1、长 春 中 海 净 月 聚 业 大 街 地 块 项 目T h eC o n c e p t u a lD e s i g nS c h e m ei nC H A N G C H U NThe Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN城市解读01C I T YA N A L Y S I SThe Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN车行时速按平均35km/H计算长春项目地块位于长春市南关区，20分钟通达市区。SITE长春站（约40分钟）净月潭国家森林公园（约12分钟）长影世纪影城长影世纪城地铁站（约5分钟）长春市政府（约12、8分钟）至长春西站，25公里（约50分钟）东部快速路南部快速路世纪大街吉林大路规划解读PLAN ANALYSIS区位分析Site新城大街小学长春净月高新技术产业开发区人民法院王府井赛特奥莱长影世纪城低密度社区喜来登酒店低密度社区低密度社区低密度社区吉林省第二实验远洋学校吉林省科技文化中心低密度社区低密度社区吉林省孤儿学校地块现状位于南关区，紧邻新城大街小学和聚业大街，四周为低密度住宅小区，北侧为公共建筑，东侧道路绿化形态较好。公建未建设区域规划解读PLAN ANALYSIS公建国信净月别墅启明花园Site新城大街小学1534华润净月台254北侧未建设地块66231规划解读PLAN ANALYS3、IS周边现状The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN概念规划02C o n c e p t u a lP l a n n i n gThe Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN用 地 面 积：132563平方米用 地 性 质：二类居住用地（R2）容 积率 ：1.7建 筑 密 度：30%绿地率：35%建 筑 限 高：40米（局部50）净月聚业大街地块配建停车位指标户型建筑面积200 ：2.0辆/户；144 户型建筑面积200 ：1.5辆/户；90 户型建筑面144 ：1.2辆/户；物业，社区等配套用房0.3辆/1004、 ；其他公共服务设施0.6辆/100 ；商业1.6辆/100 ；幼儿园0.5辆/班；1.5辆/班校车位。聚业大街郁金香街规划解读PLAN ANALYSIS262M279MThe Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN公共建筑及住宅、配套公建建筑退线表：公共建筑及住宅、配套公建建筑退线要求建筑性质道路红线宽度聚业大街（40米及以上）次干路（24米40米）丙三十一路、丙三十三路、郁金香街（24米及以上）备注绿化带控制线15米12米5米市级公建（含住宅配套公建）建筑退线15或915米为仅临街路设置地面停车位。9米为临街路停车与室内停车结合。住宅15或99多层山墙65、高层山墙4多层主立面4多层山墙1临街路不设置地面停车泊位住宅（多层山墙）临街路不设置地面停车位6米市级公建（含住宅配套公建）住宅（除多层山墙）仅临街路设置地面停车位9米市级公建（含住宅配套公建）住宅（除多层山墙）仅临街路设置地面停车位15米市级公建（含住宅配套公建）住宅（除多层山墙）仅临街路设置地面停车位15米市级公建（含住宅配套公建）住宅（除多层山墙）仅临街路设置地面停车位9米住宅高层及多层主立面临街路不设置地面停车位4米住宅多层山墙面临街路不设置地面停车位1米日照要求：住宅的卧室、起居室（厅）的日照应当满足大寒日不低于2小时的标准；托儿所、幼儿园中的活动室及寝室的日照应当满足冬至日不低于36、小时的标准。活动场地应当有不少于1/2的活动面积在标准的建筑日照阴影线之外；40M20M地块分析规划解读PLAN ANALYSIS住宅多层山墙面临街路不设置地面停车位1米住宅高层及多层主立面临街路不设置地面停车位4米市级公建（含住宅配套公建）住宅（除多层山墙）仅临街路设置地面停车位9米市级公建（含住宅配套公建）住宅（除多层山墙）仅临街路设置地面停车位15米住宅多层山墙面临街路不设置地面停车位1米住宅高层及多层主立面临街路不设置地面停车位4米市级公建（含住宅配套公建）住宅（除多层山墙）仅临街路设置地面停车位9米市级公建（含住宅配套公建）住宅（除多层山墙）仅临街路设置地面停车位15米15M5MTh7、e Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN？KEY QUESTION条件已明晰；客群已锁定；目标已初现；强排测算之前，我们需要面对怎样的地形？The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN项目原始地形规划解读PLAN ANALYSIS249.00243.75237.30247.00248.00247.00246.00245.50244.00244.50243.00241.50239.00242.00240.50238.50243.00245.00248.00249.50248.50247.50249.50249.002508、.00246.00246.10243.06242.50241.50246.55xxx.xxx原始地形标高道路标高xxx.xxxThe Conceptual Design Scheme in CHANGCHUNxxx.xxx原始地形标高道路标高xxx.xxxQuestions: 高差较大形成诸多洼地和谷地，如何因地制宜？