1、南宁奥特莱斯项目南宁奥特莱斯项目定位分析报告定位分析报告目录目录1 1南宁简介南宁简介2 2南宁经济概况南宁经济概况3 34 4南宁板块分析南宁板块分析南宁商业现状分析南宁商业现状分析5 5项目分析及定位建议项目分析及定位建议南宁南宁简介简介1.1.南宁南宁是广西壮族自治区首府，是全是广西壮族自治区首府，是全区政治、经济、文化、科技、教育、区政治、经济、文化、科技、教育、金融、信息的中心金融、信息的中心2.2.位于广西西南部，毗邻粤港澳，背位于广西西南部，毗邻粤港澳，背靠大西南，面向东南亚，是连接东靠大西南，面向东南亚，是连接东南沿海与西南内陆的重要枢纽，也南沿海与西南内陆的重要枢纽，也是新崛2、起的大西南出海通道枢纽城是新崛起的大西南出海通道枢纽城市市3.3.国家级经济区国家级经济区北部湾经济区建北部湾经济区建设的核心城市，拥有沿海城市待遇设的核心城市，拥有沿海城市待遇和税收等多项优惠待遇。和税收等多项优惠待遇。20042004年起，年起，“中国中国东盟博览会东盟博览会”永久落户南宁，永久落户南宁，并每年举办一次，使南宁成为中国对并每年举办一次，使南宁成为中国对外开放的前沿城市外开放的前沿城市之一之一南宁行政区划南宁行政区划南宁市南宁市全市总面积全市总面积2229322293平方公里，平方公里，市区面积市区面积64766476平方公里，建平方公里，建成区面积成区面积152152平方公3、里。平方公里。南宁市六区六县南宁市六区六县六区：六区：兴宁区、青秀区、江南区、兴宁区、青秀区、江南区、西乡塘区、良庆区、邕宁区西乡塘区、良庆区、邕宁区六县：六县：武鸣县、横县、宾阳县、上武鸣县、横县、宾阳县、上林县、马山县、隆安县林县、马山县、隆安县南宁简介南宁简介3 34 4南宁板块分析南宁板块分析南宁商业现状分析南宁商业现状分析5 5项目分析及定位建议项目分析及定位建议2 2南宁经济概况南宁经济概况1 1目录目录南宁近南宁近5 5年来的年来的GDPGDP一直保持着一直保持着13%13%以上的增速以上的增速南宁南宁经济经济概况概况 GDP社会社会消费品零售总额消费品零售总额社会消费品零售总额4、不高，增长速度处于较高水平社会消费品零售总额不高，增长速度处于较高水平居民收入处于中等水平，居民收入处于中等水平，消费支出一直占据收入的消费支出一直占据收入的70%70%左右，消费习惯相对超前左右，消费习惯相对超前南宁经济南宁经济发展发展 南宁市恩格尔系数的总体趋势是逐年降低，南宁市恩格尔系数的总体趋势是逐年降低，20102010年由于食品价格上涨，恩格尔系数较上年有所上升年由于食品价格上涨，恩格尔系数较上年有所上升恩格尔恩格尔系数系数汽车汽车保有量保有量南宁市建成区仅南宁市建成区仅170平方公里，汽车拥有量的密度还是比较高的平方公里，汽车拥有量的密度还是比较高的备注：市区包括中心片区、青秀区5、江南区、西乡塘区、邕宁区、良庆区备注：市区包括中心片区、青秀区、江南区、西乡塘区、邕宁区、良庆区居民人口居民人口小结小结区位优势明显：北部湾经济区的龙头城市；区位优势明显：北部湾经济区的龙头城市；大西南出海通道枢纽城市；大西南出海通道枢纽城市；中国中国-东盟博览会的永久举办地东盟博览会的永久举办地南宁的经济总量小，但增长速度保持着较快水平南宁的经济总量小，但增长速度保持着较快水平经济发展经济发展 ：步伐较快。但三次产业发展步伐不一致，：步伐较快。