1、商场使用、管理、维修公约（一稿）商场使用、管理、维修公约根据中华人民共和国和北京市有关有法律、法规，结合“商场”(以下简称“商场”)的实际情况，为维护商场各产权人、开发企业和物业管理企业的合法权益，明确各自的权利、义务和责任，确保商场的管理能够达到高标准，特制定商场使用管理维修公约(以下简称“公约”)。本公约对开发企业、物业管理企业及产权人包括其使用人、受让人、继承人、承租人或占用人均有约束力。第一章 物业概况物业名称： 商场座落位置： 物业四至： 东：南：西：北：占地面积： 建筑面积： 国有土地使用证： 土地用途： 公共地方： 指其中包括商场各出入口、行人道、通道、电梯大堂、公寓大堂、 外墙2、天面、绿化区(车道)、 公用车辆停泊及起落货区域、电梯、 消防通道、 保安监控室、走廊、梯台、共用卫生间、管理用房、电话机房、变配电房、热力站、燃气热水间、隔油池 、污水池、化粪池、泵房、中水处理房、水箱、中央空调设备机房、风机房、垃圾房、自动洒水系统及消防设备控制室、电梯机房及为该商场的产权人、租户及访客而设立共用之其他地方或范围，但不包括任何产权人个别拥有独立使用权的地方。公共设施：指为该商场的公众利益而在商场所属地块范围内装设的各种器械、设备、装置或种植物，包括卫星电视系统、可视对讲系统、热力系统、燃气系统、给排水系统 、中央空调系统、消防系统、通讯系统、电子监察保安系统、电梯、卫生间3、设备、帷幕墙、照明系统、供电系统、污水处理系统、下水道、沟渠、管道、槽沟、电线、电缆、绿化区之装置及种植物、告示板及其他机械、卫生设备。以上所列之种类设备， 均属公共设施之一部分， 只供个别产权人使用的设施则不包括在内。第二章 各主体基本情况 1开发企业开发企业：注册地址：邮 编： 法人代表： 注册资本：联系电话： 2产权人根据北京市国土资源和商场管理局所颁发的商场所有权证所载之房产所有权人，即为该商场单元的产权人， 包括其日后的继承人或转让人(包括但不限于变卖、赠与及互易等)，如果该单元已被抵押， 则“产权人”应包括抵押人和抵押权人 。 3物业管理企业管理委员会成立前，由开发企业委托的物业管4、理企业对物业进行管理。管理委员会成立后，由管理委员会选聘物业管理企业。对商场物业进行管理的公司应具有北京市物业管理资质合格证书。商场现物业管理企业 有限公司公司名称：地 址：邮政编码：法人代表：注册资金： 资质证书： 联系电话： 第三章 定 义 本公约中除文义有所指示需另作解释外，下列用语所指意义如下： 管理规则：指本公约及商户手册内之一切条款或规则及开发企业或物业管理企业按本公约制定之各项与商场管理有关之规章制度。 管理合同：指开发企业（管理委员会成立后由管理委员会）为管理商场而与物业管理企业签定的物业管理合同，其内容不能与本公约违背。开发企业、管理委员会、物业管理企业、产权人及使用人等均须5、遵守。 绿化区域：指根据政府有关法令所要求或由开发企业所设计规划在该土地上实施绿化的地区，属公共设施之一。 停 车 场：指商场只限停放机动车、非机动车的地方。 外 墙：指商场的所有或部分外墙，为公共地方之一。会 所：商场会所产权属开发企业所有， 供公寓楼单元的所有人享用。 有关会所使用守则、使用资格及收费标准将由物业管理企业另行拟定。 保留地方：指所有在土地之上， 除公共范围及已售出的单元之外， 由开发企业保留所有权而非供各产权人使用的各种地方。业权份额：指各单元产权人的商场于该商场内所占之份额。 交付使用通知书：指商场能交付使用时开发企业给各产权人的通知书。第四章 一般规定5.1. 本公约对6、商场开发企业、全体产权人、使用人及物业管理企业均具有约束力。5.2. 本公约适用于中华人民共和国的法律、法规和有关政策以及北京市法律、法规、政府规章和有关政策。如政府有关部门颁发新的法规与本公约互相抵触时，将以最新颁发的法规为准。5.3. 若本公约内有任何条文于任何法律下成为无效，非法或不能执行时，本公约其余条文之有效性、合法性及执行性并不因此而受损。5.4. 本公约以中文书写，手写文字经各方确认后与印刷文字具有同等法律效力。5.5. 本公约自北京市国土资源和商场管理局核准并经购房人签署后生效。5.6. 管理委员会拥有对公约的解释权，但在管理委员会成立前，由开发企业解释。