1、本报告严格保密 京津时尚广场京津时尚广场 定位及物业发展建议报告定位及物业发展建议报告 谨呈：天津中房雍阳置业有限公司谨呈：天津中房雍阳置业有限公司 春天商场管理有限公司春天商场管理有限公司 现状现状：抱着金饭碗抱着金饭碗 夹缝中寻求发展夹缝中寻求发展 地处武清最有商业潜力的地段、又处在中信商业霸主及武清最传统的购物 区常德大街之间，商业的业态和定位处于中信多重业态、多种商业组合以 及常德大街低档消费的挤压。 总公司的总公司的 要求要求 本项目是一个“服务营销，服务地产”的本项目是一个“服务营销，服务地产”的商业地产定商业地产定 位位项目，操作的核心为已售的业主和未来的商户服务项目，操作的核心2、为已售的业主和未来的商户服务 项目具体持久市场竞争力项目具体持久市场竞争力 不过多承担项目返祖的资金压力不过多承担项目返祖的资金压力 根本理验：服务业主、服务商户打造根本理验：服务业主、服务商户打造 武清标志性商业地产的成功典范武清标志性商业地产的成功典范 通过项目的招商启动和确认定位，打造项目持久市场竞争力，并通过项目的招商启动和确认定位，打造项目持久市场竞争力，并 获得价值最大化，树立项目良好的品牌形象获得价值最大化，树立项目良好的品牌形象 价值最大化价值最大化 项目成功招商； 招商带动尾盘的成功销售； 实现返租减亏盈利的目的。 项目影响力项目影响力 构建适宜的商业模式，适宜公司地产需求，3、打 造项目持久市场竞争力；为以后公司在天津的地产 发展打造成功的商业地产典范 建立项目良好的市场品牌； 我们的目标我们的目标 目标理解目标理解 项目定位应该达成的目标项目定位应该达成的目标 项目目标项目目标 物业发展建议物业发展建议 区域研究及定位区域研究及定位 思路思路 项目定位及论证项目定位及论证 区域研究区域研究 商圈研究商圈研究 项目定位思路项目定位思路 风格及行道规划设计建议风格及行道规划设计建议 地标规划设计建议地标规划设计建议 边缘规划设计建议边缘规划设计建议 节点规划设计建议节点规划设计建议 区域规划设计建议区域规划设计建议 商业氛围营造商业氛围营造 思维导图思维导图 购物商业4、街定位及论证购物商业街定位及论证 天时天时：展示天津的窗口，天津发展的桥头堡，京津之间的一颗明珠展示天津的窗口，天津发展的桥头堡，京津之间的一颗明珠 2006至至2020年天津市重点规划发展城区。年天津市重点规划发展城区。 区域研究区域研究 区域定位区域定位 武清是京津城市发展主轴上的重要新城，建设成武清是京津城市发展主轴上的重要新城，建设成 为京津之间的高新技术产业基地、物流基地和生态宜居城市为京津之间的高新技术产业基地、物流基地和生态宜居城市 产业支撑产业支撑 高新技术产业、物流配送业、现代制造业产业区等支柱产业提速武清发展高新技术产业、物流配送业、现代制造业产业区等支柱产业提速武清发展 5、LG公司新型储能材料、天狮生物医药及医疗器械、三星等先进制造技术设备、 创意产业 高速发展中之天津重要的城市次中心高速发展中之天津重要的城市次中心 区域研究区域研究 武清区简介武清区简介 武清区经济指标武清区经济指标 武清区域交通地位武清区域交通地位 武清区域商业远景规划武清区域商业远景规划 武清区域发展地位武清区域发展地位 武清区武清区 武清区域位置武清区域位置 “京津走廊”之称 处于环渤海经济区中心地带 武清区位于天津市西北部，东与天津市宝坻县、宁河县搭界、南与天津市北辰区、西青区、河北 省霸州市相连，西与河北省廊坊市安次区接壤，北与北京市通州区、 河北省廊坊市香河县比邻 武清区辖6个街道6、19个镇、5个乡，天津武清区总面积1570平方公里，总人口84万人，武清区 人民政府驻地杨村街道（雍阳西道） 武清区历史悠久，位于京津两大城市之间，自古以来即为交通要道，素有“京津廊” 之称 武清区处于环渤海经济区中心地带，属国务院首批沿海开放县之一。城区杨村镇距 天津市区25 公里，距首都天津75公里，距天津塘沽新港75公里。京津两大城市广阔 的市场、信息、科技等 条件，为武清经济发展提供了巨大发展潜力 武清区地处京津之间，城区距天津机场、天津新港各70km，驱车经高速去天津、天 津港不超过 1小时 区境内公路、铁路纵横交错。京九支线、京山、津蓟铁路干线从境内穿过，并设有 6个客 货站。公7、路有京津、京福等12条国家级干线。京津塘高速公路自西北向东南斜贯区境43公里 ， 并在城区北侧设有上下道口。境内有区级、乡村公路635条，公路总长度1425公里 。