项目原始地形规划解读PLAN ANALYSIS249.00243.75237.30247.00248.00247.00246.00245.50244.00244.50243.00241.50239.00242.00240.50238.50243.00245.00248.002499、.50248.50247.50249.50249.00250.00246.00246.10243.06242.50241.50246.55The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN地形处理手法规划解读PLAN ANALYSIS1. 填坡用填土平整地形，土方量最大，但对社区环境营造最有利；已建住宅xx.xx规划道路xx.xx红线规划道路商业住宅红线1.5%xx.xx规划道路xx.xx红线规划道路商业住宅红线1.5%已建住宅xx.xx规划道路xx.xx红线规划道路商业住宅红线2.抬地用分段高差的方式平整地形，可在均匀填坡的基础上减少土方量，但对车行的流线有要10、求；3.创新架板方式用梁柱架板的方式平整地形；建设别墅之后，业主可根据自己的需求开挖地下空间，增加私有性及附加值。已建住宅The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN规划解读PLAN ANALYSIS243.75237.30247.00246.10243.00（地库地板）247.70（地面）挖方直接建直接建填方挖方挖方挖方242.50（地库地板）247.20（地面）241.50（地库地板）246.20（地面）241.50（地库地板）246.20（地面）241.50（地库地板）246.20（地面）241.50（地库地板）246.20（地面）241.50（地库11、地板）246.20（地面）项目地形处理243.06242.50241.50246.55The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN规划解读PLAN ANALYSIS12项目地形处理挖方直接建直接建填方挖方挖方挖方1239.10247.60红线规划道路住宅住宅商业商业地库3.5m基地内地面（室内外高差300mm）246.20247.20247.70248.50商业9.0m241.50(地库底板)238.52238.60规划道路红线规划道路住宅红线住宅商业地库3.5m基地内地面（室内外高差300mm）246.20245.80246.20商业7.5m241.5012、 (地库底板)238.70256.70商业9.0m规划道路红线247.7012245.80242.50 (地库底板)243.00 (地库底板)238.60239.10246.10243.75237.30247.00243.06242.50241.50246.55247.60The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN规划解读PLAN ANALYSIS34项目地形处理挖方直接建直接建填方挖方挖方挖方4239.50规划道路红线规划道路住宅红线住宅商业地库3.5m基地内地面（室内外高差300mm）246.20243.30246.20商业4.5m241.50 (地13、库底板)241.703243.90规划道路246.10红线规划道路住宅红线住宅商业商业地库3.5m基地内地面（室内外高差300mm）246.20247.20247.70253.00商业9.0m241.50 (地库底板)244.00255.20商业9.0m246.2043242.50 (地库底板)243.00 (地库底板)246.10243.75237.30247.00243.06242.50241.50246.55243.30239.50243.90246.10The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN规划解读PLAN ANALYSIS56项目地形处理挖14、方直接建直接建填方挖方挖方挖方243.00规划道路红线规划道路住宅红线住宅商业地库3.5m基地内地面（室内外高差300mm）247.70243.30247.70商业4.5m243.00 (地库底板)243.206241.50 (地库底板)246.205242.50规划道路红线规划道路住宅红线住宅商业地库3.5m基地内地面（室内外高差300mm）247.20243.00247.20商业4.5m242.50 (地库底板)242.70241.50 (地库底板)246.2065246.10243.75237.30247.00243.06242.50241.50246.55243.00243.3024315、.00242.50The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN价值推演规划解读PLAN ANALYSIS商业价值分析西侧为新城大街小学，人流支撑最全面，商业价值最高；南侧有已规划建设小区，商业价值次之。东侧为城市主干道人流量大但有绿地隔离；商业价值较低。北侧为公建和未建设区域，人流较少；商业价值最低。居住价值分析一类住宅区：小区内部道路对其影响最小，居住价值最高。二类住宅区：沿城市次干道，道路对居住有一定影响，东侧为城市主干道但有绿地隔离，居住价值次之。聚业大街公建华润净月台国信净月别墅启明花园新城大街小学郁金香路聚业大街公建华润净月台国信净月别墅启明花园16、新城大街小学郁金香路主要道路未建设区域未建设区域二类住宅区主要道路一级商业三级商业The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN北侧区域布置幼儿园影响区内建筑排布，对区内建筑的量和形态影响较大。西侧靠近新城大街小学，人流较大此区域商业价值最高，利用西侧布置商业提升地块价值。规划解读PLAN ANALYSIS价值推演幼儿园位置推导位于地块东南角，不影响地块建筑排布形态保证地块的完整性，此处商业价值较低，位于两条道路交叉口居住价值较低，利用幼儿园完善。