但三次产业发展步伐不一致，服务业发展步伐快于其他产业服务业发展步伐快于其他产业 3 3南宁城市板块分析南宁城市板块分析2 2南宁经济概况南宁经济概况6、1 14 4南宁简介南宁简介南宁商业现状分析南宁商业现状分析5 5项目分析及定位建议项目分析及定位建议目录目录“一轴两带多中心一轴两带多中心”南宁中心城空间结构示意图（南宁中心城空间结构示意图（2006-20202006-2020）旧城中旧城中心心（朝阳）（朝阳）凤岭中凤岭中心心（会展）（会展）相思湖相思湖（大学城）（大学城）江南江南（淡村）（淡村）龙岗龙岗（邑宁区）（邑宁区）五象中五象中心心（良庆）（良庆）南宁城市组团结构示意图（南宁城市组团结构示意图（2006年年2020年年）城市的主导发展方向：整体向东，重点向南城市的主导发展方向：整体向东，重点向南区域划分功能定位构成组团建设用地规模人7、口中心片区自治区级商业中心行政办公中心区域商务中心高新技术产业基地综合型居住社区旧城组团，南湖组团，明秀组团，东沟岭组团，安吉组团，北湖组团94平方千米96万人江南片区市级文化中心制造业基地区域交通枢纽物流中心花园式居住新城亭洪组团，富宁组团，沙井组团，那洪组团69平方千米67万人青秀片区中国东盟商务中心大型商贸会展中心花园式居住新城凤岭组团，青山组团32平方千米30万人六区组团构成六区组团构成区域划分功能定位构成组团建设用地规模人口西乡塘片区科研教育中心文教基地高新技术产业基地花园式居住新城相思湖组团，石埠组团30平方千米30万人邕宁片区区级商业中心花园式居住新城特色休闲旅游度假区蒲庙组团，8、龙岗组团，仙葫组团26平方千米25万人良庆片区自治区级文化中心体育中心区域交通枢纽与物流中心花园式居住新城蟠龙组团，玉洞组团，平乐组团，大沙田组团47平方千米40万人六区组团构成六区组团构成目前平均房价目前平均房价65006500元元/平米平米江南区楼盘（江南区楼盘（1616个）个）兴宁区楼盘（兴宁区楼盘（1717个）个）青秀区楼盘（青秀区楼盘（6868个）个）5 5月份平均房价月份平均房价57005700元元/平米平米西乡塘区楼盘（西乡塘区楼盘（3030个）个）良庆区楼盘（良庆区楼盘（1515个）个）南宁目前在售和代售的楼盘主要集中在青秀区、西乡塘区、兴宁区和江南区，邕宁区的楼盘数量很少楼盘9、分析楼盘分析南宁简介南宁简介2 23 3南宁经济概况南宁经济概况南宁板块分析南宁板块分析5 5项目分析及定位建议项目分析及定位建议4 4南宁商业现状分析南宁商业现状分析1 1目录目录商圈分布商圈分布江南商圈朝阳商业中心大学路商圈民族宫商圈琅东商圈沿朝阳路一带的商业网点的区域，核心商沿朝阳路一带的商业网点的区域，核心商圈呈环绕型，从火车站起向南到万达广场圈呈环绕型，从火车站起向南到万达广场止，以朝阳路为轴心呈鱼骨状向两边辐射，止，以朝阳路为轴心呈鱼骨状向两边辐射，东到人民路、新民路、公园路，西至华强东到人民路、新民路、公园路，西至华强路、解放路，南沿民族大道西段，北抵中路、解放路，南沿民族大道西10、段，北抵中华路。华路。朝阳路段是南宁人流、物流、车流最为密朝阳路段是南宁人流、物流、车流最为密集的区域，日人流量最高在集的区域，日人流量最高在3030万以上，是万以上，是南宁商业业态最丰富的区域，拥有非凡的南宁商业业态最丰富的区域，拥有非凡的人气、发达的交通和沉淀已久的商业文化。