全区形成干 支相连、四通八达的公路交通网络 武清区域地理位置及概况武清区域地理位置及概况 京津冀一体化促进了区域内各主要城市的协同发展 区域共同发展的效应开始显现 天津市的GDP于2007年达到约5018.28亿元，增长率为15.1%，位列全国第六位 2022.6 2386.94 2931.88 3663.86 4337.73 5018.28 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 20022003200428、00520062007 天津地区生产总值（亿元） 注：数据来源于天津统计公报 区域经济指标状况：区域经济指标状况：宏观经济分析宏观经济分析 GDP 天津市2007年达到人均生产总值45829元，比上年增长11.2 12.5% 14.5% 15.7% 14.5% 14.4% 15.1% 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 16.0% 18.0% 200220032004200520062007 天津地区生产总值增速（%） 注：数据来源于天津统计公报 武清区域经济指标状况武清区域经济指标状况 消费品市场繁荣活跃 。2007年，全市实现社会消费品零售9、总额1603.74亿元， 比上年增长15.4 消费品零售总额消费品零售总额 天津社会消费品零售总额（亿元） 注：数据来源于天津统计公报 城乡居民收入增加，人民群众得到更多实惠。2007年，城市居民人均可支配 收入为16357元，比上年增加2074元，增长14.5 9338 10313 11467 12639 14283 16357 5315 5861 6525 7202 7942 8752 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 200220032004200520062007 城市居民人均可支配收入农民人均纯收入 天津城乡居民收10、入（元） 居民可支配收入居民可支配收入 注：数据来源于天津统计公报 天津的总人口数量从04年开始保持低速增长，2007年人口自然增长率为2.05 天津流动人口截至8月底，已突破200万人，比去年同期上升了124.51% 1007.18 1011.3 1023.67 1043 1075 1115 940 960 980 1000 1020 1040 1060 1080 1100 1120 200220032004200520062007 天津人口走势图（万人） 人口人口 注：数据来源于天津统计公报 811.6 1046.7 1259.0 1516.8 1849.8 2388.6 0.0 500.11、0 1000.0 1500.0 2000.0 2500.0 200220032004200520062007 全社会固定资产投资在2007年达到2388.63亿元，从2002年开始，固定资产 投资的增幅迅速增长 全社会固定资产投资（亿元）全社会固定资产投资（亿元） 15.1% 29.0% 20.3% 20.5% 22.0% 29.1% 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 35.0% 200220032004200520062007 全社会固定资产投资增速（全社会固定资产投资增速（%） 固定资产投资固定资产投资 注：数据来源于天津统计公报 武清基础设施12、日益完善：武清基础设施日益完善： 1 1、京津城际高速铁路，打造半小时经济圈、京津城际高速铁路，打造半小时经济圈 2 2、京津塘高速公路：三条通道连接京、津及滨海新区、京津塘高速公路：三条通道连接京、津及滨海新区 3 3、 京津公路京津公路: :日均车流量日均车流量2 2万车次，与项目零距离万车次，与项目零距离 4 4、地铁四号线：贯穿天津市中心区直指武清，途径项目所在、地铁四号线：贯穿天津市中心区直指武清，途径项目所在 地地 5 5、海空交通体系：、海空交通体系： 另：距天津新港另：距天津新港7171公里；天津机场公里；天津机场9090公里；距滨海国际机场公里；距滨海国际机场 3535公里公13、里 武清区域的基础设施建设及交通状况武清区域的基础设施建设及交通状况 武清基础设施的建设，道路改善，吸引了武清基础设施的建设，道路改善，吸引了 众多国际企业进驻，加快了武清的产业结构的众多国际企业进驻，加快了武清的产业结构的 形成，加速了武清国际化进程，增强了武清对形成，加速了武清国际化进程，增强了武清对 天津、北京的影响力。