1、Outlet China 佛山商业项目策划定位报告（下）配套商业产品策划配套商业美食文化中心夜游项目p作为项目整体餐饮配套p延伸消费时段，实现全天候消费社区商业p区域内便捷的生活配套超市社区配套商业服务人群n服务在本项目居住、工作及前来购物休闲消费的人群；业态背景n本项目将成为整个区域的消费中心，其中市区消费人群、周边常住人群及本项目自身人群存在对生鲜菜品及日常生活用品的必要需求，因此中型超市较好地满足此类需求。超市选择一：中型便利超市配套商业产品策划超市山姆会员店是美国沃尔玛百货公司的会员制连锁店，是专门服务于会员的仓储式购物俱乐部。一家典型的山姆会员店面积在660012000之间，主营商品2、约3,500多种。服务特色:免费停车,糕点房,电子产品免费咨询,商务中心等超市选择二：仓储会员超市n筛选大众化实用品销售，实行库存和销售结合、批零兼营，向会员让利销售质优价廉的商品；n本项目地理位置适合仓储超市选址特点；同时随着私人交通工具的普及，仓储超市这一零售模式将进一步受到中国消费者青睐。社区配套商业配套商业产品策划根据市场经验，各种社区商业业态参考社区配套商业配套商业产品策划根据市场经验，各种社区商业业态参考社区配套商业配套商业产品策划业态布局及规模建议n与宠物主题合并在一座单体建筑内，位于首层、二层；n室内面积4000平米；生活商业2000平米仓储超市2000平米小型仓储超市40003、平米宠物主题3500平米露天部分500平米其他商业产品策划社区配套商业业态规模汇总业态规模汇总业态规模汇总业态规模汇总消费循环本项目中设置不同功能的业态类型，各业态间形成相互关联和促进的关系，共同的繁荣为区域带来多方面的发展带动。【四】设计建议花开三水的花开三水的“由来由来”设计建议设计建议方案采用一朵怒放的花朵作为设计的思想来源，用花的怒放兆示活力新城的内在含义。佛家曰：一花一世界，在三水这片地方，我们将会打造一个新的“世界”，她将集万国的荟萃，浪漫的体验，静谧的养神，超活力的娱乐与美食的天堂于一体的姿态呈现出来。这朵花就开在佛山三水的芦苞镇。花开三水的位置花开三水的位置设计建议设计建议本案4、处于广东佛山三水区，地处珠三角核心区域本案处于广东佛山三水区，地处珠三角核心区域本案花开三水的布局花开三水的布局设计建议设计建议从平面布局上看，本案像一朵盛开的花，呈现流线弧型与旁边奥特从平面布局上看，本案像一朵盛开的花，呈现流线弧型与旁边奥特莱斯方形布局形成很好的呼应莱斯方形布局形成很好的呼应花开三水业态布局花开三水业态布局设计建议设计建议美食文化中心宠物、配套商业车行线分析车行线分析设计建议设计建议活力新城主要位于高尔夫大道旁边，由主力活力新城主要位于高尔夫大道旁边，由主力城市广州过来的车辆由西向东将会直接看到城市广州过来的车辆由西向东将会直接看到标志建筑物标志建筑物-教堂教堂入口与步行线5、分析入口与步行线分析设计建议设计建议主入口设在停车场中间，以辅助入口的配合形成合理主入口设在停车场中间，以辅助入口的配合形成合理而流畅的步行东线，并且由联接奥莱的主入口将奥莱而流畅的步行东线，并且由联接奥莱的主入口将奥莱和活力城联接成了一个整体；奥莱的主广场与活力城和活力城联接成了一个整体；奥莱的主广场与活力城的入口广场由一条长长的步行通道联接，使景观节点的入口广场由一条长长的步行通道联接，使景观节点形成了欲扬先抑，豁然开朗的效果。形成了欲扬先抑，豁然开朗的效果。入口分析入口分析步行线分析步行线分析景观广场与步行线分析景观广场与步行线分析设计建议设计建议广场被建筑物环绕形成，走在其中，虚实相现6、，层次广场被建筑物环绕形成，走在其中，虚实相现，层次富有变化，步步为景，构成购物，休憩，摄影的美好富有变化，步步为景，构成购物，休憩，摄影的美好空间。从内部空间再次点题空间。从内部空间再次点题-花开三水。花开三水。