1、百达商场物业管理租赁方案百达商场物业管理租赁方案 市中心综合体 物业公司简介物业公司简介 株洲市百达物业有限公司成立于2009年6月，注册资本500 万元，是具有物业管理资质等级一级，专业从事物业管理 工作的物业企业。公司现有管理人员500人，中高级管理 人员50人，98%员工持物业管理上证岗及专业岗位资格证 文件，组建了一批高素质的管理队伍。公司开建之初严格 导入质量管理体系及环境管理体系的管理要素，幵与公司 初建期的实际情况相结合进行管理，用质量管理来保证我 们服务产品的实现，以满足物业市场经济的竟争需求。 项目简介项目简介 项目地理位置，位于中心广场西北面，现（中国电 信位置），临株洲两2、条主力干道；南北横卧株洲大桥； 东北面株洲市百货大楼，千金电影院；西南面家润多 广场；东南面麦当劳、 桂林人 、书城；人口密度大， 交通便利，离汽车长途站和火车站都比较近。又是传 统的商区 、家电、衣服 、图书 、饮食核心区。还 有沿江风光带，距娱乐区也很近。 项目简介，总建筑面积为160000平方米，共8层， 其中地下1层，地上7层，每层建筑面积2000m2。 目录 商业定位商业定位 租户的选取租户的选取 租金的确定租金的确定 出租方案出租方案 租赁方案租赁方案 定位说明定位说明 商业经营管理公司通常是将经营行为作为主要管理内容，商业经营管理公司通常是将经营行为作为主要管理内容， 强调对经营3、环节的控制。其核心定位为：运营管理。强调对经营环节的控制。其核心定位为：运营管理。 大型超市也是采取这样的定位，所以此类经营管理公司能大型超市也是采取这样的定位，所以此类经营管理公司能 够最大限度做到对经够最大限度做到对经 营者的控制，并能直接左右销售行为和结果。营者的控制，并能直接左右销售行为和结果。 而对于本项目而言，产权将绝大多数出售，并会分散在很而对于本项目而言，产权将绝大多数出售，并会分散在很 多经营者和投资者多经营者和投资者 手里，后期随着项目的开业也只能做到通过委托的形式，收手里，后期随着项目的开业也只能做到通过委托的形式，收 回部分经营权。回部分经营权。 因此，核心定位只能是：4、商业服务、运营管理因此，核心定位只能是：商业服务、运营管理 目标区域定位目标区域定位 周边主要商业及商圈分布图 目标区域定位目标区域定位 经营功能定位经营功能定位 area location functional localization 商业定位商业定位 business positionbusiness position 楼楼 层层 数数 地地 下下 一一 层层 地地 上上 一一 层层 地地 上上 二二 层层 地地 上上 三三 层层 地地 上上 四四 层层 地地 上上 五五 层层 地地 上上 六六 层层 地地 上上 七七 层层 楼 层 定 位 超市 及停 车场 首饰、 化妆品 服饰 电器.5、 包括家 用电器， 电脑， 手机等。 运动装 备 家居、 床上用 品等 高档商 品 办公楼 经营功能定位 租户的选取租户的选取 Select One that holds a leaseSelect One that holds a lease 基本承租户基本承租户 主要承租户主要承租户 一般承租户一般承租户 百货公司百货公司 连锁店连锁店 超级市场超级市场 自选商业自选商业 家电商店家电商店 家具商店家具商店 食品店食品店 服装商店服装商店 皮鞋店皮鞋店 按照承租客商在公共商业 楼宇的不同作用分类 按照经营形式分类 按照经营品种分类 选择好才是真的好 租户的类型租户的类型 影响选取的综合因素6、影响选取的综合因素 综合因素综合因素 租户的财务状况和能力租户的财务状况和能力 租户的声誉租户的声誉 租户组合与位置分配租户组合与位置分配 商场规模的大小商场规模的大小 租户所需要的物业服务租户所需要的物业服务 主要承租户与一般承租户的配合主要承租户与一般承租户的配合 根据因素确定租户选择根据因素确定租户选择 租户的声誉租户的声誉 一个新建立的企业可能缺乏有关声 誉的记录，但物业服务企业可以评 估其经营思想和策略，一个企业如 果有一种清晰的业务发展计划，确 定了合理的商品种类和适应当地经 济状况的价格水平，会优于那些没 有进行市场策划的企业。 租户的财务状况和能力租户的财务状况和能力 那些被证7、明财务状况好、极有声誉 的大公司是重点选择对象。 租户组合与位置分配租户组合与位置分配 主要应依据其建筑规模、经营商品 的特点及商业辐射区域的范围而定。 