人气、发达的交通和沉淀已久的商业文化。主力百货有百盛，购物中心有万达广场、主力百货有百盛，购物中心有万达广场、南宁百货大楼、金朝阳商业广场、国贸中南宁百货大楼、金朝阳商业广场、国贸中心等；涵盖高中低档的百货业态，配套齐心等；涵盖高中低档的百货业态，配套齐全，属综合性商圈。全，属综合性商圈。消费者以市普通消费人群、市工薪11、族及中消费者以市普通消费人群、市工薪族及中小企业工薪族、周边县市私营业主等为主小企业工薪族、周边县市私营业主等为主朝阳商圈朝阳商圈琅东商圈位于南宁市东部新城区，以航洋国际中心琅东商圈位于南宁市东部新城区，以航洋国际中心为核心，西面延伸为核心，西面延伸1 1公里至五象广场，南面公里至五象广场，南面2 2公里延伸公里延伸至东盟商务区。至东盟商务区。该区域为南宁高级该区域为南宁高级CBDCBD商务区以及高级住宅区所在，商务区以及高级住宅区所在，各方面配套设施较新，环境优越，集中了大批高消费各方面配套设施较新，环境优越，集中了大批高消费的购物群体。的购物群体。主力商家有南宁百货大楼五象店、主力商家有南12、宁百货大楼五象店、梦之岛水晶城店梦之岛水晶城店广州友谊百货（国际品牌为主）、航洋国际购物中心、广州友谊百货（国际品牌为主）、航洋国际购物中心、华润万象城（在建）等；档次以中高档为主，业态只华润万象城（在建）等；档次以中高档为主，业态只要是购物中心、百货以及配套。要是购物中心、百货以及配套。目标客流主要是全区高端消费人群，日常消费维持目标客流主要是全区高端消费人群，日常消费维持在较高水平在较高水平琅东商圈琅东商圈民族宫商圈距离朝阳商圈约民族宫商圈距离朝阳商圈约2 2公里，呈圆环状分公里，呈圆环状分布，东起古城路，西至新民路、南至七星路、北布，东起古城路，西至新民路、南至七星路、北至民族大道至民族13、大道该商圈是以中高端的时尚商品为主的品牌专卖该商圈是以中高端的时尚商品为主的品牌专卖商圈，很多国际大品牌的进驻，使该商圈成为中商圈，很多国际大品牌的进驻，使该商圈成为中高端阶层消费人群的首选消费之地。高端阶层消费人群的首选消费之地。主力店主要有梦之岛（民族店）、梦之岛（古主力店主要有梦之岛（民族店）、梦之岛（古城店）、九一天地、永嘉名店广场、七星路购物城店）、九一天地、永嘉名店广场、七星路购物街等；业态主要是新兴的购物中心、百货，配套街等；业态主要是新兴的购物中心、百货，配套较少。较少。客流人群主要是全区较富裕人群，主要代表有客流人群主要是全区较富裕人群，主要代表有公务员、中大型企业管理、行政14、阶层，企业金领、公务员、中大型企业管理、行政阶层，企业金领、白领、私营业主等。白领、私营业主等。民族宫商圈民族宫商圈大学城商圈该区域商业规模较小，不大学城商圈该区域商业规模较小，不足以形成商圈，只有碧园小区的配套商足以形成商圈，只有碧园小区的配套商业碧园商业广场，服务周边业碧园商业广场，服务周边3030几所大学几所大学配套商业的档次较低，不能满足学生配套商业的档次较低，不能满足学生群体就近购物的需求群体就近购物的需求大学城商圈大学城商圈江南商圈江南商圈江南商圈主要是淡村一带，以五一东路为主轴，江南商圈主要是淡村一带，以五一东路为主轴，北至江南大道，西至南建路，南至亭洪路，东北至江南大道，西至南15、建路，南至亭洪路，东至星光大道。至星光大道。