业态甄选提供有效市场依据。着重研究的业态为：1.百货2.生活卖场3.影院4.品牌零售5.餐饮6.休闲娱乐7.儿童类及其他市场竞争/机遇 二七商圈百货分布较集中 百货在力图实现业态的丰富化，如在高楼层设置餐饮、会所、影院等 越来越多零售品牌倾向于收回代理权，直营开店，154、这就对店铺形象、品牌维护、未来发展空间等提出更高要求，而百货受硬件条件、经经营模式等的限制，不能为品牌提供更理想的店铺环境和多元化的业态组合可能开发可行性本项目主力百货外资中高档百货内资百货主题百货市场机会 郑州目前没有知名外资中高档百货进驻，存在市场空白 在空间、品牌组合等方面，与郑州现有百货易形成差异 缺乏在郑州的运营经验，当地消费者的认知度较低 在二线城市的运营经验丰富 同质化竞争严重 主题明确，目标客群清晰 商品品类单一，市场竞争力较差，运营商选择空间有限4.1 郑州各业态市场现状 郑州现有商业形态以“传统百货”为主流 百货品牌以内资中档-中高档百货为主 其中丹尼斯百货在郑州的影响力最155、大，其市场占有率、品牌知名度、品牌档次等方面均具有领先优势郑州市场现有卖场品牌4.1 郑州各业态市场现状品牌构成卖场特点经营现状 国际品牌沃尔玛、家乐福等均已入驻郑州 国内代表品牌有华润万家、世纪联华、大商新玛特 档次均为中档、偏大众化 以满足周边固定消费群的日常生活消费为主 本地、国内品牌卖场，均设有较大面积“服装区”，并将服装区设置在靠近卖场入口处，反映出当地中低端消费群一定程度上习惯于在卖场购买服装 丹尼斯品牌市场认知度最高，经营普遍较为理想 华润万家、世纪联华等国内品牌，凭借周边居住人群的支持，经营状况比较理想 家乐福、沃尔玛在郑州的经营状况一般易初莲花农业路店大商超市宝龙城市广场店世156、纪联华经三路店4.1 郑州各业态市场现状 本地品牌丹尼斯市场占有率最高市场竞争/机遇 百盛、华联也均有自营超市 区域市场供应较密集 档次定位均为中档大众化，硬件及品质偏低开发可行性本项目卖场类型大型生活卖场精品超市市场机会 大型卖场可满足本项目住宅人群的日常消费需求 人流庞杂、对交通影响较大 区域竞争将比较激烈，难以形成市场特色填补市场空白，货品、客群、硬件环境均与周边卖场形成差异可满足万象城项目自身客群的消费需求4.1 郑州各业态市场现状 二七商圈目前已有丹尼斯、大商金博大经营的大型生活卖场服装/饰品国际知名品牌国际时尚休闲品牌品牌示意GUCCI、Salvatore Ferragamo、Ar157、mani、Bally、Paul&Shark、S.T.Dupont、Canali、MaxMara、BOSS、DKNY、MontBlanc、DunhillZara、H&M、C&A、Uniqlo、levis、G-star、CK Jeans、CK、Guess、Misssixty、Jessica所在商场分布丹尼斯人民路店大商新玛特郑州总店大商新玛特金博大店、大商新玛特郑州总店、丹尼斯人民路店、丹尼斯花园路店市场现状品牌资源较少传统奢侈品牌有一定的认知度品牌资源较少认知度较低国内时尚休闲品牌Ports、Selected、Espirt、马克华菲、Jack&Jones、Lily、Ochrily、Only、Ve158、ro Moda、MO&CO、班尼路、佐丹奴、Azona、A02、E-Land、Hotwind、Dazzle品牌资源较丰富认知度较高运动品牌国内知名正装品牌Nike、adidas、Kappa、Reebok、Converse、lotto、Puma、李宁、安踏G2000、沙驰、皮尔卡丹、罗马世家、曼哈顿、威可多、顺美、鄂尔多斯、庄吉、乔顿、庄子、雅戈尔、金利来、利郎品牌资源丰富认知度很高品牌资源丰富认知度很高4.1 郑州各业态市场现状化妆品国际知名品牌其他品牌珠宝/手表国际知名品牌品牌示意Armani、Chanel、Dior、兰蔻、纪梵希、SK2、雅诗兰黛、伊丽莎白雅顿佰草集、羽西、美伊娜多、泊美、159、Loreal、Olay、欧泊莱、H2O、ZA、倩碧、碧欧泉品牌示意Rolex、Cartier、Omega、浪琴、施华洛世奇所在商场分布丹尼斯人民路店、丹尼斯花园路店、大商新玛特郑州总店、大商新玛特金博大店、印象城所在商场分布正道中环、正道花园、大上海城mall、大商新玛特金博大店、丹尼斯人民路店、百盛、北京华联、丹尼斯花园路店、大商新玛特郑州总店市场现状品牌资源较齐全优势资源集中在丹尼斯和大商品牌资源较齐全中档品牌认知度较高消费者认知度品牌资源有限优势资源集中在丹尼斯和大商其他品牌Tissot、Casio、Titoni、Citizen、Rado、Tudor、飞亚达、天王表、梅花、周大福、周大生160、周生生、谢瑞麟、六福珠宝、戴梦得、IDO品牌资源较齐全认知度较高4.1 郑州各业态市场现状市场现状 对于其他国际知名时尚品牌、设计师品牌，认知度较低 当地消费者对高端品牌的认知，与一线城市有一定差距 Zara、H&M等国际知名快销品牌，进入郑州时间较晚，需要一定市场培育期。但随着其市场认知度的打开，会带动同档次品牌进入郑州开发可行性本项目零售品牌类型认知度高的一线品牌国际潮流个性品牌国内时尚休闲品牌运动品牌国内知名正装品牌市场机会 虽然购买需求有限，但品牌辐射力强，存在市场空间 市场认知度有限，需要较长时间的消费培育期 消费者认知度高，购买需求强 消费者认知度高，购买需求强 消费者认知度高，161、购买需求强4.1 郑州各业态市场现状 郑州国际一线品牌资源有限，主要集中在丹尼斯人民路店、丹尼斯花园路店、大商新玛特郑州总店 消费者对于该档次品牌的认知大多限于少量耳熟能详的传统高档品牌，如LV、GUCCI等郑州市场现有影院品牌4.1 郑州各业态市场现状编号12345678910111213影院名称奥斯卡国际影城奥斯卡德化电影城奥斯卡电影大世界奥斯卡影都奥斯卡新建文影城奥斯卡升龙国际影城奥斯卡人民会堂影城奥斯卡中州影剧院中影国际影城奥纳电影城MK保利影城郑州横店影视电影城横店电影城位置二七商圈大上海城二七商圈百年德化风情购物公园农业路8号金水路83号黄河路与经八路交叉口大学路升龙商业中心花园路162、一号文化路2号二七商圈印象城花园路大商新玛特农业路正大世纪城市广场二七商圈百盛购物广场郑东新区宝龙城市广场规模10厅，1,729座5厅，800座10厅，1,100座8厅，969座5厅，750座8厅，1,330座9厅，1,000座3厅，1,200座8厅，1,200座8厅，1,500座6厅，1,106座9厅，1,600座7厅，1,500座4.1 郑州各业态市场现状品牌构成 另有大连影院品牌“奥纳电影城”和浙江影院品牌“横店电影城”市场现状 一些国内外知名影院品牌尚未进入郑州市场，如韩国CGV、星美、UME华星、金逸、百老汇等 营业面积超过6,000平米的影院主要集中在二七商圈，包括奥斯卡国际影城（163、大上海城）、横店影视电影城（百盛购物广场）奥斯卡影院经营状况普遍理想，其中尤其以二七商圈的大上海城的“奥斯卡国际影城”，市场反响最好 外埠影院品牌经营状况普遍一般 当地对本土影院奥斯卡有一定地方保护，限制了其他影院品牌进入郑州市场 近两年地方保护状况有所改善，为其他影院品牌进入郑州市场提供契机奥斯卡升龙国际影城MK保利影城中影国际影城4.1 郑州各业态市场现状 本地品牌“奥斯卡”市场份额最高 国内知名院线中影、保利已进驻郑州，但网点不多市场竞争/机遇对本项目影响 位置和规模优势，对影院经营帮助较明显（大上海城）影院的主力消费人群以年轻人为主，他们更倾向于去硬件条件好、周边配套齐全的场所看电影 164、郑州目前影院以3,000-5,000平方米、5-8个厅的影院为主 超大规模、超高规格影院拥有市场空白 尽管周边已有奥斯卡、横店影城，但其所在项目业态及经营有一定局限 本项目的综合体优势，可以满足电影消费人群的多元化需求综合郑州影院市场现状，以及本项目实际状况，大规模影院具有较高的开发价值4.1 郑州各业态市场现状 奥斯卡影院在当地市场认知度最高，对其他影院品牌的拓展有一定影响 电影消费，在郑州市场需求较旺盛，未来消费潜力巨大112中州大道经三路3农科路4政七街56金水路省委周边（金水路-经七路-纬一路-经六路合围）25346郑州餐饮市场十分繁荣，多以餐饮街的形式集中供应。现在已经形成了多条主要165、餐饮街，经营情况良好。4.1 郑州各业态市场现状主要餐饮街位置餐饮街位置特点品牌列举123456中州大道经三路农科路政七街金水路省委周边以外地知名餐饮品牌为代表的新兴餐饮高档餐厅较多“酒吧一条街”，特色餐饮、酒吧集中中档餐饮较集中综合型餐饮中高档餐饮、茶社、酒吧金钱豹、全明星餐厅、草原牧歌小南国、百年老妈火锅、如一坊豆捞青岛啤酒花园、川乡汇帖记羊肉汤、德福楼、客家菜馆澳门豆捞、上岛咖啡、必胜客青莲酒家、不见不散、茶根源中州大道全明星餐厅纬一路茶根源农科路澳门金汤豆捞4.1 郑州各业态市场现状餐饮类型中高档餐厅大中型餐饮特色餐厅酒吧、咖啡厅快餐及其他品牌列举金钱豹、小南国、西湖春天、全聚德、皇府166、鲍鱼、华豫川酒家、佛跳墙、大观园、如一坊豆捞、越秀酒家进源美食汇、阿五美食、海底捞、百年老妈、小天鹅、草原牧歌火锅、京福华肥牛、大清花饺子萧记烩面、托斯卡纳意大利餐厅、全明星餐厅、青岛啤酒花园、豪享来、金汉斯、好伦哥、棒约翰、宏状元粥店、安腾家日本料理、汉江烤肉、黄记煌、虢国羊肉汤馆88俱乐部、苏荷、不见不散、目标酒吧、老歌咖啡酒吧、上岛咖啡、迪欧咖啡、两岸咖啡西餐KFC、麦当劳、味千拉面、德克士、土大力、李先生牛肉面、阿利茄汁面、王三米皮、哈根达斯、DQ小背篓经典菌菜4.1 郑州各业态市场现状市场现状对本项目影响 餐厅档次从高端商务、大型餐饮到大众消费、快餐，涵盖面广 餐饮普遍经营理想，农科167、路、政七路等餐饮街生意红火 当地人对餐饮消费热情高 就餐喜欢热闹、扎堆 餐饮业态可以有效聚集人气、吸引消费 当地人对餐饮消费的积极性为项目引入餐饮业态提供良好市场基础各类餐饮业态普遍具有较强开发可行性高端商务餐饮可设置在本项目酒店内，以符合当地消费习惯4.1 郑州各业态市场现状 郑州餐饮品牌丰富、外埠众多知名餐饮连锁品牌均已进入郑州市场 菜系品类齐全，其中尤以火锅、川菜类最受欢迎类型KTV洗浴足疗Disco酒吧高端会所健身中心美容SPA戏曲茶楼溜冰场特点KTV作为郑州主要娱乐业态，网点较多，档次以中档为主洗浴足疗是当地比较受欢迎的休闲业态，其中“重庆富侨”市场认知度最高，也有“良子”等国内连锁168、品牌Disco、酒吧在年轻消费群中接受度比较高，其中“苏荷”最具知名度，周边城市年轻人也会专程来此消费丹尼斯人民路店“仁民会所”是郑州最大的会员式高端会所，集合休闲、健身、餐饮、儿童于一体，消费群定位高端以当地品牌奥瑞特健身、维体健身市场占有率最高，也有一兆韦德等国内连锁品牌。中档为主，经营理想美丽田园、克丽缇娜等国内中高档美容连锁品牌均已进入郑州，经营比较理想茶楼听戏是郑州一大特色，但目前茶楼良莠不齐，受众也有一定局限郑州目前仅有一个室内真冰溜冰场，位于宝龙城市广场，在年轻消费群中有一定认知度，但受到宝龙城市广场位置及整体经营的影响，目前经营状况一般。品牌列举好乐迪、东方金柜、爆米花音乐茶吧169、大浪淘沙、重庆富侨、良子苏荷、88俱乐部、TOP Ten仁民会所奥瑞特、维体、一兆韦德、中体倍力美丽田园、克丽缇娜、蒙妮坦、Spa蒂凡尼会茗轩茶楼、丰华戏曲茶楼冠军溜冰场4.1 郑州各业态市场现状开发可行性本项目休闲娱乐类型KTV洗浴足疗Disco酒吧高端会所健身中心美容SPA戏曲茶楼溜冰场市场机会 市场需求旺盛 档次以中档、大众化为主流，市场供应较多 市场需求旺盛 档次参差不齐，店面条件、营业时间、受众有所局限年轻消费群中接受度较高 店面条件、营业时间、受众群有所局限 受众群有所局限 有一定市场需求空间 有一定市场需求空间 受众群有所局限 有一定市场需求空间4.1 郑州各业态市场现状类型儿童170、零售儿童娱乐、早教教育培训主题卖场其他零售特点郑州儿童类零售除了在传统百货中，也有众多街边底商存在，其中纬五路较为集中，体现出较强的市场需求儿童娱乐培、早教也呈现较旺盛需求，市场供应有所不足，缺乏知名连锁品牌教育培训类业态呈现一定市场需求，知名连锁品牌在郑州的经营比较理想家居建材卖场集中在郑汴路、未来域周边，红星美凯龙、居然之家等均已在郑州开店电器卖场在二七塔周边分布最为密集，整体市场供应量较大数码卖场集中在东风路沿线众多国内零售品牌除了进驻集中商业之外，仍习惯于开设街铺，该类品牌以当地消费者认知度的品牌为主省委周边珠宝玉器、字画、工艺品类店铺密集，以政府机关、军区等公务消费群为主高尔夫专卖、171、户外用品、摄像摄影器材专卖等零售店铺在郑州供应较少，以街铺为主品牌列举丽婴房、贝贝实儿童用品超市点点梦想城、两岸早教、南方贝贝英孚教育、李阳疯狂英语、新东方、刘诗昆艺术中心红星美凯龙、居然之家、麦德龙五星电器、大商电器、苏宁、永乐、国美赛博、百脑汇、数码港海澜之家、杉杉、GAGA、HaHa、Ochirly大唐翡翠、妙玉金熊高尔夫用品、绿洲户外4.1 郑州各业态市场现状市场机会开发可行性本项目类型儿童主题 市场需求旺盛（零售、游艺、早教）市场供应有限，未来潜力大教育培训主题卖场（电子、数码、家居）特色零售（珠宝玉器、书画高尔夫、户外）市场供应较多 市场仍有一定需求空间 市场供应较充分，且有比较集172、中的消费区域 消费者形成固定消费习惯高端精品主题卖场呈现一定市场空白 拥有特定的高端消费群 受众面较窄4.1 郑州各业态市场现状业态类型影院冰场餐饮品牌零售品牌名称奥斯卡国际影城（大上海城）横店影视电影城（百盛）中影国际影城（印象城）冠军溜冰场（宝龙城市广场）金钱豹（传媒大道）海底捞（经三路店）Paul&Shark（丹尼斯人民路店）UR（国贸360店）Oasis（丹尼斯人民路店）达芙妮（二七德化步行街）营业面积（平方米）6,0006,5004,3002,4006,0001,2001001,0005050销售额（元）2,000万/年3,000万/年1,300万/年5-6万/月500万/月120万173、/月50万/月150-200万/月25万/月80万/月租金/扣率不高于1.5元/天/平方米12%2元/天/平方米2.5元/天/平方米14-15%10-12%20%25元/天/平方米客单价30.66元/人30元/人25元/人25-45/人198-238元/人50元/人注：影院销售额均为2009年全年票房统计数据；其他商户销售额，均为2010年月平均销售额。