1、LOADINGLOAD I NGDIL东方港湾银星商城东方明珠东方山水重庆银星集团重庆银星集团旭日旭日地产地产崇尚自然崇尚自然 释放生命释放生命只需要一次合作，只需要一次合作，它能成为您永远忠实的合作伙伴！它能成为您永远忠实的合作伙伴！东方家园东方家园 G/崇尚自然 释放生命营销推广策略方案营销推广策略方案项目营销策略NO.4 项目阶段推广NO.3 项目整体定位NO.2 区域市场背景NO.1 涪 陵 城 市 概 况 房 地 产 市 场 现 状 消 费 者 调 研 分 析涪 陵 简 介涪陵作为重庆直辖市的一个远郊区，区位优势明显而独特。涪陵地处长江与乌江交汇要冲，长江横贯东西77公里，乌江纵卧南2、北31公里，是千里乌江第一城，素有“乌江门户”之称。国道319线穿越全境，渝怀铁路已经全面通车，渝涪高速公路全线贯通，距重庆主城区100余公里。全区常住人口全区常住人口103.17103.17万人万人，其中城镇人口，其中城镇人口57.5157.51万人万人,城镇化率为城镇化率为55.74%;55.74%;全区辖区面积全区辖区面积2941.462941.46平方公里平方公里，全年新增城区面积，全年新增城区面积2.22.2平方公里，平方公里，建成区总面积达到建成区总面积达到40.340.3平方公里平方公里。涪 陵 区 发 展 目 标 大力鼓励引进基础设施建设产业、新兴产业开发项目、农业项目、工业项3、大力鼓励引进基础设施建设产业、新兴产业开发项目、农业项目、工业项目、资源开发项目、旅游及娱乐设施开发项目及其他项目。目、资源开发项目、旅游及娱乐设施开发项目及其他项目。0909年全年实现年全年实现GDP355GDP355亿元亿元，同比增长，同比增长18.1%18.1%，分别比全国、全市高出分别比全国、全市高出9.49.4和和3.23.2个百分点。总量居全市第个百分点。总量居全市第5 5位，增幅居全市第位，增幅居全市第3 3位，人均位，人均GDPGDP跃上跃上50005000美元新美元新台阶（区县排第一、重庆第台阶（区县排第一、重庆第9 9，高于巴南区与北碚区）。，高于巴南区与北碚区）。涪 陵 4、城 市 概 况 房 地 产 市 场 现 状 消 费 者 调 研 分 析涪 陵 区 城 市 规 划 建 设涪陵城市建设规划涪陵城市建设规划“一城两区五片一城两区五片”示意图示意图江南片区：建成后将是涪陵的中央商务区；李渡片区：以发展物流、制造业为主，成为涪陵的商业居住区和产业密集地；南岸浦片区：今后主推化工、能源；江东片区：发展纺织、食品、高新技术；江北片区：重点是旅游、休闲娱乐。根据涪陵房地产市场在售楼盘的主要分根据涪陵房地产市场在售楼盘的主要分布区域，将老城区板块分为滨江路、东城和布区域，将老城区板块分为滨江路、东城和西城三个大的版块，各板块如右图：西城三个大的版块，各板块如右图：涪 陵 城5、 市 概 况 房 地 产 市 场 现 状 消 费 者 调 研 分 析总 结城市交通便利，人口量大，居民生活水平较高。城市交通便利，人口量大，居民生活水平较高。经济发展迅速，城市功能日趋完善，房地产开发经济发展迅速，城市功能日趋完善，房地产开发热度逐渐升高。热度逐渐升高。涪 陵 城 市 概 况 房 地 产 市 场 现 状 消 费 者 调 研 分 析重 点 楼 盘 分 布 情 况本案本案 涪 陵 城 市 概 况 房 地 产 市 场 现 状 消 费 者 调 研 分 析各 版 块 供 应 分 析 西城板块由于有第一城、西城华府、水岸蓝山等规模较大的楼盘，后续开发体量西城板块由于有第一城、西城华府、水岸6、蓝山等规模较大的楼盘，后续开发体量 较大，故总规模在涪陵四大板块排行第一，无疑本案的竞争环境比较激烈。较大，故总规模在涪陵四大板块排行第一，无疑本案的竞争环境比较激烈。对比其他区域的总规模和已供应规模，滨江楼盘的已供应比例最大，这也较为直对比其他区域的总规模和已供应规模，滨江楼盘的已供应比例最大，这也较为直 接地反映出了一个特征：滨江楼盘的整体去化速度较其他区域的楼盘更快。