该商圈主要分布有周边居民日常生活所需的配该商圈主要分布有周边居民日常生活所需的配套项目，小百货以及诸多沿街小店铺，整体档套项目，小百货以及诸多沿街小店铺，整体档次偏低次偏低代表性商业体有梦之岛淡村店、南城百货、香代表性商业体有梦之岛淡村店、南城百货、香格里拉商业广场等规模较小的百货业态格里拉商业广场等规模较小的百货业态服务人群主要是周边居民，消费层次偏低服务人群主要是周边居民，消费层次偏低江南商圈江南商圈商圈商圈位置位置规模规模业态种类业态种类档次档次辐射力辐射力合计合计朝阳商圈朝阳商圈101010109 97 79.59.545.545.5琅东商圈16、琅东商圈8 88 89 910108 84343民族宫商圈民族宫商圈8 87 77 710106 63838江南商圈江南商圈5.55.55 56 65 56 627.527.5大学城大学城6 63 34.54.53 35 521.521.5根据以上表格，可以得出，我们的竞争顺序是：大学城 江南商圈 民族宫商圈 琅东商圈 朝阳商圈 南宁商业浅析南宁商业浅析商圈发展趋势商圈发展趋势 南宁作为广西首府城市，近几年已显示南宁作为广西首府城市，近几年已显示出吸纳周围地区资金的能力，截至出吸纳周围地区资金的能力，截至20112011年，南宁市总人口年，南宁市总人口711711万，消费力强大万，消费力强大南17、宁城市化进程的不断加快，房地产南宁城市化进程的不断加快，房地产开发的郊区化，促使南宁市商业布局开发的郊区化，促使南宁市商业布局分化，形成区域性的商圈分化，形成区域性的商圈实行沿海开放政策以来，南宁经济以年均实行沿海开放政策以来，南宁经济以年均13%13%以以上的速度递增。同时，东盟经济一体化，使南宁上的速度递增。同时，东盟经济一体化，使南宁获得更多外资的获得更多外资的注入注入。经济的发展为南宁的商业。经济的发展为南宁的商业发展提供了良好的宏观环境发展提供了良好的宏观环境成熟商业体现状成熟商业体现状 商业体商业体定位定位体量体量业态组业态组合合档次档次动线动线停车场停车场配套配套合计合计万达广场18、万达广场9 9101010108 87 78.58.5101062.562.5梦之岛（江南店）梦之岛（江南店）7 77 77.57.56.56.56.56.56 67 747.547.5梦之岛（民族宫店）梦之岛（民族宫店）8 88 88 810108 88 80 05050九一天地九一天地8 86 66 69.59.58 87.57.50 04545广州友谊百货广州友谊百货9 97.57.57.57.59 97.57.58 80 048.548.5航洋国际航洋国际9 99 99 97 79.59.510109 962.562.5香格里拉商业广场香格里拉商业广场3 35 54 43 35 56 19、67 73333注：该表格各项标准，其中定位、动线、停车场以航洋国际为标准（10分），体量、业态组合、配套以万达广场为标准（10分），档次以梦之岛民族店为标准（10分）。南宁商业浅析南宁商业浅析 由商业体评分表可见，目前南宁评价较高的为万达广场和航洋国际，较低的为香格里拉商业广场、梦之岛江南店、九一天地和广州友谊商场。具体参见表格可知，这四个得分低于50的商业体所欠缺的，也就是未来我部项目的突破点分别是“配套”、“档次”、“动线”、“停车场”、“体量”这五项。故未来我部项目需要着重注意，也可能成为我部项目亮点的就是这五项。