1、长春市聚业大街地块项目 长春市长春市聚业大街地块项目 概念设计方案 CONCEPT DESIGN OF CHANGCHUN ZHONGHAI JUYE STREET BLOCK 长春市聚业大街地块项目 CONTENTS 目录 Plan Design 规划设计 Project Study 项目背景 Facade Vision 立面意向 Product Design 产品意向 Market Analysis 竞品分析 Show Part 示范区概念 长春市聚业大街地块项目 Project Study 01 项目背景 Plan Design 规划设计 Project Study 项目背景 Facad2、e Vision 立面意向 Product Design 产品意向 Market Analysis 竞品分析 Show Part 示范区概念 长春市聚业大街地块项目 吉林吉林 长春长春 区位分析区位分析 长春，简称“长”，别称“春城”，是吉林省省会、副省级市、东北亚经济圈中 心城市，是国务院定位的中国东北地区中心城市之一，国家历史文化名城，我国重要 的工业基地和综合交通枢纽。 长春有着深厚的近代城市底蕴，是著名的中国老工业基地，是新中国最早的汽车 工业基地和电影制作基地，有“东方底特律”和“东方好莱坞”之称。 作为国家历史文化名城的长春，曾是伪满洲国首都，是近代东北亚政治军事冲突 完整历程的集3、中见证地，具有众多历史古迹、工业遗产和文化遗存。 长春居于中国东北地理中心，分别与吉林省松原市、四平市、吉林市和黑龙江省 哈尔滨市接壤。长春享“北国春城”之美誉，绿化率居于亚洲大城市前列，中国四大 园林城市之一；十次蝉联“中国最具幸福感城市”。 长春长春 哈尔滨哈尔滨 沈阳沈阳 大连大连北京北京 大东北经济圈 环渤海经济圈 大大 氣氣 包包 容容 自自 強強 不不 息息 长春市聚业大街地块项目 长春站长春站 长春市政府长春市政府 区位分析区位分析 本案本案 地块位于聚业大街以西，郁金香街以东，丙三十三路以北，丙三十一路以南，西临新城大街小学。距长春站18公里，距长春市政府9.5公里。 长春市聚4、业大街地块项目 基地基地 华润净月台华润净月台 吉林省科技吉林省科技 文化中心文化中心 新城大街小学新城大街小学 净月潭国家森林公园净月潭国家森林公园 吉林省孤儿学校吉林省孤儿学校 长春工业大学长春工业大学 人文信息学院人文信息学院 长春市实验中学长春市实验中学 启明花园启明花园 益田益田. .瓦萨小镇瓦萨小镇远洋戛纳小远洋戛纳小 镇四期镇四期 源山别院源山别院 保利蔷薇保利蔷薇 东升垂钓东升垂钓 度假村度假村 晟鑫康诗丹郡晟鑫康诗丹郡 长影世纪城长影世纪城 万科月潭湾万科月潭湾 国信净月府国信净月府 国信净月墅国信净月墅 玉潭小学玉潭小学 伟峰东伟峰东樾樾 商业商业MALLMALL 场地周边5、资源分析场地周边资源分析 地块周边配套： 项目位于长春市南关区净月开 发区，地块北部、东部发展较完 善，教育资源较为丰富。地块东 南部周边环境处于待开发或建设 阶段，周边配套稀缺，商业气氛 欠缺，还处在起步阶段。 活动中心 学校 绿地 图 例： 其他居住区 科技园 商业 伟伟峰峰东域东域 长春市聚业大街地块项目 周边商业分布周边商业分布 地块周边商业： 项目周边仅启明花园小区沿红 梅街部分有沿街商业，南面相邻 楼盘净月台沿聚业大街设计商墅 ，西侧待建伟峰东樾商业MALL。 商业 图 例： 华润净月台华润净月台 沿聚业大街部分商墅。沿聚业大街部分商墅。 启明花园启明花园 沿红梅街部分商业。沿红梅6、街部分商业。 待建伟待建伟峰峰 东东樾商业樾商业MALLMALL 基地基地 长春市聚业大街地块项目 周边道路分析周边道路分析 地块周边交通便利： 地块靠近城市干道，周边路网 通畅，交通发达便利。 高速公路 城市主干道 地块位置 图 例： 城市次干道及支路 轻轨 聚 业 大 街 柳莺东路 红 梅 街 梧 桐 街 天泽大路 SITESITE 长春市聚业大街地块项目 、地块东侧聚业大街现状； 、地块北侧场地现状； 、地块南侧道路现状； 、地块西侧道路、学校现状； 周边现状周边现状 基地基地 结论：四边道路环通，周边配套不完善。 