1、 采盘采盘-取其精华,去其糟破,求新创异 批判观点一:守株待兔型 批判观点二:走马观花型 批判观点三:一次就完型 批判观点四:不懂总结型 如果勤劳是一种美德,那么学会思考,更是一种品质! 天道酬勤的身体历行+深耕细作的思维方式= 成功! 目录目录颠覆一些想法从现在开始. 第一部分：竞品的数据采集及利用第一部分：竞品的数据采集及利用 第二部分：内部的数据利用第二部分：内部的数据利用 第三部分：哪些我们还能做第三部分：哪些我们还能做 目录目录颠覆一些想法从现在开始. 第一部分第一部分 竞品数据采集及利用竞品数据采集及利用 第一部分第一部分:竞品数据采集及利用竞品数据采集及利用 入市时机 入市体量 2、入市价格 后续推售 入市体量 价格策略 地块规划 车库配比 商业配比 户型配比 户型设计 立面确定 市场定位市场定位 产品定位产品定位 形象定位形象定位 客群定位客群定位 价格定位价格定位 确立定位确立定位 产品规划产品规划 营销支撑营销支撑 第一部分第一部分:竞品数据采集及利用竞品数据采集及利用 确立定位 1 竞品状况竞品状况 区域现状区域现状 企业理念企业理念 自身情况自身情况 项目定位项目定位 A B C D E 区域未来区域未来 第一部分第一部分:竞品数据采集及利用竞品数据采集及利用 确立定位 1 第一部分第一部分:竞品数据采集及利用竞品数据采集及利用 星海湾一号星海湾一号:第一级 万3、达公馆万达公馆:第二级 绿城深蓝中心绿城深蓝中心:第三极 中心裕景中心裕景:第三极 第五郡第五郡:第四极 东方圣克拉东方圣克拉:第四极 小平岛小平岛:第五级 华业玫瑰东方华业玫瑰东方:第五级 保利西海岸保利西海岸:第七级 湾西湖湾西湖:第七级 确立定位 1 第一部分第一部分:竞品数据采集及利用竞品数据采集及利用 定位串联 1 企业品牌魅力 项目综合品质吸引 区域扩张,带来的客群 地段,地段,还是地段 忠诚度客群忠诚度客群 外区域客群进入外区域客群进入 目的性迁移性客群目的性迁移性客群 地缘客群情况地缘客群情况 客户构成(来自何方)-需求排序(找出共性)-消费习惯(由项目反馈好的与问题的层面) 4、第一部分第一部分:竞品数据采集及利用竞品数据采集及利用 客户构成客户构成 所占比重所占比重 项目周边 50% 甘井子区 35% 市内三区 10% 北三市与东三省 5% 合计 100% 客户构成情况 定位串联 1 客户构成客户构成 所占比重所占比重 多次 50% 首次 50% 合计 100% 第一部分第一部分:竞品数据采集及利用竞品数据采集及利用 序号序号 客户需求客户需求 1 地段 2 价格 3 品质 4 物业 5 环境 客户需求排序客户需求排序 定位串联 1 第一部分第一部分:竞品数据采集及利用竞品数据采集及利用 建安建安 配套配套 户型户型 规划规划 产品定位 2 第一部分第一部分:竞品数5、据采集及利用竞品数据采集及利用 星海湾一号星海湾一号:联排双拼洋房高层 万达公馆万达公馆:高层 绿城深蓝中心绿城深蓝中心:高层 中心裕景中心裕景:高层 第五郡第五郡:洋房小高层高层 东方圣克拉东方圣克拉:高层 小平岛小平岛:独栋双拼联排小高层高层 华业玫瑰东方华业玫瑰东方:高层 保利西海岸保利西海岸:高层 湾西湖湾西湖:高层 产品定位 2 第一部分第一部分:竞品数据采集及利用竞品数据采集及利用 产品定位 2 第一部分第一部分:竞品数据采集及利用竞品数据采集及利用 成本加成法成本加成法 市场权重法市场权重法 综合评定法综合评定法 案例： IRR30%以上 案例： 当前的主流做 法 根据成本 加成6、法与 市场权重 法得出价 格按比重 分配,得出 入市均价 通过对竞品相关数据进行收集做出比较系数,并给出市场权重法均价基数 价格上涨空间可以参照竞品平均年增长比例价格上涨空间可以参照竞品平均年增长比例,结合项目自身情结合项目自身情 况进行估算况进行估算; 营销支撑 3 第一部分第一部分:竞品数据采集及利用竞品数据采集及利用 总体营销费用总体营销费用 媒体选择及投放力度媒体选择及投放力度 营销支撑 3 目录目录颠覆一些想法从现在开始. 