1、巴 城 资 源 理 城 M 、 K 地 块 骏地 设计 营销策略技术策略 MARKETING STRATEGYTECHNICAL STRATEGY 场地营造布局分析形象塑造 LAYOUT STRATEGYFORMAREA CONSTRUCT 策划条件解读 scheme interpretation 产品调整 product adjust 备注：动迁房产品面积为 75 和 85 备注：M 组团还需考虑 31000 平方米的动迁房，面积暂定为 75-85 平方米。动迁房位置自行考虑， 且满足与商品房之前方便设置软隔离。后续方案深化以政府出具的面积段及户数要求为设计依据。 组团类型面积段户型配比梯户2、比 75(动迁房)35% 85(动迁房)18% 16020% 22027% 12570% 16030% M K 高层 小高层（洋房） 1月10号任务书 组团类型面积段户型配比梯户比 120-1303房2厅2卫25-30%T3/T4 130-1403+1房2厅2卫50%T2 145-1504房2厅2卫15-20%T2 叠墅 160-1804房2厅2卫70%T2 洋房 140-1504房2厅2卫30%T2 K 高层M 1月12号任务书 结论：新豪宅 1. 市场分析：入市时间为市场下行期间，入市存在风险 2. 经济分析：调整总价，提高去化速度 3. 开发分析：避免与其他楼盘同质化竞争，差异化入市 13、. 市场分析：提高洋房产品面积段，提升地块品质 2. 开发分析：引入叠拼产品，注重产品品质 策划解读 product adjust analysis M 地块 M block K 地块 M block NEW MANSION QUALITY PUBLICITY WHATS NEW MANSION 强调公共性 注重品质 什么是新豪宅？ DIFFERENTIATION VALUE 追求差异化 实现综合价值 品质 QUALITY 开发维度 developinging dimension 价值 VALUE 销售维度 selling dimension 品质分析 quality analysis 30F4、 18F 100M 限高线 30M 限高线 9F 院墅联排 / 合院 3+1F 3F 2F 双叠双叠三叠四叠高层小高层高层 4+1F 5+1F 6+1F 品质 quality 价值分析 value analysis 30F 100M 限高线 30M 限高线 18F 9F 院墅联排 / 合院 3+1F 3F 2F 双叠双叠三叠四叠高层小高层高层 4+1F 5+1F 6+1F 价值 value M、K 地块策略分析 M、K plot analysis 品质 quality 当地政府审批通过不了 K 地块 k plot K 地块塑造品质价值 k plot shape products quality5、 and value M 地块 K 地块容量可平衡 balance the volume of M plot & k plot 价值 value 别墅 / 联排 / 合院叠墅 30M 限高线 既无品质价值优势，又无资源利 用效率优势，不建议采用 M 地块资源最大化 M plot make the most of resource M 地块 M plot 土地资源 quality 景观资源 value 高层洋房 100M 限高线 增加高层观景户数 增加产品空间品质 increase the amount of sight houses increase the quality of space 6、提升品质 & 货值策略 improve quality and value SITE K SITE m Circle Cube 营销策略技术策略 MARKETING STRATEGYTECHNICAL STRATEGY 场地营造布局分析形象塑造 LAYOUT STRATEGYFORMAREA CONSTRUCT SITE K 全叠拼产品 all the townhouse productsCube 180 90+90 备注：根据苏规规 2018 1 号无法偷面积 备注：根据任务书叠墅面 积段为 180 综上：得到叠墅户型块的基本数据范围 （4+3.6）*11.6=88 11.6M 备注：两面宽7、 4.0m+3.6m 和 进深 11.6m 面积接近 90 4.0M3.6M K 地块产品尺度分析 K plot house types sizeCube N Riverzhangjiagangkeyun Planning Road Planning Road Planning Road 规划道路 规划道路 张 家 港 河 规 划 道 路 3F 3F 3F N Riverzhangjiagangkeyun Planning Road Planning Road Planning Road 规划道路 规划道路 张 家 港 河 规 划 道 路 3F 3F 3F 方向一土地利用率较高 26.33M 8、26.33M 26.33M 方向一：6+1F 