天津、北京的影响力。 武清区域道路交通示意图 城市规划城市规划 “一轴两带三区”的市域空间布局结构 “一轴”指由“武清新城武清新城-中心城区-滨海新区核心区”构成的城市发 展主轴。“两带”指由“宁河、汉沽新城、滨海新区核心区、大港新 城”构成的东部滨海发展带和由“蓟县新城14、宝坻新城、中心城区、 静海新城”构成的西部城镇发展带。“三区”指北部蓟县山地生态环 境建设和保护区、中部“七里海、大黄堡洼”湿地生态环境建设和保 护区、南部“团泊洼水库、北大港水库”湿地等三个生态环境建设和 保护区 注：数据来源于天津市城市总体规划（2005-2020年） 武清区总体规划（2001-2020年） 本项目本项目 注：数据来源于武清规划局网 城市规划城市规划 城区结构分析图 注：数据来源于武清规划局网 城市规划城市规划 注：数据来源于武清国土资源局网 按照城市居住区规划设计规范规定，在城镇规划中以居住区人口规模确定商 业配套的面积，对于公共服务设施的控制指标规定如下： 每千人商业15、服务建筑面积700-910平方米； 每千人社区服务指标59-464平方米； 每千人金融邮电指标60-80平方米； 以上三项的合计指标为：每千人819-1454平方米； 扣除金融邮电所占面积，每千人的商业及社区服务面积为759-1374平米方米。 按此标准测算，武清区域内现有的城区居民为22万，所需各种配套服务面积总和为 166980-302280平米，而目前武清区域商业的总体量为200700平方米本项目商业面积为 72300.51平方米按城市居住区规划设计规范的商业配套标准武清区的商业面积远 没有满足到设计规划面积，武清具有很大商业操作空间。规划到2020年城区人口为60 万推算配套服面积4916、1400-872400平方米。同步说明，武清未来商业发展空间巨大。 城市商业规划城市商业规划 大力发展高端百货零售业。加快建设现代商业广场、信达广场等一批高档次、 现代化商业设施；鼓励各大中型商场积极开展错位经营，大力实施名品、名店 等品牌战略，引导和推动传统百货业转型升级。到2010年，全市高端百货零 售经营企业达到5家，高端百货商场达到20个以上。 规划建设SHOPPMALL及大型超市。加快建设天一MALL、积极推进京津 新城MALL，到2010年全市建设大型SHOPPMALL（购物中心）3个。再新建 6000平方米以上大型超市10-20座 注：数据来源于天津市城市总体规划（2005-2017、20年） 天津商业规划天津商业规划 商业金融中心主要位于北运河和雍阳西道相交区域，结合北运河两岸的开发 建设，逐步形成金融中心、证券交易中心、商业服务中心等为主的商贸商业中 心。借助京津城际铁路武清站的交通优势，沿前进道建设商业带，发展商业、 商务及商贸物流。大力建设商贸中心的同时，在城西综合片区、武清开发区片 区、运河西产业片区、城市中心区等分别建设地区级中心，加上居住区中心， 形成大、中、小相结合的商业金融设施网络。 商业金融业用地规划总用地面积766.17公顷。结合传统商业、文化娱乐地区 的改造。 双中心：雍阳西道城市主中心和城西次中心 雍阳西道城市主中心：以新城现状中心区为基础，完善行18、政办公、文化娱 乐、商务、商业等功能，形成新城的城市主中心。 城西次中心：城西综合片区是规划期内新城重点拓展区，高标准建设研发创 意、管理服务、文体娱乐等城市公共设施，形成新城次中心，成为未来武清展 示新世纪城市建设水平和都市生活环境质量的标志性地区。 注：数据来源于天津市城市总体规划（2005-2020年） 武清商业规划武清商业规划 发展定位：武清是京津城市发展发展定位：武清是京津城市发展 主轴上的重要新城，建设成为京主轴上的重要新城，建设成为京 津之间的高新技术产业基地、现津之间的高新技术产业基地、现 代服务业基地和生态宜居城市。代服务业基地和生态宜居城市。 注：数据来源于天津市城市总体规19、划（2005-2020年） 武清发展前景武清发展前景 发展地位 1区域空间结构。总体规划按照城乡统筹 的原则，提出未来武清区形成“一轴两带，八大组团” 的空间布局结构。 一轴：京津城市发展主轴，是未来武清发展的 核心带。 两带：京津主通道两侧的小城镇组群发展带。 八大组团：新城核心组团；外围7个产业特色鲜 明的小城镇组群。其中，东部发展带，包括梅上、崔 堡、大河旗3个组团，发挥湿地、森林、水库资源优 势，重点发展休闲旅游业，配套发展现代制造、生态 农业；西部发展带，包括王庆坨、汊石陈、泗城白、 大高白河4个组团，立足现有基础，重点发展现代制 造业，配套发展仓储物流、现代服务业。 