1、东直门交通枢纽项目东直门交通枢纽项目东直门交通枢纽项目东直门交通枢纽项目 （写字楼部分写字楼部分写字楼部分写字楼部分）前期定位及可行性论证报告前期定位及可行性论证报告前期定位及可行性论证报告前期定位及可行性论证报告第一章第一章技术报告技术报告.3 3一、东直门交通枢纽简介.3二、调查设计方案.5三、调查企业基本背景资料.6第二章第二章北京写字楼市场供给分析北京写字楼市场供给分析.1313一、北京市现有顶级写字楼供给分析.13二、北京市现有甲级写字楼供给分析.17三、北京市在建在售写字楼项目分析.20四、未建已规划项目的研究.47第三章第三章北京写字楼市场需求分析北京写字楼市场需求分析.50502、一、字楼需求研究的基本假设.50二、新增服务业（甲级顶级）写字楼需求面积预测.错误！未定义书签。错误！未定义书签。第四章第四章区域竞争项目研究区域竞争项目研究.5555一、现有典型竞争项目描述.55二、现有典型竞争项目满意度分析.61三、在建在售典型竞争项目分析.67第五章第五章用户需求研究用户需求研究.7373一、潜在客群肖像分析及描述.73二、潜在客户需求分析.76三、本项目的接受度研究.102第四章、项目第四章、项目 SWOTSWOT 分析和结论建议分析和结论建议.116116一、SWOT 分析.116二、客群定位（主力、次主力、潜在）. 117三、产品定位. 118四、产品功能设计建议3、. 119第一章第一章技术报告技术报告一、一、东直门交通枢纽简介东直门交通枢纽简介东直门交通枢纽项目位于东二环东直门东北角， 项目总建筑面积 80 万平米，是集办公、公寓、酒店、商业等为一体的超大型综合体。附图东直门交通枢纽项目南区地上首层为 14 条线路的公共电汽车站，地上二层为机场铁路站和首都机场候机、售票大厅；地下一层直通地铁二号线东直门站；地下二层是地铁十三号线（城市轻轨）站。南区为中央面积达 3 万平方米、高 8 米的空中绿化平台，可以美化环境并有效遮蔽公交电汽车带来的影响。项目南区将于 2004 年年底前开工。2008 年以前，南区包括交通枢纽部分、双塔写字楼、酒店及酒店式公寓、商业正式投入使用；北区的公寓、中庭式写字楼、商业也将达到亮相的要求。本项目归纳起来具有如下特点：1、交通优势本项目是全亚洲最大的现代化立体综合交通枢纽工程，以轨道交通换乘为主、地面公交换乘为辅，集地铁、