1、开发流程及经济评价开发流程及经济评价 2 我们对课程的展开角度，为什么要了解流程和我们对课程的展开角度，为什么要了解流程和 经济评价，有什么实际应用经济评价，有什么实际应用 关于开发流程：关于开发流程： 什么时间干什么事？什么时间干什么事？ 什么事情谁来办？怎么办最好？什么事情谁来办？怎么办最好？ 环节容易出什么问题？环节容易出什么问题？ 流程对开发商的影响是什么？流程对开发商的影响是什么？ 关于经济评价：关于经济评价： 评价哪些指标？评价哪些指标？ 评价用在什么地方？评价用在什么地方？ 如何进行评价？如何进行评价？ 本报告是严格保密的。 3 课题一：开发决策和流程环节课题一：开发决策和流程环2、节 4 房地产项目的整体开发流程房地产项目的整体开发流程一个房地产项一个房地产项 目的整体开发经营行为如何？目的整体开发经营行为如何？ 土地获取土地获取 定位决策定位决策 产品设计产品设计 项目报建项目报建 施工建设施工建设 推广销售推广销售 物业管理物业管理 资源获取资源获取 资源加工资源加工 资源流通资源流通 及再流通及再流通 房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向政府流向 开发商开发商、开发商流向消费者开发商流向消费者、消费者之间的转移消费者之间的转移。所以房地。所以房地 产的问题也是出在流通环节上！产的问题也是出在流通环节上！ 3、5 土地获取土地获取 定位决策定位决策 产品设计产品设计 项目报建项目报建 施工建设施工建设 推广销售推广销售 物业管理物业管理 企业拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素？企业拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素？ 市场未来预期；市场未来预期； 项目或区域发展预期；项目或区域发展预期； 规划条件的市场实现及经济实现；规划条件的市场实现及经济实现； 开发商企业发展战略和机会成本；开发商企业发展战略和机会成本； 竞争对手的情况分析。竞争对手的情况分析。 政府出让土地的方式政府出让土地的方式 拍卖、招标拍卖、招标、协议；（挂牌属于拍卖方式的一种）、协议；（挂牌属于拍卖方式的一种） 什么情况之下用什么方式4、？什么情况之下用什么方式？招标将会增多招标将会增多 目前的现象：北京双限、深圳背负目前的现象：北京双限、深圳背负15%15%返还指标等返还指标等 6 土地获取土地获取 定位决策定位决策 产品设计产品设计 项目报建项目报建 施工建设施工建设 推广销售推广销售 物业管理物业管理 现有的土地政策的问题现有的土地政策的问题 单一的供应主体导致的信息不对称；单一的供应主体导致的信息不对称； 政府供应计划的无序和可持续供地政策的缺失；政府供应计划的无序和可持续供地政策的缺失； 价高者得的土地分配制度。价高者得的土地分配制度。 土地拍卖中的黑马土地拍卖中的黑马对项目发展预期的不同导致对项目发展预期的不同导致5、 战略型高价战略型高价建业郑州北市区地块；（不在土地本身）建业郑州北市区地块；（不在土地本身） 转型企业高价转型企业高价产业企业进入房地产；（利润期望低）产业企业进入房地产；（利润期望低） 资金密集型无地企业资金密集型无地企业金地龙华地块；（恶狼扑食型）金地龙华地块；（恶狼扑食型） 非理性企业拿地非理性企业拿地众多非成熟企业。（一介莽夫）众多非成熟企业。（一介莽夫） 7 地 块 分 析 地 块 分 析 市 场 态 势 市 场 态 势 售价预测售价预测 开发模式开发模式 利润预期利润预期 初步地价初步地价 地价变量地价变量 变量分析变量分析 变量分析变量分析 最高竞拍价最高竞拍价 最可能地价最可6、能地价 最乐观地价最乐观地价 竞争对手分析竞争对手分析 企业发展战略企业发展战略 起竞价格起竞价格 过程加价过程加价 策略加价策略加价 场外公关场外公关 传统价格模型传统价格模型 合理价格模型合理价格模型 土地获取土地获取 定位决策定位决策 产品设计产品设计 项目报建项目报建 施工建设施工建设 推广销售推广销售 物业管理物业管理 企业如何在招牌挂中为自己谋利？