五项中“体量”、“停车场”已经固定，且已经在客观事实上成为了我部项目优势20、所在；而“配套”则必然会成为在南宁华南城完全建成前，我部项目很难做到的优势，即必然会成为我们的劣势，是未来宣传或其他活动中需要尽可能避讳的；剩余两个“档次”和“动线”是我部项目目前可操作的部分，对比四个得分较低的商业体，三个为中档一个为中高档。所以我们的档次必须做到中高档以上甚至高档所以我们的档次必须做到中高档以上甚至高档，争取以梦之岛民族店涵盖品牌为目标，而动线则需要在根据我部项目独特形状、楼层的情况下，完善设置在根据我部项目独特形状、楼层的情况下，完善设置，争取达到堪比SHOPPING MALL（如航洋国际）足以吸引消费者的动线足以吸引消费者的动线。此外，价格（或性价比）对比，因为奥特莱斯21、特有的业态特点，故没有在表格中体现，但必须在前期意识到，价格（性价比）必将成为我部项目未来的一大优势所在价格（性价比）必将成为我部项目未来的一大优势所在。南宁奥莱分析南宁奥莱分析南宁市真正意义上的商圈有三个：朝阳商圈、新民商圈及琅东五象广场商南宁市真正意义上的商圈有三个：朝阳商圈、新民商圈及琅东五象广场商圈。其他商业分布比较分散，以满足民众日常生活需求为主。规模也较小，圈。其他商业分布比较分散，以满足民众日常生活需求为主。规模也较小，不足以形成商圈不足以形成商圈随着近年城市建设的步伐加快，大量房地产得到开发，江南商圈、大学城随着近年城市建设的步伐加快，大量房地产得到开发，江南商圈、大学城商圈消22、费潜能巨大，但商业项目难以满足其需求，出现了大量的市场空白商圈消费潜能巨大，但商业项目难以满足其需求，出现了大量的市场空白现阶段南宁正处于商业新旧时代的更新交替中，消费者的品牌意识已经形现阶段南宁正处于商业新旧时代的更新交替中，消费者的品牌意识已经形成，但由于经济收入等一些客观原因的局限，对于高端品牌的接受仍需要成，但由于经济收入等一些客观原因的局限，对于高端品牌的接受仍需要时间的培养，琅东五象商圈、民族宫商圈市场辐射力较弱。时间的培养，琅东五象商圈、民族宫商圈市场辐射力较弱。商业分布小结商业分布小结商业格局的变化商业格局的变化传统商圈以江北区为核心、朝阳路为轴心、呈鱼骨状向两边辐射传统商圈以23、江北区为核心、朝阳路为轴心、呈鱼骨状向两边辐射区域性商业中心初现雏形区域性商业中心初现雏形多种业态同步发展，从传统百货店向现代新商业过渡多种业态同步发展，从传统百货店向现代新商业过渡目前，南宁商业由传统商目前，南宁商业由传统商圈转向新的区域性商业中圈转向新的区域性商业中心扩展；同时，作为一个心扩展；同时，作为一个经济不断上升的省会城市经济不断上升的省会城市，具备开发大型高品质商，具备开发大型高品质商业中心的机会业中心的机会2 2南宁经济概况南宁经济概况3 3南宁城市板块分析南宁城市板块分析5 54 4项目分析与定位建议项目分析与定位建议南宁商业分析南宁商业分析1 1南宁简介南宁简介目录目录2824、.9km7.4km17.5km17km11.4km南宁华南城至南宁其它各区的距离南宁华南城至南宁其它各区的距离5.7KM5.7KM2KM2KM3K3KM M13KM13KM2K2KM M南宁交通南宁交通南宁市商圈基本围绕民族大道周边建设，跨邕江后是围绕民族大道分支星光大道和五一中路建设南宁市商圈基本围绕民族大道周边建设，跨邕江后是围绕民族大道分支星光大道和五一中路建设。