接地反映出了一个特征：滨江楼盘的整体去化速度较其他区域的楼盘更快。从已供应规模占目前总规模的比重看，滨江路未来后续供应相对其他版块较小；从已供应规模占目前总规模的比重看，滨江路未来后续供应相对其他版块较小；西城板块和李渡新区7、将是涪陵片区房地产的未来供应重点。西城板块和李渡新区将是涪陵片区房地产的未来供应重点。涪 陵 城 市 概 况 房 地 产 市 场 现 状 消 费 者 调 研 分 析供 应 产 品 分 析 从市场供应产品来看，两房和三房为市场主力产品（其中一变二归从市场供应产品来看，两房和三房为市场主力产品（其中一变二归 为两房，二变三归为三房）其中两房占比为为两房，二变三归为三房）其中两房占比为40.5%40.5%，三房占比为，三房占比为48.9%48.9%。通过调查发现涪陵房地产供给市场中，一房面积区间为：通过调查发现涪陵房地产供给市场中，一房面积区间为：42-5342-53，两，两 房面积区间为：房面积区8、间为：71-90 71-90，三房面积区间为，三房面积区间为9112091120。涪 陵 城 市 概 况 房 地 产 市 场 现 状 消 费 者 调 研 分 析需 求 产 品 分 析 从近段时间推出或者加推的项目，其去化速度都相对较快，开盘当天的从近段时间推出或者加推的项目，其去化速度都相对较快，开盘当天的去化率都在去化率都在50%50%及以上，同时赠送空间在涪陵已被广泛接受的追捧。及以上，同时赠送空间在涪陵已被广泛接受的追捧。其中可变户型在市场比较畅销，一变二，二变三的紧凑户型都比较受青其中可变户型在市场比较畅销，一变二，二变三的紧凑户型都比较受青睐。而睐。而120120以上的大户型市场热度9、不高，同时这反映出购房者对大户型需以上的大户型市场热度不高，同时这反映出购房者对大户型需求和消费能力有所不足。求和消费能力有所不足。需求主力：需求主力：70-8070-80的一变二，的一变二，80-86.580-86.5的两房的两房需求主力：需求主力：85-9585-95的二变三，的二变三，95-95-100100的三房的三房 涪 陵 城 市 概 况 房 地 产 市 场 现 状 消 费 者 调 研 分 析价 格 变 化 趋 势 分 析 2010 2010年上半年相对涨幅较年上半年相对涨幅较小，涨价速度也相对缓慢，下小，涨价速度也相对缓慢，下半年的涨幅较大，均价为半年的涨幅较大，均价为5000510、000元元左右。归纳原因如下：左右。归纳原因如下：首先目前涪陵整个房地产市首先目前涪陵整个房地产市场开发量较少，市场出现供不场开发量较少，市场出现供不应求的状况，使得价格上涨。应求的状况，使得价格上涨。其次由于高端产品的稀缺，其次由于高端产品的稀缺，目前市场的小部分高端产品价目前市场的小部分高端产品价格普遍较高，拉升了市场的整格普遍较高，拉升了市场的整体均价。体均价。涪 陵 城 市 概 况 房 地 产 市 场 现 状 消 费 者 调 研 分 析各 区 域 分 析滨江路区域：滨江路区域：区位景观优势，涪陵高档楼盘集中地，产品供不应区位景观优势，涪陵高档楼盘集中地，产品供不应 求，相对其他区域后续11、供应量较小。求，相对其他区域后续供应量较小。高笋塘区域：高笋塘区域：涪陵城市核心地带，交通便利，配套完善，由于开涪陵城市核心地带，交通便利，配套完善，由于开 发较早，目前地段稀缺性明显，使得价格较高。发较早，目前地段稀缺性明显，使得价格较高。南门山区域：南门山区域：正在逐步崛起，一些餐饮娱乐等都在陆续进入。正在逐步崛起，一些餐饮娱乐等都在陆续进入。华兴路区域：华兴路区域：区域内集中建材家居专业市场，新世纪、重客隆等大区域内集中建材家居专业市场，新世纪、重客隆等大 型超市也在此，使得其生活配套相对成熟，该区域为型超市也在此，使得其生活配套相对成熟，该区域为 后期涪陵重点开发地带。后期涪陵重点开发12、地带。