长春市聚业大街地块项目 Market Analysis 02 竞品分析 7、Plan Design 规划设计 Project Study 项目背景 Facade Vision 立面意向 Product Design 产品意向 Market Analysis 竞品分析 Show Part 示范区概念 长春市聚业大街地块项目 周边竞品分析周边竞品分析 华润净月台 国信净月府 万科月潭湾 300M 800M 800M 华润净月台 10KM 国信净月府万科月潭湾华润紫云府伟峰东域 伟峰东域 150M 华润紫云府 本案本案 长春市聚业大街地块项目 周边竞品分析周边竞品分析 项目：华润净月台 用地面积：101000平方米 容积率：1.2 建筑面积：121000 项目定位：改善型 8、户型产品：别墅+洋房 产品面积段：洋房135165 别墅200260 户型开间：洋房3/4开间 联排别墅2开间（6.69.9m) 合院别墅3开间（约11.7m） 商业类型：无商业 规划布局：L型布局 立面造型：新中式 售价：洋房1.23万/ 别墅2.4万/ 洋房：135-165，166-200万/套 别墅：200-260，480-620万/套 长春市聚业大街地块项目 周边竞品分析周边竞品分析 3室2厅2卫 135(洋房）3室2厅2卫 160(洋房） 4室2厅2卫 165(洋房） 华润净月台户型 166万/套195万/套205万/套 户型特点： 南向3开间； 客餐厅南北通透。 户型特点： 南向39、开间； 客餐厅南北通透； 双阳台设计； 房间数量少。 户型特点： 南向4开间； 豪华入户玄关； 南向开阔横厅，外带2开间大阳台； 双阳台设计。 长春市聚业大街地块项目 周边竞品分析周边竞品分析 4室2厅4卫 260(合院别墅） 华润净月台户型 地下一层 地下夹层 一层 二层 地下一层 地下夹层 一层 二层三层 3室2厅3卫 197(联排别墅） 地下一层 地下夹层 一层 二层 三层 4室2厅3卫 226(联排别墅） 620万/套 480万/套 540万/套 长春市聚业大街地块项目 周边竞品分析周边竞品分析 项目：国信净月府 用地面积：130000平方米 容积率：1.37 建筑面积：178000 10、项目定位：刚需+改善型 户型产品：高层+洋房 产品面积段：87180 户型开间：高层2开间 洋房3/4开间 商业类型：无商业 规划布局：南北阵列布局 立面造型：新中式 售价：均价 1.45万/ 小高层/洋房：87-180，108-220万/套 长春市聚业大街地块项目 周边竞品分析周边竞品分析 2室2厅1卫 87（小高层）3室2厅2卫 113(洋房） 3室2厅2卫 136(洋房）5室2厅2卫 180(洋房） 户型特点： 仅2开间朝南； 无阳台。 户型特点： 南向3开间； 无阳台。 户型特点： 南向3开间； 无阳台； 房间数量少。 户型特点： 南向4开间； 无阳台； 客厅可结合南向书房拓展成 开阔11、大横厅。 国信净月府户型 108万/套140万/套168万/套220万/套 长春市聚业大街地块项目 周边竞品分析周边竞品分析 项目：万科月潭湾 用地面积：80000平方米 容积率：1.49 建筑面积：119200 项目定位：刚需+改善型 户型产品：高层+洋房 产品面积段：91179 户型开间：小高层2开间复式 洋房3开间平层 商业类型：无商业 规划布局：南北阵列布局 立面造型：现代 售价： 高层1.25万/ 洋房1.35-1.45万/ 高层：91-126，158万/套 洋房：119-179，160-260万/套 长春市聚业大街地块项目 周边竞品分析周边竞品分析 4室2厅2卫 91(复式）3室212、厅2卫 119(洋房） 4室2厅3卫 126(复式）3室2厅2卫 135(洋房） 户型特点： 高赠送； 下层客厅可结合小书房拓 展成大横厅。 户型特点： 南向3开间。 户型特点： 高赠送； 下层客厅可结合小书房拓展 成大横厅。 户型特点： 南向3开间； 客餐厅南北通透；房间数量 少，且卫生间均为黑卫。 万科月潭湾户型万科月潭湾户型 下层 上层 下层 上层 114万/套168万/套158万/套190万/套 长春市聚业大街地块项目 周边竞品分析周边竞品分析 项目：华润紫云府 用地面积：105280平方米 容积率：1.90 建筑面积：210000 项目定位：刚需+改善型 户型产品：高层+洋房+别墅 13、产品面积段：103158 户型开间：高层3开间 洋房3开间 商业类型：沿街商业 规划布局：南北阵列式布局 立面造型：英式 售价：均价1.2万/ 高层：103，124万/套 洋房：134-158，160-190万/套 长春市聚业大街地块项目 周边竞品分析周边竞品分析 3室2厅1卫 103(高层）4室2厅2卫 134(洋房） 3室2厅2卫 138(洋房） 4室2厅2卫 158(洋房） 户型特点： 南向3开间。 