方向二：6+1F & 5+1F 建筑面积：32400 SQUARES 间距计算 ： (3.1X6+0.9)*1.35=26.33m INTERVAL 间距计算 ： (3.1X5+0.9)*1.35=22.14m INTERVAL 建筑面积：32400 SQUARES 6+1F6+1F6+1F6+1F 6+1F6+1F6+1F 5+1F5+1F5+1F5+1F 5+1F5+1F5+1F5+1F 5+1F5+1F5+1F 5+1F5+1F5+1F 5+1F5+1F5+1F 6+1F6+1F6+1F6+1F6+1F 5+1F5+1F5+1F5+1F5+19、F 22.14M 22.14M 22.14M 6+1F6+1F6+1F6+1F 6+1F6+1F6+1F 6+1F6+1F6+1F 6+1F6+1F6+1F 6+1F6+1F6+1F 6+1F6+1F6+1F6+1F 6+1F6+1F6+1F6+1F6+1F 6+1F6+1F6+1F6+1F6+1F 叠墅（6+1F） 叠墅（5+1F） 叠墅（4+1F） 叠墅（3+1F） 庭院示意 剖面示意 SECTION 剖面示意 SECTION 方向三土地利用率较高 N Riverzhangjiagangkeyun Planning Road Planning Road Planning Road 规划道路10、 规划道路 张 家 港 河 规 划 道 路 3F 3F 3F N Riverzhangjiagangkeyun Planning Road Planning Road Planning Road 规划道路 规划道路 张 家 港 河 规 划 道 路 3F 3F 3F 方向三：6+1F & 4+1F方向四：6+1F & 3+1F 间距计算 ： (3.1X4+0.9)*1.35=17.96m INTERVAL 间距计算 ： (3.1X3+0.9)*1.35=13.77m INTERVAL 建筑面积：29520 SQUARES 建筑面积：29520 SQUARES 6+1F6+1F6+1F 4+1F411、+1F4+1F4+1F 4+1F4+1F4+1F4+1F 4+1F4+1F4+1F4+1F 4+1F4+1F4+1F 4+1F4+1F4+1F 4+1F4+1F4+1F 4+1F4+1F4+1F 6+1F6+1F6+1F6+1F6+1F 4+1F4+1F4+1F4+1F4+1F 6+1F6+1F6+1F 3+1F3+1F3+1F 3+1F3+1F3+1F 3+1F3+1F3+1F 3+1F3+1F3+1F 6+1F6+1F6+1F6+1F6+1F 3+1F3+1F3+1F3+1F3+1F 3+1F3+1F3+1F3+1F 3+1F3+1F3+1F3+1F 3+1F3+1F3+1F3+1F 1712、.96M 17.96M 17.96M 17.96M 13.77M 13.77M 13.77M 13.77M 剖面示意 SECTION 剖面示意 SECTION K 地块容量分析 K plot interpretationCube N Riverzhangjiagangkeyun Planning Road Planning Road Planning Road 规划道路 规划道路 张 家 港 河 规 划 道 路 3F 3F 3F 建筑面积：32400 SQUARES 货值：59320W VALUE 方向一：6+1F 26.33M 26.33M 26.33M 6+1F6+1F6+1F 6+1F613、+1F6+1F 6+1F6+1F6+1F 6+1F6+1F6+1F 6+1F6+1F6+1F6+1F6+1F 6+1F6+1F6+1F6+1F6+1F 6+1F6+1F6+1F6+1F 6+1F6+1F6+1F6+1F 叠墅（6+1F） 叠墅（5+1F） 叠墅（4+1F） 叠墅（3+1F） 庭院示意 N Riverzhangjiagangkeyun Planning Road Planning Road Planning Road 规划道路 规划道路 张 家 港 河 规 划 道 路 3F 3F 3F 品质对比：产品品质：方向三方向一 空间品质：方向一方向三 货值：方向一方向三 结论：宜选择 614、+1 和 4+1 组合 货值：59400W VALUE 建筑面积：29520 SQUARES 方向三：6+1F & 4+1F 17.96M 17.96M 17.96M 17.96M 4+1F4+1F4+1F 4+1F4+1F4+1F 4+1F4+1F4+1F 4+1F4+1F4+1F 6+1F6+1F6+1F6+1F6+1F6+1F6+1F6+1F 4+1F4+1F4+1F4+1F4+1F 4+1F4+1F4+1F4+1F 4+1F4+1F4+1F4+1F 4+1F4+1F4+1F4+1F K 地块容量分析 K plot interpretationCube 叠墅（6+1F） 叠墅（5+1F）15、 叠墅（4+1F） 叠墅（3+1F） 庭院示意 NO.1 17.96M 17.96M 17.96M 