4.1 郑州各业态市场现状项目名称丹尼斯人民路店丹尼斯花园路店大商金博大大商郑州总店商业建筑体量（平方米）45,00074,73640,00070,000日均销售额（万元）200-300140-150180-250150-160年销售额（亿元）174、116.597注：以上数据仅供业主方参考4.1 郑州各业态市场现状 郑州市现有商业以百货为主，其中丹尼斯百货人民路店销售额最高；丹尼斯、大商的用卡消费比例占到总销售额的60%；商户品类百货生活卖场主题卖场品牌零售特色零售影院健身会所溜冰场各类餐厅美容SPA教育培训儿童类业态零售零售零售零售零售休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐餐饮服务配套服务配套综合开发机会点内外资中高档百货可行性较强引入中高端精品超市可考虑引入中高档、精品主题卖场（数码电子、家居生活）当地消费认知度高的国际一线品牌开发可行性强，有条件成为中原引领国际时尚休闲品牌、设计师品牌开发可行性差，市场培育期长运动品牌、当地消费者认知度高的国内知175、名品牌，开发可行性强珠宝玉器等针对公务消费的品类，高尔夫等特色品类有一定可行性可行性强，但需在规模、特色上形成市场竞争力开发可行性较强开发可行性强，有条件成为项目亮点开发可行性强，可考虑将特色餐饮集中摆布，形成浓郁的“餐饮街”氛围高端商务餐饮可考虑设置在酒店内，以契合当地消费习惯开发可行性强，需注重品牌和品质开发可行性强开发可行性强，有条件成为项目亮点4.2 本项目业态机会点品牌构成结构目标品牌列表乐天百货中央百货中影国际影城保利博纳影院CGV影院百老汇影城Jusco苏宁冠军溜冰场中体倍力名店运动城金钱豹国际美食汇俏江南大食代NOVOZaraH&MUrban RenewalMont blanc176、DunhillSee By ChloePaul&SharkAdidasOasis达芙妮CoachSephora亮视点Mr.Pizza神采飞扬美丽田园华尔街英语疯狂钢琴4.3 目标商户访谈对郑州商业市场看法开店选址主要考虑因素对郑州万象城入驻意向对项目档次期望对业态组合期望对万象城品牌印象对时尚零售品牌认知度有限餐饮、休闲娱乐、教育培训类业态需求较旺盛 服务配套类业态有一定需求，对品质的追求尚在提升中位置、项目整体定位及业态组合、主力店或知名品牌进驻、交通、开发商背景 普遍有意向进驻 希望档次倾向于中高档偏上，同时兼顾当地消费群的消费期望和品牌认知 零售方面：希望有适当的奢侈品牌，如LV、GUC177、CI，同时兼有Zara、H&M、Uniqlo一类的知名快销品牌希望增大餐饮、娱乐类比例 普遍认可深圳、杭州万象城的档次定位及业态组合4.3.1 目标商户反馈意见汇总目标品牌商户反馈整体消费力有一定局限，高消费人群有限主力百货影院大卖场溜冰场健身会所大型餐饮特色餐厅租赁面积租赁年限付租方式谈判周期30,000-50,00010年以上租金+扣点1年半-2年4,000-10,00010年以上租金+票房提成1年-1年半8,00015年以上租金+扣点1年1,500-3,00010年以上纯扣点/租金+扣点1年4,000-6,0005-8年纯扣点/租金+扣点1年2,000-5,0008-10年纯扣点/租金+178、扣点1年内300-5005-8年租金+扣点6个月家电卖场运动主题集合店（名店运动城）时尚主题集合店（NOVO）品牌零售次主力店（Zara）一般零售美容语言培训租赁面积租赁年限付租方式谈判周期5,000-6,0005-8年纯扣点/租金+扣点1年5,000-10,0005-8年纯扣点/租金+扣点1年2,000-4,0005-8年纯扣点/租金+扣点1年1,000-2,50010年以上纯扣点1年100-5003-5年租金+扣点3-6个月300-5003-5年租金3-6个月400-5003-5年租金3-6个月4.3.2 目标商户需求汇总是否已进郑州选址要求对郑州万象城面积需求租赁年限期望楼层付租方式谈判179、周期工程节点其他否省会城市：看重对周边城市的消费捕获力其他：交通便利性、周边同业聚集度高、地铁连通、停车位充足有兴趣，保持关注50,000平方米以上10年以上B1-4F/5F租金+扣点商业开业前2年，签署合同或确认意向设计装修需1年乐天未来开店倾向于自持物业，如果项目位置理想，可以考虑租赁4.3.3 目标商户访谈问卷韩国乐天百货选址要求对郑州万象城面积需求租赁年限期望楼层付租方式谈判周期工程节点其他其他城市：根据项目决定去城市看重位置、交通、项目综合条件有兴趣，保持关注30,000平方米以上10年以上B1-3F/4F租金+扣点商业开业前2年，签署合同或确认意向设计装修需9个月希望百货开业时间在180、9月份，正值秋季新装上市期4.3.3 目标商户访谈问卷泰国中央百货重点城市：根据城市找项目经营现状对郑州看法选址要求主力消费群以30岁以下的本地人为主开业时间较短，经营现状一般郑州整体消费力有限、电影方面消费有一定需求位置、项目整体定位和业态组合、主力店及知名品牌进驻、未来管理对郑州万象城面积需求租赁年限期望楼层付租方式谈判周期工程节点工程要求其他有兴趣4,000-7,000平方米10年以上商业高楼层区域保底租金+票房提成商业开业前1年半，签署合同或确认意向进场装修需6个月吊顶、地板、荷载认为项目若定位为纯高端，很难吸引人流4.3.3 目标商户访谈问卷中影国际影城位于二七商圈印象城内，经营面积181、4,300平方米经营现状对郑州看法选址要求位于正大世纪城市广场，经营面积4,000平方米经营现状一般电影消费有潜力过去地方保护严重，现在有所改善项目综合条件、开发商背景、位置对郑州万象城面积需求租赁年限期望楼层付租方式谈判周期工程节点工程要求其他有兴趣8,000-10,000平方米10年以上商业高楼层区域保底租金+票房提成商业开业前1年半，签署合同或确认意向进场装修需6个月业主交房时需完成土建、隔墙、放映室、一次消防、台阶、空调希望在省会城市的代表项目中，开设规模最大的旗舰店面，以带动周边市场。4.3.3 目标商户访谈问卷保利博纳影院选址要求对郑州万象城面积需求租赁年限期望楼层付租方式谈判周期182、工程节点工程要求其他位置（所处商圈、周边市场环境）、工程条件是否符合、开发商背景非常有兴趣6,000平方米，8个厅，1,600个座位10年以上5F-6F保底租金+票房提成商业开业前2年，签署合同或确认意向进场装修需6个月CGV出施工图，业主交房时需完成土建、隔墙、放映室、一次消防、台阶、空调CGV预计在2020年前，在中国开300家影院4.3.3 目标商户访谈问卷韩国CGV影院选址要求对郑州万象城面积需求租赁年限期望楼层付租方式谈判周期工程节点其他位置、项目整体定位及业态组合、开发商背景非常有兴趣8,000-10,000平方米10年以上5F-6F保底租金+票房提成（12%）商业开业前2年，签署183、合同或确认意向进场装修需9个月希望项目整体档次定位偏高些，有国际知名品牌入驻增加娱乐业态的比例与万象城有合作关系，会优先考虑进驻万象城项目4.3.3 目标商户访谈问卷百老汇影城经营现状选址要求对郑州万象城面积需求租赁年限期望楼层付租方式谈判周期其他郑东新区 宝龙城市广场2层，租赁面积1,200平方米目前经营状况一般位置、项目整体定位及业态组合、物业的硬件条件有兴趣1,500-3,000平方米10年以上租金/扣率商业开业前2年，签署合同或确认意向希望项目在整体招商运营方面有保障4.3.3 目标商户访谈问卷冠军溜冰场选址要求对郑州万象城面积需求租赁年限期望楼层付租方式谈判周期工程要求其他位置、交通184、充足停车位、周边环境、硬件设施、开发商背景保持关注百货+超市：25,000平方米；超市：8,000平方米15年以上地下一层/一层租金（可承受租金0.8-2元/天/平米，单店150万/月）扣点（4%-6%）1年-1年半层高6米，柱距12米12米，承重500-800KG停车位：1,500个（百货+超市）；500-800（超市）希望定位中高档，有影院、KTV等4.3.3 目标商户访谈问卷Jusco（尚未进入郑州）经营现状选址要求对郑州万象城面积需求租赁年限期望楼层付租方式谈判周期工程要求其他2005年进入郑州，目前已有30家网点对经营状况比较满意位置、租金、商铺面积是否好用有兴趣5,000-6,0185、00平方米5-8年视业态布局而定租金+扣点1年层高要求5米以上，柱距6-8米若进驻万象城，会开设集合精品旗舰店，定位偏高端对万象城品牌比较认可4.3.3 目标商户访谈问卷苏宁电器选址要求目标消费群对郑州看法郑州拓展计划对郑州万象城面积需求租赁年限期望楼层付租方式其他位置、周边环境、项目整体定位及商品组合45岁以下，本地人为主认为郑州在运动品牌方面认知度比较高，有一定消费潜力1-3年内进入郑州市场，拟开设2家店铺有兴趣5,000-10,000平方米5-8年纯扣点/租金+扣点希望有GUCCI、LV等高端品牌同时也有Ports、Vero moda等品牌对万象城品牌印象很好4.3.3 目标商户访谈问卷186、名店运动城选址要求目标消费群对郑州看法郑州拓展计划对郑州万象城面积需求租赁年限期望楼层付租方式其他位置、开发商背景、项目整体定位及商品组合20-40岁，当地及周边消费群认为郑州目前消费力有限暂无明确拓展计划有兴趣2,000-4,000平方米5-8年2F-3F纯扣点/租金+扣点认可深圳万象城品牌组合希望郑州万象城有GUCCI、LV等高端品牌4.3.3 目标商户访谈问卷NOVO经营现状对郑州看法选址要求对郑州万象城面积需求租赁年限期望楼层付租方式谈判周期其他主力消费群以18-50岁本地人为主对经营现状基本满意郑州整体消费力有限、电影方面消费有一定需求物业硬件条件、当地消费水准和潜在人流量、位置、交187、通有兴趣4,000-6,000平方米5-8年扣点/租金+扣点1年希望项目中有影院，餐饮品牌丰富4.3.3 目标商户访谈问卷中体倍力位于曼哈顿广场，经营面积4,500平方米，直营经营现状目标消费群选址要求对郑州万象城面积需求租赁年限期望楼层付租方式谈判周期工程要求其他2009年开业，营业面积6,000平方米对经营状况基本满意以30-50岁本地消费群为主位置、交通便利度、当地消费水准及潜在人流量、停车位有兴趣3,000-5,000平方米8-10年商业较高楼层，同层有休闲娱乐业态纯扣点/租金+扣点1年内水、电、上下水、排烟希望有奢侈品牌和时尚快销品牌入驻增加餐饮、娱乐业态比例认为万象城品牌比较成功4188、.3.3 目标商户访谈问卷金钱豹国际美食百汇选址要求拓展计划对郑州万象城面积需求租赁年限期望楼层付租方式谈判周期工程要求其他位置、交通、租金、当地消费水平、停车位未来1-3年，拟开设1-2家有兴趣3,000-4,500平方米8-10年商业较高楼层纯扣点/租金+扣点1年内电量、上下水、隔油池、新风系统希望项目整体档次偏高档业态品类多样化4.3.3 目标商户访谈问卷俏江南选址要求对郑州万象城面积需求租赁年限期望楼层付租方式谈判周期工程要求其他项目整体定位及业态组合、交通、停车位、硬件条件、主力店及知名品牌、发展商背景有兴趣1,500-2,000平方米8-10年商业较高楼层，同层有休闲娱乐业态纯扣点189、（6-10%）租金+扣点（单店租金10-15万/月）1年内电量、上下水、隔油池、新风系统希望有超市、影院及休闲娱乐类业态4.3.3 目标商户访谈问卷大食代经营现状目标消费群对郑州看法选址要求印象城店 1,800平方米 直营 2010年8月开业25-40岁，本地消费者为主郑州对高档品牌的认识仅限于LV、Gucci，设计师品牌及二线高档品认知度低地理位置、主力店和知名品牌的进驻、开发商背景对郑州万象城面积需求租赁年限期望楼层付租方式其他有兴趣1,500-2,000平方米10年以上首层，视项目整体业态组合扣点5%-7%希望在业态上与深圳万象城类似同时增加餐饮、娱乐的比例4.3.3 目标商户访谈问卷Z190、ara对郑州万象城面积需求租赁年限期望楼层付租方式其他有兴趣1,200-2,500平方米10年以上首层-2层扣点5%-7%希望在零售品牌方面有LV、GUCCI等奢侈品牌同时也有时尚零售品牌，如Uniqlo、Zara、it.