物业发展建议物20、业发展建议 区域研究及定位区域研究及定位 思路思路 项目定位及论证项目定位及论证 区域研究区域研究 商圈研究商圈研究 项目定位思路项目定位思路 风格及行道规划设计建议风格及行道规划设计建议 地标规划设计建议地标规划设计建议 边缘规划设计建议边缘规划设计建议 节点规划设计建议节点规划设计建议 区域规划设计建议区域规划设计建议 商业氛围营造商业氛围营造 思维导图思维导图 购物商业街定位及论证购物商业街定位及论证 地利地利：天津西北门户、城际高铁、未来京津发展主轴、武天津西北门户、城际高铁、未来京津发展主轴、武 清商业规划核心清商业规划核心运河商业景观带运河商业景观带 城区商业布局城区商业布局 常德21、大街商圈具有以下主要特征： u 缺乏以大型百货商场为龙头，例如超市主力店、百货主力店等。 u以服装类为区场主要经营形态，前两位的经营业态分别为服装、鞋帽占总商户达 61% ； u 商铺零星分布，专业区场尚未形成，缺乏有序化的区场组织。 商铺租金价格差异一般，在34元/天之间，像吉祥商城，专业以经营服装、 鞋为主，租金价格在2.84.5元/天之间，而一般沿街商铺价格在35元/天 之间，因此，街铺是获得高租金收益的主要方式之一。 5 79 323 6 3 4 23 15 56 2 4 2 20 3% 51% 2%1%2%4%2%3%1%2% 10% 3%4%1%3%1% 13% 0 10 20 322、0 40 50 60 70 80 90 百货店 服饰 化妆品 婚庆 家居 美容美发 皮具 饰品 通讯 小吃 鞋类 眼镜 珠宝 超市 影楼 杂品 其它 数量 百分比 常德大街商户总量156户 常德大街业态情况常德大街业态情况 数据来源：专员通过市场调研 城区商业布局城区商业布局-中信商圈中信商圈 中信商圈：中信商圈：2005年中信开业，随着中信主力店的进驻，中信商圈进入了快速发展的轨道。中信商圈以友谊、万家为中 心点向四周发散，雍阳路已形成了中信商圈的中轴线。中信商圈已成为武清区目前最具活力的商业区域之一。 据不完全统计，中信商圈内的零星商铺共730家，其中女装、男装、休闲、皮具，共占区场总量的23、65%左右，占据了绝 大部分的区场份额。其它类型商铺如装饰公司、小百货店、音像店、家居店等数量少，而且分布较平均。 中信商圈的租金价格在35元/m2/天,价格分布上,专业商业街的价格明显高于零星分布的商铺价格, 中信商业圈具有以下明显的特征： 商铺的集中程度较高，以专业性区场为主； 零星商铺数量多； 商铺的经营类型以服装为主、占前六位的经营类型有：服装、餐饮、酒吧、美容美发、装饰公司、小百货店； 商铺的租金价格在3-5元/m2/天之间，专业街的价格明显高于零星商铺的价位； 友谊、万家是传统意义的百货商店，经营特色浓郁。 11 57 42 4 6 24 7 2 8 1 5 2 28 6%29%224、1%2%3%12%4%1%4%1%2%2%14% 0 10 20 30 40 50 60 休闲运动 男装 女装 童装 内衣 皮鞋皮具 黄金珠宝 精品首饰 化妆品 餐饮小吃 手机数码 五金建材 其他 数量 百分比 友谊商厦商户总量197户 友谊商厦业态情况友谊商厦业态情况 数据来源：专员通过市场调研 48 4 26 5 4 7 3 5 6 3 8 40%3%24%4%3%6%2%4%5%2%7% 0 10 20 30 40 50 60 休闲运动 男装 女装 童装 内衣 皮鞋皮具 精品首饰 化妆品 餐饮小吃 美容美发 其他 数量 百分比 时尚街商户总量119户 时尚街业态情况时尚街业态情况 数据来25、源：专员通过市场调研 24 8 15 11 3 22 1 3 35%11%22%17%4%3%3%1%4% 0 5 10 15 20 25 30 休闲运动 男装 女装 童装 内衣 精品首饰 餐饮小吃 美容美发 其他 数量 百分比 韩国城，商户总量：69户 韩国城业态情况韩国城业态情况 数据来源：专员通过市场调研 8 5 6 2 3 5 111 8 2 1 2 7 6 14%9%10%3%5%9% 1%1%1% 14%3% 1%3% 12% 10% 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 休闲运动 男装 女装 童装 内衣 皮鞋皮具 黄金珠宝 精品首饰 化妆品 餐饮小吃 美容美发 眼镜 药店 手机26、数码 