景观广场节点分析景观广场节点分析步行线分析步行线分析主要展示面和户外游乐场的分析主要展示面和户外游乐场的分析设计建议设计建议建筑主要展示面主要面临高尔夫大道，无论从哪个方建筑主要展示面主要面临高尔夫大道，无论从哪个方向过来的人将会很直接的看到活力新城，户外游乐场向过来的人将会很直接的看到活力新城，户外游乐场的摩天轮和过山车不但起到娱乐作用，还将会起到标的摩天轮和过山车不但起到娱乐作用7、，还将会起到标志性的作用，不但会吸引奥莱的购物人群，而且还让志性的作用，不但会吸引奥莱的购物人群，而且还让车辆从很远就会一眼看到它。车辆从很远就会一眼看到它。户外游乐广场分析户外游乐广场分析主要展示面分析主要展示面分析动静分析动静分析设计建议设计建议方案由小区形象道路道路划分为动静两个区域，静区方案由小区形象道路道路划分为动静两个区域，静区域主要以养生，婚礼教堂构成，由于这个区域将会有域主要以养生，婚礼教堂构成，由于这个区域将会有很多绿植以及生态物，可以形成美丽的小区形象入口；很多绿植以及生态物，可以形成美丽的小区形象入口；动区域主要以玩过荟萃和儿童主题以及动漫构成，将动区域主要以玩过荟萃和儿8、童主题以及动漫构成，将会形成热闹，灯火辉煌的景象。会形成热闹，灯火辉煌的景象。静区域外立面建议静区域外立面建议动区域外立面建议动区域外立面建议生态绿地生态绿地建筑联接分析建筑联接分析设计建议设计建议建筑形式从外观上来看是分栋建筑，但从内部看是采用下沉广场和局部连建筑形式从外观上来看是分栋建筑，但从内部看是采用下沉广场和局部连廊的形式联接，使整个建筑群体上下错落，层层叠叠，犹如一朵花团锦簇廊的形式联接，使整个建筑群体上下错落，层层叠叠，犹如一朵花团锦簇的花绽放。的花绽放。广场设计建议广场设计建议设计建议设计建议广场分为下沉和地面两层，由局部连廊广场分为下沉和地面两层，由局部连廊联接联接广场设计建9、议广场设计建议设计建议设计建议下沉广场中间可以中间的建筑物可以作为酒吧，展示，也可以作下沉广场中间可以中间的建筑物可以作为酒吧，展示，也可以作为旱冰场地，而周围是万国荟萃各个商铺为旱冰场地，而周围是万国荟萃各个商铺广场设计建议广场设计建议设计建议设计建议户外娱乐广场，摩天轮起到醒目的标志户外娱乐广场，摩天轮起到醒目的标志作用作用本案概念效果图本案概念效果图设计建议设计建议商业气氛营造建议商业气氛营造建议白天白天设计建议设计建议商业气氛营造建议商业气氛营造建议晚上晚上设计建议设计建议商业气氛营造建议万国荟萃局部角度商业气氛营造建议万国荟萃局部角度设计建议设计建议一层业态布局一层业态布局设计建议设10、计建议二层业态布局二层业态布局设计建议设计建议三层业态布局三层业态布局设计建议设计建议外立面建议外立面建议设计建议设计建议一层内部人流动线一层内部人流动线设计建议设计建议二层内部人流动线二层内部人流动线设计建议设计建议三层内部人流动线三层内部人流动线设计建议设计建议设计建议设计建议公共空间的利用公共空间的利用活力城有主要有两个广场，其中下活力城有主要有两个广场，其中下沉广场结合万国荟萃形成热闹的气沉广场结合万国荟萃形成热闹的气氛，可以用以酒吧，旱冰和展览展氛，可以用以酒吧，旱冰和展览展示等等，户外娱乐广场主要以动漫示等等，户外娱乐广场主要以动漫户外娱乐设施为主户外娱乐设施为主其余小广场除作为展11、示形象外，还其余小广场除作为展示形象外，还是一些形象标志物的建设点，用以是一些形象标志物的建设点，用以吸引容纳客流吸引容纳客流主广场主广场小广场小广场南西北停车位停车位如图所示：停车由主入口进来向两侧分散停车并一部分进入地下停车场,也可由辅助入口直接进入地下车库设计建议设计建议地下停车场入口地下停车场出口辅助入口主入口灯光的渲染对于营造购物环境十分重要。可以利用强烈的灯光感染力刺激消费，橱窗内产品需要调整投射光和漫射光比例来表现商品的立体感。建建议项目灯光设计立意于明亮、自然的议项目灯光设计立意于明亮、自然的设计效果。设计效果。商场的内饰要设计师深刻理解玩过荟萃和浪漫主题的内涵以及其他主题的内12、涵，结合本案外立面造型，具有独特的性格。内部装修建议内部装修建议设计建议设计建议外部装修能够在完成基本引导功能的同时，尽量新颖别致。根据卫生间空间情况，可考虑设置化妆间，使项目在细节之处体现人性化特点，满足年轻人时刻满足年轻人时刻“变装变装”的需要的需要。