当购物中心内有两个或两个以上的 承租户时，应注意他们各自提供的 商品与服务种类是否搭配合理，且 与次要承租户提供的商品与服务是 否为补充。 租户所需要的物业服务租户所需要的物业服务 商业场所骨从事经营活动的承租户， 非常关心是否有足够的使用面积来 开展其经营活动、其所承租部分在 整个物业内的位置是否容易识别、 整个经营地点的客流量有多大等。 主要承租户与一般承租户的配合主要承租户与一般承租户的配合 安排好租户在商场中的比例关系， 既能稳定项目8、正常经营活动的正常 开展，同时又能不断地更新项目， 使项目具有一定的活力。 商场规模的大小商场规模的大小 本项目总建筑面积为1.6万平方米属 中型商场，其经营的商品和零售企 业形式应该尽量齐全，各种其他商 业机构也应该具备，同时应尽量争 取省市级和区级大商店的分店作为 基本租户。 租金的确定租金的确定 ascertain the rentascertain the rent 租赁成 交价 租赁 进程 租赁期 限的确 定 车位租 赁费用 及免车 位策略 媒体组 合推广 预算费 用 付款 方式 租赁相关 费用 租价报 价明细 租赁 报价 租赁报价租赁报价 本项目整体租赁报价区间在预 租期（出租率未9、达到30%时） 为人民币100-150元/建筑平方 米/月（含物业管理费）；整体 报价区间在较成熟期（出租率 达到30%-60时）和成熟期相 对预租期分别上浮30元/建筑平 方米/月、50元/建筑平方米/月， 分别达到人民币130-180元/建 筑平方米/月、150-200元/建筑 平方米/月、（含物业管理费）； 根据项目实际情况、市场整体 状况及目标客户群的租金支付 能力，结合各阶段市场实际情 况进行项目租赁价格预测和阶 段性调整。 租赁时期租赁时期 租金报价区间租金报价区间 预租期预租期 100100- -150150 较成熟期较成熟期 130130- -180180 成熟期成熟期 15010、150- -200200 租价报价明细租价报价明细 单位：元/平方米.月 序号 租赁楼层 预租期 租赁报价 较成熟期 租赁报价 成熟期 租赁报价 1 7F 135 165 190 2 6F 130 160 185 3 5F 135 155 180 4 4F 120（基准价） 150（基准价） 175（基准价） 5 3F 115 145 170 6 2F 110 140 165 散租 7 1F 350(使用面积) 8 -1F 420(使用面积) 租赁成交价租赁成交价 单位：元/平方米.月 序号序号 租赁楼层租赁楼层 较成熟期租较成熟期租 赁报价赁报价 散租客户成散租客户成 交价交价 整层租赁客整11、层租赁客 户成交价户成交价 世界世界500强强 知名企业知名企业 1 7F 165 145 135 可额外享受 租金下调5 元/平方米/ 月 2 6F 160 140 130 3 5F 155 135 125 4 4F 150 130 120 5 3F 145 125 115 6 2F 140 120 110 说明：租赁两层及两层以上客户，需单独请示领导，根据领导指示确认租赁价 格 车位租赁费用及免车位策略车位租赁费用及免车位策略 对于整层租赁 的客户拟提供 地下二个免费 停车车位的策 略；半层租赁 的客户原则不 上提供免费车 位。租赁一层 以上客户和知 名企业客户单 独洽谈。 项目项目 月租12、金及管理月租金及管理 费费 年租金及管理年租金及管理 费费 地上固定车位 1000 12000 地下固定车位 （平面） 800 9600 地下非固定车 位（双层，月 租） 650 7800 地下非固定车 位（双层，按 小时收费） 小车2.5元/半小时；大车5元/半小 时；（届时根据政府规定据实调 整） 租赁进程租赁进程 期间期间 时间截点时间截点 计划租赁面积比例计划租赁面积比例 面积面积 预租期 接收前至接收后3 个月 30% 4800平方米 租赁较成熟期 接收后3个月至6个 月 60% 9600平方米 租赁成熟期 接收后6个月至9个 月 90% 14400平方米 尾房租赁期 接收后9个月至13、12 个月 100% 16000平方米 媒体组合推广预算费用媒体组合推广预算费用 媒体类型媒体类型 费用（万元）费用（万元） 公关推广 10 纸媒媒体推广投放 15 网络媒体推广投放 12 平面设计 20 户外广告制作、投放及现场包装 12 合计 69 租赁方案租赁方案 Leasing Plan Leasing Plan 出租的 促进策 略 商场的 管理 出租方 式的管 理 招商 原则 广告 策划 商场的管理商场的管理 统一管理 商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委 托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是 难以经受激烈的零售业市场竞争。 