1、物业管理费用测算物业管理费用测算 物业管理费测算物业管理费测算 及物业增收途径及物业增收途径 本次培训内容本次培训内容 物业管理费用的测算与物业资金管理物业管理费用的测算与物业资金管理 物业管理企业增收途径与办法物业管理企业增收途径与办法 一、物业管理费的收费依据一、物业管理费的收费依据 1.合同的约定合同的约定 物业公司提供的管理服务需要付出成本和劳务物业公司提供的管理服务需要付出成本和劳务 作为经营公司应赚取的合理的利润（作为经营公司应赚取的合理的利润（8%8%） 2.法律的规定法律的规定 中华人民共和国价格法中华人民共和国价格法 建设部关于建设部关于物业服务收费管理办法物业服务收费管理办2、法 二、物业管理服务费的价格形式二、物业管理服务费的价格形式 政府指导价政府指导价 在合同中约定在合同中约定 普通住宅普通住宅 基础价基础价 上下浮动上下浮动20% 市场调节价市场调节价 在合同中约定在合同中约定 高档物业高档物业 与业主协商确定与业主协商确定 适合适合 市场发育成熟市场发育成熟 适合适合 适合适合 三、物业服务的定价形式三、物业服务的定价形式 项目项目 方式方式 支付方式支付方式 包括内容包括内容 盈亏负担盈亏负担 适合业态适合业态 包干制包干制 业主支付固定业主支付固定 物业费物业费 1 1、物业服务成本、物业服务成本 2 2、法定税费、法定税费 3 3、物业企业的利润、物3、业企业的利润 物业企业自负物业企业自负 盈亏盈亏 普通住宅小区普通住宅小区 酬金制酬金制 业主支付动态业主支付动态 物业服务资金物业服务资金 1 1、物业服务支出、物业服务支出 2 2、物业企业的酬金、物业企业的酬金 （按约定比例提取）（按约定比例提取） 结余或者不足结余或者不足 均由业主享有均由业主享有 或者承担或者承担 高档物业，如高档物业，如 涉外公寓或别涉外公寓或别 墅等墅等 四、物业服务费的构成四、物业服务费的构成 五、物业服务费的测算原则五、物业服务费的测算原则 1.1. 严格进行成本控制的原则严格进行成本控制的原则 物业管理企业应通过精确预算、专款专用、杜绝 浪费，力争使业主所花4、费的每一分钱都能物有所值。 2.2. 业主业主、使用人认可的原则使用人认可的原则 进行成本控制不能以降低服务质量和业主进行成本控制不能以降低服务质量和业主、使用人使用人 的满意度作为代价的满意度作为代价，要能取得绝大多数业主和使用要能取得绝大多数业主和使用 人的认可人的认可。 五、物业服务费的测算原则五、物业服务费的测算原则 3.3. 区别对待的原则区别对待的原则 区别不同物业的性质区别不同物业的性质、配套和业主使用人的需求配套和业主使用人的需求， 不能一概而论不能一概而论、简单套比简单套比。 4.4. 合理合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则公开以及费用与服务水平相适应的原则 遵从市场经5、济条件下一般商品的定价原则遵从市场经济条件下一般商品的定价原则，防止单防止单 方提价压价方提价压价、价格欺诈和进行不正当的价格竞争价格欺诈和进行不正当的价格竞争。 六、物业服务费的测算六、物业服务费的测算（居住性物业） V V = = VVi i （i i = =1 1，2 2，3 3，1212） 注：V：公共性服务收费标准（元月 m2 ） Vi：各分项费用收费标准（元月 m2 ）； i：分项项数; :表示对各分项费用算数求和 1.1.管理管理、服务人员的工资服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利社会保险和按规定提取的福利 费费V V1 1 V V1 1 = = FFi iS S （i i6、 = = 1 1，2 2，3 3，4 4）（元月元月 m m2 2 ） 注：Fl：基本工资（元月） F2：按规定提取的福利费（元/月） F3：加班费（元月） F4：服装费（元/月） S：表示可分摊费用的建筑面积之和（m2） 六、物业服务费的测算六、物业服务费的测算（居住性物业） 2.2.