等增加餐饮、娱乐的比例经营现状目标消费群选址要求H&M 国贸360店 1,500平方米 直营 2010年9月开业各年龄层，本地消费者为主地理位置、项目整体定位及业态组合、主力店和知名品牌的进驻4.3.3 目标商户访谈问卷H&M经营现状目标消费群对郑州看法选址要求2009年 国贸360广场 营业面积1,000平方米 直营经营状况比较满意18-30岁，本地及周边市县消费者为主郑州191、对时尚快销品牌的认知仍需培养地理位置、当地消费水平、项目整体定位及业态组合对郑州万象城面积需求租赁年限期望楼层付租方式其他有兴趣1,000-1,500平方米5-8年首层，视项目整体业态组合扣点/租金+扣点4.3.3 目标商户访谈问卷Urban Renewal品牌名称See By ChloeDunhillDunhillMont blanc店铺位置国贸360 广场郑州中州假日酒店大商新玛特总店大商新玛特总店开业时间2009199920092009店铺面积（平方米）100126140150经营模式本地代理本地代理本地代理本地代理经营现状不理想理想理想理想4.3.3 目标商户访谈问卷Richemont192、 Group瑞士历峰集团（部分品牌已进入郑州）经营现状对郑州看法选址要求对郑州万象城面积需求租赁年限期望楼层付租方式其他消费者以本地人为主，主力消费群年龄在25-45岁Dunhill销售比较理想，Mont blanc次之市场比较有局限，当地消费群品牌认知度有限位置、交通、项目整体定位及商品组合规划、租金、开发商背景有兴趣100-150平方米3-5年首层租金+扣点希望品牌组合与深圳、杭州万象城类似，看重LV、Gucci等高端品牌的入驻4.3.3 目标商户访谈问卷Richemont Group经营现状对郑州看法选址要求对郑州万象城面积需求租赁年限期望楼层付租方式其他丹尼斯人民路店 80平方米 直营193、 目标消费群以30-50岁本地人为主月销售额500,000元，对经营现状不满意消费力和品牌认知度有限位置、项目整体定位及商品组合规划、租金有兴趣100-200平方米3-5年首层纯扣点：13%租金+扣点：14%-15%希望品牌组合与深圳、沈阳万象城类似增加餐饮、娱乐类业态的比例4.3.3 目标商户访谈问卷IMAGINEX GROUP香港俊思集团（部分品牌已进入郑州）Paul&Shark经营现状主力消费群对郑州看法选址要求最早为直营，现在由经销商做，经营状况下降明显丹尼斯人民路店销售坪效最高，月销售额25万元（人民路店面积50平米）18-30岁，郑州本地及周边市县人群直营时经营状况比较理想目前经销194、商对品牌的维护和经营水平均不理想，影响销售项目整体定位及商品组合规划、主力店或知名品牌的进驻、未来管理水平、周边环境对郑州万象城面积需求租赁年限期望楼层付租方式其他有兴趣100-150平方米1-3年租金+扣点希望业态组合方面有奢侈品零售、快销品、餐饮等同类品牌中希望有Zara、H&M、Lacoste等进入4.3.3 目标商户访谈问卷Oasis2005年进入郑州，目前有4家店面（丹尼斯、华联）选址要求目标消费群对郑州看法郑州拓展计划对郑州万象城面积需求租赁年限期望楼层付租方式其他位置、项目整体定位、主力店及知名品牌、管理推广16-35岁，本地人为主看好郑州市场的消费潜力，对周边城市的消费捕获力一195、年内进入郑州市场，拟开设2-3家店铺非常有兴趣400-500平方米5年首层扣点15%，装修补贴希望在档次及业态上与深圳万象城类似曾与丹尼斯接触，因无合适位置而不能进入预期第一年销售额可达到人民币1,800-2,000万4.3.3 目标商户访谈问卷Coach（未进入郑州）经营现状目标消费群对郑州看法选址要求对郑州万象城面积需求租赁年限期望楼层付租方式其他印象城店 350平方米 2010年开业经营状况一般18-45岁，郑州本地及周边市县整体消费力和品牌认知度有限，Zara和H&M的开业会有助于零售市场的活跃地理位置（首选二七商圈和花园路）、整体定位及业态组合、主力店和知名品牌的进驻、未来运营管理非196、常有兴趣350平方米3-5年商业首层租金+扣点希望项目档次定位中高档-高档与百货中的化妆品不形成冲突4.3.3 目标商户访谈问卷Sephora经营现状目标消费群对郑州看法选址要求印象城店 80平方米 2010年开业经营状况一般30-50岁，郑州本地消费者为主未来综合性购物场所会更有市场地理位置、周边环境、整体定位及业态对郑州万象城面积需求租赁年限期望楼层付租方式其他非常有兴趣60-80平方米3-5年商业首层租金+扣点希望项目在零售品牌方面有LV、Gucci类高端品牌，同时也有Zara、H&M等潮流时尚品牌业态方面增加餐饮、配套类4.3.3 目标商户访谈问卷亮视点企业简介主要业务自有品牌鞋类代理197、品牌运动类代理品牌西南、广州、云贵、港澳等十一个区域组成，覆盖中国200多个城市鲁豫百丽是郑州本地最知名代理商鞋类业务及运动服饰业务韬博运动4.3.3 目标商户访谈问卷Belle国际-鲁豫百丽百丽国际零售网络由东北、华北、西北、鲁豫、华东、华中、华南、选址要求郑州拓展计划对郑州万象城面积需求租赁年限期望楼层付租方式谈判周期其他项目整体定位及业态组合、环境、未来管理宣传未来1-3年，开设3-5家店铺有兴趣300-450平方米租金+扣点6个月希望有Zara、H&M、Uniqlo等品牌进入希望增加餐饮业态比例4.3.3 目标商户访谈问卷Mr.Pizza经营现状选址要求对郑州万象城面积需求租赁年限期望198、楼层付租方式谈判周期其他主力消费群以30岁以下本地人为主经营现状一般当地消费水准和潜在人流量、位置、项目整体定位及业态组合有兴趣600-1,500平方米5-8年扣点1年以内希望项目中有影院，餐饮等带动人流的业态4.3.3 目标商户访谈问卷神采飞扬位于印象城，经营面积600平方米，直营经营现状目标消费群对郑州看法选址要求对郑州万象城面积需求租赁年限期望楼层付租方式其他2003年进入郑州，现已开设3家店面，直营形式对经营状况基本满意30-50岁，本地女性消费者为主郑州中高端消费人群，对生活品质的追求逐步提升位置、周边环境、交通便利度有兴趣300-500平方米3-5年租金希望项目中多些高档女性服装品199、牌，以及超市等吸引人气的业态品类4.3.3 目标商户访谈问卷美丽田园选址要求目标消费群对郑州看法郑州拓展计划对郑州万象城面积需求租赁年限期望楼层付租方式其他位置、交通便利度、充足的停车位18-35岁，本地人为主认为郑州在英语培训方面的具有一定需求潜力1-3年内进入郑州市场，拟开设3家店铺有兴趣400-500平方米5-8年租金进驻购物中心、写字楼均可以4.3.3 目标商户访谈问卷华尔街英语选址要求目标消费群对郑州看法郑州拓展计划对郑州万象城面积需求租赁年限工程要求期望楼层付租方式其他位置、周边环境、项目整体定位及业态组合认为郑州在教育培训方面的具有一定需求潜力1-3年内进入郑州市场，拟开设3-5200、家店铺有兴趣90-120平方米1-3年琴房承重租金希望项目业态组合能多元化能够引入Zara、H&M、Uniqlo等时尚品牌对深圳万象城印象很好4.3.3 目标商户访谈问卷疯狂钢琴 儿童类业态市场需求旺盛。市场特征 对零售品牌的认知度有所局限，一些特色零售业态有一定市场需求空间；餐饮消费需求旺盛，品类丰富，档次从大众到高端均有相应消费群；郑州当地零售 休闲娱乐业态市场空间较大，尤其电影院、溜冰场等品质化、特色化的娱乐休闲业态；普遍认可万象城产品的整体档次定位及业态组合；普遍对郑州万象城表示入驻意向；目标商户反馈 希望郑州万象城的整体档次保持较高水准，同时充分考虑当地市场消费力和品牌认知度4.4 201、零售市场调研分析总结郑州万象城有机会成为郑州及整个中原地区档次最高的标杆商业业态组合策略方面，需要充分考虑当地实际消费能力和诉求目录华润万象城产品借鉴分析 华润万象城产品发展历程 深圳万象城 杭州万象城 沈阳万象城 成都万象城 万象城产品对比借鉴 对本项目的影响5.05.15.25.35.45.55.65.7深圳万象城2005年项目一期开业2009年中，二期项目营业杭州万象城2010年5月，购物中心正式营业沈阳万象城2011年，预计项目一期购物中心开业5.1 华润万象城产品发展历程MIXC华润万象城，集购物中心、甲级写字楼、星级酒店、高档住宅群及服务式公寓与一体，凭依高端的硬件配套设施、业态的202、多重组合、品牌集群的完善链条，以及国际化的运营理念，现已成为国内首屈一指的都市综合体典范成都、南宁、青岛、郑州万象城陆续建设中ABCD 地理位置：深圳市罗湖区宝安南路1881号 总建筑面积：550,000平方米 物业构成：购物中心-万象城：188,000平方米酒店 君悦酒店：491间客房写字楼 华润大厦：办公面积42,000平方米住宅 幸福里：约110,000平方米 商业楼层：B2-5F 入市时间：万象城一期于2004年12月9日试营业万象城二期于2009年中旬开业 商业营业额：30-35亿元人民币（2009年）5.2 深圳万象城深圳万象城是华南地区首个高品质购物中心，集零售、餐饮、休闲娱乐、203、文化、康体等于一身，是真正意义的“一站式”消费中心。永不落幕的时尚舞台5.2 深圳万象城建筑设计大气、简洁。以大面积中空及较高的层高，营造项目高品质的购物环境，给予消费者良好的购物体验。主力店设计外立面设计层高及扶梯中庭设计挑空设计由于项目与地铁连通通道较长，在两边设置了大型广告及服务性商铺，提升了项目商业价值地铁地王大厦MICX5.2 深圳万象城项目平面设计流畅，以单动线连通项目两端，引导消费者在购物中心内环动地面层商业部分被两条市政道路分割，对于商业的连贯性有一定的影响在地下一层，结合餐饮业态，设计了下沉式广场，营造项目休闲消费的氛围5.2 深圳万象城在2F设置露台，连通万象城与华润大厦，204、方便办公人群进入商业2F/3F设置立体停车场，方便消费者进入购物中心内部，并带动该楼层消费2F/3F/4F设计连廊连通一、二期商业，目前连廊部分人气较弱5.2 深圳万象城以主力店+次主力店+专卖店的形式，以主力/次主力店吸引目的性消费，带动人流；融合多种业态类型，其中餐饮比例为15%，所占比重较少，现已开始进行调整，计划增加餐饮的数量及种类，丰富消费者的选择。5.2 深圳万象城 四家主力店涵盖零售、休闲娱乐、生活服务，以高品质、特色化的租户吸引消费客群，并和购物中心其他业态互相支持；引入了大量的高端奢侈品牌，其中有多家品牌是首次进入华南或深圳。四大主力店高端奢侈品牌次主力店生活本色UNIR V205、OGUE 优惟绅士馆优点 位于城市中心位置，区域发展较为成熟 地铁的连通，为购物中心带来了大量的客流 商业建筑设计营造了舒适的购物环境，动线清晰明确立体停车场提升了2F/3F的商业价值 以特色化、高品质的主力业态迅速占领市场 商业市场机遇较好，入市时周边尚无竞争不足 项目周边交通较为拥堵 地铁与购物中心相连的通道较长 现有餐饮类业态所占比例较少 一二期商业通过连廊相连接，连廊商铺人气较弱5.2 深圳万象城 地理位置：杭州市钱江新城核心区 总建筑面积：800,000平方米 物业构成：购物中心-万象城：240,000平方米住宅 悦府：约140,000平方米酒店 柏悦酒店：尚未开业写字楼 尚未交付酒206、店式服务公寓 尚未交付 商业楼层：B2-6F 入市时间：2010年5月 停车位：约1,300个5.3 杭州万象城杭州万象城是杭州地区最大的购物中心，集零售、餐饮、休闲娱乐、居住、办公、酒店于一体，是真正意义上的都市综合体。给城市更多可能跨层扶梯5.3 杭州万象城建筑设计符合整体商业定位及城市特点，以高层高及挑空营造项目的高品质氛围。屋顶花园将商业与自然环境融合，跨层扶梯纵向输送客流。外立面设计新颖独特主力冰场屋顶花园中空设计5.3 杭州万象城单层平面呈方形，以多动线设计，连通项目各处，引导消费者在购物中心内环动主力卖场（B2）主力百货（B1-3F）冰场（4F-6F）影院（3F-5F）商业部分被207、分割为4大组团，主力店占据一角。分散的平面布局在一定程度上削弱了项目的人流环动。纵向交通顺畅，多部自动扶梯、跨层梯将人流传送到各个楼层各主题分区之间以连廊连通，引导消费者前往5.3 杭州万象城业态构成十分丰富及多元，可满足消费者全方位的消费需求5.3 杭州万象城 四家大型主力店，引入了首次进入中国的尚泰百货 国际一线品牌在此开设旗舰店（LV），并引入了众多时尚快速消费品牌 餐饮档次涵盖大众化到商务餐饮，给予消费者多元化的选择，并引入了本地知名品牌 增加了生活类业态的比例，如家电卖场、图书卖场等四大主力店国际一线品牌时尚品牌餐饮及其他品牌5.3 杭州万象城优点 项目周边交通条件较好，可达性较强 208、商业建筑设计营造了舒适、时尚的购物环境 外立面以及景观设计有特色 项目纵向交通较为完善，跨层梯的使用增加了前往高层商业的人流，提升了商业价值 项目业态丰富化、多元化，以国际化、时尚化的品牌组合形成自身特色不足 项目位于开发新区，远离传统商圈，需要经历较长的培养期 引入了首次进入中国的尚泰百货作为主力百货，但由于其体量较小，在市场竞争中难以凸显其优势，吸引消费者 四大主题分区的形式，使项目平面布局较为分散，影响人流的环动5.4 沈阳万象城 地理位置：沈阳市辽宁省体育馆原址 占地面积：80,000平方米 总建筑面积：700,000平方米 物业构成：购物中心-万象城：200,000平方米写字楼 80209、,000平方米高档住宅超五星级酒店服务式公寓 商业楼层：B1-6F 预计入市时间：2011年作为华润集团“都市综合体”全国复制的第三站，沈阳万象城位于沈阳市重点开发的金廊规划区（南段）的核心位置。5.5 成都万象城 地理位置：二环路东三段万年场-双桥子片区 占地面积：46,000平方米 总建筑面积：一期约320,000平方米 物业构成：购物中心-万象城：244,000平方米写字楼 76,000平方米高档住宅五星级酒店 商业楼层：B1-6F 停车位：1,900个成都万象城地处新城东核心位置，是集高端购物、餐饮、娱乐、休闲、文化、商务等多种功能于一体的大型都市综合体。5.6 万象城产品对比借鉴深圳210、杭州沈阳成都金廊城市繁华地段，商务及商业氛围浓厚，消费人群众多城市新兴区域，需要较长时间的培养，人流量较少深圳杭州成都沈阳高消费人群中等消费人群 万象城目标消费群定位，以中等以上消费群体为主；其中，奢侈品牌、中高档零售品牌消费，以高消费人群为主力消费群；餐饮、休闲、娱乐业态则涵盖中等-高端的消费群体。