分散经营 是商铺对消费者和经营者间的交易提供场14、所，商 铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费 者和经营者之间搭建桥梁。 管理模式的五个统一 统一物业管理 统一营销管理 统一经营主题 统一招商管理 统一服务管理 即前期通过销售环节捆绑合同或协议，后期通过政府税费 调控等形式，基本实现项目统一招商管理，包括统一业态 控制，统一品牌审核，以及统一租约等管理内容。 即统一项目的业态规划和商品布局。 即为商户提供专业的服务咨询；统一设立总服务台，提供客 户服务提升项目服务水平；代行部分工商行政职能，对商户 经营行为、商品和服务质量进行必要监督，保持良好经营秩 序，并以此提升项目认知度。 即统一策划全年的系列营销策划活动，营造气氛吸引客流， 举办15、大量的有文化内涵并特聚人气的活动，使商场成为传播 文化资讯的平台 即统一进行项目建筑内外空间、环境管理及设备设施的维护 保养，营造舒适的购物休闲环境 分散经营分散经营 为了达到“为了达到“统一管理统一管理, ,分散经营分散经营”的的 管理模式，在商铺销售合同中都应该管理模式，在商铺销售合同中都应该 约定承租户必须服从管理公司的统一约定承租户必须服从管理公司的统一 管理。在法律上确定商铺管理公司的管理。在法律上确定商铺管理公司的 管理地位。管理地位。 组织架构 组织架构设计说明：组织架构设计说明： 商管公司的组织架构主要分为三 大板块： 1、物业服务部分（保安、保洁、设备 管理） 2、商业服务部16、分（包括策划促销和商 户管理） 3、行政财务（租金收取、客户回报支 付等） 其中由商业招商和运营部组成的 商业服务部分 是整个管理公司的核心运营机构。 公司组织结构采取 扁平化的管理体系， 便于市场的快速反应 和 相互配合。商管公 司下面直接设置职能 部门，部门下设专业 组直接管理所有商户。 组织结构图 总经理总经理 保保 洁安 组组 物 管 部 运 营 部 办 公 室 财 务 部 设 备 组 会 计 组 出 纳 组 招 商 组 客 服 组 物业管理内容物业管理内容 养护建筑、维护设备、保证水电气热养护建筑、维护设备、保证水电气热 正常供应、公用面积的保洁、保安防正常供应、公用面积的保洁、保安17、防 盗、车辆管理、绿化养护、意外事故盗、车辆管理、绿化养护、意外事故 处理等。处理等。 出租方式的管理出租方式的管理 一种先规定一个固定的月租金（根据面积）， 然后根据市场情况和货币升、贬值决定几年后 再增加合理的幅度。 一种是按面积定出最低租金，然后根据承租户 销售总额按一定的百分比收取租金。 租金计算可采用两种形式： 出租的促进策略出租的促进策略 进行特色经营,扩大商场的吸引力 提高商业场所的产品档次,扩大消费. 加强广告宣传,提高商厦的知名度 节庆日经常举行活动,促进客流量 根据租赁时间长短,一次性交纳租金的多少来 进性优惠政策 顾客带顾客来进行租赁,可减免一定的物业费 等 招商原则招商18、原则 1、二个重点、二个重点 重点引进在市内有 影响力、有实力的 商业机构加盟合作。 对名家、名企、名 品重点招商 2、四个优先、四个优先 厂家优先：厂家直接合作优先答约； 名优品牌优先：国内外著名品牌优 先引进； 独家经营优先：品牌在本区域独家 经营的优先引进； 特色项目优先：拥有特色经营项目 的商业机构优先引进。 实行“二个重点四个优先”的基本原则 注：租赁面积到500平 米以上优先引进 广告策划广告策划 广告策划是商铺经营 服务管理的一项重要 任务，就是要设法把 顾客吸引进来，把承 租人留住。因此要策 划和组织各项商业推 广宣传活动，如综合 表演、纳凉晚会、模 特表演，摄影展，商 品使用演示等。 协调好社会关系， 与政府及其他组织 机构保持联络，参 与社会公益活动如 捐助失学儿童等， 会给业户带来潜在 的商业机会。 The end,thank you!