5.7. 管理委员会成7、立前，不得对已经北京市国土资源和商场管理局核准的公约进行修改。管理委员会成立后，可由管理委员会根据产权人大会决议对公约进行修改，公约修改版本须经北京市国土资源和商场管理局核准。5.8. 本公约送交北京市国土资源和商场管理局市场处一份，北京市居住小区管理办公室一份，朝阳区商场土地管理局居住小区管理办公室一份，开发企业一份，具有同等法律效力。5.9. 商场单元的购买者须按本管理公约规定签署一份承诺书，承诺遵守本管理公约各条款，其日后的受让人、继承人、受赠人均受本管理公约各项条款的约束。而商场的各产权人将共同享有及遵守本管理公约所载的权利及义务。5.10. 本公约所规定之任何发给商场各产权人的通知，8、以送至有关产权人的单元或所知产权人的最后通讯地址为准；如通过邮局挂号信投送的，则以邮局挂号收据为准,所有不以其单元为通讯地址之产权人应将其选择之通讯地址事先通知物业管理企业。5.11. 物业管理企业在商场适当的公共范围设置告示板，以张贴管理规则及其它本管理公约规定的通知及布告，通知或布告在告示板上连续张贴三日后，即构成对所有产权人即使用人的有效通知，开发企业及物业管理企业还可以其它合法方式向各产权人及上述人事发出通知。 第五章 产权人权利义务1 产权人依法对其名下的单元享有占有、使用、收益和处分权。2 每个产权人对其单元有全权之处理权，包括出售、转让、抵押、按揭、出租、批准享用或以其他方式处置9、或变卖，而无须其他产权人或对商场有任何权益的人士同意，但该处理须明确地受本公约限制和保障。若任何产权人出租其单元给任何租客或租户，须就该租客或租户履行及遵守本公约的条款向其他产权人负责。3 出租、转让所拥有的单元时，应书面通知物业管理企业，并保证承租方和受让方遵守本公约及物业管理规定。4 产权人在将其单元出租时，该产权人须对物业管理企业及其他产权人保证其或使用人遵守和履行本公约的规定及一切守则，并对其租客或其使用人的违约行为承担责任。5 在不影响商场建筑结构、机电设备及外貌下，并获得物业管理企业书面同意及符合政府规定的情况下，对其名下单元进行内部装修工程。6 按本公约规定共同使用商场的共用设备10、共用部位、公共设施和公共场所。7 产权人有权要求召开、参加产权人大会，享有选举权和被选举权。8 产权人可根据本公约条款监督物业管理企业及管理人员的工作。惟产权人无权直接处理任何管理人员，任何投诉可向物业管理企业作书面提出，由物业管理企业采取其认为合适的必要的行动。9 各产权人在一切时候须遵守和履行本公约所载之保证、规定及限制，并受其约束。该等保证、规定及限制的保障和约束附带于该土地及商场的每个部分。10 产权人须遵守物业管理法规、政策和本公约规定及物业管理企业订立的商户手册、装修守则及其他规章制度。11 产权人须依照公约的规定，负责依时缴交其名下应分担的管理费、管理费押金及其他费用等。12 11、产权人须依时缴交其名下单元应付的税项、水、电、暖气等及有关公共设施费用。13 执行管理委员会及产权人大会决议。5.12. 产权人须遵守物业管理法规、政策和本公约规定及依据本公约订立的其他规章制度。5.13. 产权人在出租、转让所拥有的单元时，应提前通知物业管理企业，并保证承租方和受让方遵守本公约及物业管理规定。5.14. 各产权人（下称“原产权人”）承诺在将其物业出售、转让、馈赠或变卖的同时，必须取得承受人或受让人签署遵守本公约之承诺书（“承诺书”）（见本公约附件）。原产权人在物业管理企业接到承受人或受让人签署的承诺书前，不论该单元是否已出售、转让、馈赠或变卖，原产权人仍要履行本公约的责任，包12、括支付所有管理费用及其他有关费用直到其承受人或受让人签署本公约的承诺书生效止。 第六章 产权人大会及管理委员会 1 产权人大会开发企业或物业管理企业需于商场经有关主管部门检验合格后并已交付使用及当商场入住率达百分之五十时安排及召开商场之产权人大会，选出主席及管理委员会。 产权人大会履行以下职责：1.选择、罢免管委会委员。2.制定、修改管委会章程和管理公约。3.审议、批准物业管理企业的年度预算。4.决定物业管理的其他重大事项。 2管理委员会管理委员会经由各产权人依据中国有关法规于产权人大会选举产生，并由第一次产权人大会举行时决定人数，任期等。 