企业如何在招牌挂中为自己谋利？ 设定竞拍门坎：资金门坎、资质门坎；设定竞拍门坎：资金门坎、资质门坎； 改变用地条件：附带诸多规划条件如加酒店、降容积率、配套公建；改变用地条件：附带诸多规划条件如加酒店、降容积率、配套公建； 带方案拍卖：设7、定方案或者要求短期给出方案；带方案拍卖：设定方案或者要求短期给出方案； 人为因素：搞定拍卖师（敲锤）、搞定政府（返利）、搞定对手（给人为因素：搞定拍卖师（敲锤）、搞定政府（返利）、搞定对手（给 钱）。钱）。 8 土地获取土地获取 定位决策定位决策 产品设计产品设计 项目报建项目报建 施工建设施工建设 推广销售推广销售 物业管理物业管理 主要决策问题（钱、地、人）：主要决策问题（钱、地、人）： 决策资金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融资渠道决策资金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融资渠道 决策项目：发展方向、盈利模式、承担功能、实施进度决策项目：发展方向、盈利模式、承担功能、实施进度 决策人力8、：团队运作能力和执行能力、合作团队、主管部门决策人力：团队运作能力和执行能力、合作团队、主管部门 9 土地获取土地获取 定位决策定位决策 产品设计产品设计 项目报建项目报建 施工建设施工建设 推广销售推广销售 物业管理物业管理 项目决策案例项目决策案例资金如何运作？资金如何运作？ 城市背景：山东省某地级城市，城市背景：山东省某地级城市，2004.12004.1 地块情况：地块情况：10361036亩，亩，r=1.3r=1.3，30%30%高层高层 挂牌：起挂挂牌：起挂1.361.36亿，原地安臵（约亿，原地安臵（约2.42.4亿）亿） 开发商账面资金：开发商账面资金：40004000万万 银行9、信用额度银行信用额度2000020000万，通过另一正在建设项万，通过另一正在建设项 目抵押，先拿目抵押，先拿1200012000万投入土地款（类违规）万投入土地款（类违规） 土地获取价格：土地获取价格：1.461.46亿；亿； 抵押给上述银行再贷款抵押给上述银行再贷款80008000万万 提前低价卖图纸：提前低价卖图纸：16901690元元/ /平，开盘平，开盘800800套，套， 近两个亿；近两个亿； 银行：快速放按揭，作为条件；银行：快速放按揭，作为条件； 施工付款：施工付款：3 3个个1/31/3，1/31/3房屋、房屋、1/31/3主材主材 （开发商赊销）、（开发商赊销）、1/31/10、3现金，现金，0 0开始付款；开始付款； 成本：成本：14001400元元/ /平方米；平方米； 启动资金：商品房建设启动资金：商品房建设+ +回迁建设回迁建设 资金平衡：快速的现金流满足平衡资金平衡：快速的现金流满足平衡 vsvs 10 土地获取土地获取 定位决策定位决策 产品设计产品设计 项目报建项目报建 施工建设施工建设 推广销售推广销售 物业管理物业管理 开发商决策常见的问题是什么？举例说明：开发商决策常见的问题是什么？举例说明： 关于资金：以山东某开发商为例，项目建设中的资金抽出作为它用，关于资金：以山东某开发商为例，项目建设中的资金抽出作为它用， 导致项目资金流出现问题；导致项目资11、金流出现问题； 关于项目方向，几种死法？关于项目方向，几种死法？ 