户型特点： 南向3开间。 户型特点： 南向3开间； 客餐厅南北通透； 双阳台设计； 房间数量少。 户型特点： 南向4开间； 豪华入户玄关； 开阔大横厅外带2开间大阳台； 双阳台设计。 华润紫14、云府户型华润紫云府户型 125万/套160万/套165万/套190万/套 长春市聚业大街地块项目 周边竞品分析周边竞品分析 项目：伟峰东域 用地面积：146800平方米 容积率：1.2 建筑面积：177400平方米 项目定位：改善型 户型产品：洋房+叠拼+别墅 产品面积段： 洋房150 叠拼118+290 别墅400/443/660 户型开间：洋房3开间 联排别墅2开间（6.46.9m) 合院别墅2开间（约11m） 商业类型：集中商业 规划布局：南北阵列式布局 立面造型：新古典 售价：洋房1.22万/； 叠拼1.47万/ 别墅2.33万/ 洋房：150，183万/套 叠拼：118-290，1715、3-426万/套 联排别墅：200，466万/套 合院别墅：350，815万/套 长春市聚业大街地块项目 周边竞品分析周边竞品分析 3室2厅3卫 150(小高层） 3室3厅3卫 190(叠墅下叠）4室2厅3卫180(叠墅上叠） 户型特点： 南向3开间； 客餐厅南北通透； 双阳台设计； 双套房设计； 房间数量少。 户型特点： 高赠送。 户型特点： 高赠送。 伟峰东域户型 三层 四层 一层 二层 地下一层 地下二层 183万/套 280万/套265万/套 长春市聚业大街地块项目 周边竞品分析周边竞品分析 6室3厅5卫220(联排别墅） 户型特点： 高赠送； 利用场地高差利用地下室做家庭厅。 伟峰东16、域户型 9室3厅6卫350(合院别墅） 地下一层 一层 二层 地下二层 三层 一层 二层地下一层 地下二层 三层 520万/套815万/套 户型特点： 高赠送； 利用场地高差利用地下室做家庭厅。 长春市聚业大街地块项目 周边竞品分析周边竞品分析 结论：周边竞品整体定位为改善户型与刚需户型结合，100-150为主力面积段，面宽以3开 间为主，建筑风格多样。别墅总价集中在400600万区间； 1、户型设计以两、三开间户型为主； 2、户型设计以改善户型与刚需户型结合，87面积段的三房两厅一卫（2开间），113-136面积段的三房 两厅两卫（3 开间），180面积段的五房两厅两卫（4开间）； 3、规划17、设计留出中轴，南北阵列布局，空间序列感强； 4、立面风格为新中式风格。 1、户型设计以两开间复式户型及三开间平层户型为主； 2、户型设计以改善户型与刚需户型结合，91面积段的两房两厅两卫（2开间复式），119135面积 段的三房两厅两卫（3开间平层或2开间复式）； 3、规划设计留出中轴，南北阵列布局，空间序列感强； 4、立面风格为现代风格。 1、户型设计以三、四开间户型为主； 2、户型设计以改善户型与刚需户型结合，103面积段的三房两厅一卫（3开间），138面积段的三房 两厅两卫 （3开间）,158面积段的四房两厅两卫（4开间）； 3、规划设计南北阵列，景观资源最大化； 4、立面风格为英式风格18、。 国信净月府 万科月潭湾 华润紫云府 1、户型设计以三、四开间户型为主； 2、户型设计以改善户型为主，135160面积段的三房两厅两卫（3开间），165面积段的四房两厅两卫 （4开间）； 3、规划设计U型布局，景观资源最大化； 4、立面风格为新中式风格。 华润净月台 1、户型设计以三开间洋房、合院及两开间联排户型为主； 2、户型设计以改善户型为主，150面积段的三房两厅两卫洋房（3开间），230-350面积段的叠墅（3 开间）,220面积段的联排别墅（2开间） ，350面积段的合院（2开间）； 3、南北阵列布局，空间序列感强； 4、立面风格为新古典风格。 