此外，卫生间地面采用防滑地砖，墙面采用抛光砖或瓷砖，洁具为知名高档品牌，石材水台、洗手盆和小便器为感应式。通过整体的打造，服务的针对性，赢得更多年轻消费者的青睐。通过整体的打造，服务的针对性，赢得更多年轻消费者的青睐。外部导视及门板设计外部导视及门板设计 干手器干手器 化妆台化妆台卫生间卫生间设计建议设计建议本项目可设置此类导示牌,附上楼层平13、面图、铺位号及店铺名称，便于客户寻找店铺。此外，还可设置个别展示面较差的店铺的单独引导牌。尤其是项目南侧的大型店铺，可视性较差，尽量尤其是项目南侧的大型店铺，可视性较差，尽量通过导视性的指引给其创造更佳的推广作用。通过导视性的指引给其创造更佳的推广作用。导视系统导视系统设计建议设计建议可为商户提供统一店招位置，经商户申请，发展商审核同意后，在适当的位置由商户自行施工完成店招；招牌的预埋件由发展商完成，招牌所需用电将从商户租赁区线路或配电箱接入，但商户需将招牌照明方式及用电量书面通知甲方，店招施工前须将施工图报甲方批准后实施，有关店招的所有手续、连带责任及费用由商户自理，如在施工过程中对物业现有14、的建筑造成损害，商户负责修复或给予补偿。通过给租户的设计任务书，让租户在业主可控的范围内进行一些动通过给租户的设计任务书，让租户在业主可控的范围内进行一些动感、时尚的设计；感、时尚的设计；招牌位招牌位设计建议设计建议立柱式广告立柱式广告柱面的包装建议采用直接喷涂或灯箱的形式，前期可作为吸引商户入住的附加价值赠送给商户，后期在项目逐步成熟之后，可作为广告位出租给商户，为商户提供展示的平台。当然，引入一些当然，引入一些时尚的动感图片（动漫图片）可以起到与周围更好的融合。时尚的动感图片（动漫图片）可以起到与周围更好的融合。内部广告位内部广告位设计建议设计建议站立式广告位站立式广告位在项目内可设置站立15、式的广告柱体，可作为引导消费者的公益性指示系统的一部分，也可作为广告位进行出租。建议设置在扶梯上下客区附建议设置在扶梯上下客区附近。近。挂旗式广告位挂旗式广告位在项目内的中庭内建议设置挂旗式广告位，以营造良好的商业氛围。内部广告位内部广告位设计建议设计建议考虑到商业项目的展示性，一般都会充分利用建筑的外立面设立广告位和LED屏，从而扩大项目的展示性，并提升项目的商业价值。广告位的设置能够使消费者更加了解项目的具体位置，带动消费者前来本项目。本项目应该通过本项目应该通过LEDLED屏的设置，将项目内部的时尚活动引导到室外，屏的设置，将项目内部的时尚活动引导到室外，争取内外互动。争取内外互动。外部16、广告位及外部广告位及LEDLED屏屏设计建议设计建议项目商业部分在交房时按照毛坯交房，各种能源如水、电、燃气等接口预留在店铺内部即可。在商户进行店铺的二次装修时，店铺周围需用围挡将其隔离开来。如商户可自行将现场围挡设计并搭建起来，则发展商可对其设计方案进行审核，尺寸则以从地面到天花，并以店铺的外延作为分界线；如商户没有自己设计的意愿，则可要求其按照发展商的统一设计方案进行搭建即可。建建议发展商规划统一的围挡，这样可尽量体现项目的商业特点，营造良好的时尚氛围。议发展商规划统一的围挡，这样可尽量体现项目的商业特点，营造良好的时尚氛围。内部围档建议内部围档建议设计建议设计建议【五】项目运作模式建议合17、作开发租赁模式保底+扣点综合建议-有利于吸引有一定资金实力、具有相关领域开发建设、丰富运营管理经验的投资机构共同进行项目开发，强强联合，减少项目直接投资，降低开发风险；-合作双方利益分享，风险共担，有利于项目长期稳定经营，降低解约风险；项目运营的成功将会引起开发商收入新的突破。S-收益分成方式对于大型商户来说是谈判的焦点之一，前期为了引入大型的品牌主力商户，会出现让利的可能性，对开发商来说存在一定的收益损失。-运营收入的波动使开发商收益具有不稳定性，财务核算控制的复杂性，需要投入更多成本。Wp对于合作模式我司建议考虑大型主题馆，如动漫乐园、儿童职业体验中心等。模式一合作开发模式开发商与运营商合18、资、合作开发或以土地参股，收益分成。