想赚想死的想赚想死的（老想多赚，违背市场规律），体现在做了市场滞销的产品，（老想多赚，违背市场规律），体现在做了市场滞销的产品， 比如商业问题、容积率问题、产品形态问题；比如商业问题、容积率问题、产品形态问题； 逞能能死的逞能能死的，不要和地价、政府、专业公司过不去；商业就是商业不要，不要和地价、政府、专业公司过不去；商业就是商业不要 牵扯其他的，比如教派、比如文化、比如面子工程；牵扯其他的，比如教派、比如文化、比如面子工程； 省钱省死的省钱省死的，省钱省出事了，竞争问题、质量问题、成本压力问题；，省钱省出事了，竞争问题、质量问12、题、成本压力问题； 关于人力，是否具备了足够的项目运作、工程管理、财务管理、对外关于人力，是否具备了足够的项目运作、工程管理、财务管理、对外 公关人力，是否理顺了内部的管理体系；公关人力，是否理顺了内部的管理体系；人力问题其实更是管理问题人力问题其实更是管理问题。 讨论：顺驰在发展扩张中，哪些问题值得检讨？讨论：顺驰在发展扩张中，哪些问题值得检讨？ 11 土地获取土地获取 定位决策定位决策 产品设计产品设计 项目报建项目报建 施工建设施工建设 推广销售推广销售 物业管理物业管理 包含的主要设计阶段：包含的主要设计阶段： 地块勘查测绘：提供设计依据，地块勘查测绘：提供设计依据，3 31010天天13、 规划建筑设计：落实决策思路，规划建筑设计：落实决策思路，3 36 6个月个月 施工图设计：施工标准和结构形式，施工图设计：施工标准和结构形式，1 13 3个月个月 景观设计：景观环境设计，景观设计：景观环境设计，2 23 3个月个月 样板房及会所设计：营销环境设计，样板房及会所设计：营销环境设计，1 1个月个月 讨论：常见的问题有哪些？讨论：常见的问题有哪些？ 进度问题：进度难以控制、各专业公司难以衔接进度问题：进度难以控制、各专业公司难以衔接 质量问题：评价体系和评价经验的缺失质量问题：评价体系和评价经验的缺失 12 土地获取土地获取 定位决策定位决策 产品设计产品设计 项目报建项目报建 14、施工建设施工建设 推广销售推广销售 物业管理物业管理 最优化的设计阶段流程参考：最优化的设计阶段流程参考： 时间进度控制 第1月 第2月 第3月 第4月 第5月 第6月 单位 规划设计 规划单位 单体设计 规划单位 施工图设计 结构单位 景观设计 景观公司 样板房及会所 装饰设计 各专业公司的合作与分工如何？各专业公司的合作与分工如何？ 规划单位与施工图：初步设计、施工图把控规划单位与施工图：初步设计、施工图把控 规划单位与景观：完善、技术交底规划单位与景观：完善、技术交底 施工图与景观：隐蔽管线工程设计施工图与景观：隐蔽管线工程设计 最优秀的设计成果是最能体现开发商开发思维和开发意识最优秀的15、设计成果是最能体现开发商开发思维和开发意识 的成果，而非作品。的成果，而非作品。 13 土地获取土地获取 定位决策定位决策 产品设计产品设计 项目报建项目报建 施工建设施工建设 推广销售推广销售 物业管理物业管理 开发办开发办 开 发 经 营 许 可 证 开 发 经 营 许 可 证 项 目 手 册 项 目 手 册 计委计委 固 定 资 产 投 资 计 划 固 定 资 产 投 资 计 划 项 目 立 项 项 目 立 项 规划局规划局 建 设 用 地 规 划 许 可 建 设 用 地 规 划 许 可 土 地 测 量 、 评 估 土 地 测 量 、 评 估 国土资源局国土资源局 国 有 土 地 使 用16、 权 证 国 有 土 地 使 用 权 证 土 地 确 认 、 报 批 土 地 确 认 、 报 批 土 地 交 易 土 地 交 易 开发办开发办 人防办人防办 墙改办墙改办 消防支队消防支队 环保局环保局 基 础 设 施 牌 套 费 基 础 设 施 牌 套 费 开 发 管 理 费 开 发 管 理 费 人 防 异 地 建 设 费 人 防 异 地 建 设 费 墙 改 基 金 墙 改 基 金 消 防 设 施 费 消 防 设 施 费 环 境 评 估 及 排 污 费 环 境 评 估 及 排 污 费 规划局规划局 建 设 工 程 规 划 许 可 建 设 工 程 规 划 许 可 方 案 审 批 方 案 审 批17、 规划局规划局 中 标 通 知 书 中 标 通 知 书 