其他 数量 百分比 君利商厦商户总数：58 君利商厦业态情况君利商厦业态情况 数据来源：专员通过市场调研 3 13 23 9 1212 2 7 8 5 6 3%13%23%9%12%12%2%7%8%5%6% 0 5 10 15 20 25 休闲运动 男装 女装 童装 内衣 皮鞋皮具 黄金珠宝 精品首饰 化妆品 手机数码 其他 数量 百分比 名都新天地商户总数：100户 名都新天地业态情况名都新天地业态情况 数据来源：专员通过市场调研 17 38 36 14 10 45 3 5 8 3 4 9%21%22%8%5%24%1%3%4%1%2% 0 10 20 30 40 50 休闲运动 男27、装 女装 童装 内衣 皮鞋皮具 黄金珠宝 精品首饰 化妆品 美容美发 其他 数量 百分比 名都商厦商户总量183户 名都商厦业态情况名都商厦业态情况 数据来源：专员通过市场调研 4 100% 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 4.5 其他 数量 百分比 东方之珠业态组合为：KTV、海鲜酒楼、洗浴中心、如家 东方之珠业态情况东方之珠业态情况 数据来源：专员通过市场调研 111 125 148 45 38 93 13 20 30 17 9 12 17 02 59 15% 17% 20% 6%5% 13% 2%3%4%2%1%0%0%2%0%0%8% 0 20 40 60 80 128、00 120 140 160 休闲运动 男装 女装 童装 内衣 皮鞋皮具 黄金珠宝 精品首饰 化妆品 餐饮小吃 美容美发 眼镜 药店 手机数码 书店 五金建材 其他 数量 百分比 中信商圈总计商户730户。 中信商圈业态情况中信商圈业态情况 数据来源：专员通过市场调研 城区商业布局城区商业布局-雍阳商圈雍阳商圈 雍阳商圈：雍阳商圈：雍阳西路商业街，东起京津快速，西至京口路，共有门店65余处，商业网点 布局较为松散。 商业的经营面积在25-200平米之间。 雍阳商圈具有以下名显的特征: 商铺的集中程度较低，难以形成专业性的区场； 零星商铺数量少； 商铺的经营类型以服装为主、占前四位的经营类型有：29、男装、女装、手机数码、休闲 运动； 商铺的租金价格在1.83元/m2/天之间； 雍阳西路区域商业业态分布雍阳西路区域商业业态分布 8 18 15 3 5 10 6 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 休闲运动男装女装童装皮鞋皮具手机数码其他 数量 百分比 据不完全统计，商铺共65家，品牌店比较集中，经营男装商户占总量的28%，从此推断品牌 中男装比较受消费者欢迎；雍阳西道较宽，路中有护栏隔开，使得顾客过马路有些不方便， 名牌商品的价位中高，所以整条街的客流量比较少，店面经营情况比较不理想。 概况概况 新兴的商业大街 街内多数是经营品牌服装店 道路较为宽阔，不易堵车，交通非常30、便利 知名品牌较多，整体属于中档, 品质品质 中档偏高 消费者特征消费者特征 附近居民为主 业态业态 品牌服装店为主 区场展望区场展望 目前可开发商业用地较少，未来该区域商 业供应量将以底商为主 数据来源：专员通过市场调研 杨崔路商圈业态分布图杨崔路商圈业态分布图 39 43 16 25 45 14 68 25 9 4 18 13%14%5%8%15%5%22%8%3%1%6% 0 10 20 30 40 50 60 70 80 五金/建材/模 具 餐饮 旅馆 美发/足浴按摩 其它/3网吧2桌 球2鱼具 KTV 汽车美容/汽配 /电动/摩托 副食店/超市/ 烟酒 物流 医疗 水暖 数量 百分比31、 据不完全统计，商圈商铺共户306,经营与汽车相关门店共计68户，占总数22%；经营休闲娱 乐，酒店餐饮共计98户，占总数32%；经营五金、建材、模具、水暖57户，占总数31% 其它商户经营的配套（如生活方面：超区，药店，商业方面：物流），商铺数量分布较为平 均，但是经营分布较散，都在省道两旁。区场集中度不高。 数据来源：专员通过市场调研 机场路商圈业态分布图机场路商圈业态分布图 据不完全统计，商铺共127家，其中餐饮、美容美发、休闲、旅馆占区场总量的42%，经营寿 衣、鲜花占有11户，占总量的9%。其它经营其它生活配套商户数量不突出。商户都是在马路 两边，也是同类商户经营比较分散，导致区场专32、业化程度不高。 