5.6 万象城产品对比借鉴5.6 万象城产品对比借鉴主力百货+精品超市+冰场+影院+奢侈品牌5.6 万象城产品对比借鉴深圳杭州沈阳成都 长条形的平面布局，一二期之间被道路分割，削弱了商业整体性 以单动线连接整个购物中心，便于人流环动 正方形的平面布局，中空位于核心位置，将商业分为四大主题区域 多动211、线的设计，使平面布局分散，不利于人流环动 类似于深圳万象城的平面布局，单动线连通整个商业 商业部分为L型布局，将主力店分别设置于商业两端的尽头，吸引目的性消费，形成消费者环动建筑平面以单动线设计为主，有利于消费客群在商业项目内部流动，无商业死角，提升整体商业价值5.7 对本项目的影响商业定位：引领城市商业消费建筑设计：大气明快，细节功能化业态组合：突出主力客户和特色业态商户选择：注重引入标杆商户，树立市场知名度经营方式：长期持有，塑造品牌项目成功的基础万象城产品共性后期管理：注重后期经营与管理考虑郑州本地消费特色，适应郑州消费者的消费习惯项目特色的发挥目录项目整体定位 项目地块现状 SWOT分212、析 各物业协调关系 各物业功能布局 各物业体量推估6.06.16.26.36.46.5用地指标 用地性质：商住混合 占地面积：约64,766平方米 总建筑面积：401,000平方米建筑密度：70%容积率：6.2 限高：200米地理位置郑州市二七商圈内物业功能 一期：购物中心酒店、办公二期：住宅城市主干道城市次干道小区道路司，规划为酒店现为民生银行6.1 项目地块现状现为PICC保险公WTSO 项目地处城市核心商圈 未来轨道交通的建设提高项目的可达性 开发商拥有成功经验 项目各物业互为补充，相互提升 周边城市对郑州的依附性 郑州市会议、展览活动较多，酒店需求旺盛 二七广场至火车站区域规划打造成为213、集零售商业、金融、商办为一体的商贸金融区，为本项目写字楼开发提供契机“万象城”品牌对客户的号召力 商业的大体量为业态组合的丰富性和灵活性提供契机，同时也为高档品牌提供更优越的建筑空间 郑州乃至整个河南，尚没有一个真正意义的高品质、高档次、综合性商业旗舰 区域地面交通较为拥堵 区域商务氛围尚未形成 周边商业供应密集，存在一定市场竞争 郑州整体消费力和对品牌的认知度有限 市场培养期较长 “二七商圈”未来有多个综合体项目入市，存在一定竞争 当地对品牌认知的局限，为本项目未来零售品牌甄选及招商带来压力 本地零售企业的垄断性，发卡消费等特性，将对本项目招商运营产生一定影响6.2 SWOT分析中长期居住需214、求稳定消费群配套物业增值高端消费群配套商业酒店写字楼住宅居住需求配套 本项目的核心物业 为其他物业提供高品质商业配套 提升物业整体品质，实现物业增值写字楼 为商业、酒店提供稳定消费群酒店 为写字楼提供会议、商务等配套服务 高端酒店的客户具有较高的消费能力，为商业提供了高端消费人群提升物业整体品质住宅 为商业提供稳定消费群 满足写字楼人群的居住需求6.3 各物业协调关系综合体的各物业产品之间，通过功能互补，建立相互依存关系，并通过多种功能的有机组合，实现物业增值。商业6.4 各物业功能布局物业布局公交站及即将建成的地铁站。酒店更依赖于对外交通，设置在西太康路一侧，有利于提升酒店的可达性；同时，酒215、店的类住宅特性也为项目从商业到住宅形成了良好的过渡。本项目整体定位：中原地区综合体开发升级 城市形象新名片现为PICC保险公司（若可拆除），规划为酒店由于写字楼未来可能进行打散销售，为保证酒店的品质，建议写字楼和酒店分置与项目地块南北两侧。写字楼对于公共交通的依赖性更大，因此置于铭功路与自由路的交汇处。相对靠近现有规划为商业规划为写字楼与郑东新区和传统的金水区版块相比，本项目所在区域属“二七商圈”，不属于写字楼集中的版块。写字楼的聚集效应不足，因此项目写字楼体量不宜过大。销售率52.6%92.0%68.5%87.4%项目王鼎国际永和国际广场楷林国际曼哈顿中心可比案例平均水平总建筑面积72,44216、5150,00078,04330,000-开盘时间2009年1月2008年6月2008年4月2007年-销售速度（平方米/月）2,9296,2702,0191,0933,577郑州市市场现有优质写字楼存量为110万平方米，预计2010-2013年的供应量为69万平方米左右。考虑到郑州市第三产业的发展相对滞后，且未来郑州市写字楼供应量较大，未来写字楼市场的吸纳速度将受到影响。虽然本项目写字楼定位为区域内优质写字楼，但其吸纳速度预计为郑东新区及金水区可比案例的70%。考虑到郑州市市场写字楼的销售周期普遍在1.5年-2年之间，建议写字楼总面积控制在45,000平方米-50,000平方米左右。可比案例217、6.5 各物业体量推估本项目高级写字楼体量定位于区域优质写字楼，总体规模控制在45,000-50,000平方米。近年来郑州旅游来访人数、外地商务和会议活动频繁，来自政府机构、企业办公的商务活动和会议展览活动的增加，导致对酒店物业需求的增加。随着郑州发展的进一步深入，高星级酒店的商务散客、旅游客源增长看好。旅游、商务及会议需求增长看好本项目高星级酒店应以中型体量为主，体量应控制在以300-400房间数这一区间，总体规模控制在40,000平方米，保证了国际酒店管理公司对酒店体量的要求。在餐饮消费方面建议加强会议及高端餐饮功能。预计在未来近年内将可享受到高于现在的入住率。整体平均入住率为71%。其中218、，五星级酒店入住率为75%，四星级酒店入住率为69%。五星级酒店入住水平高于四星级酒店。郑州每年举办众多大型会议会展活动，商务、会议及旅游客源的不断增加，郑州高星级酒店入住率水平高。郑州市现有高星级酒店平均客房数在300间左右，规模基本在30,000平米左右。未来2年内郑州市高星级酒店供应也多以中型酒店为主，平均客房规模在400间左右，体量在40,000平米左右。采用国外知名酒店管理公司是未来市场的趋势，同时也有益于项目的整体形象的树立和整体品质的提升。高端酒店吸引的客人通常具备较高的消费能力，是高端消费，如奢侈品消费的重要目标客群。郑州高星级酒店入住率水平高郑州未来酒店供应多以中型为主国际知219、名酒店管理公司管理是未来市场趋势。考虑因素初步定位6.5 各物业体量推估商圈范围总人口数量捕获率辐射人口核心商圈郑州市区333.1万人50%约183万人次级商圈郑州其他区域419万人30%约125万人三级 焦作、新商圈 乡、开封、1797.57万人5%约90万人许昌、平顶山项目可辐射人口总数：398万人核心商圈次级商圈数据来源：中原各城市统计局6.5 各物业体量推估项目三级商圈界定及辐射人口3,980,000人10,804元/人/年42,999,200,000元/年商圈辐射人口总数（人）人均年消费支出额（人/元/年）=区域内经营较好商业年营业额（元/年/平方米）1,100,000,000元/年220、/平方米商圈年消费潜量 （元/年）=可承受开发体量推估（万平方米）商圈现有及未来商业面积（平方米）175.9万m2157.17 万m2区域潜量（平方米）18.73万m2标杆商业坪效（元/年/平方米）24,445元/年/平方米数据来源：郑州市统计局统计公报Savills商铺部商业面积（平方米）45,000平方米注：商业标杆项目以丹尼斯人民路店为计算依据6.5 各物业体量推估据统计，对我项目构成主要竞争的商业面积体量约达157.17万平方米，项目可捕获的消费人口数量为398万人次，现有标杆零售商业年均坪效约为24,445元/年/平方米，推估商业开发潜量约18.73万平米；5万平米10万平米高档中档221、北京华联大众化规模丹尼斯项目恒隆广场15万平米20万平米丹尼斯百货人民路大商金博大印象城二七时代广场25万平米市场空白点：15-25万 平方米郑州时代广场6.5 各物业体量推估通过现有及未来竞争策略分析，我项目适宜开发的商业体量区间为15-25万平米之间档次深圳万象城杭州万象城沈阳万象城成都万象城商业体量188,000平方米240,000平方米约200,000平方米244,000平方米6.5 各物业体量推估对比万象城各地产品，商业部分的体量集中于18.8-24.4万平方米市场潜量187,300平方米平方米180,000-250,000平方米同类产品188,000 244,000平方米6.5 各222、物业体量推估市场竞争150,000 250,000目录商业细化定位 目标消费群定位 商业档次定位 商业主题定位 业态组合建议 分期开业市场分析 租金测算7.07.17.27.37.47.57.6郑州万象城目标消费群 不同城市万象城经济数据对比 郑州万象城客群差异万象城客群共性 个体层面：消费者调研问卷 市场层面：主流商场客群构成郑州主力消费群构成7.1 目标消费群定位 万象城产品客群共性品牌形象:高端、品质、品牌号召力强商业定位：引领城市商业消费业态组合：业态丰富，突出主力客户和特色业态购物环境：品质、优越、档次高，引领市场万象城产品共性 万象城目标消费群定位，以中等以上消费群体为主；其中，奢223、侈品牌、中高档零售品牌消费，以高消费人群为主力消费群；餐饮、休闲、娱乐业态则涵盖中等-高端的消费群体。7.1 目标消费群定位万象城客群共性经济总量对比从五个城市的经济总量来看，郑州的经济发展落后于其他四个城市。2009年，深圳的GDP为8201.2亿元，排在五城市之首。杭州、成都、沈阳的GDP分别为5,098.7亿元、4,502.6亿元、4,359亿元。郑州排名最后，GDP为3,300亿元。产业结构对比从产业结构来看，五城市中郑州的经济的第二产业比重最重，而第三产业比率最低。这说明与其他城市相比，郑州的经济依然依赖第二产业，第三产业相对滞后。7.1 目标消费群定位可支配收入对比由于经济发展水平224、较高，深圳和杭州两个城市的居民可支配收入大幅超越其他三个城市。郑州的居民可支配收入则略低于沈阳和成都，五城市中收入最低。2009年郑州的居民可支配收入为17,117元,和全国水平持平。（同期深圳、杭州、成都、沈阳的可支配收入分别为为29,245元、26,864元、18,659元、18,560元 。)消费品零售总额对比五城市相比，深圳的消费品零售总额大幅领先于其他四个城市，而郑州的整体消费力在五城市中排名最后,2009年郑州的消费品零售总额为1,434.8亿元。（同期深圳、杭州、成都、沈阳的消费品零售总额分别为2,598.7亿元、1,804.9亿元、1,950亿元、1,778.6亿元。)7.1 225、目标消费群定位通过对于五城市的经济指标的比较，郑州的经济发展水平落后于其他四个城市，消费水平偏低。深圳杭州成都沈阳7.1 目标消费群定位高消费人群中等消费人群 郑州整体消费水平较低，与其他4个城市存在一定差距；与深圳、杭州、成都、沈阳四个城市相比，郑州高消费人群在整个城市人口中占比最低；郑州高消费人群的构成以政府机关、事业单位、大型企业高层管理者为主；郑州万象城目标消费群整体档次的定位，应略低于其他4个城市万象城的目标消费群，以确保足够的消费人群对项目的支撑。逛街1.区域偏好：二七商圈偏好原因：商品种类丰富、商业氛围浓厚2.场所偏好：金博大、丹尼斯（人民路）偏好原因：商品种类丰富、价格3.逛街226、地点选择因素：商品种类丰富、交通环境4.逛街偏好：自驾车、愿与家人、朋友同学前往购物1.购物习惯：3-4次/月、每月1,000元以内2.购卖商品选择因素：个人需求和性价比3.零售品牌认知度和喜好：服装品牌：知名运动品牌；珠宝品牌：国内知名品牌手表品牌：国际传统品牌；化妆品品牌：中低-中高品牌餐饮1.餐饮消费习惯：3-4次/月、每月300-500元2.餐饮消费选择因素：菜品品质、就餐环境、价格3.菜系类型喜好：川菜、本地菜、火锅4.餐厅喜好：火锅餐厅（海底捞、傣妹）5.外出就餐形式：与亲朋好友聚餐6.高端餐饮场所：裕达国贸休闲娱乐1.休闲娱乐消费习惯：1-2次/月、每月300-500元2.休闲娱227、乐选择因素：场所环境3.消费目的：与朋友一起休闲放松4.类型喜好：洗浴中心、KTV、电影、游乐园5.高端场所认知：裕达国贸消费习惯总结7.1 目标消费群定位主力消费群构成 年龄25-35岁之间的已婚人士，家庭结构稳定家庭月收入3,000-5,000元 教育水平普遍较高，职业类型以事业单位的普通职员为主，职业环境稳定 丹尼斯人民路店 丹尼斯花园路店、大商新玛特郑州总店、大商金博大、百盛 印象城、国贸360高档消费场所中档-中高档消费场所中档时尚消费场所7.1 目标消费群定位郑州各商场客群构成特点：郑州现有商业项目的客群构成，并不存在明显的差异性和层级化，这一点有别于北京、上海等一线城市；裕达国贸228、郑弘国际名品两个高档商业项目，受经营面积和业态品类的限制，客群仅限于小众的高端消费者；火车站商圈、东风路商圈的商业项目，以专业市场为主，客群整体消费力偏低，且以目的性消费为主；郑州主流商业项目，如丹尼斯百货、大商新玛特、百盛、华联等，尽管在档次定位上有一定差异，但各项目之间目标客群都有一定的重叠性；我们甄选出郑州商业市场中，定位中档以上的主流商业项目（体量40,000平方米以上、市场知名度高、受众面广），对其客群做以细分和比较，以便了解郑州主流消费群体的消费特征和习惯：高档消费场所中档-中高档消费场所中档时尚消费场所代表项目主要消费群体丹尼斯人民路店1.中高端消费人群2.家庭型消费人群丹尼斯229、花园路店、大商新玛特郑州总店、大商金博大、北京华联、百盛1.家庭型消费人群2.中高端消费人群印象城国贸3601.年轻消费人群2.