物业共用部位物业共用部位、共用设施设备的日常运行共用设施设备的日常运行、维护费用维护费用V V2 2 V V2 2=Fi=FiS S （i=i=1 1，2 2，3 3，4 4，5 5）（元月元月 m m2 2 ） 成本法：成本法： 注：注：F Fl l：公共照明系统运行费：公共照明系统运行费 F F2 2：电梯7、运行费：电梯运行费 F F3 3：给排水系统运行费：给排水系统运行费 F F4 4：通风系统运行费：通风系统运行费 F F5 5：智能化系统运行费：智能化系统运行费 F F7 7： ：土建维修费 土建维修费 F F6 6：配供电系统设备维修费：配供电系统设备维修费 六、物业服务费的测算六、物业服务费的测算（居住性物业） 六、物业服务费的测算六、物业服务费的测算（居住性物业） F F1 1-公共照明系统运行费：公共照明系统运行费： 电费：电费：（ W W1 1T T1 1+W+W2 2T T2 2+W+Wn nT Tn n）3030P P电 电 Wn：照明电器总功率（千瓦）,含公共照明、事故照明8、疏散楼 梯照明、草坪灯、路灯、景观灯、车场车场/ /库库等； Tn：每日开启时间（小时）； 30：每月测算的天数； P电：电费单价（元度 ）； 维修费：这是一个估算的经验值维修费：这是一个估算的经验值，一般按照当地零配件一般按照当地零配件 进货的价格来测算进货的价格来测算。 F F2 2-电梯运行费：电梯运行费： 电费电费= =N NW W2424a a3030 P P电 电（ （元月元月）， N:电梯台数； W:电梯功率； a:为电梯运行系数， 维保费维保费（元元/ /月月） 零配件费零配件费（元元/ /月月） 年检费年检费（元年元年）。 六、物业服务费的测算六、物业服务费的测算（居住性物9、业） F F3 3给排水系统运行费：给排水系统运行费： 生活给水泵生活给水泵 电费 = W24a30 P电（元月） 维保费（元年）：设备年维修及备件费，水箱清洁费。 消防泵消防泵 电费（略）， 维保费：消防联动年检费、干粉灭火器更换、消防泵年维修及备件费 潜污泵潜污泵（包括集水井排水泵、污水处理排水泵） 电费 = W24a30 P电（元月） 维保费（元月）：年维修及备件费 六、物业服务费的测算六、物业服务费的测算（居住性物业） F F4 4通风系统运行费通风系统运行费 电费同上 维修费：年维修及备件费 F F5 5智能化系统运行费智能化系统运行费 电费 = W2430 P电（元月） 维保费：估10、算值 六、物业服务费的测算六、物业服务费的测算（居住性物业） 六、物业服务费的测算六、物业服务费的测算（居住性物业） F F6 6配供电系统设备维修费配供电系统设备维修费 包括：变配电测试、避雷测试、配电箱日常维保费（元/年）。 F F7 7土建维修费土建维修费（元月元月） 六、物业服务费的测算六、物业服务费的测算（居住性物业） 简单测算法：简单测算法： V V2 2 = -40%总建筑面积 建筑成本建筑成本m215% 25年年12月月/年年 3.3. 物业管理区域清洁卫生费用物业管理区域清洁卫生费用V V3 3 V V3 3=F=Fi iS/S/1212（i=li=l，2 2，3 3，4 411、，5 5，6 6 ）（元月元月 m m2 2 ） 注：Fl：清洁工具购置费，如：垃圾桶、拖把等（元年） F2：服装费，劳保用品费（元/年） F3：卫生防疫消杀费（元/年） F4：化粪池清理费（元年） F5：垃圾清运费（元年） F6：清洁环卫所需其它费用（元/年） F7：清洁用水费（元/年） 六、物业服务费的测算六、物业服务费的测算（居住性物业） 4.4. 