质检站质检站 散水办散水办 劳保办劳保办 定额站定额站 安检站安检站 安 全 许 可 安 全 许 可 定 额 鉴 别 定 额 鉴 别 劳 保 统 筹 劳 保 统 筹 散 水 押 金 散 水 押 金 质 检 委 托 质 检 委 托 城管大队城管大队 执法大队执法大队 规划局规划局 开发办开发办 建委基建科建委基建科 开 工 许 可 证 开 工 许 可 证 预 售 许 可 证 预 售 许 可 证 放 线 管 理 放 线 管 理 14 土地获取土地获取 定位决策定位决策 产品设计产品设计 项目报建项目报建 施工建设施工建设 推广销售推广销售 物18、业管理物业管理 工程建设的相关知识：工程建设的相关知识： 工程建设组成部分工程建设组成部分：土建、水电、安装及设备：土建、水电、安装及设备 整体工程建设整体工程建设：单体部分、环境部分、室外管线：单体部分、环境部分、室外管线 建筑结构形式建筑结构形式：砖混、框架、框剪、钢结构等：砖混、框架、框剪、钢结构等 项目施工周期项目施工周期（平均进度、不考虑冰冻期）：（平均进度、不考虑冰冻期）： 多层及低密度：多层及低密度：9 91212个月个月 小高层：小高层：1 1年半年半 高层建筑：高层建筑：2 2年到两年半年到两年半 施工组织次序施工组织次序： 基础部分基础部分主体工程主体工程外墙装饰及安装外墙19、装饰及安装园区管线园区管线景观施工景观施工竣工验收竣工验收 15 土地获取土地获取 定位决策定位决策 产品设计产品设计 项目报建项目报建 施工建设施工建设 推广销售推广销售 物业管理物业管理 工程建设的相关知识工程建设的相关知识2： 影响工程造价的主要因素：影响工程造价的主要因素： 建筑结构形式及建筑形态：钢结构框剪（小）框架砖混建筑结构形式及建筑形态：钢结构框剪（小）框架砖混 外立面材质及设备等级：是否玻璃幕、外立面选材标准外立面材质及设备等级：是否玻璃幕、外立面选材标准 施工取费等级：在施工定额的基础上加减施工取费等级：在施工定额的基础上加减 地基情况：是否岩石、是否流沙、是否软基，决定了20、基础的施工成本地基情况：是否岩石、是否流沙、是否软基，决定了基础的施工成本 场地条件：是否平整、是否山地场地条件：是否平整、是否山地 抗震等级：抗震等级：6 6级、级、7 7级、级、8 8级级 节能要求：是否满足节能规范节能要求：是否满足节能规范 景观环境造价景观环境造价 关于施工的相关问题探讨，大家在工作中都会遇到什么问题？关于施工的相关问题探讨，大家在工作中都会遇到什么问题？ 16 项目推进慢在各环节的主要原因项目推进慢在各环节的主要原因 最主要的时间耽误在项目开工前期：最主要的时间耽误在项目开工前期： 决策上的时间反复；决策上的时间反复； 规划设计上的时间耽误；规划设计上的时间耽误； 各21、专业单位的衔接不够紧密；各专业单位的衔接不够紧密； 规划报建的时间耽误；规划报建的时间耽误； 亦可能遇到不常见的因素如：亦可能遇到不常见的因素如： 地基问题导致的隐蔽工程施工进度缓慢地基问题导致的隐蔽工程施工进度缓慢 资金短缺导致的工程施工进度缓慢资金短缺导致的工程施工进度缓慢 天气原因（雨季做基础、冬天施工等导致）天气原因（雨季做基础、冬天施工等导致） 工地事故和违章行为导致的临时停工和工地整改工地事故和违章行为导致的临时停工和工地整改 17 如何加快项目进度（以某多层项目为例）如何加快项目进度（以某多层项目为例） 土地获取土地获取 定位决策定位决策 1 12 2个月个月 产品设计产品设计 22、6 68 8个月个月 项目报建项目报建 +1+1个月个月 施工建设施工建设 8 81010个月个月 推广销售推广销售 物业管理物业管理 多层项目从获取土地至开始销售需要的时间在多层项目从获取土地至开始销售需要的时间在1 1年左右；高层项目年左右；高层项目 需要的时间在需要的时间在1 1年半至两年；（顺驰最快半年开始销售）年半至两年；（顺驰最快半年开始销售） 本报告是严格保密的。 