17.96M N Riverzhangjiagangkeyun Planning Road Planning Road Planning Road 规划道路 规划道路 张 家 港 河 规 划 道 路 3F 3F 3F 建筑排布方式：南向 1 排 6+1F，东向 3 排 6+1F，西向 4 排 4+1F ARRANGEMENT 日照影响：6+1F 建筑日照阴影区投影在道路上 SUN SHINING 出入口设置：东侧设主入口且入口场地较大 ENTRENCE 26.33M 6+1F6+1F6+1F 616、+1F6+1F6+1F 6+1F6+1F 4+1F4+1F4+1F 4+1F4+1F4+1F 4+1F4+1F4+1F 4+1F4+1F4+1F 6+1F6+1F6+1F6+1F 6+1F6+1F6+1F6+1F 6+1F6+1F6+1F6+1F 26.33M “ ” NO.2 17.96M 17.96M 17.96M 17.96M 26.33M 26.33M N Riverzhangjiagangkeyun Planning Road Planning Road Planning Road 规划道路 规划道路 张 家 港 河 规 划 道 路 3F 3F 3F 6+1F6+1F6+1F6+1F17、6+1F 出入口设置：西侧不可开设入口 ENTRENCE 日照影响：6+1F 建筑日照阴影区投影在场地内 SUN SHINING 建筑排布方式：南向 1 排 6+1F，东向 4 排 4+1F，西向 3 排 6+1F ARRANGEMENT 结论：NO.1 方案较优 4+1F4+1F4+1F 4+1F4+1F4+1F 4+1F4+1F4+1F 4+1F4+1F4+1F 6+1F6+1F6+1F6+1F 6+1F6+1F6+1F6+1F 6+1F6+1F6+1F6+1F 6+1F6+1F6+1F “ ” K 地块容量分析 K plot interpretationCube K 地块 沄湖 30M 18、限高线 4+1F4+1F 6+1F6+1F 3F 3F NO.1 30M 限高线 11 NO.2 K 地块 沄湖 “ ” “ ” 张家港河 4+1F4+1F 6+1F6+1F 结论：NO.1 方案观景户数最多 图例 H6M 视线内主要景观：河 景 + 绿化 H=0-6M 视线内主要景观：绿化 NO.1 SECTION 1-1 NO.2 SECTION 1-1 张家港河 K 地块视线分析 K plot sight analysisCube 3+1+1F3+1+1F3+1+1F 3+1+1F3+1+1F3+1+1F 3+1+1F3+1+1F3+1+1F 5+1+1F5+1+1F5+1+1F5+1+19、1F5+1+1F5+1+1F5+1+1F5+1+1F 5+1+1F5+1+1F 5+1+1F5+1+1F 5+1+1F5+1+1F 5+1+1F5+1+1F 5+1+1F5+1+1F 5+1+1F5+1+1F3+1+1F3+1+1F3+1+1F N Riverzhangjiagangkeyun Planning Road Planning Road Planning Road 规划道路 规划道路 张 家 港 河 规 划 道 路 叠墅（5+1+1F） 叠墅（3+1+1F） 入口 庭院示意 3F 3F 3F 1. 产品提升：6+1 优化为 5+1+1 4+1 优化为 3+1+1 2. 空间提升：扩20、大院子面积 增加边院 4+1F3+1+1F6+1F 四拼两拼 + 两拼 5+1+1F K 地块方案生成 K plot scheme generationCube M 地块建筑面积 = 总建筑面积 -K 地块建筑面积 =96000 m block squares 2# 地块 总用地面积：115204 总建筑面积：260251.04 容积率：1.49 A 地块已建面积 37230.37 D 地块已建面积 7945.38 M、K 两个地块分开开发，剩余建筑面积为 126478 两地块需平衡容积率 K 地块 总用地面积：22345 总建筑面积：30760 容积率：1.38 建筑限高：30m M 地块 21、SITE m 增加高层观景户数 increase the amount of sight housesCircle M 地块条件解读 m plot interpretation T4 得 房 率 递 减 层数 75% 得房率 32F （限高 100m） 18F 120 130 150 occupancy rate decrease 配比 25%- 30% 配比 15%- 20% 配比 50% 空间品质递增 T3T2 户型组合类型 120 120 130 130 150150 space quality increase 配比 25%- 30% 配比 25%- 30% 配比 15%- 20% 配22、比 15%- 20% 配比 50% 配比 50% K 地块产品尺度分析 K plot house types sizeCircle 