幼儿园布置原则：对日照要求最高，在满足日照情况的基础上，减少对地块完整性的破坏；满足500m半径要求，全面覆盖自17、有地块；玉潭小学新城大街小学21The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN北侧道路尚未建设且人流量较小，不适宜布置售楼处。西侧靠近新城大街小学，此区域商业价值最高，利用西侧布置商业提升地块价值。规划解读PLAN ANALYSIS价值推演售楼处位置推导聚业大街为城市主干道人流较大，但商业价值低于西侧和南侧，可利用地块东侧布置售楼处。售楼处布置原则：沿人流量大的道路布置；沿街布置售楼处昭示性好；主要人流道路华润净月台启明花园国信净月别墅主要人流道路居住小区新城大街小学已建设道路次要人流道路The Conceptual Design Scheme in CHA18、NGCHUN主要人流道路已建设道路次要人流道路规划解读PLAN ANALYSIS价值推演售楼处位置推导1. 用幼儿园做售楼处2. 利用沿街商业做售楼处3. 利用小区入口做售楼处住宅区域商业区域幼儿园区域主要人流道路已建设道路次要人流道路主要人流道路已建设道路次要人流道路转角布置昭示形象好；幼儿园做售楼处后期改造成本较大；临路一侧布置昭示形象性较好；前区广场有利于打造景观形象；前区广场有利于打造景观形象；与商铺样板段和小区入口同时打造，前区氛围佳。The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN规划解读PLAN ANALYSIS售楼处结合入口The Concep19、tual Design Scheme in CHANGCHUN规划解读PLAN ANALYSIS售楼处结合入口The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUNThe Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN规划解读PLAN ANALYSIS我们的设计输入条件是怎样的结论？F A R 1 . 7密 度 3 0 %限 高 5 0 m地 块条 件纯 低 层 别 墅高 层 + 洋 房高层+别墅+洋房高 层 + 别 墅从平均层数的推出纯联排做不足容积率平均层数5 . 6 7去化速度快产品多样性货值最大The Conceptual Des20、ign Scheme in CHANGCHUN高 层 + 洋 房The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN规划策略Planning Strategy总平面图货值成本利润产品面积单价总价总货值单价总价总成本总利润（亿）高层1248001.316224032.730.22274564.9527.78洋房150567001.4793800.2212474170244802.0489600.225385.6商业16687.12.236711.620.254171.8项目面积备注总建设用地面积132563.00总建筑面积282960.00其中地上建筑面积2253521、7.10其中住宅建筑面积205980.00其中高层124800.00洋房81180.00公建建筑面积19377.10其中社管用房460.00社区商业16687.10居家养老用房310.00文化活动站250.00社区卫生服务站120.00公共厕所50.00幼儿园1500.00地下车库建筑面积54772.60人防面积11268计容建筑面积225357.10容积率1.70建筑占地面积28040.00建筑密度21.15%绿地率35%总户数1482户其中高层户数960户洋房户数522户机动车停车位2217辆其中地面停车位445辆地下停车位1772辆户型配比洋房：面积：81180比例：39%高层：面积：122、24800比例：61%The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN规划策略Planning Strategy方案分析方案分析：指标：建筑密度：21.15%高层：124800洋房：81180商业：16687.10货值：32.73亿高品质洋房社区；去化速度较快；但货值不高 ；产品面积段小，竞争力高！The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN图例：小区出入口地库出入口消防出入口车行流线消防车行流线小区出入口地库出入口地库出入口小区出入口地库出入口小区出入口幼儿园出入口人行入户流线消防紧急出入口消防紧急出入口规划策略Plan23、ning Strategy交通分析The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN规划策略Planning Strategy日照分析结论：根据长春市生活居住建筑日照管理办法第五条（一）住宅的卧室、起居室（厅）的日照应当满足大寒日不低于2小时标准；（二）托儿所、幼儿园中的活动室及寝室的日照应当满足冬至日不低于3小时的标准。活动场地应当有不少于1/2的活动面积在标准的建筑日照阴影线之外。其间距按照长春市生活居住建筑日照管理办法要求控制。