1、陈杰 江中区域 开发报建人员不可不知的 设计管理 设计与项目开发报建关系紧密，但并不只是设计出 图、报建送审的简单先后关系，而应该是从前期方 案阶段开始，贯穿项目开发全程的互动与配合，尽 量使问题在方案阶段得到明确解决，避免后续报建 过程中的过多反复。 前言 土地获取阶段 规划报建阶段 施工图审查阶段 目录 土地获取阶段设计主要工作是完成规划方案定稿， 该阶段不确定因素较多，需投资、项目、营销、设 计等多部门联动，明确设计前置条件，为后续顺利 开展深化设计奠定基础。 第一章 区域设计部概规方案 投资测算 用地红线CAD版 容积率等基本规划条件 当地城市规划管理技术规定 当地日照分析细则 停车要2、求及地面停车率 规划方案定稿流程 不通过 区域审核确认 用地红线CAD版(带地形、坐标） 确定的户型配比 规划设计条件（确定或自拟） 容积率计算规则 人防面积计算规则 周边市政路道路标高 当地非机动车要求及做法 目标地块 通过 规划院详规方案 区域设计部对比方案 朱总审批定稿 规划条件确定 不通过 通过 准确的用地红线 河南新乡项目由于国 土局与规划局前期未 沟通好，导致两方的 用地红线不一致，使 后期规划需调整。（ 图中蓝线为国土红线 ，红线为规划红线） 国土用地红线 规划用地红线 案例一： 准确的用地红线是开展规划设计的基础，项目需在前期与规划局和国土局明确并提供的准 确用地红线，避免后续3、设计深化阶段应红线调整导致设计反复。 准确的用地红线 江苏东台项目方案阶 段，按相关设计要求 将内侧小红线作为计 容用地范围，而在报 建阶段，规划局提出 可按外侧大红线计容 ，则理论上可增加建 筑面积。但考虑到若 增加面积需加大高层 占地，减少别墅。且 要增加车位（原方案 车位已很紧张），故 没用尽容积率，无法 争取利益最大化。 规划用地红线 实际计容基准红线 案例二： 准确的实测地形 高平项目现场按原始地形图标高进行详堪钻探出报告，建筑院根据详勘报告出具基础 图。而规划院出具的设计标高是以最新实测地形标高作为基准，故规划设计标高比基础图 的基准标高低了1.2米，从而导致基础图的修改。建议项目4、在与详堪单位资料交底时，应核 实所提资料的准确性，尤其是地形标高，应确保是最新统一的。 高层户型消防预审 北方一般对高层洋房核心筒消防审查较严格，需前提与当地消防部门沟通，减低后期户型修 改的可能性。 常见的三合一前室 独立分离式前室 前室套前室 高层户型消防预审 泰安项目高层洋房户型核心筒因消防审查问题，对标准户型平面做较大调整，导致户型公摊面 积加大。 J550原核心筒 J550修改后核心筒 当地计容细则阳台相关规定 Q1：若当地规范中，明确规定凹凸阳台的定义及阳台的进深要求，若图纸超过阳台进深 规范要求，则超过部分需全算计容建筑面积还是该整个阳台需全算计容建筑面积？ Q2：如湖州规定：每5、套居住建筑内非封闭阳台建筑面积占套内建筑面积的比例不超过7。 阳台建筑面积是否为阳台的计容建筑面积，即为投影建筑面积的一半？ 套内建筑面积是否含阳台的计容建筑面积？ Q3：封闭阳台是否需全算面积？ 此阳台为凹阳台还 是凸阳台需明确 2.4m 当地计容细则露台相关规定 一般规定：阳台当其上盖高度达到或超过两个自 然层，则定义为露台，可不计算容积率。故可根 据这点进行户型赠送面积设计，但具体赠送面积 方案需项目尽早与规划局明确。 海盐J622户型 湖州J702户型 当地计容细则飘窗相关规定 空调 600 安吉规定：飘窗的窗台高度（窗台面与室内地面的高差 ）不得小于400,mm，净高（窗台面至飘窗顶6、板底）应小 于2200mm。