合作开发模式二租赁模式以租金标准对外出租，对于租户来说前期经营存在一定的经营风险，但是对于开发商的稳定收益较有保障，而且容易控制租金收取的固定性。财务结算方面，租金模式相对较为简单，结算有固定标准，对于财务控制方面比较有利。S租金模式对于大型商户来说是谈判的焦点之一，前期为了引入大型的品牌主力商户，在租金方面会出现让利的可能性，对开发商来说存在一定的收益损失。Wp纯租金模式适合街区、财务控制难度较大型商户及中小型面积商铺，如餐饮、超市、万国荟萃、宠物、文化艺术馆等。开发商开发建设，运营商承租，开发商享有固定租赁收益，可分为长期租赁和短期租赁。长期租赁租赁模式19、模式二租赁模式开发商可充分利用项目场地资源，对一些一次性投资较大，形象建筑项目，采用短期场地租赁经营模式，减少商户风险，增加项目浮动收入。财务结算方面，短期租赁模式相对较为简单，且收入与市场同步，可调整空间较大，对于收入增长方面比较有利。S短期租赁模式收入具有不确定性，不可作为项目主要收入来源；短期租赁模式随时需要面临销售市场风险，需要项目运营期间增加销售压力。Wp对于承包经营模式我司建议用于浪漫主题馆内的教堂和摄影广场等，可与当地宗教机构、各大型婚庆公司、影楼联系采用短期租赁模式经营。短期租赁租赁模式模式三保底租金与营业扣点两者取高值对于部分客户，如电玩、影视文化中心等，保底租金+营业扣点的20、模式较为容易被其所接受，有利于缩短谈判周期，促进合作成功，加快招商周期。开发商同客户共同分担营业收益，在商业发展中后期进入成熟高峰期后，有利于获得高额度的分成收益。S前期开发商将会同商户共同分担经营风险，增加了开发商前期的商业操作风险。对于财务控制上较为复杂，需要设立特别的财务监控以保证商户正常的营业分成，避免商户通过财务方法规避营业账面收益，减少开发商分成收入，造成收益的损失。Wp保底租金与营业扣点两者取高值，我司建议可用于影视文化中心、文化艺术衍生馆等商铺。保底+扣点p由于本项目业态以单体及街区形式体现，财务控制难度较大，故我司建议本项目除动漫主题公园及职业体验中心以股份合作模式开发，其他21、业态以长期租赁模式为主，个别业态辅之以保底租金与营业扣点俩者取其高模式，项目运营期间结合短期租赁方式拓宽其他收入渠道。p针对不同的商户租金水平让利幅度不同，针对主力和次主力客户，租金方面适当优惠，营造出共同成长“双赢”的感觉；针对中小型商户，租金方面则不会给予优惠；总体而言，根据不同租户对于项目影响力的不同，去“平衡”各方面的收益关系；综合建议综合建议【六六】投资规模估算投资规模估算合作开发项目投资规模合作开发项目收益分析租赁项目收益分析整体投资效益分析物业管理费用建议合作经营项目投资规模各主题公园因规模、游乐项目设置及设备差异，其投资成本也会出现较大差别。以中小型主题公园为例，其投资额度、设22、备及项目设置见下图：本项目动漫主题公园室内以动漫产品、影院和商家、户外运动用品为主，结合项目消费人群特征及需求，建议大型游乐项目选用进口设备，小型游乐项目可选用国产设备，预计投资总额约为2.4亿，其中设备投入约为1.6亿。动漫主题公园 合作开发项目投资规模合作经营项目投资规模儿童职业体验中心根据场馆面积、场馆档次不同，其投资成本会出现较大差别。以中等档次为例，其投资额度、场馆面积及体验项目设置见下图：本项目儿童职业体验馆的规模为10000平方米，总投资规模约为1亿，不含土建约为7000万元，比例如下：儿童职业体验中心合作开发项目投资规模合作经营项目收入分析收入模式：门票收入：国内中小游乐主题公23、园的票价大致在50-100元之间，建议本项目门票价 格根据不同时期在 60-100元之间浮动。CS野战拓展基地收费门票 80-120元/人/半天，120-180元/人/全天，学生 一般6折。建议本项目门票可参考此价。出租商亭、商业用房收入：利用消费集中的优势，大量进行招商，出租商业用房，既活跃了园区，同时又可以减少投资，扩大收益。餐饮：公园园中的餐饮店、咖啡屋、风味小吃和快餐供应常常是生意兴隆。