步阳路区域步阳路区域：以以“中慧第一城中慧第一城”为首，为涪陵占地面积最大的项目。为首，为涪陵占地面积最大的项目。区域环境较好适合居住，但交通配套不够成熟。区域环境较好适合居住，但交通配套不够成熟。涪 陵 城 市 概 况 房 地 产 市 场 现 状 消 费 者 调 研 分 析总 结两房和三房为市场主力产品，经济、紧凑型的户两房和三房为市场主力产品，经济、紧凑型的户可变户型更容易受到市场接受和追捧。可变户型更容易受到市场接受和追捧。目前市场出现量少价高的局面，未来本案所在区目前市场出现量少价高的局面，未来本案所在区域的放量较大，本项目将面临激烈的竞争环境。域的放量较大，本项目将面临激烈的竞13、争环境。目前涪陵市场楼盘主要集中在滨江路板块和西城目前涪陵市场楼盘主要集中在滨江路板块和西城板块。板块。涪 陵 城 市 概 况 房 地 产 市 场 现 状 消 费 者 调 研 分 析调 研 说 明 涪 陵 城 市 概 况 房 地 产 市 场 现 状 消 费 者 调 研 分 析调研目的：深入涪陵中高端目标客户群的置业需调研目的：深入涪陵中高端目标客户群的置业需 求，重点求证该部分人群对产品的需求情况。求，重点求证该部分人群对产品的需求情况。调研时间：调研时间：1212月月1717日日1212月月1818日日调研方式：采取的是定向取样的方式，针对已经划分的调研方式：采取的是定向取样的方式，针对已经14、划分的 人群进行调研，并针对区域其他人群进行调研，并针对区域其他 楼盘的到访客户进行拦截访问。楼盘的到访客户进行拦截访问。具体样本如下：具体样本如下：消费者年龄分布情况消费者年龄分布情况背 景 分 析 涪 陵 城 市 概 况 房 地 产 市 场 现 状 消 费 者 调 研 分 析受访者多在受访者多在26-4526-45岁年龄岁年龄区间（区间（80.8%80.8%），特别是），特别是31-4031-40岁区间的中青年人岁区间的中青年人(54.4%)(54.4%)。受访者家庭人口分布情况受访者家庭人口分布情况如右图所示，家庭成员以如右图所示，家庭成员以“三口之家三口之家”占占59%59%，通过加，15、通过加权计算表明，每户家庭平权计算表明，每户家庭平均人口数为均人口数为3.283.28人。人。消费者家庭人口分布情况消费者家庭人口分布情况 涪 陵 城 市 概 况 房 地 产 市 场 现 状 消 费 者 调 研 分 析背 景 分 析消费者家庭月收入分布情况消费者家庭月收入分布情况消费者工作职务分布情况消费者工作职务分布情况受访者家庭月收入在受访者家庭月收入在40004000元以下的占元以下的占44%44%，家庭月，家庭月收入在收入在40004000元以上的占元以上的占5656，消费者整体家庭，消费者整体家庭收入比较乐观。收入比较乐观。消费者的工作职务以普消费者的工作职务以普通员工和技术人员为主16、。通员工和技术人员为主。购 房 特 征 分 析 涪 陵 城 市 概 况 房 地 产 市 场 现 状 消 费 者 调 研 分 析 70-9070-90平方米占平方米占46%46%，90-90-110110平方米的占平方米的占29.0%29.0%中等户中等户型最受广大受访者喜欢。型最受广大受访者喜欢。选择三室的占选择三室的占54%54%，选择，选择两居室的占两居室的占35%35%。选择选择7-187-18层的占层的占50.8%50.8%。其中选择其中选择13-1813-18层的占层的占32%32%。消费者选择购房面积分布情况消费者选择购房面积分布情况消费者选择户型分布情况消费者选择户型分布情况消费17、者选择楼层高度分布情况消费者选择楼层高度分布情况项目营销策略NO.4 项目阶段推广NO.3 项目整体定位NO.2 区域市场背景NO.1 用 地 经 济 指 标 宗 地 基 本 情 况 项 目 定 位 分 析 项 目 定 位 建 议 占地面积：占地面积：1105211052 建筑面积：建筑面积：4200042000 容积率：容积率：3.83.8 物业形态：商住楼物业形态：商住楼 项目地址：项目地址：本项目位于本项目位于 涪陵洗墨路，西临城市涪陵洗墨路，西临城市 干道，北接滨江路。