本基地内住宅均满足以上要求The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN规划策略Plannin24、g Strategy户型分布图例：洋房（150 ）幼儿园一层商业高层（130 ）二层商业商墅高层130洋房150The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN79.81赠送地下室区域87.05赠送地下室区域客厅面积47.43套房面积30.42套房面积28.92赠送露台专属庭院，私享入户空间庭院面积172庭院面积58.58庭院面积27.46ABAB主卧套间主卧套间2F1F地下室15.7521.6赠送露台3.965.49赠送露台赠送露台6.4m7.2m7.2m7.3m客厅面积41.13AB7.2米超宽横向大客厅二层客厅挑空偷送区域33.5528.6二层客厅挑空偷25、送区域采光井采光井采光车库采光车库户型分析House Analysis洋房户型170户型The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN3FC - 1C - 17.2m5.2m客厅面积37.10主卧套间套间面积22.117.2米超宽横向大客厅7.65赠送露台7.34赠送露台卫生间干湿分离户型分析House Analysis洋房户型150户型The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN标准层C - 2C - 27.2m5.2m客厅面积37.10主卧套间套间面积25.117.2米超宽横向大客厅卫生间干湿分离户型分析House 26、Analysis洋房户型150户型The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUNC - 3C - 37.2m5.2m客厅面积37.10主卧套间8F套间面积25.11赠送露台11.127.2米超宽横向大客厅卫生间干湿分离户型分析House Analysis洋房户型138户型The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN10.1m10.1米超宽横向大客厅套间面积27.175.0m主卧生活区套间面积67.4415.6m15.6米超宽大阳台客厅面积48.51超大开敞式厨房卧室套间9F单梯专属入户，私享电梯前室空间D卫生间干湿分离户27、型分析House Analysis洋房户型276户型The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN户型分析House Analysis洋房户型标准层对比本案户型150华润净月台户型160本案户型 南北通透，超大四面宽； 7.2M宽景阳台； 优质的动静分区； 厨房方正，公共卫生间干湿分离；PK华润净月台户型 南北通透，四面宽； 7.0M宽景阳台； 卫生间干湿分离； 户型面积段为150面积段小，总价低，去化速度快； 户型面积段为160面积段较大，总价高，去化速度慢；全赠送面积半赠送面积全赠送面积半赠送面积The Conceptual Design Scheme 28、in CHANGCHUN户型分析House Analysis高层户型130户型卧室套间套间面积22.08南北通透大宽厅南北向双阳台南北向双阳台设计亮点： 南北通透，户型方正； 南北向双阳台； 超大套间； 户型面积段小，总价低，去化速度快。The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN户型分析House Analysis高层户型本案户型130华润净月台户型140本案户型 南北通透，户型方正，南向三开间； 南北向双阳台； 超大套间。PK华润净月台户型 南北通透，户型方正，南向三开间； 卫生间干湿分离； 超大套间 户型面积段为130面积段小，总价低，去化速度快； 29、户型面积段为140面积段较大，总价高，去化速度慢；The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN规划策略Planning Strategy强排方案比较四面宽洋房置换为三面宽洋房指标对比：优势：产品面积段减小，去化速度快；洋房总量增加，总货值增加；劣势：洋房产品减少一个面宽，产品竞争力不如原方案。四面宽洋房四面宽洋房方案方案三面宽洋房三面宽洋房方案方案高层户面积高层户面积130120高层总面积高层总面积124800.00112996.80洋房户面积洋房户面积150140洋房总面积洋房总面积81180.0093840.00商业总面积商业总面积16687.101530、830.30总货值总货值32.73亿33.21亿The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN高层+洋房+别墅方案二The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN总平面图规划策略Planning Strategy货值成本利润产品面积单价总价总货值单价总价总成本总利润（亿）高层144564.11.3187933.3333.410.2231804.105.0128.40洋房403201.4564480.228870.4合院220002.5550000.255500.00商业157832.234722.600.253945.7531、项目面积备注总建设用地面积132563.00总建筑面积295919.35其中地上建筑面积225357.10其中住宅建筑面积206884.10其中高层144564.10洋房40320.00别墅22000.00公建建筑面积18473.00其中社管用房460.00社区商业15783.00居家养老用房310.00文化活动站250.00社区卫生服务站120.00公共厕所50.00幼儿园1500.00地下车库建筑面积70562.25人防面积11267.86计容建筑面积225357.10容积率1.70建筑占地面积30955.00建筑密度23.35%绿地率35%总户数1518户其中高层户数1120户洋房户数232、88户别墅户数110户机动车停车位2213辆其中地面停车位358辆地下停车位1855辆户型配比洋房：面积：40320比例：20%高层：面积：144564.1比例：70%别墅：面积：22000比例：10%The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN方案分析：指标：建筑密度：23.35%高层：144564.1洋房：40320别墅：22000商业：15783货值：33.41亿增加低层货量，产品多样性；总货值提升；规划策略Planning