物业管理区域绿化养护费用物业管理区域绿化养护费用V V4 4 V V4 4=F=Fi iS/S/1212（i=li=l，2 2，3 3，4 4，5 5）（元月元月 m m2 2 ） 注：F1：绿化工具费（元年） F2：劳保用品费（元年） F312、：化肥、农药、除草剂等材料费（元年） F4：绿化用水费（元年） F5：杂草清运费（元/年） F6：园林景观再造费（元年） F7：补苗及环境内摆设花卉等费用（元/年） 六、物业服务费的测算六、物业服务费的测算（居住性物业） 5.5.物业管理公共区域秩序维护费用物业管理公共区域秩序维护费用V V5 5 V V5 5 = = FFi i/S/S/1212（i=li=l，2 2，3 3，4 4，5 5）（元月元月 m m2 2 ） 注：F1：日常公共秩序维护器材装备费（元/年）， F2：公共秩序维护设备维修费（元年） F3：公共秩序维护人员人身保险费（元/年） F4：公共秩序维护联建费（元/年） F513、：110报警联网、对讲机占频费等 F6：公共秩序维护用房及公共秩序维护人员住房租金（元年）。 六、物业服务费的测算六、物业服务费的测算（居住性物业） 6.6. 办公费用办公费用V V6 6 V V6 6=F=Fi iS S（i=i=1 1，2 2，3 3，4 4）（元月元月 m m2 2 ） 其中：F1：交通、通讯费用（元月） F2：文具、办公用品等低值易耗品费（元月） F3：车辆使用费、差旅费（元/月） F4：节日装饰费（元/月） F5：公共关系费及社区文化费（元月） F6：办公水电暖费（元月） F7：书报费（元月） 六、物业服务费的测算六、物业服务费的测算（居住性物业） 7.7.物业管理企14、业固定资产折旧费物业管理企业固定资产折旧费V V7 7 V V7 7=F=Fi iS/S/折旧年限折旧年限* *1212（i=i=1 1，2 2，3 3，4 4）（元月元月 m m2 2 ） 注：F1交通工具（汽车、摩托车、自行车等） F2通讯设备（电话、手机、对讲机、传真机等） F3办公设备（桌椅、沙发、电脑、复印机、空调、数码相机、投影 仪等） F4工程维修设备（管道疏通机、电焊机、升降机等） 这里的固定资产应主要是直接用于该项目服务的固定资产 六、物业服务费的测算六、物业服务费的测算（居住性物业） 8.8. 物业共用部位物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用共用设施设备及公众责任保15、险费用V V8 8 V V8 8 =（ 投保金额 保险费率 ）保险受惠物业的总面积 建议：投保财产一切险及公众责任险 9.9.经业主同意的其它费用经业主同意的其它费用V V9 9 该项是指业主大会同意的全体业主均能受惠的必要的服务费用。 10.10. 不可预见费用不可预见费用V V10 10 不可预见费用（一般按上述费用总和的5计）。不可预见费应单 独设账，严格控制其支出。 六、物业服务费的测算六、物业服务费的测算（居住性物业） 11.11. 利润或管理酬金利润或管理酬金V V11 11 物业管理协议不同，管理酬金的确定方式不同： （1 1）按照租金收入确定按照租金收入确定 管理酬金管理酬金=16、 =业主租金收入业主租金收入 酬金比率酬金比率 （2 2）按物业价值的约定使用年限计算按物业价值的约定使用年限计算，当物业是业主自己使用的情当物业是业主自己使用的情 况下可以采用该方法况下可以采用该方法 管理酬金管理酬金= =（物业价值物业约定使用年限物业价值物业约定使用年限） 酬金比率酬金比率 六、物业服务费的测算六、物业服务费的测算（居住性物业） （3 3）按定额利润按定额利润/ /酬金或行业利润率酬金率确定酬金或行业利润率酬金率确定 利润酬金确定方式是以上述110项的支出之和为基数乘以行 业利润率/酬金率付给管理企业，即 管理利润管理利润/ /酬金酬金= =服务费服务费行业利润率行业利润17、率/ /酬金率酬金率 物业管理行业利润率/酬金率一般在815，具体的比率 可由双方根据物业服务的标准等因素协商确定。 