3 29 7 17 29 5 11 20 2 4 2%23%6%13%23%4%9%16%2%3% 0 5 10 15 20 25 30 35 五金 餐饮 旅馆 美发/足浴按摩 其它 电动车 寿衣/鲜花 副食店/超市/烟酒 水暖 医疗 数量 百分比 数据来源：专员通过市场调研 城区商业布局城区商业布局泉州商业圈泉州商业圈 泉州商业圈：泉州商业圈：泉州商业圈是武清农贸市场最为集中的商业区之一，该商业圈以泉州路为 中轴线，向东西侧扩散，杨村一中周围集中了少量品牌专营店以及餐饮店 据不完全统计，泉州商圈零散分布的商铺共167户，其中服装、餐饮占总量的41%，是区 场的主体，其它种类分33、布散乱，而且种类相当齐全。 泉州商圈的租金价格，以泉州路为主干线，商铺租金在2.65元/m2/天； 泉州商圈的主要特征： 零星商铺较少，而且经营范围广泛； 从经营业态分析占前六位的依次是：休闲运动、服装类、美发、鞋店、餐饮； 租金的价格，优势地段一般在2.65元/m2/天； 商业氛围一般，但品牌店档次整体为中高。 泉州路商圈业态布图泉州路商圈业态布图 据不完全统计，商铺共167家，泉州路商圈的经营业态集中以休闲运动、服装类、美发、鞋店、 餐饮为主。通过经营业态的分布情况看，该商圈整体的商业品质不高，主要以低档消费为主。 泉州路商圈内的商铺经营餐饮小吃占有了相当的比例。 9 5 12 33 1234、 6 2 43 8 5 3 5 1 21 29 5%3%7%2%2%7%4%1%26%5%3%2%3%013%17% 0 10 20 30 40 50 休闲运动 男装 女装 童装 内衣 皮鞋皮具 精品首饰 化妆品 餐饮小吃 美容美发 眼镜 药店 手机数码 书店 五金建材 其他 数量 百分比 数据来源：专员通过市场调研 振华路商圈业态分布图振华路商圈业态分布图 据不完全统计，商铺共69家。振华路圈零散分布的商铺共169户。 13 4 14 2 33 2 17 3 8 19% 6% 20% 3%4%4%3% 25% 4%12% 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 休闲运动男装女装内衣35、皮鞋皮具精品首饰化妆品餐饮小吃美容美发其他 数量 百分比 数据来源：专员通过市场调研 商业区商业特色对比 商商 业业 区区 商商 业业 特特 征征 泉州商圈泉州商圈 以中档消费为主 泉州市场为代表的农贸市场代表着专业化商业是区域商业的主要拉动力量 区域内较大量的、密集的居住区为商业区场的发展提供了有利的商业支撑 在泉州路一杨村一中为中心集中了耐克、李宁等较多品牌专营店 常德大街商圈常德大街商圈 具有历史文化底蕴浓厚的区域 乡镇人口是拉动区域商业发展的最主要的消费对象 以低档消费为主 由于城区中心的旧城改造、区域居住区的减少、区域环境差乱等因素影响，区域的商业发展较为缓慢 随着旧城开发改造的进程36、，商业升级的有利趋势，区域商业发展蕴含较大商机 运河景观带的改造对区域商业的发展起到了积极的促进作用 雍阳商圈雍阳商圈 以中低档消费为主 通讯、服装是区域商业的代表 区域内大量的、密集的企事业单位为商业区场的发展提供了有利的区场支撑 中信商圈中信商圈 以中高档消费为主 随着常德大街的旧城改造工程，有可能使两个商圈连成一片，从而组合成武清甚至天津都有影响力的巨型 商业联合体 友谊商场、名都商厦、华润万家是区域商业的典型代表 随着国美家电、苏宁电器落户中信商圈，专业化经营的态势凸现 商业区优劣势对比商业区优劣势对比 商业区商业区 优势优势 劣势劣势 常德大街商圈常德大街商圈 商业发展历史悠久 商业37、业态功能丰富 商圈内居住密度较高，区场基础强 位置优越，交通条件较好 商圈辐射力范围较广 商圈内商业竞争激烈，区场压力大 商业发展趋于饱和，未来发展空间受限 区域环境制约了商业的进一步发展 消费档次较低，整体提升空间的商业操作周期较长 泉州商圈泉州商圈 商圈的农贸市场底蕴浓厚 区域常驻人口稳定，大量的地产开发项目在此区 域为以后整体改造预留了较大空间，蕴含较大的商机 商圈商业发展缓慢 城区中心的改造，影响了区域商业的发展 区域居住氛围较偏离城区 雍阳商圈雍阳商圈 商业氛围浓厚 商圈内事业单位较多密度较高，消费基础强 商品品质较低 商业的专业化、集约化程度差 商圈辐射范围以局部区域为主，外区域消38、费群占少数 中信商圈中信商圈 区域内的消费水平、消费能力较强 商圈的辐射范围较广 随着城区中信各单体商业的发展，区域商业的发 展空间较大 商圈内的区场竞争较强 未来区域的商业压力较大 商业业态功能重复，以大卖场为主 通过对项目区域区场商业经营业态分布状况的调查分析，区域区场的商业业态分布呈现以下主要通过对项目区域区场商业经营业态分布状况的调查分析，区域区场的商业业态分布呈现以下主要 特征：特征： 区域内商业经营业态的分布较为分散，缺乏有序化的区场组织； 区域内商业经营业态占前四位的分别是女装、男装、休闲运动、餐饮，其他类型的经营业态分 布较为平均； 区域内除中信商圈均无大型的商业经营业态，商业39、经营以临街商铺的形式为主； 区域内商业经营的档次较低； 区域内商铺多以底商的网点经营为主，租金价格在2元/天/。 