干道，北接滨江路。主干道主干道西西用 地 四 至 关 系 宗 地 基 本 情 况 项 目 定 位 分 析 项 目 定 18、位 建 议中慧第一城中慧第一城南南北北滨江路滨江路“廊桥水岸廊桥水岸”东东 荒地荒地地 块 SWOT 分 析 宗 地 基 本 情 况 项 目 定 位 分 析 项 目 定 位 建 议机会机会OpportunityOpportunityu 精准定位，创造差异化产品。精准定位，创造差异化产品。u 目前区域配套逐渐成熟。具有升目前区域配套逐渐成熟。具有升 值潜力。值潜力。u 江北和江东的滨江路建设，涉及到江北和江东的滨江路建设，涉及到 大量的拆迁工作。大量的拆迁工作。威胁威胁ThreatenThreatenu 本案预计明年上半年入市，面临本案预计明年上半年入市，面临 市场的不确定性。市场的不确定性。u19、 项目所在西城版块土地储备量大，项目所在西城版块土地储备量大，潜在竞争较大。潜在竞争较大。优势优势StrengthStrengthu 产品创新，具有市场稀缺性。产品创新，具有市场稀缺性。u 开发热度高。开发热度高。u 未来项目的生活配套齐全。未来项目的生活配套齐全。劣势劣势WeakWeaku 基地内部由西向东高差最大达基地内部由西向东高差最大达1515米，米，对后期施工构成一定难度。对后期施工构成一定难度。u 交通不便。交通不便。u 地块规模较小。地块规模较小。常 规 方 案 分 析 宗 地 基 本 情 况 项 目 定 位 分 析 项 目 定 位 建 议优点：优点：面积较少，控制的较好。面积较20、少，控制的较好。产品总价较小。产品总价较小。缺点：缺点：缺少创新性，产品没有亮点。缺少创新性，产品没有亮点。市场核心卖点较少。市场核心卖点较少。市场竞争力较弱。市场竞争力较弱。旋 转 方 案 分 析 宗 地 基 本 情 况 项 目 定 位 分 析 项 目 定 位 建 议优点：优点：目前市场上具有稀缺性。目前市场上具有稀缺性。外立面独特，创新力较强。外立面独特，创新力较强。对于项目来说，市场卖点较多。对于项目来说，市场卖点较多。缺点：缺点：相对于传统方案，面积较大。相对于传统方案，面积较大。项 目 核 心 价 值 宗 地 基 本 情 况 项 目 定 位 分 析 项 目 定 位 建 议现有核心价值21、现有核心价值 可变院馆可变院馆 空中花廊空中花廊 跃层跃层 外立面外立面 大面积赠送大面积赠送 1 1、精准的项目定位精准的项目定位形成的错位竞争形成的错位竞争2 2、产品创新产品创新形成的差异化竞争形成的差异化竞争综合以上，基于本项目地块本身较小，综合以上，基于本项目地块本身较小，建议选用市场创新较强的旋转方案建议选用市场创新较强的旋转方案项 目 整 体 定 位 宗 地 基 本 情 况 项 目 定 位 分 析 项 目 定 位 建 议20112011，迎接涪陵，迎接涪陵“百变居住百变居住”时代时代 宗 地 基 本 情 况 项 目 定 位 分 析 项 目 定 位 建 议项 目 产 品 定 位产品22、创新，打造差异化产品，形成错位竞争。产品创新，打造差异化产品，形成错位竞争。-大面积赠送，可变空间大面积赠送，可变空间 宗 地 基 本 情 况 项 目 定 位 分 析 项 目 定 位 建 议 产品核心词分解产品核心词分解魔术空间（魔术空间（magical)magical)两种可变户型两种可变户型/成长型空间成长型空间百变空间百变空间/随心所欲随心所欲百变百变/突破自我突破自我小富之家小富之家/随我而变随我而变解放解放内心渴望内心渴望倡导百变的生活主张倡导百变的生活主张产产品品生活主张生活主张项 目 定 位 解 读 宗 地 基 本 情 况 项 目 定 位 分 析 项 目 定 位 建 议目 标 客23、 户 定 位 p 我们的地段和周边环境决定了目标人群的丰富性我们的地段和周边环境决定了目标人群的丰富性,他们可能是：他们可能是：乡镇群体乡镇群体中青年（中青年（25-4025-40岁）岁）望子成龙家庭望子成龙家庭部分拆迁居民部分拆迁居民 宗 地 基 本 情 况 项 目 定 位 分 析 项 目 定 位 建 议项 目 客 户 描 述 可能来自周边行政事业单位。