伟峰东域 长春市聚业大街地块项目 G19、eneral Layout Logic And Plan Design 03 规划设计设计重点及溢价策略 Plan Design 规划设计 Project Study 项目背景 Facade Vision 立面意向 Product Design 产品意向 Market Analysis 竞品分析 Show Part 示范区概念 长春市聚业大街地块项目 用地条件用地条件 场地现状及退线： 场地位于长春市南关区净月开发区 周边概况： 1、东邻聚业大街； 2、南邻丙三十三路； 3、西邻郁金香街； 4、北邻丙三十一路； 退让红线： 1、后退聚业大街红线15M； 2、后退丙三十三路红线9M； 3、后退郁20、金香街红线9M； 4、后退丙三十一路红线9M； 其他： 1、规划建筑控制高度： 40(局部50） 2、场地存在高差，西南角 为标高最低点。 3、基地现状道路成熟，四面道路 已环通。 4、社区用房20/百户。 5、养老用房30/百户。 用地面积：132563 容积率：1.7 覆盖率：30% 地上计容面积：225357.1 幼儿园：1500 商业：15775 住宅：208082.1 住宅配套：820（其中：社区用房300，养老服务用房450） 可用占地面积：39768.90 20M 40M 郁郁 金金 香香 街街 聚聚 业业 大大 街街 9M 15M 公建用地公建用地 学学 校校 用用 地地 已报21、建居住用地已报建居住用地 已已 报报 建建 居居 住住 用用 地地 已已 报报 建建 居居 住住 用用 地地 237.29237.29 246.75246.75 243.75243.75 246.10246.10 243248243248 238.10238.10 长春市聚业大街地块项目 土地价值分析 居住价值： 一级（尽享园区内大庭院景观，私密静谧） 二级（邻地块间支路，相对安静） 三级（邻城市次干路与学校，噪声相对略高） 商业价值： 一级（邻学校，商业氛围浓郁，商业价值高） 二级（邻地块间支路，处于住宅区之间，商业价值较高） 三级（邻城市支路，北面地块为公建，商业价值最低） 郁 金 香 街22、 聚 业 大 街 郁 金 香 街 聚 业 大 街 长春市聚业大街地块项目 商业排布情况（满足商业量） 郁 金 香 街 聚 业 大 街 7% 1% 92% 各业态面积占比 商业 幼儿园 项目指标单位备注 商业157757% 住宅207266 幼儿园及配套 2316 5班幼儿园 社区用房20/百户 养老用房20/百户 总面积225357.1 郁 金 香 街 聚 业 大 街 47单元17F高层 住宅排布情况（满足住宅量） 数据分析 产品面积组合单层面积一单元面积单位最少单元数 17F高层130+130260442047 7+1F洋房150+150300215096 6+1F洋房150+150300123、850112 别墅2002001035 1050米沿街商业 （商业一层，进深15M） 长春市聚业大街地块项目 郁 金 香 街 聚 业 大 街 形式三（ 2F沿街商业） 形式一（1F沿街商业） 商业1F沿街商业，全部一层商铺，占地太多，覆盖率有 限，对总体的布局不利，幼儿园北侧对住宅排布不利。 可对场地高差加以利用。 2F商业可减少商业对面宽的占用。 北侧幼儿园对小高层住宅的布置不利。 郁 金 香 街 聚 业 大 街 郁 金 香 街 聚 业 大 街 商 业 商业及幼儿园 商 业 商 业 形式二（1F沿街商业） 商业12F,沿西边和南边布置，东边布置少量商业，幼 儿园作为商业拉动点及日照的要求布置24、在东南角； 商 业 商 业 形式四（ 2F沿街商业） 郁 金 香 街 聚 业 大 街 商 业 可对场地高差加以利用。 2F商业可减少商业对覆盖率的占用。 幼儿园的独立占地，不利于用商铺解决场地高差 长春市聚业大街地块项目 地块应用分析 郁 金 香 街 聚 业 大 街 郁 金 香 街 聚 业 大 街 6F洋房 标准层层高3m H=18.75m，D=1.93H=36.2m 17F高层（3面宽） 标准层层高3m H=51.75m，L=66.6m，D=0.5(L+H)=59.2m D：建筑间距，H：建筑高度，L：建筑面宽 17F高层（3面宽） 标准层层高3m H=51.75m，L=44.4m，D=0.25、5(L+H)=48.1m 长春市聚业大街地块项目 产品研究 合院别墅组合01 为满足日照，南北户间距需 做到18米，此户型东、西向 房间较多，户型品质较差。 经分析，合院别墅适合南方太阳高度角较高的区域，对长春地区的特殊的日照要求（所有南向居室均满足2小时日照）和间 距要求，不适合大片布置；较传统的联排别墅，其私密性和土地的利用率均不占优势； 结论：建议仅在入地利用不完全的情况下，少量布置。 