飘窗进深（自墙体内边线至飘窗外边线） 不得大于600mm，则外墙到飘窗外边线只有400mm。 飘窗下方不够空间放置空调（需净空间600mm），需改 动立面与调整空调位置，造成项目进度时间的拖延，并 不利于集团标准化建设。 2200 400 当地计容细则中空算法明确 江阴项目： 因规划条件中商业公建面积的限制，导致综合楼只能做2400方，为了节 省新综合楼研发时间，并尽可能争取更多的实际使用面积，设计考虑在原3200方通 用综合楼基础上进行中空偷面积处理，由于当地无中空算法规定且前期规划局未予以 明确可否，故导致后续报建过程中多次方案修改。 江阴第一版综合楼修改方案 7、江阴最终版综合楼修改方案 中空部分 中空部分 当地计容细则地下室计容问题 架空阳光车库可降低地下车库建设成本，同时可自然 通风采光、减少车库设备耗能。 个别项目如句容碧桂园当地规定只要车库边长不少于 1/3掩埋，其余部分外露，则车库可不计算容积率。 若当地规定架空车库需计容，但项目容积率有盈余时 ，可结合项目情况考虑建设架空车库。 句容碧桂园架空阳光车库 红色线为 车库边线 覆土掩埋 部分，黄 色线为架 空外露部 分。 当地计容细则架空层停非机动车是否计容 非机动车位 当非机动车需停放在住宅的架空层时，一般规定需按每个非机动车位1.5平方米算入项目的计 容建筑面积，直接造成项目可销售面积的减少8、，在前期需明确。 车位配置做法地面车位比例 地面可允许最大停车比例需提前明确 河南新乡项目地价低，高层 市场一般，车位售价低且去 化难，故考虑实行100%地 面停车，不设地下车库，从 而大大降低建设成本 车位配置做法非机动车停车做法 江浙一带对于非机动车位要求较高，靠地面架空层远无法满足停车要求，故可参考当地一 般做法，利用高层主楼地下两层空间做非机动车库，并结合部分地面车位以满足要求。 东台项目规定非机动车位2个/1户，且要求每栋洋房就近 需解决1个/1户的车位，因前期未考虑当地停车做法，导 致后续非机动车位设计报批较为被动。 江浙一带非机动车位做法 地下非机动车库 车位配置做法微型车位算法9、 个别项目车位配置紧张，需考虑利用车库边角位等不好利用的区域设置微型车位， 而微型车位与标准车位的折算关系需与规划局明确，一般是按个数0.7倍折算。 海盐项目 阳江项目 当地政府领导特殊喜好 在方案预审时，尽 早了解当地政府的 喜好，避免后期阶 段的规划翻工。 东台项目在方案报 审过程中因市长喜 欢灰色调外立面， 故对公司标准化产 品外立面色彩做了 调整。 日照细则 日照细则一般在城市规划管理技术规 定附录中，若规定中没有，需单独询 问规划局获取。 由于北方项目住宅日照审核比较严格 ，尤其江浙一带，提前沟通日照有关 方面问题，可减低规划审核时的风险 居住空间需满足日 照 大寒日3小时 冬至日210、小时 满足日照的南向居 室 1个居室 2个居室（共4个或4个以上居 室时） 所有南向居 室 书房算居室吗 算 不算 日照有效时间段 8点-16点 9点-15点 分析采样时间间隔 5分钟 10分钟 有无最大日照时间 段要求 有（若有，请写多少段） 无 有无最小连续时间 要求 有（若有，请写多少分钟） 无 有无最小入射角要 求 有（若有，请写多少度） 无 满窗日照要求 当窗户的宽度小于等于1.8米的，按实际宽度的 左右两个端点为计算点 是 否 宽度大于1.8米的，按1.8米计算，以窗户（或 阳台）的中点两侧各延伸0.9米为计算范围 容积率综合平衡问题 多宗地项目需在前期项目谈判阶段明确是否可以综合11、平衡指标。 