Strategy方案分析The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN规划策略Planni33、ng Strategy交通分析图例：小区出入口地库出入口消防出入口车行流线消防车行流线幼儿园出入口人行入户流线小区出入口地库出入口消防紧急出入口小区出入口小区出入口地库出入口地库出入口消防紧急出入口The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN规划策略Planning Strategy日照分析结论：根据长春市生活居住建筑日照管理办法第五条（一）住宅的卧室、起居室（厅）的日照应当满足大寒日不低于2小时标准；（二）托儿所、幼儿园中的活动室及寝室的日照应当满足冬至日不低于3小时的标准。活动场地应当有不少于1/2的活动面积在标准的建筑日照阴影线之外。其间距按照长春市34、生活居住建筑日照管理办法要求控制。本基地内住宅均满足以上要求The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN规划策略Planning Strategy户型分布图例：合院（200 ）幼儿园高层（130 ）二层商业洋房（140 ）高层130合院200洋房140The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN高 层 + 别 墅方案三The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN规划策略Planning Strategy方案分析方案分析：指标：联排别墅量最大化。高层：175577别墅：31110商业35、：15980.1货值：34.12亿联排别墅方案The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN规划策略Planning Strategy强排方案比较联排别墅产品置换为高层16F+合院别墅方案指标对比：联排别墅改合院别墅，别墅总量增加，货值提高。联排方案联排方案高层高层16F方案方案单户面积单户面积170200别墅总面积31110169481高层总面积高层总面积17557737600商业总面积商业总面积15980.115886.1总货值总货值34.12亿34.93亿The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN规划策略Plan36、ning Strategy强排方案比较指标对比：高层层高3.0米改2.9米，高层栋数减少，合院别墅总量进一步提高。高层高层16F方案方案高层高层17F方案方案层数16F17F层高3.0M2.9M别墅总面积37600.0044000.00高层总面积高层总面积169481162887.1商业总面积商业总面积15886.115780总货值总货值34.93亿35.65亿高层16F+合院别墅方案置换为高层17F+合院别墅方案The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUNPlan And Design Scheme Gathering Of Qingdao Yinshe37、ngtai Object规划策略Planning Strategy总平面图货值成本利润产品面积单价总价总货值单价总价总成本总利润（亿）高层162887.11.3211753.2335.650.2235835.165.0830.56合院440002.51100000.2511000 商业157802.2347160.253945项目面积备注总建设用地面积132563.00总建筑面积311867.78其中地上建筑面积225357.10其中住宅建筑面积206887.10其中高层162887.10别墅44000.00公建建筑面积18470.00其中社管用房460.00社区商业15780.00居家养老用38、房310.00文化活动站250.00社区卫生服务站120.00公共厕所50.00幼儿园1500.00地下车库建筑面积86510.68人防面积11267.86计容建筑面积225357.10容积率1.70建筑占地面积39526.80建筑密度29.82%绿地率35%总户数1478户其中高层户数1258户别墅户数220户机动车停车位2198辆其中地面停车位280辆地下停车位1918辆户型配比高层：面积：162887.1比例：79%别墅：面积：44000比例：21%The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN方案分析：指标：别墅货值最大化，规划策略Planning 39、Strategy方案分析建筑密度：29.82%高层：162887.10别墅：44000商业：15780货值：35.65亿The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN规划策略Planning Strategy交通分析图例：小区出入口地库出入口消防出入口车行流线消防车行流线幼儿园出入口人行入户流线小区出入口小区出入口地库出入口小区出入口地库出入口地库出入口消防紧急出入口消防紧急出入口The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN规划策略Planning Strategy日照分析结论：根据长春市生活居住建筑日照管理办法第五条（40、一）住宅的卧室、起居室（厅）的日照应当满足大寒日不低于2小时标准；（二）托儿所、幼儿园中的活动室及寝室的日照应当满足冬至日不低于3小时的标准。