可能来自周边行政事业单位。受过良好的教育，同时也望子成龙，希望子女就读好的学校。受过良好的教育，同时也望子成龙，希望子女就读好的学校。积极向上，生活有自己的主张积极向上，生活有自己的主张 ，勇于拼搏，喜欢形式大于内容。勇于拼搏，喜欢形式大于内24、容。思维跳跃，自由渴望释放，不拘一格，勇破传统观念。思维跳跃，自由渴望释放，不拘一格，勇破传统观念。周边拆迁居民，看重小区环境。周边拆迁居民，看重小区环境。对于住房，他们期待小小的空间可以容纳所有的梦想，对于住房，他们期待小小的空间可以容纳所有的梦想，居住周围环境优美。居住周围环境优美。项目营销策略NO.4 项目阶段推广NO.3 项目整体定位NO.2 区域市场背景NO.1 案 名 建 议 一幸福香寓幸福香寓幸福相遇幸福相遇幸福香遇幸福香遇在一个物质与精神缺乏的年代里，在一个物质与精神缺乏的年代里，房子就是一切幸福的化身，潮流般的被崇拜着。房子就是一切幸福的化身，潮流般的被崇拜着。我们在城市不停25、的寻觅，直到与幸福相遇。我们在城市不停的寻觅，直到与幸福相遇。用三个词来描述这段寻找的历程，莫过于用三个词来描述这段寻找的历程，莫过于 案 名 建 议 推 广 节 奏 推 广 媒 体幸幸 福福 香香 寓寓案 名 建 议 案 名 建 议 推 广 节 奏 推 广 媒 体推 广 主 题 语幸福是什么？幸福就是不期相遇，却邂逅相遇此生的唯一！幸福是什么？幸福就是不期相遇，却邂逅相遇此生的唯一！此刻，我们幸福此刻，我们幸福“香寓香寓”森林的幸福是一身绿，天空的幸福是一身蓝，森林的幸福是一身绿，天空的幸福是一身蓝，贝壳的幸福是贝壳的幸福是依偎着一片海，而我的幸福就是在此地与你相遇！依偎着一片海，而我的幸福26、就是在此地与你相遇！案 名 建 议 推 广 节 奏 推 广 媒 体东方东方 70 80备 用 案 名 建 议 延续银星集团开发延续银星集团开发楼盘一贯的系列楼盘一贯的系列对目标客户群的准对目标客户群的准确定位，引起共鸣确定位，引起共鸣 案 名 建 议 推 广 节 奏 推 广 媒 体派派 克克 公公 馆馆 案 名 建 议 推 广 节 奏 推 广 媒 体备 用 案 名 建 议 代表一种时尚代表一种时尚的生活基调的生活基调代表有内涵、气质、代表有内涵、气质、高雅，崇尚文化的高雅，崇尚文化的人居住的场所。人居住的场所。案 名 建 议 推 广 节 奏 推 广 媒 体推 广 原 则项目具有一定稀缺性。需做27、大规模推广项目具有一定稀缺性。需做大规模推广,在较短的时间集中轰在较短的时间集中轰炸，快速行动。炸，快速行动。快猛短用最短的时间、最快的速度、最集中猛烈的攻势传递最有效的产信息用最短的时间、最快的速度、最集中猛烈的攻势传递最有效的产信息抢占先机、出奇制胜、多级连动、集中推盘抢占先机、出奇制胜、多级连动、集中推盘立体引爆期立体引爆期产品公开期产品公开期持续热销期持续热销期事件营销造势事件营销造势引爆项目形象引爆项目形象建立沟通渠道建立沟通渠道基于产品的创新，百变的基于产品的创新，百变的理念将产品推出，同时结理念将产品推出，同时结合公关活动吸引客户购买合公关活动吸引客户购买多渠道沟通多渠道沟通提升28、项目形象提升项目形象以紧密契合的传播攻以紧密契合的传播攻势取得轰动的市场效势取得轰动的市场效应应实现销售实现销售户外广告，当地户外广告，当地电视台等为主电视台等为主通过借力造势通过借力造势引发市场关注引发市场关注通过细分市场通过细分市场的精耕的精耕实现点对点的实现点对点的客户跟踪客户跟踪三 