南宁朝阳商圈交通分析南宁朝阳商圈交通分析南宁华南城至朝阳商圈，途径沙井大道、白沙大道、星光大道，全程约南宁华南城至朝阳商圈，途径沙井大道、白沙大道、星光大道，全程约1515公里，驾车公里，驾车需需3030分钟，期间经过梦之岛江南25、店（江南商圈），因江南区目前人口密度汽车密度较分钟，期间经过梦之岛江南店（江南商圈），因江南区目前人口密度汽车密度较小，故基本不会出现道路拥堵。小，故基本不会出现道路拥堵。南宁琅东商圈交通分析南宁琅东商圈交通分析广州友谊（琅东商圈）至朝阳商圈，沿民族大道东行即可，全程约广州友谊（琅东商圈）至朝阳商圈，沿民族大道东行即可，全程约7 7公里，驾车需公里，驾车需2020分钟，期间经过梦之岛民族店，因民族大道周边商业物业发达，目前人口密度汽车密分钟，期间经过梦之岛民族店，因民族大道周边商业物业发达，目前人口密度汽车密度是南宁中最高的地区，经常出现拥堵。度是南宁中最高的地区，经常出现拥堵。南宁华南城至各26、商圈交通分析南宁华南城至各商圈交通分析 由南宁华南城驾车前往友谊商店（琅东商圈），路程最短为由沙井大道北行后由南宁华南城驾车前往友谊商店（琅东商圈），路程最短为由沙井大道北行后沿五一中路东行进入民族大道，全程沿五一中路东行进入民族大道，全程1717公里。公里。由图示可知，这条线路贯穿了大学城（行驶由图示可知，这条线路贯穿了大学城（行驶2 2公里）、江南商圈（行驶公里）、江南商圈（行驶9 9公里）、公里）、朝阳商圈（行驶朝阳商圈（行驶1212公里）、民族商圈（行驶公里）、民族商圈（行驶1313公里），在跨邕江后进入民族大道则公里），在跨邕江后进入民族大道则会出现拥堵情况，预计正常情况全程会出现拥27、堵情况，预计正常情况全程1717公里需耗时公里需耗时1-1.51-1.5小时。小时。华南城交通华南城交通A A处为华南城处为华南城公交站：公交站：6161路、路、6464路、路、城环二线城环二线南宁南宁6161路公交线路，是途径华南城至市区（朝阳、琅东唯一公交线路）路公交线路，是途径华南城至市区（朝阳、琅东唯一公交线路）6161公交线路途经公交线路途经6464路公交、环城二线公交线路途经路公交、环城二线公交线路途经南宁南宁6464路、环城路、环城2 2线联通华南城所在的江南区与南宁东侧良庆区。线联通华南城所在的江南区与南宁东侧良庆区。区域现状区域现状地处南宁市江南区沙井片区中心，在区位上不属于28、南宁传统商业中心的概念临近南宁南站，是西南地区货物进出口的集散地。仅有华联超市、海鲜批发市场、淡村市场等日常商业点及白沙汽车销售街1、区域属南宁新兴开发区，是房地产开发的集中区，商业核心的特征基本确立，但缺乏 整体规划；2、现有商业薄弱、业态单一、档次低、完全以满足日常生活需求为主，基本不存在商业 氛围现有商业档次集中在中低档水平，中高档品牌商业缺乏支撑，消费者消费选择余地较小周边项目组块周边项目组块沙沙 井井 大大 道道华华 南南 大大 道道东盟博览中心东盟博览中心项目二期项目二期东盟小商品东盟小商品交易市场交易市场纺织服装纺织服装交易市场交易市场五金机电五金机电交易市场交易市场喜盈门家具喜29、盈门家具交易市场交易市场住宅区住宅区商贸区商贸区4号广场A座富 乐 路华华 南南 大大 道道项目落位项目落位优势优势(Strength)(Strength)1.1.