管理委员会职责包括以下各项：1.选聘或解聘物业管理企13、业，与物业管理企业签定管理合同。2.审议物业管理企业提出的物业管理服务收费标准、年度计划、财务预算。3.收取产权人、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务。4.审议批准物业管理企业制定的物业管理规章制度。5.组织召开产权人大会或管理委员会。6.协助物业管理企业开展各项工作。5.15. 开发企业权利义务5.16. 开发企业对其拥有的单元，享有与其他产权人同等的权利，并履行相应的义务。5.17. 管理委员会成立前，于商场任何使用权并未转让未出售的部分、公共地方、公共设施安装、架设、翻新、保养或拆去烟筒、招牌（包括霓虹光管招牌）、天线、桅杆、照明及其它各种固定设施，唯在事先给予各产权人书面通14、知并获准许后可于合理时间进入商场任何部分，以便进行上述有关工程及按开发企业认为适当的条款准许或批准或授权其他人进行上述工程；唯上述工程不可不合理地妨碍其他产权人使用其所属的单元，而任何安装于天台或商场其他地方之招牌，不可阻碍或干扰升降机之升降，并就进行上述工程时所造成之破坏负责赔偿损失。5.18. 管理委员会成立前，开发企业有权直接或指定物业管理企业对物业进行管理，有权与物业管理企业签署管理合同、订立管理的职责范围、年期及酬金等。5.19. 可授权物业管理企业向商场各产权人收取管理费及管理押金及有关其他管理费用。5.20. 可委派代理人行使本公约给予开发企业之任何权利。5.21. 向政府有关部15、门申请对土地批文作出修改并就此事有全权参与政府磋商、达成协议，签署任何有关文件，惟行使此项权利时不得妨碍其他产权人使用其所属的单元或其现有之权益。5.22. 在受本公约的限制和保障下，开发企业有全权转让、抵押、出租、批准别人占用或以其他任何方式处置商场任何部分（已出售的部分及公共部分、公共设施除外）。5.23. 可就商场管理事宜另行订立细则或规章制度， 但不得抵触本公约。5.24. 在管理委员会成立前审核和批准商场年度管理预算或修订的年度管理预算。第八章 物业管理企业的权利义务 1.一般事项5.25. 北京戴德梁行房地产顾问有限公司，是根据有关法律正式登记注册的企业，并具有北京市物业管理资质合16、格证书。在管委会成立前，物业管理企业受开发企业的委托，全面负责统一管理商场，管委会成立之前各产权人及使用人完全同意由开发企业全权选择物业管理企业。5.26. 开发企业按本管理公约第七章第四条所指定或委托的物业管理企业，享有以下的权利，但同时遵守和履行本公约中其应遵守及履行之责任及义务。 1.3 物业管理企业可视为全部产权人之代理人，而非个别代理。每一个产权人可被视为全权及已不可撤销地任命物业管理企业为执行本公约规定的代理人。 2.物业管理企业的权利及义务2.1在不抵触开发企业权利的情况下，物业管理企业有权对商场进行有效的管理、维护和修缮，并为此负责，其中包括下列事项：5.27. 检查、视察商场17、，必要时包括所有单元的内部。5.28. 管理商场公共地方及公用设施。5.29. 每一位产权人或其使用人须严格按照装修规则，完成其单元的装修工程。如果物业管理企业发现该产权人、使用人聘用的承包商或其个人违反装修规则，物业管理企业有权拒绝让该等人士进入商场。装修期间，物业管理企业有权进入正在装修的单元，以检查并确定有否违反装修规则。所有直接或间接因装修工程引起的诉讼、索偿、要求及费用完全由该产权人负责，与其他产权人及物业管理企业无涉。物业管理企业有权在装修工程开始前，以合理的通知，要求装修的产权人依据装修规则缴交装修押金及其他款项予物业管理企业，并由物业管理企业根据装修规则的条款作有关应用。5.318、0. 根据商场日常运作，建立一套完整的管理工作程序，并在实施中不断完善。5.31. 根据本公约制定商场商户手册、装修规则及其他必要的规章制度，并以有效之形式督促产权人和使用人遵守。5.32. 负责人事管理工作，并指导和监督所招聘之员工完成各项管理工作和保障各项公共设施正常运作。5.33. 根据商场实际情况，负责建立健全财务管理制度和编制商场管理预算，建立物业管理收支帐目，定期向产权人公布，接受开发企业/或管理委员会查询。