可以将娱乐和餐饮结合，作为经营策划的一个环节，相互推动。购物：购物在公园园中大有生意可做，而且和娱乐内容结合紧密。广告收入：利用乐园游客密集和定期活动的有利条件，吸引商界来乐园做广告。动漫主题公园合作开24、发项目收益分析合作经营项目收入分析国内目前该项目最大收入渠道是门票，门票以节假日和平时区分，照此计算，该类项目的节假日接待时间约为114天，平时接待时间约为250天。商业部分租金依据行业规律预测，下表为动漫主题公园年营业收益估算：动漫主题公园合作开发项目收益分析合作经营项目收益预测收入模式：门票收入：国内几个开业项目的票价大致在120-200元；各场馆冠名权收入：通常一个行业只选一家知名商家冠名。例如快餐、银行、医 院等等；场地临时出租收入：将场地出租给未设场馆的非长期合作单位，用于主题紧贴儿 童品牌推广 等，例如儿童电影、酸奶、迪士尼乐园、儿童 英语培训的推广活动。广告植入收入：结合门票、“25、护照”、“工资单”与交通工具进行广告植入。衍生商品、餐饮销售收入：衍生商品购买率可达20%，餐饮消费可达50%。生日派对、企业包场等特殊活动收入儿童职业体验中心合作开发项目收益分析合作经营项目收合作经营项目收益分析益分析儿童儿童职业体体验中心中心合作开发项目收益分析合作经营项目收益分析国内行业发展下一阶段，当儿童职业体验馆的品牌效应聚集到一定程度，其自身的盈利结构将逐渐重新分配布局，儿童职业体验馆将成为一个以儿童消费群为核心的场馆化产业链。儿童职业体验中心合作开发项目收益分析合作经营项目收益预测国内目前该项目最大收入渠道是门票，门票收入有两种形式：团客和散客。国内大部分项目经营时间为周一停馆维26、护，周二周五团客，周六周日为散客，其中寒暑假及假日均是散客接待时间。照此计算，该类项目的团客接待时间约为127天，散客接待时间约为159天。下表为职业体验馆年营业收益预测：儿童职业体验中心合作开发项目收益分析租赁项目收益分析租赁项目收益分析依据对租赁区域及行业租金标准对本项目租赁年收入综合计算结果如下：建筑面积：66000平方米年租金收入计算结果：6021万元（见后附租金预测表）年经营收益：考虑项目所处区域，设置20%空置率，实际租金收入约为4817万元，可实现年经营收益约为4095万元。租赁项目投资规模约为4.36亿（不含土地），投资回收期约为11-12年。租赁项目收益分析租赁项目收入预测租27、赁项目收入预测表合作开发项目收益分析整体投资效益分析经济效益分析:项目总投资约7.76亿，年可产生经营收益9395万元，预计投资回收期为8-9年，满足商业运营投资回收行业标准，项目定位具可行性。社会价值分析：项目打造领先于周边物业的集休闲、娱乐、购物为一体的超活力消费体验中心，与奥特莱斯不仅功能上互补，而且互相带动消费人群，留住短期购物者脚步；项目成功运营后平均年可吸引上百万消费群体，迅速集聚人流，形成市场霸主地位及品牌效应，促进地块其他业态发展，有力提升整体地块价值。整体投资效益分析物业管理收费建议物业管理费用计算标准租赁项目收益分析物业管理收费建议商业项目费用参考统计表租赁项目收益分析【七28、七】总结总结项目定位：目标消费群体 结合奥莱与旅游休闲人群，以家庭消费为主流 主题定位 时尚生活+超值+欢乐 购 功能布局：六大主题区域 动漫、儿童、生命、浪漫、万国、宠物 配套商业 餐饮、超市、夜总会+洗浴、社区生活配套 总体规模 19.13万平米 （含地下7.5万平方米，户外2.55万平方米）项目投资：项目总投资规模7.76亿（不含土地成本），预计年经营收益可达 9395万，8-9年收回投资，达到商业项目行业平均收益水平。项目打造领先于周边物业的集休闲、娱乐、购物为一体的超活力消费体验中心，将成为城市新的亮点；项目与奥特莱斯不仅功能上互补，而且互相带动消费人群，留住短期购物者脚步,通过消费的延续性提高客户群体人均消费水平及回头率;项目成功运营后平均年可吸引上百万全年龄层覆盖的中高端消费群体，迅速集聚人流，形成市场主导地位及品牌效应，促进地块其他业态发展，有力提升整体地块价值！THANKS