华南城品牌华南城品牌2.2.资金实力雄厚资金实力雄厚3.3.超大体量超大体量+充足的停车位充足的停车位4.4.超低折扣超低折扣5.5.中端品牌数量多中端品牌数量多劣势劣势(Weakness)(Weakness)1.1.偏离主力商圈偏离主力商圈2.2.商圈内居民的平均收入比较低商圈内居民的平均收入比较低3.3.目前片区略显荒芜，建设待改善目前片区略显荒芜，建设待改善4.4.交通欠发达交通欠发达机会机会(Opportunity)(Opp30、ortunity)1.1.南宁经济不断上升南宁经济不断上升2.2.江南区的快速发展江南区的快速发展3.3.区内大型商业中心的空缺区内大型商业中心的空缺4.4.南宁尚无真正意义上的奥特莱斯南宁尚无真正意义上的奥特莱斯5.5.大学城区尚无成熟商业体，琅东大学城区尚无成熟商业体，琅东商圈和民族宫商圈品牌偏高端，商圈和民族宫商圈品牌偏高端，中高档品牌较少中高档品牌较少威胁威胁(Threat)(Threat)1.1.江南区一直被定位为工业区江南区一直被定位为工业区2.2.政府规划以商贸物流、专业市场政府规划以商贸物流、专业市场为主导，影响商业档次提升为主导，影响商业档次提升3.3.周边各大楼盘均会设置自31、身的社周边各大楼盘均会设置自身的社区商业配套，与项目形成竞争区商业配套，与项目形成竞争4.4.成熟综合体（例：万象城）逐渐成熟综合体（例：万象城）逐渐增多增多50奥特莱斯奥特莱斯SWOT分析分析奥莱商业定位分析奥莱商业定位分析位于城市的副中心丰富的中端品牌数量数量充足的停车位高档次、低折扣综述综述琅东商圈琅东商圈大学城大学城 华南城所在江南区尚无成熟商业体，现有商业定位低档；朝阳商圈一是成熟商圈，属华南城所在江南区尚无成熟商业体，现有商业定位低档；朝阳商圈一是成熟商圈，属综合性商圈；琅东商圈一带是新兴商圈，定位偏高档；大学城一带无成熟商业体，只有配综合性商圈；琅东商圈一带是新兴商圈，定位偏高档32、；大学城一带无成熟商业体，只有配套商业。套商业。鉴于南宁市目前商业格局以及定位档次的现状，建议奥莱及相关配套商业项目与其他商鉴于南宁市目前商业格局以及定位档次的现状，建议奥莱及相关配套商业项目与其他商圈进行差异化竞争，以华南城为中心，辐射整个华南城及江南片区，重点向北辐射到西乡圈进行差异化竞争，以华南城为中心，辐射整个华南城及江南片区，重点向北辐射到西乡塘区的大学城，向东辐射到琅东商圈一带，进而辐射到整个南宁市塘区的大学城，向东辐射到琅东商圈一带，进而辐射到整个南宁市目标客户定位目标客户定位华南城二期住宅华南城一期住宅5280户专业市场业主华南城内部华南城内部市场定位市场定位 南宁华南城南宁华33、南城1KM1KM范围内人口分析范围内人口分析南宁华南城南宁华南城3KM3KM范围内人口分析范围内人口分析市场定位目标客户定位目标客户定位 南宁市南宁市20112011年普通高等院校年普通高等院校116116所，在校生所，在校生63.263.2万。万。