收取管理费和代收水、电、燃气、供暖费、热水费、电话等市政公用设施使用费及追讨欠款，并可收取欠款滞纳金及手续费。5.34. 处理所有对于商场管理的投诉及各项维修，并协助调解产权人19、或使用人之间因商场管理而引起的纠纷与争执。5.35. 负责商场保安工作，保持商场的正常秩序和尽力使产权人或使用人免遭骚扰。5.36. 对各项管理职责定期（每月及每年）或于管理委员会合理要求时作出检讨和总结，并对改善商场管理或增加服务项目等事宜向开发企业及/或管理委员会递交报告及作出建议。5.37. 清除及拆去任何不符合管理规则规定的建筑物或安装物、摆放之货物及杂物，并向应负责的人征收及追索清除费和因此而发生的有关费用。5.38. 控制该商场所有车辆（包括机动及脚踏车）停放、行人交通、拖离或扣留所有违反管理规则停泊的车辆，并向该车辆之车主收取拖离及扣留费用，并可收取欠款滞纳金及手续费。5.39.20、 在有关商场物业管理事宜法律诉讼中可作为全体产权人的代表。有关之诉讼费用由各产权人分担。5.40. 防止任何人未经物业管理企业书面同意或未按本公约的规定而占用或使用公共地方及公共服务设施。5.41. 采取一切必要措施以遵守政府对于商场的要求。5.42. 代表全体产权人与政府部门、公共事业机构、承包商、专业服务机构及其他任何单元接触、交涉、签定合同或进行诉讼。5.43. 防止任何人对商场或公共设施进行有害的变更或损坏，并对损坏者进行索偿。5.44. 节日期间可装饰商场幕墙包括灯光及其它饰物，并有权组织商场内的文娱活动。5.45. 聘请、撤换及付酬金予律师、建筑商、会计师或其它专业顾问、承建商、工21、人、代理人、清洁工人或其他工作人员。5.46. 采取一切必要措施（包括提出及进行诉讼）制止各产权人违反、不遵守或不履行本公约或商户手册的规定，包括：5.47. 在商场内显著地方公布违约产权人的姓名连同其违约细节。5.48. 透过民事诉讼向每名违约产权人追讨本公约规定该产权人须缴付的任何款项。5.49. 物业管理企业采取合法的其他方法。5.50. 物业管理企业按实际运作需求安排及调整商场中央空调开放时间。5.51. 物业管理企业可按实际情况需要将上述全部或部分管理商场的职权及责任委托予其它公司执行。 2.2 管理商场财务5.52. 负责商场之财务管理及帐务处理；正确地运用商场管理帐户收取管理费及22、支付款项，定期复审结存以确保有足够资金维持必要的开支。5.53. 财务管理包括编制每年之管理商场预算及尽可能使商场之开支及运作控制在此预算范围内。首年度预算由物业管理企业根据本公约制定，财政年度为每年的一月一日至同年之十二月三十一日。第一个财政年度由开发企业发出入伙通知书起至翌年的十二月三十一日止。每年的年度预算须于该年度前两个月提交予开发企业或管理委员会审批，并在批准后实施。财政年度会计报告须于每个财政年度完结日起六个月内由物业管理企业委任政府认可之独立审计师核算。遇年度管理预算不足以应付所有管理开支，物业管理企业应提交修订预算供开发企业或管理委员会审批核准。5.54. 每月定期向各单元产权23、人或使用人收取管理费及其他应付之费用并定期复审征收情况以确保所有产权人、使用人准时履行财务上的责任。对违反规定的产权人或使用人在发出适当警告后，物业管理企业有权代表商场全体产权人对其采取提出法律诉讼等措施。 2.3 帐目审核及保存2.3.1 物业管理企业应聘请中国注册会计师审核商场年度财务收支报表，并张贴在商场告示栏。2.3.2 物业管理企业须妥当地保存管理收支帐目，并于需要时将帐目提供各产权人查阅。2.3.3 物业管理企业于辞退或职务被终止时，须移交所有有关商场之文件、记录、图则、管理帐目予开发企业或管理委员会，开发企业或管理委员会可聘请中国注册会计师审核管理帐目。 2.4 物业管理企业根据24、本公约作出的决定对所有产权人均有法律约束力。 2.5 物业管理企业及其雇员在下列情况下造成的损失无需对用户负责：2.5.1 因任何设施、设备必要之保养及更换而暂时停水、停电或公共设施设备停用；2.5.2 火灾、水灾、地震等不可抗力自然灾害引致中断服务；2.5.3 非物业管理企业责任造成的燃料、材料、供水、电力、空调短缺及其他一切原因造成的损失。