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 沄湖 Lakeyun Planning Road 规 划 道 路 白鹭栖息地 Egret Habitat N 18F 18F 18F 32F 32F 18F 18F 18F 18F M地块容量分析 （不含还迁房） m plot interpretation 方向 1 全 T2（空间品质最高） 18F 18F18F 150 130 120 存在问题： 日照条件不满足 无还迁房排布位置 PR23、OBLEMS 结论：方向一 方案不成立方向二 方向 2 全 T4（经济性得房率最高） 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F N 32F32F 32F 32F 沄湖 Lakeyun Planning Road 规 划 道 路 白鹭栖息地 Egret Habitat 存在问题： 与其他楼盘区分不大 不符合豪宅定位 PROBLEMS M地块容量分析 （不含还迁房） m plot interpretation 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F N 方向 3 全 T3 31F 31F 31F 31F 31F 150 1324、0 120 沄湖 Lakeyun Planning Road 规 划 道 路 白鹭栖息地 Egret Habitat 根据 M 地块面积、户型、100m 限高推导出所需 T3 的量 DERIVATION 方向三 5 栋 T3 方案成立 方向 4 T2+T3 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F N 30F 30F 30F 30F 30F 30F 沄湖 Lakeyun Planning Road 规 划 道 路 白鹭栖息地 Egret Habitat 根据 M 地块面积、户型、100m 限高推导出所需 T2 T3 的量 DERIVATION 方向四 2 栋25、 T2+4 栋 T3 方案 M 地块还迁房位置 m plot interpretation D B A C 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F N 33F 33F 33F 33F 33F 33F 33F 33F 67 沄湖 Lakeyun Planning Road 规 划 道 路 白鹭栖息地 Egret Habitat 根据 M 地块还迁房面积 31000 、100m 限高推导出所需 2 栋 T7 还迁房方案 DERIVATION 根据 31000 还迁房面积，总套数为 460 套，每套面积约为 67 ，采用 T7 需有 2 栋 A B C D 为还26、迁房可选位置 A: 部分日照阴影投影在外侧，对自身住宅影响较小，但受限于 地块形状，占据了较多景观面 B: 占据较多景观面，对自身住宅影响较大 C: 最大限度将景观资源让给自身住宅 D: 占据较多景观面，对自身住宅影响较大 结论：还迁房最优选址位置为 C 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F N NO.1 全 T3 31F 31F 31F 31F 31F 33F 33F 67 150 130 120 沄湖 Lakeyun Planning Road 规 划 道 路 白鹭栖息地 Egret Habitat 方向三与 C 位置还迁房组合 GENERATE 方27、案一正南北布局 5 栋 T3+2 栋 T7 M地块容量分析 （不含还迁房） m plot interpretation NO.2 T2+T3 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F N 30F 30F 30F 30F 30F 30F 33F 33F 沄湖 Lakeyun Planning Road 规 划 道 路 白鹭栖息地 Egret Habitat 方向四与 C 位置还迁房组合 GENERATE 方案二正南北布局 5 栋 T3+ 东西向布局 2 栋 T7 景观 & 产品 signt & product IMPROVE QUALITY&VALUE NO.28、1 全 T3 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F N 31F 31F 31F 31F 31F 33F 33F 67 150 130 120 沄湖 Lakeyun Planning Road 规 划 道 路 白鹭栖息地 Egret Habitat 根据景观资源调整方案一方案二楼栋角度，保证观湖户数最大化，观湖面最大化，且内部花园完整 NO.2 T2+T3 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F N 30F 30F 30F 