家庭型消费人群消费特征共性 对购物环境有一定要求乐于去品牌丰富度高的场所购物 看中购物场所的市场知名度和口碑特性中高端消费人群：消费能力强品牌消费意识较强消费忠诚度高注重身份的体现在高端商务、交际方面有一定消费需求家庭型消费人群：消费需求较为多元消费能力较稳定消费忠诚度较高消费逗留时间较强在家庭类消费方面需求较稳定年轻消费人群：消费冲动强消费频次高对新鲜事物接受度高消费能力及需求持续增长娱乐、文教类消费较多7.1 目标消费群定位万象城 其中，奢侈品牌、中高档零售品牌消230、费，以高消费人群为主力消费群 餐饮、休闲、娱乐业态则涵盖中等-高端的消费群体郑州主力消费群构成客群共性 中高端消费人群：以政府机关、事业单位、大型企业高层管理者为主 家庭型消费人群：职业环境、家庭结构稳定，有一定消费能力的中青年人群 年轻消费人群：参加工作不久、或尚未工作，消费热情和频次高，消费能力和需求持续增长的年轻人 本项目客群定位：涵盖各个年龄层、不同消费群的全客层定位 本项目主力消费群定位：以中高消费人群、家庭型消费群为主，辐射中原地区中等及以上消费人群7.1 目标消费群定位 万象城目标消费群定位，以中等以上消费群体为主标消费群构成7.1 目标消费群定位 郑州及周边城市中高消费人群目家231、庭型消费人群 郑州及周边城市具有一定消费力的三口之家 郑州及周边城市习惯经常光顾郑州的年轻消费群 郑州及周边其他中等消费人群 商旅等流动性消费人群年轻消费人群其他消费人群中等消费人群家庭型消费人群年轻消费人群有一定品牌意识；消费忠诚度高；在高端商务、交际方面有一定消费需求消费需求呈的综合性较强；消费逗留时间较长；消费忠诚度较高；具有一定的家庭消费需求 娱乐、文教类消费较多；非理性消费；消费频次高；对新鲜事物接受度高；消费能力及需求持续增长目标消费群体细分目标消费群体构成以政府机关、事业单位、大型企业高层管理者为主具有稳定收入和有一定消费能力的三口之家郑州及周边城市年轻消费群目标消费群体消费特征232、消费能力强；基本特征 年龄：35-50岁 家庭月收入水平：4,000-8,000元/月 年龄层：25-45岁家庭月收入水平：3,000-5,000元/月 年龄层：25岁以下家庭月收入水平：1,500-2,500元/月7.1 目标消费群定位7.1 目标消费群定位10万平米15万平米20万平米西单大悦城规模25万平米又一城项目整体在开业初期定位中高档，通过后期运营以及所培育市场的不断成熟，项目未来万象城开业初期将向中高-高档的水平端逐步提升，成为引领郑州商业市场的标杆项目档次圆方购物中心新光天地万象城未来方向东方新天地港汇广场7.2 商业档次定位中原地区档次最高的综合性购物中心 项目受众面广，既可233、满足和激发城市高端消费的需求，又可满足当地消费者的传统需求 业态及定位调整空间服务配套餐饮零售休闲娱乐较大低档中高档中档中低档高档优势分析卖场中高档业态档次主基调以中高档定位作为本项目的主基调，与项目整体品质、目标消费群需求相匹配；零售业态通过引入国际一线品牌提升项目整体形象和气质，同时兼顾当地消费者认知度较高的中-中高档品牌休闲娱乐、餐饮、服务配套业态注重在符合当地消费水平的前提下适当提升品质卖场主要满足周边人群的日常消费需求，并通过适当提升档次来满足高端消费群体的需求7.2 商业档次定位奢华独享时尚格调美食荟萃多元娱乐温馨家庭颠覆传统的生活方式，带来前所未有的生活空间在各业态功能上打破现有234、市场格局，通过有针对性的业态组合和品牌筛选形成独具特色和多元化的消费场所满足并引领消费者的消费需求，从而成为中原地区的新一代商业标杆7.3 商业主题定位全新生活方式7.3 商业主题定位万万人，共享一座万象城7.3 商业主题定位万象城，开启中原万象新生活7.3 商业主题定位印象城改造（平方米）TOTAL平方米新建购物中心（平方米）主力百货其他商业6F5F4F3F2F1FB1商业使用率-8,0008,0008,0008,0008,000-100%21,00013,00013,00013,00013,00013,00021,00055%12,00012,00012,00012,00012,00012235、,00012,00055%商业建筑面积商业租赁面积40,00040,000107,00058,85084,00046,200231,000145,0507.4 业态组合建议策略出发点：在确保项目整体定位和业态组合规划的前提下，尽可能的规避分期开发对商业带来的不利影响 定位策略：保障商业整体氛围 特色业态：考虑到两期商业开业间隔的不确定性，尽量确保每期商业有亮点、主题 业态衔接：充分考虑印象城现有条件，业态规划上尽量确保可操作性现状 印象城拆迁的不确定性；分期开业的风险性；印象城已有的建筑条件，可否与新建商业对接；印象城现有商户的清理与保留问题7.4 业态组合建议品牌副牌 尚品牌熟正装牌旗舰店百236、货餐饮休闲娱乐零售生活服务高档珠宝手表珠宝手表及其他家居专卖音响制品美容/美体奢侈品牌国际一二线品牌奢侈品牌电影院电影院中空健身中心百货百货百货百货百货冰场时尚品牌零售成熟正装成熟正装书店/文化音像时尚品牌旗舰店国际时尚品牌零售冰场挑空中空特色饰品礼品高档饰品礼品轻餐饮轻餐饮休闲餐饮休闲餐饮大型餐饮轻餐饮轻餐饮轻餐饮休闲餐饮美食广场特色餐饮特色餐饮特色餐饮特色家电卖场 餐饮精品超市儿童 游艺 教育零售 中心 培训服务 特色配套 培训服轻 务餐 配饮 套个人护理B1GF2F3F4F5F6F国际时尚品牌旗舰店一般零售运动/户外零售新建商业改造商业轻国际时尚品 国际时尚 国际时国际成 国际一线 餐品237、牌 饮7.4 业态组合建议主力百货时尚 牌 格 舰 调 品时尚格调享乐主义冰场成熟正装优雅男女国际时尚饰品零售礼品闲音像餐家庭休闲美容/美体奢侈品国际一线品牌珠宝手表数码奢侈品电影院电影院中空百货百货百货百货百货成熟正装文化教育国际时尚品牌旗舰店挑空时尚零售 饰品轻国际一线 餐品牌 饮轻餐饮轻餐饮休闲餐饮潮流礼品高档休大型餐饮轻餐饮轻餐饮美食广场特色餐饮特色餐饮特色餐饮特色家电卖场 餐饮精品超市服务 特色配套 培训服务配套个人护理B1GF4F3F2F5F6F休闲餐饮时尚潮流品牌国际时尚旗 店国际时尚品牌副牌一般零售运动/户外零售轻餐饮中轻餐饮空国际正装品牌品质生活 健身中心冰场食通天美食天地家238、居专卖饮儿童 游艺 教育零售 中心 培训珠宝手表及其他奢华尊享本报告特为华润置地准备，未经第一太平戴维斯认可，不得将本报告全部或部分内容提交第三方传阅、复制或引用。7.4 业态组合建议新建商业改造商业捞Hilfiger、Pull&BearCk Jeans冰场挑空中空B1GF2F3F4F5F6FRolexOmegaTISSOT溥仪眼镜Ella HomeEdimassBOSEB&OLV、GUCCI、CartierTommyLVGUCCIKent&Curwen滔博体育The North Face顺电青鸟健身Esprit、EtamBasic HouseMarisfrolgG2000EQ:IQ以纯特百惠239、b+abMangoMNG伊势丹百货尚泰百货CostaCoffee凡情蒂诺蕉叶Mr.Pizza金钱豹、都太吉野家Cold Stone星巴克满记甜品仙踪林一茶一坐大食代豆捞坊、港丽餐厅神Mother 采Care 飞扬CGV、百老汇、中影国际影城PageOne冰纷万象Ole屈臣氏疯狂钢琴银行爱手爱脚金宝贝 Tony Studio英孚 玛花纤体芒果芒果Best SellerE-landZARAH&MNOVOTheme Agatha 水果Veeko I DOWanko中艺琉璃工房鹿港小镇海底捞巴贝拉ZARAH&MNOVO百货餐饮休闲娱乐零售生活服务新建商业改造商业American Jessica Fen240、diTodsBershka Eagle Episode Coach中空7.4 业态组合建议楼层6F5F类型次主力店主力店次主力店专卖店次主力店业态餐饮百货餐饮餐饮零售业态细分特色餐饮冰场挑空主力百货美食广场特色餐饮家电卖场品牌举例豆捞坊、港丽、海底捞伊势丹百货、尚泰百货大食代巴贝拉、鹿港小镇、小天鹅Bestbuy、顺电店铺数8-10-115-81-2单店面积（平方米）800-2,000-8,0002,500200-5001,000-2,000租赁面积（平方米）10,0001,5008,0002,5001,2002,000冰场挑空-1,500主力店百货主力百货伊势丹百货、尚泰百货18,0008,241、0004F3F专卖店专卖店主力店主力店专卖店次主力店专卖店专卖店零售餐饮休闲娱乐百货餐饮零售零售零售运动、户外零售休闲餐饮冰场主力百货轻餐饮时尚品牌旗舰店成熟正装时尚品牌零售Nike、Adidas、滔博体育、The North Face一茶一坐、品奇冰纷万象伊势丹百货、尚泰百货满记甜品、仙踪林Best Seller、E-LandTheme、Veeko WankoEtam、Esprit、Basic House10-255-10115-83-46-1010-20200-60050-3002,5008,00030-100800-1,000100-200100-2003,2001,5002,5008,242、0005003,0001,0002,700本报告特为华润置地准备，未经第一太平戴维斯认可，不得将本报告全部或部分内容提交第三方传阅、复制或引用。7.4 业态组合建议GF-5F单层租赁面积约：15,200平方米6F/B1单层租赁面积约：11,500平方米楼层2F1FB1类型主力店专卖店次主力店专卖店专卖店主力店专卖店专卖店次主力店专卖店专卖店专卖店专卖店专卖店专卖店次主力店专卖店专卖店专卖店业态百货餐饮零售零售零售百货餐饮生活服务零售零售零售零售餐饮零售零售休闲娱乐生活服务生活服务生活服务业态细分主力百货轻餐饮国际时尚品牌旗舰店国际时尚品牌零售成熟正装主力百货轻餐饮服务配套国际时尚品牌旗舰店国际243、时尚品牌副牌国际时尚品牌国际成熟正装轻餐饮一般零售书店/文化音像健身中心个人护理服务配套特色培训品牌举例伊势丹百货、尚泰百货芒果芒果、找茶、贝儿多爸爸Zara、H&M、Uniqlob+ab、Mango、MNGEQ：IQ、G2000伊势丹百货、尚泰百货Starbucks、哈根达斯银行、电信营业厅NOVO、Zara、H&M、UniqloBershka、Pull&BearAmerican Eagle、Ck Jeans、i.tJessica、Episode吉野家、Cold Stone、DQ班尼路、以纯、乐扣乐扣、特百惠Page One、光合作用、FAB加州健身、奥力健身、青鸟健身审美、爱手爱脚屈臣氏、244、宝岛眼镜、药店、冲印、洗衣疯狂钢琴、刘诗昆艺术中心店铺数15-83-510-156-1012-31-23-53-410-153-515-2220-301-312-32-51-2单店面积（平方米）8,00030-100800-1,200100-200100-2008,00050-100200-500500-800400-500100-200100-20030-20050-100200-6003,000-4,00050-15050-200100-300租赁面积（平方米）8,0006003,6002,0001,0008,0002005003,0001,5001,5005004,0002,0001,0245、003,50030040030099,000Total本报告特为华润置地准备，未经第一太平戴维斯认可，不得将本报告全部或部分内容提交第三方传阅、复制或引用。7.4 业态组合建议GF-5F单层租赁面积约：15,200平方米6F/B1单层租赁面积约：11,500平方米楼层6F5F4F3F类型主力店次主力店专卖店专卖店专卖店专卖店专卖店专卖店专卖店专卖店专卖店专卖店业态休闲娱乐餐饮零售零售餐饮休闲娱乐生活服务零售餐饮零售零售休闲娱乐业态细分电影院大型餐饮家居专卖音响制品休闲餐饮游艺中心教育培训儿童零售轻餐饮时尚饰品、特色礼品成熟正装美容美体品牌举例CGV、中影、百老汇、星美金钱豹、都太Ella-Ho246、me,Edimass,Harbor HouseBOSE、B&OMr.Pizza、蕉叶神采飞扬、大玩家金宝贝、Disney English、英孚Mother Care、Jacadi、好孩子、丽婴房甜言物语、水果捞Folli Follie、Agatha、I DoLEO、Elegant.Prosper思妍丽、玛花纤体、Tony Studio店铺数11-26-72-34-62-34-68-105-128-103-52-3单店面积（平方米）6,6003,0002,000-3,000200-500200-500300-500200-800300-50050-15030-10050-100100-20030247、0-500租赁面积（平方米）9,6003,6003,0001,0002,6001,0002,0008006008004001,0007.4 业态组合建议单层商业租赁面积:6,600平方米楼层2F1FB1类型专卖店次主力店专卖店专卖店专卖店专卖店专卖店次主力店专卖店专卖店主力店业态餐饮零售零售零售零售零售餐饮零售零售零售生活服务业态细分轻餐饮奢侈品牌高档精品饰品礼品珠宝手表及其他成熟正装国际一二线品牌轻餐饮奢侈品牌高档珠宝手表国际一线品牌精品超市品牌举例鲜元素、凡情蒂诺、优根芙丝LV、GUCCI、Cartier中艺、琉璃工房、KOSTA BODATISSOT、Qeelin、溥仪眼镜Marisfr248、olg、G2 Black LabelTommy Hilfiger、Kent&CurwenCosta CoffeeLV、GUCCI、CartierRolex、Omega、BvlgariFendi、Tods、CoachOle店铺数5-83-58-108-103-515-201-28-108-108-101单店面积（平方米）30-100200-30080-30080-300100-200100-30050-100400-50080-200100-3006,600租赁面积（平方米）5001,0001,0001,0006002,5001004,0001,0001,5006,600Total46,2007249、.4 业态组合建议单层商业租赁面积:6,600平方米7.4 