活动场地应当有不少于1/2的活动面积在标准的建筑日照阴影线之外。其间距按照长春市生活居住建筑日照管理办法要求控制。本基地内住宅均满足以上要求The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN规划策略Planning Strategy户型分布图例：合院（200 ）幼儿园一层商业高层（130 ）二层商业商墅高层130合院200The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN户型分析House 41、Analysis合院户型改造前设计亮点： 较联排别墅合院有更好的舒适性和私密性； 组团性更好，增强小区人文性和丰富性； 较联排别墅有更大的赠送率； 较联排别墅，合院有更大的货值提升性。全赠送面积The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN户型分析House Analysis合院户型改造后The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN户型分析House Analysis合院户型对比全赠送面积全赠送面积本案户型200华润净月台户型260本案户型 南北通透，南向两开间； 赠送南北向观景大露台； 庭院、起居室上空可加建； 主要居42、室空间朝南； 总建筑面积204.83 。PK华润净月台户型 南北通透，南向三开间； 主要居住空间朝南； 后期业主可加建； 南向观景大露台； 总建筑面积260.26 。 户型面积段小，总价低，去化速度快； 户型面积段大，总价高，去化速度慢；The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN户型分析House Analysis联排别墅户型改造前设计亮点： 南北通透，南向两开间； 赠送南北向观景大露台； 中庭上空可加建； 户型面积小，总价低，去化速度快。The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN户型分析House Analysi43、s联排别墅户型改造后The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN户型分析House Analysis联排别墅户型对比全赠送面积半赠送面积全赠送面积本案户型华润净月台户型本案户型 南北通透，南向两开间； 赠送南北向观景大露台； 中庭上空可加建； 建筑面积172.31PK华润净月台户型 南北通透，南向两开间； 赠送南北向观景大露台； 中庭上空可加建； 建筑面积199.5 户型面积段小，总价低，去化速度快； 户型面积段大，总价高，去化速度慢；The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN设备用房地下车库出入口停车位地下车位:144、918辆。规划策略Planning Strategy地下车库分析地库总面积：86510.68The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN高层+洋房方案指标：建筑密度：21.15%高层：124800 洋房：81180商业：16687.1优点：高品质洋房社区；去化速度快；缺点：货值不高！结论：拉高拍低策略为提升货值的首选方法，高层+别墅方案货值最大！规划策略Planning Strategy强排方案比较高层+洋房+别墅方案高层+别墅方案指标：优点：产品多样性；总货值提升；缺点：三面宽洋房产品力略低！指标：优点：别墅货值最大化；无洋房产品；缺点：别墅去化有压力！45、货值：32.73亿建筑密度：23.35%高层：144564.10 洋房：40320别墅：22000商业：15783货值：33.41亿建筑密度：29.82%高层：162887.10 别墅：44000商业：15780货值：35.65亿The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUNThe Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN规划策略Planning Strategy对标实例The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN规划策略Planning Strategy对标实例The Conceptu46、al Design Scheme in CHANGCHUN规划策略Planning Strategy对标实例The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN规划策略Planning Strategy对标实例The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN规划策略Planning Strategy对标实例The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN规划策略Planning Strategy对标实例The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN规划策略Planning Strategy对标实例The Conceptual Design Scheme in CHANGCHUN谢 谢 聆 听