合院别墅组合02合院别墅组合03 18M 18M 18M 18M 18M 18M 18M 此户型私密性相对较差。 18M 此种布局，占用较大的南向 面宽，加之18米建筑间距， 故南北院占据较多的面积。 合26、院别墅与联排对比 120套 96套 在相同的用地条件下，相同 首层面积，联排别墅可以多 出约25%。 长春市聚业大街地块项目 规划推导 产品分析 住宅 商业 高层 多层 低层 集中 沿街 商墅 布局分析 配套选址 U形排布 南北阵列排 布 L排布 3面宽高层 洋房、叠墅 联排别墅 沿街商业 幼儿园位于 东南角 售楼处位于 场地东侧 高层L型排 布 最终方案 长春市聚业大街地块项目 高层南北阵列布局 高层U型布置 高层L型布局（北1排高层） 高层L型布局（北2排高层） 日照满足要求。 高层、低层分区明确，空间舒适。 日照满足要求。 高层、多层分区明确，空间舒适。 日照满足要求。 高层为满足日照，27、用不足场地面宽，造成用地浪费。 日照满足要求。 别墅围合中间，品质不高。 结论：高层采用L型布局节地、有利于产品分区，提高整体品质。 布局研究 别墅：178套 覆盖率：27.06% 别墅：164套 覆盖率：25.31% 别墅：158套 覆盖率：26.65% 覆盖率：28.40% 001a-高层+别墅001b-高层+别墅 001c-高层+别墅002-高层+洋房 长春市聚业大街地块项目 图例： 高层 洋房 别墅 结论：高层+别墅，空间舒适，别墅量最大，总货值高。 方案对比 42单元高层+178户别墅 25单元高层+55单元洋房 洋房的量最大化。 产品种类单一。 无高溢价产品。 总货值不高。 别墅量28、最大化。 总货值高。 方案配比方案配比总货值总货值 产品户数户数占比面积面积占比单价（万元）货值（亿元） 高层85056.29%104967.10 46.58%1.212.60 洋房66043.71%102300.00 45.39%1.414.32 小计1510100.00%207267.10 91.97% 别墅00.00%0.00 0.00%2.50.00 小计00.00%0.00 0.00% 商业15775.00 7.00%23.16 配套2,315.00 1.03% 合计1510100%225357.10 100% 30.0730.07 方案配比方案配比总货值总货值 产品户数户数占比面积29、面积占比单价（万元）货值（亿元） 高层136088.43%171653.10 76.17%1.220.60 洋房00.00%0.00 0.00%1.650.00 小计136088.43%171653.10 76.17% 别墅17811.57%35600.00 15.80%2.58.90 小计17811.57%35600.00 15.80% 商业15775.00 7.00%23.16 配套2,329.00 1.03% 合计1538100%225357.10 100% 32.6532.65 高层50%，洋房50%高层83%，别墅17% 长春市聚业大街地块项目 方案一彩总方案一彩总 经济技术指标经济30、技术指标 指标单位 用地面积132563.00 总建筑面积311638.00 其 中 地上建筑面积225357.10 地上计容面积225357.10 其 中 住宅 建筑 面积 高层171653.10 洋房0.00 别墅35600.00 商业15775.00 配套设施2329.00 地下建筑面积86280.90 容积率1.70- 总户数1538户 建筑占地面积38860.00 建筑密度27.06%- 绿地率35.00%- 机动车停车位2151辆 其中 地面停车位308辆 地下停车位1844辆 次入口 主入口 长春市聚业大街地块项目 方案一体块模型方案一体块模型 长春市聚业大街地块项目 方案一体块31、模型方案一体块模型 长春市聚业大街地块项目 说明： 1、住宅日照满足大寒日累计2小时要 求. 2、幼儿园满足冬至日累计3小时要求. 3、本日照分析图经众智软件11.0计算. 日照参数： 日照基准年：公元2001年. 大寒日 8:00-16:00；冬至日9:00- 15:00.(真太阳时) 时间间隔：1分钟 累计计算. 最小入射角：10 最小连续日照时间5分钟. 