1、 房地产开发相关法律知识房地产开发相关法律知识 ， CONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTS 2 项 目 取 得项 目 取 得 1 2 规 划 设 计规 划 设 计 3 4 5 6 施 工 建 设施 工 建 设 项 目 销 售项 目 销 售 房 屋 交 付房 屋 交 付 物 业 服 务物 业 服 务 ， Part1 Part1 Part1 Part1 项目取得项目取得涉及的法律法规涉及的法律法规 3 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 涉及的主要 法律法规 涉及的主要 法律法规 公司法 城市房地产管理法物权法 土地管理法 ， Part1 Part1 Part1 Par2、t1 项目取得项目取得基础法律知识基础法律知识 4 国家国有用地国家国有用地 土地法律制度土地法律制度 土地公有制 国有土地有偿使 用制度 耕地保护制度 土地用途管制制 度 城市市区土地 出让有偿使用 划拨无偿使用 农民集体所有用地农民集体所有用地 农村和城市 郊区土地 宅基地 自留地 自留山 无偿使用 ， Part1 Part1 Part1 Part1 项目取得项目取得重点掌握的法律问题重点掌握的法律问题 5 竞得土地：在 市、县国土局 摘牌 土地转让： 购买已取得 权属的土地 股权转让： 受让拥有土 地公司的股 权 项目合作： 合作建房 M1M1M1M1M1M1M1M1M2M2M2M2M23、M2M2M2 M3M3M3M3M3M3M3M3M4M4M4M4M4M4M4M4 项目取得的方式项目取得的方式 ， Part1 Part1 Part1 Part1 项目取得项目取得重点掌握的法律问题重点掌握的法律问题 6 高尔夫高尔夫高尔夫高尔夫 别别别别 墅墅墅墅 基本基本基本基本 农田农田农田农田 禁止行为禁止行为 ， 7 Part1 Part1 Part1 Part1 项目取得项目取得 数据运算数据运算 沟通执行沟通执行 QuestionQuestion 项目取得的标志性法律文件是什么？项目取得的标志性法律文件是什么？ ， CONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTS 4、8 1 1 3 4 5 6 施 工 建 设施 工 建 设 项 目 销 售项 目 销 售 房 屋 交 付房 屋 交 付 物 业 服 务物 业 服 务 项 目 取 得项 目 取 得 2 规 划 设 计规 划 设 计 ， Part2 Part2 Part2 Part2 规划设计规划设计涉及的主要法律法规涉及的主要法律法规 9 涉及的主要 法律法规 涉及的主要 法律法规 商品房销售管理办法 城市规划法 物权法 ， Part2 Part2 Part2 Part2 规划设计规划设计 基础法律知识基础法律知识 10 合法前提合法前提 基本要求基本要求 城市规划区内 的土地利用和 各项建设必须 符合城市规 划5、，服从规划 管理。 通过当地规划 行政主管部门 的审批 重要性重要性 产权分割的依据 ， 11 Part2 Part2 Part2 Part2 规划设计规划设计重点掌握的法律问题重点掌握的法律问题 花园的限制性 使用 花园的限制性 使用 可出售的花园可出售的花园 不能出售的花园不能出售的花园 花园的面积 退补 花园的面积 退补 花 园 花 园 ， Part2 Part2 Part2 Part2 规划设计规划设计重点掌握的法律问题重点掌握的法律问题 12 规划设计变更经规划行政主管部门审批同意 规划设计变更经规划行政主管部门审批同意 商品房销 售后，房 屋平面内 规划设计 的变更 商品房销 售后6、，项 目规划设 计的变更 规划设计变更规划设计变更 ， Part2 Part2 Part2 Part2 规划设计规划设计案例分享案例分享 某项目建设的联体别墅，在主体封顶时发现因施工图出 错，出现朝向与规划报建图相反的错误，适用规划设计 的基础法律知识，这一问题在法律上如何处理？ 13 ， Part2 Part2 Part2 Part2 规划设计规划设计 14 项目通过规划的标志性法律文件是什么？项目通过规划的标志性法律文件是什么？ QuestionQuestion ， CONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTS 15 施 工 建 设施 工 建 设3 2 规 划 设 计规7、 划 设 计 1 4 5 6 项 目 取 得项 目 取 得 项 目 销 售项 目 销 售 房 屋 交 付房 屋 交 付 物 业 服 务物 业 服 务 ， 16 Part3 Part3 Part3 Part3 施工建设施工建设涉及的主要法律法规涉及的主要法律法规 涉及的主要 法律法规 涉及的主要 法律法规 招标投标法 建筑法 ， 17 Part3 Part3 Part3 Part3 施工建设施工建设基础法律知识基础法律知识 建筑开工许可建筑开工许可 施工施工施工施工 建设建设建设建设 B B B BB B B B F F F F F F