业态组合建议楼层数量租赁面积（平方米）面积考量标准百货GF-5F140,000 零售商访谈对本项目的反馈：约30,000-50,000平方米 本项目地上六层，按照百货商场的选址特点，楼层规划为GF-5F，每层约8,000平方米，共计约40,000平方米品牌举例7.4 业态组合建议楼层数量租赁面积（平方米）面积考量标准真冰冰场4F12,500 国际标准滑冰场冰面面积约800-1,800平方米（60*30米）冰面面积与附属区域面积比例一般约为1：1 零售商访谈对本项目的反馈：约1,500-3,000平方米 结合本项目的建筑结以及业态结构，250、冰场租赁面积约2,500平方米品牌举例7.4 业态组合建议楼层数量租赁面积（平方米）面积考量标准电影院5F-6F19,600 建议厅数为12个，其中包括1个VIP厅、1个IMAX 零售商访谈对本项目的需求反馈：约4,000-10,000平方米 影院IMAX厅局部挑高不低于16米 建议本项目影院面积约10,000平方米左右 建议售票处设置在5层，影厅出入口设置在6层品牌举例7.4 业态组合建议楼层数量租赁面积（平方米）面积考量标准精品超市B116,600 华润Ole超市以及同类型的华联BHG精品超市，目前可将租赁面积最大开到6,000余平方米 精品超市面积的扩大有利于提高商品种类的丰富度 结合本251、项目的建筑以及业态结构，精品超市的租赁面积约6,600平方米品牌举例7.4 业态组合建议楼层规划 单店面积店铺数 （平方米）规划策略奢侈品牌 旗舰店面积在700-800平米（可作跨层设计）1F2F8-103-5400-500200-300 标准店面积在300-600平米 面积大于周边竞争项目1F奢侈品牌的跨层店不是所有奢侈品牌均做跨层设计 2F的面积略小于1F消费者对于国际知名高端手表、珠宝的认知度珠宝手表国际一线品牌国际一、二线品牌及副牌1F2F1F2F8-108-108-1015-2080-20080-200100-300100-300及购买力较强，故考虑适当增加珠宝手表的店铺数量，以形成252、集合效应 在2F考虑设置本地消费者熟悉的珠宝手表品牌，档次略低于首层 选择档次略低于奢侈品的国际一线品牌，迎合消费市场，打造多层次、丰富化的高端商业氛围 国际一线品牌单店面积小于奢侈品牌单店面积 选取消费者接受度较高、销售情况较好的知名品牌，迎合本地市场需求品牌举例7.4 业态组合建议楼层规划店铺数单店面积（平方米）规划策略国际时尚品牌旗舰1F3-5500-800 时尚快销品牌旗舰店面积多为1,500平方米以上2F800-1,200时尚品牌旗舰国际时尚品牌副牌3F1F3-43-4800-1,000400-500 引入性价比高、时尚购买力强的品牌，在3F开设旗舰店 此类品牌不做跨层设计 单店面积253、集中于400-500平方米国际时尚品牌1F10-15100-200 此类品牌店铺形象较好，需要首层的展示位置 在首层设置10-15家店铺，形成集群效应，烘托时尚氛围国际成熟正装1F3-5100-200 单店面积集中于100-200平方米 此类品牌店铺市场认知度高，并与印象城改造商业首层档次趋近，形成良好衔接 单店面积集中于100-200平方米品牌举例7.4 业态组合建议楼层规划店铺数单店面积（平方米）规划策略运动卖场4F1500-600 印象城原有租户-滔博体育可移至此位置 运动卖场租金收益较低，故建议将其店铺面积控制在600平米之内 与冰场结合，加大运动品牌、户外品牌零售的店铺数量，将4F打254、造成为集休闲、零售于一体的运动区域运动品牌户外品牌4F4F10-205-8100-300100-200品牌举例7.4 业态组合建议楼层规划店铺数单店面积（平方米）规划策略大型餐饮特色餐饮5F5F1-25-82,000-3,000200-500 以知名大型餐饮品牌吸引目的性消费 根据商户访谈，此类商户可接受3,000平方米左右的面积 以多家不同面积的特色餐饮品牌，为消费者提供丰富化、多样化的选择余地 整体店铺数约为20-30家左右 5F以中等面积的商户为主，侧重口味 6F选择单店面积较大的餐饮品牌，侧重6F8-10800-2,000美食广场5F12,500就餐的环境及特色 结合冰场、影院等休闲娱255、乐业态，以美食广场吸引大众化消费 此类商户可接受商铺面积集中于2,000-3,000平方米休闲餐饮4F在冰场周边配备休闲餐饮业态，为消费者提供休憩、餐饮场所以不同面积的商户类型，满足多元化的餐饮需求4-65-10300-50050-300品牌举例7.4 业态组合建议市场考量：有效吸引青少年消费群周边设置餐饮等辅助业态，形成项目人气聚合区域增强项目休闲娱乐性与互动体验感 租赁面积：2,500 3,000平米 楼层：4F 冰场5F/6F 冰场挑空规模建议：设置在新建商业中，在项目开业初期迅速聚拢人气，形成市场亮点7.4 业态组合建议规模建议：租赁面积：8,000-10,000平方米 影厅数量：12256、，包括1个VIP厅、1个IMAX影厅 楼层：5F-6F（6F局部挑高）IMAX层高：不低于16米多元体验 电影衍生品、纪念品销售 电影主题餐厅、酒吧、食品 音像文化制品 集合多元化体验，拉动消费星光互动 IMAX影厅：全中原首家IMAX影厅 星光大道：用明星印记，铺就郑州第一条真正意义星光大道，成为项目亮点 明星现场：通过首映礼、见面会、发布活动等形式，实现观众与明星的互动，提升项目人气 文化策源：组织观影、文化讲坛等各类活动，培养青少年人群的光顾忠诚度市场考量：以IMAX影厅作为亮点，填补市场空白以最高规模档次和多种功能的集合体验形成强势竞争优势以强目的性带动核心商圈以外消费群将影院售票处设257、置在5F，出入口设置在6F，使消费者在5F/6F环流，带动周边业态的繁荣设置在印象城改造商业内，丰富该商业业态，并带动此区域的人气7.4 业态组合建议7.4 业态组合建议市场考量：当地对餐饮消费热情高，且乐于扎堆通过将众多主题、特色餐厅集中设置，营造浓郁餐饮氛围有效带动消费，同时形成项目亮点和特色，给消费者留下深刻印象规模建议：租赁面积：20,000-25,000平方米 楼层：4F-6F 位置：冰场、影院周边为项目其他业态提供客源和消费的支持带动分布于新建商业、改造商业的高层位置，有效引导消费者在整体商业内部形成环流7.4 业态组合建议市场考量：将一些特色零售店铺（如成熟正装、高档礼品饰品等）258、集中设置主题设为“Mall in Mall”，生动突出建筑形态上有所创新，缓解单层平面过大造成的枯燥感设置于新建商业与改造商业之间，形成零售品牌的良好衔接规模建议：租赁面积：4,500-5,500平方米 楼层：GF-3F7.4 业态组合建议 无论是同期开业，还是分期开业，“万象城”给市场和消费者树立的概念都是一个整体；业态组合的原则也应以“万象城”整体业态规划为导向。7.5 分期开业市场分析二七时档次5万平米10万平米15万平米20万平米裕达国贸正弘国际名店丹尼斯人民路店国贸360大商新玛特总店丹尼斯花园路店代广场百盛北京华联 印象城大商金博大（含二期）银泰项目曼哈顿广场二七万达广场 郑州时代259、中心宝龙城市广场中原万达广场升龙国际广场恒隆广场丹尼斯二七项目万象城一期 万象城全部开业时，整体档次定位提升至“中原地区档次最高的综合性购物中心”。万象城全部开业嘉茂购物正道中环 广场未来项目规模现有项目7.5 分期开业市场分析 万象城一期商业开业时，综合品牌档次、硬件条件等因素，整体档次定位与当地高档商业基本持平，保持了万象城“高档定位”的市场形象；项目假设条件一期商业开业时间：2014年一期商业建筑面积：约14万平方米整体商业开业时间：2015-2016年整体商业建筑面积：约23万平方米市场假设条件主要竞争对手开业时间：丹尼斯项目：预计2012-2013年恒隆广场：预计2013-2014年260、二七时代广场：预计2013-2014年郑州时代中心：预计2015-2016年项目机遇“万象城”品牌形象和市场号召力 知名品牌旗舰店的集合度、品质化 建筑形态和硬件水准市场机遇 商业档次与当地高档商业基本持平，保证万象城产品“高档定位”的市场形象项目风险 一定程度上降低万象城整体品牌的传播效果 分期开业将大大增加整体招商难度 降低整体租金水平 影响业态组合的丰富性 增加运营管理难度市场风险 一期商业开业时，规模和档次均不具备明显优势主要竞争对手的开业时间早于万象城整体入市的时间，在品牌招商方面对万象城形成较大压力难以形成突出的市场竞争力 商业分期开业带来的风险和挑战，受到项目自身及市场现状诸多条261、件的限制，较难改观和规避;我司不建议万象城商业分期开业。7.5 分期开业市场分析万象城品牌价值知名时尚品牌汇集 食通天美食天地“万象城”本身的品牌形象、市场定位和号召力 为郑州带来包罗万象的全新消费场所 聚集众多知名时尚品牌概念店、潮流品牌旗舰店 最具时尚氛围和格调品质，带来全新的购物优越感契合当地餐饮消费的特性依托购物中心更优越的环境和业态组合，带来全新的餐饮消费氛围 全客群的汇聚和吸引 以年轻消费人群为主 全客群的汇聚和吸引 树立万象城品牌在郑州的市场认知度 有效聚集人气 建立市场口碑和光顾忠诚度 有效聚集人气 建立市场口碑和光顾忠诚度 冰纷万象 主力百货 领先市场的冰场规格及硬件标准 结262、合冰场周围的辅助业态，形成全新的互动消费体验 是购物中心零售业态品类的丰富和完善 年轻消费人群 家庭型消费人群 中高消费人群 家庭型消费人群 有效聚集人气 建立市场口碑和光顾忠诚度 确保一期商业开业时，化妆品、珠宝手表等零售业态的较高档次和丰富度7.5 分期开业市场分析市场租金水平商户反馈租金租金水平商业价值规律7.6 租金测算本项目楼层4F3F2FGF印象城租金现状（元/月/平方米）-90-120100-150160-200国贸360广场租金现状（元/月/平方米）-110-150180-250B1Average252130-170-130-180业态一般零售餐饮休闲娱乐生活服务印象城租金现状263、（元/月/平方米）100-20050-150-45-250国贸360广场租金现状（元/月/平方米）110-25050-100-50-150注：以上租金中所指均为使用面积，仅供业主方参考7.6 租金测算 郑州市场上购物中心项目较少，以印象城及国贸360广场为代表，其入市时间均未超过1年；注：以上租金中所指均为使用面积，仅供业主方参考业态零售餐饮休闲娱乐生活服务品牌JuscoZaraH&M名店运动城OasisUrban Renewal大食代金钱豹俏江南Mr.Pizza百老汇中体倍力冠军溜冰场美丽田园华尔街英语疯狂钢琴租金(元/月/平方米)/扣率24-60（或扣率4-6%）扣率5-7%扣率5-7%9264、0180-21010%50-75（扣率7%）6075150-2405045-6012%90-12070-100180-300租赁面积 (平方米)8,000-25,0001,500-2,0001,200-1,5005,000-10,000100-1501,000-1,5001,500-2,0003,000-5,0003,000-4,500300-4508,000-10,0004,000-6,0001,200300-50040080-1207.6 租金测算 根据商户访谈，各类商户对未来在郑州万象城开店的可承受租金如下：经营策略市场租金水平预估租金水平（元/月/平方米）奢侈品牌国际一线品牌冰场-奢侈265、品以流水抽成为主要付租方式-部分品牌需要业主贴补装修补贴-免租期长于其他租户-以流水抽成为主要付租方式-考虑业主方自营-收益以流水抽成为主以扣率反算推导出该类业态租金水平：-高档奢侈品：5-10%以扣率反算推导出该类业态租金水平：10-15%40-60元/月/平方米400-600300-40040-60精品超市-考虑为业主方自营40-70元/月/平方米40-70注：以上租金中所指均为使用面积，仅供业主方参考7.6 租金测算注：以上租金中所指均为使用面积，仅供业主方参考楼层6F本项目楼层租赁面积(平方米)10,000租金基准0.25F4F3F2F1FB113,70015,20015,20015,266、20015,20011,5000.30.50.70.91.00.8跨层楼梯跨层楼梯跨层店铺地铁7.6 租金测算 购物中心各楼层租金水平的递减，通常呈现一定规律性，若以首层租金为基准，其他各楼层的递减比例大致如下：主力百货主题零售一般零售餐饮休闲娱乐生活服务-6F5F4F60-9060-90-150-20045-8045-90120-18030-5030-5030-50-3F2F1FB136-54-120-180180-240180-240-210-280240-300280-360210-280150-300150-300200-300150-25045-120-30-6045-75-60-5267、0060-200以上租金水平为楼层标准面积下店铺之租金水平，视店铺面积大小、位置、展示面等不同租金将有所调整。