图例： 方案一日照方案一日照 长春市聚业大街地块项目 小高层产品 户均：125平米 套数：1360套 单价：1.2W 总价：150W 别墅产品 户均：200220平米 套数：178套 单价：2.5W 总价：500550W 总价： 25032、350W ？ 方案延伸 长春市聚业大街地块项目 上叠户型入户电梯位置 下叠户型户内电梯位置 下叠户型 上叠户型 下叠户型入户流线 上叠户型入户流线 设计叠拼别墅，重新分配资源，使上下叠均能获得 类别墅的氛围感受，实现良好的溢价。 产品引入产品引入 上叠北院赠送：38.72 下叠北院赠送：50.84 长春市聚业大街地块项目 双玄关 赠半面积 格栅景墙避 免视线干扰 赠送上叠 私家门厅 专属电梯 上叠上叠 38.72 50.84 产品引入产品引入 长春市聚业大街地块项目 方案配比方案配比总货值总货值 产品户数户数占比面积面积占比单价（万元）货值（亿元） 高层122480.95%156786.10 33、69.57%1.218.81 洋房16811.11%25680.00 11.40%1.654.24 小计139292.06%182466.10 80.97% 别墅1207.94%24800.00 11.00%2.56.20 小计1207.94%24800.00 11.00% 商业15775.00 7.00%23.16 配套2,316.00 1.03% 合计1512100%225357.10 100% 32.41 32.41 结论：加入叠墅产品，虽总货值稍微降低，但丰富了产品层次， 可吸引中间价位需求客户，实现快销。 方案延伸 别墅量较大，总货值稍低。 户型产品多样化，过渡合理； 36单元高层+34、36单元46F叠墅+120户别墅42单元高层+178户别墅 别墅量最大化，总货值高。 产品种类两极化。 方案配比方案配比总货值总货值 产品户数户数占比面积面积占比单价（万元）货值（亿元） 高层136088.43%171653.10 76.17%1.220.60 洋房00.00%0.00 0.00%1.650.00 小计136088.43%171653.10 76.17% 别墅17811.57%35600.00 15.80%2.58.90 小计17811.57%35600.00 15.80% 商业15775.00 7.00%23.16 配套2,329.00 1.03% 合计1538100%22535、357.10 100% 32.6532.65 图例： 高层 洋房 别墅 叠墅 长春市聚业大街地块项目 方案二彩总方案二彩总 经济技术指标经济技术指标 指标单位 用地面积132563.00 总建筑面积310429.50 其 中 地上建筑面积225357.10 地上计容面积225357.10 其 中 住宅 建筑 面积 高层156786.10 叠墅25680.00 别墅24800.00 商业15775.00 配套设施2316.00 地下建筑面积85072.40 容积率1.70- 总户数1512户 建筑占地面积38560.00 建筑密度29.84%- 绿地率35.00%- 机动车停车位2072辆 其中36、 地面停车位302辆 地下停车位1770辆 次入口 主入口 别墅面积占比：11.93% 叠墅面积占比：12.39% 小高层面积占比：75.68% 长春市聚业大街地块项目 方案二体块模型方案二体块模型 长春市聚业大街地块项目 方案二体块模型方案二体块模型 长春市聚业大街地块项目 功能分析 高层住宅 叠拼住宅 联排别墅 幼儿园 商业及配套 图 例： 长春市聚业大街地块项目 户型分布 120-130 150-160 200-220 图 例： 方案配比方案配比 产品户数户数占比面积面积占比 高层122480.95%156786.10 69.57% 叠墅16811.11%25680.00 11.40% 37、小计139292.06%182466.10 80.97% 别墅1207.94%24800.00 11.00% 小计1207.94%24800.00 11.00% 商业15775.00 7.00% 配套2,316.00 1.03% 合计1512100%225357.10 100% 长春市聚业大街地块项目 交通分析 车行出入口 高层区人行出入口 低层区人行出入口 市政道路 车行流线 高层区人行流线 低层区人行流线 地库出入口 图 例： 长春市聚业大街地块项目 消防分析 消防出入口 市政道路 消防流线 消防登高场地 图 例： 长春市聚业大街地块项目 景观分析 主景观轴 中央庭院 组团庭院 图 例： 38、长春市聚业大街地块项目 说明： 1、住宅日照满足大寒日累计2小时要 求. 2、幼儿园满足冬至日累计3小时要求. 3、本日照分析图经众智软件11.0计算. 