六、物业服务费的测算六、物业服务费的测算（居住性物业） 12.12. 法定税费法定税费V V12 12 按现行税法，物业管理企业属服务业，上缴的税金含： （1 1）须按营业额缴纳营业税须按营业额缴纳营业税，税率为税率为5 5。 （2 2）城市建设维护税城市建设维护税，按营业税的按营业税的7 7计征计征。 （3 3）教育费附加教育费附加，按营业税税额的按营业税税额的3 3计征计征。合计总营业合计总营业 额的额的5 5. .5 5。 依照最新的依照最新的物业服务收费管理办法物业服务18、收费管理办法，实行酬金制计费方式的实行酬金制计费方式的 物业服务费用不含税金物业服务费用不含税金。 六、物业服务费的测算六、物业服务费的测算（居住性物业） 1. 物业租金酬金比率 2. 按照上述居住性物业服务费的测算方法来测算 3. 与租户切身利益直接相关的公共秩序维护、保洁、设备 维修、空调、通讯、特别装饰、停车等项服务费用，可 以直接向租户收取，也可以含在租金里，再从中扣除。 六、物业服务费的测算六、物业服务费的测算（收益性物业）（收益性物业） : :包括医疗、工伤、养老、失业、生育、住包括医疗、工伤、养老、失业、生育、住 房公积金、大病基金等房公积金、大病基金等 国家规定的缴费比例国家规19、定的缴费比例 : :按工资总额的按工资总额的2%2%计算计算 : :按工资总额的按工资总额的1.5%1.5%计算计算 社会保险社会保险 工会经费工会经费 教育经费教育经费 单位单位 个人个人 基本养老基本养老 20%20% 8%8% 基本医疗基本医疗 9+1%9+1% 2%2% 工伤工伤 0.50.5- -2%2% 0%0% 失业失业 2%2% 1%1% 生育生育 0.8%0.8% 0%0% 公共卫生间的清洁费用：公共卫生间的清洁费用： 1、水费、水费 2、洗手液、洗手液 3、护手霜、护手霜 4、大盘纸、大盘纸 （毛巾）（毛巾） 5、卫生纸、卫生纸 6、清洁剂、清洁剂 7、除味剂、除味剂 等等20、 七、物业管理企业的增收途径七、物业管理企业的增收途径 1.增收的办法增收的办法: 自行经营自行经营 借助社会力量借助社会力量 2.开展增收项目的依据：开展增收项目的依据： 业主业主/ /使用人不断增长的个性化需求使用人不断增长的个性化需求 物业已具备的硬件条件物业已具备的硬件条件 七、物业管理企业的增收途径七、物业管理企业的增收途径 3. 增收的途径增收的途径 入住及二装阶段的需求入住及二装阶段的需求 装修需求装修需求 装修材料需求：沙、水泥、小五金及电线、开关、地砖、墙砖、涂料装修材料需求：沙、水泥、小五金及电线、开关、地砖、墙砖、涂料等 装饰及功能需求：家电、家俱、花卉装饰及功能需求：家21、电、家俱、花卉 装修协助：装修协助：介绍装修公司、装修监理、空气监测介绍装修公司、装修监理、空气监测 入住需求：入住需求：保洁开荒、搬家公司、煤气设备租赁保洁开荒、搬家公司、煤气设备租赁/递送递送 居住需求居住需求 生活需求：生活需求：衣、食、住、行 商务需求：商务需求：复印、打字/表格、传真、售卡、文具代 售、 快速打印 金融投资：金融投资：资产管理、代理租售、旧物交换 安全需求：安全需求：代办保险（家财、车辆保险、车位险） 七、物业管理企业的增收途径七、物业管理企业的增收途径 七、物业管理企业的增收途径七、物业管理企业的增收途径 个性化需求：个性化需求： 老年：老年：健康养生/书画/演唱讲22、座、陪聊、定期物品采 购、代交费、 中年：中年：学生课堂、活动营、代请看护/家教 青年：青年：婴幼儿教育、定期家居打理、DIY 