7.6 租金测算 以下租金为项目入市时期（按照2014年计算）之租金水平，待项目步入成熟期后租金水平会有进一步的提升租金单位：元/月/平方米租赁面积6F特色餐饮45-805F特色餐饮60-90特色餐饮60-904F休闲餐饮120-1803F时尚品牌零售210-2802F国际时尚品牌零售240-3001F服务配套60-500国际时尚品牌副牌180-240国际时尚品牌 国际成熟正装280-360 280-360B1个人护理120-180书店/文化75-120美食广场45-60冰场30-50268、运动、户外60-200特色餐饮45-80家电卖场60-90时尚品牌旗舰店120-180国际时尚品牌旗舰店180-240服务配套180-270特色培训150-200中空轻餐饮150-300健身中心30-60冰场挑空轻餐饮150-250国际时尚品牌旗舰店180-240轻餐饮150-300轻餐饮200-300一般零售210-280成熟正装210-280成熟正装240-300百货36-54注：以上租金单位为元/月/平方米使用面积7.6 租金测算楼层6F类型次主力店业态餐饮租赁面积（平方米）10,000租金区间（元/月/平方米）45-80平均租金（元/月/平方米）60业态细分特色餐饮冰场挑空年租金收益（269、元）7,200,0000共计10,000607,200,0005F主力店次主力店百货餐饮主力百货美食广场8,0002,50036-5445-6040503,840,0001,500,000专卖店次主力店餐饮零售特色餐饮家电卖场1,2002,00060-9060-9075751,080,0001,800,000冰场挑空0共计13,700508,220,0004F主力店专卖店百货零售主力百货运动、户外零售8,0002,60036-54150-200401803,840,0005,616,000专卖店专卖店主力店零售餐饮休闲娱乐运动主题卖场休闲餐饮冰场6001,5002,50060-90120-18270、030-507515045540,0002,700,0001,350,000共计15,2007714,046,0003F主力店专卖店百货餐饮主力百货轻餐饮8,00050036-54150-300402003,840,0001,200,000次主力店专卖店专卖店零售零售零售时尚品牌旗舰店成熟正装时尚品牌零售3,0001,0002,700120-180210-280210-2801502402405,400,0002,880,0007,776,000共计15,20011621,096,0007.6 租金测算注：该收益按首年租金、100%出租率计算得出共计15,20013023,712,0001F主271、力店专卖店专卖店百货餐饮生活服务主力百货轻餐饮服务配套8,00020050036-54200-30060-500402403003,840,000576,0001,800,000次主力店专卖店专卖店专卖店零售零售零售零售国际时尚品牌旗舰店国际时尚品牌副牌国际时尚品牌国际成熟正装3,0001,5001,500500180-240180-240280-360280-3602002003003007,200,0003,600,0005,400,0001,800,000共计15,20013324,216,000B1专卖店专卖店专卖店餐饮零售零售轻餐饮一般零售书店/文化音像4,0002,0001,000272、150-250210-28075-120200240909,600,0005,760,0001,080,000次主力店专卖店专卖店专卖店休闲娱乐生活服务生活服务生活服务健身中心个人护理服务配套特色培训3,50030040030030-60120-180180-270150-200401502001801,680,000540,000960,000648,000共计总计11,50096,00014710320,268,000118,758,000楼层2F类型主力店专卖店次主力店专卖店专卖店业态百货餐饮零售零售零售业态细分主力百货轻餐饮国际时尚品牌旗舰店国际时尚品牌零售成熟正装租赁面积（平方米）8273、,0006003,6002,0001,000租金区间（元/月/平方米）36-54150-300180-240240-300240-300平均租金（元/月/平方米）40210200270270年租金收益（元）3,840,0001,512,0008,640,0006,480,0003,240,0007.6 租金测算注：该收益按首年租金、100%出租率计算得出6F5F4F音响制品150-2003F成熟正装210-280时尚饰品礼品210-280轻餐饮150-300儿童零售 游艺中心 教育培训210-280 45-75 45-75奢侈品牌400-6002F1F轻餐饮150-300轻餐饮200-300B274、1精品超市50-70家居专卖150-200成熟正装 高档精品饰品礼品240-300 280-360国际一线品牌280-360影院30-50大型餐饮45-75休闲餐饮120-180休闲餐饮120-180中空美容美体75-120国际一二线品牌240-300奢侈品牌400-600珠宝手表及其他400-600高档珠宝手表400-600注：以上租金单位为元/月/平方米使用面积7.6 租金测算楼层6F类型主力店业态休闲娱乐业态细分电影院租赁面积（平方米）6,600租金区间（元/月/平方米）40-50平均租金（元/月/平方米）45年租金收益（元）3,564,000共计6,600453,564,0005F主力275、店专卖店休闲娱乐餐饮电影院大型餐饮3,0003,60040-5045-7545601,620,0002,592,000共计6,600534,212,0004F专卖店零售家居专卖3,000150-2001806,480,000专卖店专卖店零售餐饮音响制品休闲餐饮1,0002,600150-200120-1801801502,160,0004,680,000共计6,60016813,320,0003F专卖店专卖店专卖店休闲娱乐生活服务零售游艺中心教育培训儿童零售1,0002,00080045-7545-75210-2806060240720,0001,440,0002,304,000专卖店专卖店专276、卖店专卖店餐饮零售零售休闲娱乐轻餐饮时尚饰品、特色礼品成熟正装美容美体6008004001,000150-300210-280210-28075-120200240240901,440,0002,304,0001,152,0001,080,000共计6,60013210,440,0007.6 租金测算注：该收益按首年租金、100%出租率计算得出楼层2F类型专卖店次主力店专卖店专卖店专卖店专卖店业态餐饮零售零售零售零售零售业态细分轻餐饮奢侈品牌高档精品饰品礼品珠宝手表及其他成熟正装国际一二线品牌租赁面积（平方米）5001,0001,0001,0006002,500租金区间（元/月/平方米）150277、-300400-600280-360400-600240-300240-300平均租金（元/月/平方米）210450300450270270年租金收益（元）1,260,0005,400,0003,600,0005,400,0001,944,0008,100,000共计6,60032525,704,0001F专卖店餐饮轻餐饮100200-300240288,000次主力店专卖店专卖店零售零售零售奢侈品牌高档珠宝手表国际一线品牌4,0001,0001,500400-600400-600280-36045045030021,600,0005,400,0005,400,000共计6,60041332,278、688,000B1主力店生活服务精品超市6,60050-70604,752,000共计总计6,60046,200601714,752,00094,680,0007.6 租金测算注：该收益按首年租金、100%出租率计算得出注：以上租金中所指均为使用面积业态租赁面积 平均租金（平方米）（元/月/平方米）年租金收益（元）零售餐饮休闲娱乐生活服务总计18,6007,40011,6008,60046,200319116506017171,244,00010,260,0006,984,0006,192,00094,680,000楼层租赁面积 平均租金（平方米）（元/月/平方米）年租金收益（元）6F5F4F279、3F2F1FB1总计6,6006,6006,6006,6006,6006,6006,60046,2004553168132325413601713,564,0004,212,00013,320,00010,440,00025,704,00032,688,0004,752,00094,680,000业态租赁面积 平均租金（平方米）（元/月/平方米）年租金收益（元）主力百货零售餐饮休闲娱乐生活服务总计40,00028,00020,5006,0001,50096,000402001034221910319,200,00067,212,00025,368,0003,030,0003,948,00011280、8,758,000楼层租赁面积 平均租金（平方米）（元/月/平方米）年租金收益（元）6F5F4F3F2F1FB1总计10,00013,70015,20015,20015,20015,20011,50096,0006050771161301331471037,200,0008,220,00014,046,00021,096,00023,712,00024,216,00020,268,000118,758,0007.6 租金测算注：以上租金中所指均为使用面积业态主力百货零售餐饮休闲娱乐生活服务总计楼层6F5F4F3F2F1FB1总计租赁面积（平方米）40,00046,60027,90017,600281、10,100142,200租赁面积（平方米）16,60020,30021,80021,80021,80021,80018,100142,200平均租金（元/月/平方米）402481064784125平均租金（元/月/平方米）5451105121189218115125年租金收益（元）19,200,000138,456,00035,628,00010,014,00010,140,000213,438,000年租金收益（元）10,764,00012,432,00027,366,00031,536,00049,416,00056,904,00025,020,000213,438,0007.6 租金测282、算培 养 期成熟 期10%20%35%415%55%65%718%85%95%1018%年限租金增长率/年出租率开业后出租率第1年85%第2年100%第3年100%第4年100%第5年100%第6年100%第7年100%第8年100%第9年100%第10年100%7.6 租金测算项目的培养期与成熟期 一般情况下，购物中心的成功运营前期需要一个时间阶段进行市场培养与认知：平均租金 （元/月/平方米）年收益 （元）第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年总计125.00125.00131.33151.04158.59166.52196.49206.31216.63255.621283、71.39181,422,300213,438,000224,109,900257,726,385270,612,704284,143,339335,289,141352,053,598369,656,277436,194,4072,924,646,052注：以上租金中所指均为使用面积7.6 租金测算12345678910培 养 期成熟 期0%租金增长率/年0%0%年限新建商业改造商业-相隔一年改造商业-相隔两年3%0%0%5%3%0%10%5%3%5%10%5%5%5%10%15%5%5%5%10%5%5%5%10%7.6 租金测算项目的培养期与成熟期 一般情况下，购物中心的成功运营前期需要284、一个时间阶段进行市场培养与认知，考虑到分期开业对于商业租金提升的影响，项目的培养期较长：开业后新建商业出租率第1年85%第2年100%第3年100%第4年100%第5年100%第6年100%第7年100%第8年100%第9年100%第10年100%改造商业相隔一年改造商业相隔两年-95%-100%95%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%7.6 租金测算平均租金（元/月/平方米）年收益（元）第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年总计55.66115.44119.93125.03134.83144.285、41151.64167.81179.65188.63138.3094,982,400196,994,160204,640,320213,358,320230,068,793246,428,860258,750,303286,344,039306,551,116321,878,6722,359,996,982平均租金（元/月/平方米）103171平均租金（元/月/平方米）97162整体开业新建商业首年租金改造商业首年租金考虑分期开业对租金的不利影响相隔一年新建商业首年租金改造商业首年租金7.6 租金测算注：以上租金中所指均为使用面积注：以上租金中所指均为使用面积平均租金（元/月/平方米）年收益（286、元）第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年总计55.6665.44115.29123.30132.12138.72148.50164.52172.74184.83130.1194,982,400111,672,000196,738,800210,395,136225,443,434236,715,605253,408,013280,734,635294,771,367315,399,8102,220,261,199平均租金（元/月/平方米）103171平均租金（元/月/平方米）97162整体开业新建商业首年租金改造商业首年租金考虑分期开业对租金的不利影响相隔二年新建商业首287、年租金改造商业首年租金7.6 