步 论 案 名 建 议 推 广 节 奏 推 广 媒 体推 广 节 奏6月1日7月31日热销热销5月1日5月30日开盘开盘3月1日4月30日引爆引爆4月4月中旬5月中旬6月7月中旬5月6月中旬7月开盘开盘示范区开放示范区开放持续热销持续热销形象先行形象先行去化尾房去化尾房3月3月中旬8月 案 名 建 议 推 29、广 节 奏 推 广 媒 体推广推广节奏节奏：第一波（第一波（3 3月月-4-4月初）月初）产品形象导入产品形象导入 主要以主要以围墙、户外、涪陵电视台、巴渝都市报围墙、户外、涪陵电视台、巴渝都市报为主，树立项目为主，树立项目的形象；配合相应的的形象；配合相应的车身广告、夹报、网络车身广告、夹报、网络进行强制信息传达、造进行强制信息传达、造势，吸引消费群。势，吸引消费群。第 一 波 案 名 建 议 推 广 节 奏 推 广 媒 体推 广 主 题 语 案 名 建 议 推 广 节 奏 推 广 媒 体分解主题分解主题:20112011，迎接涪陵，迎接涪陵“百变居住时代百变居住时代”解放内心渴望解放内心渴30、望,在幸福香寓，有你想象不到的百变。在幸福香寓，有你想象不到的百变。主题：主题：此刻，我们幸福相遇此刻，我们幸福相遇 幸福香寓幸福香寓百变空间随心所欲即将惊艳登场百变空间随心所欲即将惊艳登场第 二 波推广节奏：第二波（推广节奏：第二波（4 4月月-5-5月初）月初）产品概念输出，核心利益点发布。产品概念输出，核心利益点发布。主要以设置主要以设置外展场、户外外展场、户外（有效画面的及时更换）有效画面的及时更换）和和现场销现场销售中心和示范区售中心和示范区的开放打组合拳，的开放打组合拳，短信、夹报、网络等短信、夹报、网络等为辅。为辅。有有效的作好产品互动宣传，从而为后期销售做铺垫。效的作好产品互动31、宣传，从而为后期销售做铺垫。案 名 建 议 推 广 节 奏 推 广 媒 体 案 名 建 议 推 广 节 奏 推 广 媒 体推 广 主 题 语主题：主题：城市魔方城市魔方 看我百变看我百变 我希望始终如一的你，有一天野一点希望始终如一的你，有一天野一点 幸福香寓幸福香寓,百变空间，可变院馆百变空间，可变院馆,大面积赠送大面积赠送分解主题分解主题:我希望你的魅力不仅来自内在，更有外在我希望你的魅力不仅来自内在，更有外在 幸福香寓幸福香寓,百变空间，空中花廊百变空间，空中花廊,被花包围的房子被花包围的房子 我的世界有两层我的世界有两层 幸福香寓幸福香寓,百变空间，上下小跃层百变空间，上下小跃层,生活32、小滋味生活小滋味第 三 波推广节奏：第三波（推广节奏：第三波（5 5月月-6-6月）月）倡导生活方式，发表生活感受倡导生活方式，发表生活感受主要以主要以户外户外（有效画面的及时更换）（有效画面的及时更换）销售中心现场、销售中心现场、DMDM单、活动单、活动为主，形象及品牌知名度的持续传达；借助为主，形象及品牌知名度的持续传达；借助样板房的呈现，以实样板房的呈现，以实景景呈现来吸引客户购买；成功完成销售。呈现来吸引客户购买；成功完成销售。案 名 建 议 推 广 节 奏 推 广 媒 体 案 名 建 议 推 广 节 奏 推 广 媒 体推 广 主 题 语分解主题分解主题:你感觉到了吗？你感觉到了吗？涪33、陵弥漫着涪陵弥漫着“香寓香寓”的味道的味道 在幸福香寓，体验在花香中生活在幸福香寓，体验在花香中生活 “香寓香寓”生活，盛情邀约生活，盛情邀约 在幸福香寓，体验在花香中生活在幸福香寓，体验在花香中生活主题：主题：看过无数花园，都不及窗外那一簇看过无数花园，都不及窗外那一簇 案 名 建 议 推 广 节 奏 推 广 媒 体总 结短期内进行集中轰炸短期内进行集中轰炸 案 名 建 议 推 广 节 奏 推 广 媒 体主 力 媒 体 主力媒体：户外广告主力媒体：户外广告由于涪陵片区站台灯箱和路灯灯箱较少，建议使用大型户外由于涪陵片区站台灯箱和路灯灯箱较少，建议使用大型户外T T型广型广告牌，形成区域大范围34、内的封杀。