区域商业区场发展潜力较大，特别是随着区域内住宅物业的不断增加及武清城市规划的不断 发展，区域商业区场拥有较大的发展空间。 业态分布主要特征业态分布主要特征 综上所述综上所述，京津时尚广场区域现阶段的商业发展较为京津时尚广场区域现阶段的商业发展较为 缓慢缓慢，但是随着区域房地产的发展但是随着区域房地产的发展（旧城改造旧城改造），及武清城及武清城 市建设的加快存在较大的商业上升需求市建设的加快存在较大的商业上升需求，京津时尚广场京津时尚广场区域区域 恰恰存在较大的商业真空地带恰恰存在较40、大的商业真空地带。因此因此，京津时尚广场京津时尚广场项目发项目发 展商业物业还是具有相当大的商业空间展商业物业还是具有相当大的商业空间，关键在于准确的商关键在于准确的商 业形态定位业形态定位。 小结小结 商圈总结商圈总结 武清区经济发展对项目的影响武清区经济发展对项目的影响 武清区宏观经济的分析表明，武清区的经济发展保持着高速、健康的发展态势，经济总量的高速增长为武 清区商业区场的发展提供了重要的经济基础，从近年武清区宏观经济的走势图可以看出，经济的发展呈直 线上升的趋势，表明未来一段时期内武清区的经济发展将仍然保持着较高速度的上升走势武清区的经济发展将仍然保持着较高速度的上升走势。 随着武清41、区经济的发展， 2008年人均收入已达23283.79元，武清区城区居民的人均可支配收入、职工收入 水平等都有了非常显著的提高，武清区消费者消费支出也显著增加，消费支出的增加，为城区商业区场的 发展提供了有利的区场基础。随着消费者消费支出能力的提高，消费者的消费水平同时随之提高。这从武 清区的恩格尔系数的变动方面体现的最为明显，2006年武清区的恩格尔系数为35.5%，武清区恩格尔系数 的下降反映出武清区居民消费结构的调整，即食品支出下降，衣着、交通和通信、教育文化娱乐服务的支 出比重上升，武清区消费者的消费水平发生了明显的变化，对高档消费品的需求明显增加。武清区消费者的消费水平发生了明显的变42、化，对高档消费品的需求明显增加。 物业发展建议物业发展建议 区域研究及定位区域研究及定位 思路思路 项目定位及论证项目定位及论证 区域研究区域研究 商圈研究商圈研究 项目定位思路项目定位思路 风格及行道规划设计建议风格及行道规划设计建议 地标规划设计建议地标规划设计建议 边缘规划设计建议边缘规划设计建议 节点规划设计建议节点规划设计建议 区域规划设计建议区域规划设计建议 商业氛围营造商业氛围营造 思维导图思维导图 购物商业街定位及论证购物商业街定位及论证 武清区域商业区场现状对未来商业发展的影响武清区域商业区场现状对未来商业发展的影响 结结 论：论： 武清区的经济持续、高速发展为商业的发展提供43、了有利的宏观经济环境 城区居民人均可支配收入的提高、消费支出的增长则为城区商业的发展提供 了有利的区场支撑 武清区消费的主要特征是消费水平的不断提高，居民消费结构发生了重大的 变化 武清武清区域内商业区场的发展空间较大 武清武清区域内消费者消费能力较强，区域商业经营商品档次以中高档为主 结合武清项目区域区场环境，考虑到中信商圈对区域商业的影响等因素，对 于本案未来的商业运作而言，差异化补缺定位差异化补缺定位是关系项目的重要因素 武清区域商业区场现状对未来商业发展的影响武清区域商业区场现状对未来商业发展的影响 京津时尚商业广场项目未来的商业定位，确定以大型综合性京津时尚商业广场项目未来的商业定位44、，确定以大型综合性 街区为依托，走专业化经营的路线（电子数码、服装批零街区为依托，走专业化经营的路线（电子数码、服装批零 等），经营业态主要考虑满足区域中档消费者的消费需求、等），经营业态主要考虑满足区域中档消费者的消费需求、 心理需求，如大型餐饮、时尚街、精品、娱乐等，商品档次心理需求，如大型餐饮、时尚街、精品、娱乐等，商品档次 以中档商品为主。以中档商品为主。 54 从目前看，武清老城片区商业发展成熟，但消费档次较低，急需升级换代。