共和项目前期规划局同意指标综合平衡，后在规划报建阶段因政府原因又提出需按分地块独立 平衡指标，导致规划方案大调整。 共和原规划方案 共和新规划方案 土地获取阶段 规划报建阶段 施工图审查阶段 过渡页 规划报建的设计出图工作并非规划设计院单方面完 成，需项目、营销、区域及各相关设计部门协同配 合，尽快提供相关条件图及完成相关前置流程，满 足规划报建快速出图需要。 第二章 规划报建流程 报建成果要求 项目名称建设单位 市政设计条件 规划报建图 项目部 上方案评审会、规委会 规划院 （含综合管网方案） 规划局预审 销售中心 街名栋号 区域测算组 单体测算面积 建筑院 单体报建图 （含车库12、方案） 产品研发部 板房、商业街及新户型方案 第三方日照单位 日照审核 通过 方案预审成果 （成果含彩总、鸟 瞰图或方案图册） 不 通 过 分宗地环评报审问题 高平项目在报建阶段提出因当地要求单宗地总建面超10万方，环评要报省里审批，流程和周 期太长，为加快报建，要求将三宗地总建面分别控制在10万方以内，导致原定稿方案修改， 后因政府不同意BC地块分开报环评（BC为同一个组团切分的两宗地），故规划方案再度调 整。建议新项目能在方案阶段提前明确分宗地环评问题。 因分宗地环评报审问题，原定稿方案两次修改。 A B C 目前个别新项目根据当地要求，园林必须与规划、建筑专业同步捆绑报建，因园林专业 必13、须在完成相关前置流程及规划建筑条件图才能出具体方案，故报建出图时间相对滞后。建 议新项目能在前期尽早落实报建要求，完成相关前置流程，以使园林设计工作尽早开展。 园林规划捆绑报建问题 由于博意设计院无出具日照分析报告相关资质，若项目规划报建需要日照分析报告，则需于 当地寻找有相关资质的第三方公司出此报告。 当规划经朱总审核签字定稿后，项目需尽快联系第三方日照公司，与规划院相关设计人员提 前沟通建模方法及有关的参数设置，纠正有关错误，尽早落实规划布局。 第三方日照复核 江阴J636户型立面 凸出的塔楼与造型部分也需日照建模 江阴项目经第三方日照公司复核后，要求南侧已建小区住宅屋顶塔楼及凸 出造型部14、分需建模，导致对北侧住宅日照影响加大，造成规划调整。 东台当地规定若别墅花园部分围合成私家花园时，则其花园部分不能算入小区的绿地率（湖州 项目可计半）。则导致小区绿地率达不够规划设计要求。经项目与规划局沟通，可在报建时把 花园围栏标注成绿篱，但其花园面积无产权。 另地库覆土的厚度、地面植草砖停车位都会对绿地率算法产生影响，需提前了解。 绿地率问题 别墅花园部分 各地的规划报建成果需求都不同，需提前与规划局了解 常用五图一书：总平面规划图、道路交通系统规划图、竖向规划图、绿化系统规划图、 综合管线规划图、规划说明书 阳江七图一书：总平面规划图、道路交通系统规划图、竖向规划图、绿化系统规划图、 给15、水规划图、排水规划图、其它管线综合规划图、规划说明书 若报建需规划报建图册，需落实其所需内容，有无特殊要求，最好有当地报建范本。 规划报建成果要求 面积测绘问题 应注意规划测绘与房产测绘的不同，需项目部及区域测算组与规划局房管局明确计算规则 一般规划测绘要求建筑随着层高增加，所计容的建筑面积也有所增加（投影建筑面积的 12倍不等），但房产测绘规定无论层高多高，只按一层计算销售面积。 