1、1文莱园商业业态规划建议方案文莱园商业业态规划建议方案一、一、区域区域1 1、规划及现状规划及现状我项目为凤岭南东盟商务区 12 园区之一，与领事馆区相毗邻，为政府重点规划发展区域，定位为承载中国东盟商品贸易的平台，但目前区域仍处于建设阶段，市政配套及生活配套仍不完善，区域商业还处于启动阶段，周边较多项目均在开发建设，仅有少数项目已建成交付使用，且入住率低，受限于市政规划，12 园区内及领事馆区均为低矮建筑，居住密度低，周边消费客群有限，较大的制约了消费人流的形成，旅游性客群也未入场，影响了区域商业的快速发展。2 2、交通流向交通流向从上图的区域交通流向看，项目并非处于主干道或次干道位置，而是2、处于主支本案本案主干道主干道次干道次干道次干道次干道主支道主支道2道上，交通流量小，途径客流不高，加之周边小区入住率不高，短期内不利于项目人气的形成，小众群体的非常规消费（非周期性消费）业态及日常生活消费业态较难支撑项目商业的快速成型。3 3、客群客群从区域客群看，500 米步行消费圈内，覆盖的已入住小区少，短期内消费人群不足；但在 5 公里车行消费圈内，存在大量客群，可覆盖凤岭南片区的“上东国际” 、“翡翠园” 、 “盛天茗城” 、 “保利 21”等居住人群较多的小区，以及凤岭北片区的“荣和山水” 、 “德瑞花园”等项目，如何吸引车行客流，将是项目业态定位的重点。4 4、周边业态周边业态本案3、本案500米步行消费圈米步行消费圈5 公里车行消费圈公里车行消费圈步行3从周边业态分布情况看，已成型商业均以满足小范围客群日常生活消费需求的小型餐饮、便利店、药店、烟酒、通讯、美容美发等业态为主，仅有“上东国际”已初步形成以办公、 “白金级”酒店住宿、大型休闲娱乐会所、大型品牌餐饮为主营业态，以日常生活基本需求为辅的丰富的多种业态。二、二、项目定位项目定位综合以上分析，据我项目体量及周边环境情况，我项目定位基本方向为：1、跳开片区，覆盖区域，以车行客户为主要客群；2、满足必须性、周期性商务型、旅游型及生活型、特色餐饮、休闲、娱乐消费；3、满足中高端商务、旅游等特定客群住宿的酒店配套；4、环境景观资源型、大体量、规模化，区域配套型商业。业态规划定位：业态规划定位：【荣和山水商业】【荣和山水商业】主要业态为小型主要业态为小型休闲休闲、 餐饮及日常生餐饮及日常生活配套活配套， 满足小区内满足小区