2.6 物业管理企业应尽全力按照本公约的规定履行其对商场的管理和维护的职责。第九章 关于商场使用、管理、维修 1.产权人在使用其名下单元及公共地方、设施时，须遵守如下规定：5.55. 不得改变楼宇的结构，不得更改承重墙、横梁、支柱等，或加建、扩建、拆除任25、何建筑物；不得在商场外墙上安装任何雕塑品、遮光帘、遮蓬、花架、天线、旗杆、悬挂旗帜、横幅标语、广告牌、招牌、灯箱或其他任何伸出物，亦不得堵塞任何窗户。5.56. 不得堵塞、切割、损坏、更改、干扰楼宇任何公用部分之水、电、暖气、生活热水或燃气等供应及排水道、暗渠、喉管、电缆、固定装置等设施。5.57. 单元露外之窗户不得改变原有色彩，以维护商场外貌整齐 美观。5.58. 各单元的产权人或使用人，只能将其单元按土地出让合同及政府相关规定用途使用，不得将其名下单元作非法或不道德用途，或在单元内进行任何足以妨碍或侵扰其他产权人的事项。5.59. 任何产权人或使用人禁止将其饲养的宠物及其他动物带入商场内26、。 5.60. 不得在商场公共地区举行葬礼、宗教仪式或其他类似活动，不得将商场作斋堂、殡仪馆或类似用途，不得在单元内储存易燃易爆危险品。5.61. 不得在楼宇内进行任何足以引致商场投购之保险全部或部分失效或引致保险费增加的行为。5.62. 不得妨碍他人合法使用公共地方及公共设施，不得在公共地方晾晒衣物或弃置垃圾杂物。5.63. 未向物业管理企业申报并获书面批准，任何产权人或使用人不得擅自更改迁移或增大用电、用水装置、暖气装置、生活热水装置和分体空调的负荷。5.64. 各产权人不得干预或干扰开发企业及/或物业管理企业或其委托装修承建商或其工程人员在商场范围内进行各项有关建筑工程。5.65. 个别27、产权人无权要求物业管理企业或其下属为该产权人提供与商场管理无关的服务。 5.66. 每独立单元设电表、水表、热水表、燃气表，费用以实际用量计算收取。未经物业管理企业书面同意，产权人不得对上述仪表进行任何改动。否则，一经查获，物业管理企业有权予以严厉处罚。5.67. 消防系统由商场物业管理企业集中管理，未经物业管理企业事先书面同意，产权人不得移动、搬迁、关闭、更换、取消、拆除任何消防器材和设施，不许破坏消防设施或人为造成消防报警系统错误报警或损坏。否则，将按有关的公安消防条例及法规进行处理，而系统若须恢复原状，所有维修费用、造成损失、政府处罚等均由该产权人承担。5.68. 为检查、维修及保养商场28、，包括公共地方、公共设施，或为履行物业管理企业对商场的管理责任，开发企业及/或物业管理企业及其委任的工程承建商、代理人及其他经许可的人有权携带一切必须的设备、机器及材料进入商场任何部分。如有必要，可进入商场的任何单元，但除紧急情形外，应事先通知有关的产权人或其在使用人获准后进入。但开发企业在使用此项权利时，不得妨碍其他产权人使用所属的单元。5.69. 除紧急情况外，开发企业及/或物业管理企业在发出合理通告后，有权暂时终止任何设施运行以进行维修。5.70. 在保修期间，开发企业应按照北京市建筑工程质量保修实施办法及时处理有关保修事宜，或委托物业管理企业进行处理。 2.物业管理企业将负责管理商场公29、共地方及公用设施：5.71. 物业管理企业应妥善管理及维修商场公共范围、设施及提供各项服务，使商场保持清洁、安全及正常运行。5.72. 对商场公共部分和公共设施进行维护和修缮，使之保持良好的状态，如维修主要结构、幕墙、窗框、门及玻璃、设备、器材的更换、修理、涂漆。5.73. 每年或在有合理需要时，替商场之公共地方及外墙涂漆、清洁、铺砌或视情况而施行其他适当之工程。5.74. 更换在公共地方的破损玻璃。5.75. 保持公共地方的照明系统运作良好。5.76. 保持商场中密闭的公共地方之通风系统运作良好及作适当维修。 5.77. 保持商场的公共地方环境清洁、卫生及美观。5.78. 阻止任何废物被弃置30、于商场之公共地方，负责清理商场公共地方之垃圾及安排适当的间隔时间收集垃圾。5.79. 采取适当措施防止商场任何公共地方受阻塞。5.80. 确保所有公用污水渠、排水渠、管道及水管无淤塞情况。5.81. 