日照参数： 日照基准年：公元2001年. 大寒日 8:00-16:00；冬至日9:00- 15:00.(真太阳时) 时间间隔：1分钟 累计计算. 最小入射角：10 最小连续日照时间5分钟. 图例： 方案二日照方案二日照 长春市聚业大街地块项目 竖向分析 249.00 237.69 249.00 249.00 249.00 246.00 249.00 246.10 243.75 247.00 246.00 238.50 244.00 239.639、0 241.15 243.45 245.25 246.30 249.00 243.50 243.00 244.50 长春市聚业大街地块项目 249.00244.00238.50 南边商业立面示意 地块东边道路为基准，利用地形高差,沿街设计12层的商 业，来找平场地内部，减少土方的挖填。 竖向分析 长春市聚业大街地块项目 249.00247.50243.75244.00241.15 1-1剖面图 用地红线 用地红线 用地红线 249.00247.50249.00244.00243.23 2-2剖面图 3F3F3F3F3F 4F 17F 3F3F3F3F 17F17F 4F 场地剖面示意图场地剖面40、示意图 用地红线 长春市聚业大街地块项目 地库范围分析 地库范围 地库坡道 图 例： 长春市聚业大街地块项目 Product Design 04 产品意向 Plan Design 规划设计 Project Study 项目背景 Facade Vision 立面意向 Product Design 产品意向 Market Analysis 竞品分析 Show Part 示范区概念 长春市聚业大街地块项目 总结：周边竞品户型多为3开间, 120-150为主力面积段,小户型较少，户型以三居室为主。 竞品分析竞品分析 周边竞品户型级配标 项目名称 面积区间 90-105105-120120-150 户型41、描述 开间尺度（m） 户型描述 开间尺度（m） 户型描述 开间尺度（m） 客厅主卧客厅主卧客厅主卧 华润净月台- 3室2厅2卫 （三开间） 4.53.6 国信净月府 3室2厅1卫 （两开间） 3.83.4 3室2厅2卫 （三开间） 4.03.3 3室2厅2卫 （三开间） 4.63.6 万科月潭湾- 3室2厅2卫 （三开间） 4.23.3 3室2厅2卫 （三开间） 4.53.8 华润紫云府 3室2厅1卫 （三开间） 3.93.2- 4室2厅2卫 （三开间） 4.03.6 伟峰东域- 3室2厅2卫 （三开间） 4.73.9 长春市聚业大街地块项目 通过对规范解读，利用阳台、凸窗、露台等来增加溢价值42、 1.阳台 进深不超过2.0m，水平投影面积不超10， 赠送一半面积。(不得超出套型建筑面积的 10%） 4.凸窗 台面高0.45m，凸出不超过0.6m，高度不超 2.1m。 3.户内通高 别墅/叠墅设置户内通高，改造后全赠送。 （该部分面积不得超出本层建筑面积的20%） 2.露台 洋房/叠墅/别墅局部设置露台，全赠送。 5.空调板 单独布置不得超过1，集中布置不得超过 3。 户型赠送研究户型赠送研究 长春市聚业大街地块项目 上叠户型入户电梯位置 下叠户型户内电梯位置 下叠户型 上叠户型 下叠户型入户流线 上叠户型入户流线 通过资源的重新分配，使上下叠均能获得类别墅的 氛围感受，实现良好的溢价43、。 设计目标设计目标 长春市聚业大街地块项目 改造前改造后 双玄关 赠半面积 格栅景墙避 免视线干扰 赠送上叠 私家门厅 专属电梯 上叠上叠 38.72 50.84 图例： 中空（全赠送） 庭院（全赠送） 叠叠墅首层平面图墅首层平面图 下叠建筑面积为 160.90 改造后总建筑面积为300.36。 下叠庭院面积为 50.84， 露台建筑面积为 11.23。 