1、目录前言第一部分市场可行性研究.3一.房地场市场总体分析.3（一）经济条件、社会因素分析.6（二）交通及基础设施状况分析.11二.供应市场细分状况市场调查与分析.13三.项目市场可行性的基本结论.29四.产品、价格定位.31第二部分规划及建设实施可行性研究.34一.项目设计方案.34（一）规划设计理念和主要思路.34（二）道路交通系统设计.37（三）景观绿化系统设计.38（四）技术经济指标.39（一）建设工程主要内容.40（二）项目开发实施步骤.41第三部分财务可行性分析.43一总投资费用测算（参见表二 ）.43二资金使用.44三营业收入测算. 44四经济效益分析. 45五. 敏感性分析.452、前言一、可行性研究项目基本情况概述北京市北京站西街三角地南区危改项目（以下简称本项目）位于北京站西街三角地，北至三源胡同，南至站西街路中线及丁香小学北侧延长线，东至镇江胡同，西至崇文门内大街。 （具体见附件：北京站西街危改图）,项目总占地面积约12.39公顷。规划建设成为集商业、娱乐、金融业、写字楼和公寓的大型建筑综合体项目。该项目已被北京市政府列为2003年要为人民办的60件实事的重点危改项目，并得到了北京市东城区政府、北京市政府有关部门的高度重视和关注。第一部分市场可行性研究一、房地产市场总体分析1、北京市房地产市场发展背景北京的房地产市场从97年至今，已连续5年保持较高的速度增长，这得以3、于中国已连续十几年的经济快速发展，同时首都北京作为中国的政治、经济和文化中心自然成为房地产投资商关 注 的 焦 点 地 区 ， 特 别 是 加 入 WTO和 北 京 审 奥 成 功 ， 在 2002年-2003年 已 集 中 吸 引 了 大 量 的 国 外 和 国 内 其 他 地 区 的 投 资 来 到北京，促使北京的房地产市场进入一个空前繁荣的时期。北京需求市场通过近五年的结构调整，内需市场已基本打开，个人购房成为需求市场的主流；外地投资北京的购房人群逐年快速增长；北京市二级市场的完全放开也直接刺激一级市场的发展；银行对个人购房按揭逐渐规范并已形成相当的规模，外国金融机构抢滩北京市场，刺激北京的信贷资金的流动，从而间接刺激房地产市场的发展速度。2002年至2008年， 北京市用于奥运会相关的投资总规模将达2800亿元，其中，直接用于奥运场馆和相关设施的新增固定资产投资约1349亿元。20