保持商场的所有公用设备、机械和器材包括商场消防系统、 热力系统、保安系统、空调系统、电话系统、电梯系统、电气系统、燃气系统、照明系统、给排水系统等性能良好和运作正常。当有需要的情况下，经开发企业批准后，物业管理企业可与第三者订立合同维修上述设备、机械或器材（惟在商场管理预算中已批准者及在紧急情况下除外）。凡在开发企业开发红线以内或与其他单位共用之公共设施、设备的维修、使用、管理而发生的一切费用，由31、开发企业委托的物业管理企业与其共用单位签署相应协议并支付相关费用。5.82. 在可能的情况下阻止商场任何垃圾或其他物体弃置、排出、侵蚀或抛出于街道、暗渠、污水渠、排水渠或水沟，并把已弃置、排出、侵蚀或抛出之垃圾或物体移走。确保物业管理企业所进行之维修或其他工程不会对毗邻的排水渠、引水渠、水道、行人路、污水渠、水沟、水管、电缆、公共设施或其他工程造成损坏。如有损害，应及时补救，令有关人士或政府部门满意。5.83. 安排商场保安、管理员及搬运工人的日常工作程序。根据商场管理公约或商户手册之条款，管理、保养、维修及监督使用以下的设施：5.84. 装卸货区；5.85. 垃圾收集站及垃圾车停放处；5.832、6. 花园、花槽、水池及其他文娱设施；5.87. 车辆出入口、车道、车库、公共阶梯、行人路、街灯、栏杆、围墙及公共空地。5.88. 物业管理企业可用产权人或商场物业管理企业名义投保。投保项目可包括火灾、其他意外及天灾等与管理商场有关的保险。5.89. 安排绿化区之绿化工作。第十章 物业管理费5.90. 管理土地及商场公共地方及商场公共设施之管理费用，由商场全体产权人按业权份额比例分担。5.91. 各产权人须于每月的首五日内缴交其单元每月应付之管理费用，首期管理费从开发企业向产权人发出交付单元通知书第十五日起计算。5.92. 根据已获开发企业或管理委员会批准之年度预算，物业管理企业可从商场管理帐33、户中支付有关管理商场之一切支出费用。管理费标准为人民币_/建筑平方米/月，包括以下各项：3.1保养及维修商场外墙、绿化区、电梯、 中央空调系统、消防系统、可视对讲系统、热力系统保安系统、电气系统、照明系统、燃气系统、给排水系统及其他机械、设备、机器、装置和设施等的费用；3.2物业管理企业酬金 ；3.3物业管理企业所认为需要购买之公共地方(包括公共服务设施)各种责任保险 ；3.4聘用管理人员的开支，包括薪金、假期、津贴、 住宿、制服及装备等；3.5购买及租赁所有商场管理必须的机械及器材之支出；3.6商场公共地方适当照明费用；3.7聘请法律、会计、工程、机械等专业人士的费用；3.8商场公共的水、电34、燃气费、暖气费及其他费用；3.9垃圾清理费； 3.10清洁商场公共地方及帐幕墙或落地玻璃窗之费用； 3.11指定时间内提供中央空调之支出； 3.12介入期间装饰商场之费用； 3.13节日期间装饰商场之费用； 3.14行政办公支出； 3.15物业管理企业为管理、维修商场需租用其它物业时，该其它物业的租金； 3.16管理及维修商场需外聘承包商时，该外聘承包商的收费；3.17按有关法规规定管理费收所应缴付之税项。 3.18其他为管理商场的支出（包括商场完成前，筹备管理前期之 一切开支）等。4.空置单元管理费4.1不论单元是否空置、被占用或出租等，该单元产权人或使用人须负责缴交管理费及其他应付之费用35、。4.2开发企业未出售的空置单元每月管理费可享受减半的优惠，或选择补贴管理帐户开支不足之数以代替减半的优惠，此项优惠从发出交付通知书日起生效二年。5.非经常性的费用由维修基金中支付，不足之数由各单元的产权人按管理份额比例分担。 6.管理费押金6.1各产权人须于签定本公约承诺书时缴交相等于三个月管理费用之金额作为管理费押金。6.2产权人在出售、转让、馈赠或遗赠其单元时已缴交的管理费用押金不予退还，但可在出售、转让、馈赠其名下单元时将押金转至受让人或承受人名下，而且必须到管理处办理有关手续。6.3在土地的使用权年期届满而不续期时，该管理费押金及其它商场的管理盈余或亏损由当时所有产权人按其单元分占管36、理份额的比例分摊。 7.其他费用 各产权人应在收到物业管理企业的书面付款通知后五日内缴清其名下单元须支付的税项、水、电、燃气、电话、热水费、供暖费等有关费用。 8.