下叠赠送面积(不含庭院、露台) 139.46 ，赠送率 86.67% 下叠赠送面积(含庭院、露台) 201.53 ， 赠送率125.25% 长春市聚业大街地块项目 专属电梯 赠送客厅上 空改房间 构架改房间 图例： 中空（全赠送） 露台（全44、赠送） 叠叠墅二层平面图墅二层平面图 改造前改造后 长春市聚业大街地块项目 构架改房间 图例： 中空（全赠送） 飘窗（全赠送） 叠叠墅三层平面图墅三层平面图 上叠建筑面积为 146.10 改造后总建筑面积为272.92。 上叠庭院面积为 38.73 露台建筑面积为 16.21。 上叠赠送面积(不含庭院、露台) 126.82 ，赠送率 86.67% 上叠赠送面积(含庭院、露台) 181.76， 赠送率125.25% 改造前改造后 专属电梯 长春市聚业大街地块项目 赠送露台 赠送露台改 房间 赠送客厅上 空改房间 图例： 中空（全赠送） 飘窗（全赠送） 露台（全赠送） 叠叠墅四层平面图墅四层平面图45、 改造前改造后 长春市聚业大街地块项目 减少的一个室内停车位可以通过公共区停车补充 叠叠墅地下一层平面图墅地下一层平面图 改造前改造后 长春市聚业大街地块项目 A AA A 叠叠墅地下夹层平面图墅地下夹层平面图 剖面图改造后 长春市聚业大街地块项目 联排别墅首层平面图联排别墅首层平面图 图例： 玄关（半赠送） 中空（全赠送） 庭院（全赠送） A户型B户型 170.14 横厅设计， 尊享豪宅范 75.84 首层花园赠 送 中庭可改造 成茶室 中西厨，满 足多种烹饪 空间需求 A户型总计容面积为218.77 ，总建筑面积为314.13 B户型总计容面积为200.25，总建筑面积为290.01 A户46、型总建筑面积为449.39 B户型建筑面积为420.16 A户型庭院面积为 170.14m B户型庭院面积为75.84m A户型赠送面积(不含庭院) 230.62赠送率105.42% B户型赠送面积(不含庭院) 219.91赠送率109.82% A户型赠送面积(含庭院) 400.76赠送率183.19% B户型赠送面积(含庭院) 295.75赠送率147.69% 改造前改造后 此处可改成 电梯 长春市聚业大街地块项目 联排别墅二层平面图联排别墅二层平面图 中庭上空可 改成家庭厅 北侧全面宽 大露台赠送 楼梯上空可 改成电梯 客餐厅中 空，改造后 可做豪华主 卧套 A户型B户型 改造前改造后 图47、例： 中空（全赠送） 露台（全赠送） 庭院上空（全赠送） 长春市聚业大街地块项目 联排别墅三层平面图联排别墅三层平面图 中庭上空可 改成书房 大露台可改 造成卧室 楼梯上空可 改成电梯 A户型B户型 改造前改造后 图例： 中空（全赠送） 露台（全赠送） 庭院上空（全赠送） 长春市聚业大街地块项目 联排别墅地下一层平面图联排别墅地下一层平面图 别墅地下一层平面图可 以改造多一层地下夹层 地下一层地下一层地下夹层 A户型B户型 改造前改造后 长春市聚业大街地块项目 联排别墅剖面示意图联排别墅剖面示意图 6.1m层高的 地下室可改 造后增加一 层夹层。 改造前改造后 中庭及其上 空改造后可 增加三个48、房 间。 通过4m下 沉庭院的设 计解决下地 下夹层采光 和地下室高 窗采光。 露台可改造 后成为套卧 长春市聚业大街地块项目 阳台可改造 成卧室 独立套房设 计 130130户型平面图户型平面图 户型实用率 77.93% 户型赠送率 8.30% 图例： 飘窗（全赠送） 阳台（半赠送） 改造前改造后 长春市聚业大街地块项目 130130户型首层平面图户型首层平面图 南入 长春市聚业大街地块项目 130130户型首层平面图户型首层平面图 北入 长春市聚业大街地块项目 Facade Vision 05 立面意向 Plan Design 规划设计 Project Study 项目背景 Facade Vision 立面意向 Product Design 产品意向 Market Analysis 竞品分析 Show Part 示范区概念 长春市聚业大街地块项目 现 代 典 雅 风 格 长春市聚业大街地块项目 大 都 会 风 格 长春市聚业大街地块项目 广州云麓公馆项目 LWKLWK案例案例 长春市聚业大街地块项目 东莞云麓花园项目 LWKLWK案例案例 长春市聚业大街地块项目 长春北湖项目 LWKLWK案例案例 长春市聚业大街地块项目 天津项目 现代经典主义（偏现代） 现代：当下运用的现代建筑设计理念及手法 经典：历史上各类著名建筑所追求及遵守的比