租金测算分期开业租金收益平均租金（元/月/平方米）十年总收益（元）同期开业171.282,922,743,099相隔一年138.302,359,996,982相隔两年130.112,220,261,199注：以上租金中所指均为使用面积7.6 租金测算目录相关建议 印象城清租策略建议 建筑设计建议 硬件标准建议8.08.18.28.3关于清租策略的考虑 对印象城现有商户进行分类评测 将适合项目未来发展的商户进行保留 对与项目未来整体定位不符的商户进行清租 对部分知名品牌商户的针对性清租策略 具体的清租细节需按照合同来进行8.1 印象城清租策略建议楼层4F其他零售咏歌288、会KTV大型餐饮3F2F1FB1B2沃尔玛业态本地零售品牌时尚零售沃尔玛及外租区本地零售快餐中影国际影城中型餐饮神采飞扬时尚快销品牌时尚快销品牌体育卖场本地零售快餐零售餐饮百货休闲娱乐生活服务8.1 印象城清租策略建议4F3F女装男装餐饮休闲/其他2FGFB18.1 印象城清租策略建议建议保留租户待商榷租户建议清退租户楼层其他寒羽动漫土大力咪嘻咪嘻涮涮锅 中影影城咏歌会KTV滔博体育重庆小天鹅火锅中影影城神采飞扬MistyPOP.LineS.DeerNANAErunerLaiminiHAHACamelV&ZJD BaseBeforeZARAC&AJack&Jones拉夏贝尔播SelectedE289、TAMCRZNikkisTwicePPT朵雅古今VAA KAV英峰服饰淑女屋乐芬GXGAmy Amy南默ZARAC&A棒约翰DQ味千拉面KFCOasisPromod亮视点ODBOOchirlyBelle达芙妮ZUCZUGVero Moda OnlySephoraDHC佰草集 EXPRESSElegant.ProsperGolf蒙娜丽莎PUCCAMara carolKLNB.G鸿星尔克KFC阿利茄汁面林宝堂茶叶 金象珠宝梦祥银饰沃尔玛B2沃尔玛B1休闲娱乐餐饮一般零售4F3F2FGF安腾家日本料理 皮皮鲁西餐厅超级棒回转寿司8.1 印象城清租策略建议租户特点 品牌有一定知名度 与项目整体定位相符290、合KFCDQ中影影城神采飞扬土大力味千拉面阿利茄汁面餐饮重庆小天鹅火锅 棒约翰安腾家日本料理 皮皮鲁西餐厅超级棒回转寿司 咪嘻咪嘻涮涮锅休闲娱乐及其他调整策略 印象城可保留的一般零售品牌，与本项目一期定位相符，可移至一期相应楼层 小天鹅、日本料理等特色餐饮可移至一期4-6层食通天及冰场周边区域 KFC、味千拉面等快餐类餐厅，可集中设置在一期B1层ZARAC&APromod滔博体育OasisOchirlyVero Moda OnlyJack&Jones 拉夏贝尔播SelectedETAM淑女屋达芙妮古今DHC佰草集亮视点鸿星尔克ODBOZUCZUGElegant.ProsperTwiceSeph291、oraEXPRESS Belle一般零售8.1 印象城清租策略建议租户特点 主要为本地服装品牌、以及知名度较低的连锁品牌 整体档次偏低调整策略 综合考量其经营状况、租户自身经营意愿及租约中约定的违约赔偿，决定是否保留 若保留，可移至本项目B1 层S.DeerNANAErunerPPTNikkisLaiminiHAHACamelVAA KAV朵雅V&ZJD BaseBefore乐芬英峰服饰MistyPOP.LineCRZ南默GXGAmy AmyMara carol B.GPUCCAGolf林宝堂茶叶 梦祥银饰KLN金象珠宝一般零售8.1 印象城清租策略建议沃尔玛 沃尔玛对奢侈品牌的负面影响较为明292、显；区域内同类商户供应较多,难以形成竞争优势。歌咏会KTV 根据之前对当地零售市场的调研分析，不建议在本项目中设置KTV；与本项目整体定位及业态规划不符。蒙娜丽莎婚纱 与本项目整体定位及业态规划不符；付租能力较低。其他考量 租户清场的周期大约在6个月-1年；印象城清退改造期间，必要的市场宣传配合，以建立万象城整体市场形象，降低因印象城改建带来的市场负面影响；8.1 印象城清租策略建议75-85米43米 原有影院位于3F/4F，新方案将其移至5F/6F，并增大了面积，工程改造的可操作性，以及中影是否可接受这一改变？考虑项目整体经营面积及定位，在原有基础上，加建5F、6F，工程可行性如何？现有停车293、位较少，可否将B2的商业面积用于停车位及设备机房？印象城整体层高、中空、通道与新建商业的对接？8.1 印象城清租策略建议 1F/2F受制于地面停车限制，现有进深难以满足高端品牌的需求，可否取消地面停车面积，用作商业？喷泉：在室外广场上打造大型音乐喷泉；在购物中心内部中庭可修建精致浪漫的小型喷泉水幕/瀑布：在室内中庭或其他休息空间运用不同规模大小的水幕或小型室内瀑布来增加情趣水系循环：将购物中心的整体水系内外联通，以室内外喷泉和水幕/瀑布为节点，将水元素流入项目各主要空间。8.2 建筑设计建议市场考量：中原地区受气候影响，对“水”心生向往将水主题贯穿整个项目，使消费者随时随地体验亲水的舒适和唯美294、8.2 建筑设计建议2F6F5F4F3F飞天梯（1F-4F）将首层人流直接通过跨层扶梯直接引入休闲娱乐业态较集中的四层1FB1飞天梯（4F-6F）从四层通过跨层扶梯将人流引入餐饮集中区域飞天梯（1F-5F）从首层通过跨层扶梯直接将人流引入集合了电影院和众多餐饮的五层8.2 建筑设计建议市场考量：跨层扶梯迅速将人流引入高楼层，形成更加立体和高效的垂直交通系统，从而提升高楼层的商业价值。通过设置不同楼层的中庭，提升整个购物中心的空间品质感，使室内建筑空间更加通透、自然，富有情趣。B1-3F中庭：增加地下一层的可视性，吸引消费者前往，从而提升其商业价值1F-4F中庭：首层挑空，提升项目内部整体的开阔295、度，并可在此举办多样的商业活动，活跃购物中心整体的氛围4F-6F中庭：为真冰冰场设置中庭，可增强冰场与中庭周边餐饮等配套业态的互动性，聚集人气，形成亮点B16F5F4F3F2F1F8.2 建筑设计建议市场考量：8.2 建筑设计建议餐饮类型美食广场西式快餐中式快餐中式餐厅（小型）中式餐厅（大型）火锅烧烤西式餐厅酒吧休闲茶坊咖啡冰淇淋面包糕点品牌举例大食代麦当劳真功夫代官山俏江南豆捞坊Real BBQFridaysLuna仙踪林Starbucks哈根达斯Breadtalk租赁面积(平方米)1,500-3,000400-600400-600500-8001,000-3,000300-500300-5296、00500-800300-500150-300150-200150-20080-150承租年限(年)8-1015-205-85-810-153-53-53-53-52-33-53-52-38.3 硬件标准建议餐饮客户品牌举例面宽进深层高荷载美食广场西式快餐中式快餐中式餐厅（小型）中式餐厅（大型）火锅烧烤西式餐厅酒吧休闲茶坊咖啡冰淇淋面包糕点大食代麦当劳真功夫代官山俏江南豆捞坊Real BBQFridaysLuna仙踪林Starbucks哈根达斯Breadtalk不小于30 米不小于10 米不小于10 米不小于10 米不小于10 米不小于10 米不小于10 米不小于10 米不小于10 米不小于8297、 米不小于8 米不小于8 米不小于8 米不小于30 米不小于25 米不小于25 米不小于25 米不小于25 米不小于25 米不小于25 米不小于25 米不小于25 米不小于15 米不小于15 米不小于15 米不小于15 米净高不低于3.50 米 厨房区：300KG/m；顾客区：250KG/m净高不低于3.50 米 厨房区：450KG/m；顾客区：250KG/m净高不低于3.50 米 厨房区：450KG/m；顾客区：250KG/m净高不低于3.50 米 厨房区：450KG/m；顾客区：250KG/m净高不低于3.50 米 厨房区：450KG/m；顾客区：250KG/m净高不低于3.50 米 厨房298、区：300KG/m；顾客区：250KG/m净高不低于3.50 米 厨房区：450KG/m；顾客区：250KG/m净高不低于3.50 米 厨房区：450KG/m；顾客区：250KG/m净高不低于3.50 米 厨房区：450KG/m；顾客区：250KG/m净高不低于3.50 米 厨房区：300KG/m；顾客区：250KG/m净高不低于3.50 米 厨房区：300KG/m；顾客区：250KG/m净高不低于3.50 米 厨房区：300KG/m；顾客区：250KG/m净高不低于3.50 米 厨房区：300KG/m；顾客区：250KG/m8.3 硬件标准建议餐饮客户美食广场西式快餐中式快餐中式餐厅（小型）299、中式餐厅（大型）火锅烧烤西式餐厅酒吧品牌举例大食代麦当劳真功夫代官山俏江南豆捞坊Real BBQFridaysLuna上下水上水：DN 80mm；下水：DN 100mm上水：DN 50mm；下水：DN 100mm上水：DN 50mm；下水：DN 150mm上水：DN 50mm；下水：DN 250mm上水：DN 100mm；下水：DN 200mm上水：DN 50mm；下水：DN 150mm上水：DN 50mm；下水：DN 150mm上水：DN 50mm；下水：DN 150mm上水：DN 50mm；下水：DN 150mm用电650-800KW500KW250KW220KW250-300KW80KW300、250-300KW150KW150KW燃气管道150mm不需要不需要42m/h80m/h150m/h150m/h不需要70m/h排油烟营业厨房：60-80 次/h；42-56 次/h；5.6L/S/人；非营业厨房：15 次/h；10 次/h排风量：15000m/h-20000m/h排风量：15000m/h-20000m/h排风量：30000m/h-40000m/h排风量：40000m/h-50000m/h排风量：30000m/h-40000m/h排风量：30000m/h-40000m/h排风量：30000m/h-40000m/h排风量：30000m/h-40000m/h休闲茶坊仙踪林上水：DN301、 40mm；下水：DN 150mm 75-90KW不需要排风量：8000m/h-10000m/h咖啡Starbucks 上水：DN 25mm；下水：DN 50mm50KW10m/h排风量：8000m/h-10000m/h冰淇淋哈根达斯上水：DN 40mm；下水：DN 100mm100KW不需要无面包糕点Breadtalk 上水：DN 25mm；下水：DN 50mm80KW不需要无8.3 硬件标准建议餐饮客户美食广场西式快餐中式快餐中式餐厅（小型）中式餐厅（大型）火锅品牌举例大食代麦当劳真功夫代官山俏江南豆捞坊洗手间公共洗手间需独立洗手间需独立洗手间需独立洗手间需独立洗手间需独立洗手间车位不需要302、不需要不需要需要不需要不需要店招及广告牌根据商场内部设计要求根据商场内部设计要求根据商场内部设计要求根据商场内部设计要求根据商场内部设计要求根据商场内部设计要求备注各摊位自行设计仓储面积占总租赁面积的5%以内仓储面积占总租赁面积的5%以内仓储面积占总租赁面积的5%以内仓储面积占总租赁面积的5%以内仓储面积占总租赁面积的5%以内烧烤Real BBQ 需独立洗手间不需要根据商场内部设计要求仓储面积占总租赁面积的5%以内西式餐厅酒吧休闲茶坊咖啡冰淇淋面包糕点FridaysLuna仙踪林Starbucks哈根达斯Breadtalk需独立洗手间需独立洗手间公共洗手间公共洗手间公共洗手间公共洗手间不需要不303、需要不需要不需要不需要不需要根据商场内部设计要求根据商场内部设计要求根据商场内部设计要求根据商场内部设计要求根据商场内部设计要求根据商场内部设计要求仓储面积占总租赁面积的5%以内仓储面积占总租赁面积的5%以内仓储面积占总租赁面积的5%以内仓储面积占总租赁面积的5%以内仓储面积占总租赁面积的5%以内仓储面积占总租赁面积的5%以内8.3 硬件标准建议休闲娱乐类书店（大型）书店（小型）电影院品牌举例新华书店光合作用星美租赁面积(平方米)3,000-5,000300-5004,000-5,000承租年限(年)10-155-88-108.3 硬件标准建议水：DN50mm；50 米 70米 于8米 ，设备304、区：休闲娱 品牌乐类 举例面宽进深层高荷载上下水用电燃气排油烟洗手间车位 店招及广告牌备注书店 新华 不低于 不低于 净高不低 500-（大型）书店 50 米 70米 于3.5米 800KG/m书店 光合 不低于 不低于 净高不低 300-（小型）作用 10 米 20米 于3.5米 500KG/m无无150KW-200KW40KW无无无无无无无特殊 根据商场要求 内部设计要求无特殊 根据商场要求 内部设计要求仓储面积占总租赁面积的5%以内仓储面积占总租赁面积的5%以内电影院 星美不低于 不低于 净高不低400KG/m500KG/m洗手间 上下水：DN100mm400KW-500KW无无需独立 305、无特殊 根据商场洗手间 要求 内部设计要求仓储面积占总租赁面积的5%以内8.3 硬件标准建议类型品牌举例面积（）上下水用电燃气租赁年限（年）备注主题卖场运动1003,000-10,000无标准无20层高：5.5m以上荷载：600kg/m美容SPA美丽田园400-800上水：DN50mm下水：DN100mm100KW-150KW无3-5需要独立卫生间，Spa区域承重需要满足300-美发审美250-600500kg/m上水：DN50mm下水：DN100-150mm60KW-100KW无2-3-美甲银行便利店I-nail招商银行7-1125-60300-80050-100上水：DN50mm下水：DN100mm标准无60KW-100KW标准40KW无无无2-35-103-5-进深10m以上面宽不小于5m备注：由于一般零售店铺对于硬件标准无特殊硬件要求，故在报告中没有特别罗列。8.3 硬件标准建议