第二部分第二部分 项目内部数据采集及利用项目内部数据采集及利用 第二部分第二部分:项目内部数据采集及利用项目内部数据采集及利用 学会沟通学会沟通 置业顾问会给你 7、一起帮助,作为 第三只眼看到你 的盲点 A 第一步第一步 学会思考学会思考 通过对数据的分 析,了解一些存在 的问题及未来工 作的重点 C 第三步第三步 学会统计学会统计 通过驻场每天 对来电来访 表格的统计, 掌握准确的客 户资料 B 第二步第二步 目录目录颠覆一些想法从现在开始. 第三部分第三部分 我们还能做哪些我们还能做哪些 第三部分第三部分:我们还能做哪些我们还能做哪些 数据采集与分析数据采集与分析 销售体量情况统计销售体量情况统计 项目项目 名称名称 建筑建筑 面积面积 规划规划 套数套数 供应量供应量 （可售）（可售） 面积面积 目前目前 销售量销售量 面积面积 销售率销售率 剩余8、可剩余可 售套数售套数 面积面积 销售销售 报价报价 成交成交 均价均价 数据采集与分析数据采集与分析 销售面积情况统计销售面积情况统计 项目名称项目名称 目前套数目前套数 面积（平米）面积（平米） 4040以下以下 4040- -5050 5050- -6060 6060- -7070 7070- -8080 8080- -9090 9090- -100100 供应 消化 第三部分第三部分:我们还能做哪些我们还能做哪些 项目名称项目名称 目前销售目前销售 套数套数 面积（平米）面积（平米） 100100- -110110 110110- - 120120 120120- - 130130 19、30130- -144144 144144- -160160 160-180 180180- -200200 供应 消化 项目名称项目名称 目前销售目前销售 套数套数 面积（平米）面积（平米） 200200- -220220 220220- - 240240 240240- - 260260 260-280 280-300 300-330 330330- -370370 供应 消化 数据采集与分析数据采集与分析 销售房型情况统计销售房型情况统计 项目名称项目名称 目前套数目前套数 普通民宅普通民宅 一室一室 一室一一室一 厅厅 一室两一室两 厅厅 两室一两室一 厅厅 两室两两室两 厅厅 三室两10、厅三室两厅 一卫一卫 三室两厅两三室两厅两 卫卫 供应 消化 第三部分第三部分:我们还能做哪些我们还能做哪些 项目名称项目名称 目前销售目前销售 套数套数 普通民宅普通民宅 三室三三室三 厅三卫厅三卫 四室两四室两 厅两卫厅两卫 四室三四室三 厅两卫厅两卫 四室三四室三 厅四卫厅四卫 五室五室 六室六室 供应 消化 项目名称项目名称 目前销售目前销售 套数套数 别墅叠拼、联排、双拼、独栋（不含保姆间）别墅叠拼、联排、双拼、独栋（不含保姆间） 供应 消化 数据采集与分析数据采集与分析 销售单价、总价情况统计销售单价、总价情况统计 单价（万元）单价（万元） 0.6以下以下 0.6-0.7 0.7-11、0.8 0.8-0.9 0.9-1 1-1.1 1.1-1.2 第三部分第三部分:我们还能做哪些我们还能做哪些 单价（万元）单价（万元） 1.2-1.3 1.3-1.4 1.4-1.5 1.5-1.6 1.6-1.7 1.7-1.8 1.8-1.9 单价（万元）单价（万元） 1.9-2.0 2.0-2.1 2.1-2.2 2.2-2.3 2.3-2.4 2.4-2.5 2.5-2.6 单价（万元）单价（万元） 2.6-2.7 2.7-3.0 3.0-3.3 3.3-3.6 3.6-3.9 3.9-4.2 4.2以上以上 数据采集与分析数据采集与分析 客户成交专户客户成交专户 第三部分第三部分:我们还能做哪些我们还能做哪些