维修基金8.1商品住房在销售时，购房者与开发企业应当签定有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款23的比例向开发企业缴交维修基金。开发企业代为收取的维修基金属全体产权人共同所有。8.2维修基金应当在银行专户存储，专款专用。为了保证维修基金的安全，维修基金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。8.3维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息。维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。8.4在产权37、人办理商场权属证书时，商品住房销售单位应当将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管。8.5产权人委员会成立后，经产权人委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管。物业管理企业代管的维修基金，应当定期接受产权人委员会的检查与监督。8.6产权人委员会成立前，维修基金的使用由开发企业或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨。产权人委员会成立后，维修基金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经产权人委员会审定后实施。维修基金不敷使用时，经当地房地产行政主管部门或产权人委员会研究决定，按产权人占有的住宅建筑面积比例向产权人续筹。具体办法由市、县38、人民政府制定。8.8物业管理企业发生变换时，代管的维修基金帐目经产权人委员会审核无误后，应当办理帐户转移手续。帐户转移手续应当自双方签字盖章之日起十日内送当地房地产行政主管部门和产权人委员会备案。8.9产权人转让商场所有权时，结余维修基金不予退还，随商场所有权同时过户。8.10因商场所有权同时过户，结余维修基金不予退不，随商场所有权同时过户。 9.物业管理企业酬金 9.1因物业管理企业履行本公约的职责而由商场全体产权人付给物业管理企业的报酬，该酬金比例不超过商场管理费收入的12%。9.2物业管理企业无须从管理酬金中支付因任何工作为该商场管理、运作、会计、审计等的一切直接或间接开支费用。5.9339、. 商场全部或部分受损不能正常使用时的安排商场任何部分如因火灾、台风、地震或其他原因而受损至无法按该土地出让合同订明的用途使用，而重新修复受损部分在建筑上或法律上均可行时，在保险金不敷使用的情况下，物业管理企业可采取一切必要的行动，包括以受损部分的产权人（以下简称受影响产权人）的费用修复该受损部分。所有受影响产权人应在物业管理企业书面通知后的十五天内将应付的修复款项交付物业管理企业。1.商场任何部分如因前条所述原因而受损至无法按土地出让合同订明的用途使用，而重新修复受损部分又因建筑上或法律上之原因而成为不可能时，物业管理企业应在受损发生之日起三个月内召集一次受影响产权人会议，就受损部分共同讨论40、应变措 施。为此目的，物业管理企业可以在会议通知中提出处理建议。2.如果在上述规定的受影响产权人会议上通过应变措施议案时，物业管理企业应准备一份旨在使该措施付诸实行的正式计划，并在第一次会议后一个月内召开受影响产权人第二次会议时对该计划进行讨论。3.如果在受影响产权人第二次会议中上述之计划获得通过（无论有否修改），物业管理企业应通知所有受影响产权人。如在受影响产权人中有超过百分之五十的业权份额向物业管理企业书面表示赞同该计划，则所有受影响产权人均有责任参加该计划并在所有方面给予合作。 4.如果自受损发生之日起一年内受影响产权人之过半数未能对计划作出书面同意，物业管理企业有权请求受影响产权人及其41、抵押权人（如有）通过公开拍卖等方式转让所有商场受损的单元，拍卖所得在先扣除应付之管理费及其他款项后，将按照个别产权人持有的业权份额归还该受影响产权人或其抵押权人（如有）。5.94. 违约责任 1.