业态和经营主题定位参考业态和经营主题定位参考业态定位业态定位国际品牌服饰、女装国际品牌服饰、女装、内衣、男装、男女、内衣、男装、男女鞋、皮具箱包、运动鞋、皮具箱包、运动服饰、休闲服饰、童服饰、休闲服饰、童装、家纺、家电用品装、家纺、家电用品 、精品、餐饮等、精品、餐饮等经营主题定位经营主题定位集购物、餐饮于一体集购物、餐饮于一体，采取购物中心、大，34、采取购物中心、大卖场式结合模式，聚卖场式结合模式，聚集多个品牌专卖，配集多个品牌专卖，配以一定的配套设施满以一定的配套设施满足消费者需求足消费者需求华盛华盛奥特莱斯奥特莱斯奥莱总面积奥莱总面积35000注：为了配合华南城楼盘，前期注：为了配合华南城楼盘，前期可以考虑可以考虑10%10%的生活电器和床品的生活电器和床品奥莱业态面积配比建议奥莱奥莱一期一期17500女装女装20%3500男装男装10%1750运动运动20%3500男女休闲男女休闲15%2625男女皮鞋皮具男女皮鞋皮具10%1750名品馆生活馆名品馆生活馆10%1750生活电器、床品生活电器、床品10%1750小餐饮小餐饮5%87535、 楼面分区建议楼面分区建议中高档品牌区中高档品牌区运动休闲户外区运动休闲户外区中低档品牌区中低档品牌区中低档男女装中低档男女装品牌、皮鞋皮品牌、皮鞋皮具，童装品牌具，童装品牌。生活电器和。生活电器和床品公布该区床品公布该区域的最尾端。域的最尾端。中高档男女装中高档男女装品牌、高档男品牌、高档男女皮鞋皮具品女皮鞋皮具品牌、高档童装牌、高档童装品牌，高尔夫品牌，高尔夫系列用品店、系列用品店、高档按摩椅健高档按摩椅健身品牌等身品牌等运动品牌、男运动品牌、男女休闲品牌、女休闲品牌、户外品牌等户外品牌等注：注：参考北京燕莎分区参考北京燕莎分区和布局，以不同的和布局，以不同的装修风格来区别分装修风格来区别36、分区，该区域是明显区，该区域是明显分开高档区和中低分开高档区和中低档区的分界区。档区的分界区。功能布局参考功能布局参考1F1F建议商业配套功能建议商业配套功能建议服务与管理功能建议服务与管理功能建议1 1、因南宁主要交通工具之一、因南宁主要交通工具之一为电动车，故有必要在室外设为电动车，故有必要在室外设立立电动车电动车停车点，且面积应足停车点，且面积应足够大（至少同时容纳够大（至少同时容纳20002000台），台），根据南宁奥莱实际情况，建议根据南宁奥莱实际情况，建议设置在次展示面一侧。设置在次展示面一侧。2 2、设置接驳车体系，由南宁、设置接驳车体系，由南宁市内主要区域（琅东、江南）、市内主37、要区域（琅东、江南）、大学城区域以及未来富士康所大学城区域以及未来富士康所在区域接送消费者。在区域接送消费者。1 1、因南宁奥莱地处江南新区，、因南宁奥莱地处江南新区，且南宁华南城内及周边均有大且南宁华南城内及周边均有大量住宅，故建议引进电器超市，量住宅，故建议引进电器超市，如若可能也可引进生活超市如若可能也可引进生活超市（中等体量或精超，因面积原（中等体量或精超，因面积原因不宜做大超）。因不宜做大超）。2 2、餐饮类配套可能因工程条、餐饮类配套可能因工程条件限制无法引进正餐甚至快餐，件限制无法引进正餐甚至快餐，则在引进甜品、咖啡馆的同时，则在引进甜品、咖啡馆的同时，可考虑如深圳项目在其他临近可考虑如深圳项目在其他临近且符合条件的建筑中设立大中且符合条件的建筑中设立大中型正餐店型正餐店。由于时间比较紧，部分拓展人员也是第一次做市场调研，一定有很多不足之处。希望同事们提出来，以便下次改进。调研人员除了负责调回真实的数据和需要的资料外，不会经过个人的美化。然后通过我们的分析后做出报告。此报告仅是想给我们的奥莱招商部门提供一些参考，如果觉得不合用可以自行根据我们提供的附件再做分析。此报告仅供参考！谢谢！本次调研经验总结谢谢 ！