18 课题二：经济评价的应用课题二：经济评价的应用 19 我们对课程的展开角度，为什么要了解流程和我们对课程的展开角度，为什么要了解流程和 经济评价，有什么实际应用经济评价，有什么实际应用 关于开发流程：关于开发流程：23、 什么时间干什么事？什么时间干什么事？ 什么事情谁来办？怎么办最好？什么事情谁来办？怎么办最好？ 环节容易出什么问题？环节容易出什么问题？ 流程对开发商的影响是什么？流程对开发商的影响是什么？ 关于经济评价：关于经济评价： 评价哪些指标？评价哪些指标？ 评价用在什么地方？评价用在什么地方？ 如何进行评价？如何进行评价？ 20 项目经济评价的指标体系项目经济评价的指标体系对项目盈利能力对项目盈利能力 和风险的模拟和分析和风险的模拟和分析 盈利评价指标：盈利评价指标： 利润（净利润和税后利润）利润（净利润和税后利润） 利润率（成本利润率、自有资金回报率）利润率（成本利润率、自有资金回报率） 财务净24、现值财务净现值 投入评价指标：投入评价指标： 投资峰值投资峰值 资金缺口资金缺口 评价体系：评价体系： 现金流分析现金流分析 负债（资金来源）分析负债（资金来源）分析 不确定性分析不确定性分析 项目前期经济测算项目前期经济测算 不同于工程概预算和房不同于工程概预算和房 地产开发财务。地产开发财务。 项目经济评价的使项目经济评价的使 命是模拟一条现金流，命是模拟一条现金流， 帮助项目开发者决策。帮助项目开发者决策。 21 项目经济评价的基本结构项目经济评价的基本结构以房地产开发项以房地产开发项 目为例目为例 指标和物业配比的模拟指标和物业配比的模拟 成本和投入节奏估算成本和投入节奏估算 租、售计25、划模拟租、售计划模拟 现金流分析现金流分析 不确定性分析不确定性分析 模拟开发进程模拟开发进程 财务评价财务评价 22 物业配比模拟的两种方法物业配比模拟的两种方法 经验值法经验值法 确定容积率，根据经验安排物业配比确定容积率，根据经验安排物业配比 缺点：配比的落地性不强，很难反映社区形态缺点：配比的落地性不强，很难反映社区形态 配比反算法配比反算法 通过容积率和产品配比反算通过容积率和产品配比反算 优点：较准确反映配比变化对方案的影响，对方案的落地性比较优点：较准确反映配比变化对方案的影响，对方案的落地性比较 有把握；有把握； 缺点：过程比较复杂，对经验要求比较高缺点：过程比较复杂，对经验要26、求比较高 23 房地产开发成本构成房地产开发成本构成 开发成本开发成本 土地出让费用土地出让费用 土地拆迁和安臵土地拆迁和安臵 前期工程费前期工程费 建安工程费建安工程费 室外工程费室外工程费 公共配套设施费公共配套设施费 不可预见费用不可预见费用 开发期间税费（包含税收和规费）开发期间税费（包含税收和规费） 开发费用开发费用 管理费用管理费用 销售费用销售费用 财务费用财务费用 24 现金流量分析现金流量分析 现金流量表现金流量表 0707下下 0808上上 0808下下 0909上上 0909下下 1010上上 1010下下 1111上上 总计总计 现金流入现金流入 0 54542 23327、76 77036 33016 82963.78 62223 62223 395379 一阶段销售收入一阶段销售收入 0 54542 23376 0 0 0 0 0 77918 现金流出现金流出 62654 18953 16539 19261 19234 17490.87 16329 19698 190160 土地成本土地成本 52190 0 0 0 0 0 0 0 52190 前期工程费前期工程费 1689 0 1587 0 1587 0 0 0 4863 净现金流量净现金流量 -62654 35589.56 6836 57775 13781 65472 45893 42525 205219 28、累加净现金流量累加净现金流量 -62654 -27064 -20228.3 37546 51328 