告牌，形成区域大范围内的封杀。主力媒体：巴渝都市报主力媒体：巴渝都市报报纸广告覆盖面广，市场的影响力较大，具有很强的时效性和可读性，报纸广告覆盖面广，市场的影响力较大，具有很强的时效性和可读性，并且可传播一些详细的数据，是产品宣传推广最为重要的广告媒体。并且可传播一些详细的数据，是产品宣传推广最为重要的广告媒体。建议：报纸广告发布以主题鲜明的系列形象广告和话题抄作为主，建议：报纸广告发布以主题鲜明的系列形象广告和话题抄作为主，案 名 建 议 推 广 节 奏 推 广 媒 体 主力媒体：网络主力媒体：网络1 1、大渝网、搜房网、大渝网、搜房网 2 2、网络新闻报道、网络新闻报道 3 3、35、网络话题炒作、网络话题炒作通过网络广告链接项目网站和论坛与目标客户群及业主达成深度通过网络广告链接项目网站和论坛与目标客户群及业主达成深度的沟通交流；引导重庆主流房地产专业网站上关于项目的言论，的沟通交流；引导重庆主流房地产专业网站上关于项目的言论，主导其上的论坛，通过论坛达到与潜在购房者进行沟通的目的，主导其上的论坛，通过论坛达到与潜在购房者进行沟通的目的，塑造项目正面形象。塑造项目正面形象。主 力 媒 体 案 名 建 议 推 广 节 奏 推 广 媒 体辅 助 媒 体 辅助媒体：夹报辅助媒体：夹报在涪陵主流报媒：在涪陵主流报媒：巴渝都市报巴渝都市报上采用夹报投放，夹报的针上采用夹报投放，夹报36、的针对性强（可采取分片区地毯式轰炸投放）、费用相对较低。对性强（可采取分片区地毯式轰炸投放）、费用相对较低。其它辅助媒体：其它辅助媒体：手机短信、彩信等手机短信、彩信等 电台广告：电台广告：当地电视台早晚时段当地电视台早晚时段1515秒广告秒广告 DMDM单、楼书等单、楼书等项目营销策略NO.4 项目阶段推广NO.3 项目整体定位NO.2 区域市场背景NO.1 项 目 销 售 预 计 根据市场信息和项目自身产品特性，根据市场信息和项目自身产品特性，20112011年面市年面市销售价格预计在销售价格预计在5200600052006000元元。为保证开发商资金能快速回笼，结合后期的有效为保证开发商37、资金能快速回笼，结合后期的有效集中推广，整个项目销售时间预计在集中推广，整个项目销售时间预计在2525个月。个月。推 广 招 式 营 销 手 法 商 业 广 场先 造 场，后 造 景动什么不如动感情，体验先行！动什么不如动感情，体验先行！抢先做好销售现场，抢先做好销售现场，销售中心外立面可考虑打造成产品外立面的缩小版销售中心外立面可考虑打造成产品外立面的缩小版。周。周边可摆满花草盆栽。边可摆满花草盆栽。在销售现场可针对百变产品属性进行在销售现场可针对百变产品属性进行布置玻璃盒子洽谈室布置玻璃盒子洽谈室，致力营造体验营，致力营造体验营销效应。销效应。呼应人群心理的对呼应人群心理的对“百变时代百变38、时代”的概念。的概念。推 广 招 式 营 销 手 法 商 业 广 场 氛 围 的 营 造销售现场应注意销售现场应注意“浪漫气氛浪漫气氛”和和“百变时代百变时代”的营造；的营造；例如香奈儿例如香奈儿5 5号的香气四处弥漫、安娜苏、娇兰等国际知号的香气四处弥漫、安娜苏、娇兰等国际知名香水品牌的名香水品牌的香水瓶摆设；魔方的摆设。香水瓶摆设；魔方的摆设。通过细节打动消费者。通过细节打动消费者。推 广 招 式 营 销 手 法 商 业 广 场示 范 区 建 议样板房和示范园林样板房和示范园林带给人的景观视野带给人的景观视野是项目与其他项目形成差异性、是项目与其他项目形成差异性、建立市场地位的关键要素。建39、立市场地位的关键要素。样板房开放会引发客户的结伴参观样板房开放会引发客户的结伴参观，样，样板板房的情境营销模式可以在短时间内将项目的生活方式房的情境营销模式可以在短时间内将项目的生活方式、居住氛围以及、居住氛围以及发展商的实力、建筑的质量等传达给目标客户，形成持续销售。