女士：女士：形象设计、美容/美发讲座 精神需求：精神需求：休闲、健身、娱乐、代递送礼品 代收代缴：代收代缴：有线电视/卫星电视费、电话费、宽带网费 公共区域广告发布：公共区域广告发布：电梯轿厢、宣传栏、户外广告 七、物业管理企业的增收途径七、物业管理企业的增收途径 七、物业管理企业的增收途径七、物业管理企业的增收途径 其他收入其他收入 车场车场/ /库：库：车位费、充气服务、电瓶充电 公建租赁费：公建租赁费：餐饮店、面包房、美容/美发、齿科、邮 递、储蓄、购物、医疗卫23、生、会所 八、物业资金管理八、物业资金管理 1.物业资金来源物业资金来源 物业管理费：业主物业管理费：业主/ /使用人支付使用人支付 维修资金：业主支付维修资金：业主支付 多种经营收入：客户支付多种经营收入：客户支付 租金：使用人支付租金：使用人支付 代办手续费：供应商支付代办手续费：供应商支付 佣金：投资客户支付佣金：投资客户支付 劳务费：人工费，客户支付劳务费：人工费，客户支付 八、物业资金管理八、物业资金管理 2.物业支出费用物业支出费用 人员工资及福利人员工资及福利 公共运行费：水、电费公共运行费：水、电费 行政行政/办公办公 购置费：固定资产、低值易耗（公共服务购置费：固定资产、低值24、易耗（公共服务/有偿服务）有偿服务） 行业主管部门要求支付的费用：环卫、绿化、特殊设备管理、行业主管部门要求支付的费用：环卫、绿化、特殊设备管理、 治安、卫生、无线通讯管理治安、卫生、无线通讯管理 行政主管部门：物价、工商、税务、会计审计、律师等行政主管部门：物价、工商、税务、会计审计、律师等 八、物业资金管理八、物业资金管理 3. 收收/支方式支方式 票据：发票、支票票据：发票、支票 现金现金 八、物业资金管理八、物业资金管理 4. 资金管理方式资金管理方式 现金管理原则现金管理原则 设置“现金日记账”，做到日清月结，账款相符、严禁“白设置“现金日记账”，做到日清月结，账款相符、严禁“白 条25、”抵充库存现金；条”抵充库存现金； 根据业务需要正确核定库存现金额，一经核定，严格控制。根据业务需要正确核定库存现金额，一经核定，严格控制。 超过部分必须当天解缴银行；超过部分必须当天解缴银行； 鼓励采取转账结算方式，减少现金使用。鼓励采取转账结算方式，减少现金使用。 八、物业资金管理八、物业资金管理 加强现金收入的内部控制加强现金收入的内部控制 收款人与收入凭证制作人不得为同一人，收款人只负责收款收款人与收入凭证制作人不得为同一人，收款人只负责收款 业务，不负责其他业务；业务，不负责其他业务； 收款员每日填写收款清单一式三份，出纳、会计及收款员各收款员每日填写收款清单一式三份，出纳、会计及收26、款员各 一份。一份。 现金营业收入当日或次日存入开户银行或交总公司，不超过现金营业收入当日或次日存入开户银行或交总公司，不超过 48小时；小时； 现金单据、文件日期必须与出纳员记账日期一致；现金单据、文件日期必须与出纳员记账日期一致； 出纳、会计每日核对收款清单、银行存款回单并记录。出纳、会计每日核对收款清单、银行存款回单并记录。 八、物业资金管理八、物业资金管理 加强现金支出的内部控制加强现金支出的内部控制 除零星开支外，其他现金支付须用支票；除零星开支外，其他现金支付须用支票； 一切现金支出，须有原始凭证，即“付款凭证”，经办人填写一切现金支出，须有原始凭证，即“付款凭证”，经办人填写 签字，有关负责人签字审批，主管会计审查同意后付现金；签字，有关负责人签字审批，主管会计审查同意后付现金； 库存现金收入来源主要有库存现金收入来源主要有 银行存款、营业收入、收回的应收账款银行存款、营业收入、收回的应收账款 库存现金支出的途径有库存现金支出的途径有 送存银行、支付日常款项、小额费用的报销送存银行、支付日常款项、小额费用的报销