116800 162694 205220 资本化率资本化率 8% 财务净现值财务净现值 -62654 34246 6330 51476 11815 54013 36432 32484 累加财务净现值累加财务净现值 -62654 -28408 -22078 29398 41213 95226.32 131658 164142 内部收益率内部收益率 49% 123% 动态投资回收期动态投资回收期 1.78 财务净现值（财务净现值（FNPV)FNPV)：反映计算期内的获利能力：反映计算期内的获利能力 29、内部收益率内部收益率(FIRR)(FIRR)：反映项目成本和效益相抵后的报酬率：反映项目成本和效益相抵后的报酬率 动态投资回收期动态投资回收期(P(Pt t) )：投资返本年限，反映抗风险能力：投资返本年限，反映抗风险能力 25 不确定性分析不确定性分析 盈亏平衡分析盈亏平衡分析 又称保本点分析，分为：又称保本点分析，分为： 价格保本点分析价格保本点分析 销售率（租售率保本点分析）保本点分析销售率（租售率保本点分析）保本点分析 敏感性分析敏感性分析 又称灵敏度分析又称灵敏度分析 反映单种不确定因素对项目效益的影响反映单种不确定因素对项目效益的影响 一般考虑土地价格、建安成本和售价的不确定性一般30、考虑土地价格、建安成本和售价的不确定性 26 我们将结合具体案例来讲解经济评价在决策中我们将结合具体案例来讲解经济评价在决策中 的运用的运用 案例案例1 1 协助决策物业形态协助决策物业形态 案例案例2 2 协助决策资金计划协助决策资金计划 案例案例3 3 协助决策容积率协助决策容积率 27 经济评价的基本原则经济评价的基本原则 客观合理客观合理 价值对等价值对等 对于容积率、成本、价格等基本假设的取值要做到客观和合理对于容积率、成本、价格等基本假设的取值要做到客观和合理 品质不对等的商品，不在同一价值体系下比较品质不对等的商品，不在同一价值体系下比较 28 经济评价的常见误区经济评价的常见误31、区 追求精确地说明问题：追求精确地说明问题： 实际上，就是在施工图设计阶段后的工程概预算，都存在实际上，就是在施工图设计阶段后的工程概预算，都存在10%10% 左右的误差，而项目前期的经济评价误差范围更大。左右的误差，而项目前期的经济评价误差范围更大。 提交“大而全”的单方案经济评价不但浪费大量的时间并且缺提交“大而全”的单方案经济评价不但浪费大量的时间并且缺 乏参考意义。乏参考意义。 取值随意，缺乏说服力：取值随意，缺乏说服力： 测算取值难以把握的方面：物业配比、容积率、建安成本和施测算取值难以把握的方面：物业配比、容积率、建安成本和施 工成本分期投入时都会缺乏说服力。工成本分期投入时都会缺32、乏说服力。 基本假设缺乏弹性：基本假设缺乏弹性： 经济评价是建立于很多基本假设上的对开发流程的模拟，基本经济评价是建立于很多基本假设上的对开发流程的模拟，基本 假设不能等同于事实，必须考虑成本、市场和其它因素影响带来的假设不能等同于事实，必须考虑成本、市场和其它因素影响带来的 变化。变化。 29 如何成文优秀的经济评价报告如何成文优秀的经济评价报告 步骤步骤1 1： 明确基本假设，取得共识 基本假设的合理性比计算过程更加重要 步骤步骤2 2： 提出和决策相关的核心问题 切中决策的要害 步骤步骤3 3： 结合市场分析评判方案 要市场的合理性，而不是数值上的利润最大化 步骤步骤4 4： 给出指导发展或规划的“方向性建议” 从经济评价背后提炼出规律，指导和推进项目 30 给大家的建议给大家的建议如何成为经济评价高手如何成为经济评价高手 积累自己的成本数据积累自己的成本数据 建立外部专家库建立外部专家库 理解开发流程、工程进程和各种条件对成本的影响理解开发流程、工程进程和各种条件对成本的影响 具体问题具体分析，累积分析模型和分析技巧具体问题具体分析，累积分析模型和分析技巧 本报告是严格保密的。 31 Thanks!