东台项目规划计容时需计算外墙保温层，但房产面积计算时不含外墙保温层，导致实际可 售面积减少；但封闭阳台规划计容时只算一半建筑面积，房产面积需计算全面积，则可增加 实际可售面积。 土地获取阶段 规划报建阶段 施工图审16、查阶段 过渡页 建筑施工图审查阶段需要设计院和项目与审图中 心、消防局、人防办等部门做好技术衔接，争取 有利设计条件及低成本的技术做法，为项目创造 最大效益。 第三章 施工图审查主要流程 建筑院、规划院 建 筑 施 工 图 结 构 施 工 图 强 弱 电 施 工 图 给 排 水 施 工 图 暖 通 施 工 图 有人防地下室项目 人防设计院 项目部 规 划 施 工 图 管 线 施 工 图 建 筑 、 结 构 提 地 下 室 方 案 提人防方案建筑、结构 人防办 提规划图 人防设计条件 人防设计条件 人防施工图 审图中心 各专业施工图及规划施工图 项目送审 消防局 项目协助建筑、规划提前咨询消防局17、 消防局反馈意见指导设计 项 目 送 审 消防报审图纸 项目送审 项目申报资料及规划图 争取有利的人防设计标准 按战时使用功能，人防工程可分为：指挥通信工程、医疗救护工程、防空专业队工程、人员 掩蔽工程和配套工程五大类 ，若在申领人防设计要点时向人防办争取到做配套工程（如物资 库）则可大大降低人防工程成本（人员掩蔽工程每个防护单元不大于2000，物资库每个防 护单元不大于4000，故相同人防面积物资库的防护单元要比人员掩蔽工程少，且相应的设 计标准和设备要求更低）。 江阴项目人防地下室共13850，共分为7 个防护单元，若改为物资库，则防护单元 减少到4个，可大大节约成本。 明确保温做法 各地18、保温做法和要求各不相同，在进行施工图设计前设计院与项目部应与当地审图中心明 确设计要求（包括可使用的保温材料，内保温的要求，当地节能计算的气象参数等），并 及时了解当地其它项目做法，以确定最经济合理的保温做法。 东台项目保温问题： 1.盐城规定发泡水泥保温板只能用型，不能用型（型导热系数更低，保温效果更好） ，但同属于盐城地区的大丰项目却可以使用型，故需项目公关。 2.盐城明文规定项目需做内保温（设计院不敢违背此规定），但考虑到内保温隐患较多，东 台当地其它项目均没做，且建管部门也建议不做，故需了解清楚其它项目如何报建。 共和高层消防报审问题 共和项目北侧沿街因内外场地高差较大，故采取如 右图19、竖向设计方式，但在消防报审时消防局要求登 高面需设在核心筒一侧（商铺一侧），而受所选户 型限制，且该侧商铺进深较大（为了满足商铺使用 要求），故按规范现方案登高面无法设置于商铺外 侧和住宅内侧，导致后续多次修改方案。 高层民用建筑设计防火规范规定：高 层建筑的底边至少有一个长边或周边 长度的1/4且小于一个长边长度，不 应布置高度大于5.00m、进深大于 4.00m的裙房。 共和高层消防报审问题 第一次调整方案：将高层翻转180度，核心 筒朝内，于内侧设置消防登高场地，规划满 足消防要求，但审图中心提出户型北侧两户 不满足日照要求（属户型自遮挡，一般南方 对日照要求不高，自遮挡可不考虑）。 第二次调整方案：将商铺向内侧缩进，使商 业裙房进深控制在4米，按规范可将登高面 设于商铺一侧。但消防局再度提出其属于高 度超50米的商住楼，是一类建筑，相关防火 要求更高。而根据规范也可定义为附属于居 住建筑的商业服务网点，相关消防要求相对 较低，目前尚在沟通中。 总结：为避免报建时才暴露消防问题，建议 新项目在方案阶段即需同消防局和审图中心 做好充分的沟通，及时解决问题。 4