发展商的实力、建筑的质量等传达给目标客户，形成持续销售。示范区开放示范区开放 推 广 招 式 营 销 手 法 商 业 广 场示 范 区 建 议设置样板间，设置样板间，将产品的可变将产品的可变功能展现出来，功能展现出来，同时可制作户同时可制作户型的宣传边，型的宣传边，将可变过程展将可变过程展现在消费者面现在消费者面前。前。推 广 40、招 式 营 销 手 法 商 业 广 场设 置 外 展 场 扩展客户群扩展客户群通过外展场的宣传，可以让更多人对本项目建立初通过外展场的宣传，可以让更多人对本项目建立初 步认识，起到对外告知的作用，拓展本项目的客户群。步认识，起到对外告知的作用，拓展本项目的客户群。积聚人气、促进销售积聚人气、促进销售可以集中诚意客户增加销售。可以集中诚意客户增加销售。品牌宣传品牌宣传-在某种程度上能够展示企业品牌，提升企业知名度。在某种程度上能够展示企业品牌，提升企业知名度。外展场四周刻设置一些外展场四周刻设置一些街头立体画街头立体画，与项目百变概念呼应。吸引消费者围观，与项目百变概念呼应。吸引消费者围观 推 41、广 招 式 营 销 手 法 商 业 广 场 推 广 招 式 营 销 手 法 商 业 广 场活 动 体 验活动主题：活动主题：70807080那些事那些事活动地点：销售现场活动地点：销售现场活动对象：涪陵广大人民活动对象：涪陵广大人民活动基调：温馨活动基调：温馨 和谐和谐 重温儿时乐趣重温儿时乐趣活动目的：展示项目的形象，吸引消费者的关注；活动目的：展示项目的形象，吸引消费者的关注；建立、加强消费者对于项目的定位认知；建立、加强消费者对于项目的定位认知；吸引媒体的报道，提高项目的公众知晓度；吸引媒体的报道，提高项目的公众知晓度；通过活动在消费者心理引起共鸣，传达本项通过活动在消费者心理引起共鸣，42、传达本项 目是为他们量身定做。目是为他们量身定做。推 广 招 式 营 销 手 法 商 业 广 场活 动 形 式活动形式：发动涪陵的广大人民，到现场参加活动，重温儿时乐趣。活动形式：发动涪陵的广大人民，到现场参加活动，重温儿时乐趣。现场设置各种大家儿时熟悉的游戏体验馆。现场设置各种大家儿时熟悉的游戏体验馆。现场发送小礼品，如：魔方，香水百合等现场发送小礼品，如：魔方，香水百合等 推 广 招 式 营 销 手 法 商 业 广 场活 动 形 式 推 广 招 式 营 销 手 法 商 业 广 场营 销 手 法1 1、VIPVIP卡卡办卡条件：年满办卡条件：年满1818岁的中国公民岁的中国公民费用收取：免费43、加入费用收取：免费加入发放目的：以发放目的：以VIPVIP卡的办理吸纳客户卡的办理吸纳客户,为项目开盘积累更多的客户资源，为项目开盘积累更多的客户资源，同时了解目前项目在消费群中所受到的关注程度。同时了解目前项目在消费群中所受到的关注程度。发放时间发放时间:项目形象出街之日项目形象出街之日2 2、VIPVIP升级卡会员升级卡会员入会条件：入会条件：手中持有手中持有VIPVIP卡的客户卡的客户升级方式：升级方式：建议现金充值的方式，提高升级门槛建议现金充值的方式，提高升级门槛.优惠方式：优惠方式：在开盘当天的优惠活动上，额外享受优惠在开盘当天的优惠活动上，额外享受优惠1 1个点的折扣个点的折扣发放时间发放时间:开盘前夕开盘前夕 推 广 招 式 营 销 手 法 商 业 广 场商商 业业 案案 名名 建建 议：议：香香 街街商 业 部 分 思 考 推 广 招 式 营 销 手 法 商 业 广 场广 场 部 分 思 考广场案名建议：广场案名建议：巴比伦花园广场巴比伦花园广场 -与项目的生活基调相呼应与项目的生活基调相呼应 推 广 招 式 营 销 手 法 商 业 广 场内 部 设 施 建 议许许愿愿池池广广场场植植物物围围绕绕巴比伦风格雕巴比伦风格雕塑塑 推 广 招 式 营 销 手 法 商 业 广 场内 部 设 施 建 议立立 体体 三三 维维 画画