管理费及其他费用的追收及欠款滞纳金若任何产权人在规定日期之前仍未缴交当月的管理费或其他费用，该产权人应向物业管理企业另外缴付迟交或欠交款项的滞纳金（按每日0.3%自应付之日起至实际支付日计算）以及物业管理企业为追讨欠款而额外发生的业务、法律费用。若逾期十四天未付，则物业管理企业有权采取下列措施并收取附加费用：1.1迟交或欠交款项的滞纳金， 按每日0.3%自应付之日起至实际支付日计算。1.2物业管理企业42、有权对欠款产权人于商场告示栏张贴欠款产权人单元及详情，有权对欠款产权人提出诉讼，并可参照中华人民共和国合同法第182条、184条的规定采取减少损失的措施，直至该欠款产权人清偿全部欠款、滞纳金及手续费为止，而为追讨所支出的费用概由该产权人或使用人负责。1.3“产权人欠交管理费及/或其他费用超过二个月时，开发企业或管理委员会有权或授权物业管理企业向法院或仲裁委就追索欠费事宜提起诉讼或仲裁。在判决书或裁决书生效后，如产权人仍不履行该判决或裁定，物业管理企业有权向法院申请强制执行。法院可要求产权人直接履行判决或裁定，也可视情况裁定查封产权人房产或拍卖、变卖该房产以偿债。”1.4各单元的产权人须承担其单43、元使用人所拖欠的各项按本管理公约项下应缴的费用，包括管理费、维修基金、管理费押金及单元内的水、电、燃气费等。2.商场任何单元产权人直接或间接允许其单元的使用人对于本公约任何条款的不遵守、违反或不履行的行为均被视为该单元的产权人的不遵守、违反或不履行本公约的行为，该单元的产权人对上述人士的行为及疏忽所导致的任何人身、物件或财产的损失负全责。3.各产权人须负责及时通知其他产权人或物业管理企业有关单元内的损坏，并应防范单元受天灾所损害。各产权人亦应负责单元内之维修，如有关产权人没有及时妥善处理其单元之维修工作而引起其他产权人的损失、骚扰及/或其所拥有单元的破坏，物业管理企业有权在紧急情况下进入有关单44、元进行应急处理安排而该产权人须负担一切引起之费用。4.违反本公约规定的产权人需就所引致之损失向其他产权人或物业管理企业负责及支付有关费用等。5.如有商场产权人或使用人违反商场管理公约，物业管理企业应尽量使用可行的方法制止此等违约行为，并向违约者追讨赔偿及费用。5.95. 纠纷解决方式所有受本公约约束的产权人或使用人倘因本公约条款发生争议， 应首先用协商办法解决， 如协商不成， 可在商场所在地有管辖权之法院提出诉讼。承 诺 书致：房地产开发有限公司 （物业管理公司名称） 本人/我等/本公司为“商场”（以下简称“该商场”） 层 室（ 号停车位）（以下简称“该单元”）的购买方，为维护该商场各单元所有45、权人权益及维护该商场的管理，本人/我等/本公司同意及声明如下：一、 确认已详细阅读房地产开发有限公司（以下简称“开发企业”）制定的“商场使用、管理、维修公约”（以下简称“管理公约”）其含义包括在签署承诺书后，经北京市国土资源和商场管理局居住小区管理办公室批准修改、增加、取代和补充的管理公约条款及有关文件）。二、 完全明白并同意履行和遵守及督促任何其他有关人士履行和遵守管理公约及管理公约内列明该单元所有权人的所有责任及义务（包括根据管理公约的条款支付管理费、管理费押金、维修基金、单元装修押金及其他有关费用）。三、 如本人/我等/本公司将该单元出售、转让、馈赠或变卖，本人/我等/本公司同意在将该单46、元出售、转让、馈赠或产权转让的同时必须取得其承购人或其承受人签署承诺书，并在一个月内将已公证及有效的承诺书（“新承诺书”）送交物业管理企业（定义见管理公约）。在物业管理企业（定义见管理公约）收到有效的新承诺书前，本承诺仍然继续有效，不论该单元是否已被出售、转让、馈赠或变卖给其承购人或其承受人，但物业管理企业（定义见管理公约）在收到已公证及有效的新承诺书后，本承诺书在新承诺书生效日终止。 四、本承诺书在本人/我等/本公司签署的当日生效。 五、如本承诺书的承诺人多于一方，则每一方现同意每一方在本承诺书中的责任和义务由每一方与其他方共同地和个别地承担。 *六、本承诺书完全取代本人/我等/本公司，就购买该单元在二零零_ 年 月 日签署的承诺书。七、本承诺书的订立、解释及争议的解决均适用中华人民共和国法律，受中华人民共和国法律保障。 * 如果承诺人以前未曾签署过承诺书，则该条款删除。 承诺人（签署/盖章）： 见证人（签署/盖章）：