30F 30F 30F 33F 33F 沄湖 Lakeyun Planning Road 规 划29、 道 路 白鹭栖息地 Egret Habitat NO.1 全 T3 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F N 31F 31F 31F 31F 31F 33F 33F 67 物业用房 住宅入口 150 130 120 沄湖 Lakeyun Planning Road 规 划 道 路 白鹭栖息地 Egret Habitat M 地块方案生成 M plot scheme generation M 地块方案生成 M plot scheme generation NO.2 T2+T3 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 30、N 30F 30F 30F 30F 30F 30F 33F 33F 沄湖 Lakeyun Planning Road 规 划 道 路 白鹭栖息地 Egret Habitat M 地块方案生成 M plot scheme generation NO.3 保留场地售楼处方案 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F N 33F 33F 67 物业用房 住宅入口 保留会所 150 130 120 沄湖 Lakeyun Planning Road 规 划 道 路 白鹭栖息地 Egret Habitat 31F 31F 31F 31F M 地块场地北侧售楼部考虑保留，31、南侧采用土地集约的排布方式 采用四栋 T4 的户型（150+120+130+130）和两栋公租房 组成 营销策略技术策略 MARKETING STRATEGYTECHNICAL STRATEGY 场地营造布局分析形象塑造 LAYOUT STRATEGYFORMAREA CONSTRUCT 方案一总平面图 general layout 2# 地块 总用地面积：115204 容积率：1.49 M、K 两个地块分开开发，需平衡容积率 M 地块 总用地面积：24541.26 绿地率 35% 建筑密度 40% 建筑限高：100m M 地块需建 31000 还迁房 K 地块 总用地面积：22345 绿地率32、 35% 建筑密度 40% 建筑限高：30m 沄湖 Lakeyun Planning Road Planning Road 规 划 道 路 规 划 道 路 Riverzhangjiagangkeyun 张 家 港 河 方案一经济技术指标 econo-technical norms 方案一 M 地块功能分析 m plot fuction analysis 方案一 K 地块功能分析 k plot fuction analysis 流线分析 flown line analysis 基地车行流线直接进入地库，人行流线穿过广场花 园等丰富的景观入户 城市支路 车行流线 人行流线 消防流线 地下车库出入口33、 图例 消防分析 fire control analysis 消防登高场地沿建筑外围设置，保证内部景观完整性 消防流线 消防登高场地 图例 景观概念分析 landscape analysis 基地通过入口会所屋顶绿化、中央广场、景观绿地 等绿化来呈现多重景观 景观主轴线 中央景观 私属庭院 入口庭院 滨湖景观 景观次轴线 景观带 图例 日照分析 sunshine analysis 根据成都市规划管理技术规定（2008）、成都 市建筑日照分析管理办法（试行），对本项目日照条 件进行测算分析可知： 本项目内建筑均满足日照要求，并未对周边 建筑造成遮挡 0 小时 1 小时 2 小时 3 小时 4 小34、时 5 小时 6 小时 图例 地库范围分析 underground garage sape analysis 地库范围线 地下车库出入口 图例 地库平面图 underground garage plan 地下车库建筑面积：13431 机动车停车位：480 辆 指标 方案二总平面图 general layout 2# 地块 总用地面积：115204 容积率：1.49 M、K 两个地块分开开发，需平衡容积率 M 地块 总用地面积：24541.26 绿地率 35% 建筑密度 40% 建筑限高：100m M 地块需建 31000 还迁房 K 地块 总用地面积：22345 绿地率 35% 建筑密度 40% 建筑限高：30m 方案二经济技术指标 econo-technical norms 方案三总平面图 general layout 2# 地块 总用地面积：115204 容积率：1.49 M、K 两个地块分开开发，需平衡容积率 M 地块 总用地面积：24541.26 绿地率 35% 建筑密度 40% 建筑限高：100m M 地块需建 31000 还迁房 K 地块 总用地面积：22345 绿地率 35% 建筑密度 40% 建筑限高：30m 方案三经济技术指标 e