从 竞争态势来看，常德大街商圈区域内的“业态”的商业物业同质化竞争激烈，涵盖 了从服装、鞋帽、餐饮、精品低、中、各档次商业，并逐步由单一的零售向餐饮等 多元化功45、能商业发展。 我们应该如何突破重围，如何后发制人？我们应该如何突破重围，如何后发制人？ 定位思路定位思路1 竞争突围，通过本项目招商定位，特别是业态定位，打竞争突围，通过本项目招商定位，特别是业态定位，打 造项目核心竞争力造项目核心竞争力 55 从未来片区竞争态势来看，伴随着常德大街的商业规划旧城改造及可能 通过该项目的天津地铁四号线开通等外部条件利好，所带来的新消费人流和 更高消费需求的提升，以高档服装、娱乐休闲、中高档餐饮等消费需求日益 扩大。 我们如何差异化定位，如何因势利导，借势发展我们如何差异化定位，如何因势利导，借势发展 并与之共生？并与之共生？ 定位思路定位思路2 以京津高铁、地46、铁、京津战略位置重大利好为契机，差异以京津高铁、地铁、京津战略位置重大利好为契机，差异 化竞争。化竞争。 56 本项目所属老城商圈，共享老城商圈辐射范围人流商气及知名度。 市场环境市场环境 项目条件项目条件 客户构成客户构成 优势：优势：地段交通条件优越。 劣势：劣势：本项目商业缺乏主力店的商业影响，商业推广影响较低，在 常德大街与中信的夹缝中较难精准定位 共享老城商圈内居民、外来打工者以及小白领等中产阶层的消费者和乡 镇进城居民为主、部分其它城区如北辰区等外来客户资源。 立足武清、满足乡镇需求，面向天津，立足武清、满足乡镇需求，面向天津，实现可成长性商业实现可成长性商业 定位定位 定位思路定47、位思路3 1 1、本项目所属老城商圈规模较大、档次较低、周边、本项目所属老城商圈规模较大、档次较低、周边升升级，配套不断完善，加之远景规划的地铁开通、级，配套不断完善，加之远景规划的地铁开通、 旧城改造、交通环境改善等利好，商圈辐射力进一步扩大。旧城改造、交通环境改善等利好，商圈辐射力进一步扩大。（定位要有较强的市场辐射力）（定位要有较强的市场辐射力） 2 2、鉴于武清区域产业结构，特别是工业发展，老城商圈的主力消费群档次较低，消费力有限。这种状、鉴于武清区域产业结构，特别是工业发展，老城商圈的主力消费群档次较低，消费力有限。这种状 况在短期内无法改变。况在短期内无法改变。（定位要以本项目区域48、消费者为依托）（定位要以本项目区域消费者为依托） 3 3、本项目所属老城商圈以青年消费者为代表的主流消费群，仍以实用性消费为主，但对餐饮娱乐休闲，、本项目所属老城商圈以青年消费者为代表的主流消费群，仍以实用性消费为主，但对餐饮娱乐休闲， 以及时尚、流行的消费也有较大需求。以及时尚、流行的消费也有较大需求。（定位要注意补差）（定位要注意补差） 启示一启示一 启示一启示一 启示一启示一 启示录启示录 项目定位方向项目定位方向 通讯数码城通讯数码城 满足消费实用性消费为主，时尚、流行性消费产品（如服饰、通讯数码等多种商品）补充满足吃、喝、玩、乐的一站式需求满足消费实用性消费为主，时尚、流行性消费产品49、（如服饰、通讯数码等多种商品）补充满足吃、喝、玩、乐的一站式需求 男女、儿童服饰、鞋男女、儿童服饰、鞋 帽、精品批发零售等帽、精品批发零售等 多业态多元化休闲、多业态多元化休闲、 娱乐、餐饮娱乐、餐饮 商业街购物中心商业街购物中心 定位？定位？ 本项目的突破口？本项目的突破口？ 思维的困局思维的困局 定位方向是否适合本项目？定位方向是否适合本项目？ ？ 进一步论证定位方向的可行性！进一步论证定位方向的可行性！ 物业发展建议物业发展建议 区域研究及定位区域研究及定位 思路思路 项目定位及论证项目定位及论证 区域研究区域研究 商圈研究商圈研究 项目定位思路项目定位思路 风格及行道规划设计建议风格及50、行道规划设计建议 地标规划设计建议地标规划设计建议 边缘规划设计建议边缘规划设计建议 节点规划设计建议节点规划设计建议 区域规划设计建议区域规划设计建议 商业氛围营造商业氛围营造 思维导图思维导图 购物商业街定位及论证购物商业街定位及论证 案例及经验参照案例及经验参照 商业形态分布情况商业形态分布情况 国际经验国际经验 目前国际通行的商业区结构和业态分布为，购物占30-35%，餐饮企业占20-25%， 休闲、娱乐、酒店、服务等占30-40%。 美国第五大道 案例及经验参照案例及经验参照 商业形态分布情况商业形态分布情况 我国经验我国经验 根据中国步行商业街工作委员会对全国二十多条著名商业街的调