F F C C C C C C C C DDDDDDDD 8、A A A AA A A A 建筑工程发包建筑工程发包 建筑工程质量建筑工程质量建筑工程承包建筑工程承包 E E E E E E E E 建筑从业许可建筑从业许可 建筑工程监理建筑工程监理 ， 18 Part3 Part3 Part3 Part3 施工建设施工建设重点掌握的法律问题重点掌握的法律问题 合同的特点合同的特点 合同的内容合同的内容 合同的禁止行为合同的禁止行为 建筑工程施工合同建筑工程施工合同 专用条款专用条款 通用条款通用条款 承包单位没有相应资质承包单位没有相应资质 不按照招标文件订立合同不按照招标文件订立合同 签订签订“ “ “ “黑白合同黑白合同” ” ” ” ， 19 P9、art3 Part3 Part3 Part3 施工建设施工建设重点掌握的法律问题重点掌握的法律问题 证据的重要性证据的重要性 书面证据的使用书面证据的使用 书面证据的送达书面证据的送达 证据管理证据管理 合同约定需书面往来的合同约定需书面往来的 对方签收对方签收 速递送达速递送达 公证送达公证送达 改变双方权利义务的改变双方权利义务的 履行合同主要事项的履行合同主要事项的 ， Part3 Part3 Part3 Part3 施工建设施工建设案例分享案例分享 20 某项目在建设过程中工程承包方有重大违约行为， 发包方拟主张解除合同，在法律上如何做好证据处 理？ 某项目在建设过程中工程承包方有重大10、违约行为， 发包方拟主张解除合同，在法律上如何做好证据处 理？ ， Part3 Part3 Part3 Part3 施工建设施工建设 21 项目工程的开始施工和完工验收的标志性法律文件 分别是什么？ 项目工程的开始施工和完工验收的标志性法律文件 分别是什么？ QuestionQuestion ， CONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTS 22 项项 目目 销销 售售4 2 规 划 设 计规 划 设 计 1 3 5 6 项 目 取 得项 目 取 得 施 工 建 设施 工 建 设 房 屋 交 付房 屋 交 付 物 业 服 务物 业 服 务 ， Part4 Part4 Par11、t4 Part4 项目销售项目销售涉及的主要法律法规涉及的主要法律法规 23 涉及的主要 法律法规 涉及的主要 法律法规 合同法 担保法 城市商品房预售管理办法 物权法 商品房销售管理办法 ， Part4 Part4 Part4 Part4 项目销售项目销售基础法律知识基础法律知识 24 销售条件销售条件 商品房的种类商品房的种类 预售房：取得预售许可证预售房：取得预售许可证 现房：在房地产管理部门进行了现售的备案现房：在房地产管理部门进行了现售的备案 其他：已有权属登记证明书或房地产权证其他：已有权属登记证明书或房地产权证 住宅、商铺、车库（车位）、库房住宅、商铺、车库（车位）、库房 预售房12、现房、已出权属证书的房屋预售房、现房、已出权属证书的房屋 ， Part4 Part4 Part4 Part4 项目销售项目销售重点掌握的法律问题重点掌握的法律问题 25 出售时商品房所 在地块被抵押 出售时商品房所 在地块被抵押 在在 押押 销销 售售 处理界定 还贷或置换、抵押 权人出同意函、 销售时书面告知、 在办证前解押。 还贷或置换、抵押 权人出同意函、 销售时书面告知、 在办证前解押。 ， Part4 Part4 Part4 Part4 项目销售项目销售重点掌握的法律问题重点掌握的法律问题 26 法定优先购买权法定优先购买权 带带 租租 约约 销销 售售 处理承租人的权力 书面通知13、承租人、 在销售时告知买 受人、与买受人 作相关约定。 书面通知承租人、 在销售时告知买 受人、与买受人 作相关约定。 ， Part4 Part4 Part4 Part4 项目销售项目销售案例分享案例分享 27 某项目交通中心的商铺正在出租，租期内开发商准备 出售，在法律上如何操作？ 某项目交通中心的商铺正在出租，租期内开发商准备 出售，在法律上如何操作？ ， Part4 Part4 Part4 Part4 项目销售项目销售重点掌握的法律问题重点掌握的法律问题 28 操作方式操作方式 首先满足 业主的需要 首先满足 业主的需要 车车 位位 销销 售售 销售禁止销售禁止法定要求法定要求 不能出卖14、给业主 以外的第三人 不能出卖给业主 以外的第三人 按配比、提前公 示、以摇珠等 公平方式处分 按配比、提前公 示、以摇珠等 公平方式处分 ， Part4 Part4 Part4 Part4 项目销售项目销售 29 房地产开发中项目可销售的标志性法律文件是什么？房地产开发中项目可销售的标志性法律文件是什么？ QuestionQuestion ， CONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTS 30 房房 屋屋 交交 付付5 2 规 划 设 计规 划 设 计 1 3 4 6 项 目 取 得项 目 取 得 施 工 建 设施 工 建 设 项 目 销 售项 目 销 售 物 业 服 务15、物 业 服 务 ， Part5 Part5 Part5 Part5 房屋交付房屋交付涉及的主要法律法规涉及的主要法律法规 31 涉及的主要 法律法规 涉及的主要 法律法规 商品房销售管理办法 建筑法 ， Part5 Part5 Part5 Part5 房屋交付房屋交付基础法律知识基础法律知识 32 主体工程主体工程 使用功能使用功能装修工程装修工程 公共设施配套公共设施配套装饰装修配备装饰装修配备 商品房交付 的条件和标准 商品房交付 的条件和标准 ， Part5 Part5 Part5 Part5 房屋交付房屋交付基础法律知识基础法律知识 33 交付应出示的资料交付应出示的资料 交付的通知交16、付的通知 竣工验收备案表竣工验收备案表 质量保证书、房屋使用说明书质量保证书、房屋使用说明书 买卖合同约定的其他材料买卖合同约定的其他材料 从买卖合同的约定从买卖合同的约定 ， Part5 Part5 Part5 Part5 房屋交付房屋交付重点掌握的法律问题重点掌握的法律问题 34 界定界定 商品房在买卖合同约定的交楼期达不到交付条件或标准商品房在买卖合同约定的交楼期达不到交付条件或标准 责任责任 情形情形 承担买卖合同约定的逾期交楼违约责任承担买卖合同约定的逾期交楼违约责任 未取得竣工验收备案表的 已取得竣工验收备案表但未达到合同约定交付条件的 商品房装饰装修标准和买卖合同约定不一致的 未17、取得竣工验收备案表的 已取得竣工验收备案表但未达到合同约定交付条件的 商品房装饰装修标准和买卖合同约定不一致的 逾期交楼逾期交楼 ， Part5 Part5 Part5 Part5 房屋交付房屋交付案例分享案例分享 35 某项目已销售的商品房在买卖合同约定的交楼期届满时 仍未能取得竣工验收备案表，开发商是否构成逾期交楼 ？在法律上如何处理？ 某项目已销售的商品房在买卖合同约定的交楼期届满时 仍未能取得竣工验收备案表，开发商是否构成逾期交楼 ？在法律上如何处理？ ， Part5 Part5 Part5 Part5 房屋交付房屋交付 36 房地产项目开发中商品房可交付的标志性法律文件 是什么？ 房18、地产项目开发中商品房可交付的标志性法律文件 是什么？ QuestionQuestion ， CONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTS 37 物物 业业 服服 务务 6 2 规 划 设 计规 划 设 计 1 3 5 4 项 目 取 得项 目 取 得 施 工 建 设施 工 建 设 房 屋 交 付房 屋 交 付 项 目 销 售项 目 销 售 ， Part6 Part6 Part6 Part6 物业管理物业管理涉及的主要法律法规涉及的主要法律法规 38 涉及的主要 法律法规 涉及的主要 法律法规 物业服务收费管理办法 物业管理条例 ， Part6Part6Part6Part6物19、业管理物业管理基础法律知识基础法律知识 39 业主：业主：房屋所有人 业主大会：业主大会：物业管理区域内全体业主组成， 一个物业管理区域只能成立一个 业主委员会：业主委员会：由业主大会会议在业主中选举产 生，由5至11人单数组成。选举产生后需向物 业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部 门和街道办事处、乡镇人民政府备案 ， Part6 Part6 Part6 Part6 物业管理物业管理基础法律知识基础法律知识 40 物业服务企业：物业服务企业：需具有独立的法人资格和相应 的资质；对一个物业管理区域实施物业管理 前期物业管理：前期物业管理：在业主、业主大会选聘物业 服务企业之前，建设单位选聘20、物业服务企业 进行的物业服务，由建设单位与物业服务企 业订立书面的物业服务合同 物业管理服务：物业管理服务：业主大会选聘物业服务企业进 行的物业服务，由业主委员会与物业服务企业 订立书面的物业服务合同 ， 计收依据根据法定产权建筑面积按月计收根据法定产权建筑面积按月计收 定价 应报当地价格主管部门备案 不得超出政府指导价的上线收取普通住宅 应报当地价格主管部门备案 不得超出政府指导价的上线收取普通住宅 禁止 不能不能“ “ “ “赠送赠送” ” ” ”或或“ “ “ “减免减免” ” ” ” Part6 Part6 Part6 Part6 物业管理物业管理重点掌握的法律问题重点掌握的法律问题 21、物业服务费物业服务费 ， Part6 Part6 Part6 Part6 物业管理物业管理重点掌握的法律问题重点掌握的法律问题 42 房屋的搭建应报政府主管部 门审批，物业服务企业无权 批准，物业服务从业人员不 得违法收费帮助业主违章搭 建。 房屋的搭建应报政府主管部 门审批，物业服务企业无权 批准，物业服务从业人员不 得违法收费帮助业主违章搭 建。 业主出现违章搭建行为的， 物业服务企业应要求业主停 止违章搭建行为、恢复原状 ，可向有关部门反应，也可 向人民法院提起诉讼。 业主出现违章搭建行为